临沂市住宅物业服务收费管理实施办法

临沂市住宅物业服务收费管理实施办法一、总则1.目的为规范临沂市住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《山东省物业服务收费管理办法》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。2.适用范围本办法适用于临沂市行政区域内住宅物业服务收费及其监督管理活动。本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。3.基本原则住宅物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，在市场调节价的基础上，通过平等协商确定收费标准。二、物业服务收费标准1.普通住宅前期物业服务收费普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。具体收费标准由市、县价格主管部门会同房地产主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。物业服务企业应当在政府指导价范围内，与建设单位通过签订前期物业服务合同约定具体的收费标准。2.普通住宅后期物业服务收费普通住宅交付后，业主大会成立之前，物业服务收费标准按照前期物业服务合同约定执行；业主大会成立后，物业服务收费标准由业主大会与业主委员会通过招标、协议等方式，选聘物业服务企业并约定。业主大会可以采用公开邀请招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购等方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并参照政府指导价标准协商确定物业服务收费标准。3.非普通住宅物业服务收费非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主或者业主大会与物业服务企业通过物业服务合同约定。4.其他特殊情况收费（1）已办理交付但业主或物业使用人未入住的空置房，物业服务收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。（2）因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成小区配套设施设备未能同步达到使用功能的，物业服务收费应当予以减免，具体减免比例由建设单位与物业服务企业协商确定。三、物业服务收费构成1.物业服务成本物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。2.法定税费物业服务企业应当按照国家和地方有关规定，缴纳相关税费。3.合理利润合理利润是指物业服务企业在正常经营情况下应获得的利润，具体比例由物业服务企业与业主或者业主大会在物业服务合同中约定。四、物业服务收费计费方式1.包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。2.酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行酬金制的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，定期公布物业服务资金的收支情况，并接受业主的监督。五、物业服务收费的收取与缴纳1.收取方式物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体方式由业主大会与物业服务企业协商确定。物业服务企业可以通过预收物业服务费用的方式收取物业服务费用，但预收期限不得超过一年。2.缴纳主体业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。3.催缴措施物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对业主或者物业使用人欠缴的物业服务费用进行催缴。业主或者物业使用人逾期不缴纳物业服务费用的，物业服务企业可以依法追缴，并可以按照合同约定收取违约金。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。六、物业服务企业的义务1.信息公开义务物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等有关事项，接受业主监督。2.服务质量保障义务物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供质价相符的服务。物业服务企业应当制定服务计划和标准，建立健全服务质量考核制度，定期对服务质量进行检查和评估，并向业主公布。3.成本核算与报告义务实行酬金制的物业服务企业应当每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，并接受业主委员会的核查。物业服务企业应当定期向业主大会或者全体业主公布物业服务成本支出情况。4.安全防范义务物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。七、业主的权利与义务1.权利（1）有权要求物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务；（2）有权对物业服务企业的服务质量进行监督，提出意见和建议；（3）有权了解物业服务费用的收支情况；（4）有权参与业主大会会议，行使投票权；（5）法律、法规规定的其他权利。2.义务（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照物业服务合同约定按时足额缴纳物业服务费用；（5）法律、法规规定的其他义务。八、物业服务收费的监督管理1.价格主管部门职责市、县价格主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作，依法对物业服务收费行为进行检查和处罚。价格主管部门应当加强对物业服务企业收费行为的监督检查，建立健全物业服务收费明码标价制度，规范物业服务企业的收费行为。2.房地产主管部门职责市、县房地产主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，会同价格主管部门制定物业服务收费政策，指导和监督物业服务企业的服务质量。房地产主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督检查，建立物业服务企业信用档案制度，对物业服务企业的服务质量、收费行为等进行考核评价，并向社会公布。3.投诉处理业主、物业使用人或者其他利害关系人对物业服务收费有异议的，可以向价格主管部门或者房地产主管部门投诉。价格主管部门或者房地产主管部门应当及时受理，并依法进行处理。九、法律责任1.物业服务企业违法责任物业服务企业有下列情形之一的，由价格主管部门依照价格法律、法规和规章的规定予以处罚：（1）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；（2）不按照规定明码标价的；（3）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；（4）强制或者变相强制服务并收费的；（5）其他违反价格法律、法规和规章规定的行为。物业服务企业有前款规定行为的，由房地产主管部门责令改正，情节严重的，纳入物业服务企业信用档案，并向社会公布。2.业主违法责任业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴，并可以按照合同约定收取违约金。业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益为由，请求人民法院撤销该决定的，人民法院应当依法予以审查。业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。3.其他相关责任违反本办法规定，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。十、附则1.施行日期本办法自[具体施行日期]起施行。2.解释权本办法由临沂市发展和改革委员会、临沂市住房和城乡建设局负责解释。在实际执行过程中，各相关部门应密切配合，加强对住宅物业服务收费的监督管理，确保本办法的有效实施，切实维护业主和物业服务企业的合法权益，促进我市物业服务行业健康有序发展。同时，随着经济社会的发展和物业管理情况的变化，本办法也将适时进行修订完善，以更好地适应实际需求。物业服务收费涉及到广大业主的切身利益，各物业服务企业应严格遵守法律法规和本办法的规定，诚信经营，不断提高服务质量，为业主提供优质、高效、规范的物业服务。业主也应增强自身的法律意识和维权意识，积极参与物业管理活动，共同营造和谐、美好的居住环境。在具体操作中，物业服务企业应按照物业服务合同约定，明确服务内容、标准和收费项目、标准等，并向业主进行公示。对于服务过程中的各项费用支出，应建立健全财务管理制度，做到账目清晰、公开透明。同时，应积极接受业主和相关部门的监督检查，及时改进服务中存在的问题。业主在享受物业服务的同时，应认真履行按时足额缴纳物业服务费用的义务。如对物业服务质量有意见或建议，应通过合理合法的途径与物业服务企业沟通协商，共同解决问题。对于物业服务企业的违法违规收费行为，业主有权向价格主管部门或房地产主管部门投诉举报，维护自身的合法权益。