房地产行业培训框架

2房地产基础概念3上游产业链：（土地+原材料）土地 建筑建材工程机械基础化工钢铁行业有色金属土地获取施工建设经营管理中游产业链：（房地产开发与运营）规划设计项目报建存量交易项目开工6-9个月房产预售12-18个月竣工交付24-36个月下游产业链：（地产后周期）家电家具装修增量开发阶段存量运营及交易阶段5价格需求供给人口增速/流动可支配收入/货款政策限制租赁

vs

购买企业盈利考虑资金来源限制房地产投资供需作用政策限制土地购置金额房地产建造成本土地购置面积土地价格 施工面积 单位成本土地：国家土地出让计划→土地供应、土地拍卖底价、土拍限定条件松紧行业景气度、融资难易和成本→房企参与土拍意愿→土拍成交价格开发节奏：土地储备、开工竣工进度对未来需求预期项目盈利测算成本因素：通货膨胀受宏观经济影响建筑材料价格受建材市场机制影响人工成本受劳动力市场影响商品房售价销售面积 销售均价6服务于住宅销售长期持有资产退出“以售养租”：通过销售住宅物业获取的现金流分担商业资产的负担从拿地开发起，就为了长期持有；低融资成本培养资产收购不同类型的资产/土地，改造/建设赚取资产增值的收益低价取土地资源；订单式招商能力保证高出租率；去化能力是业务的关键支撑；可能导致高负债从拿地开始，全价值链整合运营；回报周期长；租金收入是主要来源；以持有为目的，但需委时能依靠资产证券化实现轻资产项目获取/完工后，通过改造、运营提升实现收益分享回报周期相对更短，快周转目的主要业务模式模式特点7规划设计服务土地整理基础设施建设招商引资运营维护股权投资一级土地开发低价获取土地吸引企业进驻扩大规模提供管理、咨询、融资服务取得固定投资额加成作为净利润商品房销售净利率产业发展服务费管理、咨询费用，股权投资退出盈利政府在委托开发区域内的招拍挂土地增值部分市场商品房销售变现政府在委托开发区域内的税收增加部分园区企业资金，分红、退出机制等实现的收益产业地产业务范围盈利途径盈利模式资金来源8新盘存量盘物业管理非业主增值服务案场协销验房尾盘及车位代销设计咨询其他业主增值服务拎包入住经纪业务零售送货家庭维修公共空间利用母公司母公司定价第三方招投标高毛利业委会招投标其他物业公司收购毛利率取决于获取成本9房地产行业基本

面分析框架

10新房二手房批准上市面积频率：月、年来源：中指院统计机构：房管局供给成交量成交面积频率：日、月、年来源：Wind统计机构：房管局库存可售面积频率：日、月、年来源：中指院统计机构：房管局市场热度去化周期计算公式：库存/6个月移动平均销售批售比计算公式：销售面积/批准上市面积房价70个大中城市新建住宅价格指数频率：月、年来源：统计局百城房价指数频率：月、年来源：中指院二手房挂牌量频率：月、年来源：中介机构、冰山成交面积频率：日、月、年来源：Wind统计机构：房管局暂无指标带看量频率：日、月、年来源：贝壳中原二手房指数频率：周来源：Wind统计机构：中原地产70个大中城市二手住宅价格指数频率：月、年来源：统计局百城房价指数频率：月、年来源：中指院指标成交面积库存（可售面积）WIND、中指院、克而瑞房管局统计局房管局统计局统计方法网签备案数据开发商上报数据网签备案数据开发商上报数据数据差异各省市房管局发布日度、周度数据，各机构根据各城市交易明细汇总统计月度、年度数据；统计局发布月度、年度数据房管局口径数据一般大于统计局。口径解释112021年下半年开始市场销售快速下滑，2022-2024年延续低迷态势。2024年1-12月全国商品房销售金额同比-17.1%（9月底以来出台多项政策支持销售快速修复，11月实现年内首次当月同比转正）。百强房企销售整体下行，头部房企韧性相对较高。2024年1-12月，百强房企全口径销售金额同比-30%，其中TOP10同比-24%，TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100同比降幅均超过30

%。120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%0200004000060000800001000001200001400002024-112024-92024-72024-52024-32024-12023-112023-92023-72023-52023-32023-12022-112022-92022-72022-52022-32022-12021-112021-92021-72021-52021-32021-12020-112020-92020-72020-52020-32020-1百强累计全口径销售金额（亿元）同比增速（右轴）120001000080006000400020000050001000015000200002500021.0721.1022.0222.0522.0822.1123.0323.0623.0923.1224.0424.0724.10商品房销售面积（万平方米）商品房销售均价（

元/平方米，右）40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%21.0721.0921.1122.0222.0422.0622.0822.1022.1223.0323.0523.0723.0923.1124.0224.0424.0624.0824.1024.12年初累计同比单月同比12面积维度价格维度推出规划建筑面积：推出规划方案的“总建筑面积'成交底价政府部门出让宗地的最低对价占地面积：开发商可以用于建设的土地面积容积率：单位土地面积上允许的建筑容量土地出让金：政府收取的土地出让价款楼面价：出让金÷成交规划建筑面积成交规划建筑面积：占地面积×容积率溢价率：（成交价-成交底价）/成交底价来源中指院国土资源部、财政部统计局统计口径招拍挂招拍挂、协议出让、划拨用地开发商自主上报统计维度各类土地成交和供给数据土地供给和出让金额等开发商的土地购置面积及金额频率月度年度月度优点数据分类非常全面覆盖范围为全国——缺点仅跟踪统计300城市，统计口径只有招拍挂不详细，对实际的规划建筑面积以及成交的分类情况没有详细的披露可使用性相对最差，数据明显小于其它口径数据供给成交供需比判断土地市场景气度13土地成交及出让金收入大幅下滑。随着销售下滑导致房企现金流吃紧，拿地意愿减弱，土拍市场热度也应声下滑。2024年1-12月，全国300城宅地供应同比下滑28.8%，成交同比下滑22.9%，与之对应的地方政府国有土地使用权出让收入也同比下滑16.0%。拿地房企以央国企和地方国资平台为主。央国企和地方平台公司拿地占比持续提升，而民企拿地快速减少，2024年10月城投拿地占比超过66%。0%10%20%30%40%50%60%70%80%2023/012023/062023/112024/042024/0城投拿地比例60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-4000010000600001100001600002019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-012024-052024-09全国300城月度累计供求及同比走势累计供应量(万方)累计供应同比累计成交量(万方)累计成交同比-40%-20%0%20%40%60%80%10000090000800007000060000500004000030000200001000002018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-082023-022023-082024-022024-08国有土地使用权出让:累计值（亿元）同比（右轴）14地产投资工程面积建筑工程：指各种房屋，建筑物的建造工程和土地开发工程，又称建筑工作量施工面积：指在报告期内施工的全部房屋建筑面积安装工程：各种设备、装置的安装工程，又称安装工作量设备工器具购置：购置或自制的，达到固定资产标准的设备、工具、器具的价值其他费用：其他费用中占比最大的是土地购置费新开工面积：指在报告期内新开工建设的房屋面积竣工面积：指在报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工的房屋面积频率：月度来源：统计局本期施工=本期新开工+上期末施工-本期净停工频率：月度来源：统计局15市场下滑房企开工意愿不强，叠加过去三年供地量大幅减少，新开工持续下滑。2024年1-12月，全国房屋新开工面积同比下降23.0%。按照新开工领先竣工3年的关系，2020-2021年是新开工的高峰期，对应2023-2024是竣工集中阶段，但由于2023年保交楼已将大部分项目提前竣工，2024年竣工项目量有所回落。2024年1-12月，全国房屋竣工面积同比下降27.7%。80%60%40%20%0%-20%-40%-60%05000100001500020000250002019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-102023-022023-062023-102024-022024-062024-10万平米30000房地产新开工面积:当月值当月同比（右轴）当月环比（右轴）350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%2019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-102023-022023-062023-102024-022024-062024-10万平米4000035000300002500020000150001000050000房地产竣工面积:当月值当月同比（右轴）当月环比（右轴）16-40%-20%0%20%40%60%80%100%800006000040000200000200000180000160000140000120000100000

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

200820092010

201120122013

2014

20152016

2017201820192020

2021

20222023

2024 商品房销售额（

亿元）商品房销售额同比1998年后，中国房地产行业经历了三个周期，每一次拐点代表着新发展模式的出现2008-2009年，金融红利转机——投资性需求释放，敢于融资加杠杆、积极拿地的房企业绩大幅提升；2014-2016年，棚改红利转机——刚需释放，高周转房企迅速下沉三四线，收割棚改红利；2021年下半年至今，供给侧改革出清，行业格局重塑。17中国的城市化率距离70%城镇化率的增速还有5pct的空间，每年还将有1200万左右城镇人口的增加。城镇化的终点也不是房地产的拐点，发达国家房地产/GDP比值更高，房地产没有因为城镇化达到一定规模而停滞。024681012意大利 美国

澳大利亚

法国日本 加拿大 德国中国%14房地产业增加值占GDP比重83.31884.692.064.6美国英国日本中国%1009080706050403020100城镇化率2023年公司经营分析

框架

19销售销售历史及现状销售规模销售均价销售金额

未来预测同比增减同比增减计算公式：去化率=销售套数/开盘总套数计算公式：销售回款率=（经营性现金流入-其他现金流入）÷销售金额来源公司公告公司定期电话会议销售金额、销售面积、销售均价、销售结构、销售回款率（财报计算)）克而瑞/中指销售金额、销售面积、销售均价、销售结构认购去化率、滚动货值、新推货值销售结构认购去化率销售回款率销售面积分线分区域滚动货值新推货值去化率预计销售规模20房企表现分化，头部房企销售出现好转。优质房企在9月政策后积极拿地，能加大推货，叠加未来政策更加利好改善需求，头部央国企和改善型房企销售拐点有望确立。排名

排名

排名

（亿元）12月销售金额累计同比

（亿元） 单月环比

单月同比1-12月销售金额（亿元）12月销售金额累计同比（亿元） 单月环比

单月同比7%-38%34%24%-38%539%6%6%保利发展中海地产华润置地万科地产招商蛇口12345123451342532303106261124472193-24%0%-15%-35%-25%15040232022130340%-40%76%52%-32%33%25452858180015901506-17%2%-17%-35%-19%11842421914420235%-66%106%54%-32%17%3%-18%39%-9%-32%39%-7%4%绿城中国建发房产越秀地产滨江集团华发股份6789106798117812111417181335114511161054-12%-29%-20%-27%-16%2321711359616027%38%37%-2%21%231%12101040687544692-5%-25%-20%-27%-21%161131814411323%31%36%-14%33%257%0%-4%90%-30%-11%9-19%9%9%龙湖集团中国金茂中国铁建金地集团绿地控股111213141510131214159131510161008983964685648-42%-30%-21%-55%-43%7815297536014%-29%66%-53%-49%-45%676678781424583-41%-30%-16%-55%-43%4810588335414%-36%66%-51%-50%-45%9%-39%18%-22%6%-9%-35%-69%-73%-9%-44%6%-3%-17%-68%351%260%40%384%273%碧桂园保利置业融创中国中建壹品中交房地产16171819201617182319627174320605540471453435-72%1%-44%36%-38%40201710538-2%-48%4723622593422873516109227-3%-45%43%43%8%7%20%19%26%-24%-24%-13%-31%9%-24%-25%-11%-41%中国中铁首开股份美的置业新城控股电建地产212223242526222120242123221833434408402401395-38%-34%-39%-47%-13%1074337325375%59%321237261278270-32%-38%-34%-38%-48%-12%79252420366%761%4%27%-16%17%23%-74%-23%524%-78%-1%147%-58%国贸地产大悦城控股远洋集团卓越集团世茂集团262728293031293225302930322534357355352343340-32%-31%-30%-43%-21%46424614284%-6%28%47%-58%1%228193229266238-24%-35%-30%-32%-21%27333010204%1%全口径TOP房企

2024年1-12月

2024年1-11月

2023年

1-12月销售金额权益口径21土地来源公司公告拿地规模、拿地力度、拿地成本、拿地布局、待建面积（狭义土储）狭义土地储备土地储备已竣工未结算面积待建面积在建面积新增土地拿地规模拿地力度楼面价（出让金/成交建面）拿地成本拿地布局

楼面价增速-房价增速楼面价/销售均价（周边均价）规划建筑面积

可售面积（扣除配建及附加）拿地金额/当期销售金额拿地建面/当期销售面积分线结构分区域结构克而瑞/中指拿地规模、拿地力度、拿地成本、拿地布局公司定期电话会议拿地规模、拿地力度、拿地成本、拿地布局、在建面积、已竣工未结算面积222024年市场多数房企拿地意愿较低，上半年投资强度下降，典型房企投资强度0.16，较2023年下降18个百分点。受现金流影响，多数房企2024年上半年继续较为谨慎的拿地策略。央国企拿地强度开始回落。部分民营房企拿地基本停滞，而建发国际、越秀地产、滨江集团、华润置地、绿城中国等房企积极错峰拿地。其中建发国际拿地强度超过0.6，越秀地产拿地强度接近0.5。0%20%10%30%40%50%60%20192024H12020 20216家央国企4家混合所有制2022 20234家民企14家重点企业0.70.60.50.40.30.20.10.02023投资强度2024H1投资强度23资金融资方式杠杆

股权融资债权融资融资方式再融资公司债中期票据净负债率扣除预收账款的资产负债率短债覆盖倍数

银行贷款信托贷款委托贷款创新融资计算公式：（短期借款+一年内到期的非流动负债+应付短期债券+长期借款+应付债券-货币资金）/所有者权益合计计算公式：总负债/总资产注：负债及资产均扣除预收账款计算公式：货币资金/（短期借款+一年内到期长债）来源中指研究院公司公告公司各融资渠道融资规模、融资期限、融资成本（利率）房地产行业融资情况Wind-一级市场统计再融资规模资本市场融资方式24债券融资增量受阻。自2021年下半年以来，房企债券发行量持续缩减，受部分房企国内外债券违约影响，投资者对地产债信心下降，2024年1-12月房企公开融资发行金额5546亿元，同比-20.1%。到期公开债券规模维持高位。2025年到期债券金额在7746亿元，其中2025年3月、6月、7月到期债券金额均超过900亿，压力仍然较大在增量融资难度大、销售回款缩量背景下，多数民营开发商集团层面资金状况吃紧，多家房企出现债务违约或展期。120010008006004002000房企融资总额信用债（

亿元）信托（亿元）海外债（

亿元）ABS（亿元）

120010008006004002000房企融资到期总额信用债（亿元)海外债(亿元）25在行业去杠杆降负债的大背景下，有息负债规模增速放缓，18家典型房企1H24的有息负债规模为28693亿元，较2023年底增加1.7%；有息负债结构有所恶化，短期有息负债占比从2021年23.8%涨至1H24的26.6%。房企债务结构也有分化，建发国际集团短期有息负债占比低于15%，短期偿债压力较小；而远洋集团、旭辉控股集团等出险房企短期有息负债占比超过50%，现金流短期难改善。80%70%60%50%40%30%20%10%0%集团发展A建

中

中

龙

招

华

保

绿

美

华

新

滨

越

万

绿

金

远

旭发

国

国

湖

商

发

利

城

的

润

城

江

秀

科

地

地

洋

辉国金海集蛇股发中置置控集地

控集集控际茂外团口份展国业地股团产

股团团股集团2023

2024H124.6%23.0%27.2%26.2%23.8%25.1%26.2%

26.6%28%27%26%25%24%23%22%21%20%2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

2024H1短期有息负债占比262024年上半年，行业增量融资主要来自央企和国企（发债、开发贷等都是以央国企为主力），以致典型房企整体融资成本下降，1H24平均融资成本为4.09%，较2023年全年下降24BP。多数房企融资成本下降，民企成本仍然偏高。单房企看，1H24典型房企中有5家融资成本低于3.5%（2023年全年是1家），分别是华润置地、招商蛇口、中国金茂、保利发展和越秀地产。7%6%5%4%3%2%1%0%20192024H12020 20218家央国企4家混合所有制2022 20235家民营17家重点企业7%6%5%4%3%2%1%0%A发 集展 团集团华

招

中

保

越

中

万

建

滨

绿

龙

金

美

旭

华

远

新润

商

国

利

秀

国

科

发

江

城

湖

地

的

辉

发

洋

城置

蛇

金

发

地

海

国

集

中

集

集

置

控

股

集

控地

口

茂

展

产

外

际

团

国

团

团

业

股

份

团

股2023

2024H12728资产负债表资产货币资金存货周转率开发成本开发产品存货注：存货为主要资产存货周转效率(快周转)是房企运营的关键之一负债预收账款存货短期长期短期借款一年内到期的非流动负债应付短期债券长期借款应付债券净资产所有者权益结算存货 营业成本预收账款 营业收入利润表营业收入营业成本销售费用管理费用财务费用净利润归母净利润营业收入-营业成本=毛利营业成本：土地+建安+利息资本化管控水平与杠杆水平相关销售净利率=净利润/营业收入净利润扣除少数股东损益利润表经营活动产生的现金流量

经营性现金流流入经营性现金流流出筹资活动产生的现金流量投资活动产生的现金流量销售回款=经营性现金流入-其他流入销售回款率=（经营性现金流入-其他流入）/销售金额ROE=净利润/净资产销售净利率资产周转率杠杆比率54家典型房企2024年上半年资产总额为175311亿元，同比下滑3.9%，资产规模仍在下滑；典型房企整体资产负债率持续下滑，央国企和民企表现分化。21家央国企2024年上半年资产负债率为71.1%，相比2023年全年下滑0.48%；26家民企2024年上半年资产负债率为83.1%，相比2023年全年上涨0.54%，两者走势分化反映民企偿债压力仍未缓解。100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%发展A集团集团中龙华招金华中万美越保新建滨绿旭

绿

远国湖润商地发国科的秀利城发江城辉

地

洋海集置蛇集股金置地发控国集中控

控

集外团地口团份茂业产展股际团国股股

团2023

2024H186%84%82%80%78%76%74%72%70%68%66%64%20192024H12020 20217家混合21家央国企2022 202326家民企54家样本房企29行业营收利润双双下滑。54家样本房企2024年上半年营业收入同比-15.2%，54家2024年上半年归母净利润仍然为负（合计-566亿元），负增相比2023年同期有所扩大。企业分化明显。国企/央企更为稳定，

2024年上半年营业同比增速-3.1%，归母净利润仍能保持正数，但同比增速再度下滑至-39.3%；而民企营收利润增速波动更大，下行阶段降幅更为明显，营收利润降幅分别为-20.5%和-42.1%。18家典型房企中，5家房企营收同比增速为正，建发国际集团、绿城中国、越秀地产、华润置地和保利发展增速位列前五；仅3家房企归母净利润同比增速为正，其中中国金茂增速超100%、远洋集团增速70.7%。200%150%100%50%0%-50%-100%-150%-200%-250%-300%-350%中国金茂远洋集团旭辉控股集团越秀地产绿城中国中国海外发展华润置地龙湖集团滨江集团招商蛇口华发股份建发国际集团保利发展新城控股美的置业绿地控股万科A金地集团2024H1营收同比2024H1归母净利润同比50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%26家民企7家混合21家央国企54家样本房企100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%26家民企7家混合21家央国企54家样本房企302019年以来，在高价地项目逐步结转、高能级城市限价的背景下，行业毛利率水平持续下滑，54家样本房企1H24年整体毛利率为13.2%，较2023年全年下降1.0pct。央国企和民企分化，央国企平均毛利率为16.9%，而民企毛利率仅10.3%。典型房企中华润置地、中国海外发展等4家房企1H24毛利率高于20%；从变化角度看，仅5家房企毛利率有所提升。市场下行背景下，房企销管费率有所减少。典型房企1H24平均销管费率为5.34%，较2023年全年减少0.08pct，滨江集团、绿地控股、万科A、保利发展绝对值相对较低。12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%A发展滨绿万保中招华远美绿越金华龙新旭中建江地科利国商发洋的城秀地润湖城辉国发集控

发海蛇股集置中地集置集控控金国团股

展外口份团业国产团地团股股茂际集

集团

团2023销管费率2024H1销管费率40%35%30%25%20%15%10%5%0%26家民企7家混合21家央国企54家样本房企30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%发展集 集团 团A华中新龙华中保越旭绿招建金绿滨美万远润国城湖发国利秀辉城商发地地江的科洋置海控集股金发地控中蛇国集控集置

集地外股团份茂展产股国口际团股团业

团2023毛利率2024H1毛利率31-505101520200

5

200

6

2007

200

8

200

9

2011

9

202

0

202

1

202

2

202

3ROE（%）0 201

1

201

2

2013

201

4

201

5

201

6

201

7

201

8

20-5051015205

6

7

8

9

00

1200200200200

20

2012345678

91

120120120120120120

20201

201012

32202202

2022020%25%30%35%40%5

6

7

8

9

00 020

200

200

200

202011

2

3

4

5

6

7

8

91 1201

201

20

201

201

201

20201

2010

123220

202

202

202净利润率（%）

周转率550

%500

%450

%400

%350

%300

%250

%200

%05

6

7

8

9

00 0200

20

200

20

20021

2

3

4

5

6

7

8

91 1201

201

201

201

201

201

20