亿翰智库-2月房地产行业月报（第80期）：土地市场缩量提质价涨民企投资热情回升

《《2025年1-2月中国典型房企销售业绩TOP150研究报告》存量——2024Q4货币政策执行报告点评》《万科还是得救》地产市场“止跌回稳”的目标依然坚定不移。从中央到地方，在利用专项债盘活存0从我们监测的40城数据来看，0 1 1 5 7 3 5 6 7 座热门城市二手住宅销量逐周上升，以较快的速度向节前水平1月内发布了利用专项债券收回收购存量闲置土地的2政策类型部门/地区政策内容盘活存量2月13日，央行发布《2024年第四季度中国货币政策执行报告》，在房地产方面，提出着力推动已出台金融政策措施落地见效，加大存量商品房和存量土地盘活力度，推动房地产市场止跌回稳，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式。2月24日，深圳市人民政府发布《深圳市国土空间总体规划（2021－2035提出要积极盘活批而未供土地和闲置土地。全面梳理批而未供土地和闲置土地，加快推进批而未供土地分类处置，完善闲置土地使用权收回机制。支持企业利用闲置产业用地，提升产业用地效率。按照国土空间规划确定的用途，鼓励依法依规盘活闲置土地用于建设保障性保障性住房2月11日，重庆市政府新闻办举行“建设‘六区一高地’”主题新闻发布会（第五场）——2025年重庆市推进城乡融合乡村振兴示范区建设，邀请相关部门作情况介绍，并回答媒体记者提问。会上，重庆市住房城乡建委党组成员、副主任陈拥军提到，2025年，将从三个方面进一步完善农业转移人口的住房保障，真正实现农业转移人口在城市留得下来、住得安心。一是通过公租房提供兜底性保障。重庆市公租房在全国率先打破户籍限制，农业转移人口与本地城镇户籍人口享有同等申请资格。二是通过保租房提供阶段性保障。以不超过70平米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，可拎包入住；不设收入限制，面向符合条件的新市民、青年人等群体供应。三是通过配售型保障性住房提供长久性保障。一个家庭只能购买一套，实行严格的封闭管理。住建部2月18日，住房城乡建设部在山东省青岛市召开推进配售型保障性住房轮候库建设工作现场会。会议指出，要加快推进轮候库建设，加大配售型保障性住房建设和供给，充分发挥配售型保障性住房建设对惠民生、促转型、稳经济的重要作用。会议要求，各地要积极担当作为，把轮候库建设工作抓实抓好，切实推动配售型保障性住房建设落地见效。抓政策机制出台。要出台配售型保障性住房管理办法，制定在本市县统一适用的配售条件和标准，明确保障对象、准入条件、轮候排序、退出机制等管理流程和政策指引，建立常态化申请受理机制和部门联合审核机制。抓规划计划编制。要根据本地区配售型保障性住房轮候需求，研究制定配售型保障性住房建设筹集行动方案，将轮候需求纳入年度建设筹集计划。抓政策宣传。要通过多种渠道，做好配售型保障性住房申请条件、渠道、流程等相关政策信息公开，加大政策宣传力度。抓信息系统使用。要与住房城乡建设部信息中心做好对接，结合实际配置和完善好轮候库信息系统，确保轮候库建设工作顺利推进。充分利用保障性住房管理信息平台，填报项目开工、建设、收购、配售和轮候等情况，确保数据真实准确、更新及时。子”建设有力推进“好房子”建设。印发实施《海南省推进“好房子”建设实施方案》，探索热带地区“好房子”关键技术研究与应用示范。结合城镇老旧小3政策类型部门/地区政策内容区改造，增设配套设施，改善小区环境、设施、服务、管理等方面短板问题。鼓励农村住宅选用通用标准图集，因地制宜推广装配式建筑农房。结合厅“运管服”二期平台建设，推动全省“数字住房”“智慧住区”等信息化建设，提升房地产市场和物业服务市场管理水平，进一步提高便民服务质2月13日，北京市规自委印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》。技术要点提出，可增加封闭或开敞阳台，部分面积不计入容积率，允许套内面积比较大的住宅在起居室设置一定比例面积的挑空空间，通过提高住宅得房率让老百姓更有获得感。同时，鼓励结合小区入口、入户大堂或沿街、街角首层配建邻里共享公共空间；在住宅建筑底层设置架空层，提升生活宜居度和便利度；鼓励在小区内增设风雨连廊，方便室外休闲活动，均不计入容积率。新规增加了居住建筑高度管控的弹性，允许局部上浮，有利于形成高低错落的城市天际线；鼓励城市支路两侧地块可跨支路进行地上和地下连通；鼓励提升建筑品质和新建筑材料应用，对于外立面采用砖石、金属、陶板等耐久性高品质材料的，其饰面层不计入容积率。2月19日，杭州市长姚高员主持召开市政府常务会议，研究《杭州市进一步开展住宅品质提升工作的实施意见》等有关事项。会议指出，要贯彻落实党中央、国务院关于“好房子”的决策部署，以“便捷宜居、健康舒适、安全耐久、绿色低碳、数字智慧、精细运维”为标准，为人民群众提供更多好房子、好小区、好服务。要加强宣传解读，及时开展杭州条线培训和企业培训。要完善政策制度和管理体系，加快形成“好房子”建设的政策支持清单，严格落实规划、设计、施工、验收、运维等各关键环节监管举措，全面提升住宅建设质量、优化居住功能品质。要积极打造试点样板，推动品质住宅在全市范围内提质扩面。要不断迭代完善政策体系，广泛吸纳民智民意，做好跟踪反馈、优化提升，让“好房子”标准更加符合群众期待、契合群众需求。城市更新上海2月13日，上海市发改委披露，在延续一批、优化完善一批存量政策基础上，上海制定一批增量政策。其中包括，优化完善房地产政策，全面提速“两旧一村”改造和城市更新。加大优质住宅用地供应力度，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，促进房地产市场平稳健康发展。住建部2月28日，住房城乡建设部副部长姜万荣在国务院政策例行吹风会上表示，城中村改造政策支持范围从35个城区常住人口超300万的大城市扩展至地级及以上城市，旨在推动城市更新和居民安置。姜万荣强调，征收补偿和安置工作必须到位，确保社会稳定与公平。资料来源：亿翰智库4再将市外人员购买普通住宅纳入征税范围，二图表2：2月部分城市超前表态城市政策内容0珠海力促房地产投资率先转正。出台促进房地产高质量发展产融资协调机制“白名单”扩围增效，运用专项债券等政策工具收回收购闲置存量用地，推动收购已建成的存量商品住房用作保障性住房。加快“四化”新型住宅建设和低密度第四代住宅开发。建设住房“以旧换新”统一平台，加大以旧换新支持力度。进一步帮助企业降低成本，提振资料来源：亿翰智库27.6%，但由于2024年的低基数，同比上升20.9%。5海、深圳涨幅最大，分别上升90.5%、97.7%，北京、广州分别上升43.7商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅与上月持图表3：各能级城市2月商品住宅成交面积情况（万平米）城市名称2月成交面积环比一线城市137.165.0%-33.7%核心二线城市264.621.5%-22.3%普通二线城市158.90.3%-38.4%三四线城市186.717.7%-17.9%6图表4：典型城市近半年去化周期情况（月）2024.092024.102024.112024.122025.012025.0221.722.521.019.818.57.76.520.119.818.016.715.915.622.119.414.812.710.99.622.722.321.620.519.818.716.716.416.3厦门20.117.815.815.915.314.9福州19.619.518.618.918.015.813.413.915.617.116.716.538.036.036.736.137.734.5太仓22.223.023.424.025.626.4黄石15.215.314.718.418.718.278手房九龙仓静安壹号挂牌价超过20万元/平米，以及2024年静安区新入市的房产刚创下的4.75万元/平米城东板块楼面价记录，达到了上城区楼面价TOP2。历经30轮竞价，由湖南民企郴州融华以14.19亿元、溢价率29%92025年第一次土拍中，鄞州区江东核心区JD10-A3-8图表5：2025年2月各能级城市土地成交规划建筑面积情况（万平米）城市能级2月成交面积环比一线城市86.1-30.4%0.3%核心二线城市287.5127.1%20.0%普通二线城市409.3164.6%49.8%三四线城市1394.942.2%-50.4%图表6：2025年2月各能级城市土地成交平均溢价率城市能级2月土地成交平均溢价率相较2024年同期增减较上月增减一线城市17.2%13.1pcts-0.8pcts核心二线城市18.3%0.9pcts5.8pcts普通二线城市5.6%5.0pcts4.9pcts三四线城市2.4%0.3pcts-0.4pcts下降11.8%，环比下降57.1%，净融资规模为-52.5亿美元，绿城中国实现了4个多月来大陆房企美元债融资“破冰”。表现突出，单月权益拿地金额均超过70亿元，位列单月拿地榜前三。在2月绿城中国单月拿地数量最多，在成都以及长三角地区的二三线城市核心还有来自“外地”的内蒙古民企呼伦贝尔汇嘉房地产开发有限公司；除了杭将打造成高端改善型住房。2024年上海高端市场火爆的心城市的优质地块，短期内不会在多数三四线城市图表7：2021年1月至2025年2月全国房企拿地总金额和平均溢价率1200010000800060004000200002021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/102024/12024/42024/72024/102025/1全国拿地总金额（亿元）平均溢价率(%)252050资料来源：亿翰智库图表8：2021年1月至2025年2月权益拿地金额TOP100房企企业性质100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%11.9%21.1%11.9%21.1%36.6%42.1%46.9%35.1%46.9%35.1%27.2%40.0%2021年1-12月2022年1-12月2023年1-12月2024年1月2024年1-22021年1-12月2022年1-12月2023年1-12月2024年1月2024年1-2月2024年1-3月2024年1-4月2024年1-5月2024年1-6月2024年1-7月2024年1-8月2024年1-9月2024年1-10月2024年1-11月2024年1-12月2025年1月2025年1-2月43.8%36.2%央企u地方国企u民企资料来源：亿翰智库企、民企单月销售环比分别下降3.0%图表9：2025年1-2月销售额TOP10房企销售情况序号企业名称2025年1-2月全口径销售金额（亿元）2025年1-2月销售面积（万m²)1保利发展340.0145.72中海地产252.0124.33华润置地251.0109.94绿城中国239.7117.15万科地产212.0156.06建发房产200.581.07招商蛇口194.597.08华发股份172.261.09越秀地产128.045.1滨江集团127.633.5资料来源：亿翰智库图表10：2025年2月样本房企销售业绩及增速（亿元）企业梯队2025年2月2024年2月TOP1-101066.4923.315.5%TOP11-30560.5552.51.5%TOP31-50217.4230.3-5.6%TOP51-100230.50236.2-2.4%资料来源：亿翰智库200001800016000140001200010000800060004000200002020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/102024/12024/42024/72024/102025/1250%200%150%100%50%0%-50%-100%资料来源：亿翰智库0图表13：2022年1月-2025年2月不同性质房企信用债融0