家庭居住与抵押贷款融资规划

第6章家庭居住与抵押贷款融资规划本章包含如下内容：家庭居住规划购房抵押融资规划购房及贷款融资规划案例1第1节家庭居住规划家庭居住规划的重要性无正确的居住规划，影响居住质量陷入低首付的陷阱，买自己负担不起的房子优良的购房规划，可以强制储蓄屋涯规划指根据自己的支付能力和住房需求，在一生中随生涯阶段的改变而换房。屋涯规划一般可分为：成家前或新婚时的首次购房中年前期的换房2中年后期的换房退休后的换房家庭居住规划流程（见下页的流程图）购房与租房决策购房与租房具有类似的居住效用其决策，牵涉到拥有自己房产的心理效用和对未来房价的预期。年成本法购房与租房的年使用成本租房：房租和押金的机会成本购房：首付款的机会成本和房屋贷款利息3家庭居住规划流程图4案例1：王先生想购买位于上海莘庄地区的一套80m2的房产，开发商可租可售：若租，租金3000元/月，押金3个月；若购，总价80万元，首付30万，贷款50万，利率6%。（假设资金的机会成本是一年期的存款利率3%）年成本法：租房年成本：3000×12+3000×3×3%=36270购房年成本：30万×3%+50万×6%=39000分析：从年成本看，租房更划算，但需考虑以下因素：房租的上涨：只要未来房租上涨超过7.6%，购房就将更划算。5房价的上涨：房价的上涨将对决策产生什么影响？ 租房年居住成本率=36270/80万=4.5% 购房年居住成本率=39000/80万=4.875% 相差 0.375% 只要房价的年增长率超过0.375%，房屋的资本利得将降低购房的居住成本，购买变得划算。 因此，当事人对房租及房价走势的判断是非常重要的因素。贷款利率的降低净现值法考虑在一固定居住时期内，比较租房和购房的现金流量的现值。6案例2：王小姐看中了淮海路附近的一处房产，可租可售：若租，租金3万元/月，押金3个月；若购，总价800万元，首付300万，贷款500万，利率6%，贷款期限为20年。假设她确定要在该处居住5年，预计房租平均每年调升1.2万元（假设资金的机会成本是一年期的存款利率3%）净现值法租房净现金流量现值

=–1767725元7购房净现金流量现值 贷款的年还款额：500万×(A/P,20,6%)=435920 购房净现金流量现值=a÷1.035–3000000–435920×(P/A,5,3%)=a÷1.035–4996385 (设5年后售房净所得为a，a=5年后售房价格–5年后的房贷余额)

分析当租售的年现金流现值相等时：a÷1.035–4996385=–1767725，即：a=3742017其对应的售房价格应是： 5年后售房价格=3742017+435920×(P/A,15,6%)=7975672 因此，5年后售房价格只要高于798万，购房将更优8净现值法的结果受居住年数的影响：一般而言，居住年数越长，用净现值法计算的购房比租房划算的概率越大。参考经验是：若不打算居住3年以上，最好以租代购。净现值法与年成本法的比较：净现值法考虑得更全面：考虑了居住年数还可以考虑房租的调整和房价的变化年成本法比较简单购房规划在购房规划中需决定家庭负担的起房屋总价、单价和区位。9购房规划的基本方法案例3：郭先生家庭年收入10万元，目前家庭净资产15万元，打算5年后购房，贷款的年限为20年，利率6%。其购房储蓄或负担房贷的上限为收入的40%；资金投资报酬率为10%。估算5年后负担得起的房屋总价可负担的首付款额=15×(F/P,5,10%)+10×40%×(F/A,5,10%)=48.6万

可负担的贷款总额=10×40%×(P/A,20,6%)=45.9万可负担的房屋总价=48.6+45.9=94.5万10负担得起的房屋单价与家庭需要的房屋面积有关。家庭需要的房屋面积取决于家庭人口及空间舒适度要求（一般人均50-80平方米的建筑面积，比较宽敞）案例3中：郭先生是三口之家，选择三室两厅，150m2，则： 可负担的房屋单价=94.5万÷150=6300元/m2区位的选择房屋总价同时受区位和房屋面积的影响。一般在可接受的面积下，选择适合区域在比较区域时需考虑：交通成本、交通时间成本、房价差异部分的利息成本等因素。11我国(自用)住房抵押贷款的主要种类及操作方式商业性个人住房贷款贷款操作流程贷款担保方式：抵押、质押、保证还款方式传统还款方式一次性还本付息：期限在一年以内的贷款。等额还款与等本还款还款方式的创新我国抵押贷款还款方式的多样化，是抵押贷款融资规划的基础。第2节购房抵押融资规划12专题：我国抵押贷款还款方式的创新（2005年10月前）等额递增(减)还款操作方法：在初始时，银行会根据客户的贷款总额、期限和资信水平测算出一个首期还款金额，客户在期初按此额度还款；此后根据间隔期和相应递增或递减额度进行还款的操作办法。推出银行：建设银行北京分行（2005年9月）组合还款法

操作方法：还款人可以将整个还款期设定为多个期限，每个还款期限的还款额度可根据自己的情况决定还款额的多与少。比如先少还后多还，先多还后少还，甚至选择一段时间内停止归还贷款本金。

推出银行：民生银行（2003年）13专题（续）无障碍还款法

操作方法：购房者在还款期内不限次数、不严格限制金额地在资金充裕时提前还款，资金紧张的时候还可及时取得二次抵押贷款，以此减少业主的利息支出。

推出银行：浙商银行（2004年10月）；民生银行宽限期还款法操作方法：银行允许客户在一定期限内（称为宽限期，如：入住前）只归还贷款额本期利息，以后再开始归还本金。

推出银行：浙商银行（2004年10月）；中国银行14住房公积金贷款（参见第3章）个人住房组合贷款公积金贷款不足的部分用商业贷款补充。贷款流程：一般在同一个银行进行住房储蓄贷款（参见第3章）15购房抵押贷款的型态选择购房抵押贷款的型态选择是考虑购房者个人的家庭状况作出的，可分为以下几类：到期还款型若预计家庭收入在很长时期只能勉强支付月还款，就应选者利率较低，不允许提前还款的贷款品种；或选择住房储蓄贷款提前还款型若家庭常有额外的收入来源，收入起伏较大，且无较好投资能力，可选择交款有弹性，可根据收入多少选择交款额，无提前还款罚款的贷款品种。这类贷款的利率可能较高16理财型若家庭有较好的投资能力，可向贷款人申请一定的房地产抵押授信额度，以循环使用。可在以下两种情况下获得：购房时，未用足银行给与的购房贷款额度开始偿还贷款后，贷款本金余额小于银行给与的购房贷款额度此类贷款的利率通常较高超额贷款型主要指装修贷款、家具贷款等适用于目前家庭资金不足，但在今后有足够的偿还能力的情况。17购房抵押融资规划案例住房储蓄与商业贷款进行组合购房贷款的示例

目标:以较低的成本迅速获得20万元贷款。 1.利用商业抵押贷款迅速得到购房贷款20万元，还贷期为20年，需首付4万元，贷款额为16万元，月均还款额为1059.47元，还贷总额为254272.29元，支付利息总额为94272.29元。 2.同时购买一份合同额为13万元的住房储蓄（中德住房银行），

类型为AB，月存款额为1040元，5年6个月后得到13万元的全额贷款，在以后的6年8个月时间内，每月还贷额为910元，直到还清全部贷款，贷款利息总额为7800元。

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3.

六年后，抵押贷款已还本息76282元（其中本金31961元；利息44321元），还差128039元，此时用住房储蓄得到的贷款还清按揭剩余的所有款项，将直接节省按揭贷款利息49951元。

4.

二者的贷款利息差额为42151元（即为您节省的贷款利息总额），同时为您节省了还贷周期，贷款利率的绝对稳定，又有利于您的长期资金规划。19第3节购房及贷款融资规划案例已确定购房总价后的筹资规划案例4：郭小姐看中一期房项目，总价100万，设签约付款额、工程期付款额和贷款比例分别为：15%、15%、70%，工程期3年。她该如何进行筹资规划？购房需要的现金流为： 签约 1年 2年 3年 以后每年 15万 5万 5万 5万 6.1万(70万,20年,6%)若其家庭有20万现金及每年5万元的储蓄能力。第8年后的困难，可通过提高储蓄率或依靠收入的增加来克服。若估计不具备这样的能力，可通过延长还款期限(?)20若其家庭有15万现金及每年5万元的储蓄能力？运用宽限期还款法：假设贷款期20年,宽限期5年宽限期内年支付：70万×6%=4.2万其余15年贷款期：70万×(A/P,15,6%)=7.2万运用宽限期内的积累和未来8年收入增长，解决8年后的问题。若其家庭仅有10万现金及每年5万元的储蓄能力？可增加贷款额、申请第二抵押贷款等但增加了以后一段时间还款压力，可通过结合运用宽限期来缓解压力最终还是要通过将来收入或储蓄能力的增加来解决，否则无能力购买此住房。219、青少年是一个美好而又是一去不可再得的时期，是将来一切光明和幸福的开端。。3月-253月-25Tuesday,March18,202510、人的志向通常和他们的能力成正比例。00:43:5100:43:5100:433/18/202512:43:51AM11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。3月-2500:43:5100:43Mar-2518-Mar-2512、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。00:43:5100:43:5100:43Tuesday,March18,202513、志不立，天下无可成之事。3月-253月-2500:43:5100:43:51March18,202514、古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。18三月202512:43:51上午00:43:513