物业装修管理培训课件

物业装修管理

五矿观山：席江叶不是我们自己的事情吗？还需要管理吗？装修一堆垃圾引发的血案装修管理的必要性为什么要装修监管？装修管理的必要性为什么要装修监管？为什么要装修监管？装修管理的必要性结论：物业公司存在的过错：没有及时催促业主清理垃圾，也没有自行将垃圾进行清理。目录123456物业装修管理的根本概念物业装修管理的目的物业装修的办理流程装修管理常见问题及本卷须知装修验收、检查及违章装修的处理物业装修管理的依据1、物业装修管理的根本概念物业装修是指业主或使用人为了改善居住、办公或经营环境，对自有物业或租赁物业范围内的地面、墙面、顶棚(天花)、门窗、给排水、强弱电、有线电视、、宽带等进行装修处理的活动和过程。1、物业装修管理的根本概念物业装修管理是指物业管理公司依据国家相关法规和条例，受开发商或全体业主委托，对物业管辖范围的业主或使用人在装修过程中，对新建房屋的室内装修活动实施审查、监督和管理的行为。2、装修管理目的及意义装修管理目的标准施工行为，消除施工隐患，保证楼房外观整洁和统一；杜绝新建楼房建筑主体和承重结构遭受破坏；保障新建楼房的居住平安；保障新建楼房配套设备设施的正常运行和使用；实现物业的保质和增质，延长物业使用寿命。2、物业装修管理目的及意义物业装修管理的意义维护和保持房屋建筑原创设计的元素和风貌，维护环境品质，防止房屋建筑结构、外观、环境、设施设备遭受破坏和污染。维护小区正常的生活、学习、工作秩序，营造小区的安定、团结、和谐气氛，维护物业管理秩序，保障物业管理效劳工作的正常开展。【引例】某小区业主吴先生搬进其购置并装饰好的某套三居室。搬进新房不到一个月,发现其主卧室卫生间的漏水严重,导致三间卧室及走廊地面铺装的复合地板大局部被污水浸泡了;踢脚板、卧室门和门套的下沿也被水浸泡,屋内臭味弥散。物业公司在疏通过程中发现,原来阻塞的部位是与楼上房屋相连的主下水管线处阻塞,阻塞物有水泥等装修垃圾和其他生活垃圾。吴先生找楼上业主未果。于是找物业公司。吴先生认为由于物业公司未履行职责,造成了很大的损失.故要求物业公司进行赔偿,一气之下将物业公司告上了法庭。案例中物业有过失吗？物业应该怎么做？3.物业装修管理的依据3.物业装修管理的依据第53条：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和本卷须知告知业主。第46条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止；并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。?物业管理条例?涉及到装饰装修规定有以下两条。根据?住宅室内装饰装修管理方法?共7章、48条规定第一章总那么第二章一般规定〔主要规定禁止和应注意的装修行为〕第三章开工申报与监督第四章委托与承接第五章室内环境质量第六章竣工验收与保修第七章法律责任装修人、企业等的违法责任3.物业装修管理的依据4、流程规定总图装修审批材料装修审批材料2、装修作业人员:?装修出入证?装修审批材料3、装修保证金等相关装修费用的缴纳与退还：完工后，经验收，无违章或渗、漏、堵、损坏等情况，退还业主和施工单位的装修保证金；否那么，要从保证金中扣除赔偿费用或罚款，多退少补。4、办公楼或商场的装修需申报消防主管部门审批；审批后，按审批要求进行装修。5、未向物业公司申报或不符合规定条件，自行开工的家居装修工程，物业公司有权依法制止其违法装修行为。装修审批材料6、装修禁止行为和本卷须知告知。7、装修前，告知邻里。装修未告知邻居发病惹官司原告：装修噪音大老人发病身亡家里装修未提前到物业登记并告知邻居，结果邻居称其噪音过大，造成自家老人在装修期间内发病死亡。于是将曹先生告上法庭，索要精神损害抚慰金5万元。老人患有心脏病和高血压，得过脑血栓，整日听到电锤、电镐噪音，受到严重干扰。装修的第三天，老人晕倒在卫生间，送往医院被诊断为大面积脑出血、四度昏迷，最终救治无效死亡。王先生表示，如果曹先生在装修之前提前告知，自己就能做好相应准备，提前为老人做出起居安排，免受装修噪音干扰。他认为装修噪音与老人的离世有直接因果关系，遂起诉要求曹先生赔偿精神损害抚慰金5万元。顺义法院，经调解，曹先生向邻居赔偿一万元。装修禁止及本卷须知小品：装修装修禁止及本卷须知装修禁止及本卷须知装修禁止及本卷须知装修禁止及本卷须知装修禁止及本卷须知装修禁止及本卷须知装修禁止及本卷须知装修禁止及本卷须知装修禁止及本卷须知装修禁止及本卷须知装修禁止及本卷须知装修禁止事项1、家居装修活动必须保证建筑物结构和使用平安，禁止以下行为：1〕家居装修涉及公共设施、公共空间；2〕改变房屋承重结构；3〕在承重墙上穿洞，撤除连接阳台的墙体、门窗；4〕不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等；5〕任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；6〕破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层；7〕使用不符合消防要求的装修材料；8〕其他违章装修活动。确需改变建筑物主体或承重结构、明显加大负荷的，住户应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案，报政府设计审批部门审批。装修禁止事项装修禁止事项装修协议的签订装修人、装饰装修企业，应当与物业管理单位签订装饰装修管理效劳协议。该协议应当包括以下内容：1〕装饰装修工程的实施内容。2〕装饰装修工程的实施期限。3〕允许施工的时间。4〕废弃物的清运与处理。5〕住宅外立面设计及防盗窗的安装要求。6〕禁止行为和本卷须知。7〕管理效劳费用。8〕违约责任。9〕其他需要约定的事项。监装修的监督和检查监装修的监督和检查监装修的监督和检查装修的监督和检查装修资料的归档及保存1、管理处应建立和完善业主装饰装修档案，并指定专人保管、专柜存放装修档案，以备查验。2、借阅时需办理出借手续，阅读后应及时归还。3、业主装修管理档案资料归档内容：〔1〕、家庭居室装修开工申请表；〔2〕、装修施工方案图、给排水、电气管线改造施工图；〔3〕、装饰装修工程施工合同；〔4〕、装修施工许可证；〔5〕、通水通电试验单；

装修资料的归档及保存装修资料的归档及保存违章装修处理物业公司工作人员有权检查装修情况，装修人员应自觉接受物业公司工作人员的检查、监督、指导，对违反规定者，物业公司有权作如下处理：1、责令停工；2、责令恢复原状；3、扣留或没收工具；4、停水、停电；5、赔偿经济损失；以上几种处分可同时并处。装修管理本卷须知装修管理本卷须知4、卫生间、厨房装修如何预防渗漏？

卫生间、厨房均为长期用水的部位，开展商在竣工移交楼前全部进行了防水处理，业主和使用人在装修施工时，由于撞击、敲打、振动和破坏防水层可能会出现渗漏，故此，业主使用人必须对上述部位重新采取防水保护措施，以防渗漏影响下层业主和使用人。5、管线敷设及应注意的事项：

室内管线除煤气、排污、供电、通讯主线不得变更外，其它均可根据自家使用要求变动，各类主线及排污管均以直线和统一部位安装，以便日常维护及更换方便，煤气如有特殊需要更改时，必须由煤气公司专业改动，业主和使用人不得擅自改动。装修管理本卷须知6、装修期间如何预防管道堵塞？

业主或使用人在装修过程中，对户内所有管口地漏作好有效保护措施，防止泥沙进入管道，堵塞主管，导致首层淹水，否那么将会给业主及管理公司造成不必要的经济损失。7、装修时为什么不能敲击外墙？

外墙敲击槽、振动，导致墙体松裂缝，引起渗水，日积月累，既给业主自身造成损失又影响他人正常生活。8、为什么不能将窗花防盗窃网伸出户外并要求统一安装？

由于防盗网及窗花安装后，影响物业外观立面整齐美观，降低物业品位和档次，所以，管理处要求按指定式样安装窗花、防盗网，以便给业主或使用人提供一个优雅、高尚的居住环境。装修管理本卷须知9、为什么不能封闭阳台？

阳台是为了消防逃生和通风采光，所以在安装防盗网，时不得封闭阳台，必须预留逃生口。10、外墙能否随意开窗？

外墙壁开窗涉及房屋规划与设计审批，业主和使用人在装修过程中是不能改变原规划与设计要求和改变原房屋外貌。如业主确实需要，必须通过原主设计院和规划局出具合法有效的更改图及相关文件，否那么管理处将无权审批。装修管理本卷须知11、垃圾为什么要指定点堆放和指定时间搬运而不能堆放于户外及公共场所？装修垃圾属不可再利用垃圾，对环境保护造成影响，政府对此类垃圾实行定点，如果业主及使用将装修垃圾堆于户外楼道或随意堆放、搬运，既占用消防通道，影响消防，又影响其他行人通行，所以，管理处为方便全体业主生活起居环境整洁，要求业主或使用人在装修期间统一指定地点和时间对装修垃圾实行集中管理。12、为什么要控制装修时间和限制装修最长期限？

因装修施工对左右、上下邻居生活、居住造成影响，施工噪声给他人生活、休息造成滋扰，所以政府管理部门对施工时间及装修期限衬行管制，每天作业时间：AM：7：—12：00；PM：14：00—19：00时以后施工人员必须离开小区或大厦，特殊情况需要留宿驻守人员，须到管理处办理相关手续。装修最长时间不超过三个月。装修管理本卷须知装修管理本卷须知装修管理本卷须知装修管理本卷须知19、业主能否自行装修？

根据建设部?室内装饰装修管理方法?规定:装修人委托企业承接其装饰装修工程的，应中选择具有相应资质等级的装饰装修企业。装修施工单位必须持有合法有效的资质证书，营业执照，税务登记证，方可从事装修业务，故此，如果业主不能提供上述有效资料，是不能自行装修施工的。20、装修期间为什么不能随时使用电梯搬运材料或垃圾？

为了不影响住户通行，当搬运材料使用电梯时，请事先知会管理处，装修垃圾须在规定时间清运，同时对电梯做好保护措施，搬运时催促搬