简述小区物业的成本管理方法

简述小区物业的成本管理方法在物价高昂的时代，小区物业管理怎样获得利润？它的核心竞争力是什么？小区物业管理企业的核心竞争力就是科学合理的成本设置，严谨有效的成本核算程序。只有通过好的成本管理方法，才能让小区物业长足健康发展。小区物业管理行业的生产与其它行业有形产品的生产不同，有形产品的生产需要产品设计，需要购买原材料，需要很多道的加工程序，需要复杂的销售环节，一个产品从生产到销售需要经过很多部门和渠道。所以，有形产品的生产，降低成本效果不明显、不直观，往往要等到年终经过复杂的经营核算才能反应出来。而小区物业管理行业不同，小区物业管理是无形产品生产，不需要复杂的产品设计，不需要购买原材料，不需要多道加工工序，不需要复杂的销售环节，当月生产（服务）当月见效。节省一份人工费（工资），就增加一份毛利；节省一万元的管理费支出，就增加一万元的毛利，效果十分明显、直观。笔者认为，小区物业管理企业降低成本、实行成本费用管理，主要应从以下四个方面入手：一、固定成本费用管理。小区物业管理企业的性质决定了小区物业管理企业成本费用主要是人力资源成本费用支出。在固定成本费用组成中，大头是公司管理人员的工资，特别是中层以上部门领导的工资，千万不可小视它的比重：一个管理层管理人员的工资，是基层服务层员工的几倍；减少一个管理人员的岗位，就可以增加几个服务层员工的费用支出。因地制宜、合理有效地设置公司职能部门，是降低小区物业管理企业固定成本切实有效的方法和手段。小区物业管理企业职能部门的职能就是控制、决策、协调、服务四大功能。从劳动生产率的角度来衡量，小区物业服务管理的全过程，90％的工作量是在管理处完成的。因此，小区物业管理企业职能部门的设置，应以精干、高效为宜，部门越少、人员越精越好。机构庞大、人员冗杂是极大的资源浪费，不但增加了成本，还增加了内耗，降低了管理效益。如何科学、合理、有效地设置公司职能部门和人员岗位？笔者认为，以管理“幅度”来确立机构和和员编制比较科学、合理、有效。管理面积在600万平方米以内的小区物业管理企业，总经理的管理幅度为4～6人（含副总经理和主要职能部门经理）；副总经理的管理幅度为8～10人（含职能部门经理和管理处主任）；职能部门经理的管理幅度为10～15人（本职能部门和相关事业部门）。二、管理费用。主要指的是招待费和车辆使用费。招待费在许多公司占有相当大的比例。大家总是说小区物业管理行业是微利行业，赚钱不易，随着行业运作的进一步规范，赚钱更加不易。如果一个企业仅公司每年的招待费在30万元左右，车辆使用费在30万元左右，这对一个中等规模的小区物业管理企业来说，应该是一笔不小的成本费用支出。对招待费的支出要有的放矢，该花的钱一定要花到位，不该花的钱坚决不花。车辆使用方面鼓励个人买车，公司给予适当补贴，工作时间外出办事用个人的车，以达到降低公司管理成本的目的。三、变动成本。在小区物业管理企业成本核算中，变动成本占的比例最大，主要是基层服务人员的工资。小区物业管理行业属劳动密集型服务行业，科学、合理地使用人力资本是小区物业管理企业降低成本的上攻方向。如何控制好人力资本的成本费用？可以从两个方面入手：（一）科学、合理地制定基层单位的用人编制。根据公司管理的小区（大厦）的实际情况和本公司的管理水平定岗定编。例如：管理面积比较大的封闭式多层小区，可按人均管理面积3500～4000平方米来核定小区管理处人员编制。技防措施好又是封闭式高层小区，可按人均管理面积3000平方米来核定管理处人员编制。技防措施差又不是封闭式的高层小区，可按人均管理面积2000平方米来核定管理处人员编制。面积较小的封闭式多层小区，可按人均管理面积2500平方米来核定管理处人员编制。开放式的小区管理难度比较大，可根据实际、具体的情况在定编人数的基础上乘以10～20％的系数。定编只是一个参考比较值，我们可把定编值看作是小区成本核算的边际值，大于边际值就会减少利润甚至亏损；少于边际值就能保本或者多盈利。例如：某小区管理面积20万平方米，多层、封闭式、有两个人员车辆出入口。按人均3000平方米定编小区管理需要人员60人，各项服务人员全部在内。但是，由于小区管理处主任用人把关比较严，严格按工作量定岗，特别是管理处内部管理人员，1人身兼数职，结果整个小区管理服务用了52人，比定编人数少了8人，一年增加收入近14.4万元，效益十分可观。可见严格地控制变动成本，是小区物业管理企业降低成本提高效益的主要途径。减少了六分之一人力资本的投入，达到了减员增效目的。4、通过科技手段来降低人工成本。在道口增设电脑自动收费系统；在小区内增设安防监控系统，既安全可靠，又能增加收费，同时达到减少保安员岗位，降低人力资本的支出，两年内就可收回投资成本。四、节能降耗。节能降耗在小区物业管理行业主要体现在两个方面：1、公共用电。本人曾做过详细的测算：高层楼宇每1万个人米公共用电，电费支出约1万元左右（合电梯用电在内），公共用电是高层楼宇管理成本费用支出的大项。公共用电的节能重点应放在地下停车场、电梯间等24小时用电照明的地方，主要方法采用节能灯具降低能耗。我们曾用电表对节能灯具和普通灯具做过实际比较测量，40W的节能灯具比普通灯具每天节约电能0.25度，年节约电费支出66元，减去节能灯具高于普通灯具的成本支出，每年每盏灯可以增加效益收入62元，效果十分明显。2、电梯用电。电梯是公共用电的耗电大户，一部停站20层楼的电梯，每小时综合耗电量约25KW左右。笔者现在要说的是一种反向能耗，我们现在很多高层为了节约清洁费用的支出成本，在楼层内个设垃圾箱。由于楼层内不设垃圾箱给住户带来生活不便不说，也带来了能耗的增加。如果一层楼有8户住户，每天平均倒垃圾最低次数为1.5次，楼高30层电梯平均运行一次（一上一下）为60秒钟，以耗电量每小时25KW的电梯计算，运行一秒钟耗电量0.007度电，60秒钟耗电0.32元。一栋住户240户的高层住宅楼，按每2户同一时间丢垃圾，电梯每天要为住户丢垃圾多运行耗电：240户÷5.2×15次×0.32元×30天×12月=20736元，这是最保守的计算。而在每层楼设垃圾箱的成本是：每层楼2个密封垃圾箱，每个垃圾箱投资100元，垃圾清运车1辆，一次性投资1000元，人垃圾袋每个0.22元，每天更换一次，第一年费用支出为：2个×30层×100元＋（0.22元×2×30层×30天×12月）＋1000元=11752元，这是第一年费用支出，垃圾箱、垃圾车一次性投入，至少可以使用3年以上，所以，第二年的费用支出仅有4752元。第一年可节约费用支出：20736元－11752元=8984元；第二年节约费用支出：20736元－4752元=15984元，谁优？谁劣？一目了然。另外楼层内设垃圾箱还可以节约清洁工的人力资本支出。如果只在单元大门外设一个垃圾箱（楼层内不设），清洁工平均每天1～2小时就要清运一次垃圾，星期六、星期天高峰时平均每15分钟就要清运一次垃圾，同时，楼内不设垃圾箱，夏