房屋租赁合同纠纷判决书

房屋租赁合同纠纷判决书原告：[原告姓名]，[性别]，[民族]，[出生年月日]，住址：[常住地址]，公民身份号码：[身份证号码]。

委托诉讼代理人：[代理人姓名]，[律师事务所名称]律师。

被告：[被告姓名]，[性别]，[民族]，[出生年月日]，住址：[常住地址]，公民身份号码：[身份证号码]。

委托诉讼代理人：[代理人姓名]，[律师事务所名称]律师。

原告[原告姓名]与被告[被告姓名]房屋租赁合同纠纷一案，本院于[立案日期]立案后，依法适用[审判程序]，公开开庭进行了审理。原告[原告姓名]及其委托诉讼代理人[代理人姓名]，被告[被告姓名]及其委托诉讼代理人[代理人姓名]到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一、原告诉求原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠的房屋租金共计人民币[X]元及逾期支付租金的违约金（以拖欠租金金额为基数，按照每日[X]%的标准，自逾期支付之日起计算至实际支付之日止）；2.请求判令被告立即腾空并返还租赁房屋；3.请求判令被告承担本案的诉讼费、保全费等全部诉讼费用。

事实与理由：[详细阐述双方签订房屋租赁合同的经过，合同主要条款，如租赁房屋位置、面积、租金标准、租赁期限等。说明被告自[起始拖欠日期]开始拖欠租金，虽经原告多次催讨，被告仍拒不支付。同时表明原告认为被告的行为已构成严重违约，给原告造成了经济损失，故依法提起诉讼，请求法院判如所请。]

二、被告答辩被告辩称：1.原告提供的房屋存在质量问题，如屋顶漏水、墙面发霉等，被告多次向原告反映，但原告未及时维修，严重影响了被告的正常使用，因此被告有权拒绝支付部分租金；2.原告在租赁期间未经被告同意，擅自提高租金，属于违约行为，被告有权要求按照原合同约定的租金标准支付租金；3.被告愿意在原告解决房屋质量问题并恢复原租金标准后，腾空并返还租赁房屋，但不同意支付原告主张的违约金。

三、法院查明事实经审理查明，[具体日期]，原告[原告姓名]与被告[被告姓名]签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于[房屋具体地址]，建筑面积为[X]平方米的房屋出租给被告，租赁期限自[起始日期]至[结束日期]，租金为每月人民币[X]元，支付方式为每月[支付日期]前支付当月租金。合同还约定，如被告逾期支付租金，每逾期一日，应按照未支付租金金额的[X]%向原告支付违约金。租赁期间，被告自[起始拖欠日期]起未按照合同约定支付租金，经原告多次催讨，被告仍未支付。

关于被告提出的房屋质量问题，被告提交了照片等证据予以证明。原告认可房屋存在部分质量问题，但称已多次安排维修人员进行维修，但因被告不配合，导致维修未能彻底完成。原告提交了维修记录等证据予以佐证。

关于原告擅自提高租金的问题，原告称因市场行情变化及房屋维护成本增加等原因，于[提租日期]向被告发出书面通知，要求提高租金至每月人民币[X]元，被告在通知规定的期限内未提出异议，应视为同意租金调整。原告提交了书面通知及邮寄凭证等证据。被告则称从未收到过原告的提租通知，也不同意提高租金。

四、法院认定1.关于租金支付问题原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告自[起始拖欠日期]起未支付租金，已构成违约，应承担支付拖欠租金及违约金的责任。被告辩称因房屋质量问题拒绝支付租金，但未能提供充分证据证明其因房屋质量问题遭受的损失与拖欠租金的金额相当，且原告已多次安排维修，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。

原告主张被告拖欠租金共计人民币[X]元，有合同及催款记录等证据证明，本院予以支持。关于违约金，合同约定按照未支付租金金额的[X]%每日计算，该标准过高，本院根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）的[X]倍计算。经计算，截至[判决日期]，被告应支付的违约金为人民币[X]元（以拖欠租金金额为基数，按照上述调整后的标准，自逾期支付之日起计算至实际支付之日止）。

2.关于房屋质量问题被告提交的证据能够证明租赁房屋存在屋顶漏水、墙面发霉等质量问题，原告作为出租人，负有对租赁房屋进行维修的义务。虽然原告称已多次安排维修，但未能提供充分证据证明维修已彻底解决房屋质量问题，且被告因房屋质量问题遭受的影响客观存在。因此，本院酌情减免被告自[质量问题开始影响正常使用日期]至[判决日期]期间的租金共计人民币[X]元。

3.关于租金调整问题原告虽称已向被告发出书面提租通知，但未能提供充分证据证明被告已收到该通知。且被告对此予以否认，故本院认定原告擅自提高租金的行为构成违约。鉴于原告在租赁期间擅自提高租金的行为存在过错，结合本案实际情况，本院酌情调整租金标准为自[提租日期]起按照每月人民币[X]元计算。

4.关于房屋返还问题租赁期限届满后，被告应按照合同约定腾空并返还租赁房屋。现租赁期限已届满，被告继续占有使用租赁房屋，无合法依据，原告有权要求被告腾空并返还租赁房屋。被告应在本判决生效之日起[X]日内腾空并返还租赁房屋。

五、法院判决综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：1.被告[被告姓名]于本判决生效之日起十日内支付原告[原告姓名]拖欠的房屋租金人民币[X]元及违约金（以拖欠租金金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）的[X]倍计算，自逾期支付之日起计算至实际支付之日止）；2.被告[被告姓名]于本判决生效之日起[X]日内腾空并返还位于[房屋具体地址]的租赁房屋；3.驳回原告[原告姓名]的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币[X]元，减半收取计人民币[X]元，由被告[被告姓名]负担；保全费人民币[X]元，由被告[被告姓名]负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于[上级法院名称]。

审判长：[审判长姓名]

审判员：[审判员姓名]

审判员：[审判员姓名]

[判决日期]

六、判决书解读1.判决依据本案判决主要依据《中华人民共和国民法典》中关于租赁合同的相关规定。根据民法典第七百二十一条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中被告未按合同约定支付租金，构成违约，所以法院判决被告支付拖欠租金。同时，民法典第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告逾期支付租金，应承担违约金责任，法院依据此条及公平原则对违约金进行了调整。关于房屋质量问题，民法典第七百一十三条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中原告虽安排维修但未彻底解决问题，法院据此减免了被告部分租金。对于原告擅自提高租金的行为，虽无明确法律条文直接对应，但法院依据民法典的基本原则及合同履行中的诚信原则，认定原告违约，并调整了租金标准。2.判决结果分析支付拖欠租金及违约金的判决，保障了原告的合法经济权益，促使被告履行合同义务，维护了合同的严肃性。被告需按照判决支付拖欠租金及相应违约金，体现了法律对守约方的保护。要求被告腾空并返还租赁房屋的判决，符合租赁合同到期后房屋应归还出租人的常理。确保了原告对房屋的合法占有和使用权益，避免被告继续无偿占有房屋。驳回原告其他诉讼请求的判决，是基于法院对案件事实和证据的综合认定。例如原告主张的某些过高赔偿或不合理要求，因缺乏充分证据支持而未获法院认可，体现了司法判决的公正性和客观性。3.对类似案件的启示对于出租人而言，应严格履行对租赁房屋的维修义务，确保房屋质量符合正常使用标准，避免因房屋质量问题引发纠纷。在租金调整等合同变更事项上，应遵循法定程序和合同约定，及时、明确地通知承租人，并保留相关证据，避免擅自变更引发争议。对于承租人来说，应当严格按照合同约定支付租金，不得无故拖欠。若认为租赁