【AD公募REIT管理模式分析2100字】

AD公募REIT管理模式分析综述目录TOC\o"1-2"\h\u5421AD公募REIT管理模式分析综述 19771一、AD公募REIT管理模式分析 14479（一）AD公募REIT管理模式的现实困境 118064（二）AD公募REIT的管理模式探索 13174二、委托代理理论下管理模式分析 2一、AD公募REIT管理模式分析（一）AD公募REIT管理模式的现实困境如何对底层资产进行有效管理，如何保证REITs的稳定运营是公募基金管理人面临的重要问题，也是具有普遍性的行业难题。管理模式是REITs稳定运营的保障，这个观点已得到广泛的认同。基于我国公募REITs特殊的产品架构，公募基金作为其发行平台，公募基金并非实体公司，因此需要公募基金管理人履行职责。从现行的法律法规角度，AD公募REIT中的基金管理人B基金公司可以自行承担全部的运营管理职责，也可以将部分运营管理职责委托给外部管理机构。但监管机构明确提出，公募基金管理人应承担REITs底层资产的主动管理职能，应强化公募基金的主动管理职责，严禁形成“通道化”。基金管理人面临运营管理项目经验不足的现实问题。尽管《公募REITs指引》对基金管理人的资格进行了较为详细的准入限制，包括设立期限、部门设置、从业人员、管理经验、风险控制等方面。但毕竟基金管理人之前从未对底层项目运营进行有效管理，缺乏实际管理经验，在接手项目运营管理后，未必能够保证项目经营效率和运营收益的稳定，进而影响REITs收益率的预期，从而对整个REITs产生不利影响。面对上述问题，如果采取内部管理模式，既然运营管理经验不足，外部招聘短期无法迅速妥当衔接，那么可以将底层项目原运营机构管理人员进行统一收购，纳入基金公司，从而在保证项目运营管理维持原有效率的情况下实现人员编制的顺利过渡，但此方案遇到多重障碍。比如与被收购方的收购事宜是否能够顺利实施、底层项目原运营机构管理人员纳入基金公司后的执业资格问题、REITs底层项目未来处置后管理人员安置问题等。（二）AD公募REIT的管理模式探索经过多次磋商探讨，包括原始权益人、基金管理人在内的多方主体一致认为：委托原运营机构继续管理能够短期实现各方利益最大化，是目前情况下的最优解决方案。而在这种模式下，如何协调各方利益关系是当务之急。AD公募REIT的多个参与主体，比如基金管理人B基金公司、原始权益人D集团、运营管理机构C运营管理公司存在多重利益冲突，具有一定的复杂性。基金管理人B基金公司作为A基础设施证券投资基金的基金管理人，不但是A基础设施证券投资基金的责任主体，而且也是底层项目和项目公司的运营管理责任方。B基金公司将项目公司的部分管理职能委托给C运营管理公司后，在对项目公司的运营管理事宜方面，两者是共同管理，而非全部委托由C运营管理公司全部管理，因此，B基金公司与C运营管理公司就项目运营管理的职责边界需要清晰界定。C运营管理公司作为原始权益人D集团的关联方，具有利益关系，而与B基金公司仅仅是委托代理关系，因此产生的代理成本、甚至利益冲突将不可避免。D集团是项目公司原股东D公司的实际控制方，享有项目公司及D公司的收益，AD公募REIT成立后，D集团成为A基础设施证券投资基金的投资者，具有一定的利益关系。因此，基于前述因股权关系、投资关系、委托代理关系而交织成的复杂利益关系，在一定程度上会缓解代理成本或利益冲突，但毕竟原始权益人D集团及其关联方对底层资产由100%的控制权变为对REITs基金20%的投资份额，虽有一定的利益关系但已严重弱化，在REITs存续期内，是否能够维持底层资产一如既往的高效运营，将来是否能够出让更多优质项目公司参与REITs，将存在重大不确定性。AD公募REIT很显然采用的是外部管理模式，这种管理模式是权宜之计还是长久之策，目前无法给出定论，但它是目前情况下，不同利益相关方能够达成一致意见的最优方案。这种管理模式也反映出我国基础设施公募REITs产品架构设计的复杂性和管理模式探索的特殊性。二、委托代理理论下管理模式分析基金管理人将部分运营管理权限委托给第三方专业机构，或者由内部管理机构负责，双方构成委托代理关系，这样势必会产生委托代理成本。现代意义的委托代理关系由罗斯（1973）提出。Jensen和Meckling（1976）认为委托代理关系实质是一种契约关系，基于理性经济人假设及追求自身利益最大化的动因，代理人的行为决策可能会损害委托人的利益。Arrow（1985）认为市场环境的不确定性，尤其是在信息不对称和不确定性的双重风险下，会加剧委托代理问题。实际上，双方不可避免存在一定的利益博弈。基于委托代理理论，由于信息不对称和理性经济人假设等，“逆向选择”、“道德风险”、“搭便车”等现象似乎不可避免，从而使委托人或代理人利益不同程度受损。如何既能降低委托代理成本又能实现双方动态的利益最大化。从实践来看，充分的尽职调查和适度的利益绑定可能是降低委托代理成本的可行办法，具体体现为运营管理公司的选择和激励机制两个方面。比如AD公募REIT中，基金管理人在对底层资产进行充分的尽职调查后，选择C运营管理公司继续负责运营底层资产，C运营管理公司是D集团（AD公募REIT20%份额的投资人）下属子公司，长期担任底层资产的运营管理，具有丰富的管理能力。运营能力是选择的基本标准，关联关系可以降低“道德风险”等代理成本。同时，又与其约定实行具有市