萧山区建筑工程建筑面积和容积率指标计算规定

萧山区建筑工程建筑面积和容积率指标计算规定一、总则1.目的为了加强萧山区建筑工程规划管理，规范建筑面积和容积率指标的计算，合理利用土地资源，保障城市规划的实施，根据相关法律法规和技术标准，结合本区实际情况，制定本规定。2.适用范围本规定适用于萧山区行政区域内新建、改建、扩建的各类建筑工程建筑面积和容积率指标的计算。3.依据本规定依据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》、《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353）等相关法律法规和技术标准制定。

二、建筑面积计算规定

（一）计算建筑面积的范围1.建筑物的主体结构建筑物内的大厅、门厅、回廊、室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算建筑面积。2.围护结构建筑物的外墙（包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）、勒脚、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊等不计算建筑面积。3.屋顶及附属设施建筑物的屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池等不计算建筑面积；有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算；建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。4.地下室和半地下室地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。

（二）不计算建筑面积的范围1.与建筑物内不相连通的建筑部件如装饰性阳台、挑廊、室外专用消防钢楼梯、无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯等不计算建筑面积。2.骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道不计算建筑面积。3.舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等不计算建筑面积。4.露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件不计算建筑面积。5.建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台不计算建筑面积。6.勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊不计算建筑面积。

（三）特殊情况建筑面积计算1.建筑物内的变形缝建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。2.高低联跨的建筑物高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。3.建筑物外的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊建筑物外的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。4.建筑物间的架空走廊建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。5.立体书库、立体仓库、立体车库立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。

三、容积率计算规定

（一）容积率的定义容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。计算公式为：容积率=总建筑面积÷建筑用地面积。

（二）计算规则1.总建筑面积的计算总建筑面积应按本规定中建筑面积计算规则计算各栋建筑物的建筑面积之和。2.建筑用地面积的确定建筑用地面积应根据土地出让合同或相关规划文件确定的用地范围计算。3.特殊情况容积率计算建筑物地下部分建筑物地下部分建筑面积不计入容积率，但当建筑物地下部分有经营性用房（如商业、办公等），且该部分建筑面积超过地下总建筑面积的50%时，其超出部分的建筑面积应计入容积率计算。建筑物架空层建筑物架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。其建筑面积应计入容积率计算。建筑物屋顶层建筑物屋顶层有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。其建筑面积应计入容积率计算。配套设施建筑物配套建设的公共服务设施，如物业管理用房、社区用房、垃圾收集点等，其建筑面积应计入容积率计算。

（三）容积率的调整1.规划条件变更因城市规划调整等原因，需要变更容积率的，应按照法定程序进行审批。2.奖励与补偿为鼓励建设单位在符合规划要求的前提下，提高土地利用效率，对于满足一定条件的项目，可给予容积率奖励。具体奖励办法按照萧山区相关规定执行。

四、计算方法及示例

（一）计算方法1.建筑面积计算步骤首先确定建筑物各部分是否符合计算建筑面积的范围，按照规定判断哪些部分应计算、哪些部分不计算建筑面积。对于应计算建筑面积的部分，根据其结构形式、层高、围护情况等，按照相应的计算规则计算其建筑面积。将各部分计算得到的建筑面积相加，得到总建筑面积。2.容积率计算步骤根据上述建筑面积计算方法确定总建筑面积。明确建筑用地面积。将总建筑面积除以建筑用地面积，得到容积率。

（二）示例1.某住宅项目该项目建筑用地面积为10000平方米。1号楼为多层住宅，地上6层，地下1层。地上每层建筑面积为1200平方米，地下建筑面积为2000平方米，其中地下经营性用房面积为800平方米。2号楼为高层住宅，地上20层，地下1层。地上每层建筑面积为1500平方米，地下建筑面积为3000平方米，地下无经营性用房。配套建设物业管理用房建筑面积为200平方米。计算过程如下：1号楼总建筑面积：地上建筑面积=1200×6=7200平方米，地下建筑面积不计入容积率部分为2000800=1200平方米，计入容积率部分为800平方米，1号楼总建筑面积=7200+800=8000平方米。2号楼总建筑面积：地上建筑面积=1500×20=30000平方米，地下建筑面积不计入容积率部分为3000平方米，2号楼总建筑面积=30000平方米。总建筑面积=8000+30000+200=38200平方米。容积率=38200÷10000=3.82。2.某商业综合体项目建筑用地面积为15000平方米。主体商业建筑地上5层，地下2层。地上每层建筑面积为8000平方米，地下一层建筑面积为6000平方米，地下二层建筑面积为5000平方米，地下部分均为经营性用房。屋顶有一个层高为2.5米的设备机房，建筑面积为300平方米。建筑物外有一落地橱窗，层高3米，围护结构外围水平面积为200平方米。计算过程如下：主体商业建筑地上建筑面积=8000×5=40000平方米。地下部分建筑面积=6000+5000=11000平方米，均计入容积率。屋顶设备机房建筑面积300平方米，层高2.5米，计入容积率。落地橱窗建筑面积200平方米，层高3米，计入容积率。总建筑面积=40000+11000+300+200=51500平方米。容积率=51500÷15000≈3.43。

五、监督与管理1.规划核实建设工程竣工后，建设单位应向城乡规划主管部门申请规划核实。城乡规划主管部门依据本规定对建筑面积和容积率指标进行核实。如发现实际建设情况与规划许可不符，建设单位应按照要求进行整改。2.处罚措施对于违反本规定，擅自改变建筑面积和容积率指标的建设项目，城乡规划主管部门将依法责令其改正，并根据情节轻重给予相应的行政处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。3.诚信管理建设单位在建筑面积和容积率指标计算及规划建设过程中的诚信情况将纳入信用管理体系。对存在违规行为的建设单位，在后续项目审批等方