房地产培训 -物业管理法律纠纷与风险规避课件

物业管理法律纠纷与风险规避深圳房地产和物业管理进修学院李钊强制性签订无固定期限劳动合同明确了业主不得以放弃权利不履行义务在业主决策程序中增加了业主总人数的投票要求不动产所有权业主的建筑物区分所有权《中华人民共和国物权法》第六章专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”专有部分以外的共有部亦称“共用部分的持份部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主大会组织的成员权”《物权法》与原《物业管理条例》的区别原《条例》的“双过半”《物权法》的“新双过半”业主……《中华人民共和国物权法》规定的建筑物……《物业管理条例》规定的房屋所有权人非业主使用人……物业使用人、住户、租户等不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认没有办理产权证书……签订了售房合同发展商将客观上已经交付了房屋业主业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和《中华人民共和国婚姻法》界定未拥有产权证书者未拥有产权证书者政府主管部门及相关部门共用部分——常规服务心费用:专有部分——业主自己承担主大会及业主委员会决议的分摊体空间专有部分之最后粉刷层说最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层各种管线的共用部分与专有部分划分专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设共同使用的场所、空间、设备、设施DFF《------------国家基本法律合同终止与移交纠纷保修责任与纠纷前期物业服务合同所造成的管理危机其表现为：善用合同技巧方能有效防范合同纠纷前期物业服务的概念……业主签订售房合同之前前期物业服务合同终止销售阶段物业承接物业承接查验业主入住阶段房地产项研究阶段建设施工阶段竣工业主入住阶段房地产项研究阶段建设施工阶段竣工阶段规划设计阶段业主二次装修阶段服务阶段阶段成立业主大会、选大会、选举业主委员会阶段前期物业管理服务阶段正常物业管前期物业管理服务阶段前期物业服务合同的特征要特别注重保护前期业主的利益前期物业服务合同具有风险性房屋的最低保修期间:前期物业服务与物业管理早期介入服务小区安全问题所造成的管理危机其表现为：业主家中频频被盗危及业主人身安全车辆被盗保安或员工监守自盗侵犯业主利益高空抛物造成伤害电力突然中断、火灾、浸水、爆炸等意外事件发生衡阳火灾教训物业管理中安全责任些相应的法律责任？物业管理中的保管合同物业管理收费所造成的管理危机其表现为：不公布账目，忽视业主知情权乱收费供水、供电等代收代交收费引发审计发现财务账目混乱物业管理费擅自或单方提价财务丑闻电梯收费不规范造成欧陆经典教训物业管理公司不具备收费资格阳光财务有效增强业主物业管理消费意识物业管理中的供水、供电合同新法律、新法规实施所造成的管理危机《中华人民共和国物权法》的颁布实施《中华人民共和国劳动合同法》的颁布实施《中华人民共和国劳动合同法实施条例》的颁布实《物业管理条例》的修改《物业服务定价成本监审办法（试行）》的颁布实《物业服务收费管理办法》的颁布实施《物业管理师制度暂行规定》的颁布实施《物业服务企业资质管理办法》的修改《物业管理条例》的修改2.第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府”主共同决定”7.物业管理企业修改为“物业服务企业”《物业管理条例》的修改为“临时管理规约”为“业主委员会执行业主大会的决定事项”《物业服务定价成本监审办法》“发改价格［2007］2285号”物业服务定价成本构成：物业服务成本支出情况：行次及关系上报数核增数核减数核定数一、人员费用（元）1=Σ(2：4)(一)工资2(二)社会保障费3(三)其它支出4二、共用部分运行维护费(元)5其中(一)电梯日常运行维护费6=Σ(7：11)783、设备保险费94、年安检费(二)二次供水设施运行维修费12=Σ(13：15)3、其它支出行次及关系上报数核增数核减数核定数三、绿化养护费（元）四、清洁卫生费（元）五、秩序维护费（元）六、共用部分保险费（元）七、办公费（元）20八、管理费分摊（元）21九、固定资产折旧费（元）22十、业主同意其他费用（元）23十一、扣除电梯及二次供水日常运行维护费的物业服务运行总成本（元）(16：23)-6-12十二、服务小区应收费面积（平方米）25其中：(一)配有电梯物业应收26(二)配有二次供水设施物业应收费面积27行次及关系上报数核增数核减数核定数十三、扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的平均单位28=24÷25十四、平均单位面积电梯服务运行成本（元/平方米）29=6÷26十五、平均单位面积二次供水服务运行成本（元/平方米）《物业服务企业资质管理办法》的修改3.物业管理企业修改为“物业服务企业”《住宅专项维修资金管理办法》的出台,,资金是当地每平方米建筑安装工程造价的5%至8%续前将首期维修资金存入公有住房专项维修资金专户或交由售设施设备报废后回收的残值。”修基金滚存使用和管理。”单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购房人”初始登记和转移登记前完成房屋维修资金业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹”风险管理贯穿于物业管理企业物业服务各个阶段的全过程保护企业不因灾害性风险或人为失误而遭受重风险管理的各项要求融入企业管理和业务流程中 风险管理初始信息风险识别风险评估 风险决策 定对各项风险的管理优先顺序和策略和原有风险的变化重新评估企业制定内部流程控制措施，一般至少包括以下内容：建立内部控制岗位授权制度