工业物业服务管理方案-海南XX物业管理有限公司

工业物业效劳管理方案

海南海岛欧销物业管理

第一章工业园物业管理方案

第一节提高管理效劳水平的整体设想与筹划

工业园坐落于*,是集办公和工业，宿舍一体的园区.一期

占地面积**平方米，总建筑面积约*平方米，框架结构，其厂房

面积**平方米，办公面积*平方米，宿舍*平方米，园区道路面

积**平方米，绿化面积*平方米，公共卫生面积*平方米（不含建

筑物内楼道走廊面积），园区配套有路灯，水泵房，配电房，发

电机房，煤气站，围墙（周界）智能防范系统，电梯**部，园区

设有出入口**个.该工程布局合理，设施完善，设备高档.针对

本次物业管理标的各个要素，管理思路概括为“一种模式，二项

承诺，五个重点，五大措施”.

一认识与定位

该工业园区作为一个大型工业园区物业，整体形象应该着眼

于全市，全省，乃至于全国，全世界.给该工程整体形象定位是:

开放，高效，标准开放表达该工业园改革创新的思想和国际化

的办公，生产方式高效展示该工业园进取，创新的精神状态和

高效的运转机制标准表达该工业园作风严谨，运作标准高效，

管理精细的风貌

二一种模式

作为国际化工业园需要的是表达:开放，高效，标准，平安,

文明，有序，舒适等，为此我公司确定该工业园区管理效劳模

式为：一手抓物业管理效劳，一手抓精神文明建设和形象建设的

经营型物业管理模式.

在我公司进驻后，要将公司”全心效劳，在细微之处见精神；正

大卓越，赢万众口碑创品牌”的理念全方位导入，并秉持我们的

职业操守：”岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚效劳”.我们

深信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人交一分满意的

答卷.

三二项承诺：

1.自接管该物业管理工程之日起，二年内使该物业管理工

程成为优秀示范二程，树立工业园区引进专业化物业管理的成

功范例.

2.自接管之日起，即按照IS09001-2000效劳质量体系全面

实施物业管理效劳.

四五个重点：

针对该工程的特点和工作难点，我们确定了在管理二的五

个重点：

1.树立工业园物业整体形象

通过环境形象，工业园区形象控制，公共设备和设施管理,

治安和交通控制，管理效劳人员行为标准等专业管理和文化气

氛的融合，塑造工业园区开放，高效，标准的整体形象.

2.确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零

从我们管理的经验来看，治安，消防状况的好坏是物业使

用人衡量管理绩效的关键.我们相信只要通过对内的准空事化

的管理和对使用人人情化效劳，通过技防，人防，物防的有效

结合，可以确保该区域内因物业管理原因而造成的治安，消防

事件发生率为零.

3,维护好工业园区的环境

该工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是

重点，本工业园区的卫生涉及到道路，厂房，宿舍，办公区等

公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才

能从根本上展现二程的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要

到达茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现工程的良好

形象

4.设施，设备及物业本身的管理，使工业园物业保值，增值另

外，该工程的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业

管理，使其使用寿命增长，从而到达，'呆值增值的目的.

5,树立管理公司自身良好形象，使该工程成为口碑

该工程我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职

业化的特色管理，文明执勤，优质效劳，从根本上树立良好形

象，给到工业园的人留下良好印象，并为管理叹服，使工业园

因我们的管理效劳增加附加值。

五五大措施：

L根据该工程特点，在治安管理上充分强调人的因素，所

有保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动

岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与

其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与

大围合相结合.在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力

等，结合管理处统一管理，快速调度，确保治安万无一失.

2.精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设

和环保建设.针对该工程的现状要求，我们将设置环境管理部

（环卫，绿化），养护工业园内园林绿化和管理好区域卫生，以

保障工业园区环境优美，干净整洁.第一：维护保养好工业园区

绿化，使其保持常青，常新，始终焕发勃勃生机；第二:加强和

引导环保意识的教育，使每位到工业园区的人员都自觉保护区

内环境；第三：垃圾分类收集，建立回收系统；第四：开展环境文

化建设和环境形象建设.

3.保证车辆有序停放.为防止车辆乱停放现象，我们将对

使用人进行引导培训与现场温馨管理，提示相结合，对其讲理

无效之后，给予处理，最后到达整齐，标准停车和秩序井然的

目的.

4.实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理

方法.这种方法表达在人员安排，治安，消防，卫生设施，设

备管理等各方面.我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同

时每块区域设班，组长负责各自具体业务，各单项业务又设管

理人员检查跟踪，做到有条不紊，标准严密.

5.我们在管理效劳中将推出24小时值班巡逻的效劳机

制，以解决使用者所需.

每二节拟采取的管理方式，工作方案和物质需求情况

第二节拟采取的管理方式

对于不同的物业，必须有不同的方法，我们拟采取的管理

方式为：专业化，标准化，精细化，品牌化，经营型的管理方

式.

根本思路是：

1.严格选人，谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综合

素质；

2.提供24小时效劳;

3.严格法规和标准制约，标准组织和个人的管理效劳行为；

4.致力精神文明建设，实施品牌形象战略；

5.军事化管理加现代化管理.具体我们的管理分组织系统，

运作程序系统，鼓励系统三个局部说明.

（一）组织系统：

1.贵公司可以直接对管理处下指示，以提高效劳效率.

2.管理处实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任，

文员，品管，各业务部门管理员和业务块操作员工.

（二），运作程序系统：

1.整体运作程序

2.内部运作流程

说明：

1.在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥，

监督的封闭性.管理层既是指挥者，又是监督者，方案，组织，

控制，反应集于一身，防止管理环出现缺漏和盲点，有效保证

管理及时到位.

2•各层职责明确，工作程序有严珞的质量文件进行标准•同

时充分授权，在权责范围内最大限度地调发动工的工作积极性

和主动性.

（三），鼓励系统：

说明：

L鼓励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，效劳用

户，创造经济和社会效益.

2.思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分

发挥员工效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及

时做思想工作，方式有谈心，座谈等.

3.奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚

持优胜劣汰，奖惩清楚，通过奖励引着员工走，通过惩罚“打"

着员工走，做到人人有动力，个个有压力.奖励分为物质奖励和

精神奖励.

4.培养提升机制在实际工作中极具价值.我们将培训放在

集体和个人开展的重要位置，目的是使员工忠于企业，一专多

能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者让,

为人才的开展创造有利环境.

5.工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行,

实行浮开工资，增强工作能力.

6.企业文化机制是开展之源，通过企业文化的开展，增强

凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化

的凝聚力，引导功能，约束功能把员工的目标和公司的目标紧

密结合起来.

工作方案

依据管理方式和管理运作流程，我们将工作方案分为前期

管理，常规期管理二局部，现拟工作方案如下.

（一）前期管理工作方案

序项目内容时间备注

号

1物业管理全面了解物业管尽量提

标的调研理标的前

2拟订管理结合调研结果拟尽量提

方案定管理方案前

3接管合同1.方案送审2.方案确认尽量缩

签订签订合同时止短时间

4组建管理1.选拔2.培训方案确认

队伍3.上岗至进场

5整改及完1.安排管理用房方案确认

善办公条2.安排员工宿舍至进场

件3.物质装备到位

6制订管理1.制订切合实际

制度的各项物业管理

制度

2.导入

IS09001-2000

物业接管办理书面移交手

验收续

（二）常规期管理工作方案

序项目内容时间备注

号

1房屋及公1.制定大，中修方接管验收属施工单

用部位维案方案；后开始，位保修责

修保养2.日常零修，急修局部待施任我公司

管理；工单位保将尽全力

3.日常保养巡查修期满协调协助

管埋；

4.维修质量管理.

2公共设1.建立档案，搞好接管验收属施工单

施，设备根底资料管理；2.后开始，位保修责

及场所的运行管理；3.维修局部待施任我公司

使用，维保养管理;4.险情工单位保将尽全力

修，养护，应急管理；5.水池修期满协调协助

管理水泵管理;6.其他

3安保管理1.24小时值班及

巡查，监控等平安

防范管理2.违章

私设摊点及设立

广告管理;3.消防

管理接管验收

后开始4.来人来

访管理;5.物品出

入管理.

4车辆管理1.进出车辆管接管验收

理；2.停车场管后开始

理；3.车辆行驶管

理.

5清洁卫生1.清洁卫生管接管验收

管理埋；2.环保管后开始

理；3.消杀管理.

6绿化管理1.室内绿化管接管验收

理；2.室外绿化管后开始

理.

7客户效劳1.设立效劳员和

管理保安;2.人员形象

及效劳意识管理.

8标识系统标识日常维护管

管理理

9档案管理1.建立房屋共用接管验收

设施设备档案资后开始

料；2.建立用户档

案，房屋及其配套

设施权属清册；3.

建立严格的档案

管理制度

第三节:各项指标的标准及达成标准指标采取的措施

本节参照全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区

达标评分细则及IS09001质量标准，我们对工程之物业管理要

求的各项指标以表格的形式予以公布，并在列项中概述保障各

项指标完成的实施措施：

序号指标名称工作标指标测定依据

准

1房屋及配套设95%中国物业管理条例，

施完好率全国物业管理示范工业园

区达标评分细则,IS09001

质量标准采用区域巡查管

理与管理法，落实责任，

责任到人，立完善的区域

日险，周，月检制度，健

全档案记录

2房屋零修，急修96%中国物业管理条例，

及时率全国物业管理示范工业园

区达标评分细则,IS09001

质量标准建立严格的修缮

制度，要求维修人员接到

维修单后携带工具5分钟

内到达现场，零修工程及

时完成，急修工程不过夜.

并建立回访制度和回访记

录，以优质效劳为本，24

实行小时值班制度

3维修工程质量99%中国物业管理条例，

合格率全国物业管理示范工业园

区达标评分细则，IS09001

质量标准

建立维修回访制度，及时

征求贵单位意见，保证反

应渠道畅通，以确保维修

效劳质量

4大型及重要机99%全国物业管理条例，

电设备完好率全国物业管理示范工业园

区达标评分细则,IS09001

质量标准

完善机电设备的运作制度

和维护保养制度，配备专

业工程技术人员，寻求专

业公司支持，所有维修人

员全部持证上岗，实行24

小时专人值班，出现故障

及时排除

5公用设施完好95%全国物业管理条例，

及使用率全国物业管理示范工业园

区达标评分细则,IS09001

质量标准落实责任人，坚

持对道路，路灯及停车场，

消防设施设备等进行日常

巡视检修和定期维护保

养，由维修部落实，客户

效劳中心监督，并建立健

全档案记录，完善规章制

度，确保公共设施完好并

正常使用

6停车场完好率95%

7路灯安好率95%

8消防设备完好98%

率

9治安案件发生1%以下全国物业管理条例，

率全国物业管理示范工业园

区达标评分细则,IS09001

质量标准

实行24小时保安巡查制

度，分快速，中速，慢速

巡查，24小时值班，接受

报警及实施调度，根据实

际情况，确立人防，技防

与物防相结合的治安思

路，明确保安职责，层层

防卫，以确保工业园区人

身财产平安

10财产被盗率1%以下

11违章发生率1%以下全国物业管理条例，

全国物业管理示范工业园

区达标评分细则，IS09001

质量标准建立交叉巡查制

度，跟踪管理，对私设摊

点，广告牌，广告字画，

乱贴乱画等现象及时发现

及时处理，加强宣传工作，

杜绝违章发生并建立相应

的回访制度

12违章处理率90%

131%以下全国物业管理条例，

火灾发生率（年）全国物业管理不范工业园

区达标评分细则,IS09001

质量标准全员义务消防员

制，确定消防应急方案，

定期培训和演习，加大宣

传力度，由保安日常巡查，

发现隐患及时处理，确保

平安

14绿化完好率96%全国物业管理条例，

全国物业管理示范工业园

区达标评分细则，IS09001

质量标准建立专业化绿化

管理养护队伍，责任到人，

区域负责与巡查制度相结

合，加强宣传，发现问题，

及时修复，确保公共绿化

无破坏，无践踏，无黄土

裸露；室内绿化常青.

第四节：管理人员的配备，

人员培训

第四节物业管理处人员配备

该管理处人员配备因考虑对外形象和设备配置情况，帮我

们在人员配备上坚持以公司”精干，高效，敬业”的用人原则为

根底，确定"重学历也重能力，重水平更重品德”的用人标准，

严把人才选聘关.我们要求管理人员必须是一专多能,在管理队

伍建设上，我们将采取标准管理和人性化管理相结合的方式，

运用鼓励机制，严格管理，考核，并实行淘汰制，才能确保管

理目标实现.

（一）物业管理处人员岗位分布说明

1.管理处主任：1名，负责全面工作.

2,文员：负责前台效劳，和处理行政，物业事务等工作，并

协助管理接待等工作，及负责档案管理，会务管理等工作.

3.品管：1名，负责各部门，各岗位的工作质量的检查，监

督.

4.维修部：2名，负责工业园物业和配套设施设备及场地

的日常维修，保养，巡视，维修检查监督等工作.

5.保安队中队长：1名，负责保安队全面工作及对部门人员

检查监督工作.

保安：13名，分三班24小时值班（其中一名轮休），负责当班期

间的安保工作.

6.环境管理部部长：1名，负责清洁，绿化全面工作及对部

门人员检查监督工作.

绿化技师：2名，负责绿化养护工作.

环卫工人：8名负责工业园区公共区域卫生.

（二）人员培训

企业的竞争是人才的竞争，而人才的竞争关键在于企业是

否最大限度地开发人力资源，要实现人才资源开发战略，我们

确定了”全员培训，全过程考核”的培训方针，使培训真正落实

到实处.

1.培训的目标：

通过培训，提高员工的文化素质，业务技能和管理效劳水

平，使物业管理更加富有成效.

2.培训内容：

（1）新员工入职培训：

A,企业培训：企业质量方针，质量目标，企业理念，企业精神

等；

B,员工手册培训：员工守则，礼仪行为标准，职业道德教育等;

C,管理处概况培训：工业园区概况，公众管理制度，内部规章

制度，管理架构等；

D,物业管理根底知识及强化效劳意识的专题培训；

E,军训与参观学习.

(2)岗位专业技能培训:

A,根本技能培训：相应岗位的专业知识,IS09001文件(包

括质量手册，程序文件，工作指示，纪录表格等)；

B,新技术(能)培训I：智能化技术，新设备仪器的使用与管

理技术等.

(3)素质提高培训：

A,操作层自我开发培训：进行有关学历，职称的外送培训,

或利用现有条件，举办电脑，消防，环保等相关知识讲座；

B,管理人员实行“四个一”常规培训，即坚持每月写一篇文

章，读一本专业的好书，参加一次讲座，参与一次竞赛.

⑷新政策，新理论培训：

物业管理理论动态，有关法律，法规，同行业新动向等.

⑸培训者培训：

培训者更新知识及观念，吸收新理论，不断创新培训工作思路

的培训.

3.培训方案(不具体阐述)

4.培训的评估考核

(1)培训中考核：根据实情，边培训，边考察，理论与实践

相结合，这样便二了解员工是否按培训要求和标准指导工作，

对没有按要求做的员工进行监督和指正.

(2)培训后考核：分为实操考评和书面考核两种，反应培训

绩效，把考评的结果作为薪资发放的依据.

第五节:便民效劳

当我公司接管本工程物业管理后，我们将围绕人员切身需

求，秉持”以客户为中心，优质效劳，低价收费”的经营方针，

尽量开展各项便民效劳，包括无偿效劳工程和有偿效劳工程，

以下面所列.总之做到使用人有什么需求，我们就想方法满足.

序项目服务收费标准备注

号

1代理办公物按维修单位标准收取维修

品维修费，每次维修费货比三家，

经同意后送修，加收适当

效劳费

2代购车船航除实际费用外，按规定加

空票收手续费

3代寄，代领邮加收适当效劳费

件

4配备急救箱，按药品的实际收费，不加

急救药品收效劳费

5建立活动组活动费用按实际发生收

织，组织文体费，不加收效劳费

活动

第六节：日常物业管理

日常物业管理是物业管理单位实施管理与效劳功能的重要

阶段，我们将该二程物业管理工作分为介入期和常规期二个局

部，在介入期我们从物业管理角度提出一系列建议，并依据贵

单位的认可工程实施整改和进一步完善物业管理方案，为今后

物业管理打根底.

常规期物业管理工作，包括房屋，设施，设备维护，环境

管理，平安防范管理，消防管理，车辆管理等多方面内容，其

中有些工程已在前面相关章节表达.在此章节我们只是就其有

关内容进行阐述.

一、介入期

在此阶段，我们主要是进行调研，编写方案，做好验收接

管工作.

（一）调研，编写方案工作

（二）验收接管

1.拟定验收接管方案，组建验收接管小组.

2.对工程进行全面验收，接管，包括资料接管，另附验收

接管相关表格.

3.如有整改，在整改完毕后对整改工程进行接管，届时另

列清单交接.

二、常规期物业管理

（一），平安管理

L平安防范管理分为四个层次：第一层为督导层，全面巡查

防漏堵漏；第二层为门岗人员进行封闭控制；第三层为监控系统;

第四层为最里层，实行步行巡查，发现问题及时处理或汇报处

理，同时我们将编制专项方案进行演练.

2.消防管理：我们将建立消防责任小组，分三级巡查：第一

级为保安员巡查；第二级为维修人员巡查；第三级为管理层人员

巡查.另外，我们将编制消防应急方案进行演练.

（二）车辆管理（其车位规划方案按规划执行）

1.我们将根据规划实行标准管理，包括标识标准，指挥标

准，制度标准等.

2.合理使用停车场资源，使其资源利用最大化.

（三）环境管理

1.对于内外绿化，我们将按照绿化管护制度严格执行，这

里不再细述.

2.环卫管理上：我们首先实行垃圾分流，使工业园区净化，

美化.其次是实行人员培训到位，工作到位，检查评比到位，质

量到位的“四个到位”，始终保持责任区域干净，整洁.详见清洁

卫生管理.

（四）物业管理标的中各工程大，中型维修养护和日常小修管理：

管理处在每至年初，向贵公司上报年度各工程大，中型维

修方案书，并按方案执行.对于日常的小型维修，管理处将在第

一时间保质保量进行维修和按年度方案进行养护.

（五）客户效劳及品质管理：

设文员及品管各一人，负责整个管理处接待，内务，单位

的效劳品质等工作.我们将人员岗位职责上墙公布，并要求效劳

人员统一着装，佩带明显标志，工作标准，作风严谨，真正起

到形象窗口的作用.

第二章工业园区设备管理制度

工业园区设备平安运行制度

一、机电设备的管理以平安，正常，经济运行为标准，机电设

备的操作，保养，维修由专业技术人员实施，维修人员须持相

应的操作证，上岗证.

二、智能控制，涓防，电梯，供电，供水设备管理实行24小时

值班制度，值班员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现

问题及时处理，并做好运行记录.

三、机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备

完好.

四、值班员和维修人员应严格按照平安操作管理规程进行操作

和维修.

五、设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为

主的方针，防止事故发生.

六、维修设备时，应准备好材料和采取相应的平安措施和技术

措施，防止触电及设备事故的发生.

七、在电源干线，低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护,

操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌.

八、做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进

行清洁卫生.

九、供配电设备房必须具备灭火器材.

智能控制中心管理规定

一、智能控制中心实行专职人员全日值班负责制.

二、信息值班员每天检查各类信号是否正常，如不正常应立即

查清原因，上报主管，遇到重大问题迅速上报管理处主任.

三、控制中心出现报警信号，立即核实信号真伪情况，如报警

属实，按相关"应急措施”处理，如属误报应进行复位，并记录

在智能控制值班记录表中.

四、智能控制系统在正常情况下应处于自动状态，每半月进行

一次自动，手动的操作检查，以确认设备是否处于完好状态，

并将检查结果记录在智能控制值班记录表中.

五、智能控制设各出现故障时，值班员应填写智能控制设备维

修申报表，并立即通知客户效劳中心以调度专业技术人员进行

维修.

六、智能控制中心内的属专用报警，调度联系，任何人

不得占用而影响工作信息传送.

七、智能控制中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆等危险物品,

中心内配备便携式灭火器和常用灭火器械.

八、严禁外人进入智能控制中心，如因工作需要必须经消防主

管批准，未经许可，中心工作人员不得接待任何来访者.

消防给水设备保养制度

一、每月对消防给水设备做好维护保养工作

1）检查紧固控制柜电气节点，触头有无氧化现象，柜内有

无积尘，蜘蛛网等异物；

2）检查进出水阀门开，关状态，阀门不能出现滴水，保持

阀门处于正常开启状态；

3）检查加压泵泵轴是否滴水（滴水每分钟不超过20滴）,对

泵轴填料做适当调整，使其保持壬常；

4）检查所有紧固体螺栓是否有松动，锈蚀并做适当调整，

使其保持正常；

5）泵轴及时添加润滑油，使其保持转运灵活等.

二、启动检查消防泵加压是否可靠

1）转换开关是否在自动位置；

2）翻开排水阀门观察压力表指示，压力降至一定范围

时，消防泵是否平安启动;

3）消防泵平安运行5分钟，关闭排水阀，观察压力表

到达正常压力值时，消防泵是否停止运行；

4）如发生消防泵不能平安启动，运行，保养人应及时

报告主管，由主管组织相关人员进行处理.

三、保养结束后，将转换开关置于“自动”位置，清扫设备卫

生，做好保养记录.

4.中央空调设备巡视管理制度（根据实情定）

一、中央空调开机成功后，为了保证空调系统的良好运作,

值班员每隔4小时巡视一次中央空调机组，巡视的主要部位

包括：

1）检查电压表指示是否正常，正常情况为380v±10%；

2）检查三相电流是否平衡，是否超过额定电流；

3）检查油压表是否正常，油压的正常范围100〜150pa；

4）检查进出冷却水温度（进水温度<35℃,出水温度

<40℃）；

5）检查进出冷冻水温度（冷冻水进水温度〈0〜18C,温

度6~8℃）；

6）主机运转过程中是否有异常振动或噪音；

7）冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常；

8）检查管道，阀门是否渗漏，冷冻保温层是否完好；

9）检查控制柜各元件运作是否正常，有无异常的气味

或噪声;

10）各和标识工具是否完好等.

二、值班员巡视中发现设备有缺陷存在时，立即通知维修部

主管,维修部主管分析缺陷后，联系相关技术人员处理，如

缺陷较严重时，可按操作程序停机，并通知相关人员，说明

情况.

三、值班员对巡视的情况认真做好记录，如设备故障正在处

理时，未经维修部主管同意不准离开.

四、为了防止意外事故，机房应随时上锁，钥匙由值班员管

理，任何人不准私自配钥匙，下班时，将钥匙及巡查记录交

给接班人，交班人与接班人严格按交接班制度执行交接手续.

5.电梯巡视监控管理制度

为确保电梯平安，可靠运行，电梯管理员负责对电梯设

备的统一管理，并监督值班人员执行：

一、值班人员每日对电梯机房，轿厢，井道，底坑等主要部

位巡视一次，根据巡视情况填写电梯设备巡视记录.

二、巡视时按以下内容认真巡视检查：

1〕曳引机是否有噪声，异味，是否烫手，轴承螺栓是

否松动；

2）减速箱的油位，油色是否正常，连轴器是否可靠；

3）指示仪表，指示灯，各继电器运作是否可靠；

4）变压器，变频器，电抗器等是否过热；

5）制动器，曳引轮，曳引绳，限速器等是否正常；

6）通讯设施，标示牌，盘车手轮，开闸板手等求援工

具是否放在指定位置；

7）电梯运行有无振动，开关门是否顺畅，底坑限速器是否

正常等.

三、巡视中发现不良情况时，值班人员应及时报告电梯管理员,

由电位管理采取措施进行调整.如果问题严重则应联系公司评

定合格的电梯维修保养公司进行处理，必要时可切断电源暂停

使用电梯.

四、值班时发现电梯有缺陷存在时，必须及时处理，缺陷未处

理好不得擅自离开，监控缺陷处理的进度，并积极配合维修人

员处理完毕缺陷，并做好记录前方可离开.

6.水泵房运行操作规程

一、水泵房为工业园区工作，生活，消防供水控制中心，设备

工作是否正常直接关系到所有人员的生活及平安问题.运行操

作人员必须将设备的平安运行放在首位.

二、水泵的运行操作

1）运行前应检查进出水泵阀门是否翻开；水池内储水是否

充足；泵的转运是否灵活等等；

2）泵的填料局部允许有少量滴水（10〜20滴/分钟），如出

现大量滴水，应做适当调整.各阀门填料处不允许滴水，如出现

滴水，应拧紧相应的螺栓.

3）供水时应经常检查水箱水位，严禁漏水跑水；

4）水泵及其它设备的巡视检查应认真仔细，做到检查工程

不遗漏，并做好记录.

三、泵房卫生

1）泵房内每日交班前进行清扫，每星期彻底清扫一次，管

道，阀门，水泵及控制柜周围不允许有蜘蛛网和积尘；

2）泵房内，水池井盖周边应保持清洁，人离开时，房门必

须上锁.

四、发生事故时，应沉着冷静，迅速判断事故原因，做出相应

处理，及时报告主管领导，事故未处理完毕，不允许交接班.

7.水泵房运行考前须知

一、值班员巡查时应认真仔细检查机组运行情况，做到"三勤

"（勤听声音，勤看仪表，勤测温表）.

二、启动水泵时严格按水泵操作程序进行；“手动”启动次数不应

连续超过3次，排污泵不允许空载运转.给水泵在“手动”位置运

行时间不允许过长.

三、监视变频控制是否按设定时间切换机组，信号，仪表指示

是否正常，确认是否在正常压力状态.

四、注意电动机发热，通风情况，经常保持电机周围的清洁，

及时排除泵坑积水.

五、水池储水是否充足，浮球阀开关工作是否正常.如储水不在

规定范围内，及时查明原因后对水池储水进行调整，并做好记

录.

六、发生以下情况之一者应迅速停止运转，必要时切断弓源检

查原因，消除故障前方可运行.

1）电流突然升高超过允许范围时；

2）水泵有不正常声音或发出强烈振动时；

3）电动机内或变频控制柜内有火花或冒烟时；

4）压力表突然升高或降至不正常范围时；

5）水泵轴承和电动机温度超过允许范围时；

6）水泵无水空转或反转时；

7）危及设备或人身平安时.

第三章绿化清洁效劳方案

第一节绿化效劳方案

1.室内养护标准及目标：

1〕浇水：根据苗木各类，按规定进行浇水，保证苗木不缺

水；

2）花木除杂：及时消除杂草，杂物及枯枝烂叶，时刻保持

盆内无明显杂草，杂物；

3）修剪整形：根据生长情况不定期修剪，整形，使苗木保

持青绿，美观大方；

4）施肥：根据苗木各类及生长情况进行施肥，每次松土后

需施肥一次；

5）病虫防治:春，夏，秋季虫病多发期前必须进行综合防

治，不能有大规模的病虫害发生，冬季要做好越冬虫害的清理

灭除及防病工作；

6)长势不良，欣赏效果不佳的花木，管理处应及时通知更

换.

2.室外养护：

1)根底性更新改造：

土壤改进：对绿化地带未经改进的土壤每年进行一次性全面深

耕改进，彻底改变花木因土壤贫瘠板结而造成的生长慢，枯黄,

老化，局部枯死的状况，确保花草的正常生长状态，深翻土壤

后，施基肥和使用化学除草剂，消除杂草.

2)常规性养护工作：

(1)修剪：修剪能使植物经常保持平整美观并能促进生长茂

盛.苗木修剪，每月修剪两次.生长旺盛期应根据生长情况不定

期及时修剪，草皮修剪春，夏季每两个月进行一次，秋，冬季

根据实际情况进行修剪.根本保证春，夏季草皮不长于15厘米,

秋，冬季不长于10厘米；

(2)浇水：旱季乔，灌木每星期浇水一次，草皮每星期浇水

两次；室外拿刀盆栽随天气不同，每天浇水1-2次，雨天能淋到

雨水的不浇，每周浇透水1-2次，室内盆栽每周浇水1-2次；草

皮浇水时要一次浇透，不能只浇土层外表，至少要湿润土层5

厘米以下，浇水以早晚为主；

⑶花木除杂：及时消除杂草，杂物，经常拾除草地，花丛

内砖头，纸屑等杂物，时刻保持绿地，花坛整洁，去除杂草采

用人工拔除或选月化学除草剂，每次清完杂草后，应喷施三次

叶面肥及控草肥；

(4)松土，扩穴，施肥：原则上每年冬季必须深耕扩穴重施

肥一次，平时每遇两次大雨必须松土一次，每次松土后同时根

据苗木的具体需要施肥一次；

(5)病虫防治:建立病虫害防治动态跟踪系统，春，夏，秋

季虫病多发期前必须进行综合防治，不得有大规模的虫害发生;

冬季要做好越冬虫害的清理灭除和树干涂液防虫，防病等保护

工作；

(6)花木补植：如果发现有损坏或死亡的苗木，必须在两天

内完成补植；

(7)植保：提倡生物防治，人工防治，使用农药必须以不伤

害市民的健康为前提，尽量使用高效低毒无公害农药，使用农

药时必须在晴朗无风的天气一次性完成，喷药后4小时内下雨

的，要待天晴后重喷;使用小型喷雾器或手动喷雾器喷洒，以免

药液扩散；

(8)自然灾害的防御：雨季前要检杳绿化区，提前做好排水

工作，台风，霜冻等多发季节应及时做好预防措施，防止不应

有的损失；

(9)草皮养护:杂草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5

棵高度超过8厘米的杂草.每次修剪后对草皮施肥一次，以氮肥

为主，结合磷，钾肥和有机肥，施后浇透水或在雨后施肥;

(10)绿篱，花球养护：绿篱修剪做到平整圆滑，花球造型优

美，增加其艺术含量.修剪下的枝叶要立刻去除.春，夏季每两

个月施肥一次，秋，冬季每3个月施肥一次，施用复合肥和共

生秋保证长势旺盛.绿篱，花球死亡缺苗，须在1周内补种好；

(11)乔灌木养护：每月巡查，及时修剪枯枝，病虫枝，下垂

阻碍人们观瞻和活动的枝条，保持乔木高2.5米以上.修剪下的

枝叶要立刻去除，以免枯槁影响美观.

第二节清洁卫生管理规定

L清洁原则及清洁方案

(1)清洁原则

创造舒适的环境，杜绝任何污染

★在物业区域内部，要求任何部位必须干净整洁，一尘不染，

无卫生死角

★亲切的效劳，给人以温馨的感觉

★垃圾及时清理，免除空气的污染

保持建筑常用常新

★使用适当的洗剂，保持建筑外观干净，常新，不受损坏

★使用无污染洗剂，保持环境的清新

★采用保护措施，防止建筑使用中的最小磨损

平安作业确实立

★实施平安操作教育

★清洁作业采用平安保护，防止其它建筑的意外损伤

★清洁工作中必须使用作业指示板，警示牌，防护栏，平安帽

作业情况督察

★现场管理者每日巡查作业完成情况，提供报告书

★各区域负责人每月进行互检

★公司技术部每月进行作业指导，监督检查

作业效率提高

★大面积作业区域逐步采用人员和机器的相互配合

★建筑采用先进的专用设备进行保养

★逐步使用设计科学，合理使用方便，快捷的作业器材高效率

的完成各项作业

树立良好的社会形象，创超一流的环境

★使用高效作业设备，确保环境干净，整洁

★选用高素质作业人员，注重人员形象教育

★严格要求着装整齐，效劳语言标准化

(2)具体清洁方案设想

人员的选择，培训，教育

★选择年青，工作勤劳，有一定文化素质的员工

★注重职业技能培训和效劳标准化教育

★定期进行新技术培训

器材及洗剂选定

★针对石材选用养护技术设备

★大堂适时采用先进设备进行大面积清洁作业

★不锈钢外表使用进口高密度柔软清洁巾进行不损伤清洁

公共场所设施清洁

★洗手间设施定期进行消毒

★垃圾桶，箱定期进行消毒，防止空气污染

保护作业法

★保护建筑的作业：不同的建筑采用不同的方法和洗剂

★保护使用者的作业:A,选择适当的时间作业;B选择无噪音作

业，防止干扰

★使用保护剂全面保护建筑外观

清洁作业的实施

★制定详细的方案书

★管理人员确认作业完成情况

★定期进行专业的技术培训

★紧急事件的应急增援

★加强夜间作业防止影响白天的正常工作

★严格控制外部垃圾，尘沙对内部建筑的破坏

★加强大堂的日常作业

(3)清洁业务的根本方针

建筑物本来是美造型，脏便会降低其价值.建筑物的美在于通过

频繁的清扫，才能展示美的所在，给人们留下美好影响.清扫业

务的好与坏，因为一般一通过肉眼也可以判断，因此经常保持

良好的清洁状态便是提高工业园区以及清扫业务形象的重要事

宜.

如对建筑物的清扫偷懒会加速建筑退化，这已成为现代清洁业

务的一般常识，清扫作业可以防止建筑的磨损，变色，生锈，

发霉等现象，不仅可以提高美观，在保护建筑方面的作用更为

显著,例如：地板涂地板维持剂，不仅可以预防地板脏污，又可

以提高建筑的美观，同时也是保护地板的一项重要工作.

(4)确定清洁作业基准

制定清扫业务标准，需要考虑建筑物的建筑构思，建筑物内的

使用状况(场所)，季节，时间等因素.

对于制作贵工业园区的作业基准，由于建筑物详细情况目前尚

有个别不明之处，请允许我们按照通常的作业基准制作程序加

以说明.

在我司的清洁管理工作中，作业基准，作业实施不是孤立分开

的，而是如下表一样，从制定方案到判断，评价都作为有机整

体来考核实施.

因此，我们确认在与贵方密切交流，会商共进的前提下，通过

以下循环可以永久维持建筑物优美高雅的环境.

(5)清洁的目的及特点

★清洁作业的根本是去除建筑上附着的污垢，最终到达提高建

筑美观，保护建筑，延长其寿命，洁净环境卫生的目的.

★清洁概念

工业园区的清洁因其建材，场所，使用者，用途的不同，

其相应的清洁方法也不同，清洁固有“千变万化”之称，正是这

样的变化对作业人员的要求也提出具有专业化和广泛的建材和

洗剂知识.

1）针对不同的建材采用不同的清洁方法（如石材，金属，毛织物,

胶等）

2）针对不同的场所采用不同的清洁方法（洗手间，走廊，停车场

等）

3）针对清洁分类采用不同的清洁方法（日常清洁，定期清洁，特

种清洁等）

4）不同的用途采用不同的清洁方法（办公楼，住宅等）

清洁的特点：正如前所述工业园区的情况不同，故其作业的实施

也相对不同：

L进行详细的调查；

2.制定完善的作业方案；

3.划分作业不同的区域进行；

4.制定全面的建材保护措施及方法；

（6）重大问题处理

我司设有专人负责各现场的重大问题及突发事件的应急处

理，并配有机动小组.

（7）客户至上

这是我公司的效劳宗旨，对我们的效劳对象提供效劳，如

遇管理及作业上的重大问题，我公司上层管理者都非常重视，

妥善的处理是我公司在市场竞争中生存的唯一条件：

1.贵公司的要求就是我们最重要的工作；

2.定期进行现场内部的5s整顿；

3.内部定期举行内部管理例会解决现场的工作；

4.定期举行管理会议商讨落实管理工作.

(8)处理客户投诉

L如何对待客户的投诉

A,对客户的投诉处理应放在首位；

B不吝惜对处理客户投诉所花费的时间与金钱；

2.处理客户投诉的姿态

A,接到投诉，应立即赶往现场，速度越快越好；

B,无论是什么状况都必须抱歉；

C,绝对不允许反驳或找借口中；

D,掌握如何当场或用应付的技巧；

E,无论人，场所，时间是否相同，应掌握顺利处理的技巧；

3.对投诉的事后受理

A,分析原因，责任的存在，并向总负责人汇报；

B,协商如何防止再发生的对策；

C,如决定了具体对策，应立即付诸于行动并向客户汇报.

(9)教育理念

楼宇清洁业务的目的在于给工业园区使用者提供舒适的使用环

境，因此，以提供最正确的作业技术为主要目标，遵守楼宇管

理的有关法规，实施以提高作业质量，效率，包括效劳等的性

教育训练.

1.教育训练的三工程

1）硬件教育

A,清洁五原则的教育

B,各种建材清洁养护的技术

C,机器，器材的熟练使用

2）软件教育

A,各种的作业方案，作业程序

B,人事，劳务管理，一般的教育

3）效劳教育

A,效劳态度：作业态度，礼节，着装

B,精神性效劳：配合顾客的心情，愿望

2.提出最正确作业技术的建议

为提高和维持对建筑物的美观，对作业，员工以及工业园区的

使用者提供和创造平安，舒适，卫生的环境和高效率作业目标

进行教育培训.

3.教育训练负责人

由专业技术教育负责人和经理负责进行教育训练.（教育负责人:

是指在获得国家标准的资格证书或获得职业训练指导等各领域

专业技术与指导技术等职称的人才）第二节：局部应急措施

意外事件处理方法

为做好区域内的意外事件处理工作，特制定本方法.

第四章突发事件处理

一、电力，给水，电视信号中断供给处理

L当接到有单位投诉电力，给水，电视信号供给中断时，先向

投诉单位查询中断供给时间；

2.了解发生时间后，应及时报告客户效劳中心，客户效劳中心

将及时协调维修部长，技工跟进有关情况，如果发现整个辖区

电力，给水，电视信号供给中断，而非本区域设施出现故障，

应立即向有关供给机构查询及要求尽快抢修；

3.如有关供给未能即时恢复，客户效劳中心将会在告示栏张贴

通告.

二、火警处理工作

1.当发现火警时，即时报告客户效劳中心及管理处主任；

2.如火势有可能会对客户造成危险时，须即时疏散受影响单位

的客户；

3.如情况许可或在平安情况下，偿试将火扑灭；

4•倘有关人员未能自行将火势扑灭时，应立即拔打119,并保持

马路及通道畅通，方便消防车全速驶近火场.

5.当消防员到场后，有关负责人须登记以下资料：

1）消防车到达的时间

2）消防车到场数目及车牌号码

3）带队的消防队长姓名

4）消防员收队离场时间

6.当火势被扑灭后，有关人员应即时巡查及记录公众地方损坏

的情况，倘有公众设施受损