万科地产成本管理制度

万科地产成本管理制度1.目的本成本管理制度旨在规范万科地产项目开发过程中的成本管理行为，确保成本核算准确、成本控制有效，实现项目成本目标，提高公司经济效益和市场竞争力。2.适用范围本制度适用于万科地产集团及各下属公司在房地产项目开发过程中涉及的成本管理工作，包括项目投资决策、设计、招标、施工、竣工结算等各个阶段。3.成本管理原则全面成本管理原则：涵盖项目开发全过程，全员参与成本管理。目标成本管理原则：以目标成本为导向，进行成本的事前预测、事中控制和事后分析。动态成本管理原则：及时跟踪成本变化，进行动态调整和优化。成本效益原则：在保证项目质量和进度的前提下，追求成本效益最大化。二、成本管理组织与职责1.成本管理委员会组成：由公司高层领导、相关职能部门负责人等组成。职责：审批公司成本管理制度、流程和重大成本决策。审议年度成本管理目标和预算。协调解决成本管理中的重大问题。2.成本管理部门职责：制定和完善成本管理制度和流程。负责项目成本的核算、分析和监控。参与项目投资决策、设计方案评审、招标评标等工作，提供成本专业意见。定期编制成本报告，为公司决策提供依据。3.其他职能部门工程部门：负责项目工程进度、质量控制，合理安排施工顺序，减少工程变更，控制工程成本。设计部门：优化设计方案，控制设计成本，确保设计质量符合成本目标要求。采购部门：负责材料设备的采购管理，降低采购成本，确保采购物资的质量和供应及时性。营销部门：配合成本管理部门进行营销成本控制，提供市场信息和营销费用预算建议。三、成本核算1.成本核算对象以独立的房地产开发项目为成本核算对象，对于规模较大、开发周期较长的项目，可按开发期、栋号等进行细分。2.成本项目划分土地成本：包括土地出让金、拆迁补偿费、契税等。前期工程费：如规划设计费、可行性研究费、勘察费等。建筑安装工程费：涵盖土建工程、安装工程、装修工程等费用。基础设施费：包括供水、供电、供气、道路、绿化等费用。公共配套设施费：如幼儿园、会所、物业管理用房等费用。开发间接费：指为组织和管理开发项目而发生的各项费用，如管理人员工资、办公费等。3.成本核算方法采用制造成本法，按照成本核算对象和成本项目归集和分配成本费用。成本核算应遵循权责发生制原则，确保成本数据的准确性和及时性。四、目标成本管理1.目标成本编制编制依据：项目定位、市场价格、类似项目成本数据等。编制流程：项目启动阶段，成本管理部门会同相关部门制定目标成本编制计划。收集基础资料，进行成本估算。组织相关部门进行成本指标分解和讨论，确定目标成本初稿。报成本管理委员会审批后下达执行。2.目标成本分解将目标成本按成本项目、责任部门、时间节点等进行分解，明确各部门和各阶段的成本控制目标。3.目标成本控制过程监控：成本管理部门定期对项目成本执行情况进行监控，及时发现偏差并分析原因。动态调整：根据项目实际情况，如设计变更、市场价格波动等，对目标成本进行动态调整，确保目标成本的合理性和有效性。4.目标成本考核建立目标成本考核机制，对各责任部门的目标成本完成情况进行考核评价，与绩效挂钩，激励各部门积极控制成本。五、成本控制措施1.设计阶段成本控制限额设计：在设计任务书中明确成本限额指标，设计单位在限额范围内进行设计，确保设计方案满足成本要求。设计方案评审：组织相关部门对设计方案进行评审，从技术、经济等方面进行综合评估，选择最优方案。设计变更管理：严格控制设计变更，建立设计变更审批流程，变更前进行成本估算，评估对成本的影响。2.招标阶段成本控制招标文件编制：明确招标范围、技术要求、评标标准等，合理设置成本条款，避免后期纠纷。评标管理：组建专业评标小组，综合考虑价格、质量、信誉等因素进行评标，选择性价比高的供应商和承包商。合同管理：签订详细、明确的合同，约定双方权利义务和成本控制条款，加强合同执行过程中的监督和管理。3.施工阶段成本控制工程进度管理：合理安排工程进度，避免因工期延误导致成本增加。工程质量管理：加强工程质量控制，减少质量事故和返工，降低成本损失。工程变更管理：严格执行工程变更审批制度，及时核算变更成本，调整成本预算。现场签证管理：规范现场签证流程，签证内容应准确、详细，及时审核和结算。材料设备管理：加强材料设备采购、验收、保管、使用等环节的管理，降低材料损耗和浪费。4.竣工结算阶段成本控制结算资料审核：认真审核施工单位提交的竣工结算资料，确保资料完整、准确。结算审计：委托专业审计机构进行结算审计，严格把关结算金额，防止高估冒算。六、成本分析与报告1.成本分析定期分析：每月、每季度、每年对项目成本进行分析，分析成本构成、成本变动趋势、成本控制效果等。专项分析：针对成本控制中的重点、难点问题进行专项分析，提出改进措施和建议。对比分析：与目标成本、类似项目成本进行对比分析，找出差异原因，总结经验教训。2.成本报告报告内容：包括成本核算报表、成本分析报告、成本控制情况报告等。报告频率：定期向公司管理层和相关部门报送成本报告，及时反映成本管理情况。七、成本信息管理1.成本信息系统建设建立完善的成本信息系统，实现成本数据的集中管理、实时查询和分析，提高成本管理效率。2.成本数据维护明确成本数据的录入、审核、更新等流程，确保成本数据的准确性和及时性。3.成本信息安全加强成本信息安全管理，设置不同的用户权限，防止成本信息泄露。八、附则1.