武汉市物业服务收费管理办法实施细则

武汉市物业服务收费管理办法实施细则一、总则（一）目的为加强我市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《武汉市物业服务收费管理办法》及相关法律法规，结合本市实际，制定本实施细则。（二）适用范围本细则适用于本市行政区域内物业服务企业接受业主委托，按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序所收取的费用。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。二、物业服务收费定价形式（一）政府指导价1.实行政府指导价的物业服务收费，由市、区价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。2.物业服务企业在政府指导价范围内，按照物业服务合同约定，结合实际服务情况确定具体收费标准。（二）市场调节价1.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、市场行情等因素，通过物业服务合同自主约定收费标准。2.业主大会成立后，业主委员会可以与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，明确物业服务内容、服务标准、收费标准等事项。三、物业服务收费标准及确定方式（一）物业服务等级标准1.本市物业服务等级标准分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级，各等级服务标准由市房地产行政主管部门会同相关部门制定并公布。2.物业服务等级标准是确定物业服务收费标准的重要依据，物业服务企业应按照相应等级标准提供服务。（二）收费标准确定方式1.实行政府指导价的物业服务收费，采用分项目收费和综合包干制相结合的方式。分项目收费按照物业服务成本构成，分为物业服务成本、法定税费和利润三部分；综合包干制是指业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，由物业服务企业按照约定的服务内容、服务标准，提供物业服务，业主按照约定的标准支付物业服务费用。2.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据物业服务成本、市场供求状况、服务质量等因素协商确定收费标准。（三）物业服务成本构成物业服务成本主要包括以下部分：1.人员费用，包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2.物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用。3.绿化养护费用。4.清洁卫生费用。5.秩序维护费用。6.办公费用。7.物业管理区域固定资产折旧。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。9.经业主同意的其他费用。四、物业服务收费的计费方式（一）按建筑面积计费物业服务收费一般按照建筑面积计算，建筑面积以房屋所有权证记载的面积为准；未办理房屋所有权证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。（二）按套计费对于别墅、独栋房屋等，经业主与物业服务企业协商一致，可以按照套为单位计费。五、物业服务收费的收取与缴纳（一）收取主体物业服务收费由物业服务企业按照物业服务合同的约定向业主收取。（二）缴纳方式业主应当按照物业服务合同约定的方式和时间缴纳物业服务费用。可以通过银行转账、现金缴纳、网上缴费等方式进行缴纳。（三）预收期限物业服务企业预收物业服务费用的期限不得超过一年。（四）欠费处理1.业主逾期不缴纳物业服务费用的，物业服务企业可以督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴，并按照合同约定收取违约金。2.经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。六、物业服务收费的调整（一）政府指导价调整1.实行政府指导价的物业服务收费需要调整的，由市、区价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据物业服务成本变动情况、社会承受能力等因素，适时调整基准价及其浮动幅度，并向社会公布。2.物业服务企业应当在政府指导价调整幅度内，根据物业服务成本、服务质量等因素，合理调整具体收费标准，并提前公示。（二）市场调节价调整1.实行市场调节价的物业服务收费，物业服务企业需要调整收费标准的，应当与业主委员会或者业主进行协商，并在物业服务合同约定的调价期限前，将调价理由、调价幅度等内容告知业主。2.业主大会成立前，物业服务企业调整收费标准的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主大会成立后，物业服务企业调整收费标准的，应当按照业主大会的决定执行。七、物业服务收费的监管（一）价格主管部门职责1.负责制定和调整物业服务收费政府指导价标准，对物业服务收费行为进行监督检查。2.依法查处物业服务企业价格违法行为，维护业主和物业服务企业的合法权益。（二）房地产行政主管部门职责1.负责对物业服务企业服务质量进行监督管理，督促物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务。2.指导业主大会、业主委员会的成立和运作，协调处理业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷。（三）其他部门职责其他相关部门按照各自职责，协同做好物业服务收费管理工作。（四）监督检查措施1.价格主管部门和房地产行政主管部门有权对物业服务企业的收费情况进行检查，物业服务企业应当如实提供价格、服务等相关资料。2.对违反物业服务收费管理规定的行为，价格主管部门和房地产行政主管部门将依法予以处罚。八、物业服务收费争议处理（一）协商解决业主与物业服务企业之间就物业服务收费发生争议的，双方应当首先通过协商解决。（二）调解解决协商不成的，可以向业主委员会或者社区居民委员会申请调解。业主委员会或者社区居民委员会应当及时组织双方进行调解，促成双方达成一致意见。（三）仲裁或诉讼解决经调解仍无法解决的，可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。九、特殊情况物业服务收费规定（一）空置房收费1.已办理交付手续但业主或物业使用人未入住的空置房，物业服务费用由业主或物业使用人按照物业服务合同约定标准的70%交纳。2.纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。（二）装修期间收费1.物业服务企业可以向业主或物业使用人收取装修保证金，用于约束装修过程中的违规行为。装修完毕后，如未发现违规行为，应当在规定时间内退还装修保证金。2.物业服务企业可以按照物价部门核定的标准，向业主或物业使用人收取装修垃圾清运费等费用。十