大学城设施设备及房屋本体维护管理方案

某大学城设施设备及房屋本体维护管理方案

第一章提高工程管理效劳水平的整体设想及筹划

一、认识与定位

在新世纪之初2003年全面启用的X大学城，由Z市政府开发建设，规划用地为54万

平方米，由A大学、B大学、C大学及公共核心区域四个区组成。

校区总建筑面积为26.1万n?,其中A大学校区9.2万n?,B大学校区9.2万C大

学校区7.7万心

创立X大学城是Z市委、市政府为实现Z市高等教育跨越式开展，加快高层次人才的

培养，增进科技创新能力和开展后劲，提高经济质量和文化品位，促进Z市率先根本实现

社会主义现代化的高屋建筑的设想。大学城的创立将勾画出Z在在新世纪以高层次教育为

核心，以深化体制改革为动力的美好未来，充分展现其时代特色鲜明、文化气氛浓郁、生

态环境优美的人文魅力，塑造出国内一流、国际知名的聚产学研于一体的高等教育开展区。

二、总体思路

Z市W物业公司将以自己首创的物业管理新概,念“天人合一”为管理内核，以“卓越

质量管理”和“竭诚为您效劳”为立足点，以先进的管理技术和丰富的管理经验为依托，

明确工作重点，采取科学先进、切实有效的管理措施不断实施效劳创新，在Z市努力创立

“优质低价”管理新模式，为推动Z市物业管理的市场化进程和城市建设做出我们的奉献。

三、管理模式

构建校园管理新模式一“优质低价”模式

鉴于我国的国情和大学城物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，W物业管理

公司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度的降低管理本钱，同时提供高水准的优质

管理和效劳，努力探索一种可资借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式”。

创立该模式的主要措施有：

——狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。

一一采用“集约型”管理方式，提高物业管理专业化技术含量，以降低管理本钱。

一一在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原那么，员工一专多能，从而降低管

理本钱。

四、工作重点

〔一〕、工作重点

1、设施设备管理

如果将机电设施设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重

中之重。供电质量的好坏，招直接影响着其它设施设备能否正常的运行；而消防系统那么是

整个建筑系统的平安保障。为此，W物业管理公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的平

安保障体系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养方案和标准，运用现代科技和管

理手段，对X大学城的机电设施设备进行全方位的综合管理，到达最经济的设备使用周期和

设备综合效劳效益。同时加强对重点设备的监管力度，实行24小时的跟踪效劳。对所有设

施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备运作的高效、

节能和环保的最大化。

2、房屋本体管理

1〕、制订维修、养护方案：制订科学、合理的日常和定期的维修、养护方案和实施方

案，严格按方案和实施方案执行；

2〕、重在查勘：监督房屋的合理使用，防止房屋结构的过早损耗或损坏，对房屋结构易

出现问题的部位在查勘中进行重点检查，制订日常和定期的查勘养护方案，做到早发现早处

理。

3〕、及时维修：在早发现的根底上，及时维修，加强房屋维护延长房屋使用寿命。

4〕、建立房屋管理档案：为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握

房屋完损情况。

(;二〕、管理难点:

1、由于缺少设备安装前期的介入管理，设备在使用初期阶段各类技术参数的不稳定性,

增加了管理和操作难度；

2、管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支；

3、电梯及中央空调系统采取甲方分包形式，使得乙方与维保单位在实际运作中会增加

协调的难度性；

4、消防监控室由甲方安排人员值班，一但发生火警意外，增加保障应急程序的协调性。

五、工作措施

措施之一：派遣精锐骨干，组建优秀管理团队；

“一流”的管理需要“一流”的人才，W物业管理公司一贯强调人的因素始终是第一

位的，实践证明，委派工程经理和管埋骨干的综合素质是工程管理成功的关键，W物业管

理公司高度重视X大学城的物业管理工程，将派驻最优秀的管理者和技术人员，组成富有

效率的管理团队，并持之以恒开展系统有效的培训工作，使他们能不断地适应物业管理开

展的需求，为实现的总体目标不断地努力奋斗。

措施之二：全面推行IS09001:2000质量管理体系

W物业管理公司IS09001:2000质量体系经过多年实际运作，具有很强的生命力和可

操作性，是保证物业管理不可或抉的大纲，该体系将在X大学城的物业管理全面推行，并

结合工程特点，确立适合的质量目标。在管理效劳人员的培训过程中，要增强质量体系实

拱能力，使广阔员工熟悉体系内容，增强质量意识和标准意识，使质量体系正常运作。

W物业管理公司还将在X大学城的物业管理中积极引进IS014000环境控制体系，以此

全面促进管理效劳水平上新台阶。

措施三：加强与学校各管理机构的关系协调和合作；

物业管理企业和学校各管理机构均涉及到工程管理的不同侧面，二者关系假设协调不

好，必将演化为提高工程管理效劳水平的一种阻力，需要协调好，首先要有正确的认识，

实际工作中需强调各管理机构的指导监督作用，要全面加强与学校教务处、学生处、后勤

处等各管理机构的合作，使之形成合力，从而推动工程管理效劳水平的提高。

措施四：注重发挥学生自治、自律的能力；

注重发挥学生自治、自律的能力，变工程管理由单向推动方式为平等互动双方共管方

式，使工程的管理真正得以升华。W物业管理公司将充分发挥学生、学生会的作用，倡导

学生自治、自律，潜移默化地增强学生参与管理的意识。

第二章质量目标

二年内X大学城工程管理的各项指标到达国家级《全国城市物业管理优秀住宅小区〔大

厦、工业区〕达标评分细那么》的各项分项标准。质量目标共分十项，以表格的形式在以

下项中概述以及保障各项质量目标完成的实施措施。

序国家管理

指标名称测算依据管理主要措施

号标准标准

完好房建筑面建立日常检查制度；定期

房屋及配套98%以积+根本完好房进行全面分项检修；严格

198%

设施完好率上建筑面积/房屋日常管理，无人为损坏事

总建筑面积件。

建立严格的修缮制度，维

修人员接到《维修通知

及时维修次数/

房屋零修、单》后需带工具10分钟

2100%100%应计报维修次

急修及时率内到现场，小修8小时内

数

完成，并建立回访制度和

回访记录。

维修合格工程

维修工程质99%以

99%项次/维修工程

量合格率上

项次

维修工程回访

25%以建立合理有效的工作质

回访率25%次数/维修工程

3上量监督机制和回访制度、

项次

考核制度和奖罚制度。

完好照明灯、疏

照明灯及疏98%以散灯数量/照明

95%

散灯完好率上灯、疏散灯总数

量

主要机电设99与以完好的大型及完善机电设备的运作制

499%

备完好率上重要机电设备/度和维护保养制度，配备

大型及重要机专业工程技术人员，所有

电设备总计机电保养维修人员全部

持证上岗；实施24小时

专人值班；出现故障及时

排除。

完好消防设备/

消防设备完实行巡查制度，建档记

5100%100%大学城谓防设

好率录。

备总数

大学城管理部经理为责

任消防员下属全体员工

发生火灾面积/

1%0以下1%0以均为义务消防员；落实防

6火灾发生率大学城内物业

〔年〕下〔年〕火平安三级检查制度；消

使用

防中心24小时值班，统

一调动人员。

做好做细日常工作，采取

2%。以下2%。以有效投诉次数

有效投诉率措施，加强与使用人的沟

〔年〕下〔年〕/使用人总数

通，定期走访使用人，征

7求管理意见，强化效劳意

处理的有效投

有效投诉处识，提高员工素质；投诉

95%100%诉数量/有效投

理率处理有结果、有记录、有

诉总计

回访。

人员培训自学与培训相

管理人员专结合；抓好上岗培训、在

培训合格人员/

8业培训合格100%100%职培训、特殊岗位人员培

培训人员总计

率训；培训考核制度与奖罚

相结合；强化培训结果。

建立健全回访制度，做好

回访次数/效劳

25%以效劳回访记录，加强效劳

9效劳回访率25%次数

上队伍效劳意识。

对管理满意人采用现代化的科学管理

使用人满意96%以数+根本满意人手段，努力完善效劳体

1095%以上

率上数/使用人总人系，在日常工作中广泛收

数集使用人意见，加强双方

交流及沟通。

第三章拟采取的管理方式和工作方案

第一节拟采取的管理方式

一、工程管理组织架构图

设立X大学城管理部，作W物业管理公司的派出机构，全面负责X大学城的设施设备

及房屋本体维护管理工作。管理部下设档案资料科、技术科和财务科，具体架构如下：

W物业管理公司大学城管理部

工程经理室

'i二

水

机

运

电

电

土

维

行

修

1五〕机构图说明:建

班

班

(1〕管理部内吾班呈线职能织形式，公夕管理环节，提高工作效率和保

证信息渠道的畅通。

〔2〕管理部内部实行公司领导下的工程经理负费制，下设各专业科。

〔3〕各专业科技木负贡人构成管理层，各班组负责具体的管理效劳工作，构成操作层。

(六〕部门职责说明：

(:一〕工程经理室：

〔1〕在W物业管理公司的直接领导下，全面组织、安排管理内部的日常管理工作；

〔2〕根据管理部的实除情况，制定管理部的年度工作规划和专题工作方案，并组织

实施；

〔3〕根据管理部的实际情况，制定管理部的财务开支方案，并监督实施；

〔4〕根据管理部的实际情况，组织对管理部各部门工作绩效进行监督考核；

〔5〕负责管理部对外关系的协调。

〔二〕档案资料科

(1)负责管理部工作人员日常工作纪律和仪容仪表的检查、监督；

(2)负责管理部内部文件及管理档案的建立和管理：

(3)负责收集管理信息，接待用户的投诉来访，并进行回访；

(4)负责管理部内部的人员招聘、调动、培训、考核、等工作以及日常的办公行政

管理事务。

〔三〕技术科

(1)根据物业特点和业主〔使用人〕的需要，制定X大学城建筑本体、电力、照明

系统、给排水系统、中央空调系统、消防播送系统及电梯等其他机电设施、公共场地的日

常维护保养方案方案和应急方案，并组织实施；

(2)制定本部门员工专业知识培训方案，并组织实施。

(3)负责技术科日常工作效果的检查、监督；

〔四〕财务科

根据国家有关财务管理规章制度及物业管理行业特点，制定管理部财务管理方案，并

组织实施。

[1]负责管理部内部的建账、核算、费用收缴及日常的财务管理。

[2]负责管理部内部所需各类物资、材料的采购、保管、发放、统计。

二、工作流程

1、工作流程图

完善配套

建立档案

2、工作流程图说明

针对日常物业管理和效劳工作，W物业管理公司编制了详尽的IS09001:2000

质量管理体系文件，其中大局部已在实际工作中有效地加以运用，相信只要按

照完善后的质量方针和程序去运作，一定能保证既定目标的实现。

三、信息反响处理机制

1一〕、设置原那么

1、信息源全面丰富。

2、信息搜集科学有效。

3、信息通道畅通。

4、信息反响及时到位。

5、信息处理及时准确。

（二〕、信息传递示意图

后勤实业公司

W

政府主管部门

物小

业\|/

管

£管理部

外部公共媒体理

公物业使用人

〔三〕、信息反响处理流程图司

神本

备案存档

信息是否需处理NL

Y0采取正确验证反响

措施处理

判断决策

可行性方

NO调查分析案论证

是否可利用

筛选排除实施

〔四〕、信息反响及处理机制说明

1、信息是企业运作的重要管理资源。实际操作中必须保持信息的真实、科学和全面。

2、信息流的走向是双向的，我们应该时时保持信息反响通道的畅通，才能形成收集小一整

理一=利用一=发响的良性循环。

3、要充分利用现代化管理手段对信息进行收集、处理、分析和利用。

4、信息源〔载体〕是全方便的，示意图中仅列出与管理工作直接相关的局部。

5、保持指令权、检查权和史理权的高度统一，防止责权别离所导致的管理失控。

6、信息反响时，对组织内部存在的管理缺陷保持高度的敏感，制订相应的质量标准和措施

随时加以衡量并纠正，对组织外部引进的管理经脸保持积极态度，随时加以吸收和利用。

第二节工作方案

序工作工程具体内容

所需时间

号

1参与规划、设计和1、再作现场勘察、研究规划设计意图

二个月

建设2、与施工单位沟通

3、从物业管理角度，投标书的构思提出

合理化建议

2制订详细管理方案1、总结以往的管理经脸

二个月

2、制订详细的物业管理方案

3派出工程人员参与1、收集审阅各类工程资料

三个月

前期管理2、参与现场施工监理及各类设备的安装

调试

3、针对工程提出物业管理方面的建议

4人力资源组织1、人员的招聘和调配

二个月

2、员工的上岗培训

5签订委托合同1、就管理用房及其他管理问题进行充分

一个月

协商

2、签订工程管理合同

6完善管理及办公条1、安排管理用房

二个月

件2、安排员工宿舍及其他生活用房

3、管理所需物资的配备

7成立X大学城管理1、选聘派驻人员

一个月

部2、与外部建立公共关系网络

8制订及完善管理规1、导入IS09002质量保证体系

二个月

章制度2、配合管理特点，制订和完善切合实际

的各项制度

9物业的验收与接1、依据接管脸收标准逐项核对，并办理

二个月

管、各项资料的移书面移交手续

交2、对遗留问题作好备案，并与建筑商协

商解决

第四章管理人员的配备、培训

第一节管理人员的配备

一、管理人员配备

〔一〕、管理人员配备的原那么

1、精干、高效、敬业爱业的原那么

2、文化素质与实际管理经脸相结合的原那么

3、内部调剂为主和社会招聘为辅的原那么

4、先定岗后定编以及德才兼备、一专多能的原那么

〔二〕、管理部人员配备方案

职能部门岗位设置及人员配备数量小计

管理部经理室工程经理1人1人

档案资料科事务助理1人1人

财务科会计1人〔公司会计兼〕、出纳1人〔兼采购〕1人

技术科现场技术负责人3人3人

合计6人

〔三〕、操作层人员配备方案

职能部门岗位设置及人员配备数量小计

运行班值班机电工4人4人

机电维修班机电维修工14人14人

水电土建班水电土建维修工8人8人

合计26人

(四〕、人员配备方案说明：

(1)管理部方案配备管理效劳人员32人，其中，管理层员工6人，操作层员工26

人；

(2)机电、土建维修人员薮量是按正常维修考虑配置；

［五］、人员素质概述：

技术负责人：1、具备三年以上工程管理工作经验，持有工程管理上岗证书；

2、具有较强的组织协调能力和吃苦无私奉献精神，工作责任心强；

3、具有相关专业中级以上职称；

土建、水电、机电维修人员：具备一年以上工程管理实操工作经验，持有上岗

证书，能吃苦耐劳，工作贡任心强，具有初级以上专业技能资格。

1六〕、主要管理人员简历附后

第二节管理人员的培训

一、培训目标：

〔一〕、管理部经理：除熟练掌握物业管理系统知识知技能外，重点是具备专业经营战略

的宏观分析，决策组织、协调和控制能力，具备现代管理学、组织行为学等学科前沿知识，

以及具备独立、创新、进取、博爱等现代观念和人文品质。

〔二〕、管理层员工：具备熟练的专业技术知识和能力，勤奋、踏实敬业，勇于创新，开

拓进取的精神，以及处理各类突发事件的能力。

〔三〕、操作层员工：熟练掌握自己的工作职责、IS09002质量标准

和管理要求，了解管理部的经营思想，以及任劳任怨，团结协作，精益求精的团队精神和

良好的效劳形象。

〔四〕、分解目标为：

1、管理人员持证上岗率100%:

2、特种工持证上岗率100机

3、操作层员工专业技术培训时间每年不少于80小时；其中保安员军训时间每年不

少于120，卜时。

二、培训主要内容：

〔一〕、工程管理中的热点、难点和焦点问题的知识和处理。机电维修等专业技术知识。

〔二〕、IS09001:2000质量管理和IS014000环境管理体系知识。

〔三〕、CS顾客满意战略和CI企业形象识别系统知识。

〔四〕、企业文化〔物业管理理念，企业精神等〕职业道德和现

代思想文化观念。

三、培训类别与方式：

〔一〕培训类别

1、入职培训：侧重于对物业管理根本知识及IS09001：2000质量体系和各项规章制度

的培训。

2、上岗培训：侧重于专业技能与职业道德的培训，在员工到岗的头两个星期内进行。

3、在职培训：管理层侧重于综合管理能力的培训，操作层侧重于专业技能的提高和多

种技术的掌握，在员工工作中穿插进行。

4、转岗培训：侧重于新岗位的专业知识及技能的培训，在员工到新岗位头两个星期内

进行，采用授课或带岗的方式的进行。

5、职外培训：主要是组织员工参加行业主管部门组织的各项专业培训，经公司批准后，

采用获得毕业证书即予以报销学费的方式进行鼓励。

〔二〕培训的组织方式

1、集中授课，组织学习;

2、参观学习，操作现场实践；

3、定期举行学习研讨会，教学与自学相结合；

4、根据不同的主题，物业管理中的视点问题，进行专项研讨、攻关，学习，旨在培训

员工的研究分析能力和处理难点问题的能力。

四、培训的实施运行

〔一〕培训系统图

____修正培训方案-----执行

岗位应用培训组织

培训考核

反响评价

〔二〕系统图说明：

1、针对X大学城的管理特点，来设置培训目标并拟定实施方案；

2、有效运用多种培训形式和方法，确保培训到达预期效果；

3、通过对员工进行考核，以了解培训的有效性及员工的接受程序。

4、根据对考核结果的评估和反响，及时调整培训思路，并确定未来培训重点，强调将理

论应用到实践工作中。

五、培训方案

管理部员匚培训方案分为两局部。第一局部为物业接管前期人员的强化培训，采用集

中授课的学习方式进行；第二局部为管理期间员工培训方案，视管理部工作具体情况分阶

段安排进行。

1、管前期员工培训方案

序培训内容培训授课培训对培训方式考核培训目标

号时间方象方式

司

1物业管理法规及三天全体新公司本部考核熟悉掌握方

斗

配套文件员工培训法等内容

2物业管理专业知六天有关未获物公司本部考核确保持证上

识培训部门业管理培训岗率100%

上岗证

的管理

人员

3大学城管理目标二天公司全体新公司本部岗位明确各项工

模式及投标书的本部员工培训考核作要求、目

有关内容标、模式

4岗位职责和X大二天公司全体新公司本部笔掌握岗位要

学城物业管理运本部员工培训试、求和考核标

作制度实际准

操作

设

5整体布局、水电二天全体新公司本部考核熟悉校园区

计

设施、消防设施、、员工培训管理、运行

安

空调供暖系统等装

单

位

内容介绍

6房屋验收交接程一天公司管理、公司本部考核要求掌握房

序本部维修人培训屋交接的全

员过程

管

理

7设施及设备维护一天公司、公司本部考核明确公用设

修

维

标准及作业程序本部人培训施设备维修

员

范围及标准

8各工种工作技巧一天公司全体人公司本部考核行为标准及

和效劳礼仪标准本部贝培训技巧

及人际沟通技巧

9消防职责及灭火一天公司全体人公司本部考核掌握应急方

作战实施程序和半本部员培训案及常识

急救常识

2、正常管理期员工培训方案

序

培训内容培授课方培训对象培训考核培训目标

号

训方式方式

时

间

1参加Z市物业有关院具有大专业余考试具备高层次的

管理培训单位年校学历的中学习学历；对物业管

组织学习考试坚层员工理有较深的理

论认识；适应现

代化校园区管

理需要。

2参加Z市各类各类业每年8-业余考试提高本专业的

业余大专、中4务大学10学习管理水平和知

专班学习识水平

3电脑网络及管十聘请电管理人员公司考核了解、掌握电脑

理培训天脑专家及相关工本部网络管理概述

授课种内部及应用

培训

4管理技能知识聘请物全体员工公司知识提高员工与客

培训大业管理分批进行本部考核户的沟通技巧

专家授内部和管理水平

课培训

司

公

5组织协调、公公司本全体员工考核增强组织协调

本

部

共关系及公众天部分批进行能力和公共关

内

形象培训部系处理，建立良

有I

好的公共形象

司

公

7有关主管单位根有关管根据规定要求

本

窗

安排、规定必据理效劳以提高业务管

外

须参加的业务实人员司理水平

培

初n

培训际i

情

况

安

排

公司

8维修效劳人员Z市劳动维修、效考核确保每年该类

部

本

升级培训部门劳人员人员10%以上

外

部

到达中级技工

有

一

等级证书

公

司

10劳动平安卫生全体员工考核熟悉、了解劳动

本

培训天部平安卫生知识

内

部

由

司

公

11消防技能训练有关协全体义务实际掌握消防技能

本_1_

部

及演习天作单位消防员操作知识和实战能

内

部