天启开启-宁波国投高新区项目营销策划提报

2021/06/15国投高新区工程营销筹划提报工程经济指标A1-1#A1-2#世纪大道通途路甬新河会展中心A1-1#A1-2#工程地块及周边现状通途路甬新河世纪大道地块内部河流地块现状会展中心工程思考----工程目标是迅速回收资金是利润最大化是销售的持续增长是品牌知名度各位同仁，你们认为我们的目标是什么？解读城市解读市场解读工程解读客户工程建议一、宁波区位概况二、宁波开展规划三、宁波经济开展一、工程区位价值二、工程立地概况三、工程产品分析四、工程SWOT分析一、整体市场分析二、区域市场分析三、市场竞争分析四、商业趋势分析五、商业竞争分析一、同类楼盘客户二、区域楼盘客户三、本工程客户圈定一、工程定位二、产品建议三、立面建议四、商业定位五、物业开展六、价格建议一、江东区概况二、江东区开展解读区域一宁波区位概况—城市区位宁波为浙江第二大城市，是长三角南翼经济中心城市。太湖上海杭州常州无锡苏州宁波绍兴嘉兴湖州南京历史角色——通商口岸宁波都市圈位于经济兴旺的长江三角洲南翼，毗邻上海、杭州，其核心城市宁波是我国首批沿海对外开放城市.在浙江省经济最兴旺的城市和全国四个中央方案单列市〔副省级〕之一,宁波综合竞争力在全国200个城市中排名第六位。当代角色——长三角南翼重要城市[概况]跨海大桥北起浙江嘉兴海盐郑家埭，南至宁波慈溪水路湾，全长36公里，双向六车道，设计时速100公里，是目前世界上已建和在建中最长的跨海大桥[进展]--2003年6月8日在杭州湾南岸奠基--2003年11月14日开工建设--2007年6月26日全线贯穿--2021年5月1日通车宁波到上海的路程缩短120公里宁波从交通末梢跃升区域节点，桥港联动，重构长三角沪杭甬2小时都市圈形成，同城效应显现长三角经济布局重心再度南移。大桥通车将彻底打通北仑港的北方通道，宁波港口腹地将从原来的浙东向苏、皖乃至长江中下游流域扩张杭州湾跨海大桥一宁波区位概况—城市交通甬台温铁路、象山港大桥、北仑港与跨海大桥响应，加强宁波与外界的联系。金塘大桥象山港大桥甬台温铁路北仑港在建的金塘大桥、象山港大桥、甬台温铁路以及通车的杭州湾跨海大桥，使得宁波对外交通形成了“四通八达〞的交通网络，形成了“213〞交通圈，即至上海、杭州、金华、温州的2小时交通圈，市域1小时交通圈，都市区30分钟交通圈。一宁波区位概况—城市交通老三区慈溪市余姚市奉化市宁海县象山县鄞州区镇海区北仑区现状4片区5县市，虽同处“大宁波〞之名下，但各自镇为首，相互间缺乏联系，“流动性〞缺乏，长期生产、生活相对独立的简单组合型大城市形成“潘镇割据〞的格局[潘镇割据]交通末梢的现状抑制了宁波潜能发挥，城市能级长期压制在杭州等之下，本地蓄积的资本财富选择外逸[财富外逸]目前宁波的片区和县市缺乏联系，中心城区对周边片区和县市辐射影响力不强。二宁波开展规划—城市现状大宁波蓝图T轴开展带，实现都市区扩张杭州湾南岸滨海线与沿海国道等交通干线构成的T字型开展带。依托北部产业开展带，余姚、慈溪、奉化的局部区域将纳入未来的都市区。北部都市区是宁波城市化开展的重点地区，重点开展港口、制造业、物流及金融、商贸等第产业。二宁波开展规划—城市规划北联东扩南统筹中提升老三区慈溪市余姚市镇海区鄞州区北仑区奉化市宁海县象山县宁波规划连发“四箭〞：东扩、北联、南统筹、中提升，目标直指构筑宁波都市圈。东扩:建设东部新城，是为了跳出三江口，建设大宁波，拓展新的城市空间，打造东部新城。北联:重点将余姚、慈溪联系起来,打造余慈地区.余慈地区将建设成为宁波都市区北部中心.南统筹:象山港区域要建设成为我国著名的生态型经济港湾和现代海洋产业基地.中提升:加强中心城区对周边区域产生强大的辐射和带动作用促进中心城市与周边区域融合开展。宁波通过东扩、北联、南统筹、中提升的规划，旨在加强各片区和县市间的联系，扩大中心城区的影响力，此外还将城市的开展框架拉大。二宁波开展规划—城市规划开展空白2000年的宁波2021年的宁波需要经历三个阶段中心化城市化都市化宁波城市开展阶段论2000年的宁波，没有天一广场，没有CBD，只有三江口，老三区即宁波。2021年的宁波，市四区构建宁波都市核，绕城高速、轻轨交通构建六区大宁波。二宁波开展规划—城市开展论宁波中心城区三江口天一广场宁波CBD宁波中心化2004年，天一广场开始营业，宁波结束没有CBD的历史，宁波核心开始跳动。二宁波开展规划—城市开展论宁波城市化2006年，鄞州区万达广场开始营业，宁波出现城市副中心。2007年，伴随楼市的快速开展，宁波城市“八面突围〞，新城建设“遍地开花〞。随着新城的快速建设与开展，在城市外围形成了一个新城开展圈来包围老城，宁波步入内城与外城对决的时代。在城市框架被迅速拉开的同时，新城开展圈与老城之间出现了一个断裂带，断裂带阻隔了新城与老城之间的融合：老城缺乏生气，新城缺乏人气。鄞州中心区东部新城高新区新三江口城西轻纺城洪塘日湖东钱湖南部商务区老城：三江口新城开展圈断裂带二宁波开展规划—城市开展论宁波以三江口为核心的城市多元级开展形成。中提升十大工程区块一、东部新城中央商务区二、湾头休闲旅游区三、三江中央商务区四、科技文化创业区五、长丰滨江休闲居住区六、南部商务区七、都市旅游文化商贸区八、铁路南站客运枢纽区块九、镇海浙东生产性港口物流区十、宁波保税区宁波都市化中提升战略将使断裂带实现二次革命，将老城和新城融为一体，大宁波概念形成。断裂带二次革命后，将成为推动宁波开展的新动力，加上绕城高速及轨道交通的建设，加速形成市四区都市核，辐射整个宁波市六区，从而使宁波成为国际性大都市。绕城高速轨道交通市四区都市核鄞州新城区外围镇海区北仑区二宁波开展规划—城市开展论宁波为长三角“南翼经济中心〞的地位正在快速加强，跨海大桥将宁波和上海联系更加紧密，受其国际都市的辐射影响力也在日益凸显。二宁波开展规划—城市定位城市人口规模进一步扩大，人口净流入也在不断增加，为房地产市场开展带来新的需求量。三宁波经济开展—人口增长情况〔数据来源：宁波市统计公报〕GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展宁波经济处于快速开展期，2004-2021年年均14%的GDP增幅说明房地产业处于高速开展阶段。三宁波经济开展—GDP与人均GDP2021年宁波各产业增长情况□宁波第二产业对GDP的奉献率根本处于平稳状态，而第三产业对GDP的奉献率那么逐年增长。□民营企业兴旺的宁波，工业占经济的主导地位，“藏富于民〞、“家庭作坊式产业〞是宁波的经济特点，培育出了大量的财富阶层，成为高端消费主力军，豪宅市场容量大第二产业的开展为房地产市场开展培育了大量的高端客群产业分类生产总值增长第一产业167.44.10%第二产业2196.710%第三产业160011%三宁波经济开展—产业结构□宁波社会消费品零售总额持续快速上升。□2021年，实现社会消费品零售总额1238亿元，比上年增长19.6%。〔数据来源：宁波市统计公报〕宁波消费能力的快速上升为高端物业开展提供了强而有力的经济支撑。三宁波经济开展—零售总额□2021年，城镇居民人均可支配收入25304元，比2007年增长13.4%；人均消费性支出为16379元，增长17.7%，恩格尔系数为40.9%。□2021年城乡统筹建设稳步推进，城乡居民收入差距由2007年的2.219︰1缩小为2021年的2.210︰1。根据国际标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。因此参照宁波的恩格尔系数可知开始宁波步入富裕阶段，具有很大的消费潜力。三宁波经济开展—人均收入与支出宁波城市总结：沪杭甬两小时都市圈形成；拉大中心城区框架，形成以三江口为核心的多元级开展；长三角南翼经济中心地位加强，受上海国际都市的辐射强；城市经济快速开展，为房地产市场开展提供了强而有力的经济支撑；解读城市解读市场解读工程解读客户工程建议一、宁波区位概况二、宁波开展规划三、宁波经济开展一、工程区位价值二、工程立地概况三、工程产品分析四、工程SWOT分析一、整体市场分析二、区域市场分析三、市场竞争分析四、商业趋势分析五、商业竞争分析一、同类楼盘客户二、区域楼盘客户三、本工程客户圈定一、工程定位二、产品建议三、立面建议四、商业定位五、物业开展六、价格建议一、江东区概况二、江东区开展解读区域一江东区概况—区域简介重点建设的核心区和未来行政效劳中心，城市资源向东聚集。通途路百丈东路世纪大道天一广场老江东区中山路甬台温高速杭甬高速同三线高速高速公路入口东部新城本案一江东区概况—开展目标江东区十二五规划开展的总体目标是：◆根本形成宁波市的商务商贸中心；◆会展物流中心和行政管理中心，根本建成现代化新中心城区。二江东区开展—经济开展GDP人口江东区的经济开展潜力巨大，自从06开始总量远高于江北区，近年GDP总量逼近海曙区；人口增长快，增速均高于海曙区与江东区，人口增长促进购房需求增加；人均10万元的GDP总量略低于海曙区的10.7万；06年以后含烟厂在内指标名称总值同比增幅生产总值(亿元)262.212.40%生产总值（不含烟厂）210.88.60%第一产业（亿元）0.70.40%第二产业（亿元）44.94.60%第三产业（亿元）165.210.90%财政收入（亿元）333.60%固定资产投资（亿元）79.916.70%房地产投资（亿元）36.313.50%消费品零售总额（亿元）114.415.70%户籍人口（万人）26.31.90%人均可支配收入（元）2530413.40%二江东区开展—经济开展江东区的经济快速开展，人均可支配收入快速上升，为房地产开展提供了购置力。阶段1阶段2阶段3传统商业区行政商贸区新城核心区二江东区开展—开展阶段阶段特点：传统商业为主；以三江沿岸开展为特点；此阶段的江东区可以界定为：三江口沿岸的传统商业区阶段1阶段2阶段3传统商业区行政商贸区新城核心区二江东区开展—开展阶段阶段特点：以市政府规划为动力;以江东商业体〔中信泰富、世纪东方〕为提升以锦绣东城为引爆点;东部新城区将与以三江口为核心的老城区一起，形成“一城二心〞的总体空间格局.此阶段的江东区可以界定为：行政商贸区/高品质居住区锦绣东城阶段1阶段2阶段3传统商业区行政商贸区新城核心区二江东区开展—开展阶段阶段特点：绕城高速与城市轻轨的建设将城市开展框架拉大，加强区块之间的联系以东部新城及高新区一起形成未来宁波新城都市核此阶段的江东区可以界定为：未来新城的核心区域高新区三江口东部新城绕城高速轨道交通二江东区开展—开展规划江东区产业重点开展“二轴、二心、三圈、三带〞。二轴：即世纪大道和中山路和百丈路商业轴；二心：即滨江商务中心和七里垫商业商务中心；三圈：即会展商务圈、物流商贸圈和休闲生活圈；三带：即滨江大道商务休闲带、兴宁路综合效劳带、宁穿路娱乐商业带。滨江商务中心七里垫商务中心百丈路商业轴世纪大道商业轴兴宁路综合效劳带滨江大道商务休闲带休闲生活圈会展商务圈物流商贸圈宁穿路综合效劳带东部新城二江东区开展—开展规划规划居住用地以二类居住用地为主。规划居住用地896.33公顷，占总建设用地的38.5%，人均29.1平方米。其中一类居住用地1.26公顷，二类居住用地895.07公顷。

规划以道路为界，形成7个居住街区，每个居住街区人口约3-6万。定义江东区：鄞州城市副中心=商业体〔万达+联盛+BEST广场〕+南部商务区+鄞州新城特色：商业+商务办公+居住未来新城中心=江东商业体〔中信泰富+世纪东方〕+东部新城+高新区特色：商业+行政+商贸+居住+高新产业江东区是城市多极开展的重要一级是未来新城中心的核心构成局部开展模式借鉴解读城市解读市场解读工程解读客户工程建议一、宁波区位概况二、宁波开展规划三、宁波经济开展一、工程区位价值二、工程立地概况三、工程产品分析四、工程SWOT分析一、整体市场分析二、区域市场分析三、市场竞争分析四、商业趋势分析五、商业竞争分析一、同类楼盘客户二、区域楼盘客户三、本工程客户圈定一、工程定位二、产品建议三、立面建议四、商业定位五、物业开展六、价格建议一、江东区概况二、江东区开展解读区域2006年共成交20517套，2007年共成交27166套，2021年共成交11996套，成交量完美再现了2006-2007年的疯涨和2021年暴跌，2021年1-4月市场回暖共成交8630套。2021年1-4月成交量是2021年同期的2.4倍，2007年同期的1.35倍。2021年5月成交量自06年以来单月最高值，相当于2021年同期月成交量的4倍多，成交量回暖十清楚显。09年上半年住宅成交量急剧上升，短期楼市看好，但中长期走势依然存有较大风险。一整体住宅市场分析—成交情况一整体住宅市场分析—价格情况三江口板块科技园区板块鄞州中心区板块东部新城板块东钱湖板块湾头板块日湖板块联丰板块城北板块鄞州新城板块集士港板块镇海、宁大板块城中心板块一整体住宅市场分析—板块市场分析销售价格为当前市场板块价值板块板块描述客户群体销售价格三江口宁波城市中心，景观资源好交通便利，是城市高层豪宅聚居地追求都市生活便利的城市金字塔顶端阶层28000城中心宁波居住归属感最强区域，目前基本无新房供应，仅存少量厂房拆迁用地，基本定位为城市豪宅具备老宁波人心理的城市中产阶级15000日湖尽管行政区划属于江北，但是借助日湖景观以及靠近三江口的便利交通，属于城市高档居住区之一追求生活质量的城市新贵15000湾头宁波城市下一步改造重点区域，打造三江文化长廊的滨水居住区城市中产阶级及以上阶层17000高新区江东区居住范围的外延，住宅拓展空间潜力大江东及海曙工作的企业高管和部分年轻白领10000东部新城未来宁波政府所在地，配套完善，是未来城市热点区域政府公务员及事业单位工作人员14000鄞州中心区随着万达引擎作用的体现，城市副中心逐渐形成，新建小区普遍高档，商品房供应量大，是近年来热点区域城市小康家庭以及鄞州居住生活较富裕人群11000鄞州新城鄞州中心区的延伸，是对鄞州中心区房价高企的补充，借助鄞州中心区炒热概念09年得到迅速发展鄞州周边乡镇居住人口的城市化转变8800东钱湖随着东钱湖开发的完善，东钱湖作为宁波高档别墅区的概念已经深入人心城市金字塔顶端阶层的第二居所20000联丰对海曙区域的补充，海曙生存空间的外延对海曙区有归属感的中等偏上阶层9500集士港对海曙联丰区域外延低价的补充，城市低价板块宁波偏低档次的首次置业人群，工作重心偏向集士港和海曙7000洪塘未来江北区政府所在地，是对整个城市中档低档次需求的补充宁波偏低档次的首次置业人群，工作重心偏向江北和海曙北部8000镇海宁大镇海板块与宁波板块的对接镇海人口迁徙以及宁大教职员工居住需求，少部分城市低档首次置业7000一整体住宅市场分析—板块市场分析板块优势劣势代表楼盘三江口景观资源好、交通配套完善，城市稀缺土地资源有限，容积率高海景花园、柳逸花苑、东外滩花园城中心依靠老三区完善生活配套，地段好，交通好土地资源有限，容积率高,居住品质降低君悦花园、滨江国际日湖景观资源好、享受稀缺资源公共交通\生活配套不完善日湖花园、湖景花园湾头规划前景好，景观一流未来发展不确定天水家园高新区环境好，交通畅通，住宅产品设计新颖配套不完善，生活不便利江南一品、绿城绿园东部新城紧邻未来行政中心，未来配套完善未来发展不确定锦绣东城鄞州中心区城市副中心，生活方便、居住品质高价格偏离价格盛世天城、风格城事鄞州新城价格略低，小区质量较高，居住品质有保障配套不完善，不是传统居住区上上城、蔚蓝水岸东钱湖景观资源一流，宁波高档别墅区概念成熟配套不完善，东钱湖定位为旅游区而非住宅区比华利、卡纳湖谷联丰近海曙，共享海曙生活配套偏离城市发展方向，居住向心力不够维科.水岸枫情集士港拥有价格优势，往来海曙较方便配套不完善，周边工厂较多，居住品质地迪赛缘园、格兰春晨洪塘未来江北区政府所在，价格优势明显配套不完善，江北工业发达，目前不适合居住奥林花园、立方寓镇海宁大价格偏低，享受大学城人文优势镇海炼化影响生活质量，距离主城区较远水木清华、风景九园一整体住宅市场分析—板块市场分析板块公共交通道路通达能力市政配套生活配套自然人文环境开发进度发展潜力优势产品三江口优差优优差成熟完善期差高层豪宅城中心差优良良良建设中期优普通住宅日湖良良良良优建设中期优中高层豪宅湾头良良良良优建设中期优-高新区良优良差良建设中期优高端精品住宅东部新城差优差差良建设前期优中高层豪宅鄞州中心区良优良良良建设中期优中高层豪宅鄞州新城良良差差差建设中期良普通住宅东钱湖良良差差优建设后期良高档别墅联丰良良良良良建设中期良普通住宅集士港差良差差差建设中期差普通住宅洪塘差良良差良建设中期优普通住宅镇海宁大差良差差良建设中期差普通住宅一整体住宅市场分析—板块市场分析二区域住宅市场—供求情况各虽然整体市场处于淡市，但是由于东部新城规划的热点效应，加上价格的理性回调，东部各个楼盘在08年末取的不俗的业绩，显示了东部片区强劲的需求。泛江东片区08年全年销售量在宁波四区仅次鄞州区，随着区域供给量的放大，片区需求呈现强劲的上升势头。二区域住宅市场—楼盘分布图目前东部新城的在售工程只有锦绣东城，具有较大的稀缺性，竞争工程主要来自于高新区。在售项目未售项目本案锦绣东城高新区皇冠花园BOBO城江南一品RAT蓝海奥丽赛凤凰水岸华翔项目东外滩花园荣安甬港北地块玫瑰花园光大滨江庆丰1#地块会展中心东部新城二区域住宅市场楼盘名称区域产品类型产品面积总套数已推套数签约套数余量签约率备案均价江南一品二期南区高新区高层115-40093993983910089.35%10772皇冠花园高新区高层95-190174590988985650.95%10057绿城·绿园二期高新区高层150-1802422422251792.98%15281绿城·绿园一期高新区高层150-180131131129298.47%11811锦绣东城二区江东区高层、小高层90-1803613613214088.92%12956锦绣东城一期西区江东区高层、小高层90-180460460458299.57%8930锦绣东城一期东区江东区高层、小高层90-1807537537431098.67%9410BOBO城二期AB区江东区小高层、高层136-20074974944530459.41%8989BOBO城二期C区江东区叠加别墅197-306144144756952.08%14378玫瑰花园江东区高层90-36039339327611770.23%16638东外滩花园江东区高层139-32542620211730927.46%17995合计

634352834517182671.21%

泛江东区是传统的大户型供给区域，是宁波高品质楼盘聚集地，居住气氛成熟。三住宅竞争个案—江南一品江南一品占地面积332亩总建筑面积38万多平方米地理位置：科技园区北靠江南路、南临新晖路、西依杨木碶路开发商：宁波兴普房地产开发销售代理：自销〔筹划为双赢〕物业管理：浙江绿城，物业费：3.5元/平米景观设计：澳大利亚〔墨尔本〕柏涛公司容积率：0.72绿化率：35%开盘时间：〔之后陆续加推〕推量：616套开盘价格：1万/平方米销售情况：当天销售350余套，至今销售920余套，备案839套总平图二期

面积（平）总套数配比三房（赠送30－60平）110－12531834%13710411%161566%四房（赠41－75平）155－16515517%五房以上（复式）180－20015517%200－255697%280以上829%合计

939100%楼号：H2面积：160、115、121、推出时间：价格：8500、9500〔160〕签约：78/78〔已售完〕楼号：H1面积：160、115、121推出时间：价格8500、9500〔160〕签约：71/78〔已售完〕楼号：H6面积：160、115、121推出时间：价格8500、9500〔160〕签约：80/87〔已售完〕楼号：H15面积：115、121、推出时间：西边套价格8500去化：160/174〔已售完〕楼号：H5面积：170、137、294、293、推出时间：西边套价格8550、9550、1.2万-1.3万去化：151/160〔已售完〕楼号：H9面积：181、184、价格：10000去化：53/58〔已售完〕楼号：H10面积：181、184、价格：10000去化：53/58〔已售完〕楼号：H11面积：196、198、价格：13500去化：49/58〔已售完〕多批次陆续加推第一批推出三住宅竞争个案—江南一品楼号：H17面积：40套数：336楼号：H16面积：40套数：336写字楼楼号：H12面积：410、611价格：万去化：16/26楼号：H3面积：115、121、160、推出时间：价格8500、9500〔160〕签约：76/78〔售完〕楼号：H7面积：410、611价格：万套数：26签约：4/26楼号：H8面积：206、210、价格：万去化：47/583月初内部认购北区未售房源江南领寓江南叠墅三住宅竞争个案—江南一品楼号：H18面积：89、88套数：162精品风情商业街高层挑空式阳台引金家河水，形成15个环岛型区块，别墅户户临水.公共绿地38万方规划大盘10万体量别墅群，提升工程品质高层庭院花园别墅，设计理念超前澳大利亚〔墨尔本〕柏涛建筑设计江南公路、院士路，交通四通八达广告语：首席高层庭院花园别墅执掌高层豪宅标准产品力推广调性大气，高端，奢华三住宅竞争个案—江南一品赠送的花园面积大；户型方正利用率高；4.2米大开间主卧室；江南一品159.2平米〔赠送面积60.3㎡〕赠送花园赠送花园赠送飘窗赠送飘窗4.2米注意赠送空间的实用性，同时注意居住的舒适度。三住宅竞争个案—江南一品客户区域来源以江东区为主，看中江南一品的高端品质、户型及赠送面积。三住宅竞争个案—江南一品物业类别：住宅建筑类别：高层、小高层、多层、别墅开发商：交通地产占地面积：400亩总建面积：50余万平米容积率：2.0绿化率：45%主力户型：普通住宅136-200、别墅197-306开盘时间：一期、二期，之后持续加推推量：普通住宅749套、别墅144套备案均价：普通住宅8989元/平米、别墅14378元/平米销售情况：目前为止普通住宅签约率59.41%、别墅签约71套，签约率52.08%。户型面积套数配比三房106-14535739.98%四房146-19639243.9%别墅200-28014416.12%%三住宅竞争个案—BOBO城A1B1A2B3B7B6B9C8C6C7C5C4C3C2C1B4B2A5B5B15A8A7A6A4B17B8B11B16A3A11B18A10A16B14B12B13B10A9A14A20A18A17A13A19A12A15A21A23A22C19C18C17C15C16C14C13C11C12C10C9A区B区C区一期二期A、B区二期C区三住宅竞争个案—BOBO城楼号面积推出时间均价签约楼号面积推出时间均价签约A1158、209、221、120、227未售/0/30C2198、246、256、30909.4.24162006/8A2215、222、156、205、163未售/0/53C3402未售/0/2A3141、230、289、13908.12.2925040/40C4198、246、257、30909.4.24160003/8A4139、141、149、246、289、230未售/26/40C5403、436未售/0/4A5118、205、157、164、21908.12.91070045/53C6198、246、257、30909.4.24162005/8A6213、155、218、162、289、23009.2.171090028/31C7398、436未售/0/4A7139、27108.12.21110014/18C8298、27309.4.24165003/8A8139、27109.2.171130015/18C9402未售/0/2B1254、225、253未售/0/72C10298、27309.2.24168007/12B2253、225、254未售/0/72C11198、24609.2.24160005/8B3188、194、18108.12.91180036/40C12313、198、341、21009.2.24180003/4B4188、194、181未售125009/40C13198、246、257、30909.2.24140004/8B5147、126、143、121、15008.12.210900135/140C14313、198、341、21009.2.24180004/8B15143、146、227、296、212、29209.2.171120090/100C15198、24608.12.9166005/8C1255、306、260、28009.4.24160008/16C16313、280、198、24608.12.9180003/8C17198、246、257、30908.12.9165006/8C18313、198、341、21008.12.9180000/4C19313、280、198、260、24608.12.9165009/16三住宅竞争个案—BOBO城5000豪华布波馆室内外双泳池一线甬江40000平波波公园50万方超大规模成熟社区引擎香港贝尔高林景观园林设计交通地产，品牌信誉产品力广告语：市中心三江流域，一线甬江推广调性精致，品味，尊贵三住宅竞争个案—BOBO城叠墅J户型244平米大面宽，豪华气派赠送地下活动室高层J户型145平米户型方正，结构较好两房朝南客厅带大面积花园主卧带飘窗大面积花园弧形飘窗厨房带阳台主卧室带卫生间地下车库地下活动室大面积花园阳台阳台阳台阳台书房三住宅竞争个案—BOBO城客户区域来源以江东去为主，偏重于甬江的江景、工程的品质。三住宅竞争个案—BOBO城物业类别：住宅建筑类别：高层开发商：太平洋实业占地面积：30万平米总建面积：70万平米容积率：2.37绿化率：42%楼层状况：11-23层不等,由九幢点式高层和四幢板式高层组成主力户型：100-190㎡开盘时间：推出第一批500余套，加推第二批400余套推量：909套备案均价：10057元/平方米销售情况：目前为止一期全部售完户型面积套数配比三房100-14738242%四房160-19052758%三住宅竞争个案—皇冠花园3424、五星级洲际酒店3、高端幼儿园2、小区会所11、露天半月形游泳池70万方规模，宁波最大规模社区绿城开发，品牌保障白金五星级酒店护航贝尔高林景观设计会所，幼儿园，泳池配套齐全广告语：上行的自然神韵，烫金的人生丰华调性：大气，豪宅，成功人士标签产品力三住宅竞争个案—皇冠花园B1户型160㎡四房两厅两卫大面积花园花园4.2米3.9米大开间客厅大开间主卧主卧带卫生间卫生间带转角窗户型结构好，方正全明赠送面积多，居住舒适度高弧形凸窗转角凸窗三住宅竞争个案—皇冠花园客户区域来源以江东去为主，看中开发商的品牌、楼盘的品质、交通优势以及小区内的配套。三住宅竞争个案—皇冠花园工程总用地面积37680㎡，总建筑面积135922㎡，规划建造四幢高层住宅和一幢甲级写字楼，其中住宅建筑面积66585㎡，共4幢高层住宅，布局为一幢18层的点式高层住宅、三幢15-23层的板式高层，住宅容积率2.71，绿地率35.2%，建筑密度17.4%。工程住宅户型范围110-355平方米，主力户型为150-180平方米。小区完全实行人车分流，车位配比到达1：2。中心会所配套设施完善，设有室内外双泳池、健身房、书吧、咖啡吧等配套设施。2021年5月25日，推出一期2#和4#楼，共131套房。2#楼108平米、160平米，均价11000元/平米，4#楼190平米，均价13000元/平米。2021年10月12日，推出1#和3#共242套，主力户型150-180平米。1#均价13500元/平米，3#均价16000元/平米。一、二期全部售馨三住宅竞争个案—绿城绿园三住宅竞争个案—绿城绿园屋顶花园三住宅竞争个案—绿城绿园1-11-21-31-41-54-14-24-34-44-52-12-22-33-13-43-23-53-33-66-16-26-36-46-5第一批二批三批4-68700元/㎡小高层、高层无差价可能是内部原因8800元/㎡8800元/㎡8800元/㎡8700元/㎡8900元/㎡8800元/㎡9100元/㎡9000元/㎡9000元/㎡8900元/㎡9200元/㎡9300元/㎡9300元/㎡三住宅竞争个案—锦绣东城6号地块3-13-43-23-53-33-66-16-26-36-46-56号地块共322套房源，面积范围90－180平米，主要以110、120的为主，均价14000元/㎡。6月19日加推6号地块，一共322套，户型面积90-150平米，其中20套拼接成150平米，均价14000元/㎡，当天已经去化200余套，约占总数的2/3。一次性付款优惠400元/㎡；首付20%；优惠50元/㎡；首付30%，；优惠100元/㎡；首付40%，优惠150元/㎡，另外，开盘期间还可享优惠200元/㎡。面积90125150180拼接三住宅竞争个案—锦绣东城H1B3E1E1JE2E2B2C3C3B1I2I1I3E3E3H2H3C2C1C2H3H2H351套房源，产品面积在89－93平米，销售价格在13000－14000元/平米。112套房源，产品面积118－140平米，价格在13000－15000元/平米，目前产品剩余125、140平米户型，以低楼层产品为主。51套房源，产品面积在89－144平米，销售价格在13000－15000元/平米。剩余144平米户型。51套房源，产品面积在118－148平米，销售价格在15000元/平米。51套房源，产品面积在118－148平米，销售价格在15000元/平米。55套房源，产品面积在90－180平米，销售价格在13000－15000元/平米。三住宅竞争个案—锦绣东城锦绣东城拼接185㎡88平三房二厅一卫赠送面积：9平飘窗赠送飘窗赠送阳台一半92平三房二厅一卫赠送面积：13平88平三房因不通透，去化慢于92平三房。赠送亮点：赠送面积直接入户使用，有效的控制总价。飘窗赠送飘窗赠送阳台一半三住宅竞争个案—锦绣东城客户区域来源以江东去为主，偏重于东部新城的升值潜力、工程的品质及开发商的品牌。三住宅竞争个案—锦绣东城三123休闲会所商业区高层豪宅三五房三厅四卫面积：约277平米四房二厅二卫面积：约174平米楼下楼上五房三厅三卫三花园面积：约263平米三房二厅二卫面积：约139平米三住宅竞争个案—玫瑰花园ABC世纪东方广场位于中山东路和福明路交汇处东侧，工程占地7.78公顷，总建面积28.5万平方米。是一个以商业为主，集写字楼、高档公寓为一体的综合性工程。商业功能规划有百货、购物中心、金融、家居、餐饮娱乐、大型超市、多业态中心，目前引入了韩国知名影城，由来自澳大利亚国际知名公司直线经营管理。世纪东方广场是宁波市和江东区政府重点关注工程，在宁波市的“中提升〞战略中占有十分重要的位置。三住宅竞争个案—玫瑰花园拼接户型的合理性存在较大问题，只是盲目增加面积，在各个功能区间的尺度仍然保持小户型的尺度，不具备豪宅的气质；比方客厅面宽较窄不够大气，厨卫空间小，阳台小，附加值少，走道面积浪费大等等。单套小户型总价接近150万，抗性较大；物业类别：住宅建筑类别：5幢高层、6栋独栋别墅开发商：浙大网新总建面积：11万平米总户数：515户容积率：1.73绿化率：30%主力户型：普通住宅136-200、别墅197-306开盘时间：2021年6月工程位置：高新区新晖路与院士路交汇处售楼处地址：东港喜来登酒店大堂装修状况：白坯交付时间：2021年年底主力户型：高层面积在88-400㎡，以88㎡和160-169㎡这两类最多，其次为200及270㎡，别墅面积在500-1000㎡价格：高层预计12000元/㎡，独栋别墅预计35000-40000元/㎡，总价2000万-4000万独栋别墅区三住宅竞争个案—ART蓝海创意2+1房90平米四房两厅两卫139平米3+1房170平米四房两厅两卫200平米三住宅竞争个案—ART蓝海17-1#17-2#17-1#地块：土地用途：商业效劳用地，允许建设商业、效劳业等建筑及其附属设施。出让年限：商业40年占地面积：13747平方米容积率：2.0总建面积：27494平方米绿地率：30%建筑密度：30%建筑限高：80米土地价格〔楼面地价〕：1600元/平方米备注：西邻杨木楔河蓝线宽度30米，东邻院士路蓝线宽度68米，南邻丹桂路红线宽度24米17-2#地块：土地用途：住宅出让年限：住宅70年占地面积：21758平方米容积率：2.5总建面积：54395平方米绿地率：30%建筑密度：40%建筑限高：70米土地价格〔楼面地价〕：2940元/平方米总套数：467套三住宅竞争个案—奥丽赛凤凰水岸〔暂命名〕楼号110㎡以下110-140㎡140-170㎡170-200㎡200㎡以上合计1#128---81362#--38-2403#-6129-5954#-26264-565#140----140合计2688793415467面积套数配比110㎡以下26857.39%110-140㎡8718.63%140-170㎡9319.91%170-200㎡40.86%200㎡以上153.21%此方案未定案，修改中〔原有7090限制，现可略放松〕三住宅竞争个案—奥丽赛凤凰水岸〔暂命名〕三住宅竞争个案—华翔工程III-7-D3III-7-D1III-7-D2项目经济指标（现重设指标）用地性质地块面积占地面积容积率总建面积商业面积D212673450692住宅面积D19939439756D3351762.587940住宅合计

451152.8127696总计

577883.1178388项目经济指标（原有指标）用地性质地块面积占地面积容积率总建面积商业面积D19939439756D212673450692商业合计

22612490448住宅面积D3351762.587940总计

577883.1178388此方案未定案，修改中住宅地块产品类型户型面积段预计面积面积配比预计套数套数比精致三房三房两厅一厨一卫（2+1书房）903700030.4%41147%改善型三房两厅一厨两卫（主卧室带书房）130-1402444620.1%18120%舒适型四房两厅一厨两卫（3+1书房）140-1602000016.4%13315%尊贵型（平层）四房三厅一厨两卫（3+1书房+1家庭厅）180-200100008.2%536%尊贵型（复式）四房三厅一厨两卫（3+1书房+2家庭厅）180-20080006.6%425%奢华型（高层）五房三厅一厨三卫（4+1书房+1家庭厅+洗衣房/保母房）300-400100008.2%293%奢华型（大平层）五房三厅一厨三卫（4+1书房+1家庭厅+洗衣房/保母房）300-4001225010.1%354%合计

121696100%884100%三住宅竞争个案—华翔工程此方案未定案，修改中三住宅竞争个案—荣安甬港北工程1#地块2#地块土地用途：居住用地出让年限：70年占地面积：19345.2平方米容积率：1.8总建面积：34821平方米绿地率：30%建筑密度：34%建筑限高：60米土地价格〔楼面地价〕：12590元/平方米三住宅竞争个案—光大滨江庆丰1号地块土地用途：1#商服、2#居住用地出让年限：商服40年、居住70年占地面积：1#地块13900㎡、2#地块26900㎡容积率：1#地块2.4、2#地块1.2总建面积：商服33360平米、居住32280平方米绿地率：1#地块25%、2#地块30%建筑密度：商服35%、居住30%建筑限高：商服60米、住宅36米土地价格〔楼面地价〕：12200元/平方米市场分析总结：◆本工程所处的东部新城工程少，目前在售的仅有锦绣东城，具有一定的稀缺性，未来竞争主要来自于高新区；◆泛江东区是传统的大户型销售区域，在售工程中以120-200平米的户型最为集中，其中不乏有300-400超大户型，本工程的大户型产品符合市场规律，但面临竞争也较为剧烈；◆热销工程均有一定产品竞争优势，如江南一品与锦绣东城户型结构较好、赠送面积多、产品附加值高；◆未来主要在目标客户争夺；户型结构、外立面及赠送面积提升产品增加附加值；物管知名度的提升、物业效劳的多样化与细节化；社区软硬件配套、楼宇智能化和会所功能多样化等；本工程市场战位思考：在市场成熟与竞争加剧的情况下，本工程如何提高工程的竞争力:一、确定并抓住工程目标客群；二、通过优化户型和赠送面积为产品提高附加值；三、聘请国际知名物业管理，提高工程知名度；四、提供人性化物业管理，满足业主的各类需求；五、提升社区软硬件配套和楼宇智能化；六、会所功能多样化，满足业主的多样化需求，如商务、休闲、运动和集餐等根据政府规划，宁波市的商业格局将逐渐形成“一主八辅〞的商业体系。一主即三江口商业中心；八辅即东部新城、世纪东方、鄞州、江北、骆驼、江北洪塘、北仑新碶、镇海老城区商业中心。第三阶段多元商业体系第二阶段中心商业时代第一阶段传统商业时代20世纪90年代中后期，宁波商业开始启动，此时的商业主要以兴建宁波三江口区块商业为主要目标，代表作是2002年营业的天一广场，此时宁波的商业的中心极化效应很强。20世纪80-90年代，宁波商业整体上较为落后，开展相对缓慢；中心区商业根本以传统百货类为主，社区商业也不兴旺。四宁波商业趋势分析—城市商业简述

2002年以前2002年2005年-2008年2010年以后市区人口200万203万213万220万城市GDP1043亿元1500亿元2918亿元4300亿元城市商业20万㎡传统商业天一广场20万㎡现代商业崛起各区域小区配套商业完善多个区域大型现代购物中心成熟城市市区人口增长保持在3%左右；城市商业体量增长以年40%以上的速度递增；宁波城市商业开展两点特征：现代商业模式取代传统商业模式；商业体量近几年来飞速扩张。四宁波商业趋势分析—城市商业简述市区商业根据政府规划，宁波市市域人均商业营业面积为1.0平方米,2021年宁波市域商业网点营业面积控制在650万平方米.中心城人均占有商业营业面积为1.4平方米。2021年中心域商业网点营业面积控制在280万平方米。鄞州商业中心：25万方；□东部新城区商业中心：20万方；□七里垫商业中心：20万方；北仑新碶商业中心：15万方；□骆驼商业中心：10万方；□镇海老城区商业中心：8万方；江北洪塘商业中心：5万方；□

9个区域商业聚集地：每处为3万方。以上数据根据《宁波市中心城商业网点规划纲要（2002——2010）》各区域商业中心面积控制从政府规划可知未来宁波商业布局呈多点、大量、高速增长3大特点四宁波商业趋势分析—政府规划三江口传统商业核心不可动摇鄞州中心区商业新核心已成气候政府行为主导下的东部新城迅速开展一主两副商业格局形成区域商业遍地开花,填补了城市商业核心区之间的空白。区域商业中心掌握了区域内商业气氛的绝对话语权.商业地产建设先与城市开展进度，商业配比高于人口对商业实际需要.区域商业多点开花商业供给趋近饱和2大格局四宁波商业趋势分析—城市商业格局宁波城市商业未来趋势两点预判机遇：第三轮城市商业扩张大背景；挑战：商业领跑城市开展的局部饱和;；区域商业多点开花所造成的影响区域核心商业遍布，掌握区域内商业绝对话语权；宁波区域商业核心确实立标志着宁波商业开展已经进入了多点开花的迅速扩张时代；随着宁波城市的扩张，城市生活对商业地产的需求进入了一个新的时代，为商业地产的遍地开花创造了条件；外来人口涌入仍不明显，“大宁波〞-“小城市〞的状况在一定时间内仍然存在，势必造成城市开展和商业配套相对人口的大而空，形成商业配比人口“地广人稀〞的不利局面；广场复广场，广场何其多；当每个区都有了自己的商业核心和节点后，宁波真的可以容纳这么多的商业体量？四宁波商业趋势分析—机遇与挑战本案维多利亚广场世纪东方广场中信泰富广场雷迪森广场家乐福江东欧尚东部新城中央休憩商务区金光中心惊驾路美食街辐射交叉区域区域竞争工程分布图四宁波商业趋势分析—机遇与挑战[中信泰富广场]商业规模：工程规模13.8万，其中商业约4万方。商业形态：大型超市，高档购物中心，高档写字楼裙楼商业。开业时间：2021—2021工程介绍：广场规划集国际连锁大卖场、高档商务楼与国际精品商业三大局部与一体的多功能商务广场。其中国际连锁大卖场位于工程最北面，规划为4层，建筑面积为27010平方米，建筑高度23.90米。国际精品商业位于1号写字楼的裙楼局部，规划4层，总面积为近20000平方米。工程只对外招租。对本工程的影响：中信泰富广场位置优越交通便利，建成后有望成为宁波第二个天一广场，前途无限。该物业属于大型综合性商业航母，位置、交通、业态、定位均优于本案，辐射范围涵盖整个江东区、局部东部新城，同属性竞争本案无优势。五商业竞争分析[世纪东方广场]商业规模：工程规模28.5万，商业体量20万商业形态：百货、购物中心、金融、家居、餐饮娱乐、大型超市、写字楼、高档公寓开业时间：2021—2021工程介绍：位居世纪东方商业广场东侧，城市核心，繁华地段，成熟配套，工程占地7.78公顷，总建面积28.5万平方米。是一个以商业为主，集写字楼、高档公寓为一体的综合性工程。商业功能规划有百货、购物中心、金融、家居、餐饮娱乐、大型超市、多业态中心，由来自澳大利亚国际知名公司直线经营管理。世纪东方是宁波市和江东区政府重点关注工程，在宁波市的“中提升〞战略中占有十分重要的位置。对本工程的影响：世纪东方商业中心与中信泰富广场遥相照应，构成一个区域大型商业中心。该物业属于大型综合性商业航母，位置、交通、业态、定位均优于本案，辐射范围涵盖整个江东区、局部东部新城，同属性竞争本案无优势。五商业竞争分析[雷迪森广场]商业规模：占地面积72249平方米总建筑面积163588平方米商业形态：大型超市，高档购物中心，高档写字楼裙楼商业。开业时间：2021工程介绍：宁波国大雷迪森国际中心位于宁波市区东部拟建设的宁波东部新城中心区，总占地面积约7．22公顷。建筑高度分为，高级办公楼95．5米，公寓式办公楼74，95米，商场15-85米。基地东侧的河流被利用，在建筑周围积极引入人工水景，寻求一种自然与文明的和谐。办公楼裙房屋顶花园。对本工程的影响：雷迪森广场更偏重于写字楼业态，商业属于附属地位。该物业比本案更加接近于东部新城，在会展路没有打通的前提下对东部新城客户构成了一定的阻隔作用，商业体量较小预计走精品路线，对本案精品定位方面客群是一个有力的争夺者.该物业商业体量不大，即使与本案联手开展也逊色于中信泰富、世纪东方组合，难以形成商业集群效应。五商业竞争分析[维多利亚广场]商业规模：占地面积:35333平方米建筑面积:100781平方米开发周期:2年开工时间:2021-1-9商业形态：华润万家、精品店、餐饮休闲、露天广场开业时间：2021工程介绍：由HIP酒店、特色餐饮一条街、168米长的星光大道、仿维也那金色大厅〔露天演艺广场〕、休闲娱乐区〔酒吧、KTV、洗浴中心等〕、精品零售商业区构成；宁波首家HIP酒店，定位为宁波第一个不夜城。对本工程的影响：此工程在啤酒文化的相关产业的根底上，开展购物、星级酒店等业态；定位有特色、建筑形势较新颖，运作成功的话对江东区高新科技园区和东部新城休闲娱乐商业消费人群影响较大，且与本工程直线距离在3公里以内，影响较大。五商业竞争分析对本工程的影响：目前江东最有特色的美食街之一；属于城市生活中已经成规模和被认同的美食街，与家乐福商圈重叠，在美食、超市购物上对本案形成一定的冲击。五商业竞争分析[金光中心商圈]商业形态：街道底商、金光购物中心业态特征：美食、休闲娱乐开展情况：餐饮美食休闲类聚集，开展迅速，目前已形成较集中的餐饮一条街，聚集多种美食兼顾少量的休闲场所，已成为宁波目前较知名的餐饮特色街。之前主要集中在中山东路南、百丈路以北区域，目前百丈路以南〔大步街〕也逐步形成集中的餐饮和休闲场所。地处宁波核心商务区范围内，繁荣商圈和密集的人流，以餐饮为特色的业态规划，整体经营状况和开展前景较好。入住率：100%，经营情况：良好租金情况：元/平米.天对本工程的影响：该商圈的沿街底商是目前江东经营状况最高，人流量最大的、租金最高的。金光商圈已经贴近海曙，与本案不构成竞争。五商业竞争分析商业点主要业态中信泰富广场大型超市，高档购物中心世纪东方广场百货、购物中心、金融、家居、餐饮娱乐、大型超市雷迪森广场大型超市，高档购物中心维多利亚广场华润万家、精品店、餐饮休闲、露天广场金光中心商圈美食、休闲娱乐、购物中心惊驾路美食街各类美食、休闲娱乐周边商业云集，本工程商业该如何突破重围？走个性化商业模式解读城市解读市场解读工程解读客户工程建议一、宁波区位概况二、宁波开展规划三、宁波经济开展一、工程区位价值二、工程立地概况三、工程产品分析四、工程SWOT分析一、整体市场分析二、区域市场分析三、市场竞争分析四、商业趋势分析五、商业竞争分析一、同类楼盘客户二、区域楼盘客户三、本工程客户圈定一、工程定位二、产品建议三、立面建议四、商业定位五、物业开展六、价格建议一、江东区概况二、江东区开展解读区域一工程区位价值—地块区位中央商务区高新区东部新城鄞州中心区湾头区海曙区本案东钱湖区域拉大中心城区框架，以三江口为核心形成多级开展；各级开展中以东部新城和鄞州中心区所在的东南方向为开展主线；本案位于东部新城与高新区交汇处，即可一尊享东部新城给本工程带来的巨大潜力，也可享受高新区的高新产业为其带来人气。距天一广场直线距离6公里，车程约10分距万达广场8公里，车程约15分钟本案所处位置：宁波多级开展中的重要一极宁波未来新城开展的核心区域6公里8公里本案通途路世纪大道一工程区位价值—地块交通状况海晏北路会展路惊驾路宁穿路杭甬高速中山路百丈路兴宁路江南路本案同三线高速高速路入口城市轻轨国际会展中心雷迪森广场YGR锦绣东城总部基地宁波研发园皇冠花园江南一品ART蓝海绿城绿园维多利亚广场行政中心(在建)BOBO城中信泰富广场世纪东方广场通途路世纪大道高新区管委会本案商业---中信泰富广场世纪东方广场维多利亚广场雷迪森广场品质楼盘---绿城绿园江南一品锦绣东城ART蓝海东部城新(行政)高新区(高新产业)会展中心(会展产业)办公集群(总部基地)一工程区位价值—地块周边配套华翔工程A1-1#A1-2#通途路甬新河世纪大道地块内部河流地块现状会展中心二工程立地概况本案A1户型三室两厅两卫127㎡三工程产品分析锦绣东城二期城C2户型三室两厅两卫125㎡转角观景窗转角观景窗客厅带阳台南北不通透入户口设计不合理客厅朝北主卧带阳台入户玄关通透性受阻知己知彼，百战不殆本工程15米进深，进深长通风受限，而锦绣东城户型方正，进深较短；本工程多隔断，通透性受阻，锦绣东城北面无窗，南北不通透；本工程入户玄关及过道狭长，利用率不高，锦绣东城入户口设计不合理；本工程赠送面积少，锦绣东城赠送面积较多；三工程产品分析RAT蓝海G户型四室两厅两卫139㎡私密性不强入户玄关利用率不高本案B1户型三室两厅两卫135㎡客厅朝北入户玄关主卧带阳台通透性受阻2+1房朝南知己知彼，百战不殆本工程15米进深，进深长通风受限，而ART蓝海长进深，通风性不好；本工程多隔断，通透性受阻，ART蓝海户型结构较为零乱；本工程入户玄关及过道狭长，利用率不高，ART蓝海也存在入户玄关与过道本工程赠送面积少，锦绣东城赠送面积较多；本案B2户型三室两厅两卫133㎡三工程产品分析江南一品H5-03偶数层三房两厅两卫137㎡过道狭窄客厅带阳台大面积露台主卧带飘窗飘窗大面积入户花园通透性受阻卧室带主卫北阳台本案B3户型三室两厅两卫134㎡三工程产品分析BOBO城高层J户型145平米户型方正，结构较好两房朝南客厅带大面积花园主卧带飘窗大面积花园弧形飘窗厨房带阳台主卧室带卫生间中间客厅卧室带阳台卧室带主卫本案C1户型四室两厅两卫168㎡三工程产品分析皇冠花园B1户型160㎡四房两厅两卫大面积花园花园4.2米3.9米大开间客厅大开间主卧主卧带卫生间卫生间带转角窗户型结构好，方正全明赠送面积多，居住舒适度高弧形凸窗转角凸窗卧室带阳台通透性好主卧带主卫三房朝南中间客厅本案C2户型四室两厅两卫169㎡三工程产品分析江南一品H5-02偶数层四室两厅三卫161㎡客厅带阳台通透性好主卧带主卫三房朝南大面积露台入户花园飘窗飘窗中间客厅本案C3户型三室两厅两卫171㎡三工程产品分析客厅带阳台主卧带主卫通透性好走入式衣柜中间客厅大面积露台飘窗飘窗北阳台主卧带主卫本案D1户型四室两厅三卫202㎡三工程产品分析江南一品H8-1奇数层四室两厅四卫206㎡主卧带阳台三房朝南主卧带主卫卧室带主卫大面积露台露台北阳台飘窗飘窗本案E1户型四室两厅四卫247㎡三工程产品分析ART蓝海C户型四室两厅三卫280㎡客厅带阳台主卧带阳台走入式衣柜主卧带主卫主卧带走入式衣柜与主卫三工程产品分析本工程的户型有几大抗性：阳台不突出，实用性受限;A1\B1两种户型的入户玄关；朝北及中间客厅；A1\B1和B2三种户型的卫生间影响整体通透性；四工程SWOT分析S:优势分析位于高新区/江东区/东部新城交汇处，会展中心旁，区位好；紧拥甬新河，景观资源好；工程是商业和住宅相结合的城市综合体工程；地块内部有河流，易利用做水系景观；本工程有五星级酒店配套；本工程是宁波第一个玻璃幕墙住宅工程，具备商务时尚性与阳光通透性。强化优势充分利用甬新河及地块内部的河流，将其景观资源利用最大化；工程在推广时应该将自己定位于东部新城，充分挖掘地段价值；充分利用五星级酒店与会展中心的配套优势，将附加价值利用最大化；工程在推广时充分利用玻璃幕墙的优势。W:劣势分析通途路为快速通道，车流量大，噪音大；本工程的底商对住宅形成一定的干挠；克服劣势充分利用玻璃幕墙的优势进行噪音隔离；将底商与住宅进行独立式管理，尽量减少底商对住宅的干挠。O:时机分析东部新城与江东区形成行政商贸区，区域升值潜力巨大；东部新城仅有锦绣东城，市场存在一定的空缺性；高新区近期提升至国家级高新区，高新产业开展为本工程带来一定的人流量及客源量；利用时机工程应加强与周边商业综合体的联系，它们都将成为工程的准配套；将区域的升值潜力运用到工程的营销推广上；充分利用高新区与会展中心的人流量，使其成为本工程的客源。解读城市解读市场解读工程解读客户工程建议一、宁波区位概况二、宁波开展规划三、宁波经济开展一、工程区位价值二、工程立地概况三、工程产品分析四、工程SWOT分析一、整体市场分析二、区域市场分析三、市场竞争分析四、商业趋势分析五、商业竞争分析一、同类楼盘客户二、区域楼盘客户三、本工程客户圈定一、工程定位二、产品建议三、立面建议四、商业定位五、物业开展六、价格建议一、江东区概况二、江东区开展解读区域绿园已购客户分析：□30-50岁的成功人士是本工程的主力客群，此外家境好的年轻人购置婚房的比例也不小。□客户主要工程所在的江东区，此外镇海、北仑以及周边的象山、奉化占得比例也不小。□对于绿园这样总价的产品来说，私营业主是最有购置力的群体，此外贸易行业、公务员也是值得深挖的群体。一同类楼盘客户锦绣东城一期已购客户分析：□30-40岁的中年客户仍然是工程最主要的客群，由于总价相对绿园较低，20-30岁的婚房置业客户比例较大。□客户主要来自江东，在70%以上，此外来自鄞州邱隘、海曙的客户也不少。一同类楼盘客户楼盘名称年龄职业购房需求区域锦绣东城20－50岁均有，以20－30、30－45这二类为主公务员、银行及其它事业单位工作人员等占主要的比例；另外还有部分私营业主、个私企业工作人员新婚置业、换房置业、投资置业江东（为主）、海曙、鄞州东部皇冠花园30－55公务员、银行及其它事业单位、私营个体新婚置业、换房置业江东、北仑江南一品35－45私营业主、中高级公务人员、金融、保险。贸易行业中高层换房置业江东区、科技园区、部分镇海、北仑、小港，少量海曙、江北浪琴海25-40银行等事业单位、小企业主、私营个体户、公司职员新婚置业、换房置业、投资置业江东为主、部分海曙、鄞州、镇海北仑客户以及象山奉化等宁波周边县市受区域产品供给影响，区域的客户主要由以江东为主的大东部区域为主。购房需求首次置业和高端改善性居住为主二区域楼盘客户根据区域在售个案的参照结合本工程的实际情况，我们认为本工程的客户主要由以下三类组成：一、大江东片区客户二、北仑、镇海客户三、补充客户三本工程客户圈定一、大江东片区客户区域特征：包括老江东区、高新区、邱隘镇等鄞州东部地区年龄特征：30-50岁职业特征：高级公务员、私营业主、企事业单位高层管理人员家庭结构：三口之家为主现居住特征：居住在大江东区普通住宅小区置业目的：改善居住，追求更高的居住品质需求产品：大三房、四房为主他们是现阶段换房置业需求中坚力量和主流客户三本工程客户圈定二、镇海、北仑片区客户区域特征：包括骆驼、庄市、小港等年龄特征：30-45岁职业特征：大型企业高层管理者、小型企业主、个体经商户家庭结构：三口之家为主居住特征：自建房或者是当地较为高档的社区、但是相比宁波还有一定的差距置业目的：入户宁波或者为将来子女落户宁波需求产品：三房为主、四房和两房为辅他们是现阶段东部楼盘的重要以及可以深度挖掘的客户群体三本工程客户圈定三、补充客户主力需求：四房、三房及两房均有这些客户特征不明显，较为混杂，是本工程的补充客户三本工程客户圈定客户总结本工程客户主要是以江东为主的大东部片区的“中坚阶层〞他们处于：事业的中坚财富的中坚家庭的中坚三本工程客户圈定解读城市解读市场解读工程解读客户工程建议一、宁波区位概况二、宁波开展规划三、宁波经济开展一、工程区位价值二、工程立地概况三、工程产品分析四、工程SWOT分析一、整体市场分析二、区域市场分析三、市场竞争分析四、商业趋势分析五、商业竞争分析一、同类楼盘客户二、区域楼盘客户三、本工程客户圈定一、工程定位二、产品建议三、立面建议四、商业定位五、物业开展六、价格建议一、江东区概况二、江东区开展解读区域工程市场定位五星级酒店高品质社区玻璃幕墙商务时尚客户特征中坚阶层工程价值梳理市场前景区域升值潜力一本工程定位工程市场定位：宁波首席酒店式国际社区酒店式效劳高品质国际社区一本工程定位纯大户二产品建议户型修改方案：将主卧及主卫改为客厅，解决了入户玄关问题，入户口更加开阔；将餐厅往南移，可谓移至入户口北面，加强户型的通透性；将原次卧室改为主卧室，书房开间缩小至2.4米，主卧开间扩大至3.6米将原厨房位置改为次卧；将南北阳台飘出30-50公分优点：解决入户玄关，加强整体户型通透性；缺点：客厅开间由原来的4.6米缩小到现在的3.6米，客厅开间较小，次卧室开间缩小到2.4米；A1户型修改前客厅主卧书房主卫客卫餐厅次卧厨房阳台阳台A1户型修改后二产品建议三立面建议万达广场公寓实景图万达广场公寓效果图本工程全玻璃幕墙=国际+商务+时尚+阳光+通透四商业定位工程区位工程地块商圈人口处于东部新城/江东区/

与高新区交界处，会展中心旁高品质楼盘聚集拥有较大的消费潜力商业体量17863.2㎡，体量小配五星级酒店区域升值潜力大小体量，附加值高江东商圈成熟，区域内商业形成互动商圈消费模式多样，市场体量大形成互动，消费模式多样会展中心旁，人流量大区域内纯商业有一定需求人流量大区域价值附加值形成互动挖掘需求能够实现高可达性、高密度、集约性、内部、外部联系完整性，从而实现快速销售，进而产生巨大的社会效应与升值潜力。商业业态解构图街区商业〔StreetMall〕社区商业〔CommunityBusiness〕咖啡馆中西式快餐店豪华性休闲泛会所酒吧精品折扣店品牌专卖店银行四商业定位KTV四商业定位

Urbanunitscomplex都市单元综合体

五物业开展建议—软硬件配套硬件：构建区域价值软件：构建精神价值每幢楼设挑高大厅及商务中心环保节能建材豪华性商业休闲泛会所门禁刷卡系统楼宇智能化一个顶级国际知名物管五物业开展建议—单元挑空大厅、商务中心单元挑空大厅商务中心五物业开展建议—门禁安防系统电梯设置身份识别系统，电梯自动到达业主所在楼层。代替电子监控，保证主人的尊贵以及私密性。门禁系统，屏蔽外来闲杂人等；室内(彩屏)可视对讲系统，并全天候连通保安效劳中心室内红外微波感应安防系统燃气泄漏报警系统消防中控室自动报警及喷淋系统，联动控制系统身份识别系统门禁系统五物业开展建议—会所充分利用高层的架空层打造休闲泛会所五物业开展建议—会所小型商务休闲健身效劳Spa，桑拿小型聚会用餐效劳豪华型泛会所功能设置顶级的综合性会所满足健身、休闲娱乐、集会等多种需求运动成为现代人愉悦放松的一种方式，事业与健康同等重要五物业开展建议—会所健康的会所——恒温游泳池、网球、棋牌等运动养生的方法多种多样，水疗、愈加、