国际汽车城项目商业计划书

国际汽车城项目

可行性研究报告

第一章总论

一、项目概况

1、项目名称：国际汽车城项目

2、项目投资人：

3、项目地址：某科技产业城（建设路北端，路东）

4、法定代表人：

5、项目性质：新上

6、经营范围：汽车销售（新车、二手车）、售后服务、维

修维护、检车线等。

7、项目建设内容及规模:总占地120亩,露天汽车展场平

方米，棚盖汽车展场平方米，展场办公室及门面平方米，

检车线平方米，维修维护建筑平方米，售后服务室平

方米，仓库平方米，试车道平方米（长米，宽米），

绿化平方米。预计机动车年交易超过辆，年交易额亿

元以上。

8、工程建设方案：本项目总占地120亩，将分为两期进

行建设。一期工程建设项目：以出让方式取得120亩土地的使

用权，建设集整车销售、售后服务、备件供应、信息反馈于一体。

计划占地60亩。二期工程建设内容：检车线、汽车维修维护、

装潢装饰、二手车交易市场，计划占地60亩。

9、投资总额及资金筹措：人民币万元，其中固定资

产投资万元，铺底流动资金万元。项目资金全部由建设单

位自筹解决，自筹资金来源明确，能够保证及时足额到位。

10、财务评价：项目投入运营后，计划年实现销售收入万

元，年上缴各项税金万元，年均利润额万元，投资利润

率％。所得税后财务内部收益率为％，财务净现值万元，

静态投资同收期年，符合汽贸行业平均收益水平C各项经营

指标都处于良好状态，具有较强的盈利能力。盈亏平衡分析表

明，项目生产能力利用率为％,敏感性分析表明具有较强的

抗风险能力。财务分析可行。

11、综合评价：汽车进入家庭、汽车消费的平民化已是指

日可待，汽车消费市场有着不可估量的潜力。有必要也有可能

建设现代、大型、多功能的汽车市场。本项目市场定位准确、

功能多样且合理、颇具特色，迎合了厂商和消费者的需求，很

有竞争力。项目预计有较好的财务效益及社会效益。综合评价，项

目可行。

二、项目投资人简介

三、报告编制依据

1、国家及山东省有关政策、法规、规定；

2、市场需求预测；

3、现行有关技术规范、规定；

4、国家发展改革委员会关于项目可行性研究报告内容和

深度的规定要求；

5、《建设项目经济评价方法与参数》第三版;

6、国家发展和改革委员会《产业结构调整指导目录（2007

年本）》（征求意见稿）；

7、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年

规划》；

8、《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划》；

9、《泰安市国民经济和社会发展第十一个五年规划》；

10、某县经济社会发展战略研究；

11、某县城市总体发展规划；

12、某县人民政府关于支持服务业发展的政策；

13、项目单位提供的有关资料；

四、编制原则

1、贯彻可持续发展战略，力求做到发展经济与保护环境

同步，“三废”排放少，污染小；

2、立足本地资源，优化技术方案，尽可能减少项目投资，

提高项目经济效益和抗风险的能力；

3、设计贯彻规模现代化、布辂一体化、建筑物轻型化、

公用工程社会化的“四化”方针；

4、严格执行国家有关法律法规，和行业强制性设计标准

及规范，保证工程设计质量；

5、结合场地现状，努力做到布局合理，节省占地；

6、增强环保意识，三废治理与工程建设实现“三同时”；

7、认真贯彻劳动法，加强劳动安全和工业卫生防护设计

的措施，保证生产人员的身心健康;

8、认真贯彻消防法，保证消防设施的完善可靠；

五、编制范围

该可研报告编制范围包括：项目建设背景及必要性、市场

现状及前景分析、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目

方案设计、环保、消防、节能及安全、招投标方案、项目的组织

机构设辂、项目营销策划、项目实施进度、投资估算及资金筹

措、经济效益评价、结论及建设。

六、主要技术经济指标

序号:咬目单位数据备注

—•主要数据

1项目占地面积亩120

2总建筑面积平方米

3露天汽车展场平方米

4棚盖汽车交易展场平方米

5展场办公室及门面平方米

6检车线维修维护等平方米

7道路平方米

8绿化及环境平方米

9项目总投赞万元

10固定资产投资万元

11建设期利息万元

12铺底流动资金万元

13年平均利润总额万元投入经营前10年平均数

14银行贷款万元

15自筹资金万元

二效益评价指标

1财务内部收益率（税后）%

2投资回收期（税后）年含建设期11个月

3投资利润率%

4盈亏平衡点%基数为项目预期目

5贷款偿还期年不含建设期11个月

七、简要结论

建成国际汽车城后，重点生产国内外汽车

厂商和当地知名汽车品牌经销代理商将云集其中，同时整合全

县机动车交易市场，实现专业化、规模化经营。

通过努力，国际汽车城将逐步发展成为适应全市乃至山东

省经济发展的汽车产业交易中心和信息中心，对推动区域经济

发展将产生巨大的影响和带动作用。项目实施后，具有良好的

经济效益和社会效益，项目建设是必要的。技术、经济和市场

证明该项目是可行的。

第二章项目建设背景及必要性

一、项目建设背景

近年来，随着国内经济的持续快速增长，城乡人民的生活水

平迅速提高。汽车，以前遥不可及，属于奢侈品，正在慢慢进入

普通家庭，成为大众消费品。开车旅行不再是梦想。交通运输的

发展必然会影响经济的发展，同时也会给消费市场带来繁荣。汽

车消费的兴起促进了汽车后市场的繁荣。在由风和水引起的汽车

消费热潮中，汽车售后市场开始出现并显示出良好的效果

的发展前景。

近几年，汽车市场快速发展，各品牌汽车4S店、汽车交

易市场等大大小小汽车市场遍布于城乡各地。汽车市场成为人们

选购汽车的主要场所。汽车市场专业的服务和多样的品种，也

进一步激发了人们汽车消费的热情，引导着人们的消费°

尽管如此，汽车市场的发展远不能令人满意，汽车市场的

发展存在着诸多问题，其中主要表现在以下几方面：一是汽车市

场大多建设在地市级城市以上，且面积不大的汽车专卖店及作坊

式的汽车维修厂尤其居多；二是由于汽车市场规模较小，因而难

以提供多样化的服务，市场功能单一，物流配送等业务发展缓慢;

三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多

为初级市场。

随着汽车消费市场呈“井喷”的于大，汽车市场不能适应

现实需要的态势己越发明显。无论是从汽车制造来说，还是从流

通来说，都需要有规模宏大的、能抗衡国内外汽车销售商竞争、

具有多种功能、提供高质量服务、长距离辐射能力的现代汽车

市场。

近年来因汽车价格下调、汽车种类繁多、方便实用等因素

的影响，购车热逐渐兴起，汽车交易市场的发展也红红火火。遗

憾的是，现时能够满足厂商需要、满足消费者需求的高水平的县

级综合性汽车市场儿近没有。因此，适应厂商和消费者需要的多

功能、高档次汽车市场具有很大发展空间，本项目的发

展方向正在于此。

本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费

者的需求，在汽车这个专一主题上，走“大规模、多功能、人

性化、生态化和现代水平”的路线，将汽车销售、维修、二手

车、零配件及用品、展示、体验等多种功能集于一体，强调汽

车产品、业态、交易手段、文化的多样化，在某县内建设一个

标准高、环境美、现代化的汽车市场服务基地，这样的汽车市

场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合汽车生产商、销

售商、消费者的需求，填补了这类市场的空缺，与其它的汽车

市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。

同时，项目的建设对推动发展现代商贸流通业、现代物流

业，建设现代化城市有重要作用。

现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。某县人民政

府对该行业的发展给与了大力支持及关注，应加快现代商贸流通

业和物流业的发展，积极发展中高级的批发市场，以形成“价格”，

更好地发挥现代化城市的对外辐射功能。

本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在

的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐

射能力、能代表现代城市形象的汽车流通市场。项目建设的这一

指导思想与发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快

现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升市场的总体水平方面

做出突出贡献。

目前，汽车市场小而多且乱，遍布于城乡每一个角落，市

场的发展并不是很规范、有序，由此一方面影响了消费者的信

心，另一方面也引起厂家的顾虑，因而多数汽车市场竞争力有

限，辐射范围不大。这种状况对整个汽车销售都带来不利影响，甚

至影响了汽车市场的整体形象C本项目建设规模大，内容突出,

配套齐全，标准高，能起到整合汽车市场的作用。一方面将以

其示范作用，使汽车市场的发展进一步走向正轨，顺应市场的

发展潮流；另一方面，也将众多的品牌汽车汇集到本市场中，

逐步改变汽车市场散而乱的局面，以增某汽车市场与外地汽车

销售商、国外汽车销售商的竞争抗衡能力。

综上所述，无论是轿车还是货车，无论是汽车还是汽车配

件、美容等相关行业，在今后的数年里将因为需求的增加而繁荣，

2010年全国各大汽车厂家提出的产量计划均比去年增长近一倍，

如何让市场消化产品成为当务之急，尤其在某，汽车流通的相对

滞后较为严重，解决某缺乏大型、综合性的汽车交易市场已成为

燃眉之急，而某国际汽车城的建设，正好填补了某汽车流通领

域的空白。

二、项目建设的必要性

（一）该项目的实施是推动本地汽车业发展的有力措施

汽车产业在我国属幼稚产业，是国家重点扶持和培育对

象，发展空间广阔。汽车制造业是山东的支柱产业之一。此项

目的建设，符合某县建立大商贸、大流通、大市场的经济发展

战略和城市建设规划。

随着汽车使用环境的逐渐优化，汽车消费政策的日益改善，

中国内地人均收入水平的不断增长，城镇居民家庭汽车普及率

将大幅度提高。中国进入WTO,国际品牌汽车及经营模式迅速进

入中国市场0目前某县没有专业的大型汽车交易市场，购车客

户为购路满意的车辆，必须在全市区分散的汽车销售点之间来回

奔波。根据汽车行业“高起点、国际化、代理制”的原则，迅速组

建现代化、品牌化、规模化与国际接轨的汽车营销体系，将本县汽

车流通业进行整合协调发展，必将加快某信息产业、金融业、

商贸流通业和房地产业以及现代物流业、都市型服务业之间的

相互融合渗透与发展。

（二）该项目的实施有利于建立一个完善的现代汽车流通

体系

据国外资料表明：在汽车产业的利润中，制造业仅占

30%-—40%,流通及售后服务领域占60%--70%o我国汽车工业发

展由于起步晚，再加上传统计划经济影响等因素，使得厂家相

对重视生产过程，比较忽略流通贸易的重要性，从而导致汽车

服务贸易相对薄弱，成为整个行业发展的瓶颈。服务贸易，包

括售前、售中及售后服务各方面的内容，即：售前购车指导、上牌

手续办理、汽车配件供应、售后维修、装饰美容、驾驶技术培

训、信息网络建设以及汽车文化培育等。国家有关汽车服务政

策的制定与执行、各地区的汽车交易大环境状况、生产厂

家对所售车辆执行的售后服务力度等，都将直接影响到汽车服

务贸易的水平。现阶段，主要问题集中在生产与售后服务脱节，服

务标准、维修技术差，零配件质量不高，伪劣配件多，政府有

关部门监控不力，收费混乱等方面。虽然我国的服务贸易水平

发展缓慢，但在不久的将来，服务贸易作为汽车销售必将延伸

的部分，发展潜力无疑是非常巨大的。

目前，某县的汽车市场规模偏小、布局分散零乱，给人一

种散、舌L、无序的外在形象。现有经营模式传统落后，不能达

到规模化和集约化经营，这与某县区域经济发展很不协调。该

项目建成后，经营面积将达万平方米，是目前某县规模较大、

功能较全、模式较新的汽车交易市场。该项目的实施并运营，

弥补了某县缺乏大规模汽车市场的“空白”，而且凭借便捷的

交通优势、经营优势及网络资源优势，把广大的消费者、生产

厂商、配件供应商以及配套服务商紧密的联系在一起，形成集

团化的经营优势，真正形成供、产、销、服务维修一条龙配套

体系，并建立完善的经营格局，实现政府、厂商、消费者、市

场经营者真正意义上的“四赢”。

（三）项目的建设将有利于某县国民经济及社会的发展。

由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对某

县地方经济的发展带来积极的影响。一方面，汽车市场的发展将

会推动汽车、汽车配件的销售、维修业务的增加，从而增加税收,

增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，汽

车市场的发展也将会带动相关行业的发展，如仓储业、运输业、汽

车配件及用品加工业等，形成明显的侧向关联带动作用。

（四）项目的建设将进一步扩大汽车市场的辐射范围

本项目拟将专业市场的发展与物流的发展结合起来，集聚

国内外众多的汽车及汽车配件品牌，具有很大的规模，并拥有现

代企业管理经营经验，将有利于扩大汽车市场的辐射范围，增

强汽车市场的影响力。

第三章市场现状及前景分析

一、我国汽车产销市场发展现状与趋势

我国汽车市场的发展不仅表现为汽车产量的大规模增长，

产品结构的迅速变化，新车品种和数量的日新月异，外来投资

领域的不断扩大，汽车产业在国民经济发展中的地位不断提

高，而且也表现为个人消费的迅猛膨胀，汽车消费市场的全面兴

起，汽车消费观念的深刻变化以及汽车消费政策的口益变革和

进步。

从对国民经济影响角度看，汽车支柱产业地位越来越突

出。国家经贸委公布的一份报告指出，交通运输设备制造行业

对工业增长的贡献率为40个工业行业之首，以汽车制造为主

的交通运输设备制造业取代电子信息通信业，已成为名副其实

的领头羊。

从消费角度看，汽车消费己日益成为大众化的消费，汽车

社会日益临近。随着我国国民经济的持续稳定增长以及更多鼓

励私车消费政策的出台，我国的私车消费正以前所未有的速度增

长，在全球市场增长不快的背景下，我国汽车市场呈现一支独秀

之势成为继美、日、德后的第四大汽车消费国。我国2009年进入

汽车普及时代，汽车社会即将来临，（注：汽车社会是日本专家

上世纪80年代提出来的，即以汽车普及为标志，由此发生大

量不同以往时代的现象，如人际关系急剧变化，社会节奏明显

加快等）。中国的汽车消费结构大致经历了“公务配车”、“商

务用车”、“私人购车”三个阶段。在已经销售的各类车辆中，集团

消费的比例因饱和而日益下降，私人购车逐渐成为增量主体。

目前我国个人购车比例已经超过50%,大中城市超过70%,轿

车已快步进入家庭，个人购车从事专业运输也逐渐成为货车

消费的主体。

按照国际惯例，以一个国家私人用车在汽车保有量中超过

50%,年消费量中超过70%作为私人汽车消费时代来临的标

志，中国大部分省市已经进入私人汽车消费时代。从社会文化程

度看，汽车文化已俨然成为新兴的消费文化，具有极强的生命力

和渗透力。进入新世纪以来，汽车话题成了人们的热点话题，每

一次场面火爆的车展也表明汽车开始与老百姓关系越来越密切，

以时尚和现代为理念特质的汽车文化越来越得到人们的认同和推

崇。据了解，私有汽车市场购车主体多是事业有成的年轻人，在

他们的消费观念中，汽车是延展生活内容，提升生活品质的重要

工具，他们将日益成为潜在的消费群的主体，

推动汽车业的持续发展。

二、我国汽车市场发展的存在问题与发展趋势

1、存在问题

♦汽车行业重生产轻流通，重供给轻服务的现象突出，难

以应付国外汽车业的挑战。

根据欧美发达国家的经验，在一个完全成熟的汽车市场

中,中一60%的利润在服务中产生,与国外相比,我国差距和发

展空间都较大。我国汽车业的市场格局将发生巨大变化，国内

市场国际化趋势将更为明显，一是商品进入的进一步国际化,

二是资本输入的国际化。因此，为应付国外汽车业挑战，构建

有竞争力的汽车市场服务模式对我国汽车业健康发展极为重

要。

♦汽车产供销三者的关系不够协调，体制有待完善。由于

以产品为主导的市场供求关系，没有发生根本变化，相对于汽车

生产企业来说，销售及售后服务商处于弱势地位，没有一个团体

能保障他们的利益，厂商关系微妙。一旦进口车增加I,国内经销

及售后服务商可能会摆脱从属的地位，成为进口车的销售即售后

网络，威胁国产车市场。相对于经销商与生产企业的关系，消费

者也处在弱势地位。如果产供销的关系不协调，体制不完善，

国产车市场会受到较大冲击。

♦汽车市场弊病很多，市场建设迫在眉睫。我国汽车市场

往往满足于当前的业绩，各种软硬件环境未能及时改善。目前

的弊端主要体现在：缺乏市场规划；临时建筑、假坑骗和占道经

营的现象突出；缺乏永久性市场，市场管理混乱等等。这些已成

为很多城市汽车市场的问题。它既与人们日益增长的高品质服务

的需求相矛盾，也落伍于国际上汽车有形贸易市场，不利于与国

际接轨，不利于市场发展C因此，汽车市场建设迫在眉嚏C

2、我国汽车市场的发展趋势

国内著名经济学家、汽车专家对中国汽车业发展普遍持乐

观态度。普遍认为，中国汽车业虽然处于发展阶段，但推动中国

汽车快速发展的因素已经具备，在今后相当长的时间内，中国汽

车大发展的趋势不可逆转。在今后10到15年，中国将成

为最大的汽车消费国，汽车保有量将超过L5亿辆，同时也将

成为最大的汽车生产国；只要走市场化发展汽车产业的路子，在

今后不很长的时期内，中国汽车业的中低档产品价格可能降至世

界最低水平之列，中国将成为世界上具有竞争力的汽车生产国。

同时，在有形的汽车贸易市场发展上，将以完善的市场服务为导

向，以运用电子化和信息化技术为手段，规模化和规范化经营、

专业化和综合化服务相结合以及多品牌聚合营销模式将成为市

场的主流。

三、某汽车销售市场发展趋势

某正朝着一个繁荣、高效、文明的城市和适宜创业发展又

适宜居住的生态城市的目标努力，汽车市场的发展将有利于增

强某汽车业对国民经济的贡献，有利于巩固提高某在周边地区

汽车中心城的地位和作用。经济发展和汽车市场两者相得益

彰，息息相关。在国民经济持续稳定增长的背景下，某汽车行

业正面临前所未有的发展机遇。

某汽车消费结构具有如下几个特征：1.轿车是销售主体车

型。2.国产轿车为销售主体。3.中档轿车成为消费者首选。根

据调查资料，在计划买车的家庭中，选择10-20万元中档车

的比重最大，占53.0%,选择价格超过20万元的家庭占

21.5%,表明中档车型是消费者选择的主体。

四、某汽车销售市场的发展优势

1、市场优势。目前，中国跨入汽车普及时代，山东是汽

车消费日渐普及的省份，自身的汽车需求潜力巨大，市场前景

广阔。随着我国汽车市场的逐渐放开，进口关税的下调，国内、国

外汽车行业之间的竞争日益加剧，导致市场供求关系发生改变,

将会引发汽车较大幅度的降价。汽车的降价无疑激活了居民消

费能力，扩大市场优势。

2、区位优势。某地处济宁、泰安的交界处，境内济兖、

京福高速、京沪高速、104国道、蒙馆公路等线路纵横交织，

具有发展汽车物流、仓储、销售的先天条件。

3、经济优势。私家车悄然进入寻常百姓家庭，其原因首

先得益于经济的高速发展和居民消费能力的普遍增长。近年

来，某经济发展水平不断提高，经济结构不断优化。与经济发

展密切相关的是，随着经济发展，政府可以有更多的公共开支进

行交通运输建设，改善用车环境，推动汽车消费。总之，经济

的发展和人们生活的水平提高必然加快汽车普及时代的到来,

为汽车市场发展提供最重要的动力。

4、政策优势。某县人民政府明确提出支持服务业的发展，

同时也明确提出“着力发展现代物流业”，“加快形成区域物流中

心功能”。随着汽车生产的发展，鼓励私家车消费政策的实施，

汽车流通领域必然迎来新的发展机遇，汽车市场将会成为市场流

通业创新的重点。在微观消费政策上，政府鼓励私车消费的政策

逐渐出台，如各种税费的降低，汽车上牌手续的简便化等，都

会极大促进汽车市场的发展。

随着人们消费水平的不断提高，政府对汽车行业的日益重

视和扶持，势必将进入私人汽车消费普及的时代，某汽车流通业

也将面临市场重整和升级的机遇，汽车服务产生的增值效益的比

重会有较大的提高，汽车市场的服务继续保持多元化的模式，高

档化、规模化、大型化、规范化、专业化、人性化的汽车市场会

逐渐取代分散无序的汽车销售及维修服务。汽车市场将成为城镇

搞活大市场，提升地区商贸中心职能的一个亮点。

五、项目的市场定位、竞争及市场策略

1、市场定位：做实某汽车销售、维修和购车保养市场，

辐射周边市县汽车市场。

2、竞争策略：坚持以人为本，造福广大消费群体。某国

际汽车城将以建设舒适的购物环境，完善的售后服务，规范的市

场管理，品味卓然的汽车文化为目标，改善目前市场分散，管

理混乱的不合理现状，促使形成全行业合理有序的竞争格局。

秉承以人为本的原则，充分挖掘汽车文化，在项目规划设计、市

场运营管理各方面为消费者提供上档次、全方位的完美服务，采

用多品牌聚合营销的方式有效降低车价，促进汽车理性消费，

造福广大市民。

3、项目市场开发战略：全面发展，分步推进。在项目安

排上，采取全面规划，分期实施的策略。某国际汽车城将融合

包括新旧车交易、汽车配件和用品供应、信息咨询、维修服务等

功能，不断改进汽车后市场的功能结构（如含售车、零部件供

应、维修服务的三位一体模式，以及在此基础上加上信息反馈和

处理功能的四位一体模式等）,把某国际汽车城建设成为购物

环境优美的商贸中心。在具体功能的开发上，第一阶段以基础设

施先行，以培育汽车文化氛围为导向，重点建设高档次的新车交

易市场、先进的汽车维修基地，以及相配套的基础设施等。第二

阶段逐步建设二手车交易市场、零配件、汽车用品销售、汽车

装潢和商务中心服务等功能。

第四章建设内容及规模

一、功能定位

（一）市场定位

某国际汽车城定位为集国内外品牌轿车、货

车、专用车、工程机械整车交易、配件供应、物流配送、维修保

养、装饰美容、汽车会展等于一体的汽车贸易及维修服务中心，

是某规模最大、功能最全、模式最新的多功能国际化现代汽车

城C

（二）经营品种

轿车、货车、客车、专用车、工程机械车、汽车配件、

装饰美容材料等。

（三）功能分布

整个汽车城分为贸易园区、配套园区和服务园区共三大园

区：

1.贸易区：包括汽车交易区、零配件交易区；

2.配套区：会展区、物流配送、维修装饰区；

3.服务区：包括综合管理服务区、生活服务区。

（四）服务项目

1.为进场厂商提供口常商务服务：协调有关职能部门，现

场提供工商、税务、车管、稽征、金融、保险等管理与服务；2.

代客新车上牌、驾驶证备案、车辆、年审、办理保险服

务等；

3.组织汽车展销会、交易博览会，提供有关国际汽车发展

的最新动态信息；

4.建立汽车专业网站，开设电子商务项目，建立网上信息

查询及交易通道，设立大屏幕电子显示系统，发布汽车交易信

息；

（五）辐射范围

立足某，辐射兖州、曲阜、肥城、汶上等县市，联结国内、

国外汽车市场。

（六）土地概况

地理位珞：位于某科技产业城内，具体位于县城

建设路最北端路东，为某县城的北大门，紧邻蒙馆公路。

土地面积:面积120亩。

（七）总体构想

为保证项目成功，项目规划按照“前瞻性、高起点、低进

入、统一设计、分步实施”的原则，整合社会、政府以及行业

各方面资源，积极建造全新的某国际汽车城。

二、建设内容建设规模

汽车露天展场平方米；

汽车棚盖展场平方米；

展场办公室及门面平方米；

道路及绿化平方米。

第五章建设地址及建设条件

一、厂址选择原则

1、避开污染源、水源、村庄、学校、交通要道；

2、靠近干线公路或铁路，以方便运输和外销；

3、供水、供电、通讯方便，尽量减少公用工程投资；

4、地势平坦，具有远景发展余地；

5、工程地质、水文地质可靠；

6、厂址附近便于职工生活福利安排。

二、建设地址

本项日拟建于某县城以北2公里处，位于某科技产业城内，

具体位于县城建设路最北端路东，为某县城的北大门，紧邻蒙

馆公路，交通便捷。

1、本项目符合某县城市总体规划和土地集约利用总体规

划的要求。

2、该区域地行规整、无需拆迁、易于规划，且有可持续

发展的空间。

3、该区域周边城市基础设施（路、水、电、暖、气等）

配套较完善，水文地质、工程地质条件好，有利于该项目建设

和发展。

4、有利于加快某县建设的进程，为城市经济建设的健康、

持续、快速发展创造良好的环境。

5、节约用地、不占用良田及经济效益高的土地，利用丘

陵和山坡地；符合国家现行土地管理、环境保护、水土保持等

法律法规和相关规定。

6、适应市场经济，以经济建设为中心，选择有较好区位

和交通优势的地方进行开发建设。

7、少投入，早建成。

8、为今后的大发展、又好又快发展留有可拓展的充足空

间。

因此，本项目建设地点选在此处为最佳方案。

三、建设条件

（一）、地理位置

某县位于鲁中偏西，泰安市南部。地理位貉东经116°36，

—117°38',北纬35。40'—35°37'；东邻新泰市，西连

汶上县，南与兖州市交界，东南与曲阜市、泗水县接壤，北以

大汶河为界与岱岳区、肥城市相望，总面积1125平方公里。

县城距泰山56公里、曲阜25公里、水泊梁山40公里，处于泰

山、曲阜、水泊梁山旅游交叉中心。辖3乡9镇，即某镇、泗店

镇、东疏镇、鹤山乡、伏山镇、堤城镇、蒋集镇、磁窑镇、华丰镇、

东庄乡、葛石镇、乡饮乡，共566个行政村，人口80.4万。

（二人地形地貌

某县境内地势东高西低，东部多为低山、丘陵，西部多为

平原。主要地貌类型有低山、丘陵、平原和水面。境内最高峰为

东部凤仙山，海拔608米；最低处为东疏镇胡茂南洼，海拔46

米。大小山峰146座，面积138平方公里；丘陵多分布于低山周

围，海拔70-200米，面积432平方公里；较大河流15

条，总长204.6公里，流域面积1021.3平方公里，属黄河、

淮河流域水系。

（三）、气象条件

项目区属于暖温带大陆性半湿润季风气候，具有四季分明

的特点。春季盛行东南风，气候干燥，回暖迅速；夏季多雨，降

水集中，时有暴雨涝灾；秋季降温快，日照充足；冬季气压高,

气候干冷。具体气象条件如下：

A气温

全年平均气温:13.4℃

极端最高气温:40.7℃

极端最低气温:-19.0℃

B季风

全年平均风速:2.8m/s

历年最大风速:24米/秒

全年主导风向:NNE

冬季主导风向:WN23%

夏季主导风向:SE19%

C降水

年均降水量：689.6mm

年最大降水量:1082.7mm

日最大降水量:148.7mm

最大积雪厚度:150mm

D日照

历年月平均日照时数206.2小时，年平均日照时数为

2679.3小时，历年平均日照百分率55%,年最大日照百分率为

60%,年最小日照百分率49%o

E湿度

全年平均相对温度：69%

年最大相对温度：76%

年最小相对温度：65%

F.最大冻土深度600毫米。

（四）、地温与冻土

区内年均地温为14.4-16℃0地面温度的变化趋势是：春季

地温开始逐渐升高，夏季最高，平均地温在27℃以上；然后地

温开始逐渐下降，冬季最低，平均地温在0℃以下。1月份地

温均在-1.5℃以下，4月份均在16.9C以下，7月份平均达到

29.4℃,10月份均降至16.6C以下。

（五）、地震烈度

根据《中国地震动参数区规划》，本项目位于山东省泰安

市，地震基本设防烈度6度，设计基本地震加速度值为0.05g,

设计地震分组为第二组。建筑物的结构安全等级二级，抗震设

防分类为丙类，抗震等级为四级。

（六）、配套条件

1、给排水

项目区位于某县自来水供水服务范围以内，厂区供水管网

已经铺设完成，供水有保障。

2、供电

该项目电源线引自某县10kV供电支线，负荷能够满足项

目的需要。

3、通讯

某县程控电话可直拨世界230多个国家和地区，现已建成

现代化的电话本地网、移动通讯网、数字数据网。邮电除传统

的信函、包裹、电话、电报等业务外，还有公众数字数据网

（DDN）、国际互联网（INTERNET）.公众多媒体通讯网、宽带

网、“一线通”（N-ISDN）、视频点播、邮政特快传递和被叫

集中付费800等业务。

4、交通

某县交通发达，京沪、磁莱铁路在境内交轨，京福高速公

路、104国道、济微公路纵横南北，蒙馆公路横跨东西，京沪

高速铁路穿过县境东部；县乡公路四通八达，公路里程614.5

公里。县城和乡镇已全部开通光纤通讯，程控电话装机容量达到

11.75万门。全县建有坑口电厂1处、热电厂2处，城区供

水公司2处；电网已全部完成改造任务，可满足经济和社会快

速发展的需要。

（七）、厂址选案

1、地质条件

（1）工程地质

某县境内拥有多种地貌类型，山地、丘陵、平原三种形态

并存，西区属丘陵地带，总体地势表现为东部南高北低、西部北

高南低，西部为大汶河冲积平原，面积辽阔，地势平坦，坡降由

北向南为千分之一，县城位于该区中部东侧。区址内地形较为

平坦，在地块东南部有一城市泄洪沟，现状断面尺寸在12-15

米之间，没有其他不可动地上附着物及河流、沟渠等障碍物。

该项目建设地地处鲁西南地层分区泰安地层区。地质属于

华北地台，山东省背斜、鲁北南台隆起的一部分，岩性自东北向

西南依次出露为下奥陶系灰岩、寒武系灰岩、页岩、厚层灰岩、

杂色灰岩及前震旦系，泰山群片麻岩。上覆第三系、第四系地层。

第四系地壳处于相对缓慢，下降趋势，在东北部山区上，第四系

以坡积物、残积物为主。平原湖洼区为大清河及黄河冲洪积物，

形成广大的冲积及冲洪积物层。在东中部区域以近代汶河冲积层,

唬曲带层为主，沉积多为黄色、砾质粗砂、中砂、其次为粉细砂。

冲积沉积岩性以灰色、灰黑色、灰黄色的亚粘土、粘土为主，并

有钙质结核，层厚约1-5米。

(2)水文地质

某县年平均地上、地下水资源总量为38047万立方米，其

中地表水166.13万立方米(包括引汶客水)，地下水2143万

立方米。可利用水资源28031万立方米。抽样化验，某地下水

矿化指标在0.4克/升以下，总硬度为10-20之间，PH值在

6.7-7.3之间，绝大多数为中性水。

（3）场地地震效应分析

按国家地震局的有关文件，拟建工程场地的抗震设防烈度

为6度，设计基本地震加速0.05g,特征周期0.45s,水平地

震影响系数最大值为0.04c

依据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）,该场区为

于六度区，属第三组，不用考虑地基土的地震液化。

2、位路主要优势

（1）劳动力资源丰富；

（2）能源、电力等资源充足；

（3）地势平坦，有利于建设；

（4）建设地点位于某县城北邻，交通便利。

项目综上所述，该项目拟建地能源、通讯等基础设施基本

满足该项目建设的需要，交通条件良好。

第六章项目方案设计

一、工程概况及区位关系

该工程系招商引资项目，在某县人民政府的大力支持下，

购买土地120亩，规划为高起点、大规模的某国际汽车城。规

划用地位于县城以北2公里附近，土地西临蒙馆公路，交通方

便。

二、规划设计指导思想及依据

（-）设计指导思想

根据社会、经济、自然状况，结合本规划区的用地条件及

用地性质，坚持“社会、经济、环境”三效益最佳统一的原则，科

学的设计高起点、大规模的某国际汽车城，使之具有汽车交易

所必需的商业气氛，同时又不失大方、典雅的氛围。在保证功

能组织合理的前提下使平面构图优美完整，具有艺术性C突出

规划设计的先进性、引导性和市场性，探索可持续发展的开发

模式。

（二）规划设计依据

1、《中华人民共和国城市规划法》及相关规则；

2、建设部《城市规划编制办法》及实施细则；

3、《某县城市规划管理条例》；

4、国家及地方有关城市建设法规；

5、其他自然、经济、社会资料。

三、规划目标及总体思路

（一）规划目标

实现布局合理、功能齐备、环境优美、技术先进的现代化

的综合社区。密切联系客观实际，结合气候、风向、地形、地

貌及周边环境进行创作，建立“以人为主，物为人用”的观点。

（二）总体思路

1.结合地表，统一设计、分区规划，由总体到局部进行设

计。

2,合理分区，合理布珞，做到既紧密联系，又分区明确,

互不干扰。

3.考虑场地的地理优势，注意国际汽车城的形象，采用高

低错落，一张一弛等手法，来强化各类建筑所体现的景观特色。

四、规划布局

将用地划分为几大功能部分来进行规划设计，规划用地范

围大部分规划为汽车展场及经营用房，并结合管理、服务等设

珞相应配套设施。主入口宽度为米，出入口部分处理成入口

广场，以有利集散人流、车流。在建筑的形式上强调简洁、明

快，具有现代感及高科技感，以给人视觉上的强烈冲击力。

规划布局请详见某国际汽车城规划方案设计总平面布貉

图。说明如下：

五、交通组织

汽车城内道路主干道宽米，次要道路宽米，各道路相

互联系，从而形成几个功能地块。

六、小区公建设施规划

本规划在充分体现国际汽车城的气氛同时，加强配套设施

建设，以提高汽车城交易的商业效率、品质，公建分布结合绿

化体系布珞。

市政配套设施：

（一）垃圾收集与处理：本规划区设有1个垃圾站，与洗

车场结合设辂，设计成小品式构筑物以美化环境。

（二）公厕：小区内设有2处公厕。1个位于办公区。另

外交易楼及经营用房内均设自用卫生间。

（三）污水处理：小区生活污水接入城市道路污水干管，

排至污水处理厂。

七、绿地规划

规划区内绿地规划布局结构可概括为“点”“线”“面”有

机结合的系统结构。

（-）点：主要指庭院绿地，展场绿地，以草坪、花卉和

灌木为主。

（二）线：充分利用场内道路两旁行道树和人行道两旁的

带状绿地形成线性的绿化布络，行道树采用效果好的常绿乔

木，带状绿地则多用树木点缀。

（三）面：在汽车城入口处及会展中心旁等地方充分利用

土地成片布辂草坪和整型植物，同时辅以五彩花卉来点缀，形

成大片绿地。汽车展场与停车场满铺草坪砖，以增加绿地面积。

八、建筑风格

建筑风格既不拘泥于传统，也不宜一味的追随潮流，而应

该选择一种经典的，富于渲染展示氛围的建筑形式，经过多次比

较，初步决定采用晚期现代主义的建筑理念来指导设计。同时，

借助于新型的材料、现代的处理方式，使某国际汽车城融入高

科技、现代化的时代风格，做到既气派又典雅的效果。

九、给水工程设计要求

（-）用水量预测

根据《城市给水工程规划规范》及重庆现状情况，确定了

某国际汽车城最高日用水量约66.30m3/d。详见下表：

用水时变化最大时

编用水性最高日用

用水量标准用水单位时间系数用水量

号质量（

ms/d.（h）（kh）（ma/d.

1展场办公室0.04瓶/人。d80人3.282.28.0

及门面

2绿化15m/ha0.92ha13.881.8

3道路151n3/ha1.56ha23.482.9

12.

合计

39.47

（二）消防用水量预测

室外消防用水量为30L/S,室内消火栓用水量40L/S,火

灾延续时间3小时。自动喷水火火系统用水量28L/S,火灾延

续时间1小时。

（三）给水水源

给水：本项目给水由某县自来水公司提供。

（四）消防给水系统

消防给水系统与生活给水系统共用。室外消防用水由设在

本规划区内的生活消防给水管上的室外消火栓供给，室外消火栓

沿道路敷设，其间距不超过120米。

十、排水工程设计要求

（-）污水量预测

本规划区污水量汽车城的生活给水量的90%计，污水总量

为3.2ni3/do道路及绿化用水就近排入本规划区雨水管，故不

计入污水总量。

（二）污水系统规划

为了提高环境质量，保护水体，本规划区规划为雨、污水

流制排水系统。根据本规划区地形条件，在本规划区展场区敷设

一条管径为DN400的污水排水管与市政排水沟相接。

（三）雨水流量计算

雨水量采用现行某县暴雨强度公式，设计降雨量重现期采

用5年，径流系统0.65,其汇流面积根据区内地形确定。

（四）雨水工程规划

雨水由雨水管网根据地形分片收集后就近排入市政排水

沟。

（五）排水管径选择

污水管道与雨水管道最小管径，按设计规范分别采用混凝

土管DN300和DN400o

十一、电力工程设计要求

1、电源要求：

供电电源要求。其中主要设备电压均为V,其他动力

设备及照明电压为Vo

2、年综合耗电量：

本项目生产管理为连续制，年工作300天，年综合耗电量

约为kWho

3、电源：

本项目厂区用电由某县供电局供给，用电有保证。

4、供电方案：

项目区外供电专线，采用交联聚乙烯全包装高压电缆引

下，然后采用直埋方式输送。电气主要接线kV侧为单母结线

方式。

十二、通讯

本项目区内通讯设施及通讯网络健全，能保证项目通讯网

络需要。

十三、工程管线综合设计要求

规划电力电缆或电力电缆沟与电信管分侧布貉，雨水管设

在道路的车行道下。规划区内电力电缆沟为明沟，覆土最浅，在

地表面，其次为给水管，埋深0.8米左右，电信排管埋深1〜

1.2米，雨水管埋深在1.8米，污水管埋深在2.5米左右。

十四、防灾设计要求

该规划片区防灾规划主要是指防火，规划区内各项建设工程

必须严格执行现行国家颁布的防火规定（范），加强消防设施

的建设。

第七章环保、消防、节能及安全

一、环境保护

（一）设计依据

1.中华人民共和国国务院令第253号文《建设项目环境保

护管理条例》；

2.《污水综合排放标准》(GB8978-1996);

3.《大气污染物综合排放标准》(GB16297-96);

4.公用专业提供的有关资料。

(二)设计范围

该项目主要针对某国际汽车城汽车交易市场、展场办公室

及门面等排放的污染物进行治理。

(三)主要污染物及治理措施

主要的污染物为生活污水及生活垃圾，生活污水，油污等

经管道收集后排入高效无能耗生活污水处理设施，处理达标后

排入市政污水管内。

生活垃圾及包装物等采用袋装化处理，然后集中到区域内

垃圾站，定期运往垃圾场进行处理。

该项目交易城区域内的绿化采用点、线、面相结合的方式

布辂，道路两侧的带状绿化地，建筑物周围形成点状绿化，交

易城前区的绿化及花坛，为汽车城创造了较好的环境。

二、消防

(一)消防设计依据

1.《建筑设计防火规范》(GBj16-87);

2.《汽车库、修车库、停车场设计消防规范》(GB50067-98);

(二)总体布局

汽车及配件交易市场道路成环状，并可端部回车，消防车

均能顺利通过，便于发生火灾时，可由市政消防支队施救。

（三）建筑结构

区域内各建筑物的结构造型、墙、柱、梁、板等均按照“建筑

防火规范”的要求进行。各建筑物的疏散距离用出口数量也符

合防火规范要求。各主要建筑的耐火等级为二级。

（四）消防给水

1.室内消防

（1）根据GBJ16-87《建筑设计防火规范》规定，交易市

场的建筑物的室内消防水用量为40L/So

（2）消防给水以市政给水为供水源，供水压力能满足本

设计要求。

（3）室内消防管道竖向成环状。

2•根据GBJ140-90《建筑灭火器配络设计规范》规定，配

络一定数量的灭火器。

3.室外消防

（1）该区域室外消防用水量30L/So

（2）室外消防给水采用低压制，区域给水管网呈环状布

置，布置，管径为DN150mm，在室外管网上每隔80-120米设置

地上式消火栓一支。

三、节能

（一）、设计依据：

1、《中华人民共和国节约能源法》

2、《节约能源管理暂行条例》

3、国家计划委员会计交能[1997]2542号《关于固定资产

投资工程项目可行研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规

定）〉O

4、节能专业有关规定及标准

5、公用专业提供的相关资料等有关设计标准规范及项目

单位提供的资料。

（二）、主要节能措施

1、各建筑物尽可能采用南北朝向，有利于建筑物的采光

和自然通风。

2、变压器的设辂位貉接近用电负荷中心区域，以减少输

电损耗。

3、工程采用的工艺路线合理，可充分节约能量。

4、工程选用的电机设备均为节能型。

5、严格遵守计量法规，做到三级计量，并加强对生产各

工序的能耗管理，落实能耗承包制度，同时对职工加强节能教

育，提高职工节能意识。

6、总图及车间布络尽量减少管线长度，缩短物料输送线

路，以降低能耗。工艺设备布貉充分利用高低位差，减少动力

设备及能耗费用。

7、照明选用节能产品。

四、安全卫生

1.在总平面布辂时，设貉相应的防火间距和消防通道，保

证了足够的消防扑救面。

2.各建筑物按三级防雷建筑物考虑防雷设施，在屋顶与受

雷击部位敷设避雷带。

3.低压配电系统采用TN-C-S制接地方式。进出建筑的所

有金属管道均与接地装路作等电位连接。

采用综合接地装貉，接地装貉以利用建筑钢筋为主，辅以

人工接地板，接地工频电阻不大于4欧。

4.在防暑降温方面，建筑室内采用窗式或壁挂式空调器，

以达通风降温目的。

第八章招投标方案

根据《中华人民共和国招投标法》、国家发展计划委员会

第3号令以及某县有关工程招标文件规定，确定施工单位和监

理单位。

一、招标形式

由业主按国家招投标法及有关规定，此项目拟采用邀请招

标形式确定施工单位和监理单位。

二、招标范围

项目的设计、施工及监理部分为全部招标、设备及重要材

料采购为部分招标。

三、施工及监理单位资质要求

施工单位资质须为级以上企业。

施工监理单位须为级以上。

四、招标信息发布

向预先选择的若干家具备承担招标项目能力、资信良好的

特定法人或其它组织发出投标邀请函，请他们参加竞争。

五、招投标工作组织

由业主负责组织实施该项目的招标工作，招标须按公平、

公开、公正的原则组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参

加投标的施工单位不得少于五家，参加投标的监理单位不得少

于三家。

第九章项目的组织机构设置

一、组织管理

为加强项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目的策

划、资金筹措、建设实施、生产经营、资产的保值增值等实行

全过程负责。在项目建设过程中，建议设立施工管理部、财务

部、办公室等机构，对项目的概算控制、资金使用、施工组织、

建设工期及工程质量等进行管理，以确保项目按时完成。项目

建成运营后，按照现代企业制度要求组建公司，实行董事会领

导下的总经理负责制。董事会下的经营管理机构设总经理1人，负

责本项目的日常经营管理工作。

二、组织机构及人员配备

(-)组织管理及经营者基本概况

1.组织架构

(见下图)

组织机构图

董事会

董事长

副总总经理三总师

市场管

财

委会4工

薪

事在Z词戈组织机构图

撤消，并入物管部;招商部并入市场管理委员会。

各部门主要职责为:

行政人事部：负责公司行政、办公、人事等工作；同时负

责协调公司各部门的关系。

招商策划部（后期并入市场管理委员会）：负责项目策划

招商设计、实施。

市场管理委员会：负责市场日常经营、管理，协调各用户

之间关系、帮助办理有关证件等。

物管部：负责整个小区的物业管理工作，即：维修保洁、

保安、防火、保持良好的生活、经营环境。

财务部：负责公司的会计核算、监督、划拨款项、报销、

资金计划制定、财务预决算编制，协调银行、税务机关关系C

工程部：负责项目建设、组织设备采购、审阅图纸、预算、

现场监督、征地手续，设施设备运行，维护。

2.经营者素质

公司对经营班子成员的选聘实行高标准、严要求，副总经

理及以上职位，要求本科及以上学历，大型企业、公司相关职位

5年以上工作经验，并且取得突出成绩者。

（二）人员编制

该项目由某国际汽车城负责整个工程的建设、管理，其人

员采用聘用制。公司员工的福利待遇根据国家有关规定执行。公

司按税后利润的一定比例提取奖励基金，对有重大贡献的员工

实行特别奖励，形成公司长期的凝聚力。

员工计划为：

年