商业地产简述浅谈

部门

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文件名

1三种盈利部门

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文件名

2产品类别中国模式五种属性开发周期部门

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文件名

3ANCHOR城市公民五种感觉5%3公里生命周期购物中心v.s.百貨公司科学建筑与动线部门

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文件名

4部门

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文件名

51000家品牌-体验部门

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文件名

630%同质化-主题化智能化3500-5000家v.s.电商250-25家Q&A部门

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文件名

7Lh商业简述部门

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文件名

8精彩过去打桩现在实力未来部门

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文件名

9Q&A部门

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文件名

10产品类别由民间资本主导的房地产开发主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产的复合地产。商业地产运营三种模式：全部出售、有租有售、只租不售部门

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文件名

11五种属性部门

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文件名

12满足消费、促进商贸城市消费需求的升级城市商贸经济的升级开发获益完善区域配套周边住宅入住率的提升周边公共设施的引领到位（交通、教育、文化）开发商既可获得短期开发利润也可获得长期利润10万平米购物中心带来周边100万平米住宅增值5-10%改善民生（就业、生活）

提升GDP固定资产投资额数十亿到近百亿商业经营大量提供就业机会商业经营提升居民生活品质三种盈利部门

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文件名

13房地产销售型物业的短期开发利润商业经营自营联营商业部门的持续经营利润资本运营资产增值的长期利润中国模式拿地城市、地点、面积？卖房回款、抵押算帐融资、去化产品业态、比例、位臵部门

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文件名

14开发周期1.住宅2-年，商业溢价2.销售商业

3.自持商业

4.资产售出2-3年，商业溢价

4-15年，租金收益10-15年，资产增值收益时间部门

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文件名

1518部门

–文件1名8北京石景山项目商业经营研究2012年7月科学目录一、项目市场调研二、商业规模建议三、投资分析四、拟自持项目基本要素对比分析科学部门

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文件名

17一、项目市场调研科学部门

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文件名

18部门

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文件名

2区域经济环境各区比较，北京石景山区GDP产值水平低，卙全市所比例仅为2%。科学1区域经济环境石景山区相较其他区县人口数量少，外来人口比重大。科学部门

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文件名

22部门

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文件名

2区域经济环境石景山区人均消费品零售额水平较低，略低于全市（3万元）平均水平。科学3部门

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文件名

24区域经济环境石景山区人均可支配收入水平略低于全市平均水平科学部门

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文件名

25区域经济环境石景山区人均消费支出水平略低于全市平均水平。科学26部门

–文件名八宝山区域本项目待开发区1.5公里3公里5.6公里雕塑公园Tsm商务区锦绣大地物流区阜石路莲花池板块定慧里板块吴家村路梅市口路长安街银河商务区万寽路路五环路本案辐射半径3公里范围内人口基数仅为11.9万人。1.5公里范围3公里范围5.6公里范围传统居民（人）3.1万10.6万24.4万新导入居民（人）0.3万1.3万8.2万合计（人）3.411.932.6苹果园板块传统居民:3万人新导入居民:1.4万西黄村板块

田村路中关村

传统居民:3.5万人产业园新导入居民:1.5万人石景山分园永定路板块传统居民:2万人

四万寽路板块新导入居民:3.5万人环鲁谷板块传统居民:8.4万人新导入居民:5万人青塔板块传统居民:3万人新导入居民:8.5万人古城板块传统居民:9.5万人

新导入居民:0.3万人现有周边区域人口现状分析科学部门

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文件名

27本案周边写字楼人群7.6万现在周边区域人口现状分析科学部门

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文件名

28本项目5107限价房商品房金隅长安山麓12石景山刘娘府C1C2限价房地块3石景山老古城限价房诗景长安4雍景山岚金隅燕山水泥厂保障性住房项目景秀园86石景嘉园9五里坨地区的限价房西山文化小镇塞纳维拉·永定华庨1112正源广场13玉泉新城区域未来新增人口约6.3万人，其中限价房3万人，商品房3.3万人。未来周边区域新增人口分析科学区域未来新增写字楼面积27.2万平米，新增办公人口1.3万人未来周边区域新增人口分析科学部门

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文件名

27周边区域人口小结现有人口居住人群：11.9万人办公人群：7.6万人目前项目周边人口数量有限，居住及办公人口合计仅为19.5万人未来新增居住人群（3-5年内）：6.3万人办公人群：1.3万人项目周边未来新增人口数量有限，预计增加居住及办公人口合计仅为7.6万人项目未来预计增加办公人口为1.5人科学部门

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文件名

28区域交通环境小结`石景山地区人均经济水平低于全市平均水平项目周边人口数量较少，3公里范围内现有人口约为19.5万人，未来项目完工后约有人口28.6万人。周边人口现状及未来可增加数量均较少，且该地区居民人均收入及消费能力也低于全市平均水平。科学部门

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文件名

29区域交通环境——四至道路本案项目东侧古城大街（双向四车道）项目东侧古城南街（双向两车道，未来拓宽至60米）项目南侧道路（未来首钢管线将拆除）项目北侧石景山路（双向四车道，未来拓宽至80米、向西跨过永定河延伸至门头沟）科学部门

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文件名

30本项目古城板块苹果园板块西黄村板块鲁谷板块区域交通环境——道路交通本案交通路网较为发达，项目东部、南部、北部区域通过阜石路、莲石路、长安街延长线不四环形成的快速路网、可便利到达；西部区域由于永定河不铁路的阻隔辐射力较弱。科学部门

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文件名

31区域交通环境——公共交通本案公交系统较为便利，距离公交站点300~400米，9条公交线路可以辐射至东南西北各个斱向。本项目古城板块西黄村板块苹果园板块鲁谷板块公交古城站公交老古城大院站科学地铁1号线古城站部门

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文件名

32磁悬浮S1线地铁11号线地铁1号线区域交通环境——轨道交通轨道交通促使本项目可达性较强，但也促使区域人群便利外流至核心商圈；未来规划更可增强门头沟区域民其它周边区域人群到达本案的便利性。本案距离地铁1号线古城站200米，规划中的S1号线一期苹果园至门头沟

2013年底运行，可增强门头沟区域人群至本案的便利性。远期规划的地铁11号线在本项目南侧设置站点，未来将更增加本案的可达性。科学部门

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文件名

33区域交通环境小结本案交通路网较为发达，项目东部、南部、北部区域通过阜石路、莲石路、长安街延长线与四环形成的快速路网、可便利到达；西部区域由于永定河与铁路的阻隔辐射力较弱。本案公交系统较为便利，距离公交站点300~400米，9条公交线路可以辐射至东南西北各个方向轨道交通促使本项目可达性较强，但也促使区域人群便利外流至核心商圈；未来规划更可增强门头沟区域民其它周边区域人群到达本案的便利性。现有区域交通环境对项目西部区域辐射能力较差，其余方向辐射能力较强，科学部门

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文件名

3437060等石景山区域正逐步由第二产业向第三产业规划转型，本案西南侧毗邻地块规划为首钢商务区，未来将导入大量商务人群，区域的人口结构将更加丰富，但为中长期规划，具体发展速度未知。首钢商务区规划总用地约为8.63平方公里，总建筑规模约1,万平方米。2011年9月，石景山政府已与卓尔控股、中联控股、国药控股2家央企、5家民企签订战略协议，在首钢原址打造总部基地。展力，备注：由于首钢商务的打造将是一个中长期的发展规划，具体发速度未知，目前周边地块还未拍卖，本案初期开业时幵丌能借此后期调整定位需考虑此部分人群的支撑。北部主要建设为国家级工业遗产文化创意区以总部及科研产业为主的中国制造业总部集聚区，即国家级高端产业总部商务区；南部为高端产业综合配套区和国家级高端产业综合服部务门区–文件名区域未来发展规划科学部门

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文件名

38万达广场本项目喜隆多贩物广场赛纳左岸风情街台湾街西富港商业中心沃尔玛山姆店喜隆多奘莱店当代商城鼎城店星座商厦华联商厦永辉超市刘娘府奘特莱斯玉泉新城物美超市区域商业竞争情况分析已开业项目未来入市项目中海老古城地块项目名称商业规模（平米）建筑结构不本案直线距离定位特征进驻品牌开业时间星座商厦1.5万地下一层，地上五层400米社区型百货商场OLAY，阿迪，李宁，乔丹、耐克、花花公子1991年华联商厦2万地下两层，地上五层3公里大众化百货1998年西富港商业中心2.6万地上三层、局部四层4.3公里中低档次小批服饰、折扣庖天大商城、釐川百货2007年5月喜隆多贩物广场（苹果园南路庖）约1.5万地上四层3公里中低档小批市场麦当劳、釐凤呈祥、迪信通、美特斯邦威、班尼路、天兰尾货2008年1月沃尔玛山姆庖2万地上两层2.3公里仓储超市2008年万达广场10万地下一层，地上三层、局部四层3.6公里区域生活贩物中心ZARA\优衣酷、衣恋准备进驻；大玩家、万达影院、万千百货、红黄蓝亲子园、奇乐儿儿童主题公园、国美电器、家乐福2008年12月当代商城建面4.3万经面2.9万地下一层，地上五层2.4公里大众化百货珠宝名表：浪琴、雷达、纨梵希、周大福、谢瑞麟、戴梦得化妆品：资生埻、雅顿、高丝、2009年9月北京台湾街4.35万（街长500米）地上两层，地下一层（开间面积

200~5000平米）4.3公里以休闲主题餐饮为主的商业街比格皮萨、呷哺呷哺、龙的传人音乐主题餐厅、邓丽君音乐主题餐厅、台湾烤鸭、护国寺小吃、干锅传奇、刘一手火锅、三石日本料理、上岛咖啡、佰乐迪

KTV2010年5月喜隆多奥特莱斯庖3万（经营面积）地上四层2.35公里中低档次小批市场、折扣庖肯德基，呷哺呷哺，李老爹、中复电讯、京客隆、奥特莱斯、天兰尾货2010年12月赛纳左岸风情街（石景山游乐园酒吧街）2万（总长1.8公里）地上五层1.8公里休闲餐饮、酒吧街定位上岛咖啡、韩景台烧烤、2011年5月部门

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文件名

39区域商业竞争情况分析科学项目名称卓展购物中心石景山万达广场当代商城鼎城店距离10公里3.3公里5公里商业体量30万平米10万平米4.3万平米区域商业竞争情况分析科学部门

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文件名

38万达广场个案分析区域商业竞争情况分析科学部门

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文件名

39部门

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文件名

42石景山万达广场公主坟商圈半径五公里本项目3.3公里项目背景：总卙地面积近6.99万平斱米，总建筑面积28.23万平米，商业面积10万平米。距离本案3.3公里位于长安街沿线，可视性较好交通情况一般，距离八宝山地铁口700米3公里范围内人口约40万5公里范围内人口约50万定位：区域生活贩物中心开业时间：2008年12月区域商业竞争情况分析科学部门

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文件名

43业态复合度高，以基础生活消费不家庨生活消费为主，包含家乐生活家居用品等；餐饮业态以快餐、咖啡、时尚简餐为主，口味零售业态经过三年的培养，品牌时尚度开始升级，ZARA、优衣业街一层。福、影院、儿丌够丰富，缺酷、衣恋旗下童早乏正ROE教，电器、K餐。M\PRICH已签万千百货TV、电玩、约进驻商F3、食赏坊麻辣诱惑、胡椒橱房、禾绿回转寿司、呷哺呷哺、巴贝拉、蜀国江上烤鱼、面香居、我家私房菜权釐城、快乐柠檬、佛洛里斯牛排、红黄蓝亲子园、奇乐儿儿童主题公园、万达国际影城万千百货F2、魅力街必胜客、真锅咖啡、数码体验中心味千拉面、永和豆浆肯德基、麦当劳国美电器、大歌星KTV万千百货F1、名品荟必胜客、真锅咖啡、

APPLE屈臣氏、味千拉面、永和豆浆肯德基、麦当劳、面包新语、DQ、吉野家优衣酷、ZARA、大玩家超乐场B1家乐福区域商业竞争情况分析科学44部门

–文件名项目周边区域重点竞争项目-石景山万达广场万达广场已开业三年，定位以基础生活消费不家庨消费为主，对周边区域消费客群形成徆强的粘性。万达广场业态定位涵盖了丌同消费阶层客群的基础生活（重复性）消费，但幵未对消费客群进行细分、挖掘品质客群其它斱面消费需求。现状总结未来发展预测万达广场目前品牌已开始调整升级，时尚快销品牌进驻，对区域年轻时尚客群消费将进一步形成粘性，而至本项目开业时又将新一轮的升级。由于万达广场整体定位及建筑空间的限制，未来品牌调整还是以商业街零售部分调整为主（时尚度提高），餐饮调整可能性丌大。科学部门

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文件名

45项目名称主力店租金（家乐福、万千百货、国美电器、大歌星、红黄蓝、奇乐儿）除主力店外的楼层平均租金物业管理费（元/月.平米）1F2F3F万达广场1.7~2.5元/天/平米6~11元/天/平米5~8.7元/天/平米2.8~4元/天/平米50万达广场开发成本总卙地面积近6.99万平斱米：土地总成本约为4.2亿元；总建筑面积28.23万平米：建设成本约为10亿元；总成本约为14.2亿元。万达广场商业业绩：商业部分年销售额约为10亿元。科学石景山区经济发展低于北京市平均水平。本项目周边现状及未来人口数量较少。现有区域交通环境对项目西部区域辐射能力较差毗邻地块规划是首钢商务区，为中长期规划，具体发展速度未知。区域现有商业对基础生活消费客群产生一定粘性，本案不适宜直面竞争。建议：该项目短期内不适合设臵较大规模集中商业，可设臵适当规模写字楼配套服务商业。集中商业设置建议科学部门

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文件名

44二、商业规模建议科学部门

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文件名

45参考北京市写字楼的配套商业与写字楼办公面积的比例通常在5-20%之间，通常分布在地下1层以及地上1-2层。建议本项目写字楼配套服务性商业面积为3万平米-5万平米，位臵分布在地下一层和地上一层。维度一：按写字楼配套商业比例推算商业规模科学部门

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文件名

4649部门

–文件4名9项目辐射半径1.5公里范围内人口构成：老古城居民区及项目周边居民：3.4万人项目自身写字楼带来办公人群：1.5万人（30万平米写字楼，带来1.5万人）合计人口数：约5万人按照北京市人均购物中心面积占有量为0.7平方米计算，该区域应配备商业面积为5X0.7=3.5万平米北京市人均购物中心面积占有量为0.7平方米，数据来源：仲量联行维度二：按核心商圈人口数量推算商业规模科学建议：综合考虑本项目情况，建议配套商业规模为4万平米，地上一层面积2万平米，地下一层面积2万平米。商业规模建议科学部门

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文件名

48三、投资分析建议科学部门

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文件名

49方案一：4万平米商业全部销售金融街控股销售-自持平衡关系销售自有资金投入(68004)销售净利润76912集中商业自有资金投入0注册资本0股东借款0酒店自有资金投入(35014)注册资本(16359)股东借款(18655)自投平衡余额41897全部平衡余额5826自持物业对比自持集中商业自持酒店合计项目08885788857账面值0710857108580%账面值01665916659自有资金01865518655股东借款05354253542开发贷款000校对如果商业面积全部出售：本项目销售净利润：7.69亿元自投平衡余额：全部平衡余额：4.19亿元0.58亿元科学部门

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文件名

50部门

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文件名

5方案一：4万平米商业全部销售如果商业面积全部出售：项目京西项目项目层面全部投资销售物业IRR=25.97%集中商业自持IRR=#DIV/0!酒店自持IRR=7.99%持物业分汇总IRR=6.95%汇总IRR=17.79%项目层面自有投资销售物业IRR=31.85%集中商业自持IRR=#DIV/0!酒店自持IRR=4.75%持物业分汇总IRR=3.63%汇总IRR=19.24%科学3金融街控股销售-自持平衡关系销售自有资金投入(64403)销售净利润60915集中商业自有资金投入(14839)注册资本(6933)股东借款(7906)酒店自有资金投入(35014)注册资本(16359)股东借款(18655)自投平衡余额11062全部平衡余额(43820)自持物业对比自持集中商业自持酒店合计项目4206288857130918账面值336497108510473580%账面值70601665923719自有资金79061865526561股东借款270965354280638开发贷款000校对方案二：商业销售1万平米，自持3万平米如果销售1万平米地上商业，其余商业自持：本项目销售净利润：6.09亿元自投平衡余额：全部平衡余额：1.11亿元-4.38亿元科学部门

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文件名

52方案二：商业销售1万平米，自持3万平米面积占比面积使用面积（50%使用率）月租金（月/平米）月租金收入餐饮22%地上65003250155503,750.0043%地下130006500150975,000.00服装服饰及其他12%地上35001750300525,000.00超市17%地下5000250040100,000.00服务7%地下20001000150150,000.00总计100%3000015000150.252,253,750.00业态面积占比面积使用面积（50%使用率）月租金（月/平米）月租金收入地上部分餐饮22%65003250155503,750.00服装服饰及其他12%35001750300525,000.00小计33%100005000205.751,028,750.00地下部分餐饮43%130006500150975,000.00超市17%5000250040100,000.00服务7%20001000150150,000.00小计67%2000010000122.501,225,000.00合计100%3000015000150.252,253,750.00如果销售1万平米地上商业，其余商业自持：平均租金为150元·月/平米科学部门

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文件名

53方案二：商业销售1万平米，自持3万平米如果1万平米地上商业销售，其余商业自持：项目京西项目项目层面全部投资销售物业IRR=23.67%NPV（8%）107632集中商业自持IRR=9.70%NPV（8%）4688酒店自持IRR=7.99%NPV（8%）-8620持物业分汇总IRR=8.62%NPV（8%）-3933汇总IRR=14.23%NPV（8%）93239项目层面自有投资销售物业IRR=29.21%NPV（8%）71025集中商业自持IRR=6.59%NPV（8%）-9384酒店自持IRR=4.75%NPV（8%）-28225持物业分汇总IRR=5.43%NPV（8%）-37609汇总IRR=12.64%NPV（8%）28194科学部门

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文件名

54四、拟自持项目基本要素对比分析科学部门

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文件名

55维度要素中信城项目月坛项目京西项目区域经济环境2010年人均GDP16.5万元16.5万元4.9万元2010年人口数量124.3万124.3万61.6万2010年人均社会消费品零售额4.4万4.4万3.5万2010年人均可支配收入3.16万3.16万2.81万2010年人均消费性支出2.22万2.22万1.89万周边人口情况核心区（3公里范围内）65万80万11.9万辐射区（5公里范围内）178.5万150万32.6万区域交通环境轨道交通4号线、7号线地铁上盖2号线复兴门站1100米2号线阜成门站650米一号线古城站300米公交线路附近17条公交线路附近7条公交线路附近9条公交线路主要交通干道两广路西二环长安街西延长线区域未来发展规划临近区块发展规划广安产业园项目规划建筑面积300万平米金融街西拓项目规划建筑面积300万平米首钢商务区规划建筑面积1060万平米丽泽金融商务区规划建筑面积650万平米拟自持项目基本要素对比分析科学部门

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文件名

5659总结：综合考虑各项目基本条件，建议优先自持中信城项目和月坛项目。总结科学部门

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文件名

57=主力店ANCHOR部门

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文件名

58ANCHOR部门

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文件名

59ANCHOR部门

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文件名

60ANCHOR部门

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文件名

61ANCHOR部门

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文件名

6220年？5%20亿VS

5%-8%收益时间部门

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文件名

63建筑不劢线上海来福士部门

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文件名

64建筑不劢线上海来福士部门

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文件名

65建筑不劢线重庆西城天街部门

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文件名

66建筑不劢线北京颐堤港部门

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文件名

671FB13F2F部门

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文件名

68建筑不劢线业态零售餐饮休闲娱乐配套面积卙比59.6%22.6%17.3%0.5%休闲服饰1500主题餐饮及时尚简餐4400复式旗舰店1200m2B1B21F4F2F3F生活配套5F6F8850高端服饰中高端服饰5800儿童早教、家庨娱乐3000儿童零售2500正餐及特色餐饮2400影院5000SPA1000500500KTV2000正餐3000精品家饰零售

2000m2时尚简餐2000m2（快速时尚等）次主力店-双层形象店饰

5000m2大众时尚服饰、潮流服饰零售

4050创意生活书店1500m2休闲餐饮

200时尚简餐

1000m2大众流行1000服小型生活零售

1000m2生活超市

5000m2配套服务400设计师服饰联营5000次主力店

1000m2休闲餐饮3000咖啡100100冰场2200部门

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文件名

69建筑不劢线北京朝北大悦城部门

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文件名

70建筑不劢线重庆商圈分布图部门

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文件名

71建筑不劢线成都商圈分布图部门

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文件名

72建筑不劢线沈阳商圈分布图部门

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文件名

73建筑不劢线厦门商圈分布图部门

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文件名

74建筑不劢线部门

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文件名

753公里部门

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文件名

76五种感觉眼鼻皮肤口耳部门

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文件名

77城市公民部门

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文件名

78生命周期收益时间阶段培育期成长期成熟期时间开业前3年开业4年后开业10年经营重点聚集客流调整定位优化业态提升坪效增加收益市场领先部门

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文件名

79贩物中心v.s.百货公司95%空间40%5年租金20亿客流平效空间15%抽成6个月2亿部门

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文件名

80『2012年中国一线城市空臵率升至8.4%

今年开业量增2.9倍』-2013/3/10搜房网『五粮液、娃哈哈、雨润控股、苏宁、长虹、红星美凯龙、东方希望、新希望等来自食品、零售商业、建材甚至农业等多个行业的企业都在商业地产领域有了实质性举动』-2012/8/24

北京商报3500-5000家部门

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文件名

81250-25家购物中心现在与未来『红星美凯龙董事长扬言，到2020年欲建100个城市综合体。』-2013/8/8南方都市报『TESCO乐购宣称5年内开出80家购物中心…』-2013/10/10

中国商报『宗庆后重申，娃哈哈未来三至五年内开设100家购物中心』-2013/8/14

中国证券报部门

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文件名

822015：2502020：25『2015年中国需要的商业地产行业从业人员是100万人以上，但现在符合一定要求的专业水平的人寥寥无几』-2012/11/3中国商报『服饰行业人才需求在增长，但另一方面，人才缺乏也困扰着服饰零售行业』-2012/8/27广州日报『商业地产挖人，与其说储备人才，不如说是争夺人才背后的个人资源…目前很多商业项目总经理只有总监的水准，总监只有经理的能力，而经理也就是部长的水平』-2012/7/20南方都市报3000家人才30%满足现状购物中心5000家80%欠缺30%部门

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文件名

83『沃尔玛计划放慢在中国设新店的速度…家乐福部分门店的关停…乐购门店的关闭…大润发上半年只开出10家新门店…欧尚上半年门店扩张更是罕见的“零纪录”』-2012/9/6产经频道『一向高高在上的奢侈品在中国的扩张近日显得有点底气不足。继LV表示不会在中国二三线城市继续开店后…GUCCI也宣布放缓在中国的发展原计划』-2013/2/24羊城晚报品牌1000家购物中心5000家1000家部门

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文件名

84『购物中心的同质性高，超过80%的商户组合雷同』-2012/9/28第一财经日报『未来三年将有相当一批购物中心因为运营不善，面临倒闭或被兼并的命运』-2012/8/24联商资讯中心『旋转木马、有机农场、小猪、艺术电影…这不是儿童乐园，这是淮海中路新开业的K11购物中心。』-2013/10/10东方日报同质化-主题化部门

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文件名

85品牌-体验『当购物中心能够提供艺术画廊、医疗保健等，就给人们去的新理由。』-2013/4/8

联商资讯中心『这不是一场传统商场和电商的战争，关键是提供最好的整体购物体验』-2013/3/15红商网『在购物中心办婚姻登记，交罚款…悄悄把生活配套放进购物中心』-2013/11/30绍兴晚报部门

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文件名

86智能化54%21%19%3%2%1%到店频率初次到店2次3次4次5次部门

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文件名

87『到2013年底，银泰所有门店都要架好WIFI』-2013/10/5

中国企业家『上海的一家公司，将摄像头、POS机、传感器、WIFI打通整个线下购物场景。』-2013/6/9胡布斯网『购物中心已开始在停车场安装智能系统解决找车位难题。』-2013/11/30福州晚报9.0%0.82011

2015 2020-20224.5%预计中国网购市场仍将处于高速增长阶段，网购规模五年翻一番中国网购规模与其占社会零售总额比重网购占社会零售总额比例 网购规模（万亿元）现阶段，中国网购占社会零售总额的5%左右2015年，中国网购规模预计将占社会零售总额的9%左右电子商务“十二五”规划预测占比超过9%高盛预测占比为10%中金、艾瑞咨询预测占比为8.6%BCG预测占比为8%2020年，中国网购规模预计将占社会零售总额的20%左右资料来源：《电子商务“十二五”发展规划》，高盛，BCG，中金公司研究部10.020%2.5-3.0v.s.电商部门

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文件名

88v.s.电商部门

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文件名

89BTB

CTC

BTCOTO传统零售商纯B2C网络零售商费项数值费项数值变动趋势和影响因素毛利率22%毛利率10%我国电商由于激烈的价格战，大多不超过10%，国外成熟电商如亚马逊可达22%人工费用率5.1%物流费用率13.1%中短期物流成本会上升，长期若获得规模效应可降低，亚马逊为9%左右租金费用率2.7%广告费用率3.8%中短期广告投入会上升，长期随着品牌知名度提高可降低折旧摊销费用率2.4%技术研发费用率2.5%基本稳定，国内电商技术和研发投入普遍低于国外电商水电费用率1.1%管理费用率2.3%基本稳定综合费用率17%综合费用率21%中短期呈上升趋势，长期下降的关键在于物流成本净利润率5%净利润率-10%国内电商大多数均处于亏损状态，亚马逊净利润率介于1%-3%之间，微利主要内容部门

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文件名

901、Lh商业简介2、组织运作3、近期关注的主要事项部门

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文件名

94中国商业地产的先行者2000年 Lh商业公司成立2003年 重庆·北城天街开业最早的贩物中心开发商之一2005年起 西城天街、星悦荟晶郦馆、MOCO家悦荟、三千集等多种业态陆续开业率先进行多业态开发2009年起进入北京、上海、成都、杭州、西安、无锡、常州等多地完成商业土地储备提前进行全国布局部门

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文件名

96清晰的十年发展脉络2003-2007年

与注单项目运营2008-2010年

项目复制/城市扩张/业态扩张2011-2012年

产品线全面成型，快速增长重庆·北城天街2003年建筑面积14.6万平斱米重庆·西城天街成都·三2010年建筑面积5.3万平千开斱201210年08开年开业业项目三个建筑面积11.2万平斱米重北庆京·星时悦代荟天街1期建筑面积26300万0平斱米集业米重庆·星U城悦天荟街1期1期建筑面积43.万1万平平斱斱米米重庆开重·业星M庆O悦·MC荟OO2家C期O悦家荟悦B

荟A馆建筑馆面积2.3万平斱米建筑2面01积02年万开平业斱米建筑面积2.2万平斱米注：所有面积均为含车库建筑面积部门

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文件名

97未来商业竞争的领先者已开业16%未开业48%未启动36%2013年06月已开业未开业未启动合计总建面（万m²）74.98239.11197.60511.69部门

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文件名

95Lh的商业体量368437325115901,2902347512356602,3006025114481711501,2001,0101,000800-2004006001,4001,8001,6002,0002,2002,400万达凯德Lh华润恒隆中粮储备待开发面积已运营面积面积合计部门

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文件名

96Lh商业面积排名资源雄厚团队与业资金充沛战略明确商业发育的关键要素每年销售收入的10％以内用作商业投资预计到2016年底，三大业态将开业近40个项目,面积达450万平米左右预计到2026年，商业利润将卙据集团核心利润的30％坚决、清晰的战略西安成都重庆常州无锡上海北京沈阳大连青岛烟台杭州宁波绍关泉州厦门长沙昆玉明溪强健的财务支持上市公司核心财务指标Lh地产行业均值Lh排名ROE(核心)14.29%7.49%1EPS增长率50.82%3.45%1毛利率46.10%38.71%2核心权益后利润率23.02%16.37%2费效比（对合同销售额）2.94%5.023注：样本选取上市内房股2012净负债率48.84%70.73%年1-6月签约额前15名3

数据来源：港交所、上交所、深交所上市公司公告及半年报原文部门

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文件名

103当前市值685亿港元（2013年4月）可劢用现金186亿人民币（2012年年末）穆迪评级Ba1，标普评级BB+，民营房企信用评级综合第16%-7%的超低融资成本投资人眼中最值钱的上市地产商之一与业的商业团队经验

中高层平均商业从业年限超过10年稳定

服务Lh5年以上的中高管比例超过60%积累

深厚的知识系统沉淀文化

成功的企业文化基因坚实的城市资源全国401亿VS

12城2/3的城市排名前十宁波无锡上海杭州常州沈阳烟台青岛北京西安成都重庆1033620731612834611222012年销售额（亿元）中西部环渤海长三角30No.1No.7No.5No.9城市排名No.9No.1No.2No.9长期维系100多家全国性、近300家地斱性媒体市场资源：业主及口碑Lh行业品牌忠诚度75%42%客户满意度84%69%再次贩买意愿82%51%推荐贩买意愿86%67%部门

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文件名

107商户莳利、商圈繁荣的推劢者部门

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文件名

1082012年经销商排名全国第一ECCO（重庆北城天街）2012年经销商排名全国前三Calvin

KleinJeans（重庆北城天街）年增速40%，远东集团在大陆的各店之首远东百货（重庆北城天街）坪效居全国门店第一，达到全国平均值近两倍优衣库（重庆北城天街）营业额西南第一、全国第三哈根达斯（重庆北城天街）2009年开业，2011年同比增长达157%E·P雅莹（重庆北城天街）2009年全国院线票房第一2010年全国院线观影人数第一、票房第二UME（重庆北城天街）部门

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文件名

1092012年同品牌西南区域销售第一万宁（重庆西城天街）2012年西南区域业绩第一大食代（重庆西城天街）2011年观影人次全国排名前十UME（重庆西城天街）2012年同品牌重庆区域销售第一、坪效第一I

DO（重庆西城天街）2012年同品牌重庆区域销售第二热风（重庆西城天街）2012年同品牌重庆区域销售第二、坪效第二Calvin

KleinJeans（重庆西城天街）开业三个月业绩即成为重庆区域第一MANGO（重庆时代天街）2011、2012年同品牌西南区销售第一美克美家（重庆MOCO）2011年开业，连续两年年度增长率达到35%名家生活空间（重庆MOCO）保持西南区月度销售纨录，2012年年度增长率30%宾利汽车（重庆MOCO）2012年重庆区域单店坪效第一，每年保持30%增长率金可儿床垫（重庆MOCO）2011、2012年同品牌西南区销售第一宝路莎瓷砖（重庆MOCO）营业额西南第一法拉利（重庆星悦荟晶郦馆）创单日单店全国最高销售纨录GAP

OUTLET（重庆U城天街）部门

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文件名

111国内经营水平最好的开发商之一“Lh走到哪里，我们就跟到哪里”开业期招商率调整期招商率Lh商业的成功，培养了忠实的合作品牌商家，实现了极高的招商水平行业较高水平 Lh水平95%90%85%80%2010年、2011年，北城天街、西城天街凭借全国领先的租户满意度和业界口碑，先后荣莳中国贩物中心行业盛典“贩物中心国际论坛第八届年会”最高荣誉2010年度最佳业主奖缔造新城市中心2004年，北城天街成为国内首个以项目名称作为行政道路名称的商业地产2005年，北城天街被重庆市民评选为“重庆八大新地标”，不新航站、磁器口、朝天门齐名2008年，在北城天街的推劢下观音桥商圀社零总额一丼突破百亿大兲成为和解放碑幵驾齐驱的重庆商业中心202530351211652002602008年2009年2010年2011年北城天街不商圈共同增长北城天街营业额（亿元） 观音桥商圈社零总额（亿元）项目介绍-重庆北城天街重庆-北城天街商场建筑面积12.08万平方米开业时间2003年10月28日部门

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文件名

112项目介绍-重庆西城天街重庆-西城天街商场建筑面积7.71万平方米开业时间2008年3月28日部门

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文件名

113项目介绍-重庆春森星悦荟重庆-春森星悦荟商场建筑面积I期3.13万平方米开业时间I期2011年12月20日商场建筑面积II期2.30万平方米开业时间II期2012年12月21日部门

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文件名

114项目介绍-重庆U城天街重庆-U城天街商场建筑面积1.55万平方米开业时间2012年09月28日部门

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文件名

115项目介绍-重庆时代天街重庆-时代天街商场建筑面积16万平方米开业时间2012年12月21日部门

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文件名

116项目介绍-重庆MOCO家悦荟重庆-家悦荟商场建筑面积I期1.63万平方米开业时间I期2010年9月28日商场建筑面积II期1.40万平方米开业时间II期2011年4月28日部门

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文件名

117项目介绍-成都三千集成都-三千集商场建筑面积3.8万平方米开业时间2010年9月28日部门

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文件名

118项目介绍-北京西苑星悦荟北京-星悦荟商场建筑面积0.63万平方米开业时间2011年5月28日部门

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文件名

119主要内容部门

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文件名

1201、Lh商业简介2、组织运作3、近期关注的主要事项组织架构——扁平商业地产部总经理研策中心招商中心运营及推广中心商业财务管理中心商业人力资源中心研发中心商业组重成北西杭苏上其庆都京安州南海他龙龙龙龙龙龙龙地湖湖湖湖湖湖湖区商商商商商商商商业业业业业业业业地区商业（双向汇报）集团其他部门（双向汇报）集团商业地产部酒店业务中心部门

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文件名

121地区组织架构——咬合地区公司总经理PMO造价采购负责人工程负责人研发设计负责人商业负责人营销负责人A项目负责人项目成本负责人项目工程负责人项目研发负责人项目商业负责人项目营销负责人招商推广…………技术………………………………部门

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文件名

122矩阵架构----打造Lh商业的核心竞争力部门

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文件名

123人员配臵——强地区，精集团114111115124127128128137146165176182192454442343436363634333335361501005002001月1日 1月31日 2月29日 3月31日 4月30日 5月31日 6月30日 7月31日 8月31日 9月30日

10月31日

11月30日

12月31日地区集团192197214223234245267311317327332347349363519

17

15

14

15

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18

18

18

18

1810003002004001月1日 1月31日 2月29日 3月31日 4月30日 5月31日 6月30日 7月31日 8月31日 9月30日

10月31日

11月30日

12月31日地区集团2012年部门

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文件名

1242013年未雨绸缪——校园招聘

CS&仕官生50人通过初试46人进入实训21人获工作offer18人转正入职701份简历217人初试38人实习offer29人实习和终面2013届CS重庆部门

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文件名

12533人通过初试22人进入实训…………680份简历150人初试14人实习offer……2014届CS重庆30人通过初试24人进入实训…………700份简历132人初试11人实习offer……2014届CS成都重庆招商总监——吴洋（2007届营销仕官生，2010年转岗商业）重庆北城天街苹果店对接——江安琴（2013届CS)北京长楹天街餐饮招商第一单——成龙（2013届仕官生）北京长楹天街零售招商第一单——牟媛（2012届仕官生）主要内容部门

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文件名

1261、Lh商业简介2、组织运作3、近期关注的主要事项近期关注的主要事项部门

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文件名

127Lh商业战略商业体验提升Lh商业战略商业地产战略大厦愿景目标职能发展目标营业额：2022~27年时达到100亿元规模利润：2022~27年利润额占集团总额的20-30%品牌：形成全国性品牌，尤其是针对商家；具有卓越体验的“客户心中的好去处”资金：依托Lh整体的资本市场能力和口碑，获得低成本、长债期的资金文化：从客户角度出发，持续改进的文化和能力；具有企业家精神的职业经理人核心能力/资产投资：强化拿地阶段研策前介产品/研策：原则标准化+单体个性化；提高客户粘度、业务模式创新（如体验、线上线下互动）招商及商家服务：把握全国性资源（系统梳理品牌资源，密切监视国际新品牌动向，逐步建立一些全国范围的合作），同时发掘本土新品牌和新兴的体验品牌；为中小商家提供增值服务（如会计、零售咨询等）运营体系：建立并持续改进运营标准；体验；监督标准的执行（包括物业管理）；建设业内领先IT系统组织人力：集团为战略管控中心、专业高地、资源调配中心，地区公司负责运营和预算达成；形成符合商业特点的人力资源体系；人才招聘先以外聘为主逐步转为内部培养为主；强化文化；知识沉淀和分享战略选择客户选择核心为中中、中高端客户，与地产的主流客群一致，具有相对较高的抗风险能力城市选择城市：依托地产业务，Lh天街重点向一线城市和市场空间好的1.5线城市2021年之前，除已规划项目外，需新增21个15万方“天街当量”的项目，平均每年开2-3个产品选择Lh天街：核心产品，休闲购物的城市部落，强化体验和线上线下互动星悦荟：补充性、休闲娱乐为主的商业形态家悦荟：补充性解决方案，产品设计上保持改造成为零售商业的可能性酒店：原则不长期持有，新3星财务回报目前更优，可以短期持有作为项目解决方案写字楼：原则不持有，除一线城市核心地段部门

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文件名

129商业产品打造“客户心中好去处”城市部落主题消费场所+客户心中的好去处部门

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文件名

130=Lh天街Lh星悦荟Lh家悦荟产品线：重点发展注重体验的“天街”产品，以星悦荟和家悦荟作为补充部门

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文件名

131产品线名称内部定位产品特征描述土地特征目标客户业态设臵建筑面积天街重点发展人口：城市集中居住区，周边3-5公里居民数量开业3年内可达20万-30万以上交通：有较发达公共交通环境：没有严格要求周边3-5公里区域居民，中高收入为主综合业态（零售、餐饮、娱乐休闲），一站式购物，卓越的体验8万平以上，最好不超过15万平星悦荟补充主题消费场所人口：周边3-5公里人口较少，5-10公里有较多人口交通：打车或开车方便达到环境：有适合发展餐饮娱乐的自

然环境最佳（如重庆春森的江景）超区域，辐射范围能达到5-10公里，中高端或高端客户以特色餐饮为主，配臵部分互补的娱乐休闲业态(SPA/酒吧/KTV等)5-6万平家悦荟人口：类似星悦荟，可以相对更少，但要更高端交通：类似星悦荟环境：新兴高端住宅区（如西安曲江）高端或特色家具、家居业态3-5万平135依托地产，但重点放在一线和市场空间好的1.5线城市中西部环渤海长三角+华南进入省会城市：重庆、成都、西安、昆明、长沙北京、天津、大连、沈阳、青岛、烟台采用“根据地+特战大队”方式，围绕中心城市，局部地区可以进入县级市：上海、无锡、杭州、绍兴、宁波、厦门、常

州、南京、广州注：灰字表示尚在筹建未来5-10年，Lh城市数量将达到25-30个2021年，Lh商业将实现租金收入破百亿，项目数量达到52个，经营面积达到~641万方，单方租金收入超过4元/天2021年商业收入和净利润额（单位：亿元）2021年商业项目经营面积（单位：万方）64196202120134.271.912013

20212021年单方租金收入变化（元/天）利润10045732013

2021收入2021年商业项目数量（单位：个）52部门

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文件名

13321202120132013-2021年商业项目数量、经营面积变化情况（个、万方）2013-2021年已开业商业项目数量及结构变动情况（单位：个）已规划项目新增标准单体项目西安

•

北京

•

杭州时代

•

苏南原山

•

杭州洲MOCO

长楹

天街

•

宁波滟蓝海岸

际酒店成都北

天街

•

成都晋阳

•

重庆源著

综合体城

•

西安

•

苏南洪庄

•

烟台紫都

•

重庆礼嘉城

•

苏南易买

•

北京时代天街得宁波滟蓝

•

上海虹桥天街海岸

•

西安香醍西安园中

•

上海虹桥酒店园酒店

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苏南太科园7个新增

•

8个新增

•

6个新增单体

单体

单体新开业项目2321202161407862020554078201947407201840201740201638201529201420132018年未有新开业项目，原因：2015年前商业可用投资金额不足支持新增单体投资2016年开始投资新增单体部门

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文件名

134项目介绍-已启动待开业项目项目体量（建筑面积）开业时间成都-北城天街21.82013年12月19日西安-大兴星悦荟4.312014年12月20日重庆-时代天街II期16.362014年12月20日成都-时代天街I期6.32014年12月20日北京-长楹天街22.02014年12月25日西安-紫都星悦荟5.52015年4月28日成都-金楠天街9.72015年10月1日杭州-艳澜天街15.12015年9月30日成都-时代天街II期21.22015年12月30日北京-时代天街14.72016年5月1日西安-香醍星悦荟8.02016年9月………………北京-时代天街部门

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文件名

135北京-长楹天街成都-北城天街成都-时代天街成都-金楠天街杭州-艳澜天街商业体验提升—智能商业顾客体验为核心会员服务为驱动数据分析为依托部门

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文件名

137——Lh智能商业Lh智能商业碎片式地“占据消费者的时间”，社会化传播渠道赢得话语权不但要占据在购物中心里的时间，还要让我们的购物中心活在顾客的手机里，继续占据你在购物中心外的时间。How

To

Kill

Your

Time？How

To

Kill

Your

More

Time？To

Kill

Your

Money！书籍-単客-微単电影-微电影邮件-短信/QQ-微信游戏-微游戏用户的时间太碎片化了部门

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文件名

138顾客的生活都在相册里、朋友圈里、微博里、优酷里、大众点评里……购物中心得到消费者的认同，去转发、去分享、去互动、去抢话语权。客户服务移动互联Mobile精细服务Service电子化ElectronizWifi全覆盖将成为顾客刚需会员卡电子化导引系统智能化有效杀死场内时间精准营销微博Weibo微信Weixin客户端APP扩大影响力、赢得话语权会员服务随身、随时客户端功能要满足刚需继续杀死场外时间数据支持Lh智能商业服务—数据—营销构成价值三角形，形成顾客体验的管理闭环基本数据

行为数据

社交数据

需求数据顾客体验部门

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文件名

139Lh智能商业形成前、中、后台联合的产品规划1.业务运行平台0.智能基础设施店铺级客流WIFI全覆盖室内定位智能导引会员管理平台数据支持平台网络营销管理平台2.客户端产品消费者部门

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文件名

140感应一定范围的移劢手机端统计到访的顾客数量识别数量及机型统计到访的频率识别新老顾客统计单人具体滞留时间Lh智能商业整体到访客群基本数据统计部门

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文件名

14154.543.532.521.510.50童装餐饮展区女装 体育用品滞留时间客流劢线的设计及滞留的时间——寻找客流冷热区部门

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文件名

142Lh智能商业整体到访客群基本数据统计Lh智能商业与APP、会员系统联合，可进行精准营销ID性别频度消费力年龄段浏览习惯消费记录定制化精准推送忠诚度分级进场周期记录部门

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文件名

143顾客自注册使WiFi获以实际应用基于位置、用户、时间的场内精准推送营销系统培养用户忠诚度积分联盟商场建立联合商圈找车位功能

tep1:在车库里用户来到星光时代广场，找到空车位，停好车后。打开APP点击“记车位”图标，进入记车位工具点击“标记车位”按钮将摄像头对准停车场柱子上的车位二维码，系统会自动拍摄。系统将会自动标记用户的停车位置；Lh智能商业APP应用案例部门

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文件名

144Tep

2：离开商场时用户逛完商场，进入停车场，打开APP进入“记车位”功能，点击“找车位”按钮，扫描离自己最近的一个二维码贴牌系统会自动标记用户当前人所在的位置，并自动生成所在位置到车所在位置的导航路线。如果用户人的位置和车不在同一层，系统则自动提示“您的车停在B2层，您现在在B1”部门

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文件名

145Lh智能商业APP应用案例主劢寻找客户Lh智能商业微博营销工具部门

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文件名

146150部门

–文1件5名0通过兲键词、地区按照性别、年龄主劢搜索微博用户，找到精准目标粉丝，进行互劢营销群发私信-每日1万条！批量评论私信群发，针对丌同类型用户制作丌同营销内容进行群发，可附带图片还可以按微群，微単，微活劢，其他账号粉丝，热门微単，附近签到微単/人,微単互劢用户抓取，批量求关注等多斱式增粉抓客户Lh智能商业微博营销工具151部门

–文件名企业资产流劢资产固定资产数据资产市场情报自身品牌建设竞争品牌传播客户数据人口统计信息关趣爱好消费习惯客户需求贩买劢机品牌竞争对手合作渠道消费者消费者消费者消费者消费者消费者消费者消费者消费者

消费者消费者消费者消费者交易记录消费釐额贩买频率服务记录呼入记录呼出记录客流数据热点盲区车流数据特定数据Lh智能商业大数据152部门

–文件名与属服务人员CRM创建/更新会员信息查看历叱记录忠诚度管理活劢监控市场部活劢执行/报告销售数据库产品线/类别会员大数据库数据兲联分析用户交易个人信息浏览行为Social内兲联分析容不兲联数据分析LBS兲联数据分析电子商务数据库门庖智能终端/POS会员活劢数据社会化分享和互劢实时同步电子商城会员注册会员服务客流劢线定位传统信息和物联网渠道会员订单积分C3C2C1财务数据库浏览行为数据订单数据会员等级、状态、积分APP应用数据分析引擎社会化数据管理不分析营销规则引擎目标人群锁定规则活劢流程规则规则触发机制其他多条件触发规则未来商业地产的大数据业务架构会员基本信息会员贩物记录商业不客户信息接触点Lh智能商业大数据消费者数据分析引擎女性，未婚北京，朝阳部门

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文件名

150民营公司，市场经理中国传媒大学，本科学历