国际食品商贸城建设可行性研究报告

南极国际商贸城项目可行性研究报告哈尔滨工业大学建筑设计研究院哈尔滨南极新城置业有限公司—南极新城置业 1、项目概况 2、报告编制依据 3、报告研究范围 4、项目承办单位概况 5、本阶段工作结论与建议 第二章项目的由来及建设的必要性 1、项目的由来 2、项目建设的必要性 第三章项目总体规划 1、项目的平面规划 2、项目的功能规划 3、主要技术经济指标 第四章地理位置 1、地理位置 2、供地方式 3、气象条件 4、地质状况 5、拆迁 南极新城置业—2—第二部分南极国际食品商贸城 23-第一章商贸城概况 1、商业业态定位 2、主要技术经济指标 第二章市场分析与预测 1、国内食品商贸流通市场发展分析 2、黑龙江省及哈尔滨食品商贸流通市场发展分析 3、食品行业发展战略分析 4、食品商贸流通产业发展战略分析 5、市场竞争优势分析 6、市场定位 7、商业经营市场策略 8、本项目对俄罗斯和东欧出口前景预测分析 33-9、市场分析小结 第三章哈尔滨商业物业租售价格分析 1、销售价格分析 2、租赁价格分析 3、哈尔滨商业物业发展趋势分析 第四章工程建设方案 1、总图布置与功能分区 2、建筑风格 3、建筑结构与装修 —4、主要建筑指标 第五章配套设施 3、采暖与通风 4、电子商务 5、摄像监控 6、停车场管理 7、农药残留检验检测 1、编制依据 2、消防系统配置 第七章商业运营组织管理与人员编制 1、组织机构 2、管理模式 3、运作方式 4、招商经营模式 5、人员编制 第三部分住宅小区建设 第一章小区概况 1、住宅定位 2、主要技术经济指标 南极新城置业—第二章住宅市场分析 1、我国宏观经济运行环境与房地产行业前景分析 2、哈尔滨市经济发展前景分析 3、哈尔滨市居民住宅建设状况分析 4、哈尔滨市居民居住现状 5、哈尔滨市房地产供需情况分析 6、目标市场分析 60-8、本项目销售形式分析 9、营销策略分析 第三章工程建设方案 1、住宅小区规划 2、建筑风格 3、建筑结构与装修 4、主要建筑指标 第四章配套工程 1、给排水系统 2、采暖通风 3、燃气系统 4、停车场 5、小区智能化 第六章物业管理 南极新城置业—1、采用招标方式选择物业管理单位 2、物业管理基本服务项目 3、良好的物业管理单位应具备的基本条件 第四部分环保节能 第一章环境保护 1、编制依据 2、建设地区环境现状 3、主要污染源和污染物 4、设计中采用的环境保护标准 5、防治污染的方法和措施 6、环境影响评价 第二章节能 1、节电、节水 2、节煤 3、建筑节能 4、选用节能型的建筑材料 第五部分项目实施 第一章项目实施进度 1、建设进度计划与建设工期 2、南极国际商贸城销售进度计划 3、项目实施进度计划 南极新城置业—第二章项目招投标方案 81-1、本工程招标范围及项目 2、招标组织形式及方式 第六部分项目投资与效益 第一章投资估算与资金筹措 2、资金筹措 第二章财务评价 1、项目销售收入估算 2、项目经营成本估算 3、项目利润估算 4、项目现金流量与财务净现值、财务内部收益率 87-第三章项目经营风险及敏感性分析 1、项目盈亏平衡分析 2、项目敏感性分析 第四章社会影响分析 1、对居民生活水平和生活质量影响分析 2、对所在地区居民就业的影响分析 3、对基础设施、服务容量、城市化进程的影响分析.-89-4、对区域经济发展推动分析 第七部分结论 南极新城置业—1、项目市场预测 2、经济分析结论 3、风险及建议 附表与附件 附表1建安工程造价表 附表2项目土地即拆迁成本构成一览表 附表3项目总投资估算表 附表4投资使用计划与资金筹措表 附表6售房收入与经营税金及附加估算表 附表7土地增值税计算表 附表8损益表 附表9现金流量表(全部投资) 附表10现金流量表(全部投资增加10%) 附表11现金流量表(全部投资下降10%) 附表12现金流量表(资本金) 附表13贷款还本付息估算表 附表14资金来源与运用表 项目地址：哈尔滨市道外区南极街54号项目产业性质：商贸流通产业项目功能组合：项目主要包括南极国际商贸城茶文化中心、冷冻食品中心及国际名优食品城三大部分，同时配套建设中高档住宅项目建设内容及规模：南极国际商贸城主体总占地面积17.49万平方米，其中城市规划路面3.03万平方米，城市公共绿地3.83万平方米；总建筑面积46.43万平方米，其中商业公建建筑面积16.16万平方米，住宅建筑面积30.27万平方米；地下停车场建筑面积8.65万平方米。南极国际商贸城配套商贸物流园区占地面积20万平方米，建筑面积10万平方米。投资总额：177,872.82万元，另项目配套商贸物流园区投资约26000万元(本可研研究范围不包括配套物流园区，此部分将另行研究)。入278615万元，缴税48266.95万元，利润52475.23万元。2、报告编制依据1.1《投资项目可行性研究报告编制指南》1.2《建设项目经济评价方法与参数》1.3《中华人民共和国房地产管理法》1.4《中华人民共和国土地管理法》1.5《中华人民共和国城市规划法》1.6《哈尔滨市城市总体规划》及《南极国际商贸城土地利用控制性详细规划》1.7《房地产开发项目经济评价方法》、《房地产估价规范》1.8哈尔滨市有关房地产开发、销售的法规政策1.9《黑龙江省消防条例》1.10国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税和税收管1.11《南极国际商贸城项目市场调研报告》1.12委托方提供的其他相关资料3、报告研究范围该可研报告研究范围包括：项目建设背景及必要性、市场现状及前景分析、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目方案设计、环保、消防、节能及安全、招投标方案、项目的组织机构设置、项目营销策划、项目实施进度、投资估算及资金筹措、经济效益评价、结论及建设。4、项目承办单位概况项目建设单位哈尔滨南极新城置业有限公司是于2007年由哈尔滨大众肉联集团和南京地华实业有限公司共同出资组建的，注册资金3000万元。哈尔滨大众肉联集团有限公司前身是哈尔滨大众食品集团有限责任公司(原哈尔滨肉类联合加工厂，始建于1913年),现有资产7.8亿元，占地面积30万平方米，拥有员工2000余名，注册资金5000万元。2003年，企业整体改制，与江苏雨润集团实行重组。重组后，雨润集团将新企业定位为东北地区龙头企业。目前，公司以生鲜肉类加工产业、肉制品加工产业、商贸物流产业等为主要经营项目，拥有哈尔滨大众肉联生鲜有限公司、哈尔滨大众肉联制品有限公司、黑龙江绥化大众肉联有限公司等5家子公司，是黑龙江省大型肉类食品产业集团。公司于2000年9月通过了IS09002国际质量体系的认证，走以质量为中心的品牌发展之路，高标准，严要求，从制度上将质量管理纳入了规范化、科学化的管理轨道。2007年，建成东北地区最大的猪源基地、屠宰基地、分割基地、猪肉深加工基地、销售基地，形成产、供、销、科、工、贸一体化经营，集团化发展、基地化运作的现代化大型企业产业链条。为振兴地方肉类食品产业，发展经济做出新贡献。2006年集团响应市政府“工业企业退市进郊”的精神，将集团工业部分整体搬迁至双城工业园区。新工业园区年屠宰、分割生猪150万头，清真肉牛10万头，鸡1000万只，熟肉制品5万吨的生产能力，并拥有副产品及骨、血的综合加工利用能力。年可实现销售收入28.6亿元，税金2.24亿元，利润1.54亿元。江苏地华实业集团有限公司是雨润集团的姊妹企业，成立于2002年5月，具有国家二级房地产开发资质，集房地产设计、开发、销售等业务于一体，注册资金38200万元。自创立之初，地华就以“创祥瑞和谐之境界，造地产领域之精华”为企业目标。集团成立四年来，先后在南京、安庆、黄山等地开发和建设了多个房地产项目。集团开发的“月安花园”是南京市第一家“国家康居示范工程小区”,并荣获了“江苏省优秀住宅金奖”和“江苏明星楼盘”等殊荣。安庆的“秀水华庭”是“2005全国典型住宅样本项目(安徽)暨2005中国百强典型住宅样本项目”,并获得了“2005年最具投资潜力楼盘(安徽)”、“中国建设精品楼盘”和“全国最佳景观别墅”等荣誉称号。正在建设中的“朗玛国际广场”是南京河西新城区的十大标志性建筑之一；精心打造的“星雨花都”高档住宅是南京滨江水岸稀缺楼盘；黄山“御墅天筑”尊贵别墅倚靠得天独厚的旅游资源，引领度假旅游住宅新风尚。地华人以“专业化事业团队”全力打造优质项目。国内外房地产精英人士的专业设计，国内外优质的建筑材料，实力雄厚、资质优良的施工单位，专业化的物业管理，塑造完美品质，铸就精品楼盘，实现和谐人居。5、本阶段工作结论与建议本项目属商贸流通产业项目，符合国家相关产业政策，属于国家鼓励、支持产业项目。建设用地变更及项目建设规划手续已在办理中，建设资金通过自筹和银行贷款来解决，现场建设条件具备。根据本项目前期市调数据，分析当前商贸流通市场发展趋势，专业市场正逐步向商场化、规模化和规范化，本项目定位于专业食品流通展示交易平台，建设档次、规模适宜未来专业食品流通产业发展，具有广阔的未来发展前景。从食品品类当前流通特性分析，大型连锁超市的不断发展，对流通领域的其他环节已经形成较大冲击，当前流通领域的利润率正逐步下降。因此，本项目的实施应注重吸引生产商或高级别代理商进驻，并与政府相关部门一起给予商家经营上的扶持与优针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和哈尔滨市已有一部分收入较高的住宅消费群体，本项目配套建设的住宅户型规划为中高档住宅，根据对哈尔滨市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。第二章项目的由来及建设的必要性南极国际商贸城前身是哈尔滨市南极小食品批发市场，是在1992年响应市政府马路市场“退路进厅”的城建规划指令，由哈尔滨大众肉联集团有限公司建设而成，是中国最早的全国性大型食品批发市场之一，经过十四年发展逐步壮大起来，年营业收入3000万元左右，年资金流量超过30亿元，物流配送辐射东北地区和内蒙古东半部，部分遍及全国，是东北地区规模最大的专业型食品物流集散中心。2007年1月，哈尔滨大众肉联集团有限公司，响应市政府“工业企业退城进郊”的城市发展战略规划，率先完成工业生产搬迁，并与投资商中国雨润江苏地华实业集团有限公司联手，成立哈尔滨南极新城置业有限公司进行“南极国际商贸城”项目。2、项目建设的必要性原南极小食品批发市场虽然在影响力、客流、物流等多方面在东北都具有绝对的优势，但是有着15年历史的市场在设备、设施、经营管理模式、品牌定位等方面已经无法跟上市场经济快速发展的步伐。南极小食品批发市场的升级改造是产业业态发展的大众肉联集团控股公司江苏雨润集团是全国食品工业的龙头企业，随着企业的不断发展壮大成功实现了多元化发展，现在已成为食品、商贸、房地产、物流、旅游五大产业于一体的集团性企业。2003年大众肉联集团与江苏雨润集团实行重组后，其经营效益稳步提升，同时也在向多元化发展的道路行进。2006年集团积极响应政府工业企业“退城进郊”指令，圆满完成了工业生产部分向双城工业园区的搬迁。利用厂区原址及南极市场区域投资建设的“南极国际商贸城"项目正式纳入日程。它是利用市政规划的有利契机、依托南极小食品批发市场已经形成的品牌优势、借助南京雨润集团的雄厚实力、凭借一批爱岗敬业的创业者队伍建设的具有现代气息的，集展示、交易、流通为一体的多功能的食品商贸城。哈尔滨南极国际商贸城项目是集团企业战略发展的需要、是积极响应、配合政府规划的需要。2.1本项目建设是促进区域食品商贸产业发展的客观要求加入WTO后，国内、国际市场的相互融合，对国内商贸产业产生很大冲击。国内各类消费品批发市场尤其是食品批发市场现状商业业态和商业配套设施已逐渐失去竞争优势，而逐渐失去原有的繁华与影响力。依托原有的品牌优势，本着高起点、高标准、高效益的原则改造现批发市场，提档升级，建设现代化食品展示交易中心，吸引名优品牌食品，引导消费、服务消费，已成为进一步发展商贸产业所必需的。2.2本项目建设是哈尔滨市乃至黑龙江省加速农业产业化发展的需要哈尔滨市有着丰富的粮食等农产品资源，有进一步发展农产品加工业优厚的基础；哈尔滨市政府一直在推动农产品深加工业发展，并将发展农产品深加工业作为提高农民收入，建设社会主义新农村的重要支柱产业。作为国家级农业产业化龙头企业，作为具有深远影响力的哈尔滨肉制品加工企业，本项目建设单位有义务、有能力为哈尔滨农业产业化发展做出贡献。本项目建设发展现代化食品流通产业，通过食品展示、电子商务、会展经济等现代化手段，提升展示交易中心的辐射力，展示中心将成为哈尔滨乃至黑龙江省农产品对外展示的良好窗口，提升农产品附加值，创造黑龙江农产品品牌效应。2.3本项目建设是哈尔滨市调整产业结构、优化土地资源的哈尔滨是我国重要的老工业城市之一。随着近年城市建设的迅速发展，原城市布局早已落后，不能满足现代城市发展要求。根据哈尔滨市城市规划，哈大众肉联作为第一批搬迁企业，工业生产部分已于2006年底搬出城区。为优化南极街地区土地资源，全面实施企业改造计划，企业拟实施自我转型改造开发道路，在原南极食品批发市场的基础上建设南极国际商贸城，优化基础配套设施，美化环境、提升市场业态，将商贸产业做优、做大、做强。2.4本项目建设是改善城市环境的需要南侧铁路沿线的所有建筑物，留出30米的城市防护绿地，美化好2.6本项目建设将对地方经济发展产生拉动作用健康发展。3.03万平方米，清真寺街和南康街两条贯穿项寺街以北两块地总占地面积约2万平方米为南极国际商贸城主体地总占地面积9万平方米规划为茶文化中心一座和中高档居住社动静分离。(详见《南极国际商贸城控制性详细规划》)2.1展示交易功能：是项目的主要功能同当前批发市场的主要差异表现在：集中主题规划，导购便利；增加了展示的设计；经营产品以品牌商品为主导；商户自主经营，市场统一管理。2.2会展、会议、推介培训服务功能成立具有一定权威的专家顾问组委会，为会展会议、推介和培训奠定基础；有计划、有主题的组织各种会展会议；组织国内和区域的各种专题交流会议和论谈；有目的、有计划的对批发企业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人的素质，发挥其技能，开发其潜力。2.3休闲娱乐功能规划会所，设置各种时尚休闲的项目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美发、壁球室、棋牌室等运动休闲项目；各种主题的餐厅、茶室；设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能2.4仓储物流功能整个仓储物流服务引入仓单经营模式，实现物流现代化；运用现代化电子信息手段实现市场与物流园的无缝对接，满足南极国际商贸城配套需求；吸收南极国际商贸城专业食品市场延伸出来的专业食品业种，开办展示交易服务，最终将南极国际商贸城哈东配套物流园建设成为集产品展示、仓储、理货、配送、专线运输、物流信息服务为一体的现代化专业食品物流园区，做到“结构合理、设施配套、技术先进、运转高效”。2.5信息服务功能主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业发布信息，以指导企业生产经营活动；委托高校或研究所，设计市场的经济结构模型，建立相应的供求曲线图，预测和分析市场前景；创办自己的专业杂志和报纸，推介产品和邮购服务，发布推介的活动和企业形象宣传；铺位展示主题设计服务；网络发布各种信2.6商务办公服务功能商务洽谈室；会议室/中心；俱乐部；电子商务中心；秘书服务；理财服务；结算服务；会计、律师、广告、印刷等相关服务业的办公室。2.7管理功能组织由政府有关部门、经营主体共同参加的市场管理委员会；制定和修改市场的管理规定；解决市场纠纷和分歧；检查、监督产品的质量；决定非营业时间的进出货、防盗、防火；确定商品包装的标准；处理紧急情况的问题等。2.8公共设施、环境服务功能外部公共环境是市场的外部形象的直接体现，建筑外观风格一致；内部环境设计购物动线通畅、清晰，空间利用率高，环境卫生整洁，给人们提供舒适的工作和购物环境。2.9配套现代化中高档住宅小区作为高档次专业食品流通交易平台，地区专业食品商业中心，项目配套建设中高档商住用房，形成封闭、与商业有区隔的中高档居住社区。3、主要技术经济指标建筑技术参数一览表序号参数备注1总占地面积(1.1+1.2+2)23高层住宅总建筑面积写字楼总建筑面积公寓总建筑面积商场总建筑面积裙楼商业门市房总建筑面积会所及公建配套设施使用地上总建筑面积地下停车场、库房总建筑面积地下机房、消防等配套部分总建筑面积5高层住宅可销售总建筑面积写字楼总建筑面积公寓出售总建筑面积商场可销售总建筑面积裙楼商业门市房可销售总建筑面积地下室总建筑面积即可销售的车位建筑面积(库房)第四章地理位置1、地理位置南极国际商贸城建设地址主体位于哈尔滨市道外区54号及周边，由南极街、北清真寺街、清真寺街、南坎头道街以及位于东北角的承德桥、位于东南方向的滨江铁路合围而成的地块。该地块位于哈尔滨道外区、南岗区、道里区三区交汇处，占据三区经济文化精华，临近哈尔滨市规划地铁一号线军工站，八区体育场、哈尔滨火车站、公路客运站。是运动、教育、时尚、文化的中心。商贸城配套物流园建设初步选址位于哈尔滨哈东开发区，阿什河东岸，哈同公路零公里处。哈尔滨市是黑龙江省政治、经济、文化、交通中心，位于东北内河航运松花江中游，哈尔滨至佳木斯黄金水道贯穿全境，京哈、滨绥、滨北、拉林等铁路在哈尔滨市区交汇，东与林、矿资源丰富的牡丹江、佳木斯相邻，西与大庆油田以及三肇、绥化等粮油产区接壤，北与小兴安岭林区衔接。优越的自然地理、经济地理位置和广阔富饶的经济腹地，为哈尔滨市社会、经济发展创造了有利的条件。哈尔滨交通发达，铁路、公路、水路、民用航空五种运输方式齐全，形成了立体交通网络和辐射能力很强的交通枢纽和通道。铁路有五条干线向外辐射，滨洲、滨绥和京哈以“T”字形纵横于松嫩平原；公路有京哈、哈同、哈大、哈黑等国道和省道在此交汇；哈尔滨港是全国八大内河港之一，是东北内河水陆换装发展与俄远东、韩国、日本等国家贸易的水运枢纽；现已开通俄罗斯、日本、韩国等国际航线。2、供地方式项目建设涉及到的总拆迁范围17.49万平方米，其中控详规划批准的商住建设用地10.8万平方米。按照国家现行土地政策，商住开发用地必须市场化运作，土地采用挂牌竞买的方式取得。投资商哈尔滨大众肉联集团以出让形式获得的工业用地11.8万平方米，将以拆迁补偿的方式返还补偿，此部分拆迁成本列入到本项目投入成本中，因返还补偿的收入部分暂无法衡量，同时为原企业资产处理所得，冲抵原企业固定资产损失，未列入本项3、气象条件哈尔滨市地处温带中北部，气候类型为中温带大陆性季风气候，具有冬季寒冷干燥，降水量少；夏季炎热湿润，降雨集中；春季气候多变，干燥多大风；秋季降温迅速，初霜较早的特点。年平均气温2.9～3.8℃,平均无霜期131天～146天；年降水量450～600毫米，平均日照时数为2670小时。道外区地处哈尔滨市区中东部，地域广阔，位置适中。位于东经126°15′～127°30′、北纬45°20′～46°20′之间。属中温带大陆性季风气候，冬长夏短，是旅游和避暑胜地。4、地质状况哈尔滨的地貌类型主要以河流地貌为主，河漫滩、河流阶地、洪积～冲积台地以及河床。这些地貌单元地形较为平坦，但在一些河漫滩、阶地和台地的接触地带，地表坡度和路基坡度较大。哈尔滨市在大地构造上属“松辽拗陷”。沉积物质有淤泥质粘土、亚粘土、亚砂土、砂砾石和石砾等。地貌类型由东西部三江平原、松嫩平原和南北部张广才岭和小兴安岭余脉形成了东西平原、南北低山丘陵两大自然景观。整个地势南北高、东西低，平原和山地丘陵面积各半。项目选址所处是松花江一级阶地，阶地面较为狭窄。沉积物质有淤泥质亚粘土、亚砂土、砂砾石等，较好的建设地质条件，但地下水位较高，建筑充分考虑防水、排水设施。依据哈尔滨市城市规划建设相关法规，城市中心区改造项目第二部分南极国际食品商贸城南极国际商贸城主体总占地面积17.49万平方米，其中城市规划路面3.03万平方米，城市公共绿地3.83万平方米；总建筑面积46.43万平方米，其中商业公建建筑面积16.16万平方米，住宅建筑面积30.27万平方米；地下停车场建筑面积8.65万平方第二章市场分析与预测1996年以来，我国食品工业经济总量连续5年居全国各工业部门之首，以平均每年10%的速度递增。进入新世纪的6年来，每年以20%以上速度增长。其中增长较快的是营养保健食品制造、食用植物油加工、液体乳及乳制品制造、蔬菜水果加工、淀粉和淀粉食品的制造，以及方便食品、冷冻食品、调理食品等新兴食品产业。现在中国的谷物、肉类、油料、蔬菜、水果和水产品等总产量已跃居世界第一。“十五”时期，我国食品工业总产值年增长率为20%以上，产品销售收入年增长率为18%,利税总额增长率为17%。2005年全国规模以上企业食品工业总产值20344.83亿元，利税3365.26亿元，利润1234.68亿元，出口创汇243.8亿美元，增递28.84%,实现进出口贸易顺差约40亿美元。“十五”时期，我国食品工业取得历史性的长足发展。2、黑龙江省及哈尔滨食品商贸流通市场发展分析在全国经济发展大好形势的带动下，黑龙江省及哈尔滨市总体经济状况在2006年度表现突出，全年经济发展制定的各项目标均顺利实现。哈尔滨市2006年全年经济运行趋势图资料来源：哈尔滨统计局2006年哈尔滨市经济发展，整体运行平稳。总体而言，依靠2005年末较高综合景气度的深远影响，加之经济发展中主导上升的积极因素仍然相对较多，2006年哈尔滨市宏观经济循环起点明显高于上年，经济效益与生产继续保持同步增长。由此可以看出，哈尔滨市总体经济状况将在较长时间内呈现持续、稳定的发展状 年度15708850144201997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP(亿元)增长率(%)年增长13.5%,经济增长率连续第7年超过10%;人均GDP达到21374元，比上年增长12.7%,按现行汇率折算为2706美元。2007年上半年，黑龙江省经济已步入持续、稳定的发展轨道。经初步测算，上半年实现地区生产总值2927亿元，按可比价格计算，同比增长11.9%,增幅同比加快0.5个百分点，连续5年同期保持在10%以上，是1992年实行季度的31.5%。资料来源：哈尔滨统计局哈尔滨历史社会消费品零售总额统计表资料来源：哈尔滨统计局据哈尔滨统计年鉴数据，哈尔滨社会消费品零售总额1997年为339.6亿元，2000年为454.8亿元，平均年增长率为11.45%,2006年哈尔滨社会消费品零售总额为894亿元，占哈尔滨国内生产总值近50%;在“哈尔滨第十个五年计划”,即2001年～2005年间，哈尔滨社会消费品零售总额平均年增长率维持在12%的水平，这种稳定的增长率将刺激哈尔滨零售市场的发展；在城镇居民可支配收入方面，1997年哈尔滨城镇居民可支配收入为4233元/年，2006年城镇居民人均可支配收入已增长到11230元/年，哈尔滨市居民收入水平已经得到大幅改善和提升。收入、居民消费指数(衡量商业市场发展状况的关键指标)发展阶段哈尔滨市商业市场已经摆脱了旧有经济体制下的发展框架，靠拢。另外，除总体市场因素之外，城市(地区)GDP水平亦是衡量经营基础。4202000年86发展契机，商业物业的开发将具备较理想的市场前景。可以肯定，可行性。3.1开发市场加强内销拓展外销点工作。3.2加速推动食品业实施电子商务化3.3促进产、制、储、销之同步发展，建立共同品保体系等方面越来越发挥着重要作用。因此，认识流通，发展流通业，化战略的不断深入、哈尔滨发展模式的全面转型、产业结构调整及居民消费升级步伐的加快、全球经济一体化的不断深入和零售业市场的全面开放，哈尔滨商贸流通业的发展面临着前所未有的本，增强企业竞争力。积极推动市场从传统零售业、批发业向以费环境。个流通现代化的五年计划，在税收、贷款等方面出台优惠政策，积极推行企业兼并政策，实现企业集中化，建立规模经济流通体制，培育出伊藤忠、三井物产等大型综合性商社，提高了整个经济的竞争力。韩国制定了《2010年流通产业发展战略》,明确提出要培育5家企业进入世界流通企业100强的战略，促进流通企业重点拓展中国、印尼、泰国等市场。欧美发达国家为了抢占世界市场制高点，历来把培育大型流通企业作为一个重要战略来抓。2003年，有47家零售企业进入《财富》500强，全部都是欧美日企业，其中美国就有27家。近年来，我国也开始重视流通产业发展。根据国务院领导要求，商务部等有关部门确定了20家拟重点培育的大型流通企业集团，从全局和战略的高度，加快发展商贸流通产业。兄弟省市也把发展商贸流通业作为转变经济增长方式，形成新的经济增长点的战略举措。北京市政府于2002年召开了“北京市推进流通现代化工作会议”,出台了《关于推进流通现代化的意见》,制定了《北京市商业结构调整资金使用管理办法》,对推进流通现代化的重点项目给予资金支持。上海市把工业经济和商贸流通作为发展经济的两个轮子一起抓，对13家流通企业落实了兼并政策，涉及核销银行贷款本金5.99亿元，免息1.11亿元，停息7年；对12户企业实施计划外破产，解决了历史负债7.19亿元。在政府的大力推动下，上海一百集团、华联集团、友谊集团和物资集团强强联合，组建了上海百联集团，成为国内最大的“商业航母”。广东省于2002年以1号文件下发了《中共广东省委、广东省人民政府关于大力发展现代流通业的意见》,先后制定出台了11个政策来扶持流通龙头企业的发展，每年安排6000万财政资金用于推进流通现代化，对流通龙头企业征地以及房产土地出让等实行优惠政策；2003年1月起，流通龙头企业用电一律按普通工业电价执行。福建省出台《关于大力推进流通现代化的意见》,拟通过投融资、用地用电、税收、连锁经营以及简化企业登记手续等优惠政策，对22家重点示范流通企业予以扶持。哈尔滨经济发展已处于工业化中后期阶段，经济发展模式正面临着全面转型，正是商贸流通产业快速发展的重要时期，也是流通功能有效发挥的有利时机。根据中央经济工作会议精神，2005年的一项工作重点是“控制固定资产投资总规模，优化投资结构，调整投资与消费关系”,这意味着新一轮宏观经济政策趋向进一步鼓励和扩大消费，充分发挥消费需求对经济增长的根本动力和5、市场竞争优势分析南极国际商贸城周围交通方便，位于三区交界处，周围购买人群丰富。道外区的开发必将带动南极国际商贸城的品质，发展前景看好。南极市场具有一定的知名度，对项目的推广具有一定的优势。项目周边已经形成了一个批发市场环境，业户也希望南极国际商贸城能形成规模经营，这是南极国际商贸城丰富的业户资源。在全国率先提出了食品展示交易中心的概念，这会吸引大部分知名品牌的注意。6、市场定位本项目立足于服务东北市场乃至于全国市场，集批发、零售展示交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射的大型现代化的主题物流中心。7、商业经营市场策略本项目招商工作将首先吸收原南极市场中有实力、符合要求的商户入驻，同时立足于专业食品行业，将食品品类科学、合理细化，从而细化食品市场，以充分利用南极市场品牌和超前意识、高标准规划为主卖点，针对不同品类的不同特点，采用产地招商、流通地招商等多种形式来吸引新厂、商进驻。商业经营虽然采用自主经营的方式，管理方的经济效益与入驻厂商的经济效益是紧密相关的。南极国际商贸城将投入资金不断加强市场宣传力度，扩大市场影响力。8、本项目对俄罗斯和东欧出口前景预测分析近年哈尔滨市进出口总额保持高速增长，尤其是出口额增长幅度较大。据市商务局统计，今年前两个月，哈尔滨市对外贸易进出口总额高速增长，达3.7亿美元，同比增长64.89%,高于全国增长速度38.59个百分点。尤其是出口总额达到1.7亿美元，同比增长83.48%。据了解，前两个月，哈尔滨市对俄出口大幅增加，进口下降。出口同比增长43.52%,进口则同比下降6.37%。9、市场分析小结针对本项目食品商业部分进行专项的分析与研究，综合考虑项目商业组合等性质，本项目食品交易平台部分物业若通过合理的建筑设计、业态分布应具有较强的生命力，其他配套商业应通过合理规划与分布可以成为食品物业的有效补充，甚至通过特色打造成为本项目商业发展的亮点，但在实际的开发、经营过程中，应着重注意以下几个问题的解决：商业部分建设注意问题统计表1食品商业与配套商业过渡方式的处理，特别是项目商业主入口空间的处理；2配套商业应具有较强的通透性、延展性、吸引力或特色设计；的处理；食品商业与配套商业空间业态组合的方式应尽量避免相互之间的冲突或影响；考虑到本项目商业地位等因素，配套商业空间规模应不宜过大；餐饮，尤其是娱乐，作为社区商业配套最为合理；进行合理的功能分区至关重要；配套商业空间的形象展示问题的解决；食品商业空间货物、工作人员等交通组织问题的解配套商业空间与住宅物业建筑结构的协调问题。第三章哈尔滨商业物业租售价格分析哈尔滨市房地产市场、商业物业市场，一直呈现出场表现，供应量和需求量稳步增长。2003阶段。2007年上半年，哈尔滨市商业物业市场继续延续上年之发展局面，预计在市场需求不断增长的拉动下将保持较为稳定的高速发展趋势。同时由于部分产品逐步积累，在未来一段时间内可能出现大面积物业供应，形成一定的市场压力，但商业物业市场总体售价将不会受到太大影响。1997-2006年商业物业总体售价走势图针对哈尔滨市主要商业街、写字楼、公寓、普通住宅之调研数据统计表明，目前哈尔滨市商业物业销售价格基本可以细分为4种档次，具体如下：商业街商铺：由于历史发展、商业环境等原因，大型商圈的中心旺铺租赁和销售价格均具有局部特殊性，此类型物业商业价值极高，物业均价至少应为4-5万/平方米；社区商业物业：物业功能基本为社区商业配套，兼备对外商业经营活动之功能，此类物业商业影响力相对较小，一般只能形成局部区域性效应，商业价值相对较小，均价大约在6千-1万/平中档住宅、写字楼、公寓底商：本类型商业物业具有较强的市场发展潜力，可以独立支撑起区域商业市场空间，甚至可以成为区域性商圈的中心，此类型商业物业的销售价格，现阶段大约在1-2万/平方米之间；高档写字楼、公寓底商：此类物业具有相对较高的商业投资价值，已经完全成为独立的商铺经济形态，市场需求较为旺盛，此类型商业物业销售价格大约为2-3万/平方米之间，甚至更高。物业名格(元)格(元)中财雅典城区底商00太古新天地区0滨江凤凰城区0类韵国际区0庭区0东升江畔区002.1百货商场同行业的扣点标准不同，如超级市场类扣点约为3-7%,服装类扣点约为20-27%,化妆品类扣点约为12-20%左右；百货公司的租金哈尔滨市大型百货公司的平均营业额为2872元/平方米·月，如果按照商场平均扣点20%计算，平均月租金收入约为55美元/平方米·月，与购物中心之租金水平相差不多。目前哈尔滨市经营状况较好的大型商场，如远大购物中心、松雷商厦、中央商城等，其平均销售额为3987元/平方米·月，如按照商场平均扣点15%计算，平均月租金收入约为76美元/平方米·月。2.2临街商铺临街商铺经营方式较为灵活，一般为按月或年收取固定租金，同时，由于地理位置、商业环境、区域消费状况、经营商业业态、店铺档次等众多影响因素的存在，临街商铺之租金水平变化幅度较大。按照哈尔滨市目前租金收益程度，临街商铺租金水平可分为三个阶段，即2-3元/天·平方米、3-5元/天·平方米及5-10元较为集中，8-10元以上/天·平方米商铺租赁价格较高，除地段因素外，其租赁之目标经营商户范围较为狭窄。项目相邻开发物业商业公建租赁价格统计中财雅典城道外区太古新天地道外区滨江凤凰城道外区奥韵国际道外区保障华庭道外区东升江畔道外区随着哈尔滨市房地产(商业地产)市场开发水平的不断提高、增长、现代交通工具对居民活动范围的有效延展等因素的推第四章工程建设方案包括酒类、土特产、保健食品、烘焙食品、休闲肉制品、调味品、糖类、绿色食品等全方位食品原则是设计应力求继续挖掘道外文化底蕴，并体现新时代的风貌。整体原则是南极国际商贸城应形成整体的空间环境形象，并明确主题。以人为本应探讨经营者和购物人员的思维特质，创造适宜工作、购物的环境。生态原则是充分考虑哈尔滨气候，并评估周边地区环境特征，实现人与自然、用地和区域的和谐共生。弹性原则是适应综合性的功能发展，同时由于行业的发展状况，道外区政府的政策文化，公司资金运作方式等要求有一个弹性的规划布局。共享原则是南极国际商贸城内部各项功能应相对集中，最大限度地让南极国际商贸城投资者共享。分期实施原则可以分阶段及分步实施。每一步实施的过程都不产生冲突，与整体空间形态相吻合。符合规划建筑规范要求的原则；符合消防、人防等规范要求，各项设计指标必须符合国家强制性规范要求。3、建筑结构与装修南极国际商贸城功能分区分为经营、仓储和辅助三部分。建筑内外交通组织良好，人流货流没有交叉，设有防火、安全分区。装修以耐用的品牌材料为主，符合南极国际商贸城中高端食品展示交易的需求。4、主要建筑指标南极国际商贸城分三大核心区，其中茶城分三层，总建筑面积12000平方米，预计接纳经营业户300家，设自主商铺500间。国际名优食品城分六层，总建筑面积48000平方米，预计接纳经营业户1000家，设自主商铺大概1700间；其中酒类产品交易中心接纳商户60家，设自主商铺120间；土特产海参交易中心(包括果脯蜜饯、土特产、海参、原调料区的木耳猴头等)接纳业户200家，设自主商铺300间；烘焙食品交易中心接纳业户50家，设自主商铺80间；乳制品交易中心10家，设自主商铺10间；保健食品交易中心家设自主商铺150间；中华老字号50家设自主商铺80间；婴幼食品50家设自主商铺80间；膨化休闲方便食品接纳业户300家，设自主商铺500间；肉制品50家设自主商铺70间；糖类50家设自主商铺80间。冷冻水产中心分五层，总建筑面积26000平方米，建议接纳业户500家，设自主商铺700间。地下商城预计接纳商户350家，其中干调部分300家，鲜活水产50家，设自主商铺500间。第五章配套设施1、给排水给水为生活、营业用水与消防用水两部分，排水为雨水和生2、供电备用发电机组。为双电源供电，柴油发电机备电，末端切换。实现供电分户计量。3、采暖与通风商场采用全空气调节系统，在每层设置空调机房，构成独立的全空气系统，并按新风补风量设置机械排风。俱乐部和餐饮广场采用风机盘管加新风系统，利用风机盘管机械温度调节，安装房间面积和使用功能设置新风机组，补充新风。写字楼部分设置风机盘管进行温度调节，利用自然通风补充新风。地下室设机械排烟系统，楼梯间、电梯前室、设正压送风。面”;提供商品查询、市场导购、在线批发、采购精品、信息发客的购物情况，还可以提早发现犯罪分子，并可打开录像机进行录象，以作为证据，对那些有不良企图的人们也起到一定的威慑作用。尤其在收银台上方装一部摄像机，不仅可以观察顾客付款情况，还可以监督收款人员的工作情况，杜绝财务上面的漏洞。也采用布防点设计，与防盗报警系统类似，尽量能够覆盖整个商场，商场内所有人员的活动情况都可尽收眼底。摄像机尽量用彩色的，以提供较好的画面质量，外观最好选择半球型防护罩，这样不但具有隐蔽性，美观大方，又不破坏商场内的整体布局。根据前端安装监控点的具体情况，可灵活的组合控制室内的设备。如前端没有云台和变焦镜头，可以不加矩阵主机，而用切换器或将上述三个系统联结起来，将组成严密的安防体系。在电子防窃系统中，一旦有人未付款携带商品出门时，将发出警报，此时可将报警信号传到控制室内的监控主机，主机将自动将该路视频信号切出到录像机，并同时启动录像机进行实时录象，为取证提供了重要的依据。同样，如果防盗探测器检测到有入侵发生，可打开现场的灯光，并启动录像机录象。6、停车场管理地下停车场实行24小时值班制度，由商场安全管理员负责管理，车辆可以随时进出停放。商场停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出停车场的磁卡(年卡、月卡或一次性卡)进入停车场。车辆进入停车场一停二慢，必须服从管理员的指挥和安排，取得管理员同意后方可进入。车辆停放时必须服从管理员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。管理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损。如有，应通知车主登记。不服从指挥，乱停乱放车辆的，按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。车辆驶离停车场时，应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向管理员交回停车牌，管理员核对牌号相符，收回停车牌，收取停车费后方可驶离。管理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉，不得离开，不得让亲友和其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求应给予满足，管理员交接班时，应办理交接手续，核实停车场车辆内登记记录相符，签字交接。停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。7、农药残留检验检测食品验检测系统的启动，对市场提高食品质量卫生安全水平有重要意义。建立和完善食品质量检验检测体系和流通市场监管网络，严把市场入口关，让消费者吃上“放心食品”,对推进我市“无公害食品行动计划”的实施具有十分重大的意义。第六章消防消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合公安消防设施状况，提出消防监控警报系统和消防设施配1、编制依据根据建设部建标[2002]85号文《2002年度工程建设国家标准制定、修订计划”的通知》要求，按照“预防为主、防消结合”的消防工作方针，依据国家现行有关建筑工程消防设施工程质量的法律、法规、管理标准和有关技术标准制定。2、消防系统配置2.1防护等级：本工程为一类防火建筑、火灾自动报警系统的保护等级按级设置。2.2系统组成：一一火灾自动报警系统；一一消防联动控制系统；一一火灾应急广播系统；一一消防专用电话系统；一一电梯运行监视控控系统；一一应急愚明控制及消防系统接地。2.3消防控制室设消防控制室设，其隔墙及楼板的耐火极限分别按消防规范要求设计，并与其它部位隔开和设置直接通往室外的安全出口。消防控制室内设有火灾自动报警控制器，深防联动控制合，应急广播设备，中央电脑，CRT显示器，打印机，电梯运行监控盘及消防专用电话总机，UPS电控设备等。消防控制室内设能够直接报警的外线电话。2.4火灾自动报警系统：本工程采用设置自动报警系统，对全楼的火灾信号和消防设2.4.1在商场、办公室，会议室，楼梯间，走道，餐厅等场所设置感烟探测器；在开水间，厨房，车库等平时烟尘较大的场所设置感温探测器；在煤气表间，厨房等处设置可燃气体探测器；中厅(高大空间)设置红外对射或双波段火焰探测器。2.4.2对特别重要的电信机房，计算机房等场所采用空气采2.4.3点型感烟探测器，火焰探测器，可燃气体探测器，红外光束探测器和缆线式线定温探测器的选择应符2.4.4在建筑的主要出入口、疏散楼梯口等场所(从一个防火分区内的任何位置到最邻近的一个手动报警按钮的距离大干302.4.5在消火栓箱内设置消火栓报警按钮。2.4.6火灾自动报警控制器可接收感烟，感温，火焰，可燃还可接收排烟阀、加压阀、70℃,280℃防火阀的动作信号。2.5消防联动控制：的监视及控制、火灾发生时可手动/自动切断空调机组、通风机2.5.1对消火栓系统的监视与控制：一一消火栓加压泵的启，停控制；运行状态和故障显示；一一消火栓加压泵，消火栓稳压泵均可由压力开关自动/手动控制；一一消火栓按钮动作直接启动消火栓加压泵：消火栓启泵按钮的位置显示；一一通过硬线手动直接起动消火栓加压泵；一一消防泵房可手动启动消火栓加压泵；一一消防控制室能显示消火栓加压泵的电源状况。2.5.2对自动喷水系统的监视和控制：一一喷洒加压泵的启、停控制；运行状态和故障显示；一一监视水流指示器、湿式报警阀、安全信号阀的工作状态；一一报警阀前压力开关动作直接启动喷洒加压泵；一一通过硬线手动直接起动喷满加压泵；一一消防泵房可手动启动喷洒加压泵；一一消防控制室能显示消防压泵的电源状况。2.5.3对正压送风系统的监视和控制：一一正压风机的启停控制：运行状态和故障显示；一一控制正压送风口的开启及状态显示；一一通过硬线手动直接起动正压风机；2.5.4对排烟系统的和控制：对专用排烟风机的控制：一一排烟的启停控制：运行状态和故障显示；一一控制排烟阀的开启及状态显示；一一通过硬线手动直接起动排烟风机；对排烟风机的控制：正常情况下该风机为通风换气使用，由就地手动或DDC控制：火灾发生时由消防控制室控制、并享有控制优先权、其控制方式与专用排烟风机相同。2.5.5消防控制室能够显示所有排烟阀、排烟口、280℃防火阀、70℃防火阀，正压送风机、正压送风口的动作信号。2.5.6对防火卷帘门的控制：用于防火的卷帘门一步落下，由其一侧或两侧的感烟探测警自动控制；用于通道上的卷帘门分两步落下、由其两侧的感烟，感温探测自动控制；卷帘门的动作信号要送至能防控制室：在卷帘门两侧均设有声光报警装置：卷帘门应设有熔片装置及断电后的手动装置；对防火门的控制；由火灾自动报警控制器自动控制防火门的吸合器；火灾时自动控制吸合器释放、使常开防火门自动关闭。并将动作信号报至2.5.5对电梯的监视和控制：在消防控制室设置电梯监控盘、能显示各电部梯的运绗状态：正常，故障，开门，关门及所处楼层位置显示：火灾发生时，根据火灾情况及场所，由消防控制室电梯控制盘发出指令。指挥电梯按消防程序运行：对全部或任意一台电梯进行对讲，说明改交运行程序的原因；除消防电梯保持运行外，其余电梯均要强制返目首层并将轿箱门打开。电电梯运行监视控制盘与相应的控制电缆由电梯厂电梯的火灾指令开关采用钥匙开关，由消防控制室负责火灾时的电梯控制。2.5.6对气体灭火系统的控制：对火灾报警系统的要求：对气体灭火系统作为一个相对独立的系统。单独配置了自动控制所所需要的火灾探测器，可独立完成整个灭火过程。自动控制：能防控制室能接收到气体灭火系统在报警、喷射阶段的声光信号。关闭相应的防火门、窗、停止相关通风空调系统、关闭有关部位的防火阀。该系统同时具有手动控制及应急操作功能。2.6火灾应急广播系统：在消防控制室设置火灾应急广播(可与公共广播、背景音乐合用)机柜，机组采用定压式输出。2.6.1在商场、大会议室，餐厅、走廊，楼梯间，电梯厅，多功能厅，车库等公共场所设置火灾应急广播扬声器。2.6.2火灾发生时、消防控制室值班人员根据火情、自动或手动进行火灾应急广播，及时指挥、疏导人员撤离火灾现场；2.7消防专用电话系统：在消防控制室内设置消防专用直通对讲电话总机；除在手动报警按钮上设置消防专用电话塞孔外：在消防水泵房、变配电室，备用发电机房，防排烟风机房，电梯机房，冷冻机房，锅炉房，安防中心，建筑设备监控中心，警卫值班室等场所还设有消防专用电话分机；消防控制室设置可直接外线电话、消防专甩电话网络应为独立的消防通信系统。2.8应急照明系统及消防系统接地：2.8.1供电电源：消防用设备均采用专用电路双电源供电，并在末端设置自动切换装置、消防控制室设备还要配备蓄电池作为备用电满。此电源设备由设备承包商负责提供。本工程部分低压出线目路及各层插接箱内均设有分能脱扣器，由消防控制室在火灾确认后切断相关非消防电源。2.8.2系统接地：消防系统接地利用大楼综合接地装置作为其接地板，设独立2.8.3应急照明系统：应急照明，疏散指示照明等采用专用回路双电源配电、并在末端互投；疏散指示照明及部分应急照明采用区域集中式供电(EPS)应急照明系统，应急照明系统干线采用耐火或阻燃电缆(导线)在弱电问，吊项内明敷于金属防火线槽。支线采用耐火或阻燃导线穿铜管SC或经阻燃处理的硬质塑科管暗敷设于不燃烧体的结构层内。且保护层厚度不宜小于30mm、所有楼梯间及其前室，消防电梯莆室，疏散走道，交配电室，水泵房，防排烟机房，消防控制室，通讯机房，多功能厅，大堂等场所设置应急照明、公共场所应急照明一般按正常照明的10~15%设置。在大空间用房、走廊，安全出口，楼梯间及其首室，电梯间及其首室，主要出入口等场所设置疏散指示照明，要求照度不低应急照明平时采用兢地控制或由建筑设备监控系统统一管理、火灾时由消防控制室自动控制强制点亮全部应急照明灯。第七章商业运营组织管理与人员编制1、组织机构包括总经理、财务部、商管部、招商部、综合部、人力资源部、仓储物流部、维修部、保安部。2、管理模式南极国际商贸城的管理模式为统一管理、自主经营。进行统一招商管理、统一服务监督、统一工商税务管理和统一物管。经过科学的经营定位、服务功能设计、经营规划布局设计、建筑规划设计、运营管理设计及招商设计，强强联合、资源互补，充分发挥其各自优势，在有限的地理空间拓展时空，浓缩中外历史文化之精华，将南极南极国际商贸城打造成全国最具特色的食品行3、运作方式南极国际商贸城采取专业性商业运作模式。以食品行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的特定需求。以食品市场为主要平台，全力揽括行业内的品牌精英，加大消费者的选择余地，力求做到使每个想买食品的消费者都不会转投其他市场的怀抱。做到针对性强，专业化程度高。食品行业的发展将直接影响到市场的经营能力与盈利空间，经营的好坏场地使用费的模式招商经营。采用售后返租形式，计划实现60%商业经营场地分3、5、8年三个档次一次性出售场地使用权。按照岗位职责的不同，分为高级管理人员(总经理和公司部门经理等)、中级管理人员(部门主管等)、一般管理人员三个管理层次，其中高级管理有10人，中级管理人员有25人，一般管理人员有50人。第三部分住宅小区建设第一章小区概况1.1市场定位根据目前哈尔滨房地产市场需求，以及本地块特点，本项目的市场定位为“哈尔滨未来的财富发源地”。结合项目的规划条件和当前市场各类物业的表现，本案的主力物业形态定位于高层，其次是小高层公寓。通过合理的户型设计满足增加居住面积和居住功能的需求。通过优秀的景观设计满足改善社区环境的需求。通过居住区域的改变满足健康居住的需求。通过完善的物业管理和量身定制的生活配套满足提升生活品质的需求。1.2档次定位把目前的哈尔滨房地产住宅市场价格划分为三个档次，其总价区间大致为高档60万以上，中档24-55万，低档18以下万。本案地块的基本条件，我们把本案的高层的主力户型定位在建筑面积80-100平方米之间，总价档次定位在“40～55万”之间，小高层公寓总价档次定位在“24～30万”之间。2、主要技术经济指标建设地点规划总用地面积实际用地面积总建筑面积综合容积率建筑密度绿地率住宅面积商业面积地下室面积居住总户数哈尔滨道外区南极街54号17.49万m210.86万m247.66万m231.3万m216.3万m28万m23000户第二章住宅市场分析1.1我国宏观经济运行环境2006年以来我国宏观调控取得了良好的积极的成效。中国经中国目前整个经济增长或者说2006年中国经济增长基本特国民经济运行的话，我们应该看到2006年中国国民经济会保持一个平稳、较快增长的基本态势。2007年仍然还会像2006年一样，变化；在2007年，我们现在看到的从供给角度来看，各种要素十界银行到IMF,大家对整个世界经济明年的增长仍然是看好，所势。对于经济深层次存在的两个过快一个不平衡以及结构性问题，中国的党中央国务院正在积极进行部署，一系列的宏观调控和政策措施也会使2007年这些矛盾一定程度上得以化解，从而使整个中国宏观经济保持一个平稳、较快增长的基本态势。1.2我国房地产行业前景分析2005年全年房地产开发投资15759.3亿元，比上年增长19.8%,增幅下降8.3个百分点。而2006年前9个月，房地产开发投资完成额就达到12902.4亿元，比去年同期增长24.3%,有一定程度的反弹。因而2006年以来，国家陆续出台了一系列调控措施，从土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑制房价到全行业的综合调控等，目的就是为了防止房地产投资增速出现过速反弹，由此整个房地产市场经历了一个不平凡的“调控之年”和“政策之年”。我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征，所以政府通过宏观调控政策平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，防止供求关系过大波动，以此作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。我国房地产业经过五年的快速发展和两年的宏观调控，进入2007年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的持续、健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。2007年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金必将成为中国房地产业新的力量。2007年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。2、哈尔滨市经济发展前景分析哈尔滨市是黑龙江省经济发展中心，是一个以工业为主体、三次产业全面发展的综合性城市。“一五”、“二五”时期，哈尔滨形成了以国有大中型企业为主体、重工业为重心的工业经济结构，成为我国重要的工业基地。当时，主要产品达3000多个品种，覆盖全国，远销100多个国家和地区。其中，电站设备、工具量具、飞机和发动机、亚麻纺织、铝镁加工、精密仪表、轴承、电缆、继电保护装置等产品，处于国内领先地位。改革开放以来，哈尔滨加大经济结构调整力度，医药、汽车、食品、电子信息等高新技术产业快速发展，形成新的产业格局。“十五”期间，工业发展的目标是，用信息化带动工业化，努力培育电子信息、汽车、食品、医药4大支柱产业，大力发展装备制造、环保、焊接、新材料、生物工程等5个优势产业，积极调整改造机械、纺织、冶金、建材、石化、轻工6个传统产业，构筑工业经济新格局。改革开放促进了哈尔滨市的第三产业快速发展，第三产业在国民经济中的地位和作用日益突出。“十五”期间，哈尔滨市第三产业将继续围绕为国民经济和社会发展服务的方向，重点发展对外经贸、金融保险，房地产业、城市交通、旅游观光，以及科技教育、信息咨询、文化卫生等社会事业，构筑完善的市场经济体系，满足经济发展和人民生活的需要。“十五”期间，哈尔滨市农业和农村经济将围绕强化农业基础地位和增加农民收入，调整农业结构。改善传统农业生产格局，稳粮增牧，突出发展以绿色农业为重点的质量效益型农业。坚持科技兴农，推广先进适用技术，实施良种工程，建立现代农业科技园区和科技示范基地。积极推进农业综合开发，在全市建设14条绿色食品基地产业链，加速农业产业化进程，促进农村经济全面发展。2006年，实现地区生产总值2094亿元，同比增长13.5%,年均增长13.9%,提前实现在2000年基础上翻一番的目标；财政一般预算总收入192.3亿元，同比增长12.5%,年均增长13%,其中地方财政一般预算收入118.3亿元，同比增长14.7%,年均增长15%;固定资产投资810亿元，同比增长26.7%,年均增长22.4%;社会消费品零售总额894.5亿元，同比增长13.5%,年均增长3.1房地产投资年1-2月份、1-3月份，房地产开发投资增幅分别达到28.9%和27.2%,为全年房地产开发投资增长最高月份，以后各月份均呈现不同幅度增长，但总体看全市房地产投资增幅趋缓。截止2006年12月末，哈尔滨市房地产开发投资累计完成157.8亿元，增长12.6%,比上年回落4.3个百分点。其中，住宅投资累计完成110.9亿元，增长44.4%,占全部房地产投资的70.3%,比上年提高15.5个百分点；商业营业用房开发完成投资为27.0亿元，增长5.5%;办公楼、其它用房开发完成投资为5.2亿、14.7亿元，分别比上年下降21.9%和52.7%。最近几年哈尔滨的房产市2006年，房地产开发施工面积为1585.6万平方米，增长17.6%。其中，新开工面积占39.4%,比上年下降11.0个百分点。商品住宅施工面积为1159.1万平方米，增长26.4%。其中，90平方米以下住宅为492.9万平方米，占住宅施工的42.5%。竣工总量增势不减。2006年，全市房地产开发竣工总量达667.3万平方米，比上年增长27.2%,占全年施工规模的42.1%,比上年提高了3.2个百分点。商品住宅竣工总量为536.8万平方米，占全市竣工总量的80.4%,比上年增长39.0%,其中，经济适用房为72.4万平方米，比上年增长23.5%。经济适用房施工面积为113.7万平方米，增长24.4%;别墅、高档公寓施工面积为61.1万平方米，占全市商品房施工面积的3.9%。办公楼施工面积为59.5万平方米，比上年下降15.9%;商业营业用房施工面积为270.5万平方米，比上年下降2.5%;其它用房为96.5万平方米，比上年增长16.1%。2.5:1。可以预计，在2007年的一段时间内，市场的供应量会比3.3商品房销售面积、销售总额商品房销售额182.3亿元，比上年增长16.9%。商品住宅销售面积575.2万平方米，增长20.7%,占全市的85.3%,比上年提高2.8个百分点。2006年为哈尔滨楼市的转折点。在2006年之前，整体供求状况比较平稳，到了2006年之后，市场的供应量处于平稳状态，基本维持在400万平方米上下，而销售力度明显增强。后续市场3.4商品房价格走势自2003年起，哈尔滨房地产价格稳步攀升，至2005年房地产价格有较大幅度上涨，商品房均价达2700元/平方米，2006年房占六成，期房占四成。全市商品房平均销售价格为2702.9元/平方米，与上年基本持平。其中，商品房住宅为2502.6元/平方米，比上年增长5.0%,办公楼为4001.3元/平方米，比上年下降24.5%,商业营业用房为3901.4元/平方米，比上年下降4.7%,其它用房为3435.4元/平方米，比上年增长7.6%。场特征短期内仍难以改变；同时，由于土地、建材价格的上升，及市场对房价的调节作用的影响，房地产新涨价因素依然存在。始步入平稳发展阶段，预期2007年，房地产价格总水平将同步保3.5人均居住面积2003年，哈尔滨人均居住面积为14.54平方米，2004年上升至15.13平方米，同比增长4%,至2006年人均居住面积为17.54平方米，同比2005年增长10%,居民生活水平有很大改善，对居日自主住房□单位分房口租房 自主住占绝对性比例，住宅私有化率高。对本案来说，目标客群购买应偏向于改善居住条件的第二、第三次置业。根据调查显示，二房和三房的比例仍然占到了结构需求的绝大多数。其中二房所占比例56%,三房占到29%。二、三房仍为户型需求的主力。口30以下口81—100口31—50口51—80□120以上消费需求面积的主力面积集中在50—80平方米和80—100平方米之间，占到需求总量的68%。其次是31—50平方米以上的面积区间，占到中需求的26%。结合哈尔滨房地产市场情况来看，由于目前哈尔滨二口之家或二代同住占到总体的80%,购买动机又以实用为主，因此建议适当增加中小户型比例从而减少总价抗目前哈尔滨新建楼盘的总体供应量为2352.5万在售面积为1259.8万平方米，已售面积为968.26万平方米，市场存量为395.89万平方米，潜在供应量为1084万平方米。总体供应方面道里区为395.6万平方米，占总体供应量的17%;道外区为215.3平方米，占总体供应量的9%;南岗区为203.7万平方米，占总体供应量的8%;香坊区为308.5万平方米，占总体供应量的13%;松北区为1125万平方米。占总体供应量的50%;利民区为104.4万平方米，占总体供应量的3%。市场总体供应量有50%来自于松北区，说明松北区依然是住2个问题，即1:住宅市场供应分布呈现江南、江北两极分化。松北、江南项目销售冰火两重天的现象。2:供需矛盾严重，主要现道外区域供应量为215.3万平方米，在售面积为170.3万平潜在供应量为45万平方米。本案位于道外区，住宅总建筑面积约32万平方米，就目前区域供应来看，市场存量与潜在供应量之和为87.22万平方米，市场竞争较激烈。几个高层住宅的购买客群90%以上为哈尔滨市当地中高端人土，6.2户型从户型看，在售高层住宅主力户型以三房两厅二卫的100平米以上为主，二房比例在新开楼盘中已经占到40%。供应结构较为合理。6.3车位比率基本为1:2,显然，相对高档高层住宅来说，这样的车位配S1:本项目地块规模较大，有规模效S2:地块位于道外中心区域，地理位置优越。S3:项目周边生活配套、交通配套齐备。W2:地块南侧为铁道线，噪音影响项目居住品S4:发展商的品牌号召力业市场存在抗性，如何协调与融合是必须考虑W11:地块绿地面积较小，后期提升项目品质01:道外城区的规划，城市改造进程02:哈尔滨地产市场目前存在结构性供需失衡T1:政策调控和金融调息对项目影响格空间性筑规划设计上重点考虑这一因素，如在北侧尽可能规划公共设施，新型隔音材料的运用等。对应策略：如规划无法调整则应考虑利用分期开发解决地块T1:政策调控和金融调息对项目影响对应策略：找准市场需求的刚性需求(自主需求),提高产品的性价比，以品质取胜。T2:与荣耀上城竞争不可避免从哈尔滨镇范围来看，未来半年在规模和区位上，能和本项目产生直接竞争的项目只有荣耀上城，它将是本案未来主要的竞争对手，无论在规模上还是区位上，两个项目都很相似，而且项对应策略：在充分细分需求市场的客群特征的前提下，寻求产品的差异化，形成客群和产品定位的双重差异，避免形成直接T3:05、06年价格快速上扬，透支了未来的价格空间对应策略：理性判断未来市场价格的走势，产品设计在考虑满足居住需求、提升居住品质的前提下，努力控制总价，提高性价比，增强产品竞争力。T4:道外城区规划内容的不确定性及实施的后置性虽然哈尔滨新城的超前规划展示了一幅迷人的“画卷”,但在具体实施过程中存在诸多变数，首先是规划内容的不确定性，放眼目前国内的城市规划，极少有一个规划方案是能够完全实施而不会被中途修改的，通常是换一届领导就改一次规划。其次是时间的不确定性，即使是内容不改，在未来的十五年内，究竟何时得以实施这些规划，连政府自己都不知道。对应策略：宣传上强调这些规划内容，产品规划设计上重视自身的完善性，避免规划不到位，房子空关的情况出现。8、本项目销售形式分析在哈尔滨房地产业逐渐繁荣的大环境下，近3-5年楼盘销售形势都比较看好。只要作出好的产品，未来销售也不会有很大难度。但是随着哈尔滨政府旧城改造的力度加深，道外地区大三马改造也提上日程，对于未来大型开发商的进入所带来的竞争会比较激烈，给未来的销售带来了未知的影响。将带来巨大的人流和潜在消费者，而且住宅也会很快升值，无疑对住宅的销售起到极大的促进作用。另一方面，本项目的大型商业形态与住宅的结合，会影响住宅的品质塑造，急剧增加的人、车流量使附近的居住环境受到影响。所以在对项目未来销售形势总体看好的情况下，应注意关注大商业的发展情况。9、营销策略分析基于项目本身的特点及复杂性，较适合以产品为核心4P传统的营销方式组合为主，配合运用“品牌、关系、服务、概念、文化、体验”等新营销方式进行营销推广。9.1产品