第一章房地产与房地产估价培训资料

第一章

房地产与房地产估价

教学目的与要求

1、掌握房地产的概念、特征与类型2、了解房地产估价的概念和目的3、了解房地产估价的必要性1重点房地产、房地产估价概念难点房地产的概念和特性本章教学重点、难点2025/4/62一、房地产概念(不动产、物业)是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。它包括：物质实体与权益.

2025/4/631、土地:是指地球的表面及其上下一定范围内的空间

2、建筑物：是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物2025/4/642、如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产说明：2025/4/66例题：下列那些属于房地产（

）A、地上建造的庭院、花园、假山

B、埋设在地下的管线设施C、地上临时搭建的帐篷、戏台D、种植在地上的树木花草答案2025/4/67二、房地产的实物、权益和区位

1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。

2、权益包括权利、利益和收益，

3、区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系2025/4/68说明：1、权益包括所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等

2、在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：

（1）有形资产，主要是实物的价值

（2）无形资产，主要是权益的价值

（3）房地产，其实物和权益在价值决定中都很重要2025/4/693、区位除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行业等)的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。其中，距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。现在，人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。

2025/4/610例题：人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是：

A、空间直线距离

B、交通路线距离C、交通时间距离

D、至市中心距离

答案：C

2025/4/611三、房地产的存在形态1、

土地（连接）2．建筑物

3．房地

2025/4/612最简单的情形是一块无建筑物的空地。有时需要把有地上建筑物的土地单独看待，只评估其中的土地价值。估价中如何单独看待土地有两种做法：(1)无视建筑物的存在，设想为无建筑物的空地；2）考虑建筑物存在对土地价值的影响。

1、

土地（例题）2025/4/613只评估其中的建筑物价值。在具体估价中如何单独看待建筑物有2种做法：(1)无视土地的存在，即将其设想为“空中楼阁”；(2)考虑土地存在对建筑物价值的影响。2．建筑物（例题）2025/4/614当实物形态上土地与建筑物合成一体，估价时把它们作为一个整体来看待。（1）、现实生活中包括在建工程(包括缓建工程)和期房(虽然称为期房，但实际上包含土地)

（2）、还可能因民事纠纷或理赔等原因，对已经消失的房地产进行估价，（如对人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估）

3．房地

2025/4/615（3）、估价对象可能是房地产的某一部分如某个楼层、某套住房或其中的装修装饰部分；（4）、房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，如宾馆和办公楼估价不仅包含宾馆或办公楼的建筑物及其基地的价值，还可能包含其中的设施、设备(如室内配备的家具、电视机、电话机等)的价值。

3．房地2025/4/616房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工建造，它定着在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有以下十个

四、房地产的特性2025/4/617房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境(邻里及当地的社会经济)，所以，房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同

1、不可移动性（又称位置固定性）2025/4/618房地产的不可移动性，派生出了其独一无二性，可以说没有两宗房地产是完全相同的。即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置不同，周围环境、景观不同，这两宗房地产实质上也是不相同的

2、独一无二性2025/4/619可以说土地具有不可毁灭性由于具有寿命长久性，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。

3、寿命长久性2025/4/620由于土地数量有限，在土地上，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。

房地产的数量有限性，使得房地产具有独占性房地产数量有限性的本质，主要不在于土地总量有限和不能增加

4、数量有限性

2025/4/621用途多样性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般难以改变。因为改变的费用不可能很高或受原有建筑结构的限制。

多数土地就其本身来看，可以为多种不同的用途所使用。

从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、牧地、森林、不毛荒地

5、用途多样性2025/4/622

相互影响性也就是经济学上所讲的外部性或外部影响。外部影响有正有负这种性质的外部影响被称为外部不经济。房地产由于具有相互影响性，外部性问题非常突出。

6、相互影响性2025/4/623政府对房地产的限制

警察权。如通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等作出规定。

征用权。为了社会公共利益的需要，可以强行取得单位和个人的房地产，但要给予补偿。

征税权。可以对房地产征税。充公权。有些情况可以无偿收回。

房地产易受限制性还表现在逃避不了未来制度、政策变化的影响

7、易受限制性

2025/4/624房地产的价值不仅高，而且大。其价值高即单位价值高其价值大即总体价值大.8、价值高大性2025/4/625

房地产由于价值高大，加上不可移动性和独一无二性，使得同一宗房地产的买卖不频繁，一旦需要买卖，要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价。所以，当急需资金或有其他急需时，不易将房地产变成现款如果要快速变现，只有相当幅度的降价。

9、难以变现性

2025/4/626引起房地产价格上升的原因：(1)对房地产本身进行的投资改良(2)通货膨胀(3)需求增加导致稀缺性增加(4)外部经济或相互影响10、保值增值性

2025/4/6271、概念房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

五、房地产估价2025/4/628理论上估价的必要性

由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，房地产市场是典型的“不完全市场”。2、房地产估价的必要性2025/4/629房地产估价的重要性在于：它是为了建立合理的房