兰州高层豪宅居住区规划设计方案

目录/content01

项目区位02

规划策略03

住宅策略04

商业策略05

产品策略06

技术图纸07

设计管理框架图08

主要设计人员表09

项目设计主创建筑师简历表10

项目设计工程一览表兰州LAN

ZHOU揽河入城，气势雄浑PART

1项目区位PRE-ANALYSISMARKETRESEARCH天时：兰州东侧城关区为借助西进趋势，打造改善型优质楼盘地利：七里河区位于兰州市中南部现代化中心城区的西固区安宁区助地理优势，打造兰州

“陆家嘴”SITE人和：依托万达文旅品牌受度广，打造高端标杆性产业西进城关区七里河区万达献礼之作塑造金城标杆乐居典范多维度更新打造标杆性住区Multidimensional

Renewal

to

Build

Benchmarking

Residential

Areas规划布局的提升

商业价值的挖掘

居住品质的升级

立面PART

2规划策略PRE-ANALYSISWANDA

CITYCONCEPT兰州万达城位家大滩片区，合计26个地块，居住地块11个，中小学、幼儿园地块7个，商务地块8个地块周边紧邻建成道路，有深安大桥（含深安大道已建地铁一号线在SITE万达茂本案在万达城片区为首开树立标杆为后期各地块造势提升区位溢价SITUATION

OFSURROUNDING1深安大道245万达广场42355天庆国际新城基地1商业价值RETAIL

VALUE沿深安大道主界面商业价值高沿西北侧道路商业价值逐渐降低高HIGH低LOWBASEOPENINGS规划许可条件交通出入口方位机动车：3个，北面，人流：3个，北面，西临深安大道城市绿带方向，机动车出入口小区出入口机动车出入口深安大道方向商业价主要出入口设置在北侧布置车行出入口不开口小区出入口机动车出入口PROGRAMDEDUCTION保利理想城SITE保利理想城黄河中广宜景湾·郡城恒大帝景兰石豪布斯卡兰石豪环城南路华润置地誉澜山中广宜景湾·郡城周边竞品位置更靠近城市中心，拥有更丰富的城市配套资源，且均价更低本案区位位于七里河区西侧，为兰州市西延板块,靠近西固工业区MARKETRESEARCH保利·理想城■

视距尺寸约为60-80M■

所有高层塔楼均以平行道路的方式■

缺乏大尺度庭院，各自分割成小组MARKETRESEARCH华润置地·誉澜山■

视距尺寸约为60-100M■

所有高层塔楼均以平行道路的方式■

保证大中庭，无正南北户型MARKETRESEARCH恒大·帝景■

视距尺寸约为60-110M■

无大尺度庭院，尽端户视距较差■

临城市主干道的高层塔楼以平行道其余的以正南北方向布置MARKETRESEARCH中广宜景湾·郡城■

视距尺寸约为50-70M■

无大中庭，无正南北户型■

所有高层塔楼均以平行道路的方式RESIDENTIALPLANNINGSTRATEGY1.住宅布局第一界面平行道路

，使城市展示界面连续，优化万达广场方向视线RESIDENTIALPLANNINGSTRATEGY2.

利用总图布局，获得更大的视距空间，提升居住体验，赢取竞争力RESIDENTIALPLANNINGSTRATEGY3.最大限度的利用场地，设计大尺度中庭院落空间BUSINESSPLANNING

STRATEGY化不利为有利，将配套用房布置在地块冷区位置，有效拉动人流，提升商业价值PROGRAMDEDUCTION平行道路—视距最大平行道路—多重庭院平行道路—庭院最大两者结合—视距最优正南北—庭院最大两者结合—庭院最大平行道路—空间最优两者结合—兼容视距、庭院经过多方案总图比选，最终以

“全沿街”“南北+沿街”

两种方向做深专属的舒适高端体验EXCLUSIVECOMFORTABLE

HIGH-ENDEXPERIENCE精工细作的住宅体验RESIDENTIALEXPERIENCEOFSEIKO打造兰州高端住宅新标杆BUILDING

ANEW

BENCHMARKFORLANZHOUHIGH-ENDRESIDENTIALBUILDINGS总图PROGRAMME

REPORT总平GENERALPLAN

OFSCHEME城市界面最优空间视距最大中庭尺度最宽南北向住宅建筑面积：商业建筑面积：配套建筑面积：鸟瞰图(方案一）ABIRD'S-EYE

VIEWOFTHESCHEME沿街效果图SCHEMESTREETEFFECTMAP中庭尺PROGRAMDEDUCTION华润置地·誉澜70M80M中广宜景湾·郡80M160M70M保利·理想城功HOUSEHOLDDISTRIBUTION类别房型A户型B户型C户型D户型二室二厅一卫三室二厅二卫三室二厅二卫四室二厅二卫总计高层85㎡高层110㎡高层125㎡高层145㎡商业配套总平GENERALPLAN

OFSCHEME城市界面最优空间视距最大中庭尺度最宽南北向住宅建筑面积：商业建筑面积：配套建筑面积：鸟瞰图(方案二）ABIRD'S-EYE

VIEWOFTHESCHEME沿街效果图SCHEMESTREETEFFECTMAP中庭尺PROGRAMDEDUCTION华润置地·誉澜中广宜景湾·郡保利·理想城功Function

andHousehold

Distribution类别房型A户型B户型C户型D户型二室二厅一卫三室二厅二卫三室二厅二卫四室二厅二卫总计高层85㎡高层110㎡高层125㎡高层145㎡商业配套总平GENERALPLAN

OFSCHEME城市界面最优空间视距最大中庭尺度最宽南北向住宅建筑面积：商业建筑面积：配套建筑面积：鸟瞰图(方案三）ABIRD'S-EYE

VIEWOFTHESCHEME中庭尺PROGRAMDEDUCTION华润置地·誉澜40M中广宜景湾·郡40M180M40M140M100M40M保利·理想城40M功Function

andHousehold

Distribution类别房型A户型B户型C户型D户型二室二厅一卫三室二厅二卫三室二厅二卫四室二厅二卫总计高层85㎡高层110㎡高层125㎡高层145㎡商业配套SCHEMECOMPARISON40M70M80M180M40M80M160M40M140M100M40M70M40M方案一方案二方案三TECHNICAL

INDICATORS经济技术指标总用地面积60103.690.15522780017730016000011400300㎡亩㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡总建筑面积地上总建筑面积住宅商业其中物管用房配套用房地下总建筑面积地下车库560050500505001504其中其中㎡个机动车位地上120个个1384地下2.95容积率建筑密度24.68%30.00%%%绿化率户1365居住户数景观LANDSCAPE

STRATEGYLANDSCAPE

SPACE

STRATEGY流线型归家路线最大化延伸中庭景观用象征“自由”的曲线作为归家路线的引导，用水景延伸园区景观轴线。沿流线设置多景观节点，延伸中庭景观界面，营造轻松愉悦的共享空间；怡乐花园/艺术艺术交融亲子乐园/交融小区入口/礼仪六维景观空间序列营造多元社交体验礼仪湖滨花园/生态生态从入口空间到入户空间,考虑全龄段精神需求，打造全景体验式景观空间，缔造多元社交体验，致敬诗意美好生活；人文艺术公园/人文拾光公园/休闲休闲PROGRAMDEDUCTION时尚典雅的入口空间，营造尊贵归家礼仪PROGRAMDEDUCTION打造小区内部自然生态景观PROGRAMDEDUCTION以流动的曲线为元素，创造艺术趣味空间PROGRAMDEDUCTION以色彩为主题，描绘亲子共享空间PROGRAMDEDUCTION打造集休闲性、趣味性为一体的归家氛围PROGRAMDEDUCTION植入智能系统，建立室外友好会客厅地形高差处理Terrain

Elevation

Process原始地形1532.041554.231530.941524.251539.201537.071531.111528.901528.701531.411530.06道路标高场地标高填方区域地形高差分析原始地形高差在1524-1554之间，场地内有多座较高土堆，与城市道路标高高差较大，基本全为挖方地形高差处理TERRAINELEVATION

PROCESS地形设计原则1532.041532.00（顶板）1533.50（场地）1530.941531.00（顶板）1532.50（场地）1531.50（顶板）1533.50（场地）1531.111530.50（顶板）1532.50（场地）1530.06道路标高设计标高规划要求1.地库顶板可高于道路最低点0.6m

2.覆土深度根据我司项目经验可沟通适当降低设计原则抬高地库顶板，减少项目挖方量；通过覆土深度的平衡，保持小区内部的场地平整地形高差处理TERRAINELEVATION

PROCESS地库及场地剖面1533.001531.50覆土1.5m区域覆土2.0m区域1527.60地库高差示意图薄覆土植被厚覆土植被地形高差处理TERRAINELEVATION

PROCESS地库及场地剖面地库出入口地库出入口1532.601530.501531.491-1剖面图地库出入口地库平面图1532.601531.481530.59土石方量统计表项目挖方量填方量净方量面积

单位面积净土方量-6.242-2剖面图合计

-390971.5915995.16-374976.43

60103.5PART3商业策略MARKET-ANALYSIS丰富有趣的商业空间&完善的社区配套商业界面布置BUSINESSINTERFACE

L

AYOUTBUSINESSINTERFACE

LAYOUT结合主要道路及主要人流来向，沿深安大道布置商业形象展示界面结合远期规划学校，在地块东侧布置社区生活体验界面PROGRAMDEDUCTION邻里中心空中花园多元化商业体系亲子乐园邻里中心与商业街结合布局，完善社区商业配套，打造活力激情社区，提升社区场所精神社区缤纷生活区邻里中心喷泉广场情景体验商业街区音乐广场情景体验商业街区社区缤纷生活区首开形象展示区ProgramDeduction绿影走道全景露台心阅广场沁水平台艺术广场情景体验商业街区ENRICHINGINTERESTINGBUSINESS

SPACE情景体验商业街区ENRICHINGINTERESTINGBUSINESS

SPACE情景体验商业街区ENRICHINGINTERESTINGBUSINESS

SPACE情景体验商业街区ENRICHINGINTERESTINGBUSINESS

SPACE社区生活体验区ProgramDeduction艺术广场健康步道亲子公园空中花园亲水广场社区缤纷生活区CREATIVE

MARKET社区缤纷生活区CREATIVE

MARKET社区缤纷生活区CREATIVE

MARKET设计优化—溢价研究DESIGNOPTIMIZATION露台增加商业溢价外摆增加商业溢价骑楼增加商业溢价3m铺面铺面铺面铺面铺面铺面一拖二商铺溢价PROGRAMDEDUCTION商铺特点1.面积：一层：75.6㎡；二层：75.6㎡2.厨房和卫生间对位一拖二

二层平面图一拖二

一层平面图一拖二商铺溢价PROGRAMDEDUCTION商商铺铺特特点点1.面积：一层：75.6㎡；二层：75.6㎡2.厨房和卫生间对位一拖二改分层铺

二层平面图一拖二改分层铺

一层平面图单层商铺溢价PROGRAMDEDUCTION商商铺铺特特点点：1.面积：一层：58.8㎡2.开间进深比：1:3.3单层铺

一层平面图PART4产品策略MARKET-ANALYSISMARKETRESEARCH七里河区商品住宅项目集中在马滩及彭家坪片区楼盘统计户型统计七里河区域内面积区间占比32%27%24%12%数量3731序号产品户型面积区间状态住宅项目名称80-100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-200㎡合计1华润置地·誉澜山恒大翡翠华庭普天格兰绿都三汇悦郡2居/3居/4居2居/3居/4居2居/3居108-156㎡70-140㎡80-142㎡86-132在售在售在售待售234271452居/3居4%5国际旅游中央首府1居/2居/3居/4居56-160㎡在售100%11467温商金豪庭盛源华府3居-109-146-待售待售在售在售样本户型数89中广宜景湾郡城金茂外滩2居/3居/4居2居/3居/4居100-193㎡99-182㎡4%12%1011保利理想城2居/3居/4居2居/3居/4居85-152㎡80-140㎡在售在售32%甘肃建投地产·百郦湾24%121314三兆家园--待售待售在售中海·铂悦府兰石豪布斯卡3居/4居104-142㎡90-230㎡27%2居/3居/4居市面现有户型114个，80-100㎡占37个，100-120㎡占31个，120-140㎡占27个，其余占19个MARKETRESEARCH面宽统计本次调研户型中，80-100㎡户型两到三面宽户型居多；100

㎡以上户型两面宽居多各面积段面宽数统计90.00%81%80.00%一面宽70.00%64%两面宽60%60.00%50.00%两到三面宽之间三面宽40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%37.84%35%29%26%21.62%13.51%20%

20%18.92%三到四面宽之间四面宽16%11%10%8.11%7%6%0%0%0%0%0%0%0%80-100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-200㎡各面积段面宽数统计一面宽两面宽5两到三面宽之间三面宽三到四面宽之间四面宽80-100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-200㎡85000143301782433200002011122910MARKETRESEARCH客厅开间统计A、80-100㎡与100-120㎡户型客厅开间以3700-3900居多；B、120-140㎡户型客厅开间以3900-4100居多80-100㎡客厅开间100-120㎡客厅开间120-140㎡客厅开间60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%56.25%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%68.038.71%29.03%21.88%19.35%15.63%9.68%6.25%8.00%3.23%3300-3500

3500-3700

3700-3900

3900-41003500-3700

3700-3900

3900-4100

4100-4300

4300-45003700-39003900-主卧开间统计A、80-100㎡户型主卧开间以3200-3400居多；B、100-120

㎡户型主卧开间以3200-3600居多;C、120-140㎡户型主卧开间以3600-3800居多。120-140㎡主卧开间80-100㎡主卧开间100-120㎡主卧开间50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%100.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%78.38%38.71%38.71%80.00%60.00%40.00%25.93%14.81%20.00%6.45%6.45%8.11%3.23%3.23%3.23%5.41%5.41%2.70%0.00%3200-3400

3400-36003000-32003200-34003400-36003600-38003800-40004200-44004400-46003000-3200

3200-3400

3400-3600

3600-3800

3800-4000MARKETRESEARCH调研小结

在售产品80-100㎡为刚需产品，100-120㎡为改善型，是主力畅销户型，120

㎡以上为高端改善产品；

刚需类产品多以T6、T3为主；

改善型产品多以T4为主，少量T3;

高端产品以高层为主，洋房单价低于高层；

改善类产品以南北通透，高舒适度为溢价点；

本案户配比：1、85㎡大众刚需型10%，2、110㎡初级改善型40%，3、125㎡中级改善型40%，4、145㎡高级尊享型10%；

在同类产品中，本案产品相比于竞品，要有更大的面宽，更高的赠送，更舒适的空间。区域竞品分布MARKETANALYSIS保利理想城华润置地誉澜山SITE保利·理想城黄河兰石北滨河西路豪布斯卡中广宜景湾·郡城恒大·帝景兰石·豪布斯卡环城南路恒大帝景华润置地·誉澜山中广宜景湾郡城

周边竞品除誉澜山外，均处七里河中心地带；

本项目位于西固、安宁、七里河交界之处，市场潜力巨大；

周边竞品除保利理想城外，均据本案距离较远，竞争相对较弱保利·理想城MARKETANALYSIS基本信息楼盘名称：保利理想城楼盘地址：七里河区深安大桥桥南侧建筑形式：高层占地面积：70003㎡容积率：3.0主力户型：二居、三居、四居布局形态：围合式朝向：平行道路布置均价：11000元/㎡两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫建筑面积：85㎡建筑面积：95㎡建筑面积：115㎡SITE保利理想城黄河北滨河西路中广宜景湾·郡城恒大帝景兰石豪布斯卡华润置地誉澜山华润置地·誉澜山MARKETANALYSIS基本信息楼盘名称：华润置地·誉澜山楼盘地址：七里河

彭家坪（天河消防器材公司对面）建筑形式：高层占地面积：100666.7㎡容积率：3.5主力户型：三居、四居布局形态：阵列式朝向：平行道路布置均价：1.15万-1.2万三室两厅一卫三室两厅一厨两卫四室两厅一厨两卫建筑面积

108㎡建筑面积

136㎡建筑面积

156㎡SITE保利理想城黄河北滨河西路中广宜景湾·郡城恒大帝景兰石豪布斯卡华润置地誉澜山恒大·帝景MARKETANALYSIS基本信息楼盘名称：恒大·帝景楼盘地址：七里河区马滩文化岛对面建筑形式：小高层、高层占地面积：144647㎡容积率：4.2主力户型：三居、四居布局形态：围合式朝向：第一排建筑平行道路布置，其余南北向布置均价：1.39万三室两厅一卫三室两厅一厨两卫四室两厅一厨两卫建筑面积

108㎡建筑面积

136㎡建筑面积

156㎡SITE保利理想城黄河北滨河西路中广宜景湾·郡城恒大帝景兰石豪布斯卡华润置地誉澜山中广宜景湾·郡城MARKETANALYSIS基本信息楼盘名称：中广宜景湾·郡城楼盘地址：七里河区马滩文化岛对面建筑形式：小高层、高层占地面积：93416.4㎡容积率：3.5主力户型：二居、三居布局形态：围合式朝向：平行道路布置均价：1.1万-1.2万二室两厅两卫二室两厅两卫二室两厅两卫三室两厅两卫建筑面积

110.84㎡建筑面积

115.29㎡建筑面积103.99㎡建筑面积148.52㎡SITE保利理想城黄河北滨河西路中广宜景湾·郡城恒大帝景兰石豪布斯卡华润置地誉澜山兰石·豪布斯卡MARKETANALYSIS基本信息楼盘名称：兰石·豪布斯卡楼盘地址：西津西路原兰石厂建筑形式：高层占地面积：1053333.3㎡容积率：3.76主力户型：三居、四居布局形态：围合式朝向：平行道路布置均价：1.35万两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫建筑面积

96.81㎡建筑面积

88.54㎡建筑面积

137.99㎡建筑面积

151.69㎡SITE保利理想城黄河北滨河西路中广宜景湾·郡城恒大帝景兰石豪布斯卡华润置地誉澜山高端品质户型

智慧人居家园[高品质·奢华府邸][高赠送·顶级溢价]高品质·奢华府邸HIGHQUALITYLUXURY

HOUSE豪华10m通高大堂，酒店式入户体验，彰显大盘典范B1F1F高赠送·顶级溢价HIGHGIFT,

TOP

PREMIUM1.8m进深，双面宽超大阳台，半面积赠送，提升产品溢价7.1M6.7M户型平面图FLOOR

PLAN85m²

户型

二点五面宽舒适二点五房二点五房二厅一卫户型要求：二室二厅一点五卫舒适餐厅豪华方厅1.8m*6.3m豪华阳台竞品对比COMPETINGCOMPARISON本项目兰石·豪布斯卡户型面积：85㎡

二室二厅一卫户型面积：88㎡

二室二厅一卫户型优势：1、超大尺度阳台；2、空间动静分区更合理；3、豪华竖厅；4、户型空间结构可变。保利·理想城户型面积：95㎡

二室二厅一卫户型平面图FLOOR

PLAN110m²

户型

三面宽舒适三房三室二厅二卫户型要求：三室二厅一点五卫舒适餐厅经典主卧1.8m*6.7m豪华阳台竞品对比COMPETINGCOMPARISON本项目保利·理想城户型面积：110㎡

三室二厅二卫户型面积：95㎡

三室二厅一卫户型优势：1、超大尺度阳台；2、空间动静分区更合理；3、豪华竖厅；4、明玄关；5、二卫配置，公卫干湿分离；6、户型空间结构可变。华润置地·誉澜山户型面积：108㎡

三室二厅一卫户型平面图FLOOR

PLAN125m²

户型

三面宽豪华三房三室二厅二卫户型要求：三室二厅二卫豪华竖厅豪华主卧1.8m*7.1m豪华阳台竞品对比COMPETINGCOMPARISON本项目兰石·豪布斯卡户型面积：125㎡

三室二厅二卫户型面积：137㎡

三室二厅二卫户型优势：1、超大尺度阳台；2、空间动静分区更合理；3、豪华竖厅；4、明玄关；5、公卫干湿分离；6、户型空间结构可变。华润置地·誉澜山户型面积：136㎡

三室二厅二卫户型平面图FLOOR

PLAN145m²

户型

三面宽豪华四房四室二厅二卫户型要求：四室二厅二卫宽敞餐厅豪华方厅豪华主卧1.8m*8.3m豪华阳台竞品对比COMPETINGCOMPARISON本项目兰石·豪布斯卡户型面积：145㎡

四室二厅二卫户型面积：151㎡

四室二厅二卫户型优势：1、超大尺度阳台；2、空间动静分区更合理；3、豪华竖厅；4、明玄关；5、公卫干湿分离；6、户型空间结构可变。华润置地·誉澜山户型面积：156㎡

四室二厅二卫户型平面图FLOOR

PLAN可变户型1、竖厅空间结构呆板，空间层次单一；改造2、餐厅靠墙位置面积功能角色单一，浪前费较大；3、套内空间走道面积过大；4、套内流线单一。改造1、优化竖厅空间结构，灵活多变；2、形成完整回游空间，增加空间利用率；后3、套内走道承担多重功能角色，变相降低套内面积浪费；户型平面图FLOOR

PLAN楼型：A户型构成：端户125㎡，中间户85㎡户建筑面

层套内面

层公

层建筑面户型类别

套内面积

阳台面积套数户公摊积积摊积AC2房2厅1卫3房2厅2卫62.9394.199.5412.782.002.0016.8924.2984.59124.87336.56

82.36

418.92户型平面图FLOOR

PLAN楼型：B户型构成：端户125㎡，中间户110㎡阳台面积户建筑面

层套内面

层公

层建筑面户型类别

套内面积套数户公摊积积摊积BC3房2厅2卫3房2厅2卫80.8494.1912.0612.782.002.0022.7623.91109.63124.49380.79

86.89

467.68户型平面图FLOOR

PLAN楼型：C户型构成：端户145㎡，中间户110㎡户建筑面

层套内面

层公

层建筑面户型类别

套内面积

阳台面积套数户公摊积积摊积BD3房2厅2卫

80.844房2厅2卫

110.8112.0614.942.002.0020.6527.35109.12144.63417.68

89.82

507.5PART

5形象策略TECHNICALARTICLES竞品住宅立面以art-deco风格为主，兼现代简洁风格CURRENTMARKET

TRENDISELEGANTANDMODERNSTYLE.保利理想城中广宜景湾·郡城中广宜景湾·郡城华润置地·誉澜山立足市场，当前高端住宅立面风格一现代典雅风格/公建化处理ENRICHINGINTERESTINGBUSINESS

SPAC