株洲亚泰时代广场营销执行报告

亚泰时代广场营销执行报告报告战略思路1234是什么样的项目？处于什么样的市场？在这个市场中我们处于什么位置？我们该如何去销售？目录

CONTENTS市场分析2项目规划及定位3项目核心策略4营销执行5NO.1项目分析1营销推广6市场分析株洲概况炎帝故土、工业重镇、交通枢纽、移民城市城市概况交通网络株洲素有“南北通衢”之称，有“北有郑州、南有株洲”之说。现在，株洲已成为江南最大的交通枢纽，水、陆、空交通十分便利，京广、浙赣、湘黔、武广四条铁路干线在这里交汇。百里湘江绕城而下，千吨级船舶可直通洞庭入长江到武汉进上海。北京至广州的106国道、上海至昆明的320国道和正在建设中的京珠高速公路及将要建设的上瑞高速公路穿城而过，从而把株洲到长沙黄花国际机场的时间缩短为40分钟。交通的便捷，使株洲如今成为江南物流、人流、信息流的中心。市场分析经济分析

1株洲工作发展概况2城市战略

株洲市政府规划在2010年将株洲建设成为城区面积百万平方公里，居住人口过百万的中等规模城市。在株洲朝着2010年规划百万人口经济强市的目标迈进的进程中，株洲的房地产业也将在旧城改造和新区建设方面有着巨大的发挥空间。株洲地产市场的春天已经来临！市场分析经济分析

市场分析经济分析

据统计资料，株洲市2008年实现生产总值9094676万元，同比增长13.4%，增幅比上年提高1.3个百分点，高出全国、全省平均水平。三产业结构比重由上年的14.2：48.9：36.9调整为今年的12.5:51.5:36人均GDP达到12100元。实现产值（万元）同比2005增长增长幅度所占比重第一产业10963776.1%6．8%12.5%第二产业497189215.1%13．4%51.5%第三产业302640713.2%11．6%13.0%株洲市2008年三大产业统计表3三大产业全面提速市场分析经济分析

2008株洲工业生产增长较快的在于：一是优势行业作用突出。二是随着智成化工、株化集团等企业技改项目竣工和株洲电力机车厂、株洲车辆厂等大中型企业的飞速发展，规模经济效益明显。第二产业—规模效益2008年第三产业的发展在于：一是交通运输邮电业快速发展。二是房地产市场继续活跃。三是借助便利的交通条件旅游业加快发展。第三产业—稳定发展2008年株洲市城镇居民人均可支配收入达到12455元，比上年净增2394元，增长10.9%；城镇单位在岗职工人年平均工资达18343元，同比增长10.7%。2008年，株洲市消费品市场呈现城乡同步增长。全年实现社会消费品零售总额208.5亿元，增长15.1%。其中城市消费品零售额129.4亿元，增长16.4%。消费—稳步上升居民收入—大幅增加市场分析经济分析

4芦淞区经济概况财政和居民收入稳步增加。全年到位外资3801万美元，实际利用内资6.7亿元，外贸出口不断增长，达到8449万美元。全年财政总收入完成23053万元，增长23％，其中企业所得税增长强劲，比上年同期增长93.5％。一般预算收入完成11886万元，增长18.9％。城镇居民人均可支配收入12271元，增长12％，其中经营净收入增长33％。市场分析经济分析

市场分析经济分析

市场分析

房地产市场调研随着株洲经济和城市的快速发展，由以前的两大区域逐步扩散到目前的九大板块01供求状况石峰区石峰区市场调研石峰区为株洲房产开发较早区域，但由于该区域为重工业区，空气污染较为严重，居住氛围较差，因此近年来发展较为缓慢，供应量较少。项目主要集中在该区域中心较繁华地带，市场供应量在20万方左右，是目前株洲市区房地产发展相对落后区域，市场形象不佳。目前区域内置业群体仍以石峰区内厂区高收入职工及部分厂区回迁户为主，鲜有其他城区居民跨城区购房现象。

市场特征物业类型：早年开发的产品以多层住宅为主，目前以小高层为主品整体价格：1100—1700元/m2户型面积：主要以140、150平米三、四房为主，部分小户型为辅客户群体：区域拆迁户、厂区内中高收入职工（家庭年收入5万元左右）为主。销售情况：目前区域内在售项目较少，整体销售率约为70%左右。虽区域市场形象不佳，但对于该区域工薪阶层职工仍存在一定市场空间。市场分析

房地产市场调研02供求状况荷塘区市场调研荷塘区属于房产开发较晚区域，未来一年内区域供应量40万方左右，主要放量集中在区政府一带，出现其中包括西子花园、玫瑰名城等以多层为主，小高层为辅的建筑群体。整体区域良好的大环境及日常工作、生活等主要因素致使大部分荷塘区居民仍以荷塘区为首选。该区域目标客群以政府工作人员为主及部分中高等收入者（家庭年收入8-10万）为辅。

市场特征物业类型：以多层为主，小高层为辅整体价格：1400—2400元/m2户型面积：主要以面积130-140平米三房及150平米左右四房为主要房型客户群体：荷塘区政府公务员及事业单位工作者为主要购房群体。销售情况：目前销售情况较好，整体销售率接近70%荷塘区市场分析

房地产市场调研03供求状况天元区市场调研天元区属于政府大力开发的新区范畴，经济较为发达，众多新兴企业集聚于此，其目前的区域总体供应量在100万方左右，市场供应总量处于各个区域之首，未来一年内可能出现供应在70万方左右。以多层、小高层产品为主，天元区的整体区域优势、清新的空气及新区的良好配套吸引了部分株洲本地高薪阶层群体及外地商人的眼球，为目前株洲大部分居民置业的首选区域。

市场特征物业类型：多层及小高层为主，近年来小高层所占比例逐步增大整体价格：1700—2500元/m2户型面积：以130-150方的三房、四房为主力房型客户群体：株洲本地高薪阶层及部分经商群体为主大比例销售情况：天元区销售情况较好，大部分楼盘销售率在80%以上天元区市场分析

房地产市场调研04供求状况芦淞区市场调研芦淞区作为株洲房地产开发最早的区域，芦淞区目前总体供应量在70万方左右。芦淞区是株洲商业发展较成熟区域，聚集了众多外地经商人员，随着芦淞大桥等基础设施的建设及环境的治理，该区域是未来株洲最具潜力的发展区域。建设南路的繁华、湘江的优美风情及原生带的植物景观等为芦淞区的优势所在，目前该区域内楼盘整体销售率超过70%。

市场特征物业类型：小高层、高层整体价格：2000-3000元/m2户型面积：集中在130-160平方米之间，部分商业项目客户群体：以经商个体户、私营业主为主要群体销售情况：该区域销售相对理想，整体销售率达到80%左右芦凇区市场分析

房地产市场调研05芦淞区主要竞争楼盘分析市场分析

房地产市场调研锦绣江山

东湖名居天润·天城

惠天然-山水国际

恒基·嘉泰大厦九天国际广场市场分析

竞争楼盘分析

东湖名居

基本情况楼盘名称东湖名居开盘日期2008.10区域地段株洲市荷塘区合泰大街中段入伙日期2009.8.31栋数1总套数150左右层高22层容积率6.6绿化率车位数发展商株洲九亿房地产开发有限公司售楼电话8588888/8299999物业管理蕙洁物业公司物管费用0.98元/平米景观设计中南大学设计占地面积5000平方米物业类型高层建筑建筑面积3.3万平方米楼盘定位中高档/商住楼建筑风格现代户型种类及面积两房两厅、三房两厅、四房两厅（109-172）销售率30%最高价3800元/平米最低价2500元/平米均价2880元/平米付款方式银行按揭98折一次性付款97折交楼标准毛胚房建筑结构框架配套设施地下车库小区环境临近东湖公园周边配套公交线路2、19、36、42、22、36超市/综合商场奇迹超市学校十三中、五中、湖南工大医疗卫生仁和医院金融机构工行、商行、建行自然环境休闲设施东湖公园酒店/宾馆项目综合评价优势：1、紧邻合泰大街，交通便捷，东西两面毗邻东湖公园，周边景观性好。2、现房销售，周边配套设施齐全，生活方便。3、离芦淞商圈较近，商业氛围较浓。劣势：1、楼盘品质一般，户型较差，纯板式建筑，通风采光性较差，2、合泰大街居住多为服装业工作者，人群复杂，治安、环境较差。附加1、目前采取9折优惠，价格直接将去250元2、临东湖的房屋比临合泰路的房屋同层差价400元／㎡，垂直方向上楼层差价为20——40／㎡。东湖名居

市场分析

竞争楼盘分析

市场分析

竞争楼盘分析

天润·天城

基本情况楼盘名称天润·天城开盘日期2009.5区域地段合泰路与文化路交汇处入伙日期2010.5栋数1总套数294层高29容积率11.98绿化率车位数180发展商株洲市天立房地产开发有限公司售楼电话8490111物业管理——物管费用——景观设计深圳市华纳国际建筑设计有限公司占地面积3369平米物业类型高层（29层）建筑面积42708平米楼盘定位商住楼（6—8楼为写字楼）建筑风格现代户型种类及面积一房、二房、三房（40-130平米）销售率最高价——最低价——均价2700付款方式银行按揭98折一次性付款97折交楼标准毛胚房建筑结构框剪配套设施地下车库、空中花园小区环境空中花园周边配套公交线路41、16超市/综合商场奇迹超市学校工业大学、十三中医疗卫生仁和医院金融机构建行、中行自然环境东湖公园休闲设施东湖公园、自身配套酒店/宾馆项目综合评价优势1、位于文化路与合泰路路口，交通便利。2、售楼部装修较好，置业顾问服务较好。3、自身配套较好（商业、住宅电梯分开，空中花园）劣势1、期房销售2、周边配套目前不齐全，价格较高。附加VIP认购中，定10万送2万市场分析

竞争楼盘分析

天润·天城市场分析

竞争楼盘分析

惠天然-山水国际

基本情况楼盘名称惠天然-山水国际开盘日期2007.01.28区域地段株洲市芦淞区建设南路入伙日期——栋数第五期总套数层高23层容积率1.5绿化率64%车位数6.5万左右发展商湖南惠天然房地产开发有限公司售楼电话2588999物业管理湖南惠天然物业管理有限公司物管费用0.98/1.28元/M2景观设计深圳艾克维斯建筑顾问有限公司占地面积200亩物业类型小高层、高层建筑面积30万平方米楼盘定位高档楼盘建筑风格现代主义户型种类及面积二房105，三房138，四房152，五房168销售率40%最高价4500最低价3200均价3800付款方式一次性付款98折，按揭99折交楼标准毛胚房建筑结构框架配套设施小区会所小区环境原生态环境周边配套公交线路18、36、7路超市/综合商场步高国安店、佳诚数码广场学校市一中医疗卫生四医院金融机构工行、建行自然环境中心原生山体公园休闲设施酒店/宾馆项目综合评价优势1、该项目定位为株洲市上层社会消费人群，价格在整个市场中居高不下，同时打造一种“国际生活大管家”的生活品味。意为品质居住、尊贵生活占第一要素。2、现一期己基本销售完毕，入住率不太高。目前主要销售二期30层的高层。现主体施工到4-8层左右，销售进程可达到签约，合同签定。3、项目知名度高，品牌效应强。劣势现周边配套稍微欠缺，且价格过高，很大程度排除了一部份想购房客户。

市场分析

竞争楼盘分析

惠天然-山水国际市场分析

竞争楼盘分析

锦绣江山

基本情况楼盘名称锦绣江山开盘日期2009.5区域地段市芦淞区沿江南路43号入伙日期2010.5栋数二期总套数181余套层高20

容积率3.5绿化率48.2%车位数发展商株洲江山置业有限公司售楼电话2587888物业管理中海物业物管费用1.15元/㎡景观设计占地面积59000㎡物业类型小高层建筑面积240000㎡

楼盘定位中高档盘建筑风格现代、古代融合户型种类及面积三房124-144,四房158-173，五房180-190销售率——最高价3800最低价2780均价3350付款方式一次性96折，按揭98折交楼标准毛胚房建筑结构框架配套设施中心景区、瀑布、生态山林、健身区小区环境湖区景观、叠水瀑布、生态山林周边配套公交线路17、18、36、7、5路超市/综合商场富佳超市、中南食品大市场学校市一中、樟树枰小学医疗卫生四医院金融机构工行、建行、商行自然环境湘江四季花园休闲设施解放路步行街酒店/宾馆国宾、国安项目综合评价1、该项目在原湘江四季花园的基础上，升级为四季花园鼎力之作——锦绣江山，由江山置业独立开发。第一期推出5栋小高层，销售情况一般，里面位置销售情况较好，靠门面的外围销售困难。2、现施工己封顶，销售进入合同签署阶段。由于离芦淞商圈极近，得到服装界人士的热捧。虽然与山水国际为邻，但仍争取到较多客源。3、客户来源以个体经商户、公务员为主。4、项目知名度高、品牌效应较强。市场分析

竞争楼盘分析

锦绣江山市场分析

竞争楼盘分析

恒基·嘉泰大厦

基本情况楼盘名称恒基·嘉泰大厦开盘日期2008.4区域地段合泰路74号入伙日期2009.8栋数1总套数150层高15容积率10.52%绿化率0.06%车位数发展商株洲市恒基房地产开发有限公司售楼电话8166999物业管理株洲市恒基物业管理有限公司物管费用0.5-1元景观设计株洲市湘楚建筑设计有限公司占地面积896.4平米物业类型小高层、高层建筑面积10241.4万平米楼盘定位商住楼建筑风格现代户型种类及面积一房、二房、三房、四房（58.97——123平米）销售率最高价2950最低价2450均价2700付款方式一次性97折，按揭98折交楼标准毛胚房建筑结构框架配套设施小区环境东湖公园周边配套公交线路42、16、41超市/综合商场奇迹超市学校十三中、工学院医疗卫生仁和医院金融机构建行、中行、商行自然环境临东湖公园休闲设施东湖公园酒店/宾馆项目综合评价优势1、紧临合泰街、交通便利2、紧邻东湖公园、环境较好3、生活配套设施完善劣势1、楼盘品质一般，户型一般，价格较高2、合泰大街居住多为服装业工作者，人群复杂，治安、环境较差。附加工行按揭：首付2成——利率8折优惠首付3成——利率7折优惠市场分析

竞争楼盘分析

恒基·嘉泰大厦市场分析

竞争楼盘分析

九天国际广场

基本情况楼盘名称九天国际广场开盘日期2008.4区域地段东临建设南路、西至沿江风光带南至江天宾馆入伙日期2009.8栋数5总套数1000层高22容积率6.84绿化率44.5%车位数904发展商湖南九天置业有限公司售楼电话8341888物业管理湖南华天集团物业有限公司物管费用1.2元景观设计占地面积50025平米物业类型高层建筑面积37万平米楼盘定位商住楼建筑风格现代户型种类及面积二房、三房、四房（80——186平米）销售率85%最高价4200最低价2980均价3550付款方式一次性99折，按揭无优惠交楼标准毛胚房建筑结构框架配套设施商业区、写字楼、空中花园小区环境紧临湘江风光带周边配套公交线路2、4、18、41、T28超市/综合商场步步高超市、九天商业广场学校医疗卫生金融机构建行、农行、商行自然环境湘江风光带休闲设施徐家桥步行街酒店/宾馆项目综合评价优势1、大规模、大辐射，处于芦淞商圈，独霸一方。2、完美地段、繁华中心、交通便捷。3、紧临湘江风光带，自然风景好，附加值高。劣势1、人口密度较大2、容积率高市场分析

竞争楼盘分析

九天国际广场01市场分析

回首2008株洲房地产市场

房地产市场开发情况市场分析

2008市场总结

资金七成投向住宅市场分析

2008市场总结

今年以来房地产市场观望气氛浓厚，商品房屋销售与去年高增幅相比，已在持续减弱。全年有133家企业有销售业绩，销售总量超过去年335万平方米。全年实现商品房屋销售面积354.4万平方米，同比增长5.8%，比去年同期55.5%增幅回落近50个百分点。其中，住宅销售313.91万平方米，同比增长4.4%。总体看，株洲楼市在全国市场持续疲软的状态下，开发商的销售策略开始求“稳”，房价涨幅放缓。2008年，全市住宅销售均价为1850元/平方米，同比增加54元/平方米。抽样结果显示，四季度我市房屋销售价格指数为95.6，同比下降4.4%。三季度和四季度房屋销售价格比去年同期分别上涨4.1%和下降4.4%，四季度新建商品房同比价格指数为96.2，价格下跌3.8%，比三季度回落2.4%，涨幅是呈逐步回落态势。商品房销售放缓房价涨幅放缓市场分析

2008市场总结

受房地产市场渐趋低迷的直接影响，株洲市住房公积金个贷总量有减少。2008年，住房公积金缴存人数显著上升，覆盖面进一步扩大，资金积累快速上升，年度新增住房公积金归集额8.1亿元，同比增加2.11亿元，增长35.2%；个人住房公积金贷款下降，全市发放个人住房贷款4.01亿元，较2007年同期减少1.04亿元，同比下降20.6%。住房公积金放贷减缓景气指数创历史新低02市场分析

2008市场总结

房地产市场走势分析和判断专家展望2009年，株洲房地产市场的走势将受利空和利好两方面因素的“夹击”影响，“危”与“机”并存。利空因素市场分析

2008市场总结

利好因素5针对本项目而言，建立超预期的入市价格将是解决项目营销突破，实现快速销售的必然选择。市场显示，本案要想在市场竞争中脱颖而出，需走差异化路线，加强对自身产品的锻造。如何解决市场观望情绪将成为当前市场条件下的营销突破方向。Conclusion1结论Conclusion2结论Conclusion3结论Conclusion4结论Conclusion5结论1市场分析

总结342

世界经济危机近一步加剧，全国房地产开始全面降价，目前是市场环境最不好的时机，市场观望情绪进一步加强。目录

CONTENTS市场分析2项目规划及定位3项目核心策略4营销执行5NO.2项目分析1营销推广6项目分析

项目概况

主要经济技术指标项目单位数值住宅户型规划配比总用地面积㎡5848物业形态面积（㎡）套/间数占总套数比例总建筑面积㎡47563单身公寓756.15146.2%其中居住建筑㎡22451.67一房948.9146.2%商业建筑㎡16940二房6529.176225.1%地下车库面积㎡1067.28三房16778.5211446.9%停车位个66四房6111.543815.6%绿地率约30%242套(不含24层)亚泰时代广场位于株洲荷塘区与芦淞区结合部，紧靠年交易额超100亿元的芦淞服装市场群，坐享东湖公园碧水蓝天，湖光山色，接引芦淞市场群的澎湃商机，优越地位，昭然若揭,地处合泰大街中心，41、42路公交车途径项目现场，交通便捷，毗邻工学院、13中学，银行，医院，市政配套一应俱全。双会所设置，350平米私家会所，财智交流、亲朋聚会的专属空间，500平米空中会所，休闲健身，邻居和睦的亲情平台。项目分析

区间分析单身公寓：面积区间：50.41㎡；价格区间：2330—2710元；总价区间：118000—136600元一房：面积区间：63.26㎡

；价格区间：2330—2710元；总价区间：147000—171000元二房：面积区间：103.02——113.67㎡

；价格区间：2330—2710元；总价区间：240000—308000元三房：面积区间：145.27——150.7㎡

；价格区间：2330—2710元；总价区间：338000—408000元四房：面积区间：160.83㎡

；价格区间：2330—2710元；总价区间：374000—430000元综合：面积区间：50.41——160.83㎡

；价格区间：2330—2710元；总价区间：118000—430000元营销核心分析面积区间价格区间总价区间项目分析

前期销售总结从楼层销售分析出，20—23层是销售的核心，其次是5—8楼，中间楼层的销售优于两端楼层的销售。在朝向上，南向房和东向房优于西向房和北向房的销售，在营销策略中，要以北向和西南房源为核心。Conclusion1结论Conclusion2结论Conclusion3结论132从户型销售分析统计出，二房、三房仍然是销售的核心部分，后面相关策略得以这两种户型销售为主。优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）1、项目位于株洲荷塘区与芦淞区结合部，紧邻年交易额超100亿元的芦淞服装市场群，商业氛围浓郁。2、项目品质超前，为目前的地标建筑。3、项目邻近东湖，部分户型可瞩望东湖远景。4、芦淞商圈购买了力较大，并存在部分团购群。项目分析

项目SWOT分析结合项目SWOT分析，制定的项目发展战略:发挥优势、抢占机会(SO)利用机会，克服劣势(WO)减小劣势，避免威胁(WT)发挥优势，转化威胁(ST)1.高举高打，快速出击。2.销售模式、营销策略等创新。1、产品差异化战略，项目整体市场占位。2、目标市场差异化战略。3、瞄准市场空白点，抢占机会。1、整合内部优势战略，产品优化组合。2、突现核心竞争力，避免冲突。目录

CONTENTS市场分析2项目规划及定位3项目核心策略4营销执行5NO.3项目分析1营销推广6项目规划及定位

市场现状市场现状项目处于芦淞商圈之内，客户多为商圈商人，客户群明晰。全国掀起降价风波，市场动荡较大。全国市场疲软，成交量严重下降，消费者观望性严重。定位出发点项目分析

总结如何合理统筹上半年的各个销售环节将是迅速实现项目快速销售的关键。中心区定位思考来自2个方面本项目在当前市场条件下，如何确立科学的价格定位，如何制定高楼层销售的有效策略，将是我们在这个楼盘操作过程中的关键。项目规划及定位

住宅客户定位通过对株洲整体客群的了解及芦淞区客群特征的描述，综合项目特质，对项目目标客群做出以下分类：（2）重点客户群在株洲目前市场的购房群体中，政府公务员及事业单位等稳定收入群体是主要的购房群体之一，周边高校教师及芦淞区政府公务员、事业单位等中高收入群体将作为本项目的重点客户群支撑项目销售，所占比例约为25%。（4）偶得客户群对于株洲外来人士、其他区域如石峰、荷塘等客群，因其传统居住习惯，到芦淞区置业者比例较少，但不排除其跨区域置业的可能性。该类客户属偶得性质，约为5%，不作为项目主要面向客群，而对于该类客户，采取“不争，天下莫能与之争”的姿态，用产品优势予以争取，是较为经济、实效的一种策略。项目规划及定位

住宅客户定位偶得客户群游离客户群重点客户群核心客户群芦淞商圈服装业经营者周边高校教师及芦淞区政府公务员、企、事业单位等中高收入群体企业中高层管理者等其他置业群体客户核心客户群、重点客户群游离客户群偶得客户在推广上我们遵循消化芦淞区客户，吸引株洲客户，在推广策略上，突破核心客户和重点客户、牵引游离客户、渗透偶得客户的策略。包括泛宣传方式我们都将以此为指导原则。项目规划及定位

价格定位我司对株洲楼市进行系统的市场调查，本表只是抽取调查中的与本项目相近和构成直接竞争的几个重点楼盘进行价格分析。权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。参照楼盘以周边可比性楼盘为主，兼顾其他区域楼盘。价格修正(市场比较法)

楼盘名称最高标价元/M2最低标价元/M2平均标价元/M2折实均价元/M2修正均价元/M2一次性%银行按揭%东湖名居32002500285097+250/M298+250/M22522恒基·嘉泰大厦29502450262097982541天瑞·天城————270097+2万98+2万2459锦绣江山36002580305097982958山水国际45003200360097983492九天国际广场42002980355099无3442项目规划及定位

价格定位可比楼盘综合因素及个别因素统计可比楼盘综合因素量化统计表（40%）定级因素楼盘名称东湖名居恒基·嘉泰大厦天瑞·天城锦绣江山九天国际广场山水国际亚泰时代广场交通状况22222323232120片区成熟度20202024252420周边配套20202024242320自然环境23232125232520片区发展前景19192223232420104104106119118117100项目规划及定位

价格定位可比楼盘个别因素量化统计表（60%）定级因素楼盘名称东湖名居恒基·嘉泰大厦天瑞·天城锦绣江山九天国际广场山水国际亚泰时代广场楼盘规模11111314141412建筑规划10101313131412园林设计12101214121512物业管理12121414131312户型设计10111212121312社区配套10101112101110朝向111189898停车位88999108工程进度3422544开发商实力4445664营销水平2344444广告宣传3233442合计9696105111110117100项目规划及定位

价格定位亚泰时代广场相对东湖名居均价：2522×（100/104×40%+100/96×60%）=2546元/㎡亚泰时代广场相对恒基·嘉泰大厦均价：2541×（100/104×40%+100/96×60%）=2565元/㎡亚泰时代广场相对天瑞·天城均价：2459×（100/106×40%+100/105×60%）=2333元/㎡亚泰时代广场相对锦绣江山均价：2958×（100/119×40%+100/111×60%）=2684元/㎡亚泰时代广场相对九天国际广场均价：3492×（100/118×40%+100/110×60%）=3088元/㎡亚泰时代广场相对山水国际均价：3442×（100/117×40%+100/117×60%）=2942元/㎡楼盘加权%东湖名居恒基·嘉泰大厦天瑞·天城锦绣江山九天国际广场山水国际分值25%25%30%8%5%7%加权说明根据各楼盘物业类型、区位、可比因素、开盘时间、目前执行价格、销售率等因素根据各楼盘加权比得出亚泰时代广场楼盘均价：2546×25%+2565×25%+2333×30%+2684×8%+3088×5%+2942×7%=2552元/㎡鉴于目前销售市场特性和其他未知因素，因此我司建议亚泰时代广场目前价格的波动幅度为7%。即平均价格范围设定在：2373——2700元/㎡我司建议评价均价：2400元/㎡加权比量化统计项目规划及定位

商业定位商业定位：芦淞首个高档次服装辅料专业市场项目规划及定位

总体规划第一阶段第三阶段尾盘销售及交房销售工作准备阶段2009年3月15日营销筹备开房通道设置售楼部包装印象提交文件印象提交文件营销推广营销执行印象提交文件交房尾盘销售第二阶段全面销售阶段2009年6月1日目录

CONTENTS市场分析2项目规划及定位3项目核心策略4营销执行5NO.4项目分析1营销推广6对本项目而言，我们有两种竞争战略可选择：以差异化战略占领市场；以低风险跟随战略占领市场。深圳印象认为:本项目有一定的规模和地段优势，但根据剩余房源的特性和存在的缺陷，走跟随竞争策略几乎毫无竞争优势，不能解决剩余房源全面销售的问题，因此，走差异化竞争战略是本项目的最佳出路。关键是要找出本项目的核心竞争力。总体战略思想√营销策略

市场分析营销策略

市场分析营销战略出发点我们再次从开发商、客户和市场为出发点，思考三者之间的关系，找到适合于本项目特征的一个平衡状态。

快速销售、利润最大化物美价廉、经济上能承担的房屋开发商客户场市123目前房地产市场条件下的营销出路探悉如何解决市场观望情绪将成为当前市场条件下的营销突破方向针对本项目而言，建立超预期的入市价格将是解决项目营销突破，实现快速销售的必然选择。市场显示，本案要想在市场竞争中脱颖而出，需走差异化路线，加强对自身产品的锻造。营销策略

市场分析营销策略

核心策略亚泰时代广场开发商实力价格策略低首付策略销售团队核心竞争力售后保障策略一口价策略营销核心策略

辅助策略付款策略所有房源销售经理控制一个点的优惠（除团购客户）即置业顾问控制的优惠为：一次性98折银行按揭99折优惠低首付方式：无优惠所有房源最大的优惠为：正常付款方式：团购客户96折优惠一次性付款97折银行按揭98折优惠低首付方式：99折优惠推广时:目的：刺激客户一次性付款或正常按揭目录

CONTENTS市场分析2项目规划及定位3项目核心策略4营销执行5NO.5项目分析1营销推广6营销执行

第一阶段阶段时间：2009年3月1日——2009年3月15日阶段主要工作：销售工作准备阶段营销筹备开房通道设置售楼部包装印象提交文件第一阶段工作任务时间：2009年3月3日包装范围：售楼部内及售楼部周围交房时间：2009年3月15日事件2009年3月1234567891011121314151617181920212829提交户型优化方案讨论装修方案确定装修方案装修营销执行

第一阶段售楼部包装

具体时间安排时间：2009年3月9日

调整范围：看房通道及看房户型

提交文件：看房通道设置文件营销执行

第一阶段看房通道设置事件2009年3月1234567891011121314151617181920212829提交开房通道方案讨论方案确定方案施工

具体时间安排营销执行

第一阶段一、大楼主体（包括售楼部内销售包装）位置：2、3号房、4、5号房内容：1、首付8000元即可入住、

2、一年内不满意无条件原价退房上架时间：2009年3月16日

销售筹备事件2009年3月1234567891011121314151617181920212829提交大楼包装方案对接制作公司制作公司制作施工及交付

具体时间安排营销执行

第一阶段二、户外广告位置：隧道口

规模：4×60内容：1、首付8000元即可入住

2、一年内不满意无条件退房

3、楼盘卖点上架时间：2009年3月14日

事件2009年3月1234567891011121314151617181920212829提交户外广告方案对接制作公司制作公司制作上架

具体时间安排营销执行

第一阶段三、海报及折页内容：

正面：

1、营销核心策略

2、形象篇

背面：

1、户型图

2、景观效果图，户型装修效果图

规模：40×57（海报）事件2009年3月1234567891011121314151617181920212829提交方案对接制作公司制作公司制作交付使用

具体时间安排营销执行

第一阶段四、户型单页规模：A4内容：正面：项目VI，项目户型图及户型功能说明、解析背面：项目置业计划书、按揭需知事件2009年3月1234567891011121314151617181920212829提交方案对接制作公司制作公司制作交付使用

具体时间安排五、短信范围：株洲内容：

1、首付8000元即可入住

2、一年内不满意无条件退房营销执行

第一阶段事件2009年3月1234567891011121314151617181920212829提交短信方案对接制作通信公司短信发送

具体时间安排七、礼品时间：2009年4月27日

用途：用于五一期间及活动之用种类：口杯、雨伞等

六、行销和派单

时间：2009年3月15号—5月31日地点：芦淞区及部分其他区域具体安排见派单计划书

具体时间安排事件2009年3月2009年4月2009年5月89101112141527282927282930123431行销派单提交计划招聘、培训派单礼品提交计划礼品准备销售使用营销执行

第一阶段八、销售道具《借款协议》《认购协议》营销执行

第一阶段事件2009年3月1234567891011121314151617181920212829提交短信方案对接制作通信公司短信发送

具体时间安排营销执行

第一阶段印象提交方案《公开发售执行报告》《价格表》

具体时间安排事件2009年3月