沈阳小韩屯项目发展建议书-70

瀋陽小韓屯項目

發展建議

一、

沈阳市房地产市场形势二、

工程所在区域房地产市场开展情况三、

工程综合分析四、

工程定位五、

工程规划六、

合作方案七、

利润测算八、

开发方案九、

销售方案十、

资金方案十一、结论及建议一、沈阳市房地产市场形势

1．自然概况沈阳市位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部，东西长115公里，南北长205公里，国土总面积12980平方公里，其中城区面积3495平方公里,地势平坦，平均海拔50米左右。沈阳的周围有风景秀丽的辉山、天柱山和碧波荡漾的浑河、辽河、北沙河、新开河、南运河等。沈阳市辖和平、沈河、大东、皇姑、铁西、于洪、苏家屯、东陵、新城子等9个市区以及新民、辽中、法库、康平4个县〔市〕。沈阳北倚长白山麓，面向渤海之滨，是辽东半岛的腹地。在以沈阳为中心的150公里半径内，有著名的钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁城本溪、煤电城阜新、石油城盘锦、轻纺城丹东、化纤城辽阳和粮食煤碳基地铁岭，这些资源丰富、实力雄厚的辽宁中部工业城市形成了世界上罕见的城市群和经济集聚区。沈阳作为东北的中心城市，是辽宁省的贸易、经济信息和科技文化的中心，也是东北地区的交通枢纽和政治、经济、文化中心。根据中国城市开展报告,衡量一个城市综合开展能力的主要指标是城市竞争力开展潜力和真实能力,2002年到2003年,在综合这3项指数的排名中,沈阳排在第十位。的限制等户口迁移的限制进一步打破，加快人员在城市间的流动，极大的促进外埠人员在沈置业积极性，保证沈阳的商品房、二手房市场的共同繁荣。2.5市场需求和政府规划将刺激2004年沈阳市房地产业的开展。市政府正在实施的棚户区拆迁工程、金廊工程〔区域CBD〕、道路改造工程和城市绿化工程将促使今明两年内有近10万户居民动迁，每户按80㎡计，将有800万㎡的需求。假设按市政府方案在2021年全市人均居住建筑面积到达30㎡的指标计算，每年至少也需新增500万㎡。2.6房地产金融支持力度加大2003年1—9月份，房地产抵押贷款面积867.1万平方米，抵押贷款额132.42亿元，同比增长60%和50%；其中，个人住房消费抵押贷款面积398.7万平方米，抵押贷款金额58.4亿元，同比增加74%和46%，这对沈阳市房地产市场起到了重要的推动作用。2.7群众住房消费时代业已显现。2003年沈阳市人均可支配收入8000元，人均消费性支出6674元，同比增长分别为13.4%和9.8%，这从一个侧面说明沈阳经济的繁荣与稳定，预示着沈阳市民可支配收入的增加对群众住房消费市场的促进作用。工程位置沈阳北站市府广场中街太原街荷兰村小韩屯巴黎世家靚马新村2.2周边住宅市场调查分析随着沈阳市中心地区的住宅用地供给逐步减少,沈阳市住宅开发逐步向城乡结合部扩展,从2003年开始沈阳郊区住宅东、西、南、北四大板块开始形成，其中北部板块由于有沈阳万科地产、格林豪森和沈阳开展等沈阳知名品牌开发商纷纷介入，使该区域成为2003年最适合居住，区域整体开发素质最高的板块。目前城北板块在售或预售的楼盘共有16个。2.1区域房地产供给量与消化量2003年区域总供给量71.5万㎡,总消化量50.43万㎡,见下表。2.2.1按位置划分2.2.2按价格划分

2.2.3按面积划分(不包括别墅工程)2.3区域典型住宅列表分析

项目名万科四季花城格林梦夏五彩园亚都名苑水榭花都所属区域于洪区于洪区于洪区于洪区皇姑区地理位置西江街99号怒江北街15号白山路14号白山路46号淮河街36号占地面积39.8万M218万M214.6万M217万M263330M2建筑面积54.7万M223.5万M220万M220万M292000M2容积率1.41.191.361.171.45产品类型住宅、商业街住宅、商业街住宅住宅住宅、商业街土地使用年限50年30年50年50年50年面积范围78－213M246－148M2108－365M289－140㎡44－184M2销售均价32002950300025003000园区楼宇分布组团式分布组团式分布组团式分布组团式分布常规分布物业管理公司沈阳万科物业管理公司格林豪森物业管理公司广信物业上海亚都物业管理有限公司沈阳鸿基物业管理公司物业费用1.0/月·M21.0元/月·M20.8元/月·M20.8/月·M20.8/月·M2项目名万科四季花城格林梦夏五彩园亚都名苑水榭花都园区配套商业街业主会所、商业街业主会所业主会所，超市商业街发展商沈阳万科房地产开发公司沈阳格林豪森房地产开发有限公司沈阳广信集团辽宁海特房屋开发有限公司沈阳发展房屋开发有限公司发展商实力全国知名地产开发商,资金实力强成功开发沈阳豪宅格林豪森成功开发沈阳五彩新村项目投资商为上海铭源，资金有保障香港上市公司，资金实力雄厚诉求重点品牌、白领生活态度、园区规模、园区配套景观、园区配套绿色生态环境，园区景观，园区配套园区风情，配套教育、园区景观销售人员素质良好的售前、售中/售后服务前沈阳著名楼盘代理-精华名仕的销售流程自组销售队伍前沈阳著名楼盘代理-精华名仕的销售流程中原独家销售顾问香港销售流程，销售情况一期600户于去年初已入住,二期1000套去年初开始认购,经历“5.1”、“10.1”两个销售高峰，全年完成875套销售任务。一期共800套，去年四月份房展会亮相，同时开始积累客户，7月13日开盘销售率达70%，至年底共销售731套达90%以上。该项目2001年6月开盘，一期已销售完毕，二期去年4月份上市，共400套，至年底销售60%。一期于去年9月份开始认购，10月份开始销售，截止目前销售40%左右约110套。二期于去年3月份开始认购，5月份达到高峰，至年底共销售513套，销售率达70%以上。2.4区域内未来竞争楼盘分析2.4.1周边在建〔售〕工程情况统计〔单位：万m2)项目名称已开发面积已销售面积剩余面积2004年拟开发面积2004年可供上市量国奥现代城127.34.71216.7明华欣居园1210.31.701.7五彩园2014606花好悦圆6.52.5404艺术名家4.53.60.900.9格林梦夏109.20.81617.4万科四季花城222021012水榭花都8.96.12.802.8亚都茗苑62.42.673.3心海阳光8.908.908.9北苑明珠53202红田翠园86.31.788.7总计123.884.738.15391.1从上表可以看出，未来该区域的楼盘竞争主要集中在一些大盘的剩余开发盘量上，其中以国奥现代城、万科四季花城、亚都茗苑和格林梦夏四个大盘最为突出，这四个盘量占到未来开发盘量的90%以上，其余一些楼盘的剩余面积对本工程未来的启动不会造成直接的影响。2.4.2区域内供需情况分析2003年该区域供给量71万㎡,消化量50万㎡,消化率70%.按于洪区60%消化增长率测算,2004年消化量应为80万㎡,而静态供给量91万㎡,再考虑区域内不可预见的新盘2-3个开发量30万㎡,2004年区域总供给量为120万㎡左右,消化量80万㎡,消化率67%,符合区域内的开展规律。2.4.3周边土地挂牌情况统计序号地块名称项目四至项目位置土地面积挂牌方式1黑山路东：北陵小学于洪区黑山路185000毛地挂牌西：沈阳家具厂南：黑山路北：东光小学2北塔新村东：柳条湖街于洪区柳条湖街西侧72635.6净地挂牌西：法轮寺南：绿化带北：规划路3田义村地块东：梅江街于洪区12042.6毛地挂牌西：市天明美术印刷厂南：规划路北：六层住宅4英守村东：市英守有色金属治炼厂于洪区24861.5净地挂牌西：规划路南：18米规划路北：22米规划路针对目前的土地供给主要集中在铁西、浑南和北部板块的东侧，因此对于工程的未来启动影响不大，但是应该注意到本工程区域的土地供给也比较充足，密切监控该区域的土地供给情况，以便及时调整开发战略。三、工程综合分析

1．根本情况工程地块位于沈阳市于洪区白山路，原沈阳燃料集团公司厂址，占地面积20万平方米，工程西临苗圃，北临荷兰村温室及练车场，东临靓马花园的门市楼，南临二环路。地块形状规整，根本为长方形，地势平坦，方便产品规划。2．自然条件2.1绿化：工程西侧为大面积的苗圃，种植各种树苗，北侧为温室，自然环境优美。2.2水系:地块西侧临近沈阳近年来整治的北运河.2.3企业:地块对面为海尔物流公司,小韩屯是沈阳八大物流中心之一,物流产业兴旺.2.4污染:该地块周围没有大型工厂及矿区,没有大量的废气及废水排放。但因其临白山路，即沈阳市的大二环路，来往车辆较多，且车辆种类不一，噪声及尾气排放现象严重。因此在空气及噪音方面有轻度的污染现象。据沈阳环境质量监测数据，该区常年平均空气污染指数为80左右，空气质量等级为Ⅱ级。2.5气候：沈阳市地处北纬42。线附近〔欧亚大陆东岸，中纬度地带〕，属北温带大陆性季风气候，年平均气温为8.1℃，年降水量平均为724.3毫米，冬冷夏暖，寒冷期长；春秋短促多风；南湿北干，雨量集中;日照充足,四季清楚。线路较少，离地块较近的有4327路小公汽，260路、268路公交车，车站距离工程地距离约为800米，故工程规划中拟要引入公交线路，以满足交通方面的需求。4.2商业：工程周边商业环境不好，几乎没有商业气氛，工程东侧是靓马集团的商业网点，但都没有开业。附近有一个靓马新村市场，但内部功能不完善，无法满足居民的日常生活所需。

4.3医疗:工程附近缺少医疗设施,最近的医疗单位为白山路和黄河大街立交桥西南角的辽宁省中医研究院，武警部队医院，和北部的沈飞医院。4.4教育：附近的教育单位很少且缺少重点院校，靓马花园有靓马小学和一个幼儿园，但初中要到三台子就读。4.5金融：附近没有银行。4.6给排水设施：市政给水管网已经铺设，排水管网位于黑山路。4.7煤气：沈阳市燃气管网已通达本工程区域，中压管道位于白山路旁地下，管径为直径325；低压管道位于黑山路旁地下，管径为直径175.5.1strength工程优势分析S1周边自然环境好工程紧临大面积的苗圃,且附近建筑密度低，无大型污染环境好。S2地块形状规整地块形状为规整的长方形，便于规划设计。S3北部区域的传统影响力沈阳一直以来有“南富北贵〞的说法，万科四季花城、格林梦夏、水榭花都等楼盘的开发更提高了这一区域的居住品质。S4工程规模大工程占地20万平方米，大型的园区建设及良好的园区配套将成为项目的优势。

S5路网四通八达工程临沈阳市的二环路，旁边的西江街是连接二环和一环的主要通道，且工程距黄河大街及一环路都较近。5.2weakness工程劣势分析W1地理位置偏僻工程距离市中心较远，位置较为偏僻。W2周边原住居民少周边原住居民较少，那么对工程的消化力就有限，必须进行跨区域的销售。四、工程定位

1．产品定位概述产品定位是勾画企业形象和所提供产品价值的行为。它依据产品的消费对象、消费对象对产品的需求特征及其竞争产品、替代产品的状况而为产品自身设计、塑造的区别于其它产品的个性和形象，它最终要向潜在的消费者说明本产品与其他产品的区别。2．工程定位分析2.1产品的消费对象商品房的出现最初只有一局部高收入阶层的群体才能够买得起，所以，任何一个城市的房地产市场最初提供的产品多位于中心地段，而且面积大、标准高、价位高，普通百姓是没有能力购置的。随着房地产市场的成熟开展，人民的生活水平逐步提高，购置力逐渐增强，住房消费也逐步趋于群众化，群众住房消费成为市场主流已是不争的事实。沈阳也不例外，2003年的销售情况已经证实了这一点。2.2群众化产品的特征根据沈阳市统计局提供的资料显示，截至2003年年底，沈阳全市商品房空置总量为204万㎡。其中，100㎡以下的空置房占2.52%，可供预售的占11.22%；100～120㎡的空置房占9.87%，可供预售的占21.97%；121～150㎡的空置房占29.53%，可供预售的占30.99%；151㎡以上的空置房占58.09%，可供预售的占35.82%。120㎡以上的大户型空置率已占到87.62%，可供预售的占66.81%。从价位上看，3000元/㎡以下的住房空置率为28.63%，可供预售的占56.32%；3000元/㎡以上的住房空置率为71.37%，可供预售的占43.68%。由此看出3000元/㎡以下的商品房供给量明显缺乏，而3000元/㎡以上的商品房供给远大于市场需求，说明供给量相对偏大。100㎡以下的空置房仅占2.52%，空置明显缺乏，说明社会需求量大而供给量过小。综上所述，市场需求的中小户型、中低价位的住房供不应求，而大户型和中高档次的住房积压严重。2.3天安产品的特征天安公司秉承“以客为尊，提供优质产品与效劳〞的宗旨，一直以来,位在35万元左右的工程，消费的主要目的是为了解决这一阶段的居住需求，因此比较关注产品的位置、交通及价格、户型。B、IT、金融及新闻等行业的专业人士市场经济的开展，使信息、金融、新闻等行业的运作与世界经济接轨，这局部专业人士在经济运行中的作用日益凸现，他们的收入亦足以支撑其成为普通住宅的中坚购置群，他们对商品房价位有相当的承受能力，但对地段、房屋结构、使用功能划分、工程产品品质及社区环境等方面的要求比较高。C、拆迁户由于城市经济的快速开展，沈阳原有区域进行改造，特别是大东、铁西两区的旧城改造以及金廊工程的建设更形成了一定量的拆迁户。同时，因为采取新的货币安置方法，使一局部拆迁户急需解决住房问题，这一局部客群成为住宅市场一股较为有力的补充力量。拆迁户在这一地区选择住宅时，主要的考虑因素是地理位置、交通状况、较低的价格和偏小面积的户型等。D、国有企事业单位的中、高层管理人员工程总体规划在于创立一个回归自然、高尚、新颖、别致而充满文化情趣的休闲社区。2.2建筑风格本工程方案采用新古典欧陆风格的建筑形式，在立面造型上采用三段式设计，充分运用丰富的古典建筑符号来丰富室内外空间，色调以轻松、舒适、明快为主题，来缓和人们劳累了一天的紧张节奏，尽享回到家中的舒适惬意。2.3景观设计小区将充分考虑建筑与环境的和谐统一，同时充分表达人文关心和健康休闲概念。突出入口形象，小区内主次搭配，层次丰富，软景硬景结合，欣赏与实用结合，冬季夏季结合，老人儿童兼顾，水景、半岛、健康步道、阶梯草地、木桥、雕塑等前后照应、浑然一体。2.4户型设计户型平面遵循方正合理、明厨明卫、功能齐全、污洁别离、动静分开的设计原那么，并保证每户都有良好的采光、通风和观景。户型面积以90㎡〔二室二厅〕和120㎡〔三室二厅〕为主力，顶层复式大户型和70㎡小户型作配合。1．用地面积约20万㎡，土地总本钱为￥17700万元。其中：1.1地上物拆迁及补偿费为￥650元/㎡，合计￥13000万元。1.2土地出让金￥235元/㎡〔六级一类地块〕，合计￥4700万元。

2．开发本钱工程占地20万㎡，容积率1.5，规划建筑面积30万㎡。序号项目单位成本（元/㎡）总投资（万元）备注1土地征用及拆迁补偿费59017700

2城市配套费1805400

3前期费用401500

4建安工程费120033000

5小区配套费2308400

6销售费用803000

7财务费用803000

8管理费501500

9不可预见费501500

合计250075000

3．利润分析可销售面积30万㎡，开发本钱￥2500元/㎡，平均售价￥3500元/㎡

销售总收入项目总投资税前利润营业税土地增值税所得税税后利润天安所得利润ABC=A-BD=A×5.5%E=A×1%F=C×33%G=C-D-E-FH=G×80%10500075000300005775105099001327510620单位：万元八、开发方案整个工程规划建筑面积30万㎡,方案分三期滚动开发,具体如下：1．2004年工作方案3月:与辽宁太平洋集团签订正式合作协议，与沈阳燃料集团签订土地转让协议，并支付转让订金。4月:注册合营公司，办理土地使用证，开发立项，规划报批。5月:场地拆迁、地质勘探、施工图设计、工程招投标6月:一期8万㎡开工9月:一期工程主体封顶，工程开盘10月:一期工程主体封闭11月:二期规划报批、施工图设计

2.2005年工作方案3月:一期复工，二期10万㎡开工8月:一期竣工交楼入住，二期主体封顶，三期规划报批