2023年房地产基础知识培训知识点

售楼员的自我定位及职责规定

一、售楼员的定位

1、企业形象的代表

■代表企业面对客户

■形象代表企业形象

•整洁的服装，甜美的笑容、中肯日勺提议会给客户留下良好的印象。

2、经营理念的传递者

3、客户购房的专业顾问

4、将楼盘推荐给客户的专家

“专”规定对房地产知识的理解，要有广泛日勺涉猎

5、将客户信息反馈给企业的媒介

6、市场信息的搜集者

■宏观市场

•竞争楼盘

•新开发项目

二、售楼员的服务对象

1、对客户的服务

■传递企业楼盘信息

■理解客户对楼盘时爱好爱好

'简介优势卖点

•回答疑问（不单是楼盘）

■售后服务

2、对企业的服务

对开发企业的服务（合作企业）

企业文化的传播

提供市场信息

客户与企业沟通的纽带

三、售楼员的工作职责及规定

1、推广企业形象，传递企业信息

2、积极积极向客户推荐企业楼盘

3、具有高水准的服务素质

・保持笑容

■仪容整洁

•耐心有礼

4、积极态度

5、有好的销售业绩

6、保持前台及服务区的整洁

7、及时反应客户状况

8、准时提交工作总结及有关数据

9、爱惜公物

10、严格遵守企业制度

11、坚决服从工作调配

12、与同事团结合作

13、不停充实专业知识

14、保守企业机密，不透露企业发展战略，销售业绩，提成，佣金等机密。

15、不售企业容许销售之外的房源］

四、售楼员的整体素质

一种中心——以客户为中心

二个能力一一应变能力，协调能力

三颗心------热心耐心信心

四条熟悉一一经济形势法规行情物业

五必学会一一调查算帐揣摩追踪掌握

五、综合能力的规定

1、观测能力

对客户的口头语言信号，身体信号、思索方式做出精确判断

2、语言运用能力

•态度好，诚意

■抓住重点

■语气委婉

・语速适中，语气平稳，柔和

•通俗易懂

・不夸张其词

■不贬低竞争楼盘

•说话要留有余地

3、社交能力

亲和力，与客户交朋友

4、良好品质

从企业角度：积极日勺工作态度；

饱满的工作热情；

善于同事之同的合作;

诚实可靠；

独立的工作能力

创新

执行，服从管理

虚心学习

接受批评

从客户角度：外表整洁

有礼貌有耐心

亲切热情

能解答所有问题

对的传达楼盘信息

提供建设性，合理性提议

关怀客户利益

耐心倾听客户意见

以上能力、品质、规定都基于如下三点：

做事时干劲专心投入

充沛的体力良好身体

参与热忱，在工作中寻找乐趣

六、要克服的顽疾

1、言谈侧面重道理公式化，书面化

2、喜欢随口反驳

3、谈话无重点

4、言不由衷的恭维

5、懒惰

仪容仪表与行为规范

一、售楼员仪容仪表

1、男售楼员服饰

◎必须保持衣装整洁、洁净、；

◎扣好纽扣，结正领带、领结或领花；

◎西服不适宜过长或过短，一般以盖住臀部为宜，不要露出臀部;

◎衬衫袖口不适宜过肥，一般袖口最多到手腕2厘米；

◎衬衫袖口要露出西服袖口3飞厘米，并且应扣上纽扣；

◎西服扣子一般是两个，

。穿西服时应穿皮鞋；

◎西装上衣B勺口袋原则上不应装东西，

◎衣袋中不要多装物品;

◎皮鞋要保持洁净、光亮；

◎头发常修剪，发角长度以保持不盖耳部和不触衣领为度，不得留

胡须要每天修脸，无胡茬为合格。

2、女性服饰

◎女式西服须做得稍微短些，以充足体现女性腰部、臀部的曲线美；

假如是配裤子则可将上装做得稍微长某些，穿西装裙时不适宜穿

花袜子，袜口不要露在裤子或裙子之外C

◎装饰：

化淡妆，规定粉底不能打的太厚，且要保持均匀，与其皮肤底色协

调；眼影以上不易被明显察觉为宜，眼线不要勾画太重，眼眉要描

得自然，原则上以弥补眉型中的轻描为主，不许纹眉或因勾描过重

而产生纹眉日勺效果；涂胭脂以较淡和弥补脸型局限性为基本原则，

并能使人体现出精神饱满和具有青春朝气；不留指甲，女员工不得

涂色油在指甲上；忌用过多香水或使用剌激性气味强日勺香水；头发

要常洗，上班前要梳理整洁，可加少许头油，保证无头屑。整体规

定，每天都要刷牙漱口，倡导版后漱口。上班前不得吃有异味的食

物，要勤洗手，勤剪指甲，指甲边缝不得藏有赃物。在为客户服

务时，不得流露出厌烦、淡漠、愤怒、僵硬、紧张和恐惊的表情，

要友好、热情、精神饱满和风度优雅地光客人服务。倡导每天洗

澡，换洗衣物，以免身体上发出汗味或其他异味。办公桌和接待桌

上不适宜摆放过多物品，但凡客人可以看见的地方都要时刻保持整

洁。

二、售楼员行为举止

1、站姿

躯干；挺胸、收腹、紧臀、颈项挺直、头部端正、微收下颌。

面部：微笑、目视前方。

四肢：两臂自然下垂，两手伸开，手指落在腿侧裤^处。特殊营业场所两手

可握在背后或两手握在腹前，右手在左手上面。两腿绷直，脚间距与

肩同宽，脚尖向外微分。

2、坐姿

'眼睛目视前方，用余光注视座位。

'轻轻走到座位正面，轻轻落座，防止扭臀寻座或动作太大引起椅子乱动乃

发出响声。

'当客人到访时，应当放下手中事情站起来相迎，当客人就座后自己方可坐

下。

・拜访生客时，坐落在坐椅前1/3；拜访熟客时，可落在座椅的2/3,

■不得靠依椅背。

■女士落座时，应用两手将裙子向前轻拢，以免作皱显出不雅。听人说话时,

上身微微前倾或轻轻将上身转向发言者，用柔和的目光注视对方，根据谈

话口勺内容确定注视时间长短和眼部神情。不可东张西望或显得心不在焉。

两手平放在两腿间，也不要拖腿、玩弄任何物品或有其他小动作。两腿自

然平放，不得跷二郎腿。男士两腿间距可容一拳，女士两腿应并拢，脚不

要踏拍地板或乱动。

■从座位上站起，动作要轻，防止引起座椅倾倒或出现响声，一般从座椅左

侧站起。离位时，要将座椅轻轻抬起至原位，再轻轻落下，忌拖或推椅。

3、动姿

■行走时步伐要适中，女性多用小步，切忌大步流星，严禁奔跑（危急状

况例外），也不可脚擦着地板走。

■行走时上身保持站姿原则。大腿动作幅度要小，重要以向前弹出小腿带

出步伐。忌讳挺璇祖臀等不雅动作，也不要在行走时出现明显日勺正反“八

字脚

'走廊、楼梯等公共通道，员工应靠左边而行，不适宜在走廊中间大摇大

摆。

・几种人同行时，不要并排走，以免影响客人或他人通行。如确需并排走

时，并排不要超过3个人，并随时注意积极为他人让路，切忌横冲直撞。

■在任何地方遇见客人，都要积极让路，不可抢行。

'在单人通行日勺门口，不可两人挤出挤进。遇见客人或同事，应积极退后,

并微笑着做出手势“您先请”。

'在走廊行走时，一般不要随便超过前行的客人，如需超过，首先应说“对

不起”待客人闪开时说声“谢谢”，在轻轻穿过。

•和客人、同事对面擦过时，应积极侧身，并点头问好。

•上班时间不得在营业场所吸烟或吃东西。

■女性双手在腹前合拢，右手压左手上。极特殊场所才行45度鞠躬。行礼

完毕要用热情、友好的柔和目光注视客人.

4、交谈

•与人交谈时，首先应保持衣装整洁。交谈时，用柔和的目光注视对方，

面带微笑，并通过轻轻点头表达理解客人谈话的主题或内容。

•站立或落座时，应保持对的站姿与坐姿。切忌双手叉腰、插入衣裤口袋、

交叉胸前或摆弄其他物品。与他人发言时，不可整顿衣装、拨弄头发、

摸脸、挖耳朵、抠鼻孔、搔痒、敲桌子等，要做到修饰避人。

'严禁大声说笑或手舞足蹈；在客人发言时，不得常常看手表。在他人背

面行走时，不要发出诡异的笑声，以免产生误会。发言时，“请”、“您”、

“谢谢”、“对不起”、“不用客气”等礼貌应说“对不起”待客人闪开时

说声“谢谢”，在轻轻穿过。和客人、同事对面擦过时，应积恢侧身，并

点头问好。

■给客人做向导时，要走在客人前二步远的一侧，以便随时向客人讲解和

照顾客人。

■不得以任何借口顶撞、挖苦、挖苦、嘲弄客人、不得与客人争辩，更不

容许举止鲁莽和语言粗鄙，不管客人态度怎样都必须以礼相待，不管客

人情绪多么激动都必须保持冷静。称呼客人时，要多称呼客人日勺姓氏,

用“某先生”或“某小姐”或“女士”，不知姓氏时，要用“这位先生”

或“这位小姐或女士

■几人在场，在与对话者谈话时波及在场的其他人时，不能用“他”指他

人，应称呼其名或“某先生”或“某小姐或女士”无论任何时刻从客人

手中接过任何物品，都要说“谢谢”，对客人导致的任何不便都要说“对

不起”；将证件等递还给客人时应予以道谢，不能将证件一声不吭地扔给

客人或是扔在桌面上。客人讲“谢谢”时，要答“不用谢”或“不用客

气”，不得亳无反应。

■任何时候招呼他人均不能用“喂对客人的问询不能回答“不懂得”，

确不清晰的事情，要先请客人稍候，再代客问询；或请客人直接与有关

部门或人员联络。不得用手指或笔杆为客人指示方向。在服务或打时，

如有其他客人，应用点头和眼神示意欢迎、请稍候，并尽快结束手头工

作，不得无所示而冷落客人。如确有急事或接而需离开面对的客人时，

必须讲“对不起，请稍候”并尽快处理完毕。回头再次面对客人时，要

说“对不起，让你久等了"不得一言不发就开始服务。假如要与客人谈

话，要先打招呼，如正逢客人在与他人谈话时，不可凑前旁听，如有急

事需立即与客人说时，应趋前说“对不起，打扰一下可以吗？我有急事

要与这位先生商议”如蒙客人点头答应，应表达感谢。谈话中如要咳嗽

或打喷嚏时，应说“对不起”，并转身向侧后下方，同步尽量用手遮住。

客人来时，应讲“欢迎您光顾”送客时应讲“请慢走或“欢迎您下次光

顾”说话时声调要自然、清晰、柔和、亲切、热情，不要装腔作势，音

量要适中。所有，务必在三声之内接答。接时，先问好，后报项

目名称，再讲“请问能帮您什么忙？不得捣乱次序，要带着微笑的声音

去说。通话时，手旁须准备好笔和纸，记录下对方所讲日勺要点，对方

讲完时应简朴复述一遍以确认。通话时，若中途需要与人交谈，要说“对

不起“，并请对方稍候，同步用手捂住送话筒，方可与人交谈。当客人

在中提出问讯或查询时，不仅要礼貌地回答，并且应尽量防止使用“也

许”、“也许”、“大概”之类语意不清的回答。不清晰的问题应想措施弄

清晰后再给客人以清晰明确的回答，如碰到自己不清晰而又无法查清的

应回答“对不起，先生，目前还没有这方面的资料。”如碰到与客人通话

过程中需较长时间查询资料，应不时向对方说声“正在查找，请您再稍

等一会儿“。通话完毕时，要礼貌道别，如“再会”“谢谢您”“欢迎您

到XX来”等，并待对方挂断后再轻轻放下话筒。客人或同事互相交谈

时，不可以随便插话，特殊需要时必要先说“刘不起，打扰您对客人

日勺疑难问题或规定应体现充足日勺关怀，并热情地问询不应以工作忙为借

口而草率应付。客人提出过度规定时，应耐心解释，不可发火，指责或

批评客人，也不得不理不睬客人，任何时候都应不失风度，并冷静妥善

地处理。全体员工在企业内碰到客人、上级、同事时应积极打招呼问候。

做到讲“五声”既迎客声，称呼声、道谢声、致谦声、送客声、严禁使

用“四语”，即蔑视语、烦躁语、否认语和斗气语。凡进入房间或办公室,

均应先敲门，征得房内主人日勺同意方可进入。未经主人同意，不得随便

翻阅房内任何东西（文献）。在与上司交谈时未经同意，不得自行坐下。

房地产基础知识培训

一、常用建筑名词

1、五证两书：

五证：国有土地使用证、建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证

建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证

两书：商品房质量保证书、商品房使用阐明书

2、七通一平：道路、上水、下水、煤气、热源、电、通讯通，地平

3、三通一平：水、电、暖通，地平

4、容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米

的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

5、实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，不小于使用率。即实用

率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积

6、得房率：得房率是韦套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。

7、绿化率：绿化率是指项目规划建设用地范围内的域化面积与规划建设用地

面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。

8、绿地率：绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地

的比率（%）0绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”重要包括公共绿

地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地

及其他的某些块状、带状化公共绿地。

9、建筑密度：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区

用地的比率（%）,它可以反应出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度

10、建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

11、板式高层：板楼的户型应当是南向面宽敞，而进深短，南北通透的格局。

在南北开窗的状况下，可以通过自然通风形成对流。只有低容积率、高绿化

率的设计才能更有助于发挥板楼日勺通风采光的优势，同步也使室内日勺户型愈

加方正。

12、点式高层：节省土地资源，房价较低.空间构造灵活，宜于改造.构造强

度高，抗震性好.居高望远，视野开阔.

13、层高（净高）：层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层日勺高度国家

在设计上有规定，这人高度就叫层高。它一般包括下层地板面或楼板面到上

层楼板面之间的距离。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

14、开间：住宅设计中，住宅日勺宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之

间的实际距离。由于是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅

开间一般不超过3.0米—3.9米，砖混构造住宅开间一般不超过3.3

米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅构

造整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开

间住宅可为住户提供一种40-50平方米甚至更大的居住空间，与

同样建筑面双的小开间住宅相比，承重墙减少二分之一，使用面积

增长2乐便于灵活隔断、装修改造。

15、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之

间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节省用地，但为了保证建成

的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一

定的规定，不适宜过大。目前我国大量城镇住宅房间时进深一般要限

定在5米左右，不能任意扩大。

16、墙体厚度：一块原则砖长为240亳米，宽为115毫米，高为53毫米，一砖

墙指墙厚为240毫米，半豉墙指墙厚为120毫米。（不包括水泥

砂浆和粉刷层）

17、外飘窗：是指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人

们拥有更广阔日勺视野，更大程度的感受自然，亲近自然，一般它日勺窗

台较低甚至为落地窗。

18、中空玻璃：是对老式单玻门窗的革新，是现代门窗生产中日勺一项新日勺玻璃加

工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要日勺是两层

玻璃之间必须形成真空或气体（如加入晴性气体）状态，故称中空

玻璃，这种技术的运用使门窗的隔音，回热，密封，安全性能都大

大提高。

19、跃层：跃层式住宅是近年来推广EJ勺一种新奇住宅建筑形式，此类住宅日勺特点

是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅日勺设计手法，住宅占有上下

两层楼面，卧室，起居室，客厅，卫生间，厨房及其他辅助用房可以分层

布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采顾客内独用小楼梯联接,

跃层式住宅的长处是每户均有二层或二层合一日勺采光面，虽然朝向不

好，也可通过增大采光面积弥补，通风很好，户内居住面积和辅助面积

较大，布局紧凑，功能明确，互相干扰较小.

20、复式：复式住宅是受跃层住宅启发而发明设计的一种经济型住宅，此类住宅

在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一

种1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3

米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事，进餐，洗

浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间

楼板也即上层的地板.

21、错层：一户内楼面高度不一致，错开之处由楼梯连接.

22、玄观：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一种缓冲过渡口勺地段。

居室是家庭的"领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔,

外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不一样,

需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂

雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简朴会客日勺

场所。

23、楼间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离.一般以满足日照规定作为

确定建筑间距日勺重要根据.

24、日照间距系数：是指根据日照标精确定日勺房屋间距与遮挡房屋檐高的比

值。

25、产权证书：产权证书是指《房屋所有权证》和《土地使用权证》。房屋产

权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、

房屋构造、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权

利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

26、使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，

政府以规定日勺租金原则出租给居民的公有住房。

27、二手房：二手房即旧房。新建商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次

交易则为‘二手"。某些无房人，可以买一套他人多出的房；而另

某些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新居；而

那些住房富余户，也能卖掉自己多出住房换取收益。

28、期房：期房是指开发商从获得商品房预售许可证开始至获得房地产权证大

产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购置

商品房时应签预售协议。期房在港澳地区称做为买“楼花"，这是

目前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购置期房也就

是购房者购置尚处在建造之中的房地产项目。而在成都市一般对

期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

29、现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费

者在这一阶段购置商品房时应签发售协议。在成都市一般意义上指

的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

30、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶竣工，小区内的楼宇及设施日勺大体

轮廓已初现，房型、楼间距等重要原因已经一目了然，工程正处在

内外墙装修和进行配套施工阶段日勺房屋。

31、尾房：尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房

中的一种。一般状况下，当商品住宅的销售量到达80%后来，一般

就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾

房。开发商通过正常的销售后剩余了少许没有竞争力的房子，这些房

子或朝向不好、采光局限性，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大

多

不带小花园且遮挡较严重。

32、烂尾房：烂尾房是指那些由于开发商资金局限性、盲目上马，或者错误判断

供求形势，开发总量供不小于求，导致大面积空置，无法回收前期

投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。"烂尾"

的状况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是伴随项目日勺不

停推进，一步步显现。

33、都市居住区：都市居住区一般称居住区，泛指不一样居住人口规模的居住生

活聚居地和特指被都市干道或自然分界线所围合，并与居住人

口规模30000〜50000人相对应，配建有一整套较完善的、能

满足该区居民物质与文化生活所需日勺公共服务设施的居住生

活聚居地。

34、居住小区：居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，

并与居住人口规模7000〜15000人相对应，配建有一套能满足

区居民基本日勺物质与文化生活所需的公共服务设施日勺居住生活

聚居地。

35、居住组团：居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规

模1000〜3000人相对应，配建有居民祈需的基层公共服务设施

的居住生活聚居地。

36、配建设施：配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服

务设施、道路和公共绿地日勺总称。

37、公共活动中心：公共活动中心是配套公建相对集中的?居住区中心、小区中心

和组团中心等。

38、房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也

就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、

使用、收益和处分的权利。

39、建筑小品：建筑小品是指既有功能规定，又具有点缀、装饰和美化作用的、

附属于某一建筑空间环境日勺小体量建筑、游憩欣赏设施和指示性标

志物等的统冰。

40、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积日勺和

数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前

段时期某高层物业推出日勺"不计楼层、朝向，以2800元/平方米统一

价销售"，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销方略。

41、基价：基价也叫基础价，是指通过核算而确定的每平方米商品房基本价格。

商品房的销售济一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

42、起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起

价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼日勺销售价为起价；带

花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低

层的销售价为起步价。房产广告中常表？XXX元/平方米起售”，以

较低的起价来引起消费者日勺注意。

43、预售价：预售价也是商品房预（销）售协议中日勺专用术语；预售价不是正式

价格，在商品房交付使用时，应按有同意权限部问核定的价格为准。

44、一次性买断价：一次性买断价是指买方与卖方约定日勺一次性定价。一次性买

断价属房产销售协议中日勺专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须

按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。

45、定金：定金是指当事人约定由一方向对方给付日勺，作为债权担保的一定数额

的货币，它属三一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债

务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八

十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金协议中应约定

交付定金的期限。定金协议从实际交付定金之日起生效，定金的数额

由当事人约定，但不得超过协议标的额的20%。假如购房者交了定金

之后变化主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；假

如开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

46、违约金：违约金指违约方按照法律规定和协议日勺约定，应当付给对方一定数

量的货币。违约金是对违约方日勺一种经济制裁，具有惩罚性和赔偿性,

但重要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论

与否给对方导致损失，都要支付违约金。

47、建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，假

如计算多、高层住宅日勺建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积

包括了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其

他公摊面积等。

48、使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用日勺净面

积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状

况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使

用面积时有某些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数

的面积总和计入使用面积；不包括在构造面积内的烟囱、通风道、

管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住

宅租金，那是按使用面积计算。

49、公用面积：住宅的公月面积是指住宅楼内为住户出入以便、正常交往、保障

生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积日勺总

和。开发商在发售商品房时计算的建筑面积存在公共面积日勺分摊

问题。

50、得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面

积二套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑

面积二套内建筑队面积+分摊日勺公用建筑面积。

51、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积重要由两部分构成：

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上

为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平

投影面积的50%。

52、净高：净高是指层高减去楼板厚度日勺净剩值。

53、原则层：原则层是指平面布置相似日勺住宅楼层。

54、阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

55、平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室

外日勺部分。

56、走廊：走廊是指住宅套外使用日勺水平交通空间。

57、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面时高度超过该房间净高的1/2

者。

58、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的

1/3,且不超过1/2者。

59、居住区用地：居住区月地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等

四项用地的总称。

60、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四面合理间距内的用地含宅

间绿地和宅间小路等的总称

61、其他用地：其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的多种用地，应包括

非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然

村或不可建设用地等。

62、隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.

63、房地产：房地产是指二地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离日勺部分

以及附带的多种权益。从房地产存在日勺自然形态上来看，重要分为

两大类，即土地和建成后日勺物业。所谓“不可分离”，是指不能分离

或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。

64、建造商：建造商是指负责建设房地产项目的市政工程、基础工程及土建装修

工程日勺建筑商。

65、发展商：发展商是指筹划开发建设房地产项目并筹资建设日勺房地产企业。房

地产主营企业必须向房地产业务的行政主管部门申请资质等级。

66、代理商：代理商是指负责销售筹划和销售详细工作并以此赚取佣金的房地产

中介机

67、征用价：指政府征用多种地产时（如农地、林地、市地等）向该地产日勺原使

用者或所有者支付日勺赔偿额。

68、出让价：指政府将国有地产出让若干年，并一次性收取这些年的地租现值总

额。

69、转让价：指地产使用者将其受让的地产转让出去时所收取日勺货币总额。

70、出租价：指地产所有者或使用者出租其地产每年收取的货币金额。

71、入股价：指地产所有者或使用者将其地产使用权入股与其他投资者进行合作

开发或合作经营，双方所承认的价格。在目前状况下，为了搞活国

有企业，土地管理部门对其土地入股有一种确认价，这个价不一定

就是合作经营或合作开发双方所承认的价格。

72、评估价：是指中介评估机构受委托而对地产评估出的价格。该价格也可以产

生在地产不一定要发生交易，但又必须有价格、价值概念的情形下,

如抵押贷款、清产核资等。

73、征税价：假如根据地产价值对地产占用人、所有人或使用人征税时，就要评

估出该地产日勺价格。例如，土地增值税，本来是让交易双方申报成

交价，但他们不申报或申报不实时，就要对其地产进行评估，为征

税提供根据。

74、清产核资价：为会计核算的需要，地产未发生交易时，也要对该地产赋予一

定的价格。

75、补交价：指对行政划拨或免费使用的国有地产发生转让时所收取日勺价额款。

该价一般是根据评估的价格确定，并低于市场价。若此后按市场价格

水平补交价款时，赢余就应放在市场交易价里。

76、确认价：是目前政府有关管理部门对评估机构评估地产所认定的价格。该价

格可以是原评估价格，也可以不是。

77、基准地价：指城镇各类各级土地或某区域内土地的平均价格。

78、标定地价：指城镇各原则地块日勺价格。

79、房地产估价：房地产估价是由专业估价人员以房地产为对象，根据委托人不

一样的名价目的，按照一定的体价程序，在综合分析影响房地

产价格原因基础上，对房地产价格客观合理日勺估计、推测或判

断

80、住房公积金：我国从1991年开始在全国城镇实行住房公积金制度：在职职

工在其工作年限内，由职工本人及其所在单位，分别按职工工

资收入的一定比例逐月交存，所有归职工个人所有，记入职工

个人的住房公积金帐户，由政府设置的公积金法定管理机构集

中管理。住房公积金的本质属性是工资性。单位按职工工资的

一定比例，为职工交存住房公积金，实质是把低工资时单位用

于住房实物分派日勺工资，以货币形式分派给职工，从而到达转

换住房分派机制日勺目日勺。实行住房公积金制度的目的是增长社

会住房费金的积累、周转，增进政策性抵押贷款制度的建立，

提高职工购、建住房日勺能力，增进住房建设。

81、安居工程：国家安居工程是党和政府为推进城镇住房制度改革，加紧都市住

宅建设及解危、解困和建立住房新制度日勺重大举措。实行国家安

居工程可以调动各方面的积极性，加紧城镇住房商品化和社会化

进程，增进城镇住房建设。

82、土地使用年期：凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让协议书》日勺用

地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年;

工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十

年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地

五十年。

83、宗地图：宗地图是土地使用协议书附图及房地产登记卡附图。它反应一宗地

的基本状况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位

置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图证书附图即房地产证背

面的附图，是房地产证的重要构成部分，重要反应权利人拥有日勺房

地产状况及房地产所在宗地状况。

84、房地产抵押贷款：所谓房地产抵押贷款，重要是指据行以借款人或第三人拥

有的房地产作为抵押物发放的贷款。借款人到期不能偿还

贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或

规定担保人承担连带偿还本息的责任。在抵押期间，抵押

人不得随意地处理已被抵押时房地产，作为抵押权人的银

行有权对抵押物进行监督和检查。房地产抵押贷款，按贷

款对象可分企业事业法人房地产抵押贷款和个房地产抵

押贷款；按贷款用途可分为土地开发抵押贷款、房屋开发

抵拜贷款、购房抵押贷款以及其他用途日勺房地产抵押贷

款；按贷款利率确定和计息措施可划分为固定利率房地产

抵押贷款、浮动利率房地产抵押贷款、可调利率房地产抵

押贷款。

85、房地产交易：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。

在房地产交易中国家规定了基本的制度，即国有土地有偿有限期

使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产

权属登记发证制度。

86、房地产保险：房地产虽然风险较少，但并不是亳无风险，因自然灾害和意外

事故导致房屋毁损日勺也许性随时都存在，为了尽量规避风险、

减少经济觉失，购置房地产保险就很有必要。所谓房地产保险，

重要是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋

及其有关利益与责任为保险标日勺日勺保险。一般来说由如下三种形

式：房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险。

87、房屋所有权：房屋所有权是指房屋日勺所有人依法对自己的房产所享有的占有、

使用、收益和处分日勺权力。所谓的占有权就是产权人对其房屋

实际上的控制权。使用权，是产权人按照房产日勺性能，作用对房

屋加以运用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益日勺权

利。处分权，是产权人在实际上或法律上对房产进行处置的权利，

处分权是房屋产权日勺关键，是房屋产权最主线日勺权利。处分权一

般只能由房屋产权人行使（法律上有尤其规定的除外）。

88、物业管理：建设部1994年公布日勺《都市新建住宅小区管理措施》规定，房

地产开发企业在发售住宅小区房屋前，应当选聘牧业管理企业承

担住宅小区的管理，并与其签订物业管理协议。也就是说，新建

的住宅小区都必须由物业管理企业进行管理。住宅小区的物业管

理，是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用

园林绿化.环卫、交通、治安等公用设施以及环境容貌管理项目

进行维护、修缮和整洁。

89、房改房：指国家机关、企事业单位在推进房改正程中，按各单位确定日勺分房

原则（一般按照职工工龄、职务、职称打分计算），已经分派或将

要分派、执行国家规定日勺房改原则价或成本价发售、出租的住房。

此类房屋不是通过市场获得，是一种准商品房。销售对象是单位在

册职工。

90、银行按揭：银行按揭的对的名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产

权作为抵狎，由银行先行支房款给发展商，后来购房者按月向银

行分期支芍本息，银行按揭的成数一般由五成到九成不等，期限

由5年到23年不等，在国外尚有长达30年的。银行按揭业务在

国内才开始很快，不仅发展非常讯速，这是由于它符合工薪阶层

的支付能力，使得市场潜在需求可以迅速转化为有效需求。银行

按揭是增进房地产市场活跃日勺最有效的手段。

91、抵押贷款方式：抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定

条件的房地产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。

92、质押贷款方式：质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重

点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、银行存单等有价证

券交由贷款行占有，贷款行以上述权利凭证作为贷款的担保而

向借款人发放贷款日勺方式。

93、保证贷款方式：保证贷款方式指贷款行以借款人提供的具有代为清偿能力日勺

企业法人单位作为保证人而向其发放贷款的方式

94、剪力墙构造：是用钢筋混凝土墙板来替代框架构造中日勺梁柱，能承担各类荷

载引起的内力，并能有效控制构造的水平力，这种用钢筋混凝

土墙板来承受竖向和水平力的构造称为剪力墙构造。这种构造

在高层房屋中被大量运用，因此，购房户大可不必为其专业术

语所蒙蔽。

95、商品房房价日勺构成：大体上讲，商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格

的总和。房产在使用中，房屋的使用与房屋占用土地的

使用总是同步存在，不可分割为。房产发售价格（房价）

的确定也要以上述原则来加以计算。目前，房价大体可

分为四大部分构成：一是地价成本，包括土地出让金

以及有关费用，如郊区的耕地赔偿、劳动力安顿、城区

的拆迁周转费用等；二是建筑安装费用，如设计、招标、

监理、材料施工等；广义地可包括前期工程费、基础设

施费（七通一平费），甚至市政费、用电权费等也可折

算在建安费里；三是开发商经营费用，包括办公管理费、

销售经营费等；四是开发商经营利润。

二、建筑物的概念和分类

1、概念

（1）建筑的概念：建筑一词有两层含义：一是作为动词，指建造建筑物的活

动；二是作为名词，指这种建造活动的成果，即是建筑物。

（2）建筑物的概念：有广义和狭义两种含义。广义的建筑物是指人工建筑而

成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不

包括构筑物。

※房屋是指有基础.墙.顶.门.窗，可以遮风避雨，供人在内居住.工作.学习.娱

乐.储备物品或进行其他活动的空间场所。

※构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如

烟囱.水塔.桥梁.水坝等。

2、建筑物的分类

（1）按使用性质分类：

①居住建筑：是指供家庭或个人较长时期居住使用的建筑，又可分为住宅

和集体宿舍两类。（住宅分为一般住宅.高档公寓和别量。集体宿舍分为独身职工

和学生宿舍）

②公共建筑：是指供人们购物.办公.学习.医疗.涨行.体育等使用的非生产

性建筑，如办公楼.商店.旅馆.影剧院.体育馆.展览馆.医院等.

③工业建筑是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的建筑，如厂房.仓

库等.

④农业建筑是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的建筑，如料仓.养

殖场等.

（2）按层数或总高度分类

房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地平正负0以上计算；采光窗在

室外地平以上的半地下室，其室内层高在2.20米以上，（不含2.20米）的计算自

然层数、假层、附层（夹层）、插层、阁楼、装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间、

水箱间、不计层数、房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

住宅按层数分为低层住宅（1-3层）、多层住宅（4-6层）、中高层住宅（7-9

层）、高层住宅（10及以上）公共建筑及综合性建筑，总高度超过24米为高层，但

不包括总高度超过24米的单层建筑.建筑总高度超过100米的，不管是住宅还是

公共建筑总和性建筑均称为超高层建筑。

（3）按建筑构造分类

建筑构造是指建筑物中由承重构件（基础，墙体，柱，梁，楼板，屋架等）构成

日勺体系。

①砖木构造建筑，此类淀筑物股/重要承重构件是用砖木做成的，其中竖向承

重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件日勺楼板.屋架采用木材.此类建

筑物的层数一般较低，一般在3层如下.古代建筑和五六十年代的建筑多

为此种构造.

②砖混构造建筑，此类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构

件采用钢筋混凝土喽板.屋顶板，其中也包括少许的屋顶采用木屋架.此类

建筑物的层数一般在六层如下，造价低.抗震性差，开间.进深及层高都受

限制.

③钢筋混凝土构造建筑，此类建筑物日勺承重构件如梁.板.柱.墙.屋架等.是

由钢筋和混凝土两大羽料构成.其围护构件如外墙，隔墙等是由轻质豉或

其他砌体做成的.特点是构造适应性强，抗震性好，耐久年限长.钢筋混凝

土构造房屋的种类有框架构造，框架剪力墙构造，剪力墙构造，筒体构造,

框架筒体构造和筒中筒构造.

④钢构造建筑，此类建筑物的重要承重构件均是用纲材构成，其建筑成本高,

多用于多层公共建筑或跨度大日勺建筑.

（4）按建筑物的施工措施分类

施工措施是指建造建筑物时所采用日勺措施.

①现浇现砌式建筑.这种建筑物的重要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑

而成.

②预制.装配式建筑.这种建筑物的重要承重构件是在加工厂制成预制构件,

・在施工现场进行装配而成.

③部分现浇现砌.部分装配式建筑.这种建筑物的一部分构件（如墙体）是在

施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板,楼梯）则采用在加工厂制

成的预制构件.

（5）按建筑耐久年限分类

耐久年限等级耐久年限合用范围

一级123年以上重要的建筑和高层建筑

二级50-123年一般性建筑

三级25-50年次要的建筑

四级23年如下临时性建筑

三、建筑构造

1、基础：基础是建筑物的构成部分，是建筑物地面如下的承重构件，它支撑

着其上部建筑物的所有荷载，并将这些荷载及基础自重传给下面日勺地基。基

础必须结实，稳定而可靠。

2、地基：地基不是建筑物的构成部分，是承受由基础传下来的荷载的土体或

岩体，建筑物必须建造在坚实可靠的地基上，为保证地基的结实，稳定和防

止发生加速沉降或不均匀沉降，地基应满足如下规定:

・有足够日勺承载力

'有均匀的压缩量，以保证有均匀日勺下沉3.有防止产生滑坡，倾斜方面的能

力。

3、墙体：墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶，楼板等