做账实操-房屋工程建设过程中涉及到哪些税费

做账实操做账实操-房屋工程建设过程中涉及到哪些税费（建设单位角度）在中国，房屋建设过程中涉及的税费较为复杂，涵盖土地开发、建筑施工、销售等多个环节，涉及的主体包括建设单位、建筑企业以及购房者。以下是建设单位在房屋建设全流程中主要涉及的税费，本文简做说明：一、前期准备阶段1.城市基础设施配套费性质：地方政府收取的专项费用，用于城市基础设施（道路、水电等）建设。缴纳方：开发商。1

/16做账实操计算依据：按建筑面积或土地面积征收，标准由地方政府确定（如

50-300

元/平方米）。2

/16法律依据：《河南省政府非税收入管理条例》。2.人防易地建设费性质：开发商未按规定建设人防工程时需缴纳的费用。缴纳方：开发商。计算依据：根据项目建筑面积或人防面积差额计算（如

1000-3000

元/平方米）。法律依据：《中华人民共和国人民防空法》《人民防空工程建设管理规定》3.耕地占用税（如涉及耕地）税率：一次性缴纳，标准根据地区人均耕地面积确定（5-50

元/平方米）。做账实操法律依据：《中华人民共和国耕地占用税法》。3

/16二、施工建设阶段1.增值税（建筑服务环节）纳税人：建筑企业（施工方）。税率：一般纳税人：9%（按工程款全额计税，可抵扣进项

税）；小规模纳税人：3%（简易计税，不可抵扣进项税）。计税依据：工程价款（含材料、人工等成本）。法律依据：《中华人民共和国增值税法》《跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》2.企业所得税纳税人：建筑企业（施工方）。税率：25%（一般企业）或优惠税率（如高新技术企业

15%）。做账实操计税依据：工程利润（收入扣除成本、费用等）。4

/16法律依据：《中华人民共和国企业所得税法》。3.印花税纳税人：开发商与建筑企业（双方均需缴纳）。税目：建筑安装工程承包合同。税率：合同金额的

0.03%。法律依据：《中华人民共和国印花税法》。

4.城镇土地使用税纳税人：开发商（土地使用权持有方）。税率：按土地面积缴纳（1.5-30

元/平方米·年），具体由地方政府确定。减免政策：开工后按建设或销售进度逐步减免。做账实操法律依据：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。5.环境保护税（如施工产生污染）纳税人：施工单位。计税依据：污染物排放量（如噪声、扬尘等）。法律依据：《中华人民共和国环境保护税法》。三、房屋预售/销售阶段1.增值税预缴纳税人：开发商。预征率：3%（按预售房款预缴，最终按

9%清算）。法律依据：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增

值税征收管理暂行办法》。5

/16做账实操2.土地增值税预征6

/16纳税人：开发商。预征率：1%-5%（各地差异大，普通住宅较低，商业地产较高）。法律依据：《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的

通知》（国税发〔2010〕53

号）、《国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告》（国家税务总局公告

2024

年第10

号）3.企业所得税预缴纳税人：开发商。计税依据：按预售收入预缴（利润率由税务机关核定，通常为

15%-25%）。法律依据：《中华人民共和国企业所得税法》。4.城市维护建设税及教育费附加做账实操计税依据：增值税税额。税率：城建税：7%（市区）、5%（县城/镇）、1%（其他）。教育费附加：3%

+

地方教育附加

2%。法律依据：《中华人民共和国城市维护建设税法》、《征收教

育费附加的暂行规定》《河南省地方教育附加征收使用管理

办法》四、竣工交付阶段

1.土地增值税清算纳税人：开发商。税率：四级超率累进税率（30%-60%）。计税依据：增值额（收入扣除土地成本、开发成本、费用等）。法律依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》7

/16做账实操2.契税（购房者承担）税率：1%-3%（首套房）、3%-5%（非首套房，各地政策不同）。法律依据：《中华人民共和国契税法》、《财政部

税务总局

住

房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部

税务总局

住房城乡建设部公告

2024

年第

16

号）3.房产税（开发商自持部分）税率：1.2%（按房产原值）或

12%（按租金收入）。法律依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》。五、其他费用1.工程质量监督费按工程造价的

0.1%-0.3%收取。8

/16做账实操法律依据：《建筑工程质量监督站工作暂行规定》。六、税收优惠政策1.保障性住房：可能减免城市基础设施配套费、土地增值税、契税、印花税等。法律依据：《财政部

税务总局

住房城乡建设部关于保障性

住房有关税费政策的公告》（财政部

税务总局

住房城乡建

设部公告

2023

年第

70

号）、《财政部

国家税务总局关于易地扶贫搬迁税收优惠政策的通知》（财税〔2018〕135

号）、《财政部

国家税务总局关于企业参与政府统一组织的棚户区改造有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2013〕65号）、《财政部

国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82

号）、《关于

鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》（建保〔2012〕91

号）、《财政部

国家税务总局关于企业参

与政府统一组织的棚户区改造支出企业所得税税前扣除政策有关问题的通知》（财税〔2012〕12

号）。2.旧城改造：地方政府可能提供土地增值税、契税优惠。9

/16做账实操法律依据：《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收

支管理的通知》（国办发〔2006〕100

号）、《财政部

国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）。七、注意事项1.地方差异：城市基础设施配套费、土地增值税预征率等各地标准不同。2.税收筹划：合理利用成本分摊、利息扣除等政策降低税负。3.合规风险：需确保工程合同、发票等凭证完整，避免税务稽查风险。4.建议开发商在项目启动前与税务师、律师等专业机构合作，结合地方政策制定合规的税务方案。会计做账流程一、原始凭证处理收集与审核：整理发票、收据、银行对账单等原始凭证，检10/16做账实操查合规性（如签字、金额一致性、税务监制章等）。分类整理：按业务类型分类，作为做账凭证编制的依据。二、编制做账凭证根据原始凭证或原始凭证汇总表填制做账凭证，记录业务日

期、摘要、科目、金额等信息，需经财务负责人审核签字。三、登录账簿日记账：按收付做账凭证登录现金日记账和银行存款日记账。明细分类账：根据做账凭证逐笔登录明细账，反映各科目明细变动。总账：通过科目汇总表或直接逐笔登录总账，汇总所有经济业务。四、科目汇总与试算平衡定期（如每

5

天、15

天或月末）汇总做账凭证，编制科目汇总表，确保借贷平衡后登录总账。五、期末处理计提与摊销：计提固定资产折旧（借：管理费用/制造费用，贷：累计折旧）。摊销待摊费用（如开办费）。税费处理：根据业务计提税金及附加（如城建税、教育费附加）。11

/16做账实操损益结转：将损益类科目发生额转入本年利润（借：收入类科目，贷：

本年利润；借：本年利润，贷：成本费用类科目）。计算并计提企业所得税（借：所得税，贷：应交税费；借：

本年利润，贷：所得税）。六、对账与结账对账：核对账实、账账、账证是否相符（如银行存款对账单与日记账比对）。结账：在会计期末结出各账户余额，标注“本月合计”或“本年累计”，划红线区分。七、编制财务报表根据总账和明细账编制资产负债表、利润表、现金流量表等，确保数据准确完整。八、纳税申报依据账簿和报表数据申报增值税、企业所得税、个人所得税等税种。九、凭证归档将做账凭证按顺序装订成册，妥善保存备查。附注说明小企业简化处理：业务量较少时可直接根据做账凭证登录总账，省略明细分类账。信息化管理：使用财务软件可自动化完成凭证汇总、账簿登12

/16做账实操录及报表生成。出纳工作流程一、资金收付管理13

/16现金收付收现：根据会计岗提供的收据或发票收款，核对金额、经手人签名后加盖财务结算章，登记现金流水账并传递凭证至会计。付现：审核付款凭证（如费用报销单），确认领款人签字后付款，并在原始凭证上加盖“现金付讫”章。银行收付收款：通过网银查询到账款项，核对付款账号及金额，开具收款收据并加盖“银行收讫”章。付款：通过网银或支票支付款项（如预付货款），核对账户信息并登记支票领用簿，加盖“银行付讫”章。二、日常报销与借款处理费用报销做账实操整理并粘贴发票、收据等票据，填写报销单，经审批后付款并加盖“现金付讫”或“银行付讫”章。差旅费报销需审核支付证明单及发票，实报实销后传递凭证至会计。员工借款现金借款：审核借款申请单，用备用金付款并加盖“现金付讫”章。银行借款：通过企业网银转