廉租房经济适用房及基础设施建设项目财务评价方案

廉租房经济适用房及基础设施建设项目财务评价方案一、财务评价基础数据的测算1、计算期的确定本项目的运营期为50年。2、销售税金及附加的确定该项目为廉租住房和经济适用房建设项目，按照萍乡市《廉租住房保障办法》的相关规定，运营期免征营业税、城市维护建设税和教育费附加。3、资金来源按照《廉租住房保障办法》以及《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法》，该项目建设所需资金主要由中央财政补贴705万元（200元/㎡）；市财政部门补贴1410万元（400元/㎡）；申请银行贷款8000万元；其余部分由土地出让金留区（县）部分提取资金1417.10万元组成。4、运营期收支确定（1）项目运营收入测算A、廉租住房租金收入按照《廉租住房保障办法》和相关规定，萍乡市廉租房的最高租金不得超过1.22元/㎡?月结合上栗县的实际情况，该项目廉租房面积为21221.41㎡，租金定为1.00元/㎡?月。B、物业管理费收入按照《廉租住房保障办法》的相关规定结合本项目的实际情况，该项目的物业管理费为0.10元/㎡?月。项目廉租住房计算期为50年，租金按每年上涨8.2%（上调系数以最近几年我国平均工资涨幅8.2%为参照）计算。C、经济适用房收入根据相关规定，本项目经济适用房面积为13582.64㎡，售价由征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、3%以内的利润构成。出售经济适用房实行政府指导价其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，经综合分析论证后，本项目经济适用房售价确定给1600元/平方米。因经济适用房远比商品房价格低，且其购买对象是特定的群体，因此预测其销售在完工后1年内就能全部完成。各年具体租金收入见表13-1租金收入和运营费用表。2、项目运营费用测算该项目运营费用主要包括维修费和管理人员工资福利费。该项目建成后将需要工作人员20人，平均工资及福利为1.0万/年·人。工作人员的总工资福利费为20万元/年。根据类似项目的管理经验估算出该项目的年维修费用为8万元，该项目总的运营费用为：28万元/年。项目的计算期为50年，运营费用每年按6.4%上调（上调系数以最近几年我国平均通货膨胀率6.4%为参照）。各年具体运营费用支出见表13-1租金收入和运营费用表。二、盈利能力分析从动态盈利能力来看，本项目财务内部收益率为-9.33%小于零，财务净现值为-5562.29万元小于零，项目无法收回投资。项目在运营期内，各年租金收入在支付维修费用和管理人员工资后并有微利，可以实现维护管理的收支平衡，不需要政府追加后续投资。三、贷款偿还能力分析贷款基本资料序号贷款金额（万元）8000.001贷款期限（年）32贷款利率2.12年期贷款利率（%）6.502.25年期贷款利率（%）7.003年偿还额3.1贷款期第二年起，每年偿还本金（万元）2000.003.2贷款期期末偿还本金（万元）8000.00还款计划表单位：万元年份偿还本金支付利息本金及利息支付额还款来源20110560.00560.00经济适用房销售收入20122000.00560.002560.00上栗县财政收入和经济适用房销售收入20132000.00420.002420.00上栗县财政收入和经济适用房销售收入20142000.00280.002280.00上栗县财政收入20152000.00140.002140.00上栗县财政收入合计8000.001960.009960.00通过以上两表分析，本项目拟申请银行贷款8000.00万元，还款期为5年，利率为7.00%，还款期末本金及利息总额为9960.00万元。项目贷款偿还来源于上栗县财政、廉租房租金及经济适用房销售收入，经计算至2015年本项目可产生收入2200余万元，缺额部分为7760万元，目前上栗县人民政府已为本项目召开了专项会议，并通过了安排财政收入偿还银行贷款本金及利息的决议，同意从县财政收入中2013年-2015年每年安排资金偿还项目银行贷款利息及本金。据相关统计数据，2009年上栗县财政总收入完成63828万元，其中：地方一般预算收入完成40416万元，比上年增收6038万元，增长17.6%。可以看出本项目还款来源—上栗县财政收入呈逐渐增长趋势，相对比较稳定，因此其作为本项目还款主体是可以接受的，并且是可靠的。四、评价结论从财务评价的角度来看，本项目的建设是不可行的；但从社会效益角度分析，廉租房和经济适用房建设目的是解决低收入家庭住房困难的需要、是构建和谐社会的需要，项目建设是必须的。表13-1租金收入与运营费用表单位：万元序号年份项目合计2014-20182019-20232024-20282029-20332034-20382039-20432044-20482049-20532054-20582059-20631收入19273.542338.28244.21361.86536.02794.031176.361743.172583.353829.145667.111.1廉租住房租金收入17100.32165.06244.21361.86536.02794.031176.361743.172583.353829.145667.111.2经济适用房收入2173.222173.222运营费用10224.59154.20214.26297.72413.67574.79798.671109.741541.972142.542977.033租金收入净额9048.952184.0829.9564.14122.35219.24377.69633.431041.381686.602690.08表13-2资金筹措与使用计划表单位：万元序号项目合计20112012201320141总投资11532.103683.634724.843123.631.1建设投资10412.103123.634164.843123.631.2建设期利息1120.00560.00560.001.3流动资金2资金筹措11532.103683.634724.843123.632.1补贴资金2125.002125.002.2自有资金1407.101407.102.3银行贷款8000.002276.532599.843123.63表13-3损益表单位：万元序号月份项目合计2011-20132014-20182019-20232024-20282029-20332034-20382039-20432044-20482049-20532054-20582059-20631净收入9048.952184.0829.9564.14122.35219.24377.69633.431041.381686.602690.082总投资11532.1011532.103建设投资11532.1011532.104利润总额-2483.15-11532.102184.0829.9564.14122.35219.24377.69633.431041.381686.602690.085累计利润总额-11532.10-9348.02-9318.06-9253.92-9131.57-8912.33-8534.64-7901.21-6859.83-5173.23-2483.156所得税7税后利润-2483.15-2483.158可供分配利润-2483.15-2483.158.1盈余公积金0.000.008.2未分配利润-2483.15-2483.159累计未分配利润-2483.15表13-4资金来源与运用表单位：万元序号月份项目合计2011-20132014-20182019-20232024-20282029-20332034-20382039-20432044-20482049-20532054-20582059-20631资金来源30805.6411532.102338.28244.21361.86536.02794.031176.361743.172583.353829.145667.111.1资本金11532.1011532.101.2廉租房租金收入17100.32165.06244.21361.86536.02794.031176.361743.172583.353829.145667.111.3经济适用房收入2173.222173.222资金运用21756.6911532.10154.20214.26297.72413.67574.79798.671109.741541.972142.542977.032.1建设投资11532.1011532.102.2销售税金及附加0.002.3运营费用10224.59154.20214.26297.72413.67574.79798.671109.741541.972142.542977.032.4盈余公积金0.000.002.5所得税0.000.003盈余资金9048.950.002184.0829.9564.14122.35219.24377.69633.431041.381686.602690.084累计盈余资金0.002184.082214.042278.182400.532619.772997.463630.894672.276358.879048.95表13-5项目财务现金流量表单位：万元序号月份项目合计2011-20132014-20182019-20232024-20282029-20332034-20382039-20432044-20482049-20532054-20582059-20631现金流入16194.400.002338.28199.81296.07438.56649.66962.481426.232113.653132.934636.731.1租金收入17100.320.00165.06244.21361.86536.02794.031176.361743.172583.353829.145667.112住房出售收入2173.222173.220.000.000.000.000.000.000.000.000.002.1现金流出21756.6911532.10154.20214.26297.72413.67574.79798.671109.741541.972142.542977.032.2建设投资11532.1011532.102.3销售税金及附加0.002.4运营费用10224.590.00154.20214.26297.72413.67574.79798.671109.741541.972142.542977.033所得税4税后净现金流-5562.29-11532.102184.08-14.45-1.6524.8974.87163.81316.49571.68990.391659.70累计税后净现金流-11532.10-9348.02-9362.47-9364.12-9339.23-9264.36-9100.55-8784.06-8212.38-7221.99-5562.29净现·值-4180.321068.08-8.20-0.9414.1242.4892.95179.58324.37561.95933.62累计税后净现值-4180.32-3112.24-3120.44-3121.38-3107.26-3064.78-2971.83-2792.26-2467.88-1905.94-5562.29财务内部收益率-9.33%表13-6资本金现金流量表单位：万元序号月份项目合计2011-20132014-20182019-20232024-20282029-20332034-20382039-20432044-20482049-20532054-20582059-20631现金流入16194.400.002338.28199.81296.07438.56649.66962.481426.232113.653132.934636.731.1租金收入17100.320.00165.06244.21361.86536.02794.031176.361743.172583.353829.145667