【REITs行业发展简介6400字】

REITs行业发展简介综述目录TOC\o"1-2"\h\u13129REITs行业发展简介综述 11462第一节REITs概述 19666一、REITs的定义 120371二、REITs的分类 11134三、REITs基本特征 27781第二节国内外REITs发展简介 330871一、全球已发行REITs的国家或地区情况 315535二、国外REITs发展情况 322412三、国内REITs演进情况 629685第三节REITs产品架构简介 812399第四节REITs管理模式简介 931700一、REITs管理模式分类 913663二、两种管理模式比较 10第一节REITs概述一、REITs的定义REITs（RealEstateInvestmentTrusts）即不动产投资信托基金。本文采用林华林华.中国REITs操作手册[M].北京:中信出版集团出版社,2018:2的观点，即REITs是一种按照信托原理设计，以发行收益凭证的方式公开或者非公开汇集特定多数投资者的资金，交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比率分配给投资者的一种金融投资产品。林华.中国REITs操作手册[M].北京:中信出版集团出版社,2018:2REITs最初起源于房地产行业，是房地产公司借助资本市场进行融资的一种形式，因此REITs成立之初是以商业物业等房地产作为底层资产，但随着近几十年的不断发展，底层资产已经扩展至包括零售、办公、酒店、工业、医疗、基础设施、数据中心等诸多细分行业，涵盖房地产、工业、基础设施、多元化等多个领域。二、REITs的分类（一）按照REITs投资对象和投资收益来源分类表2.1REITs按照投资对象和投资收益来源分类类别投资对象投资收益来源权益型各类底层资产并拥有其所有权被投资对象的租金收入及增值收益抵押贷款型房地产抵押贷款或抵押贷款支持证券，实质是拥有债权利息收益混合型既包括底层资产，也包括抵押贷款等租金收入、增值收益、利息收益资料来源：中金公司研究部在美国，混合型REITs以医疗行业最为具有代表性，总体上权益类REITs占据较大比重。（二）按照REITs的组织形式的不同分类表2.2REITs按照组织形式分类类别REITs载体特征公司型公司制的实体投资者持有公司股权。按照公司治理模式运作。契约型信托或基金投资者持有REITs信托凭证或基金份额。投资者与基金管理人基于信托法律关系资料来源：中金公司研究部REITs载体形式多样，可以是公司制的实体公司，也可以是信托或基金形式的SPV（Specialpurposevehicle），选用哪种形式，取决于与其配套的法律制度。（三）按照发行方式的不同分类表2.3REITs按照发行方式分类类别发行方式特征公募REITs公开发行能上市交易，流动性强私募REITs非公开方式定向信息不透明，流动性较差，要求投资者风险承受能力较高资料来源：中金公司研究部公募REITs是国际资本市场上REITs的主流形式。三、REITs基本特征（一）REITs基本特征REITs实质是把流动性较低的不动产资产以非证券化的形式，在资本市场上，公开或非公开发行并交易的金融化过程。因此，REITs具有金融资产和实物资产的双重属性，具有亦股亦债的双重特征。主要体现为：1.REITs风险较低，收益稳定REITs投资的底层资产发展成熟，运营良好，盈利能力可以预期且相对稳定。REITs作为以租金收入分配为主的一种金融产品，将绝大部分的收益都分配给了投资者(如美国、日本、新加坡均有规定不低于90%的收益率)，因而其收益率比较有保障。它与其他金融产品的杠杆率相关性较低,并且大多数国家或地区都对REITs的杠杆率上限进行了限制(比如新加坡为45%，最高杠杆率为50%;香港为45%),因此，其风险相对较低。REITs可类比债权类产品，实际上具有一定的保收益功能。2.REITs流动性强REITsREITs可以分为公募REITs和私募REITs，如无特别说明，本文中REITs指的是公募REITs。产品可以在交易所进行公开交易，上市的REITs产品的投资者除了通过分红获取投资收益外，可以像买卖股票一样通过公开市场转让获得收益，二级市场上的增值更增强了其流动性。REITs可以分为公募REITs和私募REITs，如无特别说明，本文中REITs指的是公募REITs。3.REITs具有税收驱动特征为了促进REITs的发展，许多国家和地区针对REITs产品出台了一系列税收优惠政策，避免双重征税。比如美国，《不动产投资信托基金法案》《国内税收法典》《税收改革法案》等专项法案的实施，极大推动了REITs的繁荣。REITs作为重要的大类资产类别已经被多数市场纳入主要股指，是各国股市中的重要组成部分之一。截至2019年底，全球主要资本市场中，新加坡REITs市值占股市总市值的比重为16%，澳大利亚和美国的占比分别在7%和4%左右，日本、法国、加拿大、英国等国家比例在3%左右。第二节国内外REITs发展简介一、全球已发行REITs的国家或地区情况截至2020年末，推出REITs制度的国家或地区已达到44个，涵盖全球主要经济体，既包括美、日本等主要发达经济体，也包括巴西、墨西哥等非发达经济体。总体而言，REITs受到了全球主要投资市场的认可和支持。二、国外REITs发展情况（一）全球REITs市场情况1.市值情况截至2020年末，全球公募REITs市值约2万亿美元，其中美国独占鳌头，其公募REITs市值近1.3万亿美元，占全球公募REITs总市值的比重高达65%。2.收益率情况经统计全球主要REITs市场最近10年来的整体市场表现，REITs年化总收益率大约在11%-13%左右，其中英国、新加坡、中国香港和澳大利亚市场，REITs年化总收益率超过其主要股指表现。图2.1主要REITs市场最近10年来的整体市场表现资料来源：彭博美国REITs历史最长，历史期美国权益类REITs总收益率年化平均约13%，在上述区间内，且不同时间段差异不大。图2.2权益类REITs历史期总收益率资料来源：彭博3.投资人情况REITs投资者以养老金、保险为代表的长期机构为主。以美国REITs为例，养老保险等机构投资人占比最大，个人投资者占比相对较小。具体情况如下：图2.3美国REITs投资者结构资料来源：中金公司研究部4.底层资产情况就目前发行并运行的REITs而言，其底层资产类型已经非常丰富，以REITs发行最早和运营经验最丰富的美国为例，尽管REITs成立之初是以商业物业等房地产作为底层资产，但随着近几十年的不断发展，底层资产已经扩展至涵盖房地产、工业、基础设施、多元化等多个领域。（二）REITs设立的历史时机分析各国家或地区设立或不断改革REITs的背景尽管各不相同，但在一定程度上具有相似性。由于经济的发展存在一定周期性规律，可以划分为繁荣、衰退、萧条、复苏等不同阶段。当经济衰退或萧条时，尤其遇到经济危机或金融危机，通过二级市场处置部分资产，能够缓释金融风险，由于单个不动产体量较大，流动性差，因此REITs的优势将愈加明显。REITs作为推动不动产（包括基础设施）资产证券化的金融创新工具，能够成为联结资本市场和实体经济的桥梁，打通资产和资本，在一定程度上代表了一种应对金融风险和化解房地产发展困境的资本市场解决方案，有利于吸引养老金等各类长线资本投资者参与，增加市场活力。据统计，主要发达国家市场创设或深度改革REITs的时点在于宏观经济和房地产市场发生系统性衰退之后。表2.4主要REITs市场REITs推出或改革的经济背景国家/地区事件年份经济背景美国REITs推出1960年美国经济在1954年至1960年发生较大波动，增速下滑严重，甚至在1954年和1958年出现负增长REITs改革20世纪90年代初1989年美国发生严重的房地产和经济危机，20世纪90年代初，美国通过对REITs的深度改制来刺激市场发展以求疏解风险新加坡REITs推出1999年受到亚洲金融危机影响，新加坡GDP增速从危机之前的8.32%大幅下降至-2.20%，房地产陷入低迷日本REITs推出2000年20世纪90年代初，日本政府对土地金融急刹车导致房地产泡沫破裂，加之后续的亚洲金融危机，日本房地产市场雪上加霜韩国REITs推出2001年因亚洲金融危机影响，韩国经济受到重创，房地产市场在2000年前后持续保持低迷状态中国香港REITs推出2003年受到亚洲金融危机等其他因素影响，香港楼市泡沫破裂，房价暴跌，至2003年，香港平均房价已不足危机爆发前的50%资料来源：中金公司研究部因此，海外REITs市场大多在经济下行周期孕育和诞生，不可否认，REITs具有开拓资本市场以化解金融风险和提振经济发展的作用。三、国内REITs演进情况我国对于REITs产品的探索与研究历时已久，近二十年来房地产政策的变化从客观上影响了REITs的发展过程。（一）我国REITs发展阶段1.早期萌芽阶段2001-2006年是中国REITs的早期萌芽阶段，主要体现在制度层面和产品层面，其中制度层面出台了信托法等法律法规。产品方面，我国出现了具有REITs色彩的信托产品，如新上海国际大厦项目资金信托计划，同时出现以大陆物业作为底层资产在海外市场发行了标准REITs产品，如越秀REITs。2.初步探索阶段2007-2013年，各部门先后推出REITs试点的初步探索阶段，这期间主要体现为各部门先后明确提出发展REITs的初步构想。尽管先后成立了一些REITs研究机构，部分政府文件中也提及发展REITs，但最终未形成统一的理论框架，未提出具体的政策细则。在此期间又经历了“美国次贷危机”引发的“全球金融海啸”，因此，整体上未有实质性进展。3.快速发展阶段2014年-2019年为中国REITs推出的前夜，也是我国资产证券化业务快速发展的阶段。这期间，我国REITs相关架构设想日臻清晰，理论研究日趋丰富，发展REITs的建议和呼声此起彼伏，政策文件中多次反复提及鼓励发展REITs建设的议案。一批针对资产证券化业务相关法规的出台促进了资产证券化业务实务的迅猛发展。这期间产品方面也进行了积极有益的探索，借助资产支持证券的爆发，以“中信启航专项资产管理计划”、“鹏华前海万科REITs”等典型创新项目为代表，类REITs迎来了蓬勃发展的新时期。根据CNABS数据统计，截至2020年12月31日，我国私募类REITs市场累计发行90单，发行规模为1,724.08亿元，存量81单，金额为1470.40亿元，涉及资产类型包括写字楼、物流仓储、商业综合体、租赁住房、公路和酒店等。4.公募REITs新时代阶段2020年4月底，发改委和证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称“40号文”）《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），这两份文件的推出标志着筹备近20年的中国版公募REITs正式进入了试点阶段。随后，发改委、证监会、沪深交易所等主管部门及证券业协会等官方机构经过市场调研，充分论证，陆续发布了一系列文件，为项目申报的具体操作等进行了指引和要求。2020年被称为我国公募REITs元年。（二）我国公募REITs推出的时机及意义分析与传统REITs起步相比，我国公募REITs另辟蹊径。现阶段商业房地产不纳入公募REITs底层资产范畴，因而避免受到房地产市场和行业政策的影响，避免投资者对REITs产生误解，而是选择以基础设施领域作为试点，可谓正当其时。基础设施涵盖范围广，包括铁路、公路、物流、能源管道、通信设施等，是国民经济发展的基础。经过几十年的发展，我国基础设施建设已取得了卓越的成就，已经成为世界基础设施一流强国。但也存在着许多问题亟待解决，一方面，基础设施整体已经进入“存量资产时代”，在广大东部和中部地区，大量具有可持续、稳定现金流的优质资产利用效率不高，投资回报率相对较低，资产管理能力水平有待提高，存在资源浪费现象；另一方面，由于基础设施领域受制于其周期长、收效缓慢、具有明显的“外部性”等特点，近年来我国对于基础设施项目的投资规模和增速都呈现不断放缓的趋势，且基础设施分布不均，部分地区或项目存在着较大的资金缺口。2020年以来，随着突如其来的新冠疫情，经济增长方式受到了挑战，“新基建”的概念和理论构想被进一步提起，基础设施公募REITs作为新形势下新基建的一种模式创新恰逢其时。短期来看，它一方面能够取得筹资，降低负债率，改善资产负债表结构，促进投资项目的顺利进展，另一方面能够稳定就业、拉动投资恢复、促进经济增长；中长期来看，它能够改变基础设施行业过重依赖债务的融资模式，周期长且回报低的运营模式，形成产业和资本的良性循环。第三节REITs产品架构简介REITs把流动性相对较差且经营良好的底层资产，通过一系列结构设计以证券化形式在国际资本市场上公开或者非公开地进行交易，可以理解为资产上市的实现方式。它是资本市场的一种证券投资产品。REITs产品体系中从市场投资者到底层资产这种层级设计的结构形态及各层级之间的逻辑关系，称之为“产品架构”，狭义上的。每一层级均对应有不同的经济主体，称之为“参与主体”，各参与主体之间存在的业务关系、法律关系及资金流向等，习惯上称之为“交易结构”。因此，产品架构是基础，交易结构是基于产品架构之上各参与主体之间的经济业务关系的表现和阐述。由于REITs的实质并没有随着资本市场的不同而变化，因此，全球主要市场中REITs的架构设计的基本逻辑一致，只是受制于所在国家或地区的法律制度、经济环境或历史发展等方面因素，在不断发展中有不同程度的丰富和演化。图2.4REITs基本架构图REITs基本架构如图所示，从投资者到底层资产，至少有三层。表2.5REITs基本架构层级介绍层级名称功能作用第一层投资者包括个人投资者、机构投资者等第二层REITs发行载体可以是公司，也可以是私募基金等形式第三层底层资产资产运营，其收益向上分配资料来源：作者整理尽管经过长期的发展和演变，部分国家或地区的REITs形成了更加复杂的结构，但核心的基本架构未发生变化，从资本端到资产端，从外部到内部，依次为：投资者、REITs发行载体、底层资产至少是必需的。作为一种特殊的资产证券化产品，REITs主要参与主体包括发起人（或“原始权益人”）、投资者、资产管理人、托管人等，如上图（图3.1）所示。表2.6REITs参与主体参与主体角色定位功能作用发起人底层资产所有权的原始拥有者发起人将底层资产转让给REITs，该股权转让是具有真实的商业业务实质且不附带回购条件，股权转让完成后发起人将不再拥有底层资产的所有权，REITs得以发起设立投资者权益资金来源通过持有股权份额或基金份额获得分红收益和资产增值收益。此外，REITs还可以进行债务融资，出于风险考虑，不同市场对其负债率有不同程度的限制资产管理人对REITs及其底层资产进行管理负责底层资产的运营管理、日常维护、物业收购处置，也可能参与REITs募资、投资、管理、退出全流程。资产管理人可以是独立专业的第三方机构，也可以是REITs内设的管理机构或者下属子公司托管人REITs资产名义持有人REITs按照资产管理和保管分开的原则，保障其资产的安全。托管人一般按照REITs规模比率收取托管费资料来源：中金公司研究部基于上述架构图和主要参与主体情况，较普通的资产证券化产品，REITs架构相对复杂，参与主体之间利益关系更加难以协调，可以说，REITs的顺利设立和长期运营离不开产品架构的甄选设计。第四节REITs管理模式简介REITs是主动管理，涉及投资管理、底层资产的运营管理、市场管理等多方面，管理模式将直接影响管理能力，进而决定REITs的长期发展。一、REITs管理模式分类根据资产管理人与REITs关系的不同，REITs可以分为外部管理模式和内部管理模式。管理模式与REITs发行载体不存在一一对应关系，公司型REITs和契约型REITs与REITs管理模式无对应关系，也就是说，并不意味着公司型REITs必然采用外部管理模式或内部管理模式。比如J-REITs大部分以公司为REITs载体，即属于公司型REITs，其全部采用外部管理模式；美国REITs大部分以公司为载体，内部管理模式是主要选择；H-REITs以信托为载体，属于契约型REITs，大部分采用外部管理模式，但领展REIT却采用内部管理模式；S-REITs同样以信托为载体，属于契约型REITs，绝大部分采用外部管理模式。二、两种管理模式比较（一）两种管理模式理论分析祛除历史背景、法律制度等方面的原因，单纯从产品运营角度分析，内部管理模式和外部管理模式的代理关系链条分别为：图2.5两种管理模式的代理关系链条很显