延安高层+洋房居住区规划设计方案

基地分析

Baseanalysis——

宏观区位Macro

location这是我们熟悉的延安，红色的革命圣地。延

安YanAn国务院首批公布的国家历史名城民族圣地、中国革命圣地基地分析

Base

analysis——

宏观区位Macro

location不仅是红色的革命圣地，延安还是：黄土高原优质自然风光的代表，陕北民俗的集大成者。陕

西

陕

北

延

安ShanXiShanBeiYanAn黄河蛇曲国家地质公园秦汉文化国务院首批公布的国家历史名城延安国家森林公园凤凰山景区陕北民俗（信天游、说书、秧歌）民族圣地、中国革命圣地基地分析

Base

analysis——

宏观区位Macro

location基地所在的宝塔区，是延安市主城区。延安火车北站延安市政府延安汽车站宝塔区政府中共中央西北局旧址延安火车站/延安汽车南站SITE基地分析Base

analysis——

中观区位Meso

location清凉山景区宝塔山景区凤凰山景区宝塔区政府庙

山中共中央西北局旧址杜公祠景点景观大湖SITE5

KM3

KM2

KM1

KM景观资源基地景观资源丰富：基地周边五公里内集结了包括“中共中央西北局旧址”在内的延安市主要历史、文化和自然景观。基地分析Base

analysis——

中观区位Meso

location北部城区万达广场宝塔区政府中共中央西北局旧址SITE延安火车站/延安汽车南站3

KM5

KM2

KM1

KM交通分析基地对外交通联系方便：基地通过包南线与北部城区联通，通过龙湾隧道和杜公路与宝塔区主城相联，基地西南拥有延安火车站和汽车南站。基地南侧半小时交通圈内有包茂高速和南泥湾机场（延安新机场）。基地分析Base

analysis——

中观区位Meso

location延安大学附属医院万达广场延安百货延安体育场宝塔区政府宝塔小学宝塔区第四中学中共中央西北局旧址宝塔区试验小学延安市人民医院宝塔区第三中学宝塔山综合批发市场2

KM

1

KMSITE5

KM3

KM周边配套基地周边5公里范围内商业、医疗、市民活动、教育配套设施齐全。基地周边文旅小镇正在建设中，配套设施尚未齐全。基地分析

Base

analysis——

微观区位Microcosmic

location延安万达城住宅用地幼儿园绿地·山水天城景观大湖住宅用地住宅用地文旅小镇住宅用地住宅用地SITE25#-2地块住宅用地展示中心住宅用地示范区幼儿园绿化停车场住宅用地住宅用地住宅用地基地西高东低，依山面湖，东侧坐拥文旅小镇、景观大湖和滨水酒店群，其余三面均为规划住宅用地。周边幼儿园、停车场等配套齐全。基地分析

Base

analysis——

竞品楼盘Competitiveproduct楼盘名：延安·阳光城开发商：阳光城集团容积率：1.20延安河庄印象城规划面积：47.8万㎡建筑面积：58.0万㎡业态：洋房、联排均价：8500元/㎡（毛坯）楼盘名：融创·延安宸院开发商：延安融地置业容积率：1.40融创·延安宸院规划面积：24.0万㎡建筑面积：32.7万㎡业态：洋房、小高凯泽世纪公园均价：9000元/㎡（毛坯）新城·吾悦首府楼盘名：新城·吾悦首府开发商：新城控股集团容积率：1.50规划面积：17.6万㎡建筑面积：22.5万㎡业态：叠拼、洋房、小高均价：8000元/㎡（毛坯）楼盘名：山水天城开发商：绿地集团容积率：1.10绿地·山水天城规划面积：30.0万㎡建筑面积：27.0万㎡业态：别墅、洋房、高层均价：5500元/㎡（毛坯）SITE近年来，融创、新城等知名开发商纷纷布局延安，新楼盘均价在8000元/平左右，本地早期开发楼盘均价在5500元/平左右，本地楼盘产品多以高低配组合布局。基地分析

Base

analysis——

竞品户型Competitiveproduct面积段延安河庄印象城延安·阳光城凯泽世纪公园融创·延安宸院山水天城80-100平方米99㎡/两室一卫91㎡/两室两卫87㎡/两室一卫110-130平方米126㎡/三室两卫136㎡/三室两卫155㎡/四室两卫111㎡/三室两卫134㎡/三室两卫160㎡/三室两卫115㎡/三室两卫130㎡/三室一卫130㎡/四室两卫130-140平方米135㎡/三室两卫144㎡/四室两卫140-160平方米150㎡/四室两卫百米高层户型：本地高层户型主流面积区间为80-130平方米；洋房户型：本地洋房户型主流面积区间为130-160平方米。基地分析

Base

analysis——

基地分析小结Conclusion项目优势项目难点•

日照条件限制较多：场地周边规划有住宅区，场地内产品布局需要考虑外侧日照影响，给本项目设计增加了难度。•

项目依托文旅小镇，为项目提供的丰富的配套资源。•

基地东侧景观资源丰富。•

基地周边交通便利。•

场地高差变化大：场地东西两侧高差约14m，处理好场地的高差变化，是项目难点之一。•

与东侧文旅小镇产生关系：场地东侧规划有文旅小镇，与文旅小镇产生有机联系，是项目难点之一。加一个扉页，文字如下我们是否已经找到的最佳答案？规划的货值是否还有提升余地？在文旅项目的整体协调下，用这个来引出下面的总图实现地块的产品价值最大化！1234产品货值最大化文旅项目的整体协调成本控制产品设计1KEY

POINTONE1234产品货值最大化文旅项目的整体协调成本控制产品设计方案生成SchemegenerationK1——

微观区位-场地分析Microcosmic

location住宅用地住宅用地1083.00用地红

线1068.80景观大湖100M建筑控制线33M建筑控制线文旅小镇住宅用地容积率：2.25-2.5024M建筑控制线1087.001073.40住宅用地12班幼儿园住宅用地绿化停车场方案生成SchemegenerationK1——

微观区位-商业价值分析Microcosmic

location住宅用地住宅用地用地红

线景观大湖文旅小镇住宅用地1.场地四周商业价值高：四周临路，车流人流量大，商业价值高。2.场地东侧商业价值更高：场地东侧对接文旅小镇，车流人流密集，商业价值更高。住宅用地12班幼儿园商业价值住宅用地低高方案生成SchemegenerationK1——

微观区位-住宅价值分析Microcosmic

location住宅用地住宅用地用地红

线景观大湖文旅小镇住宅用地场地东侧住宅品质更高：场地东侧对接文旅小镇和景观大湖，住宅品质更高。住宅用地12班幼儿园住宅价值住宅用地低高方案生成SchemegenerationK1——

微观区位-场地分析Microcosmic

location用地红

线景观大湖文旅小镇大区规划：大区规划中，地块西侧沿道路两侧布局高层产品。12班幼儿园绿化停车场方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme不同维度，发掘地块产品布局最优解决方案高层总量：102340㎡洋房总量：43200㎡地上总建：155540㎡容

积

率：2.22高层总量：102340㎡洋房总量：43200㎡地上总建：155540㎡容

积

率：2.22高层总量：131580㎡洋房总量：43200㎡地上总建：184780㎡容

积

率：2.64百米高层集中组团；正南北排布；百米高层“L”形组团，影响后排日照；百米高层双排布局，日照相互影响；用地利用不充分；总量不足；双排日照相互影响；商业及地下车库利用率低。正南北排布；用地利用不充分；总量不足；商业及地下车库利用率低。顺应地势排布；洋房占地小；空间形态一般；货值低。高层总量：90780㎡洋房总量：55200㎡地上总建：155980㎡容

积

率：2.23高层总量：90780㎡洋房总量：52800㎡地上总建：153580㎡容

积

率：2.19高层总量：87720㎡洋房总量：55200㎡地上总建：152920㎡容

积

率：2.18百米高层“1”字形布局；顺应地势排布；洋房占地最大；百米高层“1”字形布局；顺应地势排布；洋房占地最大；百米高层短“L”形组团；顺应地势排布；空间形态较好；总量不足；空间形态较好；总量不足。空间形态一般；总量不足。洋房占地大，货值相对较高。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme不同维度，发掘地块产品布局最优解决方案高层总量：96560㎡洋房总量：52800㎡地上总建：159360㎡容

积

率：2.28高层总量：120020㎡洋房总量：45600㎡地上总建：175620㎡容

积

率：2.51高层总量：111180㎡洋房总量：52800㎡地上总建：173980㎡容

积

率：2.49百米高层短“L”形组团；顺应地势排布；空间形态一般；总量不足；百米高层“C”字形布局；顺应地势排布；洋房占地少；空间形态差；货值低。百米高层长“L”形组团；顺应地势排布；影响后排日照；空间形态一般。洋房占地大，货值相对较高。高层总量：105400㎡洋房总量：57600㎡地上总建：173000㎡容

积

率：2.47高层总量：87720㎡洋房总量：62400㎡地上总建：160120㎡容

积

率：2.29高层总量：102340㎡高层总量：87720㎡洋房总量：57600㎡

洋房总量：55200㎡地上总建：169940㎡地上总建：152920㎡容

积

率：2.43容

积

率：2.18百米高层“C”字形布局；顺应地势排布；空间形态一般；百米高层短“L”形组团；顺应地势排布；空间形态一般；总量不足；百米高层“C”字形布局；顺应地势排布；空间形态一般；三拼洋房影响洋房组团品质。洋房占地大，货值相对较高双拼高层超面宽。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme小结：百米高层东侧布局VS

北侧布局VS

西侧布局百米高层北侧布局百米高层西侧布局百米高层东侧布局·

符合大区规划·对北侧地块日照影响小·洋房视野良好·

与大区规划不符·对北侧地块日照造成“致命”影响·洋房视野较好·

与大区规划不符·对北侧地块日照影响较大·洋房视野受到“致命”遮挡·高层视野良好·高层视野良好·高层视野较差方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme小结：正南北排布VS

顺应地势排布正南北排布顺应地势排布·正南北不节地（不出量）·多三角形用地·内部无法形成轴线景观·影响整体规划·

顺应地势节地（出量）·剩余用地规整·顺应整体规划·景观完整·商业利用率低·地下车库效率低·商业利用率高·地下车库效率高高层在西侧、顺应地势排布，要如何操作，才能实现：产品货值最大化？根本问题在于：如何合理分配高层和洋房的用地方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme如何合理分配高层和洋房用地40M95M60M185M130M165MABC单列T4单列T3双拼双列T4容积率：2.50容积率：2.21容积率：2.34·

洋房量最大，总量不足·

洋房量适中，总量不足·

洋房量太少单列T4为洋房区争取了更多用地，但洋房区面宽最多只能布置6列洋房，总量达不到地块要求。T3双拼用足高层60M面宽限制，用最少用地提升总量，为洋房争取更多用地。但是，总量达不到地块要求。双列T4挤占了大量用地，虽然能够满足总量的要求，但是会导致洋房占比很低。同时，双列T4对高层自身以及洋房区日照会产生不利影响。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

schemeA方案A提升总量150M1·

与大区规划不符40M>>·

影响地块北侧日照95M2C字形布局A·

整体延续大区规划单列T4·

对地块北侧日照影响较小方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

schemeB方案B提升总量115M1·

与大区规划不符60M>>·

影响地块北侧日照95M2C字形布局B·

整体延续大区规划单列T3双拼·

对地块北侧日照影响较小方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演小结：主推方案的高层布局逻辑PREFENCE主推方案高层布局·

高层区最节地方案·

高层区占地大，洋房区用地紧张高层全T4布局，为洋房区争取了更多用地，洋房区宽松布局6列洋房，整体形态较好。基本满足地块要求，但高层侵占了更多的洋房用地。洋房区用地较为紧张，导致洋房存在三单元拼接的情况。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：沿街布局商业，充分利用外围商业价值。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：地块西侧布局高层，顺应大区规划，充分预留洋房用地。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：地块东侧布局低密洋房，发掘东侧较高的住宅价值。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：洋房区布局中央大景观，增加地块景观溢价。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：利用中央景观，布局大户型产品。PULLPULLPULLPULLPULLPULL方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演小结：主推方案（方案一）方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演小结>主推方案（方案一）容积率：2.40方案一演变容积率：2.25由容积率2.40演变为容积率2.25：将南侧高层改为洋房，让洋房区形态更加完整，日照条件更加有利。历史经验告诉我们，拥有无限可能故而，我们也尝试创造多一种可能。产品货值还不够大！如果前提是：产品货值最大化！我们还能做些什么？关键点在于：更充分的挖掘景观资源！风险提示：进一步挖掘景观资源可能会突破标准化户型的限制，但我们觉得，值得一试！方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：进一步挖掘景观资源。PULLPULLPULLPULLPULL方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：用足景观资源，布局侧厅户型。（方案二）方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演小结：方案比选>主推方案（方案一）方案二注：全标准化户型注：侧厅户型为非标准化户型·

满足营销关于户型面积和户型配比的要求·

全部使用标准化户型·

方案二在方案一的形态基础上进行变化：充分发掘景观资源，布局侧厅户型。但该侧厅户型属于非标准化户型规划设计

PlanninganddesignK1——

总平面图：方案一Generallayout方案一规划指标表类型数量70008.00204838.00

㎡167968.00

㎡155437.00

㎡单位㎡总用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅面积高层住宅

101071.00

㎡其中

其中洋房住宅

54366.00㎡㎡㎡㎡商业面积配套面积10845.001686.0036870.002.40地下建筑面积容积率建筑密度绿地率总户数总停车数地上停车数地下停车数283013281344404%%户个个个其中940规划设计

PlanninganddesignK1——

鸟瞰图Aerialview规划设计

PlanninganddesignK1——

效果展示：东侧天际线Skyline

view规划设计

PlanninganddesignK1——

效果展示：东侧天际线Skyline

view规划设计

PlanninganddesignK1——

商业及配套分析Matching

analysis公共配套面积

单位名称社区服务站文化活动站托老所600250350㎡㎡㎡㎡㎡㎡社区卫生服务站

120物业管理用房公共厕所33430总计：1684㎡商业用房配套用房规划设计

PlanninganddesignK1——

产品分布Product

distribution百米高层8+1F洋房规划设计

PlanninganddesignK1——

流线分析Fireanalysis消防扑救场地城市道路消防环路消防回车场人行景观流线规划设计

PlanninganddesignK1——

日照分析Sunshine

analysis住宅均满足大寒日两小时日照要求

局部日照不过的住宅改做配套用房1小时2小时3小时4小时5小时6小时规划设计

Planninganddesign——

总平面图：方案二K1方案二规划指标表类型数量单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡总用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅面积70008.00206562.00169692.00157157.00高层住宅

100781.00洋房住宅

56376.00其中

其中商业面积配套面积地下建筑面积容积率10845.001690.0036870.002.42建筑密度绿地率总户数总停车数地上停车数地下停车数283013361358408%%户个个个其中950规划设计

PlanninganddesignK1——

总平面图：方案三（方案一演变）方案三规划指标表类型数量单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡总用地面积总建筑面积地上建筑面积住宅面积70008.00194388.00157518.00145002.00高层住宅

85251.00洋房住宅

59751.00其中

其中商业面积配套面积地下建筑面积容积率10845.001671.0036870.002.25建筑密度绿地率总户数总停车数地上停车数地下停车数283012141261379%%户个个个其中8822KEY

POINTTWO1234产品货值最大化文旅项目的整体协调成本控制产品设计方案生成

Scheme

generationK2——

方案推演-天际线Skyline

scheme原始大区规划：忽略了城市天际线的塑造。SITE方案生成

Scheme

generationK2——

方案推演-天际线Skyline

scheme我们设想的大区规划：各个地块都是城市天际线中不可或缺的一部分。SITE方案生成

Scheme

generationK2——

场地处理Site

scheme如何处理场地的高差以及与东侧文旅小镇&景观大湖的关系？FARMOUNTAINS远山WENBANG

TOWNPROJECT

BASE文旅小镇原始基地LANDSCAPE

LAKE景观大湖相邻住宅用地SITE项目基址东西高差约14M。方案生成

Scheme

generationK2——

场地处理Site

schemeStep1：平整并适当抬高场地SITEPAVE

SITE平整场地WENBANG

TOWN文旅小镇LANDSCAPE

LAKE景观大湖方案生成

Scheme

generationK2——

场地处理Site

schemeStep2：布局商业，让住宅区更加安静、私密SITERESIDENTIAL

AREA住宅区WENBANG

TOWN文旅小镇LANDSCAPE

LAKE景观大湖LAYOUT

BUSINESSE布局商业方案生成

Scheme

generationK2——

场地处理Site

schemeStep3：增设观景平台，增加与东侧文旅小镇&景观大湖的联系SITESET

STAGE增设观景平台WENBANG

TOWN文旅小镇LANDSCAPE

LAKE景观大湖方案生成

Scheme

generationK2——

场地处理Site

scheme局部放大：住宅观景阳台、小区观景平台设计，增加溢价VIEWBALCONY住宅观景阳台HOUSING住

宅上跃层8F7F6F5F4FVIEWPLATFORM小区观景平台2F3FWENBANG

TOWN文旅小镇1FOVERLAYING

SOIL

覆土UNDERGROUND

GARAGE地下车库BUSINESS商

业BUSINESS

商

业商业广场/停车市政道路景观设计

Landscape

designK2——

景观分析Landscape

analysis组团景观中央景观东侧景观景观设计

Landscape

designK2——

景观分析Landscape

analysis景观设计理念：自然之心与山水环抱景观设计

Landscape

designK2——

景观分析Landscape

analysis中央景观：还社区一个自然之心景观设计

Landscape

designK2——

景观分析Landscape

analysis中央景观：还社区一个自然之心A慢跑道B森林游园林荫廊道C儿童乐园D台阶和草地景观设计

Landscape

designK2——

景观分析Landscape

analysis东侧景观：将山水环抱带回社区将多元的主题连接，并带入社区连

接文

化

社

区体

验CULTURECOMMUNITYRECREATION连

接综合性红色主题展区观澜廊道&眺望码头延安文化窗口滨水·文旅小镇景观设计

Landscape

designK2——

景观分析Landscape

analysis东侧景观：将山水环抱带回社区景观设计

Landscape

designK2——

景观分析Landscape

analysis东侧景观：将山水环抱带回社区A竹涧阶梯C观澜廊道B眺望码头D综合性红色主题展区景观设计

Landscape

designK2——

景观分析Landscape

analysis立面设计

Facade

designK2——

立面文化植入FacadecultureYANANEXTEND最延安的建筑文化的延续立面设计

Facade

designK2——

风格推导Deduction

scheme什么元素能代表延安文化？“层层退台”“窗花与拼砖“”圆拱”立面设计

Facade

designK2——概念元素ConceptElements圆拱SEMICIRCLE收分拼砖窗花DIMINISHBRICKPATTERN立面设计

Facade

designK2——

立面展示Facadedisplay立面设计

Facade

designK2——

立面展示Facadedisplay立面设计

Facade

designK2——

立面展示Facadedisplay3KEY

POINTTHREE1234产品货值最大化文旅项目的整体协调成本控制产品设计成本控制

CostControlK3——

原始地形分析Garage

analysis住宅用地住宅用地1083.00用地红

线1068.80景观大湖文旅小镇住宅用地1087.001073.40从地块周边道路中心点的标高来看，地块呈西高东低，南高北低的态势，东西高差约14米，南北高差约4米。住宅用地住宅用地场地高度高低成本控制

CostControlK3——

车位分配Garage

analysis要点：按照容积率2.5、车位0.8个/100平米算，车位数需要1400个为减少地下车库面积，控制成本，地面尽量停满地上30%车位的指标商业停车约224辆（16%）停车约196辆（14%）1231.商业外围做满车位做到最大化减少小区内的车位数比例2.商业配带车位也便于销售1.小区内部将剩下的车位指标做满2.尽量少占用小区内绿化用地空出中央景观和组团景观的位置成本控制

CostControlK3——

车库方案分析Garage

analysis要点：处理14m高差，土方平衡，成本控制方案一

场地整体抬平方案二

地库斜板式设计储藏室车库下跃层商业储藏室车库下跃层商业方案一400.95653.23-252.28方案二土方开挖土方回填土方平衡土方开挖土方回填土方平衡459.97507.58-47.61·

土方不平衡成本高·场地与周边道路高差关系差·小区内坡度变化小·车库相对完整停车效率高·东边商业上面需要做溢价空间平衡高差·

土方平衡成本低·场地与周边道路高差关系协调·高差做立体景观处理

规划上具有优势·场地可以与湖景做高差上的呼应关系成本控制

CostControlK3——

车库方案分析Garage

analysis车库竖向：南北通过高差1M的四个台地，东西通过1.8%的坡度解决车库竖向。107410751076107710761077107810781079107910801081成本控制

CostControlK3——

地库平面Garage

analysis指标控制：住宅和商业：0.8个/100平方米车位数共：1400个地上车位数：420个地下车位数：980个车库面积：36870平方米单车位面积：37.62平方米4KEY

POINTFOUR1234产品货值最大化文旅项目的整体协调成本控制产品设计产品设计

ProductdesignK4——

竞品分析Competitiveproduct楼盘名：延安·阳光城开发商：阳光城集团容积率：1.20延安河庄印象城规划面积：47.8万㎡建筑面积：58.0万㎡业态：洋房、联排均价：8500元/㎡（毛坯）楼盘名：融创·延安宸院开发商：延安融地置业容积率：1.40融创·延安宸院规划面积：24.0万㎡建筑面积：32.7万㎡业态：洋房、小高凯泽世纪公园均价：9000元/㎡（毛坯）新城·吾悦首府楼盘名：新城·吾悦首府开发商：新城控股集团容积率：1.50规划面积：17.6万㎡建筑面积：22.5万㎡业态：叠拼、洋房、小高均价：8000元/㎡（毛坯）楼盘名：绿地·山水天城开发商：绿地集团容积率：1.10绿地·山水天城规划面积：30.0万㎡建筑面积：27.0万㎡业态：别墅、洋房、高层均价：5500元/㎡（毛坯）SITE近年来，融创、新城等知名开发商纷纷布局延安，新楼盘均价在8000元/平左右，本地早期开发楼盘均价在5500元/平左右，本地楼盘产品多以高低配组合布局。产品设计

ProductdesignK4——

竞品分析Competitiveproduc面积段延安河庄印象城99㎡/两室一卫延安·阳光城凯泽世纪公园融创·延安宸院山水天城80-100平方米91㎡/两室两卫87㎡/两室一卫110-130平方米126㎡/三室两卫136㎡/三室两卫155㎡/四室两卫111㎡/三室两卫134㎡/三室两卫160㎡/三室两卫115㎡/三室两卫130㎡/三室一卫130㎡/四室两卫130-140平方米135㎡/三室两卫144㎡/四室两卫140-160平方米150㎡/四室两卫产品设计

ProductdesignK4——

竞品归纳Competitiveproduc竞品特点归纳•

百米高层户型：本地高层户型主流面积区间为80-100㎡两面宽两室一卫；110-130㎡户型多为三面宽三室两卫。•

洋房户型：本地洋房户型主流面积区间为130-140㎡三面宽三室两卫，140-160㎡户型多为四面宽四室两卫，

部分洋房户型有私家电梯厅、北阳台等溢价点。产品设计

Productdesign——

客群分析K4PassengerClusterAnalysis客群分析：刚需客群＆投资客群更为注重实得面积（得房率）；关注南北通透及采光通风，对不通透户型抗性较大；追求居住空间（主卧套间、客厅）的舒适度注重房屋整体的居住体验感及产品溢价注重景观感受及度假感注重户型方正，对南向整体面宽尺度有一定要求；洋房户型有北阳台的诉求。关键词：地缘客户、自住、刚需关键词：外地客户、度假、投资总结归纳我们的

产品策略百米高层户型：南向3面宽、南北通透、大户型南向双阳台洋房户型：南向3-4面宽、南北通透、北阳台、主卧套房，南向双阳台景观户型：观景条件好的户型定制化设计产品设计

ProductdesignK4——产品分布Product

Distribution百米高层

100㎡+100

㎡+100㎡+100㎡百米高层

125㎡+90㎡+90

㎡+125㎡8+1F洋房

130

㎡8+1F洋房

150

㎡目标户数占比实际户型占比实际户数楼栋面积段90㎡类型两房两厅一卫20%30%20%20%10%19.58%30.27%19.58%22.89%7.68%260402260304102三房两厅一卫110㎡125㎡130㎡150㎡高层洋房三房两厅两卫三房两厅两卫四房两厅两卫产品设计

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产品配级Product

Grading配置列表主卫房间类型户型配置客厅主卧次卧公卫厨房≥4.3≥4.5≥4.8≥5.0≥5.4得房率控制≥76%开间（单位mm）使用面积（单位㎡)高层90㎡高层110㎡高层125㎡洋房130㎡洋房150㎡两房两厅一卫

≥3600三房两厅一卫

≥3800三房两厅两卫

≥4300三房两厅两卫

≥4500四房两厅两卫

≥4500≥3300≥3400≥3600≥3800≥3800≥2700≥2800≥3000≥3000≥3100-≥3.5-≥3.7≥4.0≥4.2≥4.4≥76%≥76%≥85%≥85%≥3.8≥4.2≥4.6产品设计

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户型平面图UnitPlan高层125㎡+90㎡+90

㎡+125㎡户型（标准化户型）户型A面积段125㎡产品价值点ABB

A三室两厅一卫、独立玄关、南北通透、南向双阳台两室两厅一卫、南向三面宽、全明户型、一步式书房B90㎡户型面积表阳台面积户型套内面积套型建筑面积得房率AB91.72㎡64.62㎡5.19㎡3.07㎡126.29㎡87.88㎡77.19%产品设计

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户型平面图UnitPlan高层110㎡+110㎡+110㎡+110㎡户型（标准化户型）户型C面积段110㎡产品价值点CDDC三室两厅一卫、全明户型、入户花园、南向双阳台三室两厅一卫、全明户型、南向双阳台、独立玄关D110㎡户型面积表阳台面积户型套内面积套型建筑面积得房率C80.58㎡77.11㎡7.62㎡5.19㎡115.37㎡108.34㎡76.90%D万达集团标准化110端户户型按延安当地标准（不考虑面积赠送）计算面积时实际数值为115㎡，面积偏大，不符合营销提供的户型面积要求。产品设计

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户型平面图UnitPlan洋房130㎡+130㎡户型方案（标准化户型）JJ户型面积段130㎡产品价值点三室两厅两卫、全明户型、独立玄关、南向双阳台、南北通透、主卧套间J户型J套内面积106.49㎡阳台面积5.33㎡套型建筑面积得房率87.7%129.51㎡产品设计

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户型平面图UnitPlan洋房150㎡+150㎡户型（标准化户型）KK户型面积段150㎡产品价值点四室两厅两卫、独立入户、户型方正、北阳台、南向双阳台、南向四面宽、南北通透、主卧套间K户型K套内面积阳台面积8.13㎡套型建筑面积147.02㎡得房率115.83㎡85.48%产品设计

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户型平面图UnitPlan洋房130㎡+150㎡户型L户型J1面积段产品价值点J1三室两厅两卫、全明户型、130㎡

独立电梯厅、南向双阳台、南北通透、主卧套间四室两厅两卫、南向3+1面宽满足居住要求、东侧宽厅及超大阳台设计满足观景要L150㎡求户型面积表阳台面积户型套内面积套型建筑面积得房率J1L105.25㎡126.93㎡5.33㎡129.51㎡162.12㎡86.65%12.74㎡在标准化户型的基础上，基于对规划的理解和景观资源的利用，设计了一个非标准化的侧厅户型（方案二中使用）。产品设计

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户型平面图UnitPlan洋房130㎡+130㎡-顶跃户型J2J2户型J2面积段130㎡产品价值点四室三厅四卫、全明户型、超大宽厅、客厅挑空、南北通透、主卧套间户型面积表户型J2套内面积180㎡阳台面积5.33㎡套型建筑面积219.66㎡得房率85.59%产品设计

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户型平面图UnitPlan洋房130㎡+130㎡-顶跃户型J2J2户型J2面积段130㎡产品价值点四室三厅四卫、全明户型、超大宽厅、客厅挑空、南北通透、主卧套间户型J2套内面积阳台面积5.33㎡套型建筑面积得房率180㎡219.66㎡85.59%产品设计

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户型平面图UnitPlan洋房130㎡+130㎡-底跃户型J3J3户型J3面积段130㎡产品价值点三室两厅三卫、南北通透、南向双阳台、主卧套间户型J3套内面积106.49㎡阳台面积5.33㎡套型建筑面积得房率87.7%129.51㎡产品设计

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户型平面图UnitPlan洋房130㎡+130㎡-底跃户型J3J3户型J3面积段130㎡产品价值点三室两厅三卫、南北通透、南向双阳台、主卧套间户型J3套内面积106.49㎡阳台面积5.33㎡套型建筑面积得房率87.7%129.51㎡产品设计

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户型平面图UnitPlan洋房150㎡+150㎡顶跃户型K2K2户型K2面积段150㎡产品价值点六室三厅四卫、独立入户、南北通透、客厅挑空、超大宽厅、北阳台、南向双阳台、主卧套间户型K2套内面积阳台面积10.38㎡套型建筑面积261.59㎡得房率207.09㎡83.77%产品设计

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户型平面图UnitPlan洋房150㎡+150㎡顶跃户型K2