机关物业项目招标要求

山东省高级人民法院

机关物业项目招标说明及要求

一、技术指标要求

L项目名称：山东省高级人民法院机关区物业管理服务

2.项目地点：经十东路9977号，

3.物业服务范围：

机关区内院落和建筑物内的公共区域保洁（除普通办公

室之外全部区域）和绿化（含部分苗木的冬季防寒）、各类

设施设备运行和维修养护、安全保卫、会议服务、院内及地

下车库管理和疏导，普通信件和报纸的分发。

4项目基本概况简介：

4.1总体情况：总建筑面积75000平方米，院落面积约14128

平方米，绿化面积约为8500平方米，其中，名贵树木28棵,

乔木350棵，灌木8000平方米，循环水景300平方米。由A

楼、B楼、C楼组成，东西连廊连接，地下车库两个。封闭

院落，4个出入口。

A楼为档案阅卷办公楼，总建筑面积约为38719平方米,

地上22层、地下一层为停车场、设备间约4400平方米，二

个车辆出入口，每层办公室约25间，会议室1间，一层公

共区域面积约1100平方米，每层4个电梯间、二处卫生间、

三处楼梯间；二层至二十二层每层公共区域面积约570平方

米，每层4个电梯间、二处卫生间、三处楼梯间。

B楼为审判综合楼，总建筑面积约为18282平方米，地

上4层，地下一层为170辆停车场，二个车辆出入口。共有

大中小法庭、听证室及附属用房组成。审判法庭每层二个电

梯间、四处卫生间、七处楼梯间。小法庭19个，中法庭3

个、大法庭、院史馆、陈列室各一个，审判配套用房约100

间。

C楼法警训练服务楼位于北面，总建筑面积约为12587

平方米，地上5层，地下一层。警体训练馆、干警餐厅、会

议室，法警公寓61间。三个楼通过位于5层的连廊连接。

其中，C楼的保洁和工程维护等不在物业招标的范围。

5设备情况介绍

5.1电梯系统：B楼设3部4层站；A楼设4部23层站、2

部22层站；C楼设2部5层站。型号为NEXWAY-9三菱牌。

5.2空调系统：

设备为3台约克变频离心式冷水机组，型号为P85CPF,

全热新风机组28台，吊顶新风机组61台。A楼档案室有恒

温恒湿空调8台，信息中心机房精密空调5台。冬季采暖设

备板式水换水机组2套。

5.3供电系统：

由济南市高新区供电局供给两路独立10KV电源线路,

电缆埋地式接入A楼地下一层中心高低压配电室，1250KVA、

1000KVA变压器各一台、B楼高低压配电室800KVA变压器1

台、C楼1250KVA、1600KVA变压器各1台。每层设分配电室

1个。

5.4给排水系统：

给水涉及二次供水，泵房设地下一层，设备为变频自动

增压水泵1套，1-3层供水由市政管网直接供水、4T0层为

中压、11-22层为高压供水。中水处理设备及污水处理设备

处理量每小时5立方米。纯净水制备设备（R0膜）产水量每

小时1立方米。热水（卫生热水）设备广州迪森天然气无压

锅炉2台一用一备。

5.5消防系统：

本建筑为高层公共建筑，防火分类为一类高层，耐火等

级为一级，设置火灾自动报警系统和自动灭火系统。主楼地

下一层消防泵房供水，楼内每层设消防自动喷淋系统、消火

栓系统、自动报警系统、防火卷帘门系统；消防喷淋系统、

消火栓系统供水设备均为一用一备；每层均设室内消火栓，

每个消火栓处均设有直接启动消防水泵的按钮；二、三层档

案库房、四层计算机机房及地下室电瓶间、高低压配电室等

处共计15处设有气体灭火设备并与总系统联网对接。消防

水稳压系统一套。

5.6弱电系统：楼宇自控系统，安防监控系统，智能集

成系统，广播系统，大法庭会议音响系统，消防报警系统，

电梯五方对讲系统等，中心设备设在总控室。

6物业服务的内容

6.1建筑本体的日常巡视、保养和维修服务

6.L1院内建筑包括主体结构、屋面（含保温、隔热、防水

层）、楼面、墙面、天花板、顶棚等日常巡视、保养及维护。

6.L2门、窗、锁具、隔板、壁橱及办公家具等各种装修、

装饰保养和维修。

6.1.3庭院、道路和停车场的维护。

6.2各类设施设备的运行、养护、维修和管理。

6.2.1本项目区域内电力、供水、供气等设施的维护、运行

和管理。

6.2.2供电系统的运行、养护和管理。包括高低压变电设备、

供电线路等。

6.2.3电梯系统运行、保洁和管理。配合、协调专业维俣队

伍完成专业维保工作。

6.2.4照明系统、养护、维护、维修和管理。包括公共区域

照明、办公室内照明、道路照明、应急照明、指示照明、室

外泛光照明、绿地及景观照明的养护、维修以及照明控制系

统的运行管理。

6.2.5弱电系统的运行、维护和日常管理。

6.2.6消防系统运行、养护和管理。包括报警系统、自动喷

淋系统、防排烟系统、防火卷帘系统、气体灭火系统、消防

广播系统和其他各类消防设备。配合、协调专业维保队伍完

成专业维保工作。

6.2.7给排水系统运行、养护、维修和管理。包括中高区变

频恒压供水设备、纯净水制备设备、中水处理设备及污水处

理设备、排污系统、绿化喷灌系统等。室内外供排水管道、

落水管、污水管、化粪池、检查井、垃圾站等的维护、管理、

清运。

6.2.8中央空调系统运行、养护、维修和管理。包括中央空

调机房、新风机房、恒温恒湿空调及精密空调，其他公用区

域的立式、壁挂式普通空调。配合、协调专业维保队伍完成

专业维保工作。

6.2.9在相关部门的供水、供电、供气、电信、设备保修等

专业公司对项目范围内相关管线、设施设备维修保养时，进

行必要的协调和管理。

6.3安全保卫管理服务

6.3.1门卫的值班和出入的管理登记

6.3.2院落内安全巡查。

6.3.3总监控室值班

6.3.4地上和地下停车场的管理

6.3.5配合公安、武警、消防、安保部门做好治安、消防管

理等工作。

6.4环境卫生保洁绿化

6.4.1院内道路、绿地、庭院、停车场、审判法庭、审判辅

助用房、信访接待大厅、活动室、会议室、楼内普通办公室

除外的走廊、楼梯、电梯间、卫生间、楼内大厅、三座楼连

接的连廊、屋面平台、雨棚表面及大厅的玻璃穹顶等日常卫

生清洁，同时配合环卫部门定期对垃圾进行清运。

6.4.2对楼内地面、墙面的石材和栏杆、扶手等金属构件进

行定期养护。

6.4.3对绿地、草坪、苗木、花卉、水景等养护管理、培植,

负有美化环境的责任。

6.4.4重点区域而重要会议所需的花卉绿植的租赁和摆放及

管理。

6.4.5负责对大楼配套设施适时进行清理、打扫。

6.4.6负责各公共卫生间卫生纸、擦手纸、洗手液和樟脑球

等耗材足量配备。

6.5会议礼仪服务

办公区域共设有各类会议室、接待室30间。中标人负

责各会议室、接待室的服务，并根据需要提供重要活动和会

议的迎宾、颁奖等礼仪服务。服务人员需具备有较高的政治

素质、专业素质，良好的仪容仪表，并经采购人审定后上岗。

7物业服务处的要求

7.1建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体

的落实措施和考核办法。

7.2物业服务工作所需工具、用具、设备、低值易耗品等均

由中标人自行负责，单件维修材料200元以内（含200元）

由中标人负责，200元以上由采购人负责申请有关部门解决。

中标人根据需要按月提报使用计划，经采购人审核后安排使

用。中标人所更换物品及配件质量，沟需为环保、节能产品，

并不低于原品牌质量标准。

7.3保修期内的维修工作，由保修单位负责维修，维修俣养

时，进行必要的协调和管理。

7.4按岗位要求配置专业管理服务人员，专业人员须持证上

岗，保证中高层管理人员和技术人员的相对稳定性。

7.5房屋及设施设备的档案资料齐全，分类成册，并建立电

子档案。

7.6★客服中心建立24小时值班制度，设立服务电话，对采

购人和用户有关报修、求助，建议、问讯、投诉等各类信息

进行收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。

7.7根据保洁、设备运行、维修等需要，需配备完善的警示、

提示标牌，卫生间配备文明、节能等提示标牌，在危险隐患

部位需设置相应的安全防范、提示、警示标识。各标牌、标

识制作费用由中标人承担。

7.8具有完善、有效的保密、节能措施，并分别报具体方案。

7.9夜间物业管理公司必须实施项目经理和主管带班制度。

7.10针对物业服务范围内的有关事项向采购人提出合理化

建议。

8物业服务的标准

8.1建筑本体的日常巡视、保养和维修服务标准

8.1.1定期对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查，对

损坏处联系质保单位及时修理，巡查、保养记录完善，发现

重大问题及时报业主处理。

8.1.2楼宇外观始终保持完好、整洁；外墙建材贴面无破损、

无污染。

8.1.3未经采购人许可，各部位不得出现乱搭建、乱堆放现

象。

8.2设施设备的运行、养护、维修和管理标准

8.2.1基本标准

8.2.1.1岗位责任制、机电设备房出入管理、值班及交接班、

设备安全运行、设备使用管理、设备巡查养护、设备故随处

理、监控中心管理、物料领用、档案资料管理、应急预案等

各项管理制度和工作计划规范齐全，并严格落实。发现重大

问题及时报告业主。

8.2.L2,设施设备机房和各监控机房环境整洁，无杂物、

灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。

8.2.L3各设施设备状况良好，各系统运行正常，无重大设

备隐患及管理责任事故。

8.2.1.4设施设备保修、抢修机制完善。易损件（如灯管等）

更换、维修不应超过两个小时，一般性设备维修超过一天（以

上均指自发生到维修完毕）。紧急故障应接到通知后20分钟

内到达现场处理，设备运行、维修记录完整。

8.2.L5共用配套设施完好，不得随意改变用途。

8.2.L6定期巡查公共设施，无安全隐患。发现重大问题及

时报告业主。

8.2.1.7物业区域内的道路畅通，路面整洁、无阻碍。

8.2.2专项标准

8.2.2.1强电系统的运行、养护、维修和管理标准。

8.2.2.L1★高压配电中心室值班人员必须持有电力督门

颁发上岗资格证，实行24小时值守。其它配电室正常巡检。

8.2.2.1.2高低压配电中心管理规定、供电设备操作规范等

规章制度、记录完善，并严格执行。

8.2.2.1.3保证正常供电，无人为停电、断电事故。限电、

停电有明确的审批程序并按规定时间通知各单位。

8.2.2.1.4临时用电管理措施与停电应急处理措施完备°

8.2.2.L5备用应急灯、应急电源等设备可随时启用°

8.2.2,1.6电梯按规定时间运行。安全设备齐全，通风、照

明等附属设施完好。

8.2.2.L7电梯轿厢、井道、机房保持清洁。

8.2.2.1.8电梯日常配件必须满足使用要求，提供24小时

电梯现场维护服务。运行出现故障后，维修人员在规定时间

内到达现场维修。

8.2.2.1.9排除电梯运行险情的应急处理措施完善。

8.2.2.L10照明系统巡查、报修措施完善，故障维修及时,

庭院、道路、大厅、楼道等区域公共照明和大楼泛光照明完

好。

8.2.2.1.11公共照明和大楼泛光照明按要求开闭。

8.2.2.1.12照明设施保持完好、整洁，无污渍、无蛛网、

无积尘。

8.2.2.1.13制订专门的节能管理制度、搞好节能管理分析

与研究。制定各项目的节能措施，配合采购人完成节能目标。

8.2.2.2制定弱电系统末端设备的运行、养护和管理标准。

8.2.2.2.1大法庭系统会会议设备符合使用要求，可随时

启用。

8.2.2.2.2★总控室设专人24小时值守，故障排除及时，

消防报警系统、安防监控系统、漏电火灾报警系统和五方对

讲系统、楼宇自控系统、广播系统、智能集成系统等应俣持

运行正常，并做好运行记录。

8.2.2.2.3监控、控制系统使用管理制度和突发事件处理措

施完善，出现异常情况判断准确。反应及时。

8.2.2.3消防系统的运行、养护、维修和管理标准。

8.2.2.3.1消防系统各岗位人员应经过专业培训，自动消防

系统的操作人员必须持证上岗，并严格遵守消防安全操作规

程。

8.2.2.3.2消防管理人员熟练掌握消防设施设备的使用方

法并能及时处理各种问题。

8.2.2.3.3防火及消防安全管理和火灾安全隐患排查机制

健全。

8.2.2.3.4定期组织消防法规及消防知识的宣传教育，各区

域防火责任人明确到位。

8.2.2.3.6突发火灾应急方案完善，消防疏散示意图设立明

显。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻。

8.2.2.4给排水系统的运行、养护、维修和管理标准

8.2.2.4.1设备、阀门、管理工作正常，无跑冒滴漏等现象。

8.2.2.4.2高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施。

8.2.2.4.3排水系统通畅，汛期道路无积水，地下车库、设

备房间无积水、浸泡等现象发生。

8.2.2.4.4发生事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无

大面积跑水、泛水、长时间停水等现象。

8.2.2.4.5水泵房、水箱间管理规定和事故应急处理方案完

善。

8.2.2.4.6绿化喷灌系统和喷泉叠水可随时启用。

8.2・2.4.7限水、停水按规定时间提前通知。

8.2.2.5空调、通风、采暖系统的运行、养护、维修和管理

标准。

8.2.2.5.1★中夬空调机房专人24小时值守，空调、通风、

采暖系统运行正常，噪音不超标，无滴漏等现象。

8.2.2.5.2各系统运行始终处于良好状态，出现运行故障，

维修人员在规定时间内到达现场维修。

8.2.2.5.3空调、采暖系统、维修保养计划完善，夏、冬两

季无停机故障。

8.2.2.5.4夏季公共区域温度控制在26。（2左右，冬季室内

温度控制在18-22°o

8.2.2.5.5保持温控器可靠运行，保证温感系统有效运转反

馈及温度信息和楼宇自控的有效自控。

8.2.2.5.6空调、通风、采暖系统故障应急处理方案完善。

8.3安全保卫、防安全管理标准

8.3.1安保人员具备专业素质，熟悉大楼的环境，文明执勤,

训练有素，言语规范，认真负责。

8.3.2实行24小时值班及巡逻制度，设立固定岗、流动岗，

突发事件反映迅速。

8.3.3安保工作应重点加强夜间值班巡查，充分利用人防、

技防措施，做到管理区域内办公秩序良好，人身安全不受侵

犯，财产不受损失，重大活动顺利进行，突发事件迅速得到

解决。

8.3.4安全防范措施及突发事件应急方案完善，并充分考虑

到法院的功能特点。

8.3.5车辆的出入，停放管理规范，办公区域范围内的交通

秩序井然。

8.3.6地上停车场有人疏导，做到管理有序，排列整齐。

8.3.7非机动车辆集中停放、摆放整齐。

8.3.8危及安全处设有明显标志和防范措施。

8.4环境卫生保洁绿化服务标准

8.4.1环境卫生保洁实行责任制。有专职的清洁人员和明确

的责任范围，实行标准化清洁保洁。

8.4.2保洁服务要适时、及时、准时，不影响办公区的正常

办公，不使用对建筑物材质造成损伤的材料和清洁剂。

8.4.3环卫设备完备，在楼内外适当位置设置垃圾箱、垃圾

中转站。楼内垃圾箱烟缸内铺设细沙，垃圾桶、烟缸及时清

理，定期清洗保持洁净。垃圾每日收集两次，做到日产日清,

无垃圾桶、烟缸满溢现象。垃圾中转站每日进行冲洗，冲洗

后无异味；根据实际需要进行卫生消杀，有效控制蝇、蚊等

害虫孳生。

8.4.4排水、排污管道畅通，发现异常及时清掏。

8.4.5大楼共用部位保持洁净。无乱贴、乱涂、乱画和乱悬

挂现象；无擅自占用和堆放杂物现象；大厅、楼梯、扶栏、

公共区域门窗等的玻璃保持明亮洁净；石材、金属应保持光

亮；楼内各处地面、台面无灰尘、无垃圾；墙面和天花板整

洁、无尘土和蜘蛛网；卫生间地面、台面和便池无水渍、无

污渍，卫生纸、洗手液、小便池内樟脑球等低值易耗品应及

时补充。

8.4.6管理区域内公共部位的清洁工作不少于以下频次，并

随时做好巡查、维护。

8.4.6.1楼内通道、楼梯每天拖扫一次，每月彻底清洗一次;

8.4.6.2各楼大厅有专人负责，随时保持清洁；

8.4.6.3主要通道出入口每天清扫两次；

8.4.6.4大楼内的玻璃幕墙保持清洁，每年清洗擦拭一次；

8.4.6.5门厅的地面、楼面随时保持清洁，走廊地板砖地面

或楼面定期保养；

8.4.6.6各会议室、接待室地面保持清洁，室内地毯定期吸

尘及清洗，木质家具的定期保养；

8.4.6.7楼内消防栓、过道门、扶手等公共设施每两天全面

擦拭一次。

8.4.6.8机房和地下停车场日常保持清洁，每月全面清洗一

次；

8.4.6.9公共卫生间及时打扫，随时保持清洁；

8.4.6.10电梯每天清洁二次；

8.4.6.11墙面、电梯、楼梯等装饰根据用材情况进行必要

的定期养护；

8.4.6.12屋面平台、雨棚表面，玻璃穹顶适时清洁；

8.4.6.13庭院内道路、绿地等每天清扫一次；景观、绿地

内水面保持清洁，适时进行换水等维护。

8.4.7建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展

消杀工作，有效控制鼠、嶂、蝇、蚊等害虫孳生；定期对各

类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。

8.4.8特殊材质地面、墙面的保养计划科学合理，保持材质

的长期效果无污染无损伤。

8.4.9大楼内噪声、空气等符合国家环保标准。

8.4.10绿化区域内的保养计划科学合理，保证定期灌溉、

除虫修剪等，保证树木，草坪等绿植的成活，配备具有资质

的专业人员进行常管理。

8.5会议礼仪服务标准

8.5.1会议室管理和使用制度完善，保证会议室可随时启

用。

8.5.2会议礼仪服务人员需专业素质高、形象好，人员最终

确定有采购人审定。

8.5.3会议室整洁，无灰尘、无污渍，为参会人员提供舒适

的环境。

8.5.4保证会议室音响、灯光、投影机等设施设备正常使用，

发现问题及时解决，不得影响会议室的正常使用。

8.5.5迎宾、会前准备、会中服务、以及会后清理工作应及

时、到位、符合会议使用方的要求。

9岗位人员基本要求

管理岗位、技术岗位要求100%持证上岗。

9.1投标人在投标时要填报本项目经理、副经理以及主要业

务主管履历表及业绩、经历等，本项目实际执行人员应与所

填报人员完全相符。

9.2工作人员外貌端庄、身体健康，要符合年轻化、知识化

的行业特点，并且根据工种承诺相关工作人员的上、下限年

龄，经采购人同意后上岗。

9.3所有工作人员均要接受当地公安机关的相关管理，并由

中标人承担相应责任，采购人对个别岗位及服务人员的违

规、违纪、违法行为有权提出调整岗位要求投标人辞退，投

标人应予配合。

10物业服务方案

针对本项目制定完善的物业服务方案，应体现投标人的经验

和能力