广州高层居住区规划设计投标方案

广东某万达销售物业建筑方案设计投标广州宝贤华瀚建筑工程设计有限公司2019年5月01.

现状分析篇02.

产品定位篇03.

总图篇目录CONTENTS04.

户型篇05.

立面篇06.

分期开发及展示区篇PA

RT

1O现状分析篇02现状分析篇项目区位TheprojectlocationCONDITIONS

FORREADING本项目位于广东省江门市蓬江、江海及新会三区交界属江海老城区板块，城市外延区，优势明显蓬江区政府蓬江区江门市政府江门东站及江海汽车客运站规划高新区江海区政府地块一地块二规划中心区江海区江门河江海江门市第一中学区新会区Design

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DesIgn02现状分析篇方案一项目周边TheprojectlocationSTATUSANALYSIS白水带公园银泉花园住宅区天鹅湾住宅区滘头渔山公园朗悦居申强塑料机械公司江门恒大御景半岛名门壹号汇嘉南湾晴朗新天地规划

江俊五金银城花园江海碧桂园医疗用地江海碧桂园江海客运站帕佳图·尚品江门东站康城广场SITE2陈少白广场江海怡景湾臻业混凝土有限公司大治摩托车公司景贤小学得实外设公司江门市第一中学帕佳图双子星广场工业园文华豪庭明泰·江海江城时尚五金实业安诺特炊具制造公司工业园Design

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Design02现状分析篇项目四至TheprojectlocationSTATUSANALYSIS◼

地块现状：A,B地块内现有厂房和农田。◼

东至NS路（规划路）；◼

南至五邑路与新民大桥;◼

西至江南路（规划路）紧靠江门河；◼

北至滘头西路（规划路）N地块B广珠城际铁路Design

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Design02现状分析篇现状分析图

Current

SituationAnalysis

ChartSTATUSANALYSIS◼

东侧：水景，低层建筑，视野开阔，需考虑项目本身对东侧建筑影响（日照方面影响）;◼

南侧：大中间有次级道路分隔，有高架桥的上桥位置，需考虑东侧的商业延续，水泥厂为低层建筑，用地尚未改造完成；◼

西侧：大面积水景，无遮挡，视野开阔，暂时未水泥厂用地，2020年将会变为公共绿地;◼

北侧：北侧临路，无景观资源；◼

地块内：地块内有高压线及厂房待规整。1234567江俊五金厂12联星花园834765河涌8附近街景Design

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Design02现状分析篇交通及标高分析ThetrafficandThe

heightSTATUSANALYSIS用地位置示意图地块四周交通方便；地块地形较为平整3.50◼

路网——周边主干道环绕，20分钟快速连接江门各区；◼

交通——主干道五邑路宽度为100m,车流量大，路况复杂，为城市的快速路;◼

地形——地块与周边路网呈轻微下凹形态，整体较为平整。1.325.351.442.22地块B▼3.00限高80米1.411.21规划城市干道地块A2.86现状城市主干道限高100米1-1剖切位置1.26场地剖面示意图1.524.50100米高度线80米高度线滘五邑路头西路四路Design

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Design02现状分析篇地块分析TheprojectlocationSTATUSANALYSIS优势◼

项目区位地块位于老城区边缘，临近府西新区◼

周边景观地块东侧有水带环绕地块西面望江享一线江景，未来可沿河打造滨河景观带◼

地块现状地块相对平整，周围环境基本成熟◼

交通路网临近主干道五邑大道，交通条件良好劣势◼

四至上坡位南面水泥厂2020年拆迁◼

规划条件住宅限高80m，容积率2.8，日照规范对规划设计方案压力较大◼

不确定因素水泥厂江门河B地块内有高压线穿过，现正申请落地，但需要时间。A地块南侧有高架桥上坡位，对住宅造成一定影响及干扰。Design

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Design02现状分析篇规划条件分析Analysis

of

planning

conditionSTATUSANALYSIS项目用地范围地块A+地块B：136939㎡容积率：2.8N商业限高≤100米，住宅限高≤80米建筑密度≤22%绿地率≥35%地块B项目指标分析地块A根据项目用地面积及容积率计算出383429.2㎡计算容积率面积建筑控制线用地红线建筑控制线用地红线Design

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Design02现状分析篇规划条件分析Analysis

of

planning

conditionSTATUSANALYSIS规范条件解读地块A和地块B两地块指标可以平衡使用，不强制划分商业和住宅，但商业计容建筑面积比例不高于20%，地块A计容建筑面积中应设置不少于50%的商业。A地块计容建筑面积

x

50%

=

A地块公寓加商铺面积

=

A地块住宅面积6.49万㎡x

50%

=

3.24万㎡即该项目A地块最少需要做3.24万平米的商业（或公寓）Design

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Design03总图篇人防配建、停车配比GENERAL

MAPCivil

AirDefenseConstruction

and

ParkingRatio人防配建

/

停车配比——规划条件分析人防配建要求◼

按本规划设计要求：按《广东省实施＜中华人民共和国人民防空法＞办法》的规定设置防空地下室◼

参“粤人防〔2010〕23号”

规定，城市新建民用建筑修建防空地下室的标准：一、新建10层（含）以上或者基础埋深3米（含）以上的民用建筑，按照不低于地面首层建筑面积修建6级（含）以上防空地下室。二、新建除第一条规定以外的人民防空重点城市的居民住宅楼和危房翻新住宅项目，按照地面首层建筑面积修建6B级防空地下室。三、新建除第一、二条规定以外的其他民用建筑，地面总面积在2000平方米（含）以上的，按照地面建筑面积的3－5％修建6级（含）以上防空地下室。四、开发区、工业园区、保税区和重要经济目标区除第一、二条规定以外的新建民用建筑，按照一次性规划地面总建筑面积的3－5％集中修建6级。人防配建对策◼

商铺范围内不设地下室◼

公建配套设置在架空层（架空层难利用位置处设置）停车配比要求◼

住宅建筑按每100平方米建筑面积（或每户）配建1.2个标准小汽车停车位；商业建筑按每100平方米建筑面积配建1个标准小汽车停车位，幼儿园按每百名师生2个配建；◼

地面停车位比例不得大于总停车位数的10％;◼

商业建筑应独立区域配置停车位；◼

配置建成汽车充电桩的停车位数不得少于总停车位数的10％；◼

预留区内汽车充电桩设施的变配电容量、站房及管廊等设施。停车配比对策◼

地面停车位停满10%◼

住宅按每户1.2个车位计算，以最小值取算◼

非机动车位地面设置（无明确要求设置在架空层及地下室）Design

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Design03总图篇公建配套Public

facilitiesGENERAL

MAP公建配套——规划条件分析根据江海区自然规划局地块规划条件4.公共设施配套建设占地建筑面积相对独立，首层不得少于150平方，首期建成，产权属政府首层，首期，产权属政府暂按12个班设置社区公共服务用房150800㎡4.1社区公共服务用房（含居委会）：在地块B设置，建筑不少于面积800平方米（其中居委会建筑面积不少于100平方米），社区公共服务用房所在楼层不得高于四层，首层建筑面积不少于150平方米，首期建成，建成后无偿移交政府，产权属政府。社区卫生服务用房幼儿园300524030031502000250500370200200150㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡菜市场文化活动站托老所产权属政府产权属政府产权属政府4.2社区卫生服务用房：在地块B设置，建筑面积不少于300平方米，在首层设置，首期建成，建成后无偿移交政府，产权属政府。配电房公建配套（不可销售面积）水泵房开关房垃圾收集站3244.3幼儿园：在地块B设置，独立用地设置，用地面积不少于5240平方米，建筑面积不少于3150平方米，首期建成，建成后无偿移交政府，产权属政府。每万㎡居住用地配建2且≥80，根据江门规定配建标准超40万㎡居住用地/5000户才需设置按广东省物业管理条例设置≥25，根据江门规定配建标准超8万㎡居住用地/1000户才需设置公厕物业服务用房通讯机房及天线合计8099825㎡㎡㎡㎡4.4菜市场：在地块B设置，建筑面积不少于2000平方米，建成后无偿移交政府，产权属政府。90234.5文化活动站：在地块B设置，建筑面积不少于250平方米，首期建成，建成后无偿移交政府，产权属政府。4.6老年人日间照料中心（托老所）：在地块B设置，建筑面积不少于500平方米，首期建成，建成后无偿移交政府，产权属政府。4.7垃圾收集站：在地块A设置，用地面积不少于324平方米，建筑面积不少于150平方米，首期建成，建成后无偿移交政府，产权属政府。4.8公厕：在地块A设置，须至少设置一个，建筑面积不少于80平方米，首期建成，建成后无偿移交政府，产权属政府。4.9物业服务用房：建筑面积按《广东省物业管理条例》设置。4.10按规范设置配电房、水泵房、垃圾收集点。Design

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DesignPA

RT

2T产品定位篇Design

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Design01产品定位篇PRODUCT

POSITIONING整体市场背景城市能级提升

江门属于粤港澳大湾区9+2城市之一，是粤西粤中的交通枢纽，珠中江经济圈重点城市以二三产业为核心，第二产业占主导，正在转型中。2018年GDP2900亿元，增幅7.8%，人均GDP6.4万元，其中中心城区GDP值领先各区市产业构成优化人口财富急增江门市人口流入平稳，中心城区人口集中，2017年江门市人均可支配收入达32478元，年增速9%且增速趋于上涨投资趋势递增板块发展良好江门市房地产投资占固定资产投资比重23-40%，结构较合理，且稳中有升基地处于老城市外延区与府西新区的交接处，城市基础和配套相对成熟，有较多一线开发商进驻城市量能有想象空间!!!Design

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Design01产品定位篇PRODUCT

POSITIONING整体市场量价江门中心区商品房市场成交价自2016年起快速上升，2017年后成交均价高位坚挺，涨幅缩小，2019年成交均价成交价上涨成交量下降13229元/m2，同比上涨3%住宅成交占市场主导，但受大市影响，成交大幅下降，2019年成交量仅18万m2

；非住宅市场容量有限，2019年成交量仅11万m2去化周期长

截至2019年3月，江门中心区住宅库存7300套，去化周期约7.6个月，去化周期拉长商品房市场量缩价涨，去化周期拉长!!!Design

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Design01产品定位篇PRODUCT

POSITIONING住宅产品需求刚需及功能改善是市场主流需求。在满足产品功能需求的背景下，产品面积趋小化需

求

共

性产

品

需

求户

型

设

计刚需集中需求90-100㎡，改善客户以120-130㎡集中度最高。三房两卫是基本需求，价格和教育资源为首要关注点对项目产品来说，户型的重要性比景观、品牌、装修等都要优先。刚需及功能改善为主，注重教育资源及户型设计!!!Design

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Design01产品定位篇PRODUCT

POSITIONING住宅库存去化户型去化

80-90㎡去化最快，

90-100㎡、100-110㎡

、120-144㎡

去化周期适中，成交面积段逐年上移，但受限购政策影响，144㎡以上户型成交量较为惨淡全区证载库存约15万㎡，去化周期4.5个月，潜在库存约236万㎡，去化周期5.8年；未来全区供应集中府西板块，老城区板块潜在供应较少地段去化刚需户型去化周期最快，库存集中府西新区，老城区潜在库存稀缺，中心区域已无大盘可销售!!!Design

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Design01产品定位篇户型配比方案|参考维度PRODUCT

POSITIONING竞品户型与去化周期分析风险区机遇区95面积段成交量大，但库存量也大热销竞品库存35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%31%15%15%12%11%8%4%2%2%户型面积段m20.10%0.10%1600.00%020406080100120140180200小于80的两房由于需求较低，市场容量有限，较少成交的情况下去化周期较快大于144的户型受政策影响，也基本没有竞品，故去化周期快月户型面积段m2去化周期0020406080100120140160180200-2-5-6-6.1-10-15-20-9.5-10.2-10.7-10.8-11.3-16.1-16.6-18.8Design

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Design01产品定位篇PRODUCT

POSITIONING市场报告总结及思考·精准户型定位及配比，选择合适的产品段·做升级产品，提高产品竞争力和溢价能力Design

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Design01产品定位篇PRODUCT

POSITIONING户型设置策略：增加配置,

产品升级◼

每个户型段均比同级别户型增加更多卖点+1房户型面积（㎡）

竞品产品形态产品形态升全面升级（

）房

厅

卫75852

2

1房

厅

卫+1卫+1房+衣帽间2+1

2

13

2

1房

厅

卫2+1

2

2（

）房

厅

卫953

2

2房

厅

卫3

2

2房

厅

卫3

2

2房

厅

卫3

2

2房

厅

卫3+1

2

2

1（

）房

厅

卫衣帽间（

）房

厅

卫

衣帽间+1房+衣帽间1051151251351433+1

2

2+1房+衣帽间+1房+衣帽间+1房+衣帽间+1房+衣帽间3+1

2

2

1（

）房

厅

卫

衣帽间（

）房

厅

卫

衣帽间3+1

2

2

14

2

2房

厅

卫4+1

2

2

1（

）房

厅

卫

衣帽间4

2

2

1房

厅

卫

衣帽间（4+1）房2厅3卫1衣帽间常规户型配置升级后通过产品配置，规避掉与同面积段库存户型的恶性竞争，抓住机遇点，把竞品的劣势化为本项目的优势Design

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Design01产品定位篇PRODUCT

POSITIONING商铺库存去化老城区商铺溢价高、存量少，项目所处地段具有较大盈利机会产品去化

社区底商层高普遍4.5-6m，“买一层赠一层”为产品新趋势。70㎡以下小面积商铺去化最快。江海在售商铺集中在老城区，未来商铺主要竞争集中在府西板块；目前重点项目可售商铺存量约17万㎡，预计需3.4年去化。地段去化Design

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Design01产品定位篇PRODUCT

POSITIONING公寓产品供需成熟地段租金较高，以LOFT最受青睐。近三年年均成交5.6万m2，目前竞争区域在售项目2个，库存422套，潜在库存约8.3万m2。零散部分于府西、老城区、外海等板块，整体均价约12000元/m2，装修标准1200-1500元/m2。成交量价主力面积段30-60m2，其中40-50m2上升趋势较明显，逐渐占据市场主流。客户关注地段和产品总价，普遍认可带装修购买。成交需求租金水平老城区及府西凭借地段优势，租金较高，客户主要是产业园员工和少量白领，需求一般。Design

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Design01产品定位篇PRODUCT

POSITIONING市场结论|推盘+户配策略住宅商铺公寓1.5-2.5万元租金80-120元/m2/月中心城区价格最高0.9-1.2万元租金1500-2200元/月有价无市1-1.3万元售价平稳小幅增长全市4-6年江海3-4年老城区供应较少府西竞争激烈在售项目2个，422套潜在库存8.3万m2主要分布在老城区和府西去化周期

老城区潜在供应较少府西竞争激烈100m2以下刚需面积段30-50m2绝对主力50-70m2成交稳定30-60m2主力40-50m2最优120-130m2改善型考虑分期需求和去化，前期以LOFT迅速推出，抢在府西新区商铺上市前完成布局产品策略

小面积段户型为主，后续几期总价低，带装修，为走量产品，如配置不多，去化压力不大逐渐增加大面积户型配比·本项目业态价值排序：底商>住宅>公寓，即，有价值的地方布置底商，其余指标在满足商业面积要求的前提下尽量多做住宅；Design

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Design01产品定位篇户型配比方案|参考维度PRODUCT

POSITIONING产品配比策略：综合考虑市场需求，提供高溢价产品目前热销刚需型目前热销刚改善◼

热销刚需段保证足够货量，以加快去化周期占比%热销竞品库存40.00%31%30.00%户型面积段m2◼◼加大溢价产品段货量20.00%10.00%15%

15%12%11%8%4%2%2%为了规避大量高溢价段产品所产生的去化周期，通过优化户型差异化，把部分高溢价户型调整为刚需化0.10%600.10%160月0.00%0204080100120140140180180200200去化周期0-5020406080100120160-2-6-6.1◼

所有户型均做差异化-10-15-20户型面积段m2-9.5-10.2及升级处理-10.7-10.8-11.3-16.1-16.6-18.8部分高溢价产品刚需化保证热销刚需段产品货量加大高溢价产品占比%40%30%20%10%0%面积段甄选户型面积段m2020406080100120140160180200-10%Design

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Design01产品定位篇PRODUCT

POSITIONING市场结论|推盘+户配策略·在不低于竞品楼盘品质的前提下，提升户型配置，增加溢价和竞争力面积段（㎡）本项目产品产品形态（2+1）房2厅2卫竞品户型面积（㎡）90

(3房2厅1卫)100

(3房2厅1卫)110

(3房2厅2卫)120

(3房2厅2卫)130

(3房2厅2卫)135

(4房2厅2卫)143

(4房2厅2卫)客户群刚需刚需刚需刚改舒适改善改善户型比例20%12%10%25%25%5%8595（3+1）房2厅2卫（3+1）房2厅2卫（3+1）房2厅2卫（3+1）房2厅2卫（4+1）房2厅2卫（4+1）房2厅3卫1051151251351433%Design

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DesignPA

RT

3TH总图篇03总图篇竞品分析ComptingproductsGENERAL

MAP03.01.02.江海怡景湾江门东汇城恒大御景半岛规模：20万平方米规模：40万平方米规模：18万平方米楼型：小面宽T4，点式楼楼型：小面宽T4，点式与双拼并举住宅主力户型：三房两厅一卫87㎡楼型：小面宽T4，点式楼住宅主力户型：两房两厅一卫91㎡住宅主力户型：两房两厅一卫90㎡三房两厅两卫127㎡(北竖厅)三房两厅两卫121㎡(横厅)三房两厅两卫125㎡(北竖厅)规划布局：公寓排布在前，高层住宅环绕排布规划布局：高层阵列排布，楼栋对望情况较多规划布局：高层环绕排布，有中心花园Design

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Design04户型篇HOUSETYPE·打造高于竞品楼盘的品质：景观、点式楼、T4或升级、南竖厅或横厅Design

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Design01产品定位篇PRODUCT

POSITIONING竞品对标产品深度分析谨慎选择产品形态◼

大面宽T4

——

由于通风采光均较好，因此非常受到当地客户推崇◼

Y形T4◼

T3◼

蝶形——

错对的边角会对其他楼栋产生视角影响，对注重风水的客户来说，难以得到高溢价的产品。——

户型利用率较低，仅用于大户型，现较少该型产品出现。——

柱网不规则，影响停车配比，且会对其他楼栋产生视角影响T3T4（双Y）T4（小面宽）T4（中面宽）T5T4（单Y）T4（大面宽）T6（蝶形）Design

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Design01产品定位篇PRODUCT

POSITIONING竞品对标产品深度分析由于竞品选用户型的缺陷，导致去化周期延长。此问题可通过升级户型解决竞品对标产品分析Design

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Design03总图篇GENERAL

MAP住宅设计价值判断点式住宅

＞

双拼住宅对应设计策略◼

尽量多的布置点式住宅◼◼

尽量多的采用南竖厅大面宽T型

＞Y型尽量多的采用大面宽T型楼型；江门规范规定面宽65m限制，双拼宽大进深的楼型选型小面宽大进深日照上难以通过南竖厅＞南横厅＞北竖厅Design

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Design03总图篇GENERAL

MAP商业设计价值判断对应设计策略◼

尽量多的布置底商,首层商铺最大化◼

其他商业指标布置成公寓一层底商

＞

公寓Design

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Design03总图篇居住用地价值分析Landvalue

analysisGENERAL

MAP居住用地价值分析NNN213◼

地块B西侧紧邻江门河，景观价值最高

◼

地块B东侧为河涌，景观价值良好◼

地块B中央有良好的内部景观，景观价

◼

地块B北侧为城市道路，交通方便，◼

地块A西侧可能受南侧城市主干道、北侧东侧的噪音及粉尘干扰，景观价值相对较差值较高但朝向不理想◼

地块B南侧朝向最佳结论：西侧和地块中央景观价值最高Design

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Design03总图篇居住用地价值分析Landvalue

analysisGENERAL

MAP商业用地价值分析NNN231◼

地块B东侧紧邻沿河绿化带，缺少车行人行通道，不宜铺排商业。◼

地块B北侧为滘头西路，西北侧为江南路，处于两路交汇处，商业价值较好◼

地块B南侧与地块A可形成对街成为商业汇聚点，商业价值最好◼

地块B西南侧现状为水泥厂，不宜铺排商业结论：南侧商业价值最好，西北侧商业价值较好Design

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Design03总图篇幼儿园选址Kindergarten

SiteSelectionGENERAL

MAP幼儿园选址——方位选择NN住宅区住宅区河景位置分析日照分析南侧：商业沿街面价值高南侧：日照限定因素，需放置南侧西侧：河景资源丰富，增加住宅溢价北侧：现有规划路，商业价值高东侧（东北侧）：现有河景资源，用地离河涌较近分期分析南侧：受首期移交因素影响，需放置南侧Design

Institute05/14广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案CONCEPTUAL

DESIGN

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Design03总图篇幼儿园选址Kindergarten

SiteSelectionGENERAL

MAP幼儿园选址——落位选择选址一选址二选址三中轴线.住宅区CBA河景南侧西南角南侧中轴线南侧东南角靠河景位置设置幼儿园，住宅损失良好的河景资源，对高端住宅造成影响，造成损失占用B地块住宅区主入口，打断中心主轴，破坏商业连续面及核心区商业连续面不受影响，核心区及B地块整体布局保证完整性，满足日照要求X

XDesign

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Design方案推演Solution

deductionX01◼

均质式排布缺点：◼

小面宽户型◼

日照间距不足◼

户型品质差:横厅◼

没有充分利用景观资源◼

半数楼栋双拼组合◼

楼栋数较多方案推演Solution

deductionX02◼

优化户型品质采用大面宽户型◼

优化规划结构提升空间品质◼

减少楼栋数缺点：◼

没有充分利用景观江景资源◼

仍较多双拼组合◼

日照通过率较低方案推演Solution

deductionX03◼

扭转部分户型

使视线景观最大化◼

充分利用东西两侧

用地边长◼

东西两侧可引入大面宽户型缺点：◼南北双拼组合南排北侧户型日照通过率低◼方案推演Solution

deduction04◼

南北两侧设置调整为点式户型◼

户型品质

大大提升◼

满足日照要求方案推演Solution

deductionXX0201◼

优化户型品质采用大面宽户型◼

优化规划结构提升空间品质◼

减少楼栋数缺点：◼

均质式排布缺点：◼

没有充分利用景观江（河）景资源◼

仍较多双拼组合◼

小面宽户型◼

日照间距不足◼

半数楼栋双拼组合◼

楼栋数较多◼

户型品质差◼

日照通过率较低X0304◼

扭转部分户型

使视线景观最大化◼

充分利用东西两侧

用地边长◼

东西两侧可引入大面宽户型缺点：◼

南北两侧设置调整为点式户型◼

户型品质

大大提升◼

满足日照要求◼南北双拼组合◼南排北侧户型日照通过率低03总图篇方案推演Solution

deductionGENERAL

MAP方案一Design

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design03总图篇方案推演Solution

deductionGENERAL

MAP明细数值23173单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡备注方案一指标地块A地块B净用地面积11376613693964884.4318544.8383429.29107合计地块A地块B规划要求计容建筑面积合计A地块街铺A地块公寓A地块合计B地块商铺2329332400不少于A地块计容面积的50%商业住宅8833商铺合计合计17940可销售物业面积41233㎡㎡㎡㎡㎡A地块住宅29775B地块住宅

303398.2合计可销售物业面积合计占地333173.2374406.2建筑面积相对独立，首层不得少于150平方，首期建成，产权属政府社区公共服务用房150800㎡社区卫生服务用房幼儿园30030031502000250500370200200150㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡B地块设置，首期完成，产权属政府B地块设置，首期完成，产权属政府B地块设置，首期完成，产权属政府B地块设置，首期完成，产权属政府B地块设置，首期完成，产权属政府按设计值计算计容建筑面积5240菜市场文化活动站托老所配电房公建配套（不可销售面积）水泵房按设计值计算地块二开关房按当地规划局要求垃圾收集站324规划条件要求每万㎡居住用地配建2且≥80，根据江门规定配建标准超40万㎡居住用地/5000户才需设置公厕80㎡物业服务用房99825㎡㎡按广东省物业管理条例设置≥25，根据江门规定配建标准超8万㎡居住用地/1000户才需设置通讯机房及天线合计地块A地下室地块B地下室90231541510580815135.421212232.8㎡㎡㎡㎡㎡一层一层不计容面积地下室人防面积合计结合地下室设置约34㎡一个，达到最经济数值容积率密度22%绿化率35%不超过10层基础埋深少总建筑面积超过2000平方米的，按照地面建筑面积的3%建地下室。1971414544于3米建筑基底超过10层有地下室按首层建筑面积修建6级（含以上）地下室占总停车位的10%规划技术指标合计地上地下342583513160机动车停车位住宅：1.2个车位/每100㎡建筑面积商业：合计35111个车位/每100㎡建筑面积，按照计算，按每户1.2个计算车位数量较少，取较小值Design

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案地上地下3744.06205/14非机动车停车位CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design住宅：1个车位/每100㎡建筑面积

商业：1个车位/每100㎡建筑面积合计3744效果图Designsketch方案一

鸟瞰图Design

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design03总图篇规划技术图纸Technical

drawingsGENERAL

MAP方案一户型分布Design

Institute05/14广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design01产品定位篇户型配比方案|参考维度PRODUCT

POSITIONING产品配比策略再思考目前热销刚需型目前热销改善型◼

通过产品的优化，增加75的面积段，对标85面积段的竞品，满足极致刚需化的产品需求占比%热销竞品库存40.00%31%30.00%20.00%10.00%户型面积段m215%

15%12%11%8%4%2%2%0.10%600.10%月0.00%◼适当调整高溢价产品的货量0204080100120140160180180200200去化周期0-5◼

为满足成本要求，需要出现T5的户型020406080100120140160-2-6-6.1-10-15-20户型面积段m2-9.5-10.2-10.7-10.8-11.3-16.1-16.6-18.8同等配置下，进一步下探面积段面积段甄选30%20%10%0%户型面积段m2020406080100120140160180200-10%Design

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design03总图篇GENERAL

MAPMAXIMIZE

THE

PREMIUM“再控总价，极致走量”Design

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design03总图篇方案推演Solution

deductionGENERAL

MAP方案二Design

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design03总图篇方案推演Solution

deductionGENERAL

MAP明细数值23173单位㎡备注地块A地块B合计净用地面积11376613693964884.4318544.8383429.2㎡方案二指标㎡规划要求地块A地块B合计㎡计容建筑面积㎡㎡A地块街铺A地块公寓A地块合计B地块商铺888523515324008833㎡㎡㎡㎡不少于A地块计容面积的50%商业可销售物业面积商铺合计合计1771841233㎡㎡A地块住宅29775住宅B地块住宅303398.2㎡合计333173.2374406.2建筑面积㎡㎡可销售物业面积合计占地相对独立，首层不得少于150平方，首期建成，产社区公共服务用房150800㎡权属政府计容建筑面积社区卫生服务用房幼儿园30030031502000250500370200200150㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡首层，首期，产权属政府5240暂按12个班设置菜市场产权属政府产权属政府文化活动站托老所产权属政府配电房按设计值计算按设计值计算按当地规划局要求规划条件要求公建配套（不可销售面积）水泵房地块二开关房垃圾收集站324每万㎡居住用地配建2且≥80，根据江门规定配建标准超40万㎡居住用地/5000户才需设置公厕8099825㎡物业服务用房通讯机房及天线㎡㎡按广东省物业管理条例设置≥25，根据江门规定配建标准超8万㎡居住用地/1000户才需设置合计地块A地下室地块B地下室人防面积合计90231541510580815153.761212232.8㎡㎡㎡㎡㎡一层一层不计容面积地下室结合地下室设置约34㎡一个，达到最经济数值容积率密度22%绿化率35%不超过10层基础埋深少于3米总建筑面积超过2000平方米的，按照地面建筑面积的3%建地下室。1949214569建筑基底超过10层有地下室按首层建筑面积修建6级（含以上）地下室占总停车位的10%合计地上地下34061351规划技术指标3160机动车停车位住宅：1.2个车位/每100㎡建筑面积

商业：1个车位/每100㎡建筑面积，按照计算，按每户1.2个计算车位数量较少，取较小值合计3511地上地下3744.062Design

Institute05/14广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案非机动车停车位住宅：1个车位/每100㎡建筑面积

商业：1个车位/每100㎡建筑面积合计3744CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design03总图篇规划技术图纸Technical

drawingsGENERAL

MAP方案二户型分布Design

Institute05/14广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design03总图篇方案推演Solution

deductionGENERAL

MAP方案一方案二Design

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design03总图篇规划结构分析Planning

structure

analysisGENERAL

MAP规划结构一轴一心八组团环绕Design

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design03总图篇规划结构分析Planning

structure

analysisGENERAL

MAP五进院落，王府尊崇Design

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design03总图篇规划结构分析Planning

structure

analysisGENERAL

MAP第一进：登第——竞撷丹枝撼月轮入口广场Design

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design03总图篇规划结构分析Planning

structure

analysisGENERAL

MAP第二进：追梦——树苑影壁纷舞起影壁Design

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design03总图篇规划结构分析Planning

structure

analysisGENERAL

MAP第三景：隐奢——怯见春寒日欲斜阳光庭Design

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design03总图篇规划结构分析Planning

structure

analysisGENERAL

MAP第四景：尊雅——

水面初平云脚低中心泳池Design

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design03总图篇规划结构分析Planning

structure

analysisGENERAL

MAP第五景：归园——晚晴台榭增明媚Design

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design03总图篇流线分析StreamlineanalysisGENERAL

MAP流线分析人行出入口车行出入口区内人行流线区内车行流线规划路主干道车库出入口Design

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design03总图篇消防分析FireanalysisGENERAL

MAP消防分析消防车出入口消防车行流线消防扑救面Design

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design03总图篇规划技术图纸Technical

drawingsGENERAL

MAP公建配套托老所物业服务用房社区卫生服务用房文化活动站社区公共服务用房肉菜市场(地下室)垃圾搜集站Design

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design03总图篇方案推演Solution

deductionGENERAL

MAP日照分析幼儿园日照冬至日09：00到15:00大寒日08：00到16:001-2h2-3h3-4h4-5h5-6h日照分析：目前用地内部住宅建筑各户均满足日照要求，幼儿园主要生活用房冬至日满窗日照不低于3小时，其活动场地满足大寒日日照不低于2小时。Design

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design03总图篇停车区域分析ParkinganalysisGENERAL

MAP停车区域分析地上停车区（车位数：

351个）地下停车区（车位数：3160个）Design

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design06项目分期及首开区建议设置示范区展示分析规划技术图纸计算依据按照住宅面积每户1.2个车位折算商业每100㎡

1.2个车位折算

可得Technical

drawingsDISPLAY

AREAAND

FIRSTOPENING

AREA地库布置原则A区地库面积受限◼

A区车位最大化排布后，剩余车位分设于A区地面与B区地面◼全区总车位数=2926*1.2+44940/100≈3961个其中地上车位数占10%，约为396个◼

B区地库需要做局部二层◼

局部二层设置于远期，面积为10120㎡则地下车位数为3961-396=3565个A区总车位数=300*1.2

+36107/100≈721个A区最大可做范围地库面积=15415.7㎡按照车位34㎡/个的面积推算，A区最多可做地库车位数=15415.7/34≈453个则A区需要的地上停车位数=721-453=268个因为A区地上最多只能做721*10%≈72个车位因此A区有268-72=196个车位需要停在B区地面地库局部二层范围B区B区总车位数=3961-721=3240个地上最多可停车位数=3240*10%=324个因为A区有196个地上车位需要停在B区所以B区地上停车位数=324-196=128个则B区地库需要的停车位数=3240-128=3112个按照车位34㎡/个的面积推算，B区地库面积=3112*34=105808㎡总结全区总车位数为3961个，其中地上停车位396个，地下车位数3565个，地库总面积121223.7㎡地下车库平面图A区总车位数721个，其中地上停车位268个，（其中有196个车位停在B区）A区车库入口高层核心筒停车位地下停车位453个，地库面积15415.7㎡B区总车位数3240个，其中地上停车位128个，地下停车位3112个，地库面积105808㎡Design

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design可能性思考Designsketch◼21F21F21FDesign

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design效果图DesignsketchDesign

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

DesignPA

RT

4FO户型篇04户型篇HOUSETYPE·增加户型配置，提高溢价和竞争力：人缺我有，人有我优Design

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

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Design04ProductCatalogue户型篇产品目录HOUSETYPE主力产品针对竞品全方位配置升级1Design

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design04Breakoutpoint户型篇“爆发点”HOUSETYPE碾压竞品户型的“爆发点”The

"outbreak

point"

of

thering-pressingcompetition

typeA一、多一室，全面响应二胎政策约79㎡

3房1卫二、两卫紧凑小三房

升级南向三开间

B1约89㎡

3房2卫B2C1三、舒适横厅

奢华南向四开间四、同等面积

配置升级约98㎡

4房2卫

约108㎡

4房2卫C2C3约116㎡4房2卫

约126㎡4房2卫五、双面宽阳台+情景式空中花园六、双套房设置

几世同堂其乐融融D1D2约136㎡5房2卫约143㎡5房3卫Design

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design04Household

display户型篇户型展示HOUSETYPE“爆发点”一：多一室，全面响应二胎政策A1户型（2+1）房2厅1卫

(75~80㎡)A1HOUSEHOLD(2+1)ROOM,TWO

HALLSANDONEGUARD

(75~

80㎡)◼

园景高层舒适2.5开间GARDEN

VIEWHIGH-RISE

COMFORTABLE

2.5

ROOMS◼

利用阳台改造实现多一房UTILIZING

BALCONYFUNCTIONTO

REALIZE

ONEMOREROOM本案户型

约79㎡(2+1)房2厅1卫竞品户型

约77㎡

（恒大御景半岛项目）2房2厅1卫

——

(双开间)双开间情景式阳台增值空间Design

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design04Household

display户型篇户型展示HOUSETYPE“爆发点”二：两卫紧凑小三房

升级南向三开间B1户型（2+1）房2厅2卫

(85-90㎡)B1

TYPE(2+1)ROOM,TWO

HALLSANDTWO

BATHROOMS(85-90㎡)◼

园景高层舒适南向三开间LANDSCAPE

HIGH-RISE

COMFORTABLE

SOUTH-TO-SOUTH

THREE-BAY◼

利用阳台改造实现多一房UTILIZING

BALCONYFUNCTIONTO

REALIZE

ONEMOREROOM本案户型

约89㎡（2+1）房2厅2卫竞品户型（合景叠翠峰项目）约88㎡3房2厅1卫

——

(南向双开间)赠送飘窗台增值空间B1Design

Institute广东某万达项目销售物业建筑方案设计投标方案05/14CONCEPTUAL

DESIGN

TEXTGuangdongWandaProjectSalesArchitectural

Design04Household

display户型篇户型展示HOUSETYPE“爆发点”三：舒适横厅

奢华南向四开间B2户型（3+1）房2厅2卫

(95-100㎡)B2

(3+1)ROOM,TWO

HALLSANDTWO

GUARDS(95-100㎡)◼

园景高层奢享南向四开间LANDSCAPE

HIGH-RISE

LUXURYSOUTHWARDFOUR-BAY◼

大开间宽情景式阳台LARGEBAY

ANDWIDESCENARIO本案户型

约98㎡(3+1)房2厅2卫竞品户型（江海怡景湾项目）约99㎡3房2厅2卫