葡萄园营销攻略

项目整体营销全攻略国房蓝海地产机构2011PUTAOTOWN葡萄园-国际自在城葡萄园-国际自在城2前言结束了新世纪的第一个十年，各行各业、仁人志士都在摩拳擦掌地准备迎接2011年带来的机遇与挑战，宏基也不例外。

2011年对宏基人来讲是至关重要的一年：从小盘量开发到一举进入大体量推进；从多层建筑形态转变为高层建筑群组团；从商业的断续零散开发到一条线规划；尊享的规模优势在现今大盘林立的市场中逐渐被削弱；一次次楼市调控和银行政策调整席卷楼市；

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新的环境、新的态势、新的目标，葡萄园真正迎来十年成长后最关键的战略年，突出重围、快速销售、华丽升级将会是我们共同的愿望。3我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向。

——国房蓝海地产机构目标沟通1、年度推盘量2、销售体量平衡资金，边际效应最大化的推盘量实现至少2个亿，力争3个亿的资金回笼3、升级品牌一举拔升宏基公司品牌，奠定葡萄园高端品牌营销代理目标4葡萄园项目2011年度最佳推盘量多少？采取怎样的开发顺序会收到最满意的效果？怎样达到2011年度至少2个亿的资金回笼目标？采取什么推广策略达到升级项目品牌和美誉度的效果？商业怎么考虑？如何提升带动整个项目的品质和销售速度？五个举足轻重的关键问题关键问题梳理2011PUTAOTOWN葡萄园-国际自在城一、市场主要核心解读国房蓝海地产机构葡萄园-国际自在城1、紧缩型货币政策及楼市调控手段（“限贷”、“限购”、“限价”政策）继续在全国范围推广，存款准备金率上调，信贷规模缩小，银行管控严格，收缩客户量。荆门市各大银行均照国家规定严格执行各项政策，对于购房客户来说，影响较为直接的是：①无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房。②购买二套房，按揭需首付六成，贷款利率上浮10%。此举一定程度上抑制了非本市客户需求和本地需求。

2、武汉楼市为省内风向标，目前成交量已收缩过半，但价格尚未降，如果一直维持量缩，则部分开发商会启动降价，虽然不会直接影响荆门楼市价格，但一定程度上会导致客户观望情绪和负面舆论效应，需要提前有准备。宏观政策影响蓝海观点：继国家新调控和各地限购政策出台以来，房地产市场环境不可测因素增强。建议优先入市，尽早实现量的释放。荆门中观市场环境通过对人均GDP发展水平情况来看，可以对荆门房地产市场做如下界定：荆门房地产处于启动加速发展阶段需求特征以基本需求为主行业表现为超速发展，为此本项目的总体开发量的扩容有充足的市场基础及保障。人均GDP与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型北城老城区南城新城区城市格局：目前荆门市基本形成了南北双城、新老城区结合的城市格局。发展方向：重点向南，适当向东城市规划的利好和城市建设使掇刀区具备了充分的吸纳力和发展潜力。荆门中观市场环境城市南拓将使城南板块（掇刀区）将成为热点板块，但对于本案而言，虽属掇刀但实际的地理区位更接近东宝，更需增强南部竞争，充分进行市场分流。9按照荆门市历年来商品房新增供应量（特指获批预售的面积）来看，2009年新增供应量较多，而2010年增长平稳。（2009年涨幅44%得益于2008年楼市萎靡的反弹）。综合考虑荆门市场新增预售商品房增长情况、土地供应情况和周边市区情况，预计2011年本市新增商品房供应量将达到115万㎡据统计数据显示，本市商品房存盘量仍有97万㎡我司认为2011年商品房供应量主要来自于2009年成交土地面积，大面积的商品房供应量将集中爆发于2012年（主要由2010年土地成交面积贡献）。2011年供应量预估：商品房新增量（115万方）+现有存盘量（97万方）=212万方即使数据略有出入，我们认为2011年度市场总供应量在200万方以上。荆门2011年度商品房供应量预估年份200820092010供应量（新获批预售面积）75108110数据来源与荆门市房地产信息网年份2005200620072008200920102011.1~2去化量284560348310022本数据只是理论推算结果，不考虑不可预估因素带来的影响荆门房地产在经过2008年近乎100%的成交量下挫之后，2009年的销售情况报复性反弹，各类物业成交面积增幅均超过100%，2010年总成交数据137万方，筛除后城区预估销售去化面积100万方左右，较去年涨幅达到20%。2011年增长率定不会出现10年的大幅增长局面，我司预计按照10%-20%的增长率计算，则预计2011年全市(城区)商品房去化量将达到110万-130万方。预估：2011年荆门城区销售面积将达到110-130万方。荆门2011年度商品房去化量预估预计2011年度荆门商品房推售比为52-61%（110-130万方:212万方），该比例可以作为项目推售比的依据之一，再结合公司资金安排与工程节点的考虑，合理安排年度开发量。序号项目名称区域销售套数销售面积销售价格1星源·楚天豪都掇刀区17917059.013429.22中建•金象广场一期东宝区17818985.14012.843葡萄园•城市花园掇刀区10711362.783092.514祥和佳园掇刀区929258.813363.715新世界中心东宝区8911305.364551.796半山豪苑2期掇刀区888634.83716.057长风·阳光城掇刀区837941.53591.348多辉怡景新城二期掇刀区787948.022967.949金鹿·卧龙山庄屈家岭758763.973248.4710富民家园掇刀区626999.391110.6511星球商业中心掇刀区596614.184373.2612长龙·中央公园东宝区484640.613536.2513荆门市南城佳园掇刀区485342.131566.7514锦绣•紫荆城一期东宝区474262.713065.6915白云小区三期东宝区424027.451713.6716君悦花园屈家岭414535.01883.0917龙泉雅苑(城市领域)东宝区343522.413178.818东方雅苑掇刀区313153.313072.292011年各项目销售数据

30套以上项目

第一集团

解读：葡萄园在销售面积排名位居第三，位属第一集团，约占荆门同时期销售（1744套）的1/17。

2011年销售排名及去化面积一览小结：葡萄园2011年1-2相关数据对比分析区域2011年1-2月成交面积（㎡）2011年1-2月成交套数（套）2011年1-2月成交均价（元/㎡）全市195593.4717443187.41东宝区64269.55693514.59掇刀区114551.510313150.08葡萄园113621073092从以上表格比较得出，葡萄园2011年成交面积占全市成交面积的5.8%，占东宝区成交面积的17.6%，占掇刀区的9.92%；葡萄园2011年成交套数占全市成交套数的6.1%，占东宝区成交套数的18.8%，占掇刀区的10.37%；按此比例，葡萄园成交量预估占到全市成交的6%计，以110万平方米和130万平方米预估，全年度可实现销售面积逾6.6万方——7.8万方。年度项目预估去化量6.6-7.8万方，结合52%到61%的推售比，反推出合理的推售量在11-15万方。超过15万方，很容易形成资金的沉淀，增加项目的资金压力，为此，建议在2011年总推售量不超过15万方，总动工开发量控制在20万方左右。葡萄园2011年度去化量/推售量预估及建议项目名称项目简介2010年推售量2010~2011.2去化量销售价格备注西山林语总建筑面积42万㎡，背依白龙山、南邻龙泉中学、北接荆楚理工；共有8个组团，物业类型涵盖多层、小高层、高层、洋房、别墅；110~130㎡主力户型8.3万方（11层、18层）6万方均价3500元/㎡（小高层18层）大社区、环境好、洋风品牌、物业类型丰富锦绣紫荆城总建筑面积30万㎡，周边被百亩森林公园环抱、绿化率40.2%；一期全为低密度多层、二、三期为高层和小高层，可容纳2500多户；有商业街、双语幼儿园、会馆等配套4.4万方（全为多层）4.2万方均价3100元/㎡（多层）建筑面积达、有商业街、双语幼儿园、会馆等配套对比发现，我项目在2011年度制定的推售计划与周边项目（特别是2011年度销售状况较好的西山林语）相比，有一定压力，按照葡萄园1-2月月均50套去化量计算，年度可以实现6万方。项目名2011年建议理想推售量2011年预计去化量（包含存量商业）葡萄园15万方7~8万方我们争取年度实现7-8万方去化推售体量区域比照年份2005200620072008200920102011.1~2均价1250137815432032257227023269数据来源与荆门市多年房地产市场分析报告汇总不计其它因素，从年度价格增长分析，2011年商品房价格将在平稳中逐步走高。从对本市商品房历年价格走势分析来看，价格一直处于上扬阶段，2010年价格涨幅较小，只有5%。而从2011年年初两月份本市成交均价来看，涨幅达到21%，均价在3270元/㎡。（此成交均价包含屈家岭的价格）荆门房价研判数据来源与实地市场调研从掇刀区和东宝区主要项目销售价格看，价格高位项目主要集中在城市主要干道和城市资源优势区域。掇刀区主要项目价格东宝区主要项目价格荆门众多项目售价比照序号土地位置面积（㎡）容积率建筑密度绿化率用途起报价（万元）成交总价(万元)楼面单价(元/㎡)竞得人1象山大道北端南侧9746.59≤2.5≤28%≥30%

商住650700287荆门银河金鸿置业2五一北路以西98035.92≤2.0≤23%≥30住宅588013875708湖北洋丰逸居置业3长宁大道与联合巷交汇处东北角1987.99≤5.2≤40％≥24％商住533533516湖北新苑置业4象山大道与花园路交汇处东南角11686.69≤2.5≤22%≥30%商住249063002156荆门市林江置业5象山大道与花园路交汇处东北角29920.6≤3.0≤22%≥30%商住6680180002005荆门市林江置业6月亮湖路27号13992.44≤2.0≤26%≥35%商住885895320荆门金科置业7白石坡大道与双严路交汇处西南角84275.89≤2.0≤28%≥30%商住7306215711280湖北海纳佳城置业8虎牙关大道42号（湖北信息工程学校院内）5231.25≤3.0≤20%≥30%住宅4301485946肖启福9荆门市白云大道66号5476.86≤1.8≤24%≥30%商住720770781荆门市恒泰房地产1、一级市场成交情况荆门土地市场成交一览表解读：1-2月荆门一级市场共有9块土地挂牌交易，土地面积260354.23㎡。其中，商住用地供应量较多，有7块，总面积达157087.06㎡，多集中于东宝区；纯住宅用地为2块，总面积达103267.17㎡。值得注意的是，荆门市近两年的土地价格涨幅较大。位于象山大道与花园路交汇处东南角的地块，拍得了楼面地价2156元/㎡的高价。①土地成交情况2011年房地产市场

解读：3月土地供应量较大，大部分土地为纯住宅用地，约有23万方

1、一级市场成交情况②待拍卖地块情况

土地位置面积（㎡）容积率建筑密度绿化率出让用途竞买报名截止时间起报价(万元)象山二路西端南侧30108.54≤3.0≤20%≥35%住宅3月7日3080双严路与凤凰路交汇处东南侧105305.9≥0.7≥30%≤18%工业3月10日1783双严路东侧43683.21≥0.7≥30%≤18%工业3月15日672东宝区泉口街办苏台村A81774≤2.2≤20%≥30%住宅3月29日8000东宝区泉口街办苏台村B51560≤2.0≤20%≥30%住宅3月29日东宝区泉口街办苏台村C37568≤2.5≤20%≥30%住宅3月28日4150东宝区泉口街办苏台村D28008≤2.0≤20%≥30%住宅3月28日2011年房地产市场1、二级市场供应情况①商品房供应情况

截止2011年2月28日为止，荆门全市销售项目总数149个（含项目分期），商品房（含住宅、商铺、可售车位等）供应总面积为1013159.01㎡。其中，住宅市场供应总面积为679357.83㎡，供应总套数为5818套。掇刀区：住宅市场供应总面积为362500.84㎡，供应总套数为3120套；东宝区：住宅市场供应总面积为229632.1㎡，供应总套数为1977套；屈家岭管理区供应量较少。从供应面积上来说，掇刀区供应量是东宝区的1.6倍。具体供应情况见右表：荆门楼市房源供应情况销售项目总数149个全市商品房供应面积1013159.01㎡住宅供应面积679357.83㎡供应套数5818套其中东宝区1977套掇刀区3120套解读：掇刀区供应量为东宝区的1.6倍，城市规划利好使得掇刀区成为热点板块，也成为主要的竞争板块。

2011年房地产市场1、二级市场供应情况②新上市房源情况

序号项目名称项目地址开发单位总规模（㎡）预售栋号预售面积（㎡）许可证编号发证时间1华城一动友谊路荆门宏大房地产公司20001#200荆房预字(2011)04号2011-2-262星球商业中心虎牙关大道星球路18号湖北荆门星球置业有限公司2600003#10314荆房预字(2011)03号2011-1-213白云小区三期白云大道14号荆门市三恒房地产开发有限公司24082.38白云小区16幢3248荆房备字(2011)1号2011-1-174时代星辰屈家岭管理区屈岭路北湖北爱斯曼房地产开发有限公司17058.0219,20,21,22,2313632.85荆房预字(2011)01号2011-1-14

解读：1-2上市新增项目较少，这与春节假期、国家宏观调控等因素有一定的影响。

2011年房地产市场2、市场销售分析

①年度成交情况

据统计，2011年1-2月，荆门全市商品房成交面积210365.11㎡。其中，住宅成交面积195593.47㎡，成交套数1744套，成交均价为3187.41元/㎡。荆门楼市住宅成交情况（2011年1-2月）区域成交面积（㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）全市195593.4717443187.41东宝区64269.55693514.59掇刀区114551.510313150.08②2011年1-2月成交情况

2011年房地产市场2011年1月销售超越2010年任何一个月度，这与客户抢在调控前认购和回乡置业人群有关。2、市场销售分析

●2011年1月成交区域对比

区域成交面积（㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）全市130672.4112443745.33东宝区50656.334354506.13掇刀区71890.767393249.32高新区000屈家岭8125.32703390.67区域成交面积（㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）全市73551.46413049.92东宝区18100.431603291.39掇刀区46836.484073318.3高新区000屈家岭8834.92761137.89●2011年2月成交区域对比

解读：掇刀区2月成交套数2.5倍于东宝区，2月销售均价超过东宝区。

2011年房地产市场2、市场销售分析

2010年底，几个大型楼盘集中放量，形成了本年度1月份旺销的局面，不管是成交价格、成交套数、成交面积还是成交价格，均超过了去年每个月份（2010年9月是销售最旺盛的一个月份，全月成交了844套、成交面积为100922.61平方米、成交价格为3135.16㎡）。2月销量和销售价格均有所回落，销售业绩仍是胜于往年。③销售走势2011年房地产市场（1）荆门市（城区）商品房均价在2011年将会继续保持稳步上升的态势；（3）东宝区由于开发面积受限（拆迁难度大），楼盘供应量将会减少；（4）随着掇刀区的不断建设和发展，掇刀区供应量会急剧增加，且从掇刀区拍卖土地的楼面单价可以看出，掇刀区价格涨幅空间较大。☆荆门年度房地产市场小结项目名称区位价值自然资源规模物业类型户型设计园林项目配套（含物管）外观发展商信誉建筑品质总分销售均价西山林语6888878688753700锦绣紫荆城5878677656653100东城国际7545856657583000葡萄园6810987678877？本项目在物业类型、项目配套、规模、建筑品质等的打分完全建立在规划的基础上结合本项目既有销售价格体系，综合考虑周边项目，根据以下3个可比项目的打分情况看，我司将西山林语均价的60%、其他两个项目均价的20%作为葡萄园定价的参考得出：葡萄园启动均价成交价在3440元/㎡，恒生地块部分价格可提升200左右。报价体系根据新政控制因素及折扣因素制定。住宅销售价格建议2011PUTAOTOWN葡萄园-国际自在城二、项目核心诉求/形象重塑国房蓝海地产机构葡萄园-国际自在城前期项目诉求凸显葡萄园的规模、区域，但并未给市场和消费者一个直观的、清晰的项目定位，项目诉求分散，不足以传达项目整体价值。收藏东宝山的传世华宅清晰的传达了项目的环境属性，但由于此概念未做深度挖掘传播，消费者对本项目的指向也受限于“环境”。领秀时代的城市巨著”、10万方体验式商业等都有欠清晰、过于单一的质疑。为此，之前项目诉求因为没有占据理论的高度，以及未做更系统的诠释，而同样变得不够清晰；另外，项目欠缺真正的形象统领和核心价值主张。现有项目诉求剖析：葡萄园•城市花园——领秀时代的城市巨著葡萄园•景观小高层——收藏东宝山的传世华宅葡萄园•城市广场——10万方体验式商业项目核心诉求从项目目前消费者最大的指向卖点进行提炼，并结合原有的定位概念，提升到中心形象与理论地位，向消费者做进一步深度传播。定位概念思路方向：★从大而全的概念植入★从项目核心突出最大卖点植入找到一个清晰的概念,能涵盖葡萄园从产品到环境到配套到服务等所有的元素,进行整合梳理推广,进而由面到点深度推广,但此种方式较适合于大新盘,且周期较长。项目基本价值项目核心价值项目形象统领向纵深挖掘、提炼项目核心诉求葡萄园—国际自在城价值提升：生活方式的载体大盘的生活方式载体的构成元素5000亩专属东宝山森林公园10万平米商业街60万国际化大社区♠物业类型设计多层、小高层、高层、退台式别墅♠规划学校、医院、菜场、酒店、宾馆、医院、银行、超市一应俱全♠简欧建筑风格♠公园围合式规划♠合作伙伴间的强强联合“国际•自在”项目核心诉求葡萄园—国际自在城价值体系：居住空间配套系统商业系统社区交通软生活硬指标住的纯粹活的舒坦分的自然核心组团步行法则自然河道葡萄园—国际自在城项目核心诉求国际-自在-城城市休闲生活理念/复合多元/居住产品全面升级/引领荆门高品质生活产权式酒店Apartment山居别墅休闲商业街以娱乐休闲为核心的现代休闲商业街区以国际五星级为标准的高级产权式酒店主题商业街休闲景观泛主题会所LeisureBusinessHotel城市中高端公寓HillVilla以高品质生活为主的城市高端生态住宅以生态山林生活为主题的养生山居艺墅原生态山林景观水岸独院：类独栋艺墅：联排高级公寓式酒店高层城市公寓退台式花园洋房高尚国际住区黄金商业主轴河流公园街区广场商业东宝山公园东宝山公园河岸街区运动教育公园街区运动公园河岸公园运动公园自在区域：河道、公园、广场、街区、学校、大道……——一切尽自在自在生活：居住、聚餐、交友、购物、喝茶、散步、垂钓、放松、聊天、运动

——一切享自在三、项目营销建议/策略总纲2011PUTAOTOWN葡萄园-国际自在城葡萄园-国际自在城开发节奏建议以年度目标为出发点，通过商业街区整体呈现项目昭示性，优势地块核心开发以实现年度销售。市场的条件•市场供应量大开发商沟通资金回笼要求三个核心策略：出量的地块优先开发（恒生）商业街区整体呈现（租售）宏基十周年（品牌带动）项目开发模式辅助策略开发节奏：大步快跑开发量加大2011年开发逾20万方客户策略：追求最大客户面截止11年2月，市场供应量约100万方•政策调控不可测因素增加2011年要求回笼2个亿以上已售在售在售在建6万方

高层12万方左右3万方左右沿街商业待建5万方2、加快商业开发，增强项目整体昭示性，带动住宅销售1、优先及重点推售，以实现年度销售体量择机辅助推售，满足不同客户需求建议做高星级产权酒店思考点：量or价？（1）若选择项目的价值实现，2011年度产品价格定位就以高价开走（2）若选择项目量的实现，2011年度产品价格定位就以在保证利润点下充分展开价格优势蓝海观点：2011年，以走量为第一目标在量的基础上稳步提价！建议住宅成交价区间3400—3500元/㎡；面价区间在3700—3800预计成交量（住宅）7万方*3400元/㎡=2.38亿，由于商业价值与其低段、楼层等有较大关系，暂不对其价值进行预估。劣势-----Weak1、社区居民进出中天街必须经过东宝山隧道，噪音、灰尘等对业主抗性较大2、目前物业管理中的安全缺口对项目造成一定的负面影响3、项目附近的石化炼厂烟囱排出的废气对项目环境产生不利影响4、商业建筑面积较大，本项目所处的位置对项目招商有一定阻力

机会-----Opportunity1、东宝区可用地块有限，东宝区住宅必将成为稀缺资源2、荆门GDP的平稳增长，必将带动房地产行业的发展3、荆门市东城区的适度发展政策必将拔升葡萄园项目的潜在价值

威胁-----Threaten1、荆门市重点规划发展掇刀区，致使造成新置业客户更多关注掇刀区，客户分流严重2、一波波楼市新政和银行政策调整使荆门市场走势扑朔迷离较难把握3、市场大体量楼盘逐渐增多，本项目的大盘优势渐被削弱优势-----Strength1、荆门市首家大规模高标准社区，影响力大、配套齐全2、独踞5000亩东宝山森林公园，自然环境优越3、位居东西城区中心带、前呼后应，畅享便捷生活4、物业类型丰富，最大化满足不同置业人群需求5、拥有较优质的广告资源，推广渠道选择灵活6、在荆门市场已经形成一定的口碑，项目基础形象品牌已经建立选择ST营销战略：整合价值，充分展示项目优势，突围市场竞争营销战略战略思考——解决客户问题，解决销售问题，解决品牌问题

•客户的来源•客户的认可度•客户策略•项目推广活动•项目现场界面•事件活动•价格策略•活动策略•促销策略客户销售品牌营销战略市内寻找客户拦截报纸、网络、电视市内外户外广告外展活动团购客户拓展老带新拓展重点位置户外项目周围包装形象推广+主题发布形象推广+主题发布吸引周边人群、客户组织团购洽谈+参与会所活动活动权益和激励形象推广、主题发布营造气氛，吸引客户媒介选择传播内容专项渠道拓展专项名单拓展单位名录，电信VIP客户名录等解决客户和销售通路营销战略解决客户和销售五大销售手段通过对项目的整体包装，在销售现场、社区道旗、标示牌、景观小品等方面进行生活化和情趣化设计，营建与项目档次相适应的社区格调和生活氛围；在宏基会会员之间形成有效需求客户，培育对项目的价值认知；促成相互之间的口碑传播，实现“老带新”销售。联合政府等机构，利用城市重大节日，结合项目奠基、开盘、交房等工程节点举办广泛、轰动的大型活动，吸引关注，达成对项目的认知；利用银行、电信等客户信息资讯展开DM直投、顾问式销售。锁定客户，并做好服务工作，保持经常性的沟通（如通过电话、信函、短信、社区活动等形式），使项目在业主和客户中形成良好的口碑，从而拓宽营销面。情景营销：圈层营销：活动营销：数据库营销口碑营销：营销战略重点战略——强势整合，做到拓展面最大，向纵深化发展1、通过精准的定价、定量策略，配合产品形象包装，提高销售速度，实现资金回笼；2、强化并扩大项目的综合性，依托并挖掘综合体强势资源，开展一系列主题活动，树立国际自在城的整体形象，提升项目价值与品质；3、工程方面加快商业街的面世，利用商业街带动整个项目的销售和形象提升；4、商业部分的全面推广，提升包装，为项目造势，提升项目品质，对住宅及整个项目的档次及规划有提升作用。营销战略重点提示1、商业街全线开通2、工地围墙更新3、售楼部氛围装饰重要提示：1、节点促销活动2、老带新活动3、节假日优惠活动4、团购活动重点提示：1、“自在行”系列活动2、宏基十周年活动引爆通路围合现场昭示销售达成重点提示：1、户外长效媒介2、报广形象广告3、节点手机短信4、节点海报派单四重整合营销2011.5-2011.62011.9-2011.102011.11-2012.1第一时期推售恒生高层第二时期推售恒生、商业第三时期推售恒生余货、前期产品以恒生地块为带动，启动新形象，迅速带来销售，消化已有客户。在该阶段重大解决商业街的核心招商，安排好商业可销售部分的排查以及商业部分的业态重新梳理，启动宏基会。以宏基十周年为契机，衔接前期产品，推售恒生二期高层产品；同时结合街面活动，启动商业的全面推广，并进行若干商业销售和预约。该阶段启动风水活动，启动部分团购活动。年底进行恒生部分剩余货量的推售，年底促销，或者在恒生销售形势较好情况下，进行其他组团或楼栋的销售。三阶段营销任务以2011年5月首期开盘为基准，10月宏基十周年，增加恒生地块销售期。项目的其他小规模产品，均采取自然销售及项目促销方式进行。活动引爆•活动第一步：“什么是自在”文章、摄影、话题征集，联合媒体，全城开展。•活动第二步：携手媒体寻找或评选“50个自在人物”、”50张自在摄影“、”50篇自在文章“，制造关注度。

•活动第三步：选择每周末或每月一次举行”葡萄园自在行活动“，推出”自在卡“，在每周末享受葡萄园商业街消费项目优惠折扣，公园广场进行路演，并选择时间进行慢跑、钓鱼等群体活动。整体活动构想活动引爆它必须是大事件，而非常规的项目产品推广类活动。策划系列“自在生活“活动，借活动之势，将项目品牌的价值放大，将“典雅、人文、闲适”生活元素和自在生活精髓融入葡萄园的高尚生活，建立葡萄园“自在生活元素”的共识，实现社会各界人士对项目的价值认同。它凝聚着葡萄园所有自在的生活元素；它是轻松享受葡萄园所有商店、娱乐场所、社区场所消费权益的便利卡。整合项目核心资源，成立“宏基会”或者宏基“自在”俱乐部，会员全程招募，业主免费升级。目的：—营造社会各界广泛的圈层效应—建立项目价值平台，广泛拓展项目认知和美誉一张卡，凝聚自在生活精粹，尽享尊荣荆门，天生自在…………荆门自在风土人情介绍亲情联，自在征

…………《30年自在事》征集介绍名人，亦自在

…………公众人物的自在事选登你我，自在事

…………《30年自在事》精彩故事选登又一座，自在城

…………葡萄园项目介绍主题构想活动引爆在商业街广场上举办宏基十周年大型庆典，除了邀请各级政府领导出席以外，可考虑与《同一首歌》合作，或是邀请知名主持人，及知名娱乐明星到场献艺助阵（邀请的明星越知名，宏基展现的品牌实力越强大）。建议选择与宏基一样出道十年的明星，如蔡依林、黄晓明、SHE等，将两者紧密联系起来，制造话题。另外为了配合宏基十周年庆典活动，还可在现场设置一些互动的小游戏，获胜者可获得参加宏基十周年庆典的明星签名照等小礼品。宏基十周年：大型庆典活动引爆宏基十周年活动期间还可在商业街举办各种高档主题活动，与庆典串连成宏基大型嘉年华，以提升宏基品牌形象。如：以项目和宏基十周年为主题的摄影展、征文活动、国外乐队的LIVE演出、国标舞大赛、极限运动竞技表演、马术表演、宫廷礼服秀……等。除了氛围营造和一系列的庆典活动，还可借宏基十周年的噱头，推出一系列优惠活动，以促进项目销售。如活动期间购房可享受宏基十周年的专属折扣，或是获赠特别纪念品。如以项目为模型刻有宏基十周年字样的水晶等。宏基十周年：系列主题活动活动引爆葡萄园城市广场其主题商业，是整个项目的灵魂之眼。在2010年，整条葡萄园大道可连接一起，在不久的将来，即将形成有史以来最为宏伟的特色休闲街区。在上半年，重点对项目的主题商业进行招商，将主力店确定，并在桥头的空地块，建议规划四星/五星酒店，可打造为产权式酒店，自营且对外销售，整个项目进行一次升华。宏基十周年：商业街主力店招商/活动活动引爆（一）在国庆期间，推出热气球看房活动，前来东宝山，预约看山看房，每天100个名额，提前预约。宏基十周年：热气球看房活动引爆（二）与金龙泉联手，联合各媒体、政府牵头，打造荆门葡萄园动漫狂欢节，无限畅饮，舞龙、游灯、表演、在葡萄园城市天地消费，全场5折。2011年，重点为出量，有量的完美配合，我们认为，在利润上可以做部分的让利，而时下最流行的方式就是团购，主要有两种：其一，采取超低总价团购方案，如总价10万元买房（选择一个小面积户型，申请1000元，最后达到团购数（如2000人申请），则通过抽取补交99000元即可，该方式影响力极大，可以造成轰动；其二，采取特殊单价或折扣方式，如达到300人以上，可一次性采取9折超级特惠；或者采取3200元的超低单价迅速出量，该做法最大的好处在于可以根据我们的产品选择性使用，不是通用的。宏基十周年：千人大团购活动引爆宋韶光：谈风水操作提示：邀请香港易学水大师宋韶光先生前来为项目堪舆，结合本案进行风水学讲解，让活动现场幸运嘉宾与有现场交流和问答的机会，并可为嘉宾或业