知名企业商业广场复盘报告

目录CONTENTS一、概况及成果01.项目区位02.项目总图03.方案特色三、专业技术管控01.建筑部分02.结构部分03.机电部分二、方案设计及优化01.设计优化02.降本增效四、工作总结04.效果展示04.装饰部分05.景观部分01.工作总结02.头脑风暴一、概况及成果概况及成果

基地位于瑞安市中心区，距离瑞安市政1.5Km，距离瑞安市原有商业中心2.5Km。基地北侧紧邻城市主干道瑞祥大道（国道104、双向六车道），西侧紧邻城市主干道罗阳大道（双向六车道）；南侧靠华尔达路；东侧临华泰路。

——区位——总图地下总建筑面积㎡39153其中地下一层㎡26708其中机房面积㎡2824地下持有商业㎡3082超市㎡7095机动车库㎡11395非机动车库㎡2312地下二层（人防车库）㎡12445其中机房面积㎡2519机动车库㎡9926机动车停车位辆1183其中地上辆712地下辆471非机动车停车位辆1541其中地上辆0地下辆1541基底面积㎡30043建筑密度℅65.42%容积率3.00绿化面积㎡2301绿地率℅5.01%项目名称单位数值总用地面积㎡45924.89总建筑面积㎡201330地上总建筑面积㎡162182其中计容面积137775其中集中式商业㎡80071商业街㎡30760公共面积㎡808配套公共设施用房㎡246SOHO办公㎡25890不计容面积24407其中停车楼（不含屋面）㎡23207设备转换层㎡1200

瑞安吾悦广场项目总用地面积45925㎡（68.89亩），总建筑面积约20万㎡，其中大商业9万㎡（地上8万㎡、地下1万㎡），SOHO2.6万㎡，金街商铺3.1万㎡，停车楼面积约2.3万㎡，地下室面积约3万㎡。概况及成果——方案特色建筑方案中巧妙利用中庭消防模型的优势，通过中庭将地下一层内街与地上一层打通，大大加强了地下一层顾客体验，同时内装也在地下一层做了重点设计，增加了特色水景，进一步吸引了客流；经统计地下一层内铺租金已与地上二层持平，个别铺位已达到一层内铺的租金水平。概况及成果——方案特色设置了一组扶梯、三组客梯、一组货梯直通屋顶花园，为屋顶花园的开放和使用打下了良好的基础。概况及成果——方案特色壳结构圆形采光顶以及通长的长条采光顶，效果震撼，集团稀缺产品。概况及成果结合中庭设置了软装滑梯，集艺术造型和商业互动于一体，为广场标志性记忆点。——方案特色概况及成果引入动画设计公司，结合集团文化及瑞安特色专项设计了六个主题动画，大大加强了立面的夜景效果。——方案特色概况及成果立面效果还原度高概况及成果——效果展示概况及成果——效果展示概况及成果——效果展示——效果展示概况及成果——效果展示概况及成果——效果展示概况及成果——效果展示概况及成果二、方案设计及优化1.中庭（-1F至5F）设置为一个防火分区，面积约1.4万平米（规范要求防火分区面积为不大于4000平米），并不设置双帘双轨特级防火卷帘。优化点：原方案中庭分为4个防火分区，防火分区间及内铺门边用特级防火卷帘做防火分隔，且防火卷帘长度超过规范要求。

经过项目部和消防及施工图审查部门沟通，中庭设置为一个防火分区，防火分区面积13971平方米，中庭商铺玻璃为耐火完整性不低于1小时的非隔热性防火玻璃+窗喷，中庭边商铺门采用防火卷帘，提高了内街的视觉效果及商铺使用效率。方案图施工图方案设计及优化方案设计及优化2.将消防控制室全部设置于地下——大商业优化点：原方案中消控室设置在一层商铺位置，项目部经与施工图审查和消防图审沟通，现把消控室设置在地下一层，增加一层商铺面积168平方米，同时提高得铺率。方案图施工图3.将消防控制室全部设置于地下——金街与塔楼优化点：原方案中销售消控室设置在停车楼（3#楼）一层商铺位置，项目部经与施工图审查和消防图审沟通，现把消控室设置（2#楼）在地下一层，增加一层可售商铺面积27平方米。同时提高货值。方案图施工图方案设计及优化4.大商业三楼多奇妙与销售铺优化，保持多奇妙的面积基本不变（套内增加2.73㎡），铺型规整，且取消原方案中背走道，增加租赁面积及得铺率；金街商铺保持连续性，且保留价值高的端铺，金街延展面可充分利用，金街商铺可售面积套内增加17.23㎡；可有效提高铺面单价及去化率；调整后调整前方案设计及优化5.停车楼汽车坡道调整，减少商铺降板高度原22个商铺需降板现在减少至10个需降板。调整后调整前方案设计及优化6.大商业采光顶抗震缝优化取消梁板示意抗震缝处不加梁板抗震缝处加梁板经过与温州住建委抗震评审委员会七位专家逐个沟通，取消抗震缝两侧结构连扳，保留了采光顶连续性的视觉效果，同时降低施工难度与成本。方案设计及优化7.二版图中沟通20米间距限制取消部分救援窗，减少了对立面和商铺的影响。方案设计及优化8.利用好立面中间验收做立面变更1、提供文本、封样材料、现场审核。2、替换报规立面和实施方案立面差异的良好机会。3、避免后面验收风险。原方案现方案方案设计及优化原方案现方案方案设计及优化原方案现方案方案设计及优化9.竖向设计华尔达路原市政设计为两车道，因考虑靠我方项目一侧停车楼车辆进出较多，向管委会申请调整成三车道（靠近我方项目停车楼一侧为双车道），同时道路中心线向往本项目一侧偏，综合优化减少了两步台阶。项目南侧华尔达路原设计方案沟通优化后设计方案道路现状照片目前现状照片方案设计及优化10.地库品质提升方案设计及优化区域级别一级区域特点主动线、地下商业入口业态内容汽车美容广告强化宠物活动推广展示改衣品质提升商业入口增加吊顶美化，并加强亮度地面趣味涂刷墙面彩绘机电管线美化汽车美容商业入口易改坊宠物活动推广地下一层步行街广告强化广告强化10.地库品质提升方案设计及优化地库增加的三间店面合计年收益25.2万，同时已为自动售卖、车展等预留机电条件，后续租金还有一定增长空间。方案设计及优化11、大商业空调100%冰蓄冷系统方案优化为部分冰蓄冷+基载主机系统。12、公寓塔楼采用民用水电价格并接入燃气（有外窗厨房户型），大大增加了公寓的溢价；13、二版施工图过程中，内装优化成本326万，幕墙优化成本107万。14、方案和施工图阶段，降本增效合计2783万。三、专业技术管控专业技术管控建筑篇专业技术管控2017年11月份中庭防火卷帘变更瑞安项目大商业为高层建筑，因此消防模型采用了中庭模式，店铺与中庭的防火分隔采用了非隔热型防火玻璃墙+自动喷水灭火系统保护的形式。根据防火规范第5.3.2第一款要求，“与中庭相连通的门、窗，应采用火灾时能自动关闭的甲级防火门、窗”。因此按照规范要求并考虑到商业效果，瑞安项目将商铺通向中庭的门设计为甲级钢化防火玻璃门。

装修图消防审查过程中，消防队提出装修图中的单片钢化防火玻璃无法满足甲级防火玻璃门的要求，经项目公司市场调查，市场上现有的甲级防火玻璃门，门扇框料尺寸很大（宽度约120mm）且需要设外框（宽度约80mm）、门扇高度不能超过2.3m，整体效果将严重影响商业氛围，无法满足设计的装修效果（下图为市场上现有的甲级防火玻璃门产品）。调整后防火卷帘平面图与商管会签甲级防火玻璃门目前购物中心装修过程中,各个商铺为了增加亮点，差异化竞争，对门头的要求也越来越高，常规的防火玻璃加一字眉的做法已无法满足要求，一店一色要求越来越高，实际装修时店门玻璃的拆改量非常大，如果用防火卷帘代替防火玻璃，可以减少拆改，加强一店一色的装修效果。同时经过测算，采用防火卷帘的造价低于钢化玻璃的造价，具体计算如下：以标准层为例：以一个标准跨距距离，卷帘综合单价450元/㎡，一樘卷帘的价格为11880元；店铺玻璃综合单价367元/㎡（玻璃厚度15mm），上部封堵350元/㎡，一樘卷帘对应的玻璃及封堵的总价为13888元。以一层为例：以一个标准跨距距离，卷帘综合单价450元/㎡，一樘卷帘的价格为14040元；店铺玻璃综合单价467.5元/㎡（玻璃厚度19mm），上部封堵350元/㎡，一樘卷帘对应的玻璃及封堵的总价为18786元。

通过计算可以了解到采用防火卷帘进行隔断，造价将比防火玻璃低，同时可取消窗喷、电磁门吸等系统，还可以节约一定造价，另外对商业的一店一色也促进作用，建议结合运营需求，与商管进行深入讨论。

注意卷帘布置需与商管会签。专业技术管控幕墙转角玻璃

原设计方案转角处局部改三角玻璃方案此处玻璃为转角+往外倾斜，类似双曲面玻璃，幕墙设计时注意考虑重点部位问题。现场玻璃按原设计方案装不下改为三角玻璃专业技术管控屋顶电梯厅屋顶楼梯间雨棚、门联窗巨幕厅外立面屋顶立面、门联窗、玻璃雨棚设计单位漏项—及时补充1、屋顶立面，如巨幕厅和屋顶电梯厅立面、楼梯间立面。2、屋顶门联窗漏大样。3、屋顶电梯厅钢结构雨棚方案是施工图。专业技术管控屋顶设备弱化处理1、屋顶风机和设备有绿色、红色，很明显，视线可见范围内进行喷灰弱化处理处理。2、关注立体跑道抬高后，视线视线范围变化。风机整体喷灰弱化风机整体喷灰弱化专业技术管控景观花坛和广告牌对商铺立面遮挡

立式广告位景观花坛离商铺距离业主反映广告位遮挡商铺展示面花坛树离销售商铺距离较近花坛树离销售商铺距离较近专业技术管控主入口立面洋快餐店招洋快餐商家会有在主入口位置设置店招的需求，商开与商管形成一致意见，可同意其做内招，避免做外招影响立面效果。肯德基店招必胜客店招星巴克招专业技术管控沿主立面楼梯间贴膜、一层楼梯间贴砖

1、因消防疏散的需要，有不少楼梯间面向主立面疏散，考虑美观增加一层局部贴砖。（商管走调改费）2、一层楼梯间玻璃贴膜粉红色区域楼梯间及前室一层贴砖楼梯间一层外面贴膜楼梯间一层外面贴膜入口空间隔墙贴膜专业技术管控主立面LED屏幕原方案LED屏幕底边离雨蓬距离太近，后优化往上抬一格玻璃（约1.6米）。原方案LED屏与雨蓬位置新调整方案LED屏与雨蓬位置调整后LED屏专业技术管控地下室垃圾房位置探讨在条件允许的情况下避开地上商业主入口；开业前垃圾多、都摆到车位上；开业前半月人流较高，商管管理跟不上。地下商业街入口湿垃圾房位置专业技术管控地下室变配电室位置—设置在主体结构投影范围内，或者加强防水，提资设备电缆沟设置排水措施。1、总包施工质量差，地下室顶板和外墙渗漏水严重；2、管线穿地下室外墙处理不好；3、防火门做到最大2100*2300设置门槛（门槛后做），便于设备运输。一层建筑轮廓线电缆沟积水变配电室地下室外墙渗水变配电室顶板渗水专业技术管控商铺疏散问题背走道疏散模式，注意疏散口数量，地下面积50平方两个疏散门（提资给设计单位复核）。地下室商铺面积疏散门超过50平方设置两个地上商铺面积疏散门超过120平方设置两个安全出口疏散净宽需满足0.9米专业技术管控防火门专项1、常开式防火门梳理（与内装协同，关注卫生间通道）2、装饰防火门梳理，位置明确，避免漏项（平框，带观察窗）3、防火门净宽，供应商大力防火门门框170mm，比国标120mm多50mm，提前预留足够宽度。4、公消评【2013】70号文对大规格尺寸防火门的要求（单扇防火门外形尺寸不超过1023，双扇防火门外形尺寸不超过2123）。不超过1023，双扇防火门外形尺寸不超过2123）。单扇防火门与安全出口疏散净宽需满足0.9米，存在不符，需注意（有些厂家有证，有些没有）。专业技术管控车位划线施工时做好成品保护，等划线充分干透方可才行走。工艺对比优点缺点冷涂价格便宜，施工简单。易脏易破损，寿命短需要经常保养（实际使用寿命约半年）热熔寿命长（实际寿命2-3年）价格贵（冷漆的两倍），不干透容易脏，不易清理。专业技术管控防撞条高度2018版建造标准新增要求地下室柱子防撞条高度1.2米高，与导视设计有有冲突。会签文件：对于可能影响效果及时与商管商榷，经商管与商管总部沟通后仍要求按1.2米高施工。会签文件2018版建标要求停车楼后按0.8米高安装。地下室1.2米高安装情况。专业技术管控采光顶采光顶侧边设置检修窗；检修出挑板宽度设计为500，建议增大到800宽。采光顶侧边投影灯、线管要注意隐藏。

结合内装要求，预留足够宽的检修通道合理预留检修推拉窗专业技术管控采光顶侧边贴膜（检修通道方便检修清洗，就可不贴膜）采光顶侧边超白玻璃，外部看到里面混凝土女儿墙翻边灰尘，进行贴膜处理。

厚厚的积尘贴膜处理专业技术管控燃气管井、餐饮燃气消防条件燃气的设计和施工往往由当地的燃气公司进行，不属于前期土建设计院设计的范围，前期土建设计院对此项容易忽略。2016年4月份公安部发布的《关于加强超大城市综合体消防安全工作的指导意见》（113号文）第（四）条明确规定，关于严格防火分隔措施明确规定餐饮场所食品加工区的明火部位应靠外墙设置。靠金街一侧餐饮铺剖面靠主立面一侧通过沟通屋顶开洞创造燃气条件屋顶开洞、地面降板，创造燃气条件节约计容面积150㎡主体结构施工前提前预留条件，避免拆改。专业技术管控老售楼处的加固改造1、预留管井、空调位，避免后期开洞2、预留植筋条件原销售楼挑空区，设置压型钢板、组合楼盖。钢结构空调位后开管井专业技术管控餐饮商铺厨房台阶问题餐饮商铺厨一般都会比餐饮抬高300，审核商家图纸时需注意厨房区高差问题。二消验收高差整改二消验收高差整改过程专业技术管控电影院与其他业态的分隔需用甲级防火门

注意特殊空间的防火分隔要求，减少消防验收整改原防火卷帘分隔二消验收整改为防火门专业技术管控广告位画布质量目前总裁对广告画面质量要求较高，如画幅超过5米宽，需采用无缝拼接工艺，避免拼缝过于明显。专业技术管控专业技术管控结构篇1.项目概况基本风压:0.35kPa（重现期10年）;基本雪压:0.35kPa（重现期50年）抗震设防烈度计算地震作用设防烈度设计基本地震加速度水平地震影响系数最大值场地类别设计地震分组特征周期结构阻尼比6度6度0.05g0.04四类第二组0.750.051抗震设防有关参数子项名称结构体系抗震设防类别确定抗震措施设防烈度抗震等级（计算措施）抗震等级（构造措施）框架剪力墙框架剪力墙1#大商业框架乙类7度二级/二级/2#金街、塔楼框架-核心筒丙类6度三级二级三级二级3#金街、停车楼剪力墙丙类6度四级/四级/2结构抗震等级2、案例分享2.1基桩选型优化案列

瑞安项目土层⑩3中风化凝灰岩层顶埋深42.80m～100.50m，该层层顶起伏接近60m，大商业⑩3层西侧浅，东侧深。1#楼为同一结构单元，不宜同时采用嵌岩桩与摩擦桩。设计院建议全部采用嵌岩桩。通过桩基方案评审会确定：1.从经济性考虑1#楼采用嵌岩桩和摩擦桩联合使用；2.通过超前钻确定土层分布；3.通过桩基计算确定不同持力层分界面；4.通过设计试桩确定承载力的合理性和选用嵌岩桩和摩擦桩联合使用的合理性。其中⑩3中风化凝灰岩层顶埋深42.80m～100.50m，揭露厚度0.50～8.20m，该层层顶起伏很大

其中⑩3中风化凝灰岩层顶埋深42.80m～100.50m，揭露厚度0.50～8.20m，该层层顶起伏很大

2、案例分享2.22#人防楼梯案例

2#人防楼梯，基坑垂直开挖深度接近10米，为了土体开挖方便，支护结构提早拆除，基坑暴露时间长同时连下暴雨，现场围护桩开裂，路上出现裂缝，基坑有坍塌的风险，采取坑底回填混凝土，上部增加钢结构支撑等措施加固基坑，并对基坑进行监测，同时通道处禁止大型重载车辆通行和材料大型堆载。2、案例分析2.3锚杆试验不理想案例地块土层分布如下：第①层杂填土，第③-1层粉质粘土，第③-2层含粘土卵石，第④-1层强风化粉砂岩，第④-2层中等风化粉砂岩，第④-2a层破碎带，第④-3层微风化粉砂岩。

抗浮锚杆按照直径180mm，3根28钢筋，分别取3米、4米和5米试验，嵌固岩层为第④-2层中等风化粉砂岩。第一次试验，4米试验结果数据（特征值320KN）比理论计算数值（350KN）要低；第二次进行2根局部复检，特征值试验结果为380KN，较为符合预期。第一次试验结果不理想。2、案例分析2.4消防水池分隔优化案例通过消防专业、建筑专业等多专业配合将消防水池墙体分隔进行优化。通过优化节省50米钢筋混凝土墙体。优化前优化后2、案例分析2.5停车楼的汽车坡道设计易错点案例1.汽车坡道的入口处不宜采用建筑做法。停车楼汽车坡道的入口处采用建筑做法，回填土压实不够、汽车坡道入口的频繁通车，板的跨度较大（8.4mx8.4m），该部位及易开裂。2.汽车坡道空间相对复杂，施工图出图匆忙，易疏忽，需要核对标高、边界情况。

结构范围小于建筑范围2、案例分析2.6主体结构与基坑支护交接部位冲突排查案例调整支护冠梁避开地下一层以上部位外墙甩筋。地下一层外墙钢筋的甩筋与下图所示圈梁碰撞。地下室外墙和地下室KZ甩筋长度小于图集《16G101-1》P82页和P64页的要求。详下图。预防措施：1.加体结构设计院与基坑支护设计院的资料互提及互相套图，在设计初步阶段排查冲突，避免返工。2.加强管理，形成基坑支护与主体结构相互认可机制，将基坑支护图与主体结构图的冲突排查加入自审表，形成必须审核排查项。2、案例分享2.7永久售楼处梁管线位置漏开案例永久售楼处往往漏留管线穿梁图，后期为满足装修及交铺净高的要求采用在梁内后开孔的措施，为安全埋下隐患。

后期需加强个专业间提资措施，或者增加一个相关内容的标准化，避免项目上永久性售楼处梁上开孔。专业技术管控机电篇瑞安吾悦广场项目燃气费用优化瑞安新城吾悦广场于2017年2月开始启动燃气设计，因当地商业燃气的费用不是按照工程量计算而是按照燃气申请用量计算，所以燃气用量预估的准确性和富余量的把握将直接影响燃气的总费用，因此项目公司结合一版落位图及消防规范，将原机电策划方案中的燃气预估用量进行优化，同时参考兄弟公司燃气相关费用进行砍价，最后成功将燃气费用优化300余万。专业技术管控瑞安新城吾悦广场供电方案瑞安新城吾悦广场于2017年4月~5月分别取得专变及公寓公变供电答复，6月通过供电局图纸会审。期间经历如下事项较有代表性：1）本项目供电外线管沟由管委会出资建造，区域变电所至T接箱（含T接箱）10kV电缆由供电局出资并安装，外线节约费用约1200万元；2）争取3路供电线路分别来自2个不同城市区域变电所，电力配套费节省费用133万元；3）公寓变电所性质调整为公变，客户用电采用民用电价，增加了销售议价。专业技术管控屋面优化在总部的指导下，屋面设备管线结合屋顶景观方案进行优化，内容包括：

A:暖通管井尽量全部移出景观区域；

B:采光顶区域排烟机数量及位置根据景观进行

了优化；

C:部分空调机房位置及开门方向进行优化；D:部分风机由之前落地放置调整为机房顶布置；E:部分无法移除的风井配合景观做相应处理。专业技术管控屋面优化案例在上述机电优化的基础上，集团领导指示尽可能为屋面景观留出后续发展可利用的更多空间。在这一原则下，将该区域原放置在地面的风机放置在钢架上，从而钢架下形成可利用空间，并连同了各平面区域，大大提高了后期景观可利用面积。专业技术管控屋面设备处理设备区与景观区隔离开来。面向景观区的设备均采用架空钢结构平台放置排油烟风机。使油烟高空排放，使得减少气味污染。集装箱遮挡设备钢结构平台上设备，面向景观区部分集装箱遮挡冷却塔区域，4.0标准化落地，面向景观区设置隔音屏可看见的设备均涂灰色处理格栅遮挡视野，避免客人看见设备区域，影响视觉设备放置钢结构平台，较大的留出了地面空间屋面设备处理结合屋面布局，景观区与设备区分开。景观区内设备结合屋面景观（集装箱）、绿植等做相应遮挡；景观区内可看到的设备做相应涂色，淡化视觉效果。专业技术管控大商业消防泵房控制箱进线改造案例1、大商业消防泵控制柜未按我司图纸要求生产，总柜ZH-AP1与控制柜ZH-AP2~5之间未设供电母排。2、消防泵房内控制柜为消防泵厂家自带，但厂家表示消防泵及控制柜是按照集采协议供货，而不会参考设计图纸。专业技术管控大商业消防泵房控制箱进线改造案例ZH-AP2~5箱电源采用耐火母线提供，母线前端接自ZH-AP1箱底部母排，并在ZH-AP2~5分箱上端进线位置处引下相应容量母排接驳至分箱进线断路器。专业技术管控机电美学效果落地专业技术管控新云机房：专业技术管控专业技术管控专业技术管控随时跟进色标色环工作的实施。施工单位人员做此事较为敷衍，且进行略晚，工人相对人数较少，使得色标色环标准化落地较慢。进行了较长时间的多次现场督促调整才让施工单位落实到位。因此前期务必重视样板段的施工，用以判断后期施工时间。4.0色标色环效果落地较晚专业技术管控初期室外综合管线排布较为紧密，现场施工时，由于围墙未拆除，改变了高压电缆的走向，致使由于燃气管线要求较为严格，故其余管线均进行了改动。建议注意，对于要求较为敏感的管线安排时尽量预留部分调节空间，且能先做敏感管线的情况下，优先让敏感管线施工。室外管线施工牵一发而动全身专业技术管控由于风机盘管安装均在高位，部分商户铺内仅喷黑或者涂白，故空调风口设置在了高位，冷风直吹低位的消防风管以及消防水管、给排水管等金属管道后使得金属管道外壁冷凝结露滴水。空调风口吹金属管道造成冷凝结露专业技术管控专业技术管控内装篇设计界面划分以一道防火门为界，以内为公区，含通往卫生间通道以及卫生间，通往超市公区走廊、影院（KTV）夜间疏散通道、地下室、屋面客梯厅易遗漏。图片区域专业技术管控背走道疏散模式下，需控制后场通道长度，必要时增加管理门图片区域专业技术管控土建施工图纸审核卫生间平面布局（各层北侧中部）：土建布局不合理，不够隐私图片区域专业技术管控土建施工图纸审核卫生间平面布局（各层西南角）：土建布局不合理，不够隐私图片区域专业技术管控土建施工图纸审核卫生间平面布局：土建布局不合理，不够隐私商铺防火玻璃位置：有些该设计防火门的设置了防火玻璃门空调布置：卫生间通道及卫生间空调漏项，深化单位深化配电箱位置：管井或者保洁间水管立管的位置：消火栓及卫生间给排水管、消防管末端试水立管（管井或者卫生间清洁间）图片区域专业技术管控装修所需土建条件提资预留主中庭挑台：二~五层四个挑台建筑、结构提前预留图片区域专业技术管控装修所需土建条件提资预留地下一层椭圆中庭水池降板：给排水及溢水管提前预留，椭圆中庭主雕塑结构荷载预留：图片区域专业技术管控图片区域中庭栏杆扶手