2025房地产项目上市时机确定与开盘

LISTINGTIMEDETERMINATIONANDOPENING2025房地产项目上市时机确定与开盘实战规则与技巧｜实战注意事项｜实战技法输出目录CONTENTPART1PART3PART2入市时机开盘开盘报道：典指项目独立时代隆重开盘，开盘仪式别开生面开盘报道：“湖滨花园’的开盘为何静悄悄？开盘报道：顶级公寓开盘不卖楼，不放鞭炮只闻弦乐实战注意事项实战规则与技巧实战技法输出对于房地产来说，入市的时机选择非常关键，且选择的余地不像其他工业产品那么宽广，而是相对较窄，时机选择如果失当，就可能导致整个营销的失败。楼盘入市时机有以下几种最佳时机可供选择：1、有市场空白时。2、有市场需求而市场出现供给断裂时。

3、有事件发生时。4、有重要节日来临时。5、旺季来临时。6、市场竞争强度较弱时。7、总需求增大时。适时原则常常碰到这样的开发商，他们为了快速回笼资金，不管时机如何，只想着尽快出货，往往出货后即面临困境。这就是所谓的“一步走错，全盘皆输”。这是决策的问题，作为决策者，要理性面对市场，要以市场为导向而不是以个人意愿为导向。楼盘上市，是牵一发而动全身的大事，一定要选择在适当的时机开盘。工程服从时机原则许多开发商的惯例，往往是根据楼盘的工程进展情况来决定人市时机的，而不是根据入市时机来要求工程建设速度的。俗话说，市场风云变幻，机会稍纵即逝，可能“错过了这个村，就找不着那个店了”。即使工程进展到可以售楼了，如果时机不成熟，仍然不要急着开售，要按兵不动，等待时机，一旦时机成熟，开盘就可能出现抢销一空的大好局面；反之，开盘后就可能陷入胶着状态，甚至完全可能导致一蹶不振的不良后果。入市时机实战注意事项实战规则与技巧实战技法输出眩目灯光、激情音乐，售楼现场人声鼎沸，好不热闹。销售主管“恭喜签约”、“掌声感谢”的高亢话语不时从麦克风中传出，无论是售楼人员还是购房者仿佛都进入了倒计时的备战状态，每几分钟就有一套单元被出售，惹得后来者随时准备发力，以抢得购房先机。从1990年起，港台流行的开盘促销方式就开始传人内地。20世纪90年代后期，广州、上海、北京的房产销售呈现了前所未有的牛市状态，这种开盘促销方式也愈演愈烈，广为沿用。开盘前夕，开发商将有购买意向的客户统统登记在册，待到开盘当日，召集所有预约客户前来售楼处集中签约，如果预约客户较多，还需分时分批，排队等候签订预售合同、缴付房款。在这一片忙碌的人群中，有不少客户是手拿当天报纸广告第一次来到售楼处，本想趁着开盘日仔细察看、认真研究，然后再决定是否购买该住宅。不想售楼处、样板房、工地现场到处都是准备买房的客户，签约声此起彼伏，也许客户中意的单元已有人捷足先登，也许售楼处内多组客户同时看中同一套单元，所有迹象都表明：这是一幢值得购买的优质物业，许多人已经购买，更多人正在准备，不由得你不心动。在从众心理的驱使下，外加销售人员娴熟而专业的售楼技巧，不少人初次看房就买下了住房。如今，房产价格牛气不减，无论买下的住宅是否符合自家需求，是否有缺憾，所有的不如意都会被攀升的房价所掩盖，于是在一片利好声中皆大欢喜。为了带动更多客户买房，开发商不惜花费重金，开盘当日造势作秀。购房现场的客户无意中既充当了演员又充当了观众，间接地引导了那些对楼盘特点尚未了解清楚的客户跟风买房，为开发商开盘促销起了推波助澜的作用。开盘实战注意事项实战规则与技巧实战技法输出1、工作分配要充分我们常常看到开发商在开盘时，弄得手忙脚乱，有的甚至一团糟。原因主要就是在人员工作分配上没有到位，这是管理上不够细致周密所导致的。开盘是开发商第一次正式向社会公开露面，开盘仪式组织得好与坏，直接影响到楼盘本身的形象。我们可以想象，假如你去参加一个楼盘的开盘仪式，看到场面零乱，你会怎么想？还有没有信心买他们的楼？因而开盘前要做好人员的详细分工，保障每个人员在开盘现场能够各司其职，最好在开盘前安排一次彩排，以防在开盘现场出现混乱局面。2、物品要准备齐全一个楼盘开盘，需要购置、准备大量的物品，物品种类非常之多，要按各个环节列出物品、设备清单，然后安排人员购置与准备。在购置、准备完毕后，要指派专人负责清点一次，保障物品与设备、设施的到位，并且在开盘的前一两天，要将各物品、设备、设施搬运到指定地点与位置，不能等临时需要时才去寻找、调拨。一切要做好充分准备。3、协调最重要开盘仪式是一个相对较大的公关活动，涉及范围及人员较广较多，因此做好仪式现场的协调就显得十分重要。要安排专人负责现场的协调与调度工作，一是协调各人员之间、各事情之间的关系，二是防止出现不测及处理突发性事件。现场的协调人员包括如下几种：总指挥：1人；副总指挥：2、4人；专场负责人：售楼大厅1人、售楼外围1人、样板房1-3人、工地现场1-3人、抽奖演出1-2人、销售控制1人。开盘实战注意事项实战规则与技巧实战技法输出4、做好冷场危机防范措施任何事情都不可能保证百分之百的成功，尤其是开盘，每个开发商都很难保证现场一定会很热闹，所以就需要制订危机防范措施，尤其是冷场防范措施，以防止或者快速妥善地处理出现的危机。根据笔者了解，绝大多数的开发商都没有危机防范措施，这是很不正常的，一旦出现意外时，就会严重损害形象甚至影响销售。5、要形成组合效果开盘的策划方案要系统化、组合化，避免单调，要将各种活动有机地衔接在一起，便整个开盘仪式看起来像是一台大型的晚会，各个子系统既相互独立，又融会贯通。尤其是售楼大厅的销售场面要作为重中之重，进行系统策划，令场面热而不闹。至于选择什么样的开盘仪式，关键的一点是与开发商、与楼盘、与售楼部大小等各要素相匹配。辑录几个开盘报道：开盘实战注意事项实战规则与技巧实战技法输出6月21日，著名登山家、国际登山健将王勇峰带领中国登山队的四名攀岩教练来津，出席了通达尚城之约———著名登山运动员见面会，和通达尚城的业主和广大登山爱好者进行了长时间的交流。上午10:00左右，由著名登山家王勇峰和建苑房地产公司总经理杨洪斌共同为“独立时代”白领公寓早开盘。有将近300人参加了通达尚城的开盘活动。王勇峰和中国登山协会的教练为观众作了精彩的示范表演，部分业主参加了现场的攀岩表演，吸引他们的不仅是攀岩的无上乐趣，还有通达尚城为他们精心准备的奖品———王勇峰用过的冰镐和时尚的攀岩装备。通达尚城作为本市最先高举时尚旗帜的高品位生活社区，其位置坐落于城市发展前沿的河西区南中环之上，占地面积14万平方米。通达尚城通过对建筑、广场、街区、景观以及对人性需求的尺度感的深入把握，清新营造了一种温馨、和谐、典雅、富于趣味性的时尚居住社区。新近面世的“独立时代”———带精装修的小户型白领公寓，更是带有鲜明的个性特色，成为时尚人士的新宠。从31平方米到64平方米的户型空间，从知名设计师主持设计的精装修，所配送的名牌白色家电，以及全方位的酒店式物业管理，无不从心理到生理，显现着新生代先锋族群的本色需求。在现在建筑越来越注重个人空间的私密性的潮流下，通达尚城超越了潮流，为时尚人士创造了交流沟通、时尚健身的空间，这也是在非典过后，房地产业深刻反思，注重健康的社区观念体现。开盘报道：典指项目独立时代隆重开盘，开盘仪式别开生面实战注意事项实战规则与技巧实战技法输出开盘报道：“湖滨花园’的开盘为何静悄悄？实力胜于炒作，事实胜于雄辩。新的市场规划和开发理念，决定了一些开发商不同寻常的做法。没有震耳欲聋的鼓乐队、没有各种级别的领导出席和讲话、没有隆重的庆典仪式，也没有奢侈的酒会，只有十来个嘉宾，只有一条盘桓于地面的鞭炮长龙被点燃后吐出欢快的火焰，打破了大雁塔下、曲江池畔的宁静……这是一个简朴的开盘仪式。今年4月29日湖滨花园举行的一期开盘仪式，给现场见惯了热闹开盘场面的各媒体房产记者们留下了深刻的印象，也给大家留下了一连串的疑问：人气是楼盘销售的点金石，谁家不希望自己的楼盘推出就人旺、财旺、运道旺，可湖滨花园的开盘为何不广邀来宾呢？湖滨花园是西安市第一家townhouse联体别墅社区，从品质上讲属于高档楼盘。整个项目占地120余亩，由240余幢联排别墅组成，即使是开盘的一期也有56幢，如此简单地开盘仪式与它的形象、规模、地位相匹配吗？开发商的葫芦里到底卖的是什么药呢？湖滨花园的投资商是西安信朴实业有限公司，这是他们做的第一个房地产项目，却是以“西北首家townhouse社区”的黑马形象杀人了激战正酣的西安房地产市场。知情人都知道，其实早在这种与众不同的“冷开盘”之前，开发商就以一系列“虚虚实实”“虚实结合”的超乎常规的做法给了外界一个惊奇。实战注意事项实战规则与技巧实战技法输出“邀秦兵入秦”是湖滨花园开发商最不寻常、起初颇令人费解的一个做法。近来，秦兵律师的《"-!条商品房买卖补充合同》引起的开发商诚信问题的讨论以及购房者与开发商之间的签约纷争0已经在北京、广州等地被炒得沸沸扬扬。可是“秦兵入秦”之前，西安的房地产市场至少表面上是平静的，很少有消费者对开发商的诚信公开挑战或表示怀疑。可以说，信朴公司的这一做法有把战火引到家门口的意味，同时也把诚信这一“务虚”概念引进西安楼市。然而，秦兵律师却是不“虚”此行，他给信朴公司的全体员工详细讲解了“"-!条”与新闻记者、律师同行进行了交流。一时间，西安的媒体对“"-!条”的介绍骤然多了起来。据了解，西安的一些律师也准备效仿秦兵，推出适用于本地的“补充合同”。今年一月，北京第一个“吃螃蟹”的御景江山楼盘开发商与购房者签订了,#,条补充协议，称此举是基于“真心承诺，不说假话”的理念。同样“自找麻烦”的西安信朴公司也有意通过此举，在开盘之际，向购房者表达一种自信的承诺。“秦兵入秦”事件已经引起《经济日报》《中华工商时报》《经济观察报》等国内主流媒体及本市各大媒体的关注，信朴公司也随之浮出水面并声誉鹊起。以往，西安市区几个点睛之笔的湖滨花园户外广告已使该项目颇有名声，但是其开发商却隐在幕后，少有人知。湖滨花园的建设是在不声不响中悄然浮出水面的。现在样板间做好了，环境景观做出来了，又在内部认购中听取第一批购房者的建议后不断完善。在最终掀开盖头的开盘日，湖滨花园把眼见为实的$%&’(%)*+奉献在西安市民面前。然而，开盘后才逐渐显露出来的湖滨花园销售业绩以及开发商的实力叫人吃惊不小。湖滨花园一期的./套房屋在开盘前的内部认购期也获得不菲的成绩。而湖滨花园的投资商西安信朴实业公司也显露出他们在投资领域颇具实力民营企业真实面目。湖滨花园是他们走向地产的第一个项目，下一步他们将在西安南郊还有更大的动作。开盘报道：“湖滨花园’的开盘为何静悄悄？实战注意事项实战规则与技巧实战技法输出把现房和景观做完后（大型项目是分批推出）才开盘销售，是目前南方城市房地产开发、尤其是别墅类高档项目的趋于流行的做法，这是开发商实力的体现，也是保障消费者权益的有效办法。在这点上，信朴公司颇似开发广州“星河湾”的香江集团。以前一直称雄家具业的香江集团也是第一次涉足房地产，凭借雄厚的实力，星河湾以美轮美奂的实景观房、“买房即可人住”的概念引得广州人倾城出动，出现了排队购房的景象。一直沉默不语的信朴公司也是“一鸣惊人”：把一个活生生的!"#$%"&’(社区摆在购房者面前，叫人为之心动。在实力决定“话语权”的房地产新时代，资金雄厚的开发商可以凭借优质的住宅产品赢得客户群，从而树立良好的品牌形象。可喜的是，西安已经出现了一些主张“事实大于雄辩”的开发商，信朴公司就是其中的一个。开盘报道：“湖滨花园’的开盘为何静悄悄？实战注意事项实战规则与技巧实战技法输出几月前就让业界和消费者“大跌眼镜”的水上公园附近一个楼盘，今天开盘又出怪招———没有剪彩、没有爆竹，只有“弦乐四重奏”，整个开盘过程不足半小时。对此该楼盘负责人称“开盘不在于推销楼盘，只想营造与楼盘相适的氛围”。据了解，此名为天娇源的项目自其“白墙售楼处”受多方“非议”以来，一向“不按牌理出牌”，先是在天津史无前例地推出“百米楼间距”的概念，接着打破楼市常规，打出“室内净高二米”的底牌，然后又抛出近5000元每平方米的开盘价，喊出“顶级公寓，别墅享受”的口号。对于这一连串的“奇招”，项目设计负责人认为，其实浩天天娇源一直在尊崇一个理念，即“做足空间”，“我们一直在寻求一种创新，不仅是空间的创新，是整个大环境的创新，包括项目的开盘”。按照接受采访的天津房地产同行的说法，一个项目在开盘的第一天，一定是项目销售最火爆的一天，当然与之相适的开盘仪式更要越隆重越好，因为只有这样，才能增强开盘前预定的准业主对项目的信心，并且可以在开盘时尽可能地稳定业主，比如搞一些“准业主酒会”之类的活动。相反，开盘仪式搞得过于冷清，可能会影响消费者的购买欲望。对此，天娇源项目设计负责人有不同观点，天娇源开盘没有爆竹锣鼓声，绝不是不想要气氛，正好相反，“我们就是在追求一种氛围。清晨，在拥有尽显空间变幻白墙的售楼中心大厅里，推出以弦乐四重奏为主的室内音乐，贯穿不到半小时的开盘过程。这恰恰与天娇源项目的‘性格’相吻合———有着浓厚文化底蕴的项目，开盘也要优雅”。该负责人称，天娇源今天开盘，并不想追求所谓的“销售火爆”“我们也绝不刻意去推销自己，但也绝不会在开盘当天做‘拒绝签约’这样带有作秀的举动，我们相信一点，和楼盘‘性格’相符的消费者，他一定不会在乎楼盘的‘外衣’是否华丽”。有趣的是，截止到记者发稿时获悉，该项目在昨天出现了“前所未有的火爆销售场面，销售人员全部配上都不够用”，“在天津，像这样的高档楼盘出现这种情形实属少见”。开盘报道：顶级公寓开盘不卖楼，不放鞭炮只闻弦乐PART1PART2PART1PART3开盘仪式开成杨澜签名会防止异化走形实战技法输出实战规则与技巧实战注意事项9月21日下午3时，杨澜来到深圳，出席一个新楼盘的开盘仪式。但是，风光全部被杨澜占尽，一些业主和杨澜的崇拜者不顾阻拦，纷纷走上前台请杨澜签名，使得一个精心策划好的开盘仪式竟变成了杨澜的签名会。9月21日下午，该楼盘的开盘仪式吸引了很多人前来参加，这让该楼盘的房地产商感到有些准备不足，现场的座位根本就容不下到场的观众，很多观众只好站在两旁，静候杨澜的到来。开盘仪式原定于下午3时开始，但杨澜并未准时出现，这让观众有些感到不满，现场的歌手只好不停地演唱，以减轻观众们的不满情绪。一直到3时10分，杨澜才姗姗来迟，她挥手向观众致意进入现场，并在前排就坐。杨澜刚一坐下，等候多时的观众立即拥上前台，纷纷找杨澜签名留念。有的人用早巳准备好的笔记本，有的女孩直接用手上拎着的手袋，还有的用身上穿的&恤衫，令现场维护秩序的保安员措手不及，现场立即变得一片混乱。记者在现场看见，杨澜被现场的观众围得水泄不通，大汗淋漓，她不停地为现场的观众签名。一些观众在签了一次名之后，没过多久又跑上去请杨澜签名，这样反反复复了好几次。仪式开始后，一些被邀请来的嘉宾在台上讲话，但是，台下的观众则都不愿意放弃这么好的机会，仍在不停地请杨澜签名，造成了台上讲话、台下乱哄哄的场面。整个开盘仪式似乎变成了杨澜的签名会。cc开盘仪式开成杨澜签名会实战技法输出实战规则与技巧实战注意事项房地产“开盘仪式开成了杨澜签名会”的异化走形现象不在少数，出现这种情况的主要原因有如下几点：1、缺乏开盘经验开盘经验不足，就会出现这样那样的漏洞，顾此失彼、手忙脚乱，有了意外事件也会因经验不足而不知道如何处理，只有任其恶化。2、缺乏危机防范方案前面讲了，如果在开盘前没有做好危机防范措施，出现不测就只能临渴掘井式的穷于应付，即使能够处理，损害也成了既成事实。3、现场管理松散现场的总指挥及其他管理人员管理松散，甚至出现了不测，相关责任人居然不在现场，在保安措施上也存在不足，管理上的松散，就给危机有“可乘之机”，出现了问题后，快速反应能力不强，不能在第一时间快速处理，事态就会不断恶化。要防止开盘仪式异化走形，就要从以上几方面人手，做好各方面的工作。cc防止异化走形PART3PART1PART2上市时机开盘实战注意事项实战规则与技巧实战技法输出上市时机1、工程进展情况（推算封顶日期）。找工程部门主管，问清楚楼盘建设的各项进度，包括住宅（商业主体楼）楼盘本身的进度、配套设施的建设进度、环境绿化的进度、围墙的进度等，并且要弄清楚具体完工日期，特别是可供销售的主体楼盘的封顶日期和交楼日期要明确。2、当前国内政治经济形势。了解当前国内国际形势非常重要，因为开盘时机与国际国内形势密切相关。了解范围如下：1）当前及未来半年国际政治形势状况。2）当前及未来半年国际经济形势状况。3）当前及未来半年至一年国内政治形势状况。4）当前及未来半年至一年内国内经济形势状况。3、本省、市、区政治经济形势。本省、市、区相对国际国内政治经济形势来说，与开盘的关系更为密切。了解的范围如下：1）当前及未来一年内省内政策动向。2）当前及未来一年内省内经济动向。3）当前及未来半年的市内政策动向。4）当前及未来半年内市内经济趋势。5）当前区（县）内政策动向。6）当前区（县）内经济规划动向。实战注意事项实战规则与技巧实战技法输出上市时机4、市场供求状况。本市年度开发量、销售量；竞争格局与状况；周边楼盘状况；竞争对手销售状况；竞争对手开盘方式及反响程度等。5、节庆状况。最近一段时间内（约在半年至一年左右）有什么特别节日及政府举办的相关大型庆典活动，如球赛、建市周年庆典、交易会、啤酒节、服装节等。6、淡旺季节周期。房地产也和其他产品一样，有销售淡旺季之分。房地产旺季一般在五一国际劳动节、十一国庆节、元旦。春节属于次旺季。下半年比上半年旺。除了这些全国通用的旺季外，还有地方特色的淡旺季之分。7、天气状况。天气是自然环境对楼盘销售的影响。雨季影响销售，晴天有利于销售。8、自然季节特性。比如风沙、寒冷等。9、民情民性。当地的民风、民俗、民情，消费心态、特征等。10、企业资金状况。许多开发商开盘总是受企业资金的支配，而不是受市场支配，原因就是资金是左右企业决策的关键因素。有的企业资金宽松，就不急着开盘，错过了本来不错的时机，结果一等就是一年半载，置业者的期待心理受到打击，消费欲望逐步下降；有的企业因资金紧张，还不到开盘的大好时机，便仓促上市，以至门前冷落车马稀。11、工作进展状况。主体工程进展、次要工程进展、销售资料的制作情况、销售人员的培训情况、销售制度的制订情况等。12、确定上市日期。最后就是选定一个日期确定下来，然后将此日期告知公司全体员工，并召开销售工作会议，要求相关部门配合上市做好一切准备工作。实战注意事项实战规则与技巧实战技法输出开盘1、了解销售人员到位情况。在开盘前，首要的任务就是招聘销售人员及培训销售人员。这些工作越充分越好，一般要在一个月前全部完成。2、了解销售道具（资料）制作完成情况。比如售楼书、折页、模型、沙盘、样板房、效果图等的制作完成情况，如果发现进度太慢，就是加快速度，否则就会影响到开盘。策划开盘仪式。指定专人或者找专业策划公司策划一个开盘仪式方案。方案写出来后，要对方案进行论证和修改，注意，方案一定要是可操作的方案，不能停留在战略层面上。3、人员分工。人员分工分为两种情况：一是销售部内部分工，一是销售部以外人员的分工，包括公司内其他部门的人员、合作单位人员如代理公司、广告公司、策划公司等。分工要明确、具体，将工作任务、内容与责任交待清楚。售楼大厅：销售控制、现场协调、气氛维持、音响播放、接待顾客等；售楼门前：迎宾、指挥停车、引导顾客进入售楼大厅、维持秩序、保障安全等；样板房：接待参观顾客、维护清洁卫生、解答顾客提问等；工地现场：接待顾客参观、保持工地清洁、维护工地安全、解答顾客提问等；促销活动：如讲座、表演、抽奖、竞猜、舞狮等。保障活动的安全稳定、维护活动秩序、接待嘉宾等。对在主活动区的负责人，要求在活动内的任何时间不能擅离现场，以防发生不测，在出现意外情况时，要及时进行处理并汇报给总指挥。实战注意事项实战规则与技巧实战技法输出开盘4、主要负责人员确定。仪式总指挥———一般由销售总监担任；副总指挥———由销售经理担任；主持人———外聘电视或者电台主持人担任；工地负责人———由工程部门指派人员；样板房负责