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文档简介

房地产经济学无锡城市职业技术学院主讲人：章帅目录CONTENTS一、房地产泡沫判别指标二、房地产泡沫的预警三、课程小结第八章

房地产周期循环与泡沫

8.13房地产泡沫的衡量和预警一、房地产泡沫判别指标——预示指标根据指示指标同房地产泡沫产生的时间顺序，可以将指标划分为预示指标、指示指标和滞后指标。预示指标房地产贷款增长率/（贷款总额增长率）货币供应量股价指数

房地产泡沫的预示指标反映房地产与信贷协调性的指标。该指标在1～3左右为宜，过高表示银行资金投向房地产市场的速度过快，泡沫的成分比较大。

一、房地产泡沫判别指标——指示指标用GDP增长率代表本国实体经济的发展，测量房地产相对实体经济增长速度，用来监测房地产经济泡沫化的趋势。该指标值越大，表明房地产的发展超出实体经济发展的程度就越大，相应的房地产泡沫形成的可能性就越大。一般认为，当房价上涨幅度是GDP增长幅度2倍以上时，房价的上涨就超出了合理的区间，有泡沫存在。

价租比（租价比）一、房地产泡沫判别指标——指示指标泡沫房价表现：售价畸高，全面高涨，实际租金下降价格表现表

类型具体指标泡沫参考标准中国实际值或情况轻微严重出售价格价格收入比：1：6以内1：10以上大致1：18房价增长率房价增长率/人均收入增长>1房价增长率>30%房价增长率/人均收入增长>1涨价范围全国各类物业普涨全国各类物业普涨全国各类物业普涨出租价格出租价格指数/CPI指数<1出租价格指数<100出租价格指数/CPI指数<1投资者心理比较乐观十分乐观比较乐观一、房地产泡沫判别指标——指示指标需求表现：房屋销售急剧增长，抵押贷款大幅增加，国内外资金大量进入

需求表现表类型亚类具体指标泡沫参考标准中国实际值或情况轻微严重表现需求房屋销售额增长率1<增长率/零售消费品增长率<2增长率/零售消费品增长率>21<增长率/零售消费品增长率<2抵押贷款增长率1<增长率/人均收入增长率<2增长率/人均收入增长率>2增长率/人均收入增长率>1储蓄占总存款比例储蓄占总存款比例下降严重下降下降国际游资大量进入快速大量进入大量进入民间游资大量进入快速大量进入大量进入一、房地产泡沫判别指标——滞后指标

滞后指标是泡沫经济发生以后衡量其严重程度的指标。通常选择地价总额/GDP作为指标，这符合地产泡沫是虚拟经济对实体经济的偏离这一本质含义，该指标是一项静态指标。2013年日本东京大学川岛博之根据中国各省市城市面积数据进行推算，得出中国城市地价总额约为265万亿元，这一数额相当于GDP的6倍。而一般来说，地价总额应当与该国的GDP相同，最多也只是2倍左右。而泡沫时代日本也曾达到过GDP的4倍，所以他认为“中国土地价格处于严重的泡沫状态”，警告中国要记取当年日本的教训二、房地产泡沫的预警选定预警指标确定预警指标的权重及临界值测算房地产泡沫发生的概率确定房地产泡

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