小区物业管理制度

小区物业管理制度一、总则（一）目的为了加强本小区物业管理，保障小区物业的正常使用，维护小区公共秩序，为业主创造一个安全、整洁、舒适、文明的居住环境，特制定本管理制度。

（二）适用范围本管理制度适用于本小区内所有业主、物业使用人以及物业管理公司工作人员。

（三）基本原则1.以人为本原则：始终将业主的需求放在首位，提供优质、高效、贴心的服务。2.依法管理原则：严格遵守国家法律法规及相关政策，依法开展物业管理活动。3.公开透明原则：管理服务标准、收费标准、重大事项决策等向业主公开，接受业主监督。4.服务第一原则：树立服务意识，不断提高服务质量，积极解决业主反映的问题。

二、物业人员管理（一）人员招聘与培训1.根据物业管理工作需要，制定人员招聘计划，招聘具备相应专业知识和技能的人员。2.新员工入职前，进行入职培训，培训内容包括公司概况、规章制度、岗位职责、服务规范等。3.定期组织员工业务培训，不断提升员工的专业素质和服务水平。

（二）岗位职责1.物业经理岗位职责全面负责小区物业管理工作，制定工作计划和目标，并组织实施。组织制定和完善各项管理制度，监督制度的执行情况。协调与业主、业主委员会、社区居委会等相关部门的关系。负责物业管理费用的收支管理，确保财务收支平衡。定期向上级领导汇报工作情况，及时解决工作中出现的问题。2.客服人员岗位职责负责接待业主来访和来电，解答业主咨询，处理业主投诉。办理业主入住、装修手续，签订相关协议。负责业主档案的建立、管理和更新。组织开展社区文化活动，增强业主之间的沟通与交流。定期回访业主，了解业主需求，提高业主满意度。3.维修人员岗位职责负责小区内房屋及配套设施设备的日常维修、保养和管理。制定设施设备维修计划，及时处理设施设备故障，确保设施设备正常运行。负责维修材料的采购和管理，合理控制维修成本。配合做好小区的安全防范工作，对涉及安全的设施设备进行检查和维护。4.秩序维护人员岗位职责负责小区出入口的站岗、巡逻，严格执行门禁制度，阻止无关人员和车辆进入小区。加强小区内的巡逻检查，及时发现和处理各类安全隐患，维护小区公共秩序。协助公安机关做好小区的治安防范工作，配合处理各类突发事件。指挥小区内车辆的停放，确保交通秩序畅通。5.保洁人员岗位职责负责小区公共区域的日常清洁卫生工作，包括楼道、电梯、走廊、停车场、绿化带等。定期对垃圾桶进行清理和消毒，保持垃圾日产日清。做好小区内的卫生消杀工作，预防疾病传播。维护小区内的环境卫生，制止乱扔垃圾等不文明行为。

（三）考核与奖惩1.建立员工考核制度，定期对员工的工作表现进行考核，考核内容包括工作业绩、工作态度、专业技能等。2.根据考核结果，对表现优秀的员工给予表彰和奖励，包括奖金、荣誉证书等；对表现不佳的员工进行批评教育、警告直至辞退。

三、小区安全管理（一）门禁管理1.小区实行封闭式管理，设置门禁系统，业主凭门禁卡或密码进入小区。2.秩序维护人员严格执行门禁制度，对进入小区的人员和车辆进行登记和核实，阻止无关人员和车辆进入。3.加强对门禁系统的维护和管理，确保门禁系统正常运行。

（二）巡逻管理1.制定详细的巡逻路线和时间表，秩序维护人员按照规定进行定时巡逻。2.巡逻过程中，注意观察小区内的安全情况，包括房屋门窗、水电设施、消防器材等，及时发现和处理各类安全隐患。3.对巡逻中发现的异常情况，及时报告上级领导，并采取相应的措施进行处理。

（三）车辆管理1.小区内设置合理的停车位，包括地下停车位和地面停车位。2.车辆进入小区时，秩序维护人员引导车辆有序停放，并做好登记。3.加强对小区内车辆的巡查，制止乱停乱放、占用消防通道等行为。4.收取停车费用时，严格按照规定的收费标准执行，并开具正规发票。

（四）消防安全管理1.制定消防安全管理制度，明确消防安全责任。2.定期组织消防知识培训和演练，提高员工和业主的消防安全意识和应急处置能力。3.确保小区内消防设施设备完好有效，包括消防栓、灭火器、疏散指示标志等，定期进行检查和维护。4.加强对小区内用火、用电、用气的管理，禁止在楼道内堆放易燃、易爆物品，禁止私拉乱接电线。

（五）突发事件应急处理1.制定突发事件应急预案，包括火灾、盗窃、地震等突发事件的应急处置流程。2.成立应急救援小组，明确小组成员的职责和分工。3.定期对应急预案进行演练，确保在突发事件发生时能够迅速、有效地进行处置，保障业主的生命财产安全。

四、小区环境卫生管理（一）公共区域清洁1.保洁人员按照规定的时间和标准对小区公共区域进行清洁，包括楼道、电梯、走廊、停车场、绿化带等。2.楼道每天清扫一次，扶手每周擦拭一次；电梯每天清洁，保持轿厢内整洁干净；走廊、停车场定期清扫，及时清理垃圾和杂物；绿化带定期修剪、除草、浇水，保持绿化美观。3.加强对公共区域卫生死角的清理，确保无垃圾堆积、无杂物乱摆放。

（二）垃圾分类管理1.在小区内设置垃圾分类投放点，配备相应的垃圾分类设施。2.向业主宣传垃圾分类知识，引导业主正确分类投放垃圾。3.保洁人员按照垃圾分类要求，及时收集和运输各类垃圾，确保垃圾分类工作落实到位。

（三）卫生消杀管理1.制定卫生消杀计划，定期对小区公共区域、垃圾桶、下水道等进行卫生消杀。2.选用符合国家标准的消杀药品，按照规定的浓度和方法进行消杀作业，确保消杀效果。3.在卫生消杀过程中，做好安全防护措施，避免对业主造成影响。

五、小区设施设备管理（一）房屋及配套设施设备维修保养1.建立设施设备档案，记录设施设备的型号、规格、购置时间、维修保养情况等。2.制定设施设备维修保养计划，定期对房屋及配套设施设备进行检查、维护和保养，确保设施设备正常运行。3.对设施设备的维修保养情况进行详细记录，及时发现和解决设施设备存在的问题。

（二）设施设备更新改造1.根据设施设备的使用年限和运行状况，制定设施设备更新改造计划。2.对需要更新改造的设施设备，进行可行性研究和方案设计，经业主大会或相关部门批准后组织实施。3.在设施设备更新改造过程中，做好施工管理和质量监督，确保更新改造工作顺利进行。

（三）设施设备运行管理1.设施设备操作人员必须持证上岗，严格按照操作规程进行操作。2.建立设施设备运行记录制度，记录设施设备的运行参数、运行状况等。3.加强对设施设备运行的监控，及时发现和处理设施设备运行过程中的异常情况，确保设施设备安全、稳定运行。

六、小区绿化管理（一）绿化养护计划1.根据小区绿化特点和季节变化，制定绿化养护计划，包括浇水、施肥、修剪、病虫害防治等。2.合理安排绿化养护人员，确保绿化养护工作落实到位。

（二）绿化养护标准1.草坪生长良好，色泽正常，无斑秃、杂草，高度控制在规定范围内。2.花卉、树木生长健壮，无病虫害，开花结果正常，及时修剪整形，保持美观。3.定期对绿化区域进行施肥、浇水，确保土壤肥力和水分充足。4.加强对绿化区域的病虫害防治，采用生物防治、物理防治等环保方法，减少化学农药的使用。

（三）绿化景观维护1.保护小区内的绿化景观，禁止破坏花草树木、践踏草坪等行为。2.对损坏的绿化设施及时进行修复和更换，确保绿化景观的完整性。

七、小区业主服务管理（一）入住服务1.在业主办理入住手续前，做好入住准备工作，包括房屋验收、资料准备等。2.业主办理入住手续时，热情接待，耐心解答业主疑问，协助业主办理相关手续。3.向业主发放《业主手册》等资料，介绍小区的管理制度、服务内容、设施设备使用方法等。

（二）装修服务1.制定装修管理规定，明确装修流程、装修时间、装修注意事项等。2.业主办理装修手续时，对装修方案进行审核，签订装修协议，收取装修押金。3.加强对装修现场的巡查，监督业主按照装修管理规定进行装修，制止违规装修行为。4.装修结束后，对装修现场进行检查，如无违规行为，退还装修押金。

（三）投诉处理1.设立投诉渠道，包括电话、邮箱、意见箱等，方便业主投诉。2.接到业主投诉后，及时进行记录，并在规定时间内给予回复。3.对业主投诉的问题进行调查核实，制定解决方案，跟踪处理结果，确保业主投诉得到妥善解决。

（四）社区文化活动组织1.定期组织社区文化活动，如文艺演出、体育比赛、亲子活动等，丰富业主的业余生活。2.通过社区文化活动，增强业主之间的沟通与交流，营造和谐的社区氛围。

八、小区财务管理（一）财务管理制度1.建立健全财务管理制度，规范财务核算流程。2.严格执行财务审批制度，确保各项费用支出合理、合规。

（二）收费管理1.按照规定的收费标准收取物业管理费用、停车费用等各项费用。2.定期向业主公布费用收支情况，接受业主监督。3.加强对收费工作的管理，确保费用及时足额收取。

（三）财务预算与决算1.每年编制财务预算，明确各项费