信实置业有限公司资本结构优化方案设计

湖南商务职业技术学院毕业设计

目录

1信实置业有限公司简介............................................................................................1

2信实置业有限公司资本结构分析............................................................................1

2.1总资本构成......................................................................................................1

2.2负债结构分析..................................................................................................2

2.3股权结构不合理..............................................................................................3

3信实置业有限公司资本结构存在的主要问题........................................................3

3.1资产负债率高..................................................................................................3

3.2负债结构不合理..............................................................................................4

3.3股权相对集中..................................................................................................5

4信实置业有限公司资本结构的优化方案................................................................5

4.1降低企业资产负债率......................................................................................5

4.2优化负债结构..................................................................................................6

4.3优化股权结构..................................................................................................7

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信实置业有限公司资本结构优化设计

1信实置业有限公司简介

信实置业有限公司，成立于2010年3月18日，法定代表人为孙咏，其注

册地址位于湖南省益阳市资阳区沿江路领秀资江6栋405室，经营范围包括房

地产开发、经营。注册资本为3000万人民币元，该公司的代表项目主要是屹

立在资江北岸的领秀资江工程。这已然成为资阳的新地标，该公司秉持着“初

心为终，匠心为用”的宗旨,打造资江北岸35万㎡南向水岸大城。集高贵室第

,星级酒店，大型商业于一体，背靠一线资江沿岸风光带，是滨江新城最核心

的地段，一直在努力打造“出则繁华，入则安宁”的生活大城！

2信实置业有限公司资本结构分析

作为经济支柱之一的房地产业，近年来由于国家宏观经济政策和市场环境

的变化，也面临着重大挑战。

资本结构不仅能影响投资者对公司经营状况的评估，而且在支持公司本身

的生存和发展方面也发挥着重要的作用。下面以信实置业为例，分析了一些与

资本结构有关的问题和原因，并得出结论：该公司的负债率较高，债务结构不

合理。

通过对该公司资本结构进行的分析及研究，为了解决现阶段存在的问题，

也为企业今后的发展提出相应的道路。对该公司2018年—2022年总资本的构

成、负债结构分析、股权结构等三方面的数据进行了分析，发现存在资产负债

率高，负债结构不合理，股权结构不合理的问题，然后依次分析了这些问题的

成因，并提出了一些降低企业资产负债率的办法，以及企业负债要适度，优化

负债结构，优化股权结构的建议，争取提高公司的经营效率，实现公司的长远

发展。

2.1总资本构成

为了更全面、更深入地描述信实置业的资本结构，主要采用股权比率指数

来反映公司的总资本构成。如果产权比率数值过高，会导致企业流动负债过

高，导致资金偿还不及时的问题。反之，若该数值越低，偿债风险越小，偿债

能力越强。从图一可以看出，自2018年到2022年，信实置业的产权比率一直

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呈现不断增大的趋势。即相对于企业的所有者权益而言，企业的负债规模在不

断地扩大。尤其是2018年到2019年与2019年到2020年出现了相对较大幅度

的增长

产权比率（%）

55

50

45

40

20182019202020212022

图一信实置业产权比率图

2.2负债结构分析

从2018年到2022年，信实置业的流动负债占总负债比重一直呈现不断增

长的趋势。例如，2018年到2022年，信实置业的流动负债占总负债比重分别

为64.98%、67.06%、69.34%、68.13%和83.16%。此外，从信实置业流动负债

占总负债的比重来看，该比率从2018年到2022年一直维持在60%以上。同样

信实置业的非流动负债占总负债的比重较小，从2018年起的35.02%，2019年

的32.94%，2020年的30.66%，2021年的31.87%，2022年的16.84%，这样看

的话，流动负债对信实置业的影响过大，由于流动负债需要在一年或者一个会

计期间需要偿还。因此，信实置业有限公司流动负债占企业总负债比例的增大

也相应地增大了企业的最终偿债压力，进而增大企业后续生产经营活动的稳

健、有序运行的压力。

负债结构分析图

100

80

60

40

20

0

20182019202020212022

非流动负债占比流动负债占比

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图二信实置业有限公司负债结构分析图

2.3股权结构不合理

截止目前，信实置业的股东持股比例分别为厦门信德投资有限公司占

股56%，福建嘉荣投资有限公司占股36%，以及两个自然人股东分别占股

6%和2%。

大多数股东占股对公司决策是有用的，但也可能是"一股独大"。因为

股份集中，意味着存在最大股东掌握公司权力绝对权力的可能。而小股东

占股份额太少，且是自然人散股，如果没有对大股东实行有效控制，没有

多大的影响力和决策权，一旦大股东做出错误的决定，公司的利益将受到

不利影响。

股权比率

厦门信德投资有限公司福建嘉荣投资有限公司孙洪日叶里洲

图三信实置业股权比率图

3信实置业有限公司资本结构存在的主要问题

3.1资产负债率高

如下图图四，为了能更好的体现信实置业有限公司在资产负债方面的状

况，收集了该公司近五年来的负债总额与资产总额，从而得出每年的资产负债

率。2018年的资产负债率约为100.03%；2019年的资产负债率约为100.94%；

2020年的资产负债率约为101.62%；2021年的资产负债率约为98.94%；2022

年的资产负债率约为99.59%。2018年到2020年资产负债率持续上升，到2021

年下降了2.68%，2022年时增加0.65%。总的来说，该公司的资产负债率还是

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过高。

资产负债率

102.5

102

101.5

101

100.5

100

99.5

99

98.5

98

97.5

20182019202020212022

资产负债率

图四信实置业有限公司资产负债率图

就一般情况来说，大多数行业的资产负债率水平在50%左右是比较合适

的。但是由于房地产行业与其他行业不一样的特点，其资产负债率也与一般行

业企业不太相同，相较于一般企业要高出不少。房地产开发行业前期的投入是

非常大的，各方各面都需要花费时间精力资源等等。房地产行业的资产负债率

正常的范围应保持在60%-70%之间，资产负债率过高过低都不好。资产负债率

过低，财务杠杆作用不能被很好地发挥出来，并且会使企业的筹资成本变高;

而资产负债率过高，企业的财务风险较大，会导致企业偿债能力较弱，情况严

峻甚至可能导致企业因为资产不足以抵偿债务直至破产。

对本来资产负债率就较高的房地产行业来说，也是很容易就会受到加息影

响的。大家的钱都放在银行了，相对于市面上流通的货币就少了，那么市面上

流通的货币其购买力也就变强了。但不同的企业受到加息因素的影响也是不一

样的。这主要的原因取决于企业的负债水平和结构。一般来说，负债负担较高

的企业受影响较大，而企业所受影响越大，银行的负债负担较高的企业受影响

就越大。

3.2负债结构不合理

流动负债和非流动负债具有不同的偿还期限。而基于货币时间价值的视

角，流动负债和非流动负债不同的债务偿还期限和债务利息则预示着对企业而

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言，流动负值和非流动负债的不同比例则以为这不同的成本、不同的收益以及

不同的风险。从图2可以看出，信实置业的流动负债占总负债比重从2018年

的64.98%到2019年的67.06%再到2020年的69.34%再到2021年的68.13%，

最后到2022年的83.16%，流动负债占比大体上是持续增加的，流动负债占比

过大的现象必然最终降低企业由于负债所形成的货币资金的时间价值，进而影

响了企业经营效益的提升。例如，从2018年到2022年，信实置业公司的流动

负债占企业总负债的比重一直都维持在60%以上。尤其是在2022年，信实置业

有限公司流动负债占企业总负债的比重更是高达83.16%。显然，负债管理结构

的不合理也必然给企业的资金进行偿还带来了我们一定的压力。例如，过多的

短期负债必然会影响企业长期投资活动的实施，从而降低企业资金使用效率。

此外，由于流动负值需要在较短的时间内予以偿还。因此，流动负债负债占比

过大也会相应地增大企业的偿债压力甚至会导致企业财务风险的发生。

3.3股权相对集中

信实置业有限公司56%的股份都是由厦门信德投资有限公司所持有，其

次是福建嘉荣投资有限公司持有36%，最后是两个自然人股东分别持股6%和

2%。从这个数据上看，该公司股权过于集中，持股比例过低，那么势必会限制

中小股东参与企业经营的权力；大股东股权过高，会掌握绝对的话语权，容

易形成“内部代理”问题，不利于企业长久发展。

4信实置业有限公司资本结构的优化方案

4.1降低企业资产负债率

房地产公司的高负债水平与该行业的性质密切相关。除了征地和房产销

售，一些规划和建设项目也被外包，这就造成了贷款偿还、征地贷款利息、员

工和土地储备等问题，从而导致这个行业负债水平高的问题。

高负债其实已经成为房地产业的一个普遍现象，无论你是多小型的房地产

企业又或者是行业排行在前的那些很有权威的公司们，都是避免不了的，也无

法避免。根据2022行业研究报告中，可以发现房地产行业平均负债率为

79.2%，它们的负债率远远高于其他行业。

土地价格的稳步上升继续给房地产公司的利润率带来压力，不断压缩他们

的赚钱空间。为了获得更多的资金，降低融资成本和经营利润，房地产公司别

无选择，只能进行扩张。因此，除了投资性房地产和稳定的现金流，土地储

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备对小型房地产公司的发展至关重要。从某种意义上说，土地储备是销售量

和可持续性发展能力的代名词。然而，由于房地产公司的他们自己可用的资

金总是有限的，过多的土地储备不可避免地导致了高额的借贷和高额的负债问

题。目前，监管部门减少了对房地产的资助，如信托基金、表外贷款和委托

贷款，借贷的成本也是不停的上升，这也是让房地产企业负债率一直居高不下

甚至频频上升的一个很重要的原因。各大房地产行业龙头，单从资产负债率来

看，没有哪个是可以拎出来说的，无一例外都是负债多多。在恒大的案例中，

你会注意到，随着会计期间的延长，负债比率的增长速度几乎与销售额的增长

速度成正比。而恒大为何成正比的原因就是，该公司现金流很多，多到可以弥

补其他方面。想要降低企业资产负债率有几下几个办法：

1.增加注册资金。在负债不变的情况下，总资产增加，所有者权益增加，

从而将资产负债率降低

2.将其他应付款中公司向股东借款部分列入资本公积。

许多公司存在公司向股东借款的情况，公司向股东借款本来就不属于负

债，在这种情况下，可以将公司向股东借款部分列入资本公积（这样的财务处

理当然需要取得当地税务部门的认可），同样依上例，假如负债6000万元中有

1000万元是公司向股东借款，那么账务处理后总负债减少1000万元，资产负

债率为5000万元/8000万元=62.5%。

4.2优化负债结构

流动负债占比一般在60%左右比较合适，而根据表2.2，从2018年到2022

年，信实置业的流动负债占总负债比重分比为64.98%、67.06%、69.34%、

68.13%和83.16%，流动负债占比偏高，尤其是2022年超出过多不合理。非流

动负债占比在40%左右比较合理，然而信实置业非流动负债的占比从2018年的

35.02%，到2019年的32.94%，再到2020年的30.66%，到2021年的

31.87%，最后2022年的16.84%，非流动负债占比偏低了点，主要是2022年太

低，也不合理。信实置业首先应该在企业的短期负债以及中长期负债期间合

理、科学以及有序地进行安排，从而有效地避免还款高峰现象较为集中的出

现。并且，信实置业还应该有计划地开展穿插式负债偿还的模式，以更好地指

导企业债务的合理、有序偿还，并最终有效地保障企业的信用水平。然后，还

应该合理地计划好流动负债的金额。也就是说，在满足企业短期生产经营需要

以及承受短期偿债压力期间可以讨价还价，最终有效地实现企业债务限额与企

业偿债能力的有效匹配。最后，应该选择合理以及最佳的融资渠道，从而将企

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业的流动负债成本降至最低，并最终有效地保证资金利润率高于负债成本率，

以更好地提升负债活动的效率。然后，短期债务的水平也应该合理地设定。也

就是说，短期债务水平应该是合理的，也就是说，债务限额水平和公司的支付

能力之间应该是一致的，在满足公司的短期经营和生产需要与偿还短期债务的

压力之间应该进行刻意的讨价还价。最后，必须选择最佳的资金来源，以最

大限度地降低当前的债务成本，并通过确保资本回报率超过债务成本来提高债

务绩效。

4.3优化股