房地产产品价值体系分析

住宅产品研究研究住宅产品根本体系集合住宅价值研究厦门市场表现住宅产品研究在展开对住宅产品的研究之前我们首先需要确立研究的视角以及贯穿研究过程的一些根本观点住宅产品研究住宅产品价值提升的“五个途径”安全感舒适度归属感个性化

……空间尺度的放大空间结构的优化空间形式的丰富外部资源的占有空间个性的体现住宅产品研究住宅产品“两个价值倾向”住宅产品“两个价值倾向”住宅的建筑形式与产品价值的上下并不存简单的对位关系：通过某一个或某几个途径发力，任何一种形式的住宅产品都有可能超越形式的“等级”而实现较高的产品价值。当然，不同的建筑形式，其对于“私家化”和“城市化”两个价值端的倾向性是不同的。私家化意向城市化意向私家尺度——城市尺度——

Keywords亲切的、丰富的、细节的Keywords高、大、阔私家气质——城市精神——

Keywords闲逸的、自然融合的Keywords多元化、时代感的私家感受——城市效率——

Keywords领属的、传承的Keywords集约的、共享的独栋双拼联排叠加花园洋房多层小高层高层住宅产品研究住宅产品的价值提升模型住宅产品的价值提升模型

Lowhigh归宿感舒适度…………个性化平安度CitySingleHouse自然倾向，领地倾向…………城市尺度、城市效率居住需求独栋联排〔双拼〕花园洋房多层、小高层、高层·更优化的结构、更丰富的空间——居住空间“质”的提升·更大的面积——居住空间“量”的增加住宅产品研究在这一局部我们分类别研究不同的产品形式——它们有哪些根本特征在不同的工程中通常扮演什么角色以及市场表现中有哪些规律和要点可循住宅产品研究市场适用性集合住宅产品集合住宅的特征：聚集性、秩序性、共享性(高层、小高层〕集合住宅产品的市场适用性：高层产品在解决方案中的常见角色1〕在较低市场开展阶段，高层可以作为升级类产品，彰显城市中的身份感。2〕提高开发强度，特别是在大盘中后期进一步挖掘利润空间。3〕混合物业的社区中，用以限定社区边界感、围合社区空间。4〕用以突出强烈的城市意向。小高层产品在解决方案中的常见角色1〕往往先于高层产品获得市场认知，作为城市居住升级的先导。2〕社区中用以平衡开发本钱与开发强度。3〕高层社区中的高端产品。住宅产品研究产品价值分析集合住宅产品

以“舒适度”为核心的功能导向户型设计

集合住宅的产品价值分析住宅产品研究产品价值分析集合住宅产品以舒适度为核心的功能导向户型设计户型竞争价值提升的两种方式一种是”更舒适”，单纯的舒适度的增加；〔如凸窗、阳台等〕另一种那么是”更划算”，舒适度的保持或提升以”赠送”的方式出现〔入户花园、阳光花房等可变空间〕通过分析两房、三房及以上户型挖掘两种方式的应用住宅产品研究产品价值分析集合住宅产品以舒适度为核心的功能导向户型设计1、两房产品竞争特征分析

竞争价值轴产品轴

性价比提升舒适度提升基本舒适度户型紧凑干湿分区动静分区客厅、主卧朝南明厨明卫南北通透南北阳台生活阳台270度景观窗双卫生间挑空入户花园挑空露台普通凸窗落地凸窗半地下室空间跃层住宅产品研究产品价值分析集合住宅产品厨房全明阳台朝南，与客厅相连，增加采光面景观凸窗，增加采光面景观凸窗，增加采光面中骏蓝湾尚都89㎡两房两厅根本舒适度提升：户型端正，南北通透，客厅与阳台相连景观面宽阔，主次卧均配有凸窗，采光好。根本舒适度提升住宅产品研究产品价值分析集合住宅产品根本舒适度提升：现在产品都是通过景观阳台、生活阳台等空间的赠送沿展室内景观阳台景观凸窗景观凸窗上海万宇逸林湾景观阳台景观凸窗景观凸穿厦门翔鹭香悦四季景观阳台景观凸窗景观凸窗厦门住宅莲花尚院住宅产品研究产品价值分析集合住宅产品2房户型设计开展趋势：通过送入户花园、双阳台、双卫生间的设计提高性价比。性价比提升景观阳台生活阳台阳光书房上海尚成府邸建筑面积90㎡赠送阳光书房两房可变三房生活阳台景观阳台注：各城市赠送面积按相关部门的规定计算住宅产品研究产品价值分析集合住宅产品2房户型设计开展趋势：通过送入户花园、双阳台、双卫生间的设计提高性价比。性价比提升上海嘉宝紫提湾建筑面积87㎡赠送设备阳光两房可变三房玄关设计景观阳台注：各城市赠送面积按相关部门的规定计算设备阳台景观阳台玄关住宅产品研究产品价值分析集合住宅产品2房户型设计开展趋势：通过送入户花园、双阳台、双卫生间等的设计提高性价比。性价比提升厦门禹洲大学城建筑面积92㎡赠送阳光书房两房可变三房入户花园景观阳台注：各城市赠送面积按相关部门的规定计算入户花园阳光花房景观阳台景观阳台住宅产品研究产品价值分析集合住宅产品2房户型设计开展趋势：通过送入户花园、双阳台、双卫生间等的设计提高性价比。性价比提升厦门绿苑新城建筑面积85-93㎡景观阳台功能小阳台双卫生间设计景观凸窗注：各城市赠送面积按相关部门的规定计算主卧落地窗双卫生间景观阳台凸窗功能小阳台住宅产品研究产品价值分析集合住宅产品两房户型设计上由舒适度提升向性价比提升转变

性价比提升舒适度提升明厨明卫南北通透南北阳台生活阳台270度景观窗双卫生间挑空入户花园挑空露台普通凸窗落地凸窗阳光花房除部分豪宅外，目前市面上普通两房主要解决的是住宅的“舒适度”，看重住宅的性价比。住宅产品研究产品价值分析集合住宅产品以舒适度为核心的功能导向户型设计2、三、四房产品竞争特征分析

竞争价值轴产品轴

性价比提升舒适度提升基本舒适度户型紧凑干湿分区动静分区客厅、主卧朝南明厨明卫南北通透南北阳台生活阳台270度景观窗双卫生间挑空入户花园挑空露台普通凸窗落地凸窗半地下室空间跃层功能空间弹性空间预留空间可分可合可变空间空间细化衣帽间中西餐储藏间工人房玄关处理主仆分道住宅产品研究产品价值分析集合住宅产品预留户型的功能弹性，让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配厦门禹洲城上城入户花园改书房或次卧入户花园改书房或次卧厦门特房山水新座超大入户花园在满足舒适度的同时提高户型的性价比增加户型的功能弹性，客户可根据自己的需求自由变化。厦门万科湖心岛住宅产品研究产品价值分析集合住宅产品空间功能细节：在提高住宅舒适度的同时更加提升了主人的归属感和自我认同感1女主人独立化妆室276543步入式衣帽间家庭图书馆早餐厅主卧连接的私属阳台

180度景观餐厅服务区家政空间表示主人行走路线主仆分道表示佣人行走路线主仆分道1234567展廊主卧空间住宅产品研究产品价值分析集合住宅产品空间功能细节：双主卧设计，满足三代同堂家庭，三卫生间设置提高舒适度厦门世茂湖边首府112223123双主卧满足三代同堂家庭舒适度提升及功能空间细化，设置3个卫生间主卧设有衣帽间，卫生间最大限度的保证主人活动的私密性住宅产品研究产品价值分析集合住宅产品三房及以上户型在满足了空间的充裕度，空间的利用效率更多的是向空间的功能分化和空间细分开展。更加表达住宅的归属感和客户的自我认同感明厨明南北通透南北阳台生活阳台270度景观窗双卫生间挑空入户花园挑空露台普通凸窗落地凸窗半地下室空间跃层空间预留空间可分可合可变空间衣帽间中西餐储藏间工人房玄关处理主仆分道

性价比提升舒适度提升功能空间弹性空间细化由“量”向“质”转变住宅产品研究产品价值分析集合住宅产品市场多层及小高层、高层产品畅销户型特征总结物业类型

户型特征分析两房紧凑型南北通透，方正实用，明卫，270度凸窗赠送舒适度

+入户花园、凸窗赠送，空中露台，弹性空间（阳光房等）（性价比）三房紧凑型南北通透，凸窗赠送，明厨明卫

舒适度+入户花园，空中露台、双卫生间、主人套房（主卫、衣帽间、化装间/书房）主卧观景阳台或者凸窗、空间弹性（入户花园等）（性价比、弹性空间）豪华型

+横厅设计，功能房、工人房、主仆分道（功能细化）四房舒适度中西厨、各类凸窗设置、主人套房（主卫、衣帽间、化装间/书房）、储藏室、带工人房、主仆分道（功能细化）豪华型

+双主卧住宅产品研究厦门市场表现集合住宅产品通过对市场集合住宅〔小高层、高层〕户型的研究，在政策的影响下厦门市场〔集合住宅〕的主要表现住宅产品研究厦门市场表现一、关于阳台《厦门市城市规划管理技术规定》：住宅建筑阳台，无论凹阳台、挑阳台、封闭式阳台、未封闭阳台进深不应超过1.8米，进深超过1.8米的，超过局部按水平投影面积的全部计算建筑面积和容积率。二、关于空调外机搁板〔一〕居住建筑及办公、酒店等建筑的空调外机搁板的总宽度不应大于60CM；采用分户式中央空调的，空调外机搁板总宽度不应大于1米。空调外机搁板不得封闭，不得设栏板。〔二〕每户空调外机搁板的投影面积不应大于2平方米。三、关于居住建筑挑空空间居住建筑中挑空的户内空间：除跃层住宅客厅可挑空外，其余均不得挑空。跃层住宅客厅的挑空面积应小于本套底层户内面积的30%。四、关于凸窗凸窗挑出建筑外墙局部的高度应小于2.2米，挑出外墙局部的窗台板总宽度不得大于0.6米，且窗台底面距本层楼板的高度应不小于0.45米，上下二层凸窗之间的楼层板不得超出建筑主体外墙。五、“阳台、廊道”及阳台、入户花园投影面积总量不应大于套内建筑面积的15%。厦门市政府于2010年1月发布城市规划管理技术规定，对户型空间设计进行了更加严格的控制方案于2010年2月18日后生效。厦门政策产品分析住宅产品研究厦门市场表现在严格的产品规划政策背后，厦门市场的产品会有怎样的变化呢？通过对新政前后产品类型的分析，寻求未来产品开发走向。禹洲大学城住宅产品研究厦门市场表现赠送一半面积赠送一半面积赠送一半面积赠送一半面积赠送一半面积赠送一半面积赠送一半面积大学城赠送面积的的方式主要有：入户花园、阳光花房、大阳台等户型主要特点：大尺度的赠送阳光花房，一房可变两房，两房可变三房；大面积的入户花园、景观阳台增加住宅舒适度。厦航高郡住宅产品研究厦门市场表现赠送大面积露台、阳台；“墙体外移”增加使用面积户型主要特点：大面积的赠送露台、阳台增加住宅舒适度。通过“墙体外移”增加使用面积，根本做到零公摊。注：局部墙体可在房屋买卖交易完成后人为的外移赠送一半面积赠送面积赠送面积赠送一半面积赠送面积赠送面积赠送面积赠送面积赠送面积赠送一半面积赠送一半面积赠送一半面积赠送一半面积禹洲城上城住宅产品研究厦门市场表现赠送一半面积赠送一半面积赠送一半面积赠送一半面积赠送面积赠送面积通过赠送多功能起居室、入户花园、阳光花房，提高楼盘性价比户型主要特点：通过赠送多功能起居室、阳光花房增加使用面积，可做到两房变四房；通过赠送入户花园，可灵活改变用途，提高灵变空间。产品总结住宅产品研究厦门市场表现通过对新政前，典型楼盘产品的分析，我们发现在没有政策约束的情况下。大多产品都通过大量赠送面积来提高楼盘的性价比。赠送主要手段集中在以下几个方面：赠送大面积多功能起居室、阳光花房等，增加使用面积；赠送大面积入户花园，提高灵变空间；通过”墙体外移“的形式，提高使用面积；通过赠送大露台、大阳台等提高居住的舒适度。新政出台后，以上的很多赠送手段都将受到限制。翔鹭香悦四季住宅产品研究厦门市场表现凸窗，赠送全部面积凸窗，赠送全部面积凸窗，赠送全部面积阳台，赠送一半面积阳台，赠送一半面积阳台，赠送一半面积凸窗，赠送全部面积凸窗，赠送全部面积赠送面积主要集中在凸窗、阳台户型主要特点：通过赠送凸窗和阳台提高居住的舒适度；大客厅连接大阳台增加景观面。明发半岛祥湾住宅产品研究厦门市场表现赠送面积主要集中在飘窗、景观阳台户型主要特点：南北双阳台设计，自然采光通风好；卧室景观飘窗，宽景享受；根据新政，入户花园〔超出规定范围〕要算全面积。赠送一半面积赠送一半面积赠送面积赠送面积赠送面积赠送面积赠送一半面积赠送一半面积入户花园赠送一半面积中骏蓝湾尚都住宅产品研究厦门