房地产经济学参考答案

第一章复习思考题参考答案要点

1、房地产具有哪些经济特性？

答：房地产是一种特殊商品，它同一般商品相比具有一系列经济特性，主要是:（1）

内涵的统一性。房地产是由房屋、土地（地基）和产权三者有机结合形成的统一体。地基

是房屋建筑物的物质载体，而房屋是地基的上层建筑，房与地统一才构成房地产。同时，

房地产作为一种资产，其产权体现了衍生的经济权利

关系。（2）价值的双源性。主要是指房地产价值中，土地价值的形成既源自加工在土

地上的人类劳动的凝结新创造的价值，又源自土地所有权的收益带来的经济价值。（3）空

间的固定性。由于土地位置的固定性和不可移动性,决定了房地产空间的固定性，所以房

地产是不动产。（4）需求的普遍性。房地产具有生活资料和生产资料的双重属性，它可以

满足生产和生活多方面的需要，具有需求的普遍性。（5）效用的长期性。房地产商品属于

超级耐用品，其本身具有长期使用的自然属性和经济属性。少则使用几十年，多则上百年。

这五个特征给房地产经营者带来许多复杂因素，必须予以充分重视。

2、为什么说房地产业属于第三产业？

答：房地产业在三次产业划分中属于第三产业。这是因为房地产业具有第三产业的特

征。其一，房地产的投资开发活动，主要从事的是资源的整合、组织和管理等流通和服务

活动，并不直接建造房屋本身。土地开发、规划设计和房屋建筑安装等生产活动是委托给

建筑公司和设计院承担的，房地产开发公司从事的是流通和服务职能。其二，房地产的经

营和销售活动，直接从属于流通领域，而流通业划归第三产业。其三，房地产业中的一些

分支行业，如房地产中介业、房地产金融业和物业管理行业都是服务性行业，更是第三产

业的直接组成部分。

3、房地产业与一般产业相比，具有哪些独特的产业特性？

答：房地产的特点决定了房地产业具有独特的行业特性。主要表现在：（1）先导性和

基础性。房地产商品社会必需的生产资料和生活资料,涉及社会生产和再生产过程的各个

方面和各行各业,是各种社会经济活动运行的基础、物质载体空间条件，处于基础性产业

地位。同时，又由于房地产是城市开发、工业、商业以及其它各行各业开发的先行者，因

而房地产业也就成为先导性产业（2）综合性和关联性。房地产业是一个具有高度综合性的

产业，它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门。房地产业涉及多种生产元素，产

业链特别长，产业关联度特别大，与众多产业部门密切相关，又具有高度关联性。（3）资

金密集型和高风险性。由于房地产的价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动

是大量资金运作的过程，囚此房地产业是一个资金密集的高投资行业。又由于房地产投资

周期长及其固定性、变现能力差等特点，涉及的风险也相对较大，因而是一个高风险行业。

所以，房地产是一个高投资和高风险并存的行业。（4）级差收益型和区域性。房地产空间

的固定性使其受制于区域性的特点特别明显，不同区域存在明显差异。而且区位的不同也

使房地产价格出现巨大分异，形成级差收益相差巨大。这种区域性造成房地产市场的地区

性特别强，房地产供给?口需求只能在本区域范围内求得平衡。（5）权利主导型和制约型。

房地产的固定性，使房地产交易不象一般商品交换那样发生商品物体位移，而是权利关系

的交易和转让，存在一种复杂的权利关系。所以，房地产交易活动必须主要依靠契约、法

律法规制约和规范。同时,房地产业还要受到外部性的特点的制约，服从城市规划和土地

利用规划。房地产业的运作还必须与其它产业协调，在宏观调控下规范运行。充分认识房

地产业的上述特点，对于微观企业的运行和国家的宏观调控具有重大意义。

4、中国房地产业呈现出怎样的发展趋势？

经过20多年的改革和发展，中国房地产业已取得重人进展，但毕竟发展的时间还比较

短，尚处于初期阶段，成熟度匕瞰低，还有很大的发展空间。展望未来，中国房地产业的

发展，将按照社会主义市场经济的要求，继续深化改革，扩大开放；贯彻落实科学发展观,

坚持“以人为本"，实现全面、协调和可持续发展；实施科技创新，提高行业素质；加强宏

观调控，进一步实现平稳、持续健康发展。

具体来说:(1)深化土地使用制度改革,提高土地使用效率。(2)加快企业改革,健

全企业制度；(3)实施科技创新，提高行业素质；(4)贯彻落实科学发展观，坚持“以人

为本’，实现全面协调发展；(5)加强宏观调控，建立和完善房地产经济的宏观调控体系。

第二章复习思考题参考答案要点

1、城市土地具有哪些特性？

现代社会由于大量人口集中在城市较小的地理空间范围内，城市的产生和发展一方面

带来了经济活动的集约化、规模化，带来了显著的集聚经济效果，但另一方面，也带来了

集聚不经济的消极后果。这种消极后果突出地表现在城市生态环境曰益恶化、交通拥挤以

及滋生各类社会问题。城市土地与一般土地利用表现出不同的特性,具体表现在以下几个

方面：（1）城市土地利用的集聚性,是指城市经济活动在空间上集中，土地利用集约化。

集聚性的突出影响在于一大批人口和企业集中于一定的空间范围内，带来了相当的经济利

益或成本节约，劳动分工得以深化。另一种影响在于大量人口和企业竞争以争夺有限的空

间资源，从而带来了各种集聚成本，主要表现在土地费用提高、交通运输费用增加、交易

费用提高等。（2）城市JL地利用的高成本性，随着城市化的加速，J_地利用平面化发展增

加了经济活动的成本，城市人口就业的交通运输成本增加，企业原料和产品的运输和仓储

成本增加。在城市处于成熟时期时，城市土地利用的高成本性特性表现的更为突出。城市

土地的有限性与城市扩张对土地需求量的无限增长，又促使地价不断上升，因而提高商务

成本，甚至推动房价上涨。（3）城市土地利用的高冲突性，各土地利用相邻关系各方存在

不同的利益诉求，在狭窄的城市空间更容易产生冲突。（4）城市土地利用的综合性，表现

在各种用地类型如居住、商业、办公、交通、基础设施、行政等需要综合协调，也要与城

市人口规模及其发展变迁相统一，也要求城市土地利用要有超前性的规划，同时要协调城

市经济发展与城市生态环境保护。

2、土地的双重属性趣在哪些方面？二者之间的基本关系是什么?

土地的基本特性主要包括两个方面，即自然特性和经济特性。土地的白然特性包括：

(1)土地总量的有限性；(2)土地区位的差异性；(3)土地位置的固定性；(4)土地使

用的耐久性。土地的经济特性包括：(1)土地的稀缺性；(2)土地的区位可变性；(3)±

地的报酬递减性；(4)土地经营的垄断性。

土地的自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有的，与人类对土地的占有和利

用状态无关。而土地的经济特性则是在人类利用土地过程中产生的，是人类社会的各种经

济关系在土地方面的反映。土地的经济特性受自然特性的影响，是其在自然特性基础，的

延伸。

3、土地资源配置方式为什么要发挥市场机制调节的基础性作用和政府的主导作用？

提高土地资源的配置效率，关键是要依靠有效的土地资源配置方式。土地资源配置的

主要方式有两种，即行政配置和市场配置。所谓行政配置是指土地资源由政府根据国区经

济发展的需要，安排各种用地类型的比例，以及以何种代价提供给用地者。而市场配置则

是各类用地主体(政府、企业和个人)通过市场方式获得相关土地资源，土地资源的配置

以市场价格为指针，供求关系相调节，各类用地主体根据市场价格的变化以及相应的成本

和收益状况确定用地区位和面积。

以市场方式配置土地资源能够真实地反映土地使用的实际成本，用地主体根据市场价

格水平的高低选择适合自身的经济、社会和文化活动的区位，对于协调各用地主体的利益

关系较为有效，也容易达成公平的土地资源配置格局。在市场经济条件下，土地作为特殊

商品，必然趋向市场化，发挥市场配置土地资源的基础性作用是必然趋势。运用市场方式

配置土地资源是土地资源合理利用和房地产一级市场健康发展的关键，直接关系到市场结

构的优化、土地供应总量与需求的平衡、公平竞争的保护等。通过征收土地使用费、土地

出让金等土地有偿使用的机制调节土地资源的配置，促进土地资源的节约、集约利用。市

场方式配置土地资源的另一重要方面在于建立完善的土地价格体系，以市场供求为基准合

理确定地价标准。但是，由于土地资源配置对宏观经济总量平衡和结构平衡至关重要，因

而政府仍然必须积极干预，加强宏观调控，发挥应有的主导作用。

4、城市土地利用规划有什么重要性？其基本原则有哪些？

城市土地利用规划对于实现城市土地合理配置，促进房地产业稳定、协调和健康发展

具有重要的作用。首先，城市土地利用规划是政府调节城市土地资源配置的重要手段；其

次，城市土地利用规划可以减少房地产企业和相关用户决策的盲目性；再次，城市土地利

用规划有利城市土地利用的长效管理。

城市土地利用规划的基本原则主要有：整体性原则，要求土地^用规划中要有综合的、

系统的观念，把城市土地看作是自然、经济、社会三者的统一体，对城市的社会、经济、

政治、文化、环境、心理等诸多人文因素进行综合的考虑。区位原则，要求按城市土地的

区位状况进行土地布局，使各类用地"各得其所二土地的一个重要特性是差异性，表现为

土地质量差异和土地位置差异。超前性原则，即土地规划必须走在土地实际开发利用之前,

先规划后开发，并对今后一个时期土地利用情况进行预测，这样可使土地利用规划具有一

定程度的超前性。立体性原则，从土地的最经济利用角度出发，从地面、地下、空间三位

一体来规划城市用地。区域性原则。制定土地利用规划不能局限于城市范围内，而必须把

城市放在更大的区域内，这样易于解决城市适度规模、发展卫星城、小城镇和城市群等问

题，也能更合理地解决水利、环境、交通等问题，促进区域经济发展。经济利用的原则。

城市土地是稀缺资源，数量有限，所以必须充分、合理和经济地利用每一寸土地资源、最

大限度地提高土地利用率、土地生产力和土地利用的经济效益。

第二章复习思考题参考答案要点

1、什么叫地租？城市地租有哪几种形态？

地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这

种代价可以以货币的形式表现出来（货币地租）,也可以是非货币形式，如土地的生产物（农

业中的实物地租），或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动（农业中的劳役地租，

资产置换等工地租是土地所有权在经济上的实现形式。其次，地租又是一个社会历史范畴,

在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同,地租的性质、内容和形式也有很大的

差异。封建地租、资本主义地租和社会主义条件下的地租,反映了不同的生产关系。也就

是说，地租作为一种经济范畴，不仅反映土地所有者与使用者之间的一般经济利益关系，

而且在不同的历史发展阶段表现特定的人与人之间的朽会关系，是社会关系在土地方面的

直接体现。

城市地租主要有：城市级差地租，产生于土地等级不同。这种等级表现在土地位置距

市场中心的远近，交通是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面。城市

土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超

额利润。在市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，又必然使这种超额利

润转化为城市级差地租Io城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营,即在同一块土地

上进行连续追加投资，由于各次追加投资生产率的不同，形成了级差生产力。在市场经济

条件下，由于土地所有权和经营权垄断及其分离，这种级差生产力也必然转化为级差超额

利润，进而转化为城市级差地租IL

城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地

的所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。城市绝对

地租与农村绝对地租相比具有不同的特点。城市绝对比租主要由使用城市土地的二、三产

业提供的，城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的，它

的优劣评价尺度主要由位置确定。

城市垄断地租是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格

所形成的垄断超额利润转化来的地租。马克思称垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础

的地租，这种垄断价格既不是由商品的生产价格决定，也不是由商品的价值决定,而是由

购买者的需要和支付能力决定。因而，具有这种购买欲望和支付能为的人越多，其价格也

就越高,垄断地租就越多。这种垄断地租在城市某些特别繁华的中心地段、特别著名的旅

游景点也在一定程度上存在着。

2、马克思主义关于级差地租的相关理论对当前房地产开发投资有何意义？如何具体应

用于城市_1_地利用规划？

在市场经济条件下，城市房地产开发的目标就是追求经济效益、社会效益和生态效益

的综合平衡和优化。从房地产开发企业的角度而言，主要是追求经济效益即利润的最大化。

而地租水平的高低，进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素。从政府的角

度而言，地租是城市土地使用者选择用地的信号和指标，土地使用者将根据地租水平的高

低和变化调节自己的用地行为和方向，因而地租可以作为政府调节城市土地利用的有力杠

杆，可以促使城市土地资源的合理配置。

城市土地利用规划就要根据城市不同土地级差地租的不同来确定具体的用地类型，以

发挥土地的最大效益。

3、影响城市土地区位的主要因素有哪些？试结合某一地点，分析该地点的区位状况。

决定或形成城市土地区位的主要因素有:（1）自然条件和环境。大致包括地形地貌、

地质、水文、气候、沿江沿湖临海靠山等自然条件以及资源状况（主要指矿产资源和旅游资

源等）。由于这些都是自然形成的，因此可以称为自然区位因素，它是形成和决定土地区位

的最基本的因素。（2）交通和通讯。第一是城市内部的交通和通讯；第二是城市对外部别

的城市、地区以及国家的交通和通讯。这是关系产品生产所需要的原材料、燃料、采购、

运输和产品运往市场销售的距离、时间、运费、成本、利润的重要问题；也是及时准确获

得经济信息、进行经营决策、开展经营活动的关键问题。因此,它是形成和决定城市土地

区位的重要因素。（3）基础设施。这里主要是指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社

会服务等基础设施状况，如道路的质量、煤气、电力、通讯、供水设施的完善程度、污水

污物和垃圾的排放处置能力等。这些因素一方面直接影响社会生产和生活质量的优劣和水

平的高低；另一方面又影响到投资者、生产者以及消费者的决策。因此，它是形成和决定

区位的又一重要因素。（4）人口和经济集聚。首先是人口密度，包括常住人口、上班人口

和流动人口；其次是经济集聚程度，即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等

行业发展程度,尤其是规模较大的商业、银行、公司企业的总部、办事处、管理处等的集

中程度。这种大规模集中带来专业化和分工协作的好处；相关产业部门迅速发展的好处；

各种专门人才汇集和熟练劳动力供应充裕的好处；筹资融资的方便、收集信息的好处；面

对面谈判易成交的好处，等等。最后是居住、出行、采购、娱乐、旅游等条件状况。这既

是关系市场容量的重要问题，又是关系迅速获取各种经济信息、准确决策的关键，更是关

系联系、谈判捕捉市场机会做成生意的主导因素。因此，人口和经济集聚的区位因素是决

定城市土地区位的关键性因素。（5）社会文化。一是居民消费水平、结构和习惯；二是居

民文化道德水平、劳动力素质；三是文化教育和科学研究机构发展状况。

4、土地区位选择对房地产开发有何重要意义？

土地区位选择对工业用房地产开发而言，就是要解决从具备某些条件的地点选择一个

最优区位，工业区位的因素主要有资源条件、环境条件、交通和通讯条件、科学技术和劳

动力条件以及市场条件等。对于工业用房地产宏观区位选择问题，可以假设分布在不同地

点的影响工业布局的条件，都会同时对这种布局产生"引力"，但来自各地点引力的大小是

不相同的，甚至悬殊，这时，该工业就应当布局在引力最大方向的区位，究其实质就是给

定区位条件下追求成本最小化，或者利润最大化。这个方向称作工业部门的布局指向，进

一步，通常根据区位因素影响的程度不同可以分为原木片旨向、能源指向、市场指向、原料

与市场双重指向、科技指向等。

房地产企业一般投资于商业、居住房地产。选择商业房地产微观区位的标准主要有：

除房屋本身外,还要考虑到要处于商业区，以获得大量的外部经济；一面或二面要面临街

道或道路；要交通及通讯方便；人口流量要大；增值潜力大，周围邻地预期有大的发展规

划。而居民户选择居住房地产微观区位的标准一般包括:除房屋本身的结构外，要考虑周

围自然环境是否优雅、清静，面向广场、绿地、海滩更好；交通、通讯和人间交往是否方

便；社会文化环境包括文化娱乐设施是否完善，治安良好；购物出行买卖是否方便；增值

潜力是否大。

土地区位选择对房地产开发的意义在于,房地产开发投资量大，回收期长，投资地点

即区位的选择准确与否，在房地产开发直至销售的全过程中举足轻重。由于区位选择对房

地产投资决策的成败具有重大影响，因此，在选择区位过程中必须进行大量的市场调研和

科学的分析归纳、筛选整理，从而作出正确的决策判断。房地产的发展有赖于地方经济的

依托，哪些地方的经济发达，房地产业也随之兴旺。就全国而言，国家区域发展战略及生

产力总体布局在这方面有很重要的作用。国家重视哪些区域城市的发展，这些区域城市就

会成为经济增长的热点地区，从而也必然成为房地产投资的优势区位。在一个城市中，必

须对影响区位的环境进行研究。这种研究的内容包括交通状况、地块的规模及形状、地貌、

市政配套及区域的发展潜力等。其中交通状况的研究十分重要。交通状况与区域的发展潜

力密切相关，从而也会对市场产生深远的影响。交通滞后,人们不愿去那里购房，房价也

不会很高，交通一经改善，人们纷纷去那儿购房，房价也就随之上扬。此外，还包括容积

率及绿化布置、市场配套的完善与否等因素也会影响到选址的质量。

第四章复习思考题参考答案要点

1、影响和决定房地产市场需求的有哪些主要因素？

答：影响和决定房地产市场需求的主要因素有以下六个方面：

(1国民经济发展水平。一国或地区的经济发展水平是影响房地产需求的决定性因素.

一般来说，国民经济发展水平高，投资规模扩大，对生产经营性房地产需求量大，国民收

入增加，住房消费需求也增长，因此必然会增大对房地产的生产性需求和消费性需求。

(2)居民收入水平和消费结构。居民收入水平决定需求水平,居民收入水平提高直接

拉动居住消费需求的增加，而且民间资金的积累还会使房地产投资性需求增加。同时，随

收入增加，促使消费结构演进和优化，用于食品消贽支出的比重下降，而用于住房消费方

面支出的比重增加，为进一步改善住房条件的消费需求也会随之增加。

(3)房地产价格。价格和房地产市场需求呈现出反方向变化的关系。即房地产价格提

高，会限制房地产的需求量；反之，房地产价格下降会扩大购买，促使房地产的需求量上

升。所以价格对房地产需求量有着重要的调节作用。

(4)城市化水平。城市化水平高低也是影响房地产需求的重要因素。城市数量增加、

规模扩大，必然加快城市建设，带动厂房、商铺、办公用房等各类房地产的需求增加。同

时，城市人口的增多，既增加了对住宅市场的需求，又增加了城市基础设施建设和安排就

业所需的生产经营性房地产的需求。中国目前正处于加快城市化进程的阶段，房地产的潜

在需求量很大，必将带动中国房地产业长期持续发展。

(5)国家有关经济政策。这是上层建筑对房地产需求的影响。经济政策包括土地供应

政策、财政政策、货币政策、住房政策、产业政策等，通过调节投资规模、收入水平和消

费水平影响房地产生产性需求和消费性需求。如实施住房分配货币化政策，切断实物福利

分房的渠道，促使购买商品房，扩大了对商品住房的需求，为房地产业的大发展创造了市

场需求基础。

(6)消费者对未来的预期。这是一种消费心理对房地产需求的影响。包括对未来经济

发展的预测、对房价走势的预估、对未来收入的展望等等。如果预测未来经济形势好、收

入增加，房价上升，一般会增加购买，贷款买房，促使对房地产的消费性需求和投资性需

求扩大；如果相反,则减少购房，使房地产需求缩小。所以,正确引导消费者心理，增强

信心，把握方向,以调节房地产需求也有重要作用。

2、房地产供给有哪些特点？

答：房地产的特点决定了房地产供给具有显著特点。

(1)城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性。作为房地产基础的土地，它的自然供

给是没有弹性的，而土地的经济供给也是弹性不足的，因而城市土地供给是刚性的。中国

的城市土地属国家所有，土地使用权交易的一级市场由国家控制，是一种垄断性市场。这

些特点决定了受政府的干预和制约特别明显，不易随市场需求任意增加供给。

(2)房地产供给的层次性。房地产供给可以分为现实供给、储备供给和潜在供给三个

层次。现实供给是指房地产商品已进入流通领域，可随时出售或出租的房地产,包括现房

和期房。储备供给是指暂时储存不立即出售的房地产，起着调节市场的作用。潜在供给是

指正在施工建造的房地产，构成未来的供给。分析这三个层次，对于科学地把握房地产供

给状况，预测未来供给态势具有指导意义。

(3)房地产供给的滞后性。由于房地产建造的周期长，一般要二、三年甚至更长时间，

这种较长的生产周期决定了房地产供给具有滞后性。当市场急需房地产时不能立即减少供

给。所以房地产投资决策更要讲究科学预测。

(4)房地产供给的时期性。房地产供给的时期可以分为特短期、短期和长期三种。特

短期即市场期,房地产供给固定不变。短期是指可以对房地产供给产生较小幅度变化的时

期。长期是指房地产所有生产要素都可以变动，对房电产供给产生较大幅度影响的时期。

针对这三种时期,调节供给也可以采用不同的策略。

掌握这些特点，对有效组织房地产供给，实现市场供求平衡具有重要指导作用。

3、认识房地产均衡原理有什么重要意义？

房地产市场供求均衡是房地产市场运行的基本原理，也是微观经济运行和宏观经济运

行追求的基本目标。由于房地产供给和需求是动态变化着的，故供求的非均衡态是绝对的、

常见的，而二者的均衡是相对的、有条件的，绝对的均衡是偶然的、暂时的，因而调控的

目标只能是相对的基本均衡.相对均衡又有两种状态：一种是求略大于供的基本均衡态，

另一种是供略大于求的基本均衡态。当然这两种基本均衡态又是可以互相转化的，但理想

的均衡态是供给略大于需求的均衡态。认识房地产均衡原理的意义在于：对微观企业来说,

通过认真分析房地产市场的供给状况，根据其均衡原理，及时调整生产经营策略，尽可能

提供有效供给；对政府宏观调控部门来说，在分析房地产市场形势的基础上，可以及时采

取有效措施，运用经济杠杆和必要的行政手段，及时调整供给和需求，避免大起大落的波

动，努力使房地产市场保持基本平衡。

4、什么叫房地产市场体系？它由哪些方面构成的？

答：房地产市场体系，是指多种房地产市场互相联系，互相制约形成的市场集合体和

系统。其内涵包括三层含义：其一，房地产市场体系是多种房地产市场的集合而形成的有

机统一体，反映了市场结构具有统一性。其二，房地产市场体系是多种房地产市场之间密

切联系的市场关系，既互相联系、又互相制约，体现了相互之间的联系性。其三，房地产

市场体系是一系列房地产市场构成的系统结构，具有系统性。

房地产市场体系包括：土地市场、房产市场、房地产中介服务市场、房地产金融市场

和物业管理市场五个方面。

房地产市场体系是房地产经济运行的载体，建立健全房地产市场体系，对于完善市场

机制，充分发挥市场在房地产资源配置中的基础性作用,为企业微观经济运行创造外部条

件,为政府有效实现宏观调控目标，提高资源配置效率都具有十分重要的作用和意义。

第五章复习思考题参考答案要点

1、房地产价格有哪些特点？

答：由于房地产的特性决定了房地产价格具有一系列特点：

(1)房地产价格具有明显的权利价格特征.房地产具有空间的固定性和不可移动性，

不象其它商品一样通过买卖可以转移到任何地点使用，而是一种权利关系的转移，因而房

地产价格实质上是权利价格。例如所有权(产权房)价格、租赁权价格(租金)等。

(2M乍为房地产价格基础的价值具有特殊性。一般商品都是人类劳动的凝结形成价值,

成为价格的基础。而房地产的物质构成中包含土地在内，土地价值的形成具有双源性，一

方面，作为原始土地是自然界的产物，是非劳动产品，其价格是地租的资本化,属于自然

资源转化而成的价值；另一方面，加工在土地上的劳动又与其它商品一样形成劳动价值。

所以只能说房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。由于土地的稀缺性、不能再生，

因而土地价格受到供求关系的影响特别大，市场需求的无限性与土地供给有限性的矛盾，

促使地价有升值趋势，对房价构成重大影响。

(.3)房地产价格具有特殊的形成机制.房地产价格在供求机制和竞争机制调节过程中

呈现出三个方面特征：一是房地产市场供求平衡的难度特别大。房地产建筑周期长和地区

性的特点，使供给具有明显的滞后性，同时又由于土地一级市场的垄断性，使土地供给受

到限制，当出现供不应求时，增加供给平衡供求不易，因而需求量对房地产价格的作用十

分明显。二是房地产价格具有一定的垄断性。由于土地一级土地市场的垄断以及房地产的

地区性特点，使房地产市场竞争受到一定限制，市场信息不对称，竞争不能充分展开，从

而造成房地产价格一定的垄断性。三是消费者价格预期心理对房地产价格影响很大。房地

产是超耐用品，使用期特别长，未来供求关系变动和价格趋势对购房投资置业者具有较强

吸引力，不仅考虑当前，而且更多的是考虑房地产市场发展趋势，使得消费者心理预期成

为影响房价的一个重要因素。

(4)房地产价格具有显著的个别性。由于房地产的固定性和不可移动性，使各每宗房

地产的实际价值和使用价值各不相同，从而其价格也具有个别性。

(5)房地产价格具有多种表现形式。房地产是价值量大的超耐用品，房地产价格实质

上又是权利价格，其交易方式多种多样，如买卖、租赁、抵押、典当等，由此也带来房地

产价格的多种表现方式，如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等。

(6)房地产价格总水平具有上升趋势。主要是由于土地的稀缺性和供应量的有限性，

需求量的扩张，拉动地价上升；同时，加工在土地上的劳动积累的增加也使土地不断升值，

加上房地产本身内在品质、环境改善，也使房地产增值。从长时期看，房地产价格总水平

呈现上升趋势。

2、影响房地产价格的主要因素有哪些？

答；影响房地产价格的主要因素有：

(1)经济因素。主要是指国家和地区的经济发展水平和居民收入水平等。由于这些因

素会影响房地产市场的供给和需求，特别是需求，从而影响价格。一般来说，经济发展水

平高，居民收入增长快,市场需求量大，带动房地产价格总水平也就高；反之，则相反。

(2)社会因素。包括人口、家庭、城市化状况和居民消费心理预期等。其中人口是重

要因素，因为人口的数量、密度、结构决定了对住房和其它房地产的需求，从而影响房价。

(3)行政与政治因素，主要是国家或地区政府制定的相关经济制度、政策、法规和行

政措施对房价的影响。特别是宏观调控政策、土地政策、住房制度、城市发展规划等，会

对房地产供给和需求产生重大影响，从而影响房价。

(4)房地产内在因素?口周边环境因素。房地产生产成本、质量、品位、房型、结构、

朝向等内在因素，体现房地产自身的价值和使用价值，会对房地产价格产生决定性影响。

同时房地产周边环境和区位，如地质、地貌、气象、水文、生态环境等，会使房地产效用

发生变化，因此产生价格差异。此外，交通等基础设施状况也会影响房价。

3、什么叫房地产升值？升值的原因是什么？

答：房地产升值，是指在社会经济正常发展的条件下，从长远的发展趋势看，房地产

市场交换价值不断上升的趋势。它不同于通货膨胀引起的一般商品价格的普通上涨。

房地产为什么会升值？房地产升值主要是由土地升值引起的，房地产升值的实质是土

地升值。在房地产物质构成的两大要素中，房屋建筑物在使用中不断被消耗，不仅不会升

值，而且会不断被折旧，只有土地随经济发展会出现升值的趋势。土地升值的原因是：(1)

土地供求关系的特性决定其不断升值。一国或一地区土地总量是固定不变的。有限的，而

随经济发展的人口增长，人们对土地的需求量却不断增长，这就使土地的需求量却不断增

长，这就使土地供求矛盾日益突出，供不应求拉动土地的市场交换价值不断提高，这是需

求拉动型升值。(2)土地效率提高型升值。土地的价值是受效用制约的，随着社会经济的

发展，土地产出的利用效率不断提高，促使土地价值上升。(2)劳动积累型升值。人们在

土地利用过程中，投入土地的劳动不断增加，从而在同一宗土地上积累了越来越多的劳动

量，价值量上升必然引起升值。（4）土地用途转换升值。同一宗土地由低效益利用转换成

高效益利用时，由于土地收益水平的提高，导致土地价格上升。如农地转换成工业、商业

用地和建设用地时，就会发生因土地收益提高而造成土地用途升值。土地升值是一种长远

的发展趋势，是在一定条件下形成的客观规律。

4、房地产价格构成有哪些基本要素？如何有效控制住房价格涨幅?

房地产价格构成是由价值构成决定的。房地产价格构成可以划分为成本和利润两大部

分。具体来说中国房地产价格构成的要素有九项（1）土地取得费用；（2）前期工程费；（3）

配套费；（4）建筑安装工程费（5）管理费；（6）销售费；（7）贷款利息；（8）税费；（9）

利润。前八项是生产成本，利润是开发商投资回报。

从上述房地产价格构成要素中，可以看到房价的高低都与此有关。商品住房价格上涨

有四种类型：一是成本推进型房价上涨，即由于土地、建筑材料等涨价，引起成本上升，

房价上涨。二是内在品质提高型房价上涨，即由于住房品位提高科技含量增加，环境改善，

引起成本增加，价值量扩大，房价上涨。三是需求拉动型房价上涨，由于供不应求拉动房

价上涨。四是结构调整型房价上涨。即高档住宅所占比重上升，引起住房均价上涨。当前

住房价格上涨有其合理因素，也存在一些不合理因素，主要是房价涨幅过大。如果住房价

格涨幅超过人均可支配收入增幅、超过房地产升值的幅度，就是房价过快上涨，应加以控

制。

由于造成房价上涨的因素是多方面的，因此，有效控制房价的涨幅，必须实施综合治

理。主要可采取以下措施：（1）调整供求关系，适度增加商品住房供给，重点抑制需求过

快增长，特别控制投资性需求，营造供略大于求的市场基本均衡态，抑止供不应求引起的

房价上涨。（2）控制土地价格涨幅，力求控制在人均GDP增幅以下，避免土地成本过块

上升引起房地产价格上涨过快。（3）优化结构,增加普通商品住房、特别是中低价住房的

供应，适度抑制高档房建设，控制住房均价过快上涨。（4）制止暴利，规范房地产开发和

交易行为，对获取暴利者实施重税，甚至根据价格法加以惩处，使开发利润控制在平均利

润的合理水平上。（5）积极引导消费，提倡梯级改善。大力宣传量力而行、梯级改善住房

条件，逐步改变消费者心理预期，消除浮躁心理。只要从成本、利润、市场供求关系方面

实施宏观调控，就可以有效控制房价涨幅。

第六章复习思考题参考答案要点

1、与一般企业相比，房地产企业有何特点？

受所经营产品和服务特殊性的影响，同其他行业的企业相比较，房地产企业有以下几

方面特征:（1）经营对象的不可移动性,不管是房地产开发企业、中介服务企业还是物业

管理企业,它们的经营对象都是不动产，具有固定性和不可移动性。这种特性使房地产企

业在经营活动中受其影响十分巨大,受周围环境的影响较大，经营绩效与所处区位状况关

系密切。（2）业务形态的服务性，无论房地产开发企业、房地产中介咨询服务企业，还是

物业管理企业，从其业务活动的性质来看，主要是提供某种服务。（3）经营活动的资金和

人才密集性，房地产企业在经营管理过程中需要大量的资金和人才，房地产开发企业的每

个经营项目蕴涵的价值量极大，需要大量资金的运筹，是一种资金密集型的企业。（4）经

营活动过程的行业限制性，在房地产企业经营管理活动过程中，行业特征对其的影响明显。

一是行业的市场规模较大，对企业发展起到十分巨大的推动作用。二是，行业的竞争范围

主要是本地市场，是面向区域的，全国及世界性的竞争主要来源于资金流动。三是，目前

房地产行业竞争者的数量较大，但有较大实力的企业数量则较少，市场竞争强烈，企业经

营过程中面临的不确定性较强。四是房地产用户的数量较多，是个领域较为广阔的市场。

房地产用户主要包括一般的住房消费者及其他需要房地产产品的集团购买者。五是房地产

业进入障碍比较大，一方面，由于进入房地产业需要较大的启动资本，所以存在较高的进

入壁垒障碍；另一方面，房地产的固定性也决定了退出房地产业的转移成本也相当高。六

是房地产企业由于其资金量投入大、风险高，企业经营得当，其盈利水平也会高一些，这

种较高水平的盈利是对其承担的高风险的补偿。这也是吸引其他行业资金进入房地产业的

主要因素。

2、你认为房地产企业在选择组织结构具体形式时应当注怠什么问题？如何才能使企业

战略与组织结构相适应？

房地产企业在选择组织结构具体形式时首先要注意遵循以下几个原则：（1）与经营目

标适应原则，应有利于实现企业的经营目标,力求精干、高效、节约。（2）适度授权，提

高企业内部各个层次员工的积极性，具有内在的动力，这样就要求在组织结构设计中适度

授权，以使较低层的员工在市场环境变化时能够适时作出决策，适度授权使用得当可以提

高企业的管理效率。（3）分工协同，提高企业经营效率和劳动生产率，充分发挥专业人员

的潜能，与此同时，在组织结构上建立协同、协调、沟通的有效机制。（4）与产业特性相

结合，房地产企业的组织结构设计，应充分注意本产业的突出特点，即固定性和区域性的

特点。选择适应当地市场环境的组织结构，从而提高与其他相关企业、政府部门之间沟通

协调的效率，提高沟通效率，降低企业的相关协调成本。

在上述原则基础上，根据房地产行业的特点以及企业自身的特点选择某种具体的组织

结构形式，从而才能有效地贯彻企业的基本发展战略。由于不同的组织结构形式具有不同

的适用性条件，因此，因势而动、因势调整是房地产企业选择组织结构的重点。

3、目前房地产企业的资金来源渠道有哪些？这些渠道在今后一段时间内会如何变化？

房地产企业如何因应这种变化？

随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立，房电产市场的发展，特别是房地产金融

市场的发展，使房地产开发和经营资金的筹集呈现多渠道、多元化的趋势。一般而言，房

地产企业资金筹集的方式和渠道主要有：财政拨款、主管部门或单位拨款、银行贷款、股

票债券等资本运作筹资、引进外资、企业内部资金积累和集资、预收定金。

随着经济体制改革的深入，财政拨款和主管部门或单位拨款这两种方式将逐渐萎缩，

依靠资本市场获得资金将是今后房地产企业资金来源的主渠道，而且房地产企业资金来源

多元化也是必然趋势。目前房地产企业过分依赖银行贷款和预付款的情况比较突出，今后

要进一步拓宽融资渠道，才能降低投资风险，使资金来源组合合理化。

4、试述各种房地产营销的策略创新的基本运作机制。

当前房地产市场处于买方市场条件下，房地产开发商和中介商必须在房地产市场中实

施有效的营销策略，进行策略创新，才能将日趋增多的消费者的潜在购买欲望转化为有效

的购买行为。目前可以选用的创新性策略主要包括：（1）网络营销，即房地产企业通过建

立自己的网页并借助一定方式，让各个消费者知晓企业在互联网上的域名地址，而消费者

则根据自己的需要浏览房地产企业的网页，通过网页了解正在营销的房地产项目，同时向

房地产营销网站反馈一些重要的信息，并最终作出房地产购买决策的一种新型房地产营销

方式。（2）可持续营销，是指房地产品牌是多种品牌的综合，一个品牌楼盘是多个企业努

力的结果，是多个品牌的综合，任何一个环节出了问题都会影响到其他各个环节。这就要

求项目开发的各个细节需环环相扣，要求面面俱到前提下的统筹安排。媒体发布的立体性

配合、工程上的进展、设计上的优化、物业管理方面或某一批硬件设施的确定、价格上的

变更、甚至配合相关政策法规的调整等均需要统一指提,互相协调。因此房地产开发商不

仅要重视自身的营销行为,在选择相应楼盘的设计商、建筑商、代理商、物业管理商等合

作伙伴时，也要注意对方的营销观念、营销策略等是否与自身的相吻合。（3）特色营销，

即房地产开发商应结合自身产品的特点，有创造性的进行一些特色营销。主要有文化营销，

注意同文化要素的结合，以期在众多的竞争者中独树一帜,占得主动；绿色营销体现企业

适应消费者利益、强调生态环保的消费诉求，建立人类与大自然协调统一的机制；合作营

销建立房地产开发企业基于某种利益的松散性联盟，在竞争中求合作，促进联盟成员的共

同发展。

第七章复习思考题参考答案要点

1、房地产综合开发的涵义是什么？它同单一的开放项目有什么联系和区别？

房地产综合开发是房地产业中最基本、最主要的经济活动内容。简单地说，房地产开

发是一种使土地和房屋不断地处于开发、改造、再开发状态的活动。具体地说是指房地产

开发经营企业根据城市规划的要求，按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设〃

的方针，进行土地开发和房屋建设及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效

益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。

房地产开发作为房地产业中最基本、最主要的物质生产活动具有自身的特点。主要体

现在房地产开发活动的综合性、开发周期的长期性、开发过程的时序性、开发经营的高风

险性和强地域性。其中，综合性是最本质的特点，集中表现在“综合开发、配套建设”的

要求上。也就是说在开发过程中，不仅仅是对建筑地块或房屋建筑进行有目的的建设，而

且要对被开发地区的一些必要的公用设施、公共建筑进行统一规划，协调建设。尤其是住

宅开发，更要以人为本，以综合的思想来对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等

用房实行配套建设，并且注意生态环境的营造。缺乏"综合性〃与〃配套性”的开发活动

是不符合现代城市建设要求，随着时代的变化也很容易过时、落伍，相应的房地产产品也

会遭受巨大原价值贬损。房地产综合开发集中体现了其综合性的特征。

2、城市规划对房地产开发活动有何意义？

城市规划与房地产开发之间的关系主要体现在以下几个方面：

(1)城市规划是房地产开发的重要依据.城市规划一般分为总体规划和详细规划两个

层次。总体规划的内容包括城市的性质、规模、城市建设的标准和定额指标，城市建设用

地布局、城市功能分区等，这些对于房地产综合开发的长远投资策略有重大影响。详细规

划是总体规划的深化和具体化，也是房地产综合开发过程中的重要依据。

(2)城市规划是房地产开发的重要管理手段。《中华人民共和国城市规划法》规定，

"城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。"任何一个房

地产开发项目都必须接受规划管理。主要体现在选址定点审批、核发"建设用地规划许可

证〃、规划设计条件审批、规划方案审批以及核发建设工程规划许可证等方面，甚至在房

地产开发项目的竣工验收阶段，城市规划管理也将参与。可见规划管理贯穿了房地产开发

过程的始终。

(3)房地产开发是实施城市规划的基本方式。房地产开发通过大量资金和人力、物力

的投入，将一个个开发方案变成有形的建筑产品，为城市经济社会发展提供最基本的物质

基础。房地产开发的指导方针是"全面规划、合理布局、综合开发、配套建设"，遵循这

一方针进行房地产开发，可以形成合理的城市空间布局,为城市各项事业的发展创造良好

的环境，因此房地产开发是实施城市规划的基本方式，开发项目的成功有利于实现城市规

划的目标。

3、为H么要进行房地产开发项目的可行性研究？

可行性研究的作用主要表现在以下几个方面：一是项目投资决策的依据。以前我国在

搞项目建设时忽视可行性研究，许多项目草率上马，结果造成经济效益低下，资源浪费严

重。我国于1981年明确规定把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的阶段纳入基本

建设程序。在房地产投资开发领域采用这一工作方法较晚一些。房地产综合开发是一项投

资额大、建设周期长、风险高的活动，项目的开发建设不能只凭经验或感觉，必须要有可

行性研究，揭示项目的预期收益、可能遇到的风险以及应当采取的对策等，为开发商决策

提供参考依据。二是申请建设贷款的依据。银行等金融机构为了避免贷款风险，在决定是

否给某个项目贷款时，都要对项目的可行性研究报告进行全面、细致的分析和评估。只有

银行认为项目有较好的投资收益、有还款保证时才会同意贷款。三是作为编制下阶段规划

设计的依据。在可行性研究报告中对项目的规模、地址、建筑规划方案、市政规划方案、

主要设备选型、单项工程结构形式、配套设施和公用辅助设施的种类、建设速度等都进行

了分析、证论，确定了原则，推荐了开发方案。一旦可行性报告被批准，即可作为规划设

计的依据。四是作为开发商与有关部门鉴定协议或合同的依据。项目所需的建筑材料、协

作条件以及供电、供水、供热、通讯、交通等很多方面，都需要与有关部门协作。这些供

应的协议、合同都需要根据可行性研究报告进行协商。有关技术引进和建筑设备进口必须

在可行性研究报告审查批准后，才能据以同国外厂商正式签约。

4、什么叫建设监理？包括哪些主要内容？

所谓建设监理，就是监理的执行者，依据建设行政法规和技术标准，综合运用法律、

经济、行政和技术手段，对工程建设参与者的行为及其责、权、利，进行必要的协调和约

束，保障工程建设有序进行，达到工程建设的好、快、省和取得最大投资效益的目的。

建设监理包含政府建设监理和社会建设监理两个层次。政府建设监理，是指政府建设

行政管理部门设置的专门建设监理管理机构或指定的相应机构，对本地区、本部门的建设

活动实施统一的监督管理，并对社会监理行为实行监督管理。社会建设监理，是指符合规

定条件而经批准成立、取得资格证书和营业执照的监理单位，受业主委托依照国家法律、

法规、规范、批准的设计文件和合同条款，对工程项目建设活动所实施的监理。政府监理

是强制性的，是宏观的，纵向实施的；社会监理是委托性的，是微观的，横向实施的。我

国建设监理制度的框架就是通过宏观和微观纵横交叉的双控模式共同完成对建设项目的监

督管理和组织协调。业主、承包商和监理单位三方是以经济为纽带、合同为根据进行制约

的。

第八章复习思考题参考答案要点

1、房地产投资有哪些主要特征？

同一般投资相比，房地产投资具有以下特征:（1）房地产投资对象的固定性和不可移

动性。房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。如果

投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果。（2）房地产投资的高成本性。房地产业是

一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几百万,多则上亿元的资金。这主要是

由房地产本身的特点和经济运行过程决定的，即土地开发的高成本性、房屋建筑的高价值

性、房地产经济运作中交易费用高。（3）房地产投资的长周期性。整个房地产投资的实际

操作，就是房地产整个开发过程。对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持

续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。（4）房地产投资的高风险性。由

于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，囚此投资的风险囚素

也将增多。加上房地产资产的低流动性,不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金

不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。（5）房地产投资

的强环境约束性。建筑物是一个城市的构成部分，又具有不可移动性。因此，在一个城市

中客观上要求有一个统一的规划和布局。城市的功能分区，建筑物的密度和高度，城市的

生态环境等等都构成外在的制约因素。（6）房地产投资的低流动性。房地产投资成本高，

不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成轻易脱手，房地产交易通常要一个月甚至更长

的时间才能完成；而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。

所以房地产资金的流动性和灵活性都较低。

2、风险有哪些类型？如何规避和控制房地产投资风险？

房地产投资风险主要有：（1）资产专用性风险，是指购买土地使用权并在其上建造各

种类型建筑物项目所支付的各种费用，可能造成的损失。（2）营运风险，也称为经营性风

险，是指由于房地产投资经营上的失误，造成的实际经营结果偏离于期望值的可能性。（3）

财务风险，是指在房地产投资者运用财务杠杆,即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的

利润范围，同时也增加了不确定性。增加的营业收入不足以偿还债务的可能性。（4）市场

风险，是由于房地产市场变化状况的不确定性给房地产投资者带来的风险。其中主要有：

购买力风险，是指由于种种原因使物价总水平迅速上涨，通货膨胀率较高，出售或出租房

地产状得的现金不能买到原来能买到的那么多东西，即购买力下降；流动性和变现性风险。

由于房地产商品的实体不能流动，它的变现性也就较差；利率风险，房地产投资由于利率

的变化会产生风险，一方面是因为利率是房地产投资的机会成本的标志，获取贷款的利率

提高，会直接增加开发成本；另一方面利率的浮动会影响到房地产的销售市场和建筑市场。

（5）社会风险和自然风险，社会风险是指由于政治的、经济的较大变动或者冲击以及相应

的规模、政策等因素的变动，引起房地产需求和价格的跌落所造成的风险。

规避和控制风险的基本思想是对某种损失的可能性进行调整，进而尽可能降低这种可

能性。如果造成损失的不确定因素有可能出现，也有可能不出现，那么在投资过程中尽量

避免可能出现的情况。如果造成损失的不确定因素出现的可能性有大有小，则要采取措施

使出现的可能性尽量小，进而减少损失的可能性。房地产投资风险管理的主要方法有移动、

分散、控制、转移等方法。

3、简述房地产投资决策过程。

房地产投资决策过程是指在房地产投资决策中，提出问题、分析问题和解决问题的过

程。其一般程序包括分析问题、设计方案、评价方案、实施方案、方案调整和反馈的过程。

（1）调查研究提出房地产投资项目。其中以市场调查尤为重要。它是房地产项目投资决策

的前提和基础。这一阶段的关键在于明确问题（2）确定房地产投资决策目标。合理的目标

是合理决策的前提。决策目标的形成、目标的大小、层次及决策者对目标的认识都会影响

决策的顺利进行。（3）找出所有可行方案。根据房地产投资目标和有关的信息情报，拟定

可行方案，并要求整体详尽性和相互排斥性相结合，以避免方案选择过程中的偏差。（4）

确立衡量房地产投资效益的标准，测算每个方案的预期结果。（5）房地产投资方案评估及

方案选择。方案评估就是根据确立的决策目标所提出的各种可行方案以及衡量效益的标准、

预期的结果等，分别对各方案进行衡量。方案的选择则是就每一方案的结果进行比较，选

出最可能实现决策预期目标或期望收益最大的方案，作为初步最佳方案。（6）实施房地产

投资决策方案。方案的实施是决策过程中至关重要的一步，在方案选定以后，就可制定实

施方案的具体措施和政策。（7）追踪调查方案实施保证目标的实现程度。执行一个大规模

的决策方案通常需要较长的时间，在这段时间中，情况可能会发生变化。而初步分析只产

生对于该问题的一个初步估计。因此，在进行方案计划的设置及解决不确定性问题时，方

案应不断加以调整和完善。

4、如何提高房地产投资效益？

提高房地产投资效益是房地产业稳定发展的核心。其主要途径是：（1）房地产投资规

模和速度的合理控制，房地产经济与地区经济和国民经济存在着相互促进、相互制约的关

系，其投资规模和增长速度要与地区经济和整个国民经济相适应、相协调，才能保持较高

的投资效益。（2）房地产投资结构的优化配置，房地产经济要保持持续、稳定、协调地发

展，要以保持房地产产品总需求与总供给大体上的总量平衡为条件。这种总量平衡必须建

立在结构平衡的基础上，否则将无法保持房地产经济的正常发展。房地产投资的总量平衡

主要是指房地产投资规模上要考虑整个地区乃至国民经济全局的平衡。房地产投资的结构

平衡则是指在投资规模既定的基础上要考虑整个投资结构的相互协调问题。（3）房地产投

资空间分布的合理配置，房地产投资的空间分布是通过房地产投资项目在不同经济区域的

布局实现的。合理分布投资空间，有利于各地区扬长避短，发挥优势，最充分地利用各种

经济资源，加速区域经济的发展。保证合理的产业结构、投资结构、规模结构、技术结构

和产品结构等，在地域上合理布局，促进房地产经济和整个国民经济的持续、稳定和协调

发展。消除房地产投资的外部不经济，保护环境。（4）房地产投资决策过程的科学化，房

地产投资决策是否正确、科学，直接关系到投资效益的高低。规范投资决策过程，一要逐

步提高房地产投资决策者的素质,学会科学的决策，提高决策的质量，进而提高房地产投

资效益。二在决策中运用科学的决策方法，充分利用现代信息技术辅助决策过程，使决策

方法具有更加可行、有效。三要逐步规范决策程序，尽量使整个决策过程处于规范的程序

的制约下，减少主观因素对决策的干扰。

第九章复习思考题参考答案要点

1、试述房地产业与金融业的相互关系。

房地产业是一个资金密集型的行业，而金融业是经营货币的单位，二者通过资金纽带,

建立了互相依赖和互相促进的密切关系。

一方面，房地产业的发展需要金融业的介入和支持。首先，房地产开发必须有金融的

介入。任何一项房地产开发，从取得土地使用权、土地开发、批租直到建筑安装、销