新中式高层住宅规划设计文本

武汉兴悦晟新益村城中村

K3项目规划方案设计作品以极致态度，登顶后湖轻奢序列(

正本

)武汉兴悦晟新益村城中村

K3项目规划方案设计作品以极致态度，登顶后湖轻奢序列(

副本

)目录CONTENTS效果呈现区位概况市场分析设规划设计产展立成示区设计计策略品面本控制设设计计01

02

03

04

05

06

07

08

0901效果Effect1.01鸟瞰Effectperformance武汉兴悦晟新益村PROJECT

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OF1.02沿街透视Effectperformance武汉兴悦晟新益村PROJECT

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OF1.03主入口透视Effectperformance武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK31.04大堂透视Effectperformance武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK31.05住宅立面Effectperformance武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK302区位Loca2.01区位分析：基地位于二环与三环之间，江岸区东后湖热点板块Location:BaseislocatedbetweentheSecondandThirdRingRings,andtheEastHouhuPlateintheRiversideArea.SITE长江汉口站武汉站东湖武昌站江岸区隶属于湖北省武汉市，是武汉七个中心城区之一。总面积

70.25

平方千米，北邻黄陂区，南隔长江与武昌区和洪山区相望，西沿江汉路、三眼桥路与江汉区接壤，西接东西湖区。南湖武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK32.02配套分析：基地周

边配套资源日趋完善MatchingAnalysis:MatchingResourcesaroundBasearebecomingmoreandmoreperfect.商业配套基地教育和医疗配套基地北侧大部为工业用地，周边

500m

内商业配套较为匮乏，仅基地基地附近小中学、幼儿园

数量较多，近距离医院有商职医院。南侧

1.5km

有一大型在建商业中心。商业氛围教育医疗可达性基地南侧为福星惠

誉红桥城，商业氛围

较浓厚

，主要以餐饮为主。基地附近

0.5KM

内，有

2

所学校，1.5KM

内，有

10

所学校

,1

所医疗机构。1.5KM1.5KM0.5KM0.5KM武汉公共交通技工学校中百超市武汉航道学校武汉市第二初级小学SITESITE堤角小学武汉市江岸区辅读学校商职医院底商江岸区邵瑞英才幼儿园中百超市新荣客运站商业堤角幼儿园堤角小学底商学校汉口派商业堤角中学医院武汉市财贸学校武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK32.03交通分析：区域交通有待完善，未来可达性较高Location:BaseislocatedbetweentheSecondandThirdRingRings,andtheEastHouhuPlateintheRiversideArea.基地道路状况基地轨道交通基地南侧和东侧局部紧邻机电园

路，北侧和西侧均无市政道路，人流基地

500m

范围

内有一号线堤角站，1000m

范围

内有阳逻线新荣客运主要来向为汉黄路，堤边路道路现状较差。站和一号线新荣站，且基地未来距堤角站仅

600m，约

6

分钟路程。公共交通分析站场分析基地周边

500m

范围

内有

5

个公交站，分布于汉黄路和解放大道，机基地北侧未来可能规划有地铁

14

号线车场，对基地产生噪声干扰电园

路现状暂无公共交通，新荣客运站距基地仅

600m。府河府河SITESITE堤角公园轨道交通现状道路范围

线规划道路公交站点地铁站点武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK32.04上位规划：沿堤角边路以北均为工业用地UpperPlanning:IndustrialLandto

theNorthofElectricalPark

Road控制性详细规划控制性详细规划应当落实城市总体规划、分区规划、实施性规划、专项规划等上位规划的要求，指导修建性详细规划的编制以及规划管理实施工作。公用设施用地防护绿地工业用地工业用地工业用地SITE居住用地居住用地工业用地堤角公园防护绿地公园

绿地商业服务业设施用地物流仓储用地商业服务业设施用地居民社会用地武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK32.05景观价值：基地不具备观江价值，且堤角公园景观价值较低Landscapevalue:Thebasedoesnot

havethevalueofriverview,

andthelandscapevalueofdikecornerparkislow.堤若规划高层住宅，将对基地景观视线造成遮挡120m工业园区角公园长江不可见视线受阻且未来工业用地高度不可控SITE工业园区工业用地50m

不具备观景价值堤角公园住宅区长江不可见堤角公120m园视角有限遮挡区域住宅区未建地块100m

观景效果感受较差武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK32.06基地现状：周

边高层对基地视线影响较大，基地西、南侧界面拥堵Basestatus:

thesurroundinghigh-levelhasagreater

impactonthebaselineofsight,theWestandsouthsidesofthebaseinterfacecongestion140m140m64m135m135m68.7m117m21

号点现状2

号点现状68.7m68.7m388.7m13

号点现状武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK32.06规划设计条件Planninganddesignconditions工业用地建筑山墙面退距线（8m）指标数值建筑纵墙面退距线（22m）净规划用地面积29485.43

㎡H

≤

19m

建筑退界线（8m）规划用地性质用地位置居住用地60m

＜

H

≤

100m

建筑退界线（15m）堤角边路以北，机电园

路以西建筑面积≤

123671

㎡容积率建筑密度建筑高度绿地率≤

4.19根据具体方案确定根据具体方案确定按《武汉市城市绿化条例》执行武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK32.07SWOT

分析S

W

O

TSWOT

analysis优势分析劣势分析机遇分析风险点分析•

具备三环内西后湖核心区•

后湖板块周

边楼盘去化速•基地北侧未来可能规划•基地周

边均为工业园

区，位优势度较快14

号线站场，对基地产居住氛围不浓厚•

具备堤角公园

城市绿地配•

未来交通便利，距堤角站生干扰•

西、南侧受现状高层日照套优势仅

6

分钟•

周

边工业用地未来不可控和视线影响•

具备轨道交通

1

号线＆阳逻线轨道交通优势•

距新荣客运站仅

1KM，具备板块客群优势•

项目规模较小，开发周期及成本可控•

场地不规则且容积率较高•

仅两侧邻市政道路StrengthsWeaknessesOpportunitiesThre武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK303市场Mark3.01中央定调：“坚决遏制房价上涨”，政策限价大势短期不会松动Thehighlevelaroundthebasehasagreat

influenceonthesightandsunshineofthebase,andthesunshineislimited.从政策层面来看，政府调控房价的决心已定，逢热必压仍是未来趋势；在供给端继续调整住房供应结构，因城施策，促进供求平衡。同时一系列监管政策出台，严查部分城市出现狂热等不理性现象，平稳房地产市场价格，保障市场良性运行。坚决遏制房价上涨落实“房住不炒”需求端调控供给端调控市场监供给端调节：天津、杭州、武汉、市场监管：6

月底开始，七部委在精细化限购“查漏补缺”：南京、深圳、上海、西安、长沙、杭州、江阴等都暂停或限制向企事业单位死“离婚买房”、“企业买房”、“先北京等地区相继发布租赁住房政30

城联合开展治理楼市乱象专项行策，禁止以租代售、变相销售、违动，热门城市相继出台整顿规范房规提高租金等行为，切实保障租赁地产市场的政策，主要是为了遏制及其他机构销售商品住房。逐个堵群体的住房需求；同时长沙、烟台投机性购房，压制部分市场出现的等地的保障安居房、共有产权房等狂热等不理性现象，平稳房地产市落户再购房”等炒房的政策漏洞。多主体供应政策也正在逐步探索中。场价格，保障市场良性运行。武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK33.02武汉渐入“四环开发时代”，远城区供地占主导，三环内土地愈发稀缺Thehighlevelaroundthebasehasagreat

influenceonthesightandsunshineofthebase,andthesunshineislimited.从土地成交分布来看，三环外成为土地集中成交的重

点区域，远城区逐步成为房地产市场新的热土，四环外土地成交占比逐步加大，新洲、汉南、黄陂等片区未来新房供应将较为充沛，武汉城市开发逐渐进入“四环开发时代”。2018年武汉市1-8月土地成交分布表2017-2018

年武汉市分环线成交建面占比情

况成交总面积行政区成交宗数环路2017H17%2017H2/2018H11%(

万

m2)374225.810239一环内洪山区东湖高新区经开区11一环至二环二环至三环三环至四环四环外32%12%41%8%5%5%19%47%29%37%18%39%87汉阳区1主城区2018年1-8月各环线住宅（含商住）分布情况硚口区136江岸区125武昌区220.3青山

区12小计32824.1新洲区9226.8汉南区297黄陂区885.6远城区东西湖区江夏区蔡甸区小计254344720.22860530.6合计1354.7武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK33.03十三五规划基本定向，年均成交量在

2k万㎡左右，市场需求趋于稳定Thehighlevelaroundthebasehasagreat

influenceonthesightandsunshineofthebase,andthesunshineislimited.结合十三五期间人均住房面积增长需求和落户政策放宽带来的人才置业需求，住房需求并不会出现大幅萎

缩，年均成交量趋于稳定，可估算武汉市十三五期间商品住宅年均需求达

2000

万方。需求端分类拆解估量2013-2017

年武汉市历年成交量走势图284530001、拆迁置业：10

万套

/

年226920741798十三五期间城市旧城改造计划

5200

万㎡；20001585涉及人口约

140

万人，50

万户，年均

10

万户2、迁移置业：2

万套

/

年新增人口约

66

万人，24

万户，年均

4.8

万户100002013

年2014

年2015

年成交量2016

年2017

年十三五期间户籍人口由

834

万—900

万；3、婚房置业：4

万套

/

年武汉市近年保持年均

10

万对新婚，婚房置业需求约

4

万套

/

年十三五规划人均住房面积目标

40

㎡4、非户籍人口导入置业：户均人口按

2

人计算预计“十三五”期间年均城市住宅需求量基本需求量2000-22405、

改善置

业：5-8

万

套

/弹性需求量（投资需求除外）万㎡25-28“十三五”期间年均需求万套武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK33.04市场反应改善成交比重

增加明显，100-120

㎡产品已成市场主流Thehighlevelaroundthebasehasagreat

influenceonthesightandsunshineofthebase,andthesunshineislimited.从成交面积结构看，100-120

㎡产品成交比例持续扩大，已近市场

4

成，伴随二胎改善需求及首付比例的提升，产品“大户化”已渐成后续市场的趋势。汉口二三环与全市保持一致，置业面积起步逐步提高，客户偏好向“大户化”转移。武汉成交面积结构走势汉口二三环分产品线成交结构走势武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK33.05产品去化分化进一步深化，“大户”产品明显供大于求，去化难度增大Thehighlevelaroundthebasehasagreat

influenceonthesightandsunshineofthebase,andthesunshineislimited.从各面积段产品的市场表现看，140

㎡以上或大户型产品的需求量不足，去化率随着面积递增而逐降，产品去化分化明显，“大户”产品呈现明显供大于求局面。9

月

22

日万科金域学府推售产品整体概况9

月

22

日金地悦江时代悦峯推售产品整体概户型户型退出推盘去化去化成交户型户型退出推盘去化去化成交编号面积套餐比例套餐比例均价编号面积套餐比例套餐比例均价A-1-(3*2*2)B-2-(3*2*2)C-2-(3*2*2)B-(3*2*2)A-1-(4*2*3)11612414013615817647%7744%4B(3*2*2)1533916%3282%8888423.5%23.5%1%2124%7%0%5%265004C(3*2*2)4D(3*2*2)4E(3*2*2)4F(4*2*3)1668036%6480%9300618118620539393916%16%16%30391777%100%44%(含3000精装）028000205%1272509300汇总/376100%10528%汇总/236100%18277%(

含

3000

精装）(

含

3000

精装）2018

年

1-8

月武汉市分面积段供求走势武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK33.06140

㎡以上户型供过于求明显，120-140

㎡供求比上升Thehighlevelaroundthebasehasagreat

influenceonthesightandsunshineofthebase,andthesunshineislimited.2016

年市场火热后，市场逐渐恢复冷静，板块内140

㎡以上产品供求比达到

6.5，严重

供过于求，100-120

㎡产品供求比略微下降，120-140

㎡产品供求比持续上升

,

供过于求愈加明显。2015

年至今后湖板块分面积段供求比走势武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK33.07总价段逐年向上攀升，160-240

万为主力区间段，300

万以上户型成交极少Thehighlevelaroundthebasehasagreat

influenceonthesightandsunshineofthebase,andthesunshineislimited.从后湖板块

2014

年至

2018

年成交结构看，随着面积段逐步增大，总价段水涨船高，目前

160-240

万已成为总价的主力区间段，300

万为板块当前总价红线。300

万以上户型成交量极少。后湖板块

2014-2018

年分总价段成交结构变化武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK33.08从汉口板块总价梯队看，300W

为后湖总价预警线，超

300

万选择性较多Thehighlevelaroundthebasehasagreat

influenceonthesightandsunshineofthebase,andthesunshineislimited.当前更靠近核心的常青路、菱角湖、宝丰等板块，均可以作为

300

万客户选择面，客户分流因素上升，300

万为总价控制安全范围。金银湖黄埔新城主力户型：80-180

㎡主

力

户

型：80-140

㎡总价范围

：99-328

万总价范围

：133-192

万金银潭主

力

户

型：80-140

㎡堤角总价范围

：88-108

万主

力

户

型：80-140

㎡总价范围

：88-108

万常青花园主

力

户

型：88-160

㎡二七路总价范围

：131-221

万主力户型：100-200

㎡总价范围

：439-610

万常青路主

力

户

型：80-200

㎡菱角湖总价范围

：212-426

万主力户型：100-160

㎡总价范围

：260-406

万古田北主

力

户

型：80-180

㎡新华总价范围

：118-179

万主力户型：100-180

㎡总价范围

：347-605

万CBD主

力

户

型：80-180

㎡宝丰总价范围

：226-657

万主

力

户

型：80-160

㎡总价范围

：210-391

万武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK33.09市场现状市场限价且大户产品去化乏力供大于求300

万成为后湖置业天花板我们建议注重规划与产品的平衡性大户采用

140

㎡产品充分挖掘基地景观溢价空间武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK33.10项目愿景TARGET

STRATEGY致力打造体验式文化圈层社区作品以极致态度，登顶后湖轻奢序列武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK33.11轻奢社区必备要素区

位

地

段交

通

条

件景

观

资

源配

套

设

施L

O

C

A

T

I

O

NT

R

A

F

F

I

CL

A

N

D

S

C

A

P

EF

A

C

I

L

I

T

Y武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK33.12本案先天具备轻奢社区血统先天优势后天打造地段交通景观配套文圈品牌化层后湖板块核心地段地铁口五分钟300景观体验式住区礼序回家流线圈本亩城市绿地公园层聚集土品牌形象生活提升武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK33.13如何打造轻奢社区？反思建筑需要承载的特定文化内涵，追求建筑、人、自然和谐共处圈层文化体验武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK304设计Desi4.01理论数值测算，4.19

容积率需要34

层

100m

高层

7.3

栋Theoreticalnumericalcalculationrequires34storeysofT4high-rise7.3buildings.100m10100mFAR=4.19100m净规划用地面积：29485.43

㎡容积率：≤

4.19容积率：4.19户均面积：121.25

㎡理论所需

100mT4

楼栋数：7.3

栋武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK34.02在

4.19

容积率的理想条件下，不同楼栋数的空间形态对比ComparisonofSpatialFormsofDifferentBuildingNumbersunder4.19VolumeRatio【4

栋】【5

栋】【6

栋】180m145m120m180m180m1145m145m180m120m栋数其他建筑建筑栋数其他建筑建筑栋数其他项目项目项目（栋）组合（栋）

高度（m）

密度（栋）组合（栋）

高度（m）

密度（栋）组合（栋）高层超高层总计044044100180-高层超高层总计0055100145-高层超高层总计21/2/35/4/36100140/120-8.8%59.3%49.7%56规划

5

栋产品，建筑高度超

180m，需超规划

5

栋产品，建筑平均高度均将突破规划

6

栋产品，楼栋数灵活可变，且有较限审查，项目进度不可控140m，若采用

T5、T6

产品，市场存在大调整余地一定抗性，可调整余地不大武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK34.03空间模型显示，6-7

栋是比较合理的楼栋数Volumemodelshowsthat6buildingsarereasonablenumberofbuildings.【6

栋】【7

栋】【8

栋】120m90m104m120m104m9120m104m90m栋数其他建筑建筑栋数其他建筑建筑栋数其他项目项目项目（栋）组合（栋）

高度（m）

密度（栋）组合（栋）

高度（m）

密度（栋）组合（栋）高层超高层总计2461/2/35/4/36100140/120-高层超高层总计56/5/41/2/37100高层超高层总计86100120-9.7%2140/120

10.2%0210.7%7-88规划

6

栋产品，楼栋数灵活可变，且有较规划

7

栋产品，超高层栋数可控，但会出规划

8

栋产品，将全面牺牲产品舒适度，大调整余地现大量小面宽产品，且规划其他可能性较且不满足汉十条相关要求少武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK34.04受周

边超高层对基地日照影响，高层居住用地损失约

5000

方Thehighlevelaroundthebasehasagreat

influenceonthesightandsunshineofthebase,andthesunshineislimited.115m130m135m135m110m117m68.7m68.7m68.7m88.7m约天正图例5-6

小时2-3

小时4-5

小时3-4

小时1-2

小时0-1

小时武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK34.05基地不规则

+

日照制约

+

高容积率（南侧超高层）（4.19）5K

方日照不足用地我们怎么用？武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK34.06产品创新

+

设置底商！（传统

T4

产品）

（创新

T4

产品）解决自遮挡！AA（0.9m

日照条件）（12.6m

日照条件）解决日照！规划住宅12m规划商业

2F6m规划商业

2F12m3m3m配套配套规划商业

1F堤脚边路武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK36

栋和

7

栋的楼栋数6

栋和

7

栋的楼栋数我们如何选择Howdowechoose?4.08常规思路下的高层排布价值落位分析AnalysisoftheValueLocationofHigh-riseLayoutundertheRoutineThought楼王价值落位空间空间丰富去化景观组团清晰产品组团清晰溢价速度货值大高周

转产品比例得当价值落位VALUE

FALLING成本控制布局规整，地库利用率高合理控制建筑高度，减少挖方武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK3探寻规划的各种可能性探寻规划的各种可能性......武汉兴悦晟新PROJECT

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OF方案一方案一兼具景观＆产品价值SolutionswithLandscapeandProductValue4.111#:

高度：140m2#:

高度：140m3#:

高度：140m4#:

高度：140m5#:

高度：120m6#:

高度：100m1#:

高度：140m2#:

高度：140m3#:

高度：140m4#:

高度：140m5#:

高度：120m6#:

高度：100m平行于道路方向排布围合式排布引入

5、6#

双拼产品均质化全点式大面宽产品规划方案实现围合式中央景观布打开

1、2#

楼景观视距，提基地南侧界面形成更具仪式感的武汉兴武悦汉晟兴新悦益晟村新城中村K3

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XINGYICUNK34.12在保留内部大尺度景观空间的前提下在保留内部大尺度景观空间的前提下有无可能进一步挖掘规划溢价空间？Isitpossibletofurtherexploitthepremiumspaceofplanning?武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK3方案二方案二保空间、控成本

-

极致挖掘规划溢价！Spacing,CostControl-MiningExternalLandscapePremium!1#:

高度：140m2#:

高度：140m3#:

高度：140m4#:

高度：140m5#:

高度：120m6#:

高度：100m1#:

高度：140m2#:

高度：140m3#:

高度：140m4#:

高度：100m5#:

高度：120m6#:

高度：140m多维度品质提升从景观视距、视角、登高面、地库经济性、口部空间仪式感等多维度全面提升规划产品武汉兴悦晟新PROJECT

DESIGN

OF1.

景观视角优化提升

1#

楼王产品33°

景观视角有效规避

2#3#

栋产品视线拥堵感全面提升北侧超高层产品景观价值武汉兴悦晟新PROJECT

DESIGN

OF2.

外部景观资源优化堤角公园

景观价值仅落位在

3#

楼边套偏转

2、3#

楼将有效提升楼王产品景观视角提高产品溢价武汉兴悦晟新PROJECT

DESIGN

OF1.2w1.35w3.

内部景观＆综合成本优化充分利用土地资源，消防登高面外置形成完整的内部景观空间，提升整体景观调性2#3#

楼偏转大幅提高地库经济型武汉兴悦晟新PROJECT

DESIGN

OF站场声源站场声源4.

口部空间＆噪音干扰优化优化规划产品口部空间增大空间进深，更具仪式感旋转北侧高层在一定程度上减少噪音干扰武汉兴悦晟新PROJECT

DESIGN

OF可用范围可用范围5.

北侧地块价值论证按

140m

高度大寒日

0.9m

高度日照计算证明高层平行于道路规划更加有利于北侧地块日照提升北侧地块价值武汉兴悦晟新PROJECT

DESIGN

OF方案三方案一7

栋高层下的规划形态7High-risePlanningForms1#:

高度：140m2#:

高度：140m3#:

高度：100m4#:

高度：100m5#:

高度：100m6#:

高度：100m7#:

高度：100m1#:

高度：140m2#:

高度：140m3#:

高度：100m4#:

高度：100m5#:

高度：100m6#:

高度：100m7#:

高度：100m7

栋大面宽方向7

栋均好性方向部分产品面宽可达到

43m产品面宽均以

35m

左右规划才但大户产品落位矛盾仅需规划

2

栋超高层且经济性较低空间完整，地库经济性较武汉兴悦晟新PROJECT

DESIGN

OF1#:

高度：140m2#:

高度：140m3#:

高度：100m4#:

高度：100m5#:

高度：100m6#:

高度：100m7#:

高度：100m1#:

高度：140m2#:

高度：140m3#:

高度：140m4#:

高度：100m5#:

高度：125m6#:

高度：140m6

栋

7

栋方案对比楼王产品舒适度更优沿城市界面通透度更优创新产品体形系数更优武汉兴悦晟新PROJECT

DESIGN

OF兼具产品、景观与经济性的轻奢社区武汉兴悦晟新PROJECT

DESIGN

OF05规划Planningpr5.01总平面图GenerallayoutK3

地块项目地经济技术指标名称指标单位用地面积29485.43㎡总建筑面积171725.3㎡地上建筑面积（计容）123671.00㎡住宅120113.58㎡普通住宅120113.58㎡其中公共租赁房0.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡住宅配套1084.00350.00300.00204.0020.00物业用房社区综合服务中心养老服务用房环卫工人休息室其中其中其中垃圾收集屋30.00㎡消防控制室60.00㎡开闭所120.00㎡幼儿园0.00㎡商业2473.42㎡避难层面积（不计容）3406.00㎡地下建筑面积（不计容）44648.3㎡非人防地下室面积38464.75㎡人防地下室面积6183.55㎡总户数1020户容积率4.19占地面积487716.535㎡建筑密度绿地率%%辆辆辆辆机动车停车位总数地上停车位14690其中地下停车位1469643另非机动车停车位武汉兴悦晟新益村城中村K3

项目规划方案设计PROJECT

DESIGN

OF

XINGYUESHENG

IN

XINGYICUNK35.02总平面图GenerallayoutK3

地块项目地经济技术指标名称指标单位用地面积29485.43㎡总建筑面积171725.3㎡地上建筑面积（计容）123671.00㎡住宅120113.58㎡普通住宅120113.58㎡其中公共租赁房0.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡住宅配套1084.00350.00300.00204.0020.00物业用房社区综合服务中心养老服务用房环卫工人休息室其中其中其中垃圾收集屋30.00㎡消防控制室60.00㎡开闭所120.00㎡幼儿园0.00㎡商业2473.42㎡避难层面积（不计容）3406.00㎡地下建筑面积（不计容）44648.3㎡非人防地下室面积38464.75㎡人防地下室面积6183.55㎡总户数1020户容积率4.19占地面积487716.535㎡建筑密度绿地率%%辆辆辆辆机动车停车位总数地上停车位14690其中地下停车位1469643另非机动车停车位武汉兴悦晟新益村城中村K3

项目规划方案设计PROJECT

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OF

XINGYUESHENG

IN

XINGYICUNK35.03户型配比Unitproportioning户型分布：140m户型配比充分考虑产品分布140m大户型产品落位在北侧景观价值较高的楼栋采用

140+105

拼接，南侧塔楼均为

120+90

拼接。户型配比140m面积段户型配比要求配比9018%15%10512514016025%30%27%0%20%35%25%0-5%140m图例125m100m90

户型105

户型125

户型140

户型武汉兴悦晟新益村城中村K3

项目规划方案设计PROJECT

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OF

XINGYUESHENG

IN

XINGYICUNK35.04间距＆高度分析Traffic

analysis间距分析：建筑纵墙面退距用地红线22m（55m*0.8/2=22m）山墙面退距用地红线8M（20m*0.8/2=8m)建筑退距符合规范要求。底商距交叉口

24.4M，塔楼距交叉口33.4M，建筑退距符合规范要求。建筑之间山墙面间距最少

20M，纵墙面之间55M，建筑间距符合规范要求。图例用地红线建筑间距武汉兴悦晟新益村城中村K3

项目规划方案设计PROJECT

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OF

XINGYUESHENG

IN

XINGYICUNK35.05交通分析Traffic

analysis环形交通：规划采用完全人车分流。基地主入口位于基地南侧，通过中央景观花园

实现各栋入户。在基地南侧和东侧分别设置车行出入口，地库出入口如图所示。图例人行流线车行流线地库入口武汉兴悦晟新益村城中村K3

项目规划方案设计PROJECT

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OF

XINGYUESHENG

IN

XINGYICUNK35.06消防分析Firefightinganalysis消防分析：消防流线形成闭合环路。两个消防出入口分别设置在地块东侧及南侧图示位置。消防登高面长度与住宅面宽同宽，宽度10M，距离建筑操作面5M，满足防火规范相关要求。H

≥

27M操

作

距

离5M消防操作面10M图例车行流线消防登高面武汉兴悦晟新益村城中村K3

项目规划方案设计PROJECT

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OF

XINGYUESHENG

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XINGYICUNK35.07景观分析Landscapeanalysis景观空间：景观组团Backgarden规划形成完整的中央景观空间。在中央景观规划两个活动节点和景观展示节点，做到户户观景、移步异景。将中央景观渗透到各个住宅入户空间，节点空间活动空间形成交相辉映

的优质景观空间。NodespaceActivityspace1.35

万㎡北侧景观组团利用景墙实现视线遮挡。活动空间中央景观空间ActivityspaceCentrallandscapespace节点空间Nodespace图例节点景墙商业活动广场武汉兴悦晟新益村城中村K3

项目规划方案设计PROJECT

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OF

XINGYUESHENG

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XINGYICUNK35.08风环境分析Windenvironmentanalysis风环境：10

9

8

7

6

5

4

3

2

1

0规划形成的围

合形建筑空间提供了良好的中央风环境。根据武汉市风玫瑰图，冬季风主要为西北风，夏季风主要为西南风风环境分析显示，围

合式规划形态形成小区内部风环境冬暖夏凉，适宜居住。风速：m/s夏季风风环境分析N2m40m40m80m80m120120冬季风风环境分析N2m武汉兴悦晟新益村城中村K3

项目规划方案设计PROJECT

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OF

XINGYUESHENG

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XINGYICUNK35.09天际线分析天际线分析：140mSkylineanalysis规划沿城市界面形成高低错落，疏密有致的城市天际线且整体规划在高度上形成100m；125m；140m

三个梯度，符合汉十条相关要求125m140m140m100m武汉兴悦晟新益村城中村K3

项目规划方案设计PROJECT

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OF

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XINGYICUNK35.10日照分析Sunshineanalysis说明：日照规范：《湖北省建筑日照分析技术规范》城市：武汉有效时间带：大寒日

8：00-16：00(

真太阳时）冬至日

9：00-15：00(

真太阳时）计算精度：5

分钟时间累积方式：累计所有时间段多点分析计算高：见右图所示结论：经日照分析，本地块住宅均满足大寒日

2

小时日照要求。天正图例5-6

小时4-5

小时3-4

小时2-3

小时1-2

小时0.9m

高度日照分析12.6m

高度日照分析0-1

小时武汉兴悦晟新益村城中村K3

项目规划方案设计PROJECT

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OF

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XINGYICUNK35.11功能配套设施分析AnalysisofFunctional

Facilities9开闭所配套设施：8垃圾收集站开闭所、垃圾收集站及非机动车停放位于基地西北角。配套用房在底商一层及夹层局部设置。序号配套用房楼层面积（㎡）12环卫工人休息室1F20.006活动设施配套养老服务用房1F、2F204.003消防控制室1F60.004物业管理用房社区服务用房1F、2F350.002473.4251F、2F300.006活动设施配套7非机动车停放10规划商业1F、2F5社区服务用房4物业管理用房图例3消防控制室2养老服务用房1市政公用用房养老服务用房规划商业1环卫工人休息室消防控制室物业管理用房社区服务用房配套用房武汉兴悦晟新益村城中村K3

项目规划方案设计PROJECT

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OF

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IN

XINGYICUNK306产品Prod6.01竞品分析Analysisofcompetingproducts幸福湾售价待定星河

2049本案售价待定统建新干线19358

元

/

㎡福星惠誉红桥城16698

元

/

㎡城开云悦邸汉口新城公园世家武汉兴悦晟新益村城中村K3

项目规划方案设计18000

元

/

㎡16327

元

/

㎡PROJECT

DESIGN

OF

XINGYUESHENG

IN

XINGYICUNK3福星惠誉红桥城16698

元

/

㎡SITE（新荣客运站斜对面）主力户型：两室两厅一卫

75

㎡三室两厅一卫

90

㎡福星惠誉红桥城16698元/㎡SITE两室两厅两卫

115

㎡四室两厅两卫

140

㎡SITE城开云悦邸18000

元

/

㎡（新荣客运站斜对面）6.05主力户型：三室两厅两卫

115

㎡三室两厅两卫

135

㎡SITE四室两厅两卫

145

㎡城开云悦邸18000

元

/

㎡主力户型：三室两厅两卫

115

㎡三室两厅两卫

135

㎡四室两厅两卫

145

㎡武汉兴悦晟新益村城中村K3

项目规划方案设计PROJECT

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OF

XINGYUESHENG

IN

XINGYICUNK36.06SITE（堤角公园

旁）武汉兴悦晟新益村城中村K3

项目规划方案设计PROJECT

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OF

XINGYUESHENG

IN

XINGYICUNK36.07主力户型：两室两厅一卫

90

㎡三室两厅两卫

115

㎡SITE三室两厅两卫

125

㎡主力户型两室两厅一卫

90

㎡三室两厅两卫

115

㎡三室两厅两卫

125

㎡武汉兴悦晟新益村城中村K3

项目规划方案设计PROJECT

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IN

XINGYICUNK36.08SITE(

轻轨

1

号线滕子岗站

)武汉兴悦晟新益村城中村K3

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OF

XINGYUESHENG

IN

XINGYICUNK36.09主力户型：两室两厅一卫

75

㎡三室两厅一卫

90

㎡三室两厅两卫

125

㎡SITE三室两厅两卫

115

㎡武汉兴悦晟新益村城中村K3

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OF

XINGYUESHENG

IN

XINGYICUNK3产品设计策略DESIGNMETHODS通过对周

边竞品、场地、规范等内容的细致解读研究，提出五大产品设计策略，对症提高产品溢价，解决买房

N+

痛点1.

竞品对标设计2.

大面宽设计3.

三房起步4.

创新产品5.

全生命周期6.16产品设计HousetypestrategyTIMELESSSOPHISTICATED悦享90SPACIOUS宽敞精致通过可改造墙体的设置实现从首置到首•

舒适三房•

户型方正•

南北通透•

入户玄关•

客餐厅一体化•

U

形厨房改再到二改的多房转变。•

观景阳台•

极致赠送武汉兴悦晟新益村城中村K3

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IN

XINGYICUNK36.17产品设计HousetypestrategyTIMELESSSOPHISTICATED尊享105SPACIOUS宽敞精致利用交通过道设置收纳柜、五斗橱等，•

舒适三房•

入户独立玄关•

客餐厅一体化•

U

形厨房•

极致赠送•

南北通透•

大尺度观景阳台增大收纳空间及摆放台面。•

南北通透豪华主卧套武汉兴悦晟新益村城中村K3

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OF

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IN

XINGYICUNK36.18产品设计HousetypestrategyTIMELESSSOPHISTICATED舒适

125SPACIOUS宽敞精致可按老人需求改造为适老双床房，安静•

阔

绰三房•

干湿分离•

极致赠送舒适，方便宜居。•

南北通透•

观景阳台•

入户独立玄关•

客餐厅一体化•豪华主卧套武汉兴悦晟新益村城中村K3

项目规划方案设计PROJECT

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XINGYUESHENG

IN

XINGYICUNK36.19产品设计HousetypestrategyTIMELESSSOPHISTICATED品质

125SPACIOUS宽敞精致•

阔

绰三房•

干湿分离多功能区，可改造为复合家庭厅及儿童•

户型方正•

U

形厨房娱乐活动用房。•

南北通透•

大尺度观景阳台•

入户独立玄关•

客餐厅一体化•

极致赠送•豪华主卧套武汉兴悦晟新益村城中村K3

项目规划方案设计PROJECT

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IN

XINGYICUNK36.20产品设计HousetypestrategyTIMELESSSOPHISTICATED永恒140SPACIOUS宽敞精致•

奢阔

四房•

户型方正•

干湿分离•

U

形厨房•

极致赠送子女房独立成区，通过改造可实现保姆房、学习区、儿童

房等功能的灵活转变空间。•

南北通透双阳台•

入户独立玄关•

客餐厅一体化•

大尺度观景阳台•

南北通透豪华主卧套武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK36.21全生命周

期Wholelifecycle日益繁复的需求更多需每个家庭处在不同的生命周

期时，对户型的求

不大相同都会。可是，一方面，当下房价持换房周期变长续走高，大众；另一方面，户改造难度很大型后期，装修陷阱太多。怎么样解决这一棘手的矛盾，成为最重要的课题。全生命周期户型，意义重

大。几个人？你的家还能住下武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK36.22全生命周

期Wholelifecycle一个平常的户型是经历过多次科学严密设计的成果卖给不同需求的人群但这个户型，却是要目的变了使用自然无法满足更多的人到了手的毛坯房谁都想抡起锤子砸砸墙但无论怎样，还是要讲道理砸墙也要砸出个花武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK36.23全生命周

期Wholelifecycle无论做户型，室内，还是做时下的空间设计灵活的空间满足功能的同时尝试创造更互联？空间如何最后，将每一份设计变化？未来如何适应需求的不要仅看做一次性交付的任务这才是我们应该做的？全周期更应以一个的视角去考虑，解决武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK36.24全生命周

期Wholelifecycle单身男性＆

PARTY

达人丁克夫妻＆设计搭档Party

达人，家中需考虑灵活多样设计师应了解自己的办公情况吧台是必备单品，且空间需要开放需要大桌子

/

桌面易乱家中来客多，故洗手间组合灵活故本案扩大书房空间且安静武汉兴悦晟新益村城中村K3

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OF

XINGYUESHENG

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XINGYICUNK36.25全生命周

期Wholelifecycle年轻一族＆轻奢享受二孩出生＆六口之家居家人数较少，只需要一间临时客卧二孩出生，家庭成员达到六位家主卧享受轻奢配套，完美体验三代同堂，

空间的分配将产生巨大难度满足卧室数量也需满足功能武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK36.26产品设计

125+90+90+125Productdesign武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYUESHENG

IN

XINGYICUNK36.27产品设计

125+90+90+125Productdesign武汉兴悦晟新益村城中村K3

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DESIGN

OF

XINGYUESHENG

IN

XINGYICUNK36.28产品设计

140+105+105+140Productdesign武汉兴悦晟新益村城中村K3

项目规划方案设计PROJECT

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OF

XINGYUESHENG

IN

XINGYICUNK36.29产品设计

140+105+105+125Productdesign武汉兴悦晟新益村城中村K3

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OF

XINGYUESHENG

IN

XINGYICUNK36.30避难层平面125+90+90+125Productdesign武汉兴悦晟新益村城中村K3

项目规划方案设计PROJECT

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IN

XINGYICUNK36.31避难层平面140+105+105+140Productdesign武汉兴悦晟新益村城中村K3

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IN

XINGYICUNK36.32避难层平面140+105+105+125Productdesign武汉兴悦晟新益村城中村K3

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IN

XINGYICUNK36.33商业平面Housetypestrategy主要技术经济指标商铺总面积（含售楼部

310

㎡）：2473.42

㎡总铺数

:

22

个一层平面夹层平面二层平面（429.7

㎡）（525.1

㎡）武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK36.34商业平面Housetypestrategy一层平面主要技术经济指标一层面积：（1208.6

㎡）夹层平面武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK307展示区Exhibitiona7.01展示区选址比选Displayarea

locationcomparisonA.B.基地南侧临机电园路主入口设置该侧临近城市主干道，是到达基地的主要路线，交通便捷，人流量大。景观易布置，进入后内部景观视野开阔

。商业、建筑以及景观的一体化打造，产生新的

社区动线，实现最佳看房体验基地东侧临机电园路设置该侧进入内部景观后，首先映入眼帘的是对侧办公高楼，景观视野压抑B.C.D.红桥城沿街底商设置K4

地块单独设置A.C.武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK37.02方案一方案一K3

地块K3plot武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK37打.

0造3

专属的私人定制

新中式展示区武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK37.04展示区平面Housetypestrategy一层平面夹层平面主要技术经济指标售楼部面积：310

㎡武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK37.05A

展示区功能分区视野展示Displayarea

streamline6一、入口5对称方正大气的礼二、文脉中式文脉风格的会所大景观展示停车场三、文化洽谈后院中央景观院落，形成41四、组团展示中心私密静谧的组团3五、景观中式景观入户大堂，感受停车＆景观展示2入口礼仪广场展示中心六、尊享每户均有的私家洽谈后院社区绿化七、独立独立入户玄关，尽显样板房施工围挡武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK37.06展示区流线Displayarea

streamline迎陆伍肆叁贰壹阳光大道武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYUESHENG

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XINGYICUNK37.07展示区流线Displayarea

streamline前陆伍肆叁贰壹具有仪式感的武汉兴悦晟新益村城中村K3

项目规划方案设计PROJECT

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XINGYICUNK37.08展示区流线Displayarea

streamline大陆伍肆叁贰外立三进府序，无门壹武汉兴悦晟新益村城中村K3

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XINGYICUNK37.09展示区流线Displayarea

streamline花陆伍肆叁贰仪壹中庭花园带来名门尊武汉兴悦晟新益村城中村K3

项目规划方案设计PROJECT

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OF

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IN

XINGYICUNK37.10展示区流线Displayarea

streamline门陆伍肆叁贰来到入户门厅，礼仪使归家之人悠然宁壹武汉兴悦晟新益村城中村K