汇报版-胶州市李哥庄产业规划报告-阶段报告20151011讲解学习

胶州市李哥庄产业规划研究报告（阶段汇报）2015年10月上海信众投资管理有限公司谨呈：青岛正悦投资开发有限公司关于项目的核心理解项目理解（性质与指标）——目标体系理解——核心问题构建【引言部分】【2、关于项目属性理解】ACB地块总用地面积（公顷）水域面积（公顷）基本农田（公顷）禁建区（公顷）可建用地面积（公顷）北区8242472300347南区104025733316433合计186450456316780这是一个产业综合体项目，但土地规划中农田和水体占比较大，可建设用地较为有限，如何形成一个具特色及规模性的产业园运营？成为关键！禁建界限建界示意图青岛市前提——政府税收、就业、形象项目对于胶州市的产业升级、区域发展等方面担负使命，对区域形象提升负有责任；借助企业实力，整合行业或产业资源，提升和带动区域开发环境；目的——企业盈利结合政府要求，最大限度回现，开发更加契合胶州当地市场的产品；以本项目为契机，建立正悦集团在青岛的品牌形象与影响力，未来升级为环渤海经济圈龙头企业。环渤海经济圈【3、关于目标体系理解】关于项目定位研究都必须以现实条件为基础，以政府和企业共同目标为导向，如何实现二者之间的平衡，成为关键！R2我们想要什么？（针对目标的规范分析）品牌目标：打造正悦集团的地产品牌，在产业开发领域开辟一片新天地；利润目标：在保证政府目标前提下追求利润和经济效益的最大化；战略目标：——对于区域：引领开发区的产业升级和区域形象的提升；——对于企业：立足青岛的同时，逐步占领环渤海经济圈。S我们有什么？（针对现状的实证分析）品牌：名企品牌，实力较强，在城市综合运营、能源矿产等领域有显著的竞争优势；经验：专注于城市综合运营、房地产二级开发、能源矿产、金融投资、国际商贸等；区域：未来规划利好，但目前产业结构相对欠佳，产业开发环境相对受限；项目：以村落及城乡企业为主，目前缺乏商务办公、商业氛围。核心问题是什么？我们怎么办？（解决方案的提出）我们通过金字塔模型来分析和界定核心问题1、项目的产业方向与整体定位？2、采用何种开发模式更加适合？3、选择运营管理方式最为优越？——基于项目前期沟通达成的一些共识和限制性条件、金字塔模型，信众认为项目应该解决的核心问题是：解决产业方向与定位问题【报告正文】【第壹部分】首先，项目是一个产业园，需要解决整体概念与方向，给政府和自己一个交代食品产业中心环渤海经济圈食品生产加工企业集聚区；山东省食品科技研发基地；青岛市食品生产贸易中心。紧紧围绕城市发展目标，加快推进食品产业发展，打造华北地区特色产业创新园区。抓住临空经济与对外贸易的发展契机，打造进口食品展贸中心，同时也将国内产品出口海外。整体定位产业定位传统的食品制造与渠道传统工业产业园区建设（企业间的空间规划、交通体系的构建）产业体系的构建（税收、投融资平台）产业链的积聚（金融服务、展会经济、互联网＋）食品产业1.0食品产业2.0食品产业3.0将传统产业结合金融服务、展会经济、互联网＋等有机结合，打造4.0食品产业园。食品产业4.0综合配套区域产业服务机构商务会展中心体验交流中心研发科技中心生产加工基地标准生产厂房原辅料验收区生产控制中心出厂检验中心食品技术开发科技交流平台品牌战略合作研发教学基地交易采购中心跨境购免税店线下体验馆展贸交流基地电子商务平台商贸办公会务区商务酒店会所人才公寓餐饮文娱活动区仓储物流配送区园区管理中心123456李哥庄食品产业园标准化认证食品法律评估检验检疫机构进出口海关打造六大生产性服务功能区，形成食品产业闭环。各大功能区相辅相成，形成产业闭环，有利于园区内部产业互生、吸引外部资源，打造一个“产、城、人”和谐共生的生态圈与产业带。功能体系122014年11月APEC会议上，习近平主席表示中国将出资400亿美元成立丝路基金，为“一带一路”沿线国家基础设施、资源开发、产业合作以及金融合作等互联互通的项目提供投融资支持。外界看作，是中国企业“走出去”的绝佳机遇食品需要传播！古丝绸之路上，中国茶叶抵达欧洲，西域的葡萄、核桃、胡萝卜、胡椒、胡豆、菠菜、黄瓜、石榴、葡萄酒也流通到了中国。舌尖上的“一带一路”业内认为，中国食品企业将迎来重大机遇与挑战产业探索“一带一路”国家战略赋予产业多重发展机遇，其中食品产业将迎来重大的机遇与挑战。食品产业概况食品产业种类广泛，随着中国经济的快速发展，也成就了食品产业，通过短短20年从温饱到小康到健康水平，未来发展将持续上涨。食品产业是对农、林、牧、副、渔等部门生产的产品进行加工制造以取得食品的生产部门，与人们生活密切相关。通常分为十类：食品产业分类烟草工业罐头食品加工粮油加工发酵工业制糖工业食品加工废弃利用工业食品冷藏工业屠宰加工调味品工业饮料工业中国食品工业总产值从1998年的5780亿元到2014年的108900亿元，16年间增长了18.84倍。从温饱到小康再到健康，中国用了近20年的时间完成了发达国家50年甚至上百年的历程。城镇化是中国食品产业成长的主要动力，五六亿人口从农村进入城市，这个巨大的空间就是食品产业最大的机会。57801089001998年2014年18.84倍中国食品工业总产值（亿元）温饱小康健康20年中国仅用政策环境各级政府重视食品工业，加大了对龙头企业扶持力度，重点企业、龙头企业发展条件好。优势产业竞争力强。食品行业名牌产品数量多，国内市场占有率高。玉米深加工、畜禽加工、水产品加工、蔬菜加工、食用植物油、啤酒、葡萄酒等优势产业将继续保持全国领先地位。青岛啤酒、张裕葡萄酒、鲁花花生油、龙大食品、西王淀粉糖、保龄宝功能糖等知名品牌省外市场发展快，产能扩张迅速。特别是山东省将要实施“蓝色经济”发展战略，海洋食品产业将成为发展的重点领域，形成新的竞争优势。山东食品产业概况山东省食品行业名牌产品众多，政府大力支持食品产业的发展。1952～1990年1990～2003年2003至今平稳缓慢增长阶段觉醒阶段快速发展阶段食品工业发展速度比较缓慢，整个行业的劳动生产率比较低，技术水平严重依赖国外进口。另一方面也受到国家发展政策的影响，重视重工业而轻视轻工业，对食品工业的发展不够重视。我国实行了改革开放，经济呈现全面振兴之势。先进技术引进以及新增投资开始发挥作用。政策加大对食品工业科技研发的政策支持和资金支持力度。食品产业发展历程1食品行业结构不够合理。2食品企业总体规模小，生产集中度尚不够高。3食品市场、食品行业与农业原料基地的产业链尚未真正形成。4食品技术水平相对落后,加工技术储备不足。5食品行业标准体系和质量安全控制体系不完善。6食品安全和环境污染问题较多。随着食品产业的快速发展，各种问题也就随之而来，特别是国内食品安全问题屡屡敲响警钟。食品产业问题国内食品安全问题食品产业发展趋势食品安全问题层出不穷让国人心生恐惧，纷纷追求安全品质的健康产品，因而催生了进口食品的兴起及高速发展。2014年我国进口食品来源地情况2014年我国进口食品种类情况2014年，我国从192个国家或地区进口食品，其中进口食品贸易额列前10位的分别为：欧盟、东盟、新西兰、美国、澳大利亚、巴西、加拿大、俄罗斯、阿根廷和韩国，共397.8亿美元，占我国进口食品贸易总额的82.5%。我国进口食品的品种几乎涵盖了全球各类质优价廉的食品。2014年，乳制品类、油脂及油料类、水产及制品类、肉类位列我国进口食品贸易额前列；进口食品安全与消费者健康安全越来越息息相关。以进口食品为突破口，优先打造成为园区示范性启动区。大力发展进口食品，同时发展食品加工产业，带动出口。一带一路胶州新机场市场导向资源匹配启动区域近三十年前，当中国向GATT（关税及贸易总协定）递交复关申请时，人们憧憬以后买进口商品不必再到指定的地点、使用外汇券了；十五年前，当中国加入WTO之时，促使中国与世界贸易的同轨发展，政府大力支持开展进出口业务，令国人发现进口食品从未离我们如此之近，天下美食不再是遥不可及的梦想了；两年前，上海自贸区在浦东正式挂牌成立，众多进口贸易公司纷纷落户自贸区，在此设立直销中心，进口食品近在咫尺了，走进普通百姓生活中；现如今，各大进口食品专卖店及商超专柜备受青睐，还有众多电商进口食品主题馆更是引爆销量，由此可见，进口食品已成为人们日常生活中的必需品，其带来的经济效益也直线上升。随着国内贸易政策的不断开放，进口食品现已成为国内食品消费市场的必需品，未来市场容量更为宽广，经济效益也将聚集攀升。进口食品发展历程中国国家质检总局副局长吴清海称：中国每年从190多个国家和地区进口食品，向210多个国家和地区出口食品。主要进口产品：油脂及油料类、粮谷类、水产类、糖类、肉类、乳制品类、酒类、饮料类、干坚果类。以食用油为例，2014年中国进口大豆油或以进口原料制成的大豆油约1410多万吨，占全国大豆油供应量的85%以上；乳制品，2014年进口乳粉约150万吨，约占全国乳制品供应量的25%；肉类，2014年进口约280万吨，约占全国肉类供应量的3%。中国进口食品总量增长量将是一个难以想象的大数据2005年中国进口食品总量为5811.20万吨，到2014年进口食品总量为15222.42万吨，10年增长2.6倍，中国进口食品贸易将持续快速增长，未来10年将增长更快速。万吨2014年中国主要食品进口量占比表进口食品进口量（万吨）供应量占比食用油141085%乳制品15025%肉类2803%中国食品进口量日益增大，品类丰富，并在不断增长中。进口食品现状生活提高，需求极大——进口食品消费将迎来“黄金十年”“三聚氰胺”、“瘦肉精”、“地沟油”等食品质量问题层出不穷，让国人对国内食品安全心生恐惧；随着生活水平的不断提高，年轻一代更加崇尚营养健康、时尚品质的生活，对食品档次、新意和差异化有了更高层次的需求；随着中国加入WTO后关税屡次下调，中澳、中韩等自贸协定的达成让“零关税”成为现实，进口商品价格逐渐平民化，更能使国人接受。千亿消费市场庞大——“全民创业”时代，进口食品掀起投资热潮国家统计局数据显示，近年来中国进口食品平均每年增长率达15%；美国食品工业协会预测，2018年中国将成为全球最大进口食品消费国，市场容量将达4800亿元；进口食品对于国内消费者而言仍是一种紧俏商品，供不应求。生活提高，需求极大“三聚氰胺”、“瘦肉精”、“地沟油”等食品质量问题层出不穷，让国人对国内食品安全心生恐惧；随着生活水平的不断提高，年轻一代更加崇尚营养健康、时尚品质的生活，对食品档次、新意和差异化有了更高层次的需求；随着中国加入WTO后关税屡次下调，中澳、中韩等自贸协定的达成让“零关税”成为现实，进口商品价格逐渐平民化，更能使国人接受。中国进口食品将迎来“井喷式”高速发展的“黄金十年”。进口食品发展前景中国或将成为全球最大进口食品消费国据美国食品工业协会预测，到2018年中国大陆进口食品市场规模将高达4800亿元人民币。澳大利亚驻上海总领事馆副总领事、澳贸委中国区总经理柯迈高（MichaelClifton）表示：

“目前，中国是澳大利亚的第一大贸易合作伙伴，食品和饮料领域更是澳大利亚在亚洲的第二大市场。”美、澳、韩、英、意、西等六国的驻华领事馆，已经与电商1号店签订协议展开合作，推出“舌尖上的联合国”营销活动；丹麦驻华大使馆则联合天猫旗下的团购频道“聚划算”，发售丹麦有机奶、推广丹麦旅游等；智利政府也希望能把智利车厘子推广到中国各地；泰国等多国高级官员亲自出马，开始吆喝自家的食品。目前，进口食品电商市场竞争愈演愈烈，而线下除了部分商超、便利店有供应外，尚处于市场空白，发展前景良好。“八国联军”盯上中国大市场进口食品引领行业发展，全球竞相瞩目，各国食品电商渠道已“打得火热”，线下尚未开战，我们应把握线下发展的最好时机。进口食品发展机遇进口食品为何有如此大的吸引力呢对于消费者而言，进口食品诸多的产品优势，具有极大的吸引力。国际品牌国内食品安全问题一直冲击着中国食品消费市场，国际知名品牌食品广受国人青睐。品类众多全球千余款商品汇聚一堂，应有尽有，不出国门就能尽享世界美味。口味新奇进口食品以其独特的口味，口感较好的优点，赢得国人的认可。包装精致

进口食品精致的产品包装会人的刺激味蕾，更能激发年轻人的购物欲。1234进口食品优势中国市场平均利润对比表制造业15%零售业20%餐饮业30%进口食品40-50%

中国市场平均利润比较，制造业的平均利润约为15%；零售业平均利润约为20%；餐饮业的平均利润约为30%；然而，随着中国入世以来关税一降再降，市场经济透明度越来越高，一个个利好消息使进口食品的平均利润高达40-50%，利润丰厚。

对于投资者而言，进口食品利润丰厚，将引爆新一轮的投资热潮。进口食品优势

进口食品已成为必需品融入中国人的生活，未来进口食品产业将是一个具有极高潜力的产业。政策利好从中国复关到加入WTO再到上海设立自贸区，关税一直在降低，有利于进出口贸易快速发展，进而也加快了国内进口食品的发展。电商渠道美澳德意等多国已盯上我国对进口食品需求的庞大市场，首先抢占1号店、天猫、京东等国内电商巨头纷纷设立进口食品馆。流行趋势丰富的产品线使得进口食品已从小众化走向大众化，老少皆宜，已成为一种流行趋势，广受国人喜爱，已成为人们日常的必需品；产品独特进口食品价格虽较贵，但品质较高就有销量；且具世界各地特色、品类众多、口味纯正独特、有新鲜感，从而促进购买力。经济效益进口食品利润在40-50%，利润丰厚，随着进口食品采购量日益上升，市场前景更为广阔，是未来的一大新兴产业。需求旺盛过去10年食品进口总量增长2.6倍；未来将成为井喷式的黄金十年，食品进口量每年增长15%，进口食品将高速发展，市场庞大进口食品，未来一个快发展、大潜力、高效益的产业进口食品产业总结解决项目产业开发模式的问题【第贰部分】如何实现企业自身的开发目标，同时与政府诉求契合，成为第二步需要解决的问题通过创造一个或者若干个与其经营相关的机构，使这些机构具有一定的资产和商业价值，然后通过资本市场运作找到其回收投资或扩大经营的路径。进口食品贸易中心融资资产打包出售并购引入合作方式上市方式核心思路提高机构的资产和商业价值的方式销售额纳税额实体资产（房产、货品等）价值渠道（进货、出货。一个是路径，另一个是进出之间的价格及价差）品牌电商覆盖率（网站流量、注册用户、交易规模等）政策扶持及落实力度战略合作机构通过以上各方面的综合作用，能够增强这个（些）机构的商业价值，从而为其在资本市场获得较高的估值产生积极作用。运作流程确认项目的可行性后，编制商业计划书投资投入，开发经营成立运作机构运作流程运作机构根据项目功能构成的特点不同，具体运营管理适合在一家专业机构的统一领导下，就专业问题拆分为若干个经营主体分门别类，有统一有分工，其功能本身并不发生变化，区别在于管理协作的程序、资源的调配等。信众希望有机会以“卓越的运营管理”角度深入参与项目整体服务；并在一部分设计、招商、建设方面给予我们的专业贡献，以其共同分享项目成功的喜悦。各个经营管理个体之间存在合同关系，经由经营管里公司统一筹划统一管理统一形象统一执行标准，以形成项目内部管理循环体系。多个经营管理主体模式运作流程1针对项目各大功能区，设立若干个运营（管理/合作）机构；Step运作方式2成立或引进一个产业发展基金，将产业资本与金融资本有机结合；Step产融结合的创新模式，盘活整个项目。产业发展基金的主要构成为开发主体、政府机关及社会资本三种，该基金的目标就是通过政府政策向导与市场经营有机结合，带动和引进社会资本的投入，为整个项目注入血液与活力。开发主体政府机关社会资本产业发展基金项目开发公司控股公司合作伙伴直辖部门资本市场风投机构信众资源【附件一】红杉资本于1972年在美国硅谷成立，作为一家风投机构，更偏向VC，愿意选择优秀团队的小企业投资，如新浪网、阿里巴巴集团、京东商城、唯品会、聚美优品等。润天资本是一个综合性的具有完整的投资、投行、产业并购整合综合能力的资产管理机构，集合了资本运作、投资、投行、信托、产业、政府领域的专业人士。曾服务过苏宁、美的、永辉超市、时代科技、嘉凯城、中建国际。新加坡领事馆新加坡商会与新加坡总领事、商会会长有着深厚的友谊及合作关系，集合了新加坡文化、餐饮等多项资源。西班牙领事馆与西班牙领事馆也有着多年的友好交情，熟知西班牙球迷俱乐部及餐饮机构。与老牌国企光明集团在地产、食品等多领域都有着长期稳定合作，成功打造了曼己客品牌。与D.I.G.（上海外高桥进口商品直销中心）有良好的合作。资源匹配资源匹配奉献店D.I.G.门店经营类别水产、水果、果蔬、酒、饮料、膨化食品、饼干糕点、糖果巧克力、蜜饯类、豆类休闲品、其它未分类、休闲食品。主要客群几乎覆盖了所有人群D.I.G.（上海外高桥进口商品直销中心）依托上海自贸区的建设发展，D.I.G.以进口商品批发业务为核心，在上海地区快速开店，目前已有13家门店，多以加盟形式经营，并面向长三角地区扩张。美心集团是由集团公司拓展的业务合作伙伴，美心集团成立于1956年，至今已发展成极具规模的餐饮集团，其在中国大陆、中国香港、越南拥有超过840家各类餐厅。美心集团业务范畴广泛，包括中餐、亚洲餐、西餐、快餐、西饼、咖啡店、日式连锁餐饮和机构食堂等。资源匹配面包新语（BreadTalkGROUP）是新加坡著名面包连锁品牌，它已将业务发展到了印尼，菲律宾，科威特，马来西亚，中国，中国香港，中国台湾，中国澳门，泰国，印度等东南亚各国家。目前微瑞谷与面包新语在商业地产开发咨询领域展开合作。资源匹配光明集团是集现代农业、食品加工制造、食品分销为一体，具有完整食品产业链的综合食品产业集团。光明食品聚焦大产业、大品牌、大通路，确立了乳业、糖业、肉业、粮油、蔬菜、现代农业、品牌食品、分销零售、地产物流和金融的“8+2”主营业务。资源匹配恒天然集团恒天然集团是一家全球性的合作社企业，它牢牢植根于新西兰富饶的土地上，年产逾200万吨乳品原料、增值原料、特殊原料和消费乳品，我们致力于发掘每一滴牛奶的精华，并分享给全世界。资源匹配好时公司是北美最大的优质巧克力生产商，也是全球领先的巧克力和糖果公司之一。好时公司的业务遍及全球。作为美国领先的巧克力生产商，好时每年生产10亿多磅的巧克力。并通过尖端的电脑传输系统将新鲜的巧克力准时的运送到全国各地的零售商。资源匹配基础研究【附件二】PART

1城市&产业环境宏观经济及基础条件——区域站位及规划——产业结构与趋势设问：青岛市/胶州市/李哥庄的经济、产业环境如何？项目开发背景及方向？城市概况地位李哥庄镇位于胶州市东北部，距胶州市政府16公里，临红岛经济区，西靠胶东国际机场，南接胶州少海新城，坐拥大沽河左岸，地处青岛市“三城联动”战略中北岸新城的顶部，位于胶州市东北翼中心地带。镇域面积75平方公里、总人口10.8万人，建成区面积14平方公里，常驻人口7.2万人。辖41个村、3个居委会。李哥庄镇是全国首批发展改革试点镇、中国制帽之乡、山东省旅游强镇、山东省百镇建设示范镇、山东省经济发达镇、行政管理体制改革试点镇、青岛市小城市培育试点镇。青岛为山东省最大的城市，李哥庄位于胶州东北部，处“三城联动”的顶部，是全国首批发展改革试点镇。综合：国家沿海重要中心城市地位：环渤海经济圈核心城市经济：GDP山东第一，近9000亿元排名

城市

GDP(亿元）

1

青岛

8692.10

2

烟台

6002.08

3

济南

5770.60

4

潍坊

4786.74

5

淄博

4029.77

6

济宁

3800.06

7

临沂

3569.80

8

东营

3430.49

9

泰安

3002.19

10

威海

2790.342014年山东省GDP排行前十经济发展水平经济发展迅速保持稳步的上涨态势，但增速有所放缓，面临产业升级和经济转型的需求，寻求再次的经济快速腾飞。数据来源：青岛统计年鉴2014年青岛生产总值（GDP）将近9000亿元，排名全省第一，比上年增长8.56%，但增速减缓；2014年胶州市GDP突破900亿元，在整个青岛的各个区市中GDP排名靠前；李哥庄镇近来GDP总量稳步增长，但2014年增速放缓，主要是由于面临经济转型和再发展等原因。2010-2014年青岛固定资产投资总值呈上涨趋势；2014年第二产业投资位居第二，占比48.87%；第三产业居首位，占比49.31%，第二、三产业发展较为均衡；2010-2014年胶州固定资产投资总值呈上涨趋势；2014年第二产业投资居首位，占比80.25%；其次是第三产业，占比19.58%，第二、三产业发展失衡；固定资产投资固定资产投资力度持续加大，2014年胶州投资达到766亿元，其中第二产业显著占据主导地位，第二、三产业发展失衡。青岛的人均可支配收入逐年增高，但增长速度近两年有所放缓，2014年增速近9%，达到38294元/人。胶州的人均可支配收入逐年增高，但增长速度近两年亦有所放缓，2014年增速近8.7%，达到34062元/人。收入生活水平近年来青岛及胶州的人均可支配收入稳步提升，但胶州市低于青岛市的平均水平，主要是受产业经济影响开发区人均可支配收入与人均年工资水平明显高于烟台市平均水平，分别达到41000元和53000元/年，居民消费能力相对较强解决——了解城市以及区域层面，产业发展的环境及存在问题；结论——整体水平及基础环境良好，但产业结构处于微笑曲线底端，非健康状态；①设计、研发②加工、制造③销售、衍生服务核心结论与方向.01经济与产业环境，基础较为坚实产业结构失衡，寻求转型升级青岛市作为山东第一大城市，产业与经济环境基础相对坚实；胶州的经济水平在整个青岛名列前茅；李哥庄经济发展速度保持稳步的上涨态势。青岛市第二、第三产业发展基本持平；胶州市绝对二产主导，在当下社会环境中三产结构需要不断优化与改善；长远来看，产业价值与利润空间不断缩水，将会逐步被淘汰。PART

2城市&产业环境宏观经济及基础条件——区域站位及规划——产业结构与趋势设问：青岛市/胶州市/李哥庄的经济、产业环境如何？项目开发背景及方向？“蓝色战略”助力青岛国家级中心城市，推动项目区域发展升级国家战略：国家战略2011年1月，国务院以国函2011年1号文批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》，标志着山东半岛蓝色经济区上升为国家战略。这是十二五开局之年第一个以海洋经济为主题的区域发展战略。山东半岛蓝色经济区致力于大力发展海洋经济，科学开发海洋资源，培育海洋优势产业青岛提升：在蓝色经济区发展规划中，青岛将被培育成国家级中心城市，成为山东省和黄河流域经济社会发展的“龙头”，青岛市的战略地位获得极大提升，借此契机，青岛城市建设进入新的发展快车道。城市战略规划老城区少海新城现代制造业基地南部新区行政中心、文化中心西部商贸区北部物流区物流业、加工制造业胶州市城市总体规划（2005-2020）临空经济区国家经济开发区胶东国际机场落位，将使胶州形成两大发展核心：以机场为核心的临空经济区国家经济开发区李哥庄将正式进入胶州城市发展规划核心圈层胶州新机场的落位使胶州城市发展重心转移，东北部将成为主要发展方向。城市战略规划空间发展策略：向南向东发展为主，西部、北部优化完善。空间布局结构：一个中心，两翼带动一个中心：中心城、少海新城、南部新区、西部商贸区、北部物流区两翼：以李哥庄为中心的东北翼，以张应、里岔、普集组成的西南翼《胶州市城市总体规划（2005-2020）》李哥庄重大项目规划区位项目名称健康休闲板块华泰林达航空航天旅游项目高端制造板块韩国农心航空食品LED电子科技奥兰多流体科技东和能源特色商贸板块台湾中鼎合纵高端商贸综合体项目李哥庄通过引进覆盖产业、旅游、商贸、科技等跨领域重大项目，促使区域产业转型升级。区域战略规划PART

3城市&产业环境宏观经济及基础条件——区域站位及规划——产业结构与趋势设问：青岛市/胶州市/李哥庄的经济、产业环境如何？项目开发背景及方向？软件和信息技术、科技服务业科技孵化、高技术服务国际经济合作区：新能源应用、节能环保胶州湾保税拓展区：国际贸易、保税物流、港航服务灵山湾综合经济功能区：海洋生物、总部贸易董家湾经济区：港航物流、石油化工、装备及钢铁西海岸新区蓝色硅谷核心区田横综合经济功能区海洋特色制造、旅游度假营海先进制造业功能区数字装备、家用电子龙泉汽车产业功能区汽车及零部件城阳轨道交通装备功能区轨道交通装备重型装备金家岭金融新区金融李沧交通商务区交通商务城阳总部商务区总部经济即墨商贸物流区服装加工、物流商贸胶东临空经济区物流商贸、精密机械胶北先进制造业功能区红岛经济区本案城市产业方向青岛重点经济功能区，项目周边高端装备制造和软件信息产业环绕。拓展区启动区核心区项目（机场片区）胶州拓展区新兴产业区、生物医药产业区、车船配套产业区、城市核心区、生态旅游区、空港产业区(临空经济区)、重型装备制造区、现代生态农业区启动区——六区五中心六区：高端商务配套区、保税物流功能区、省级蓝色高端制造业基地、科技创新孵化区、高新区、生态湿地修复示范区五中心：数字化专用设备研发制造中心、3D打印技术研发制造中心、工业智能机器人研发制造中心、海洋工程技术研发制造中心、中集冷链研究制造中心胶州国家经济技术开发区打造以海洋高端装备制造业、新能源、新材料、海洋生物医药为主的蓝色制造业聚集区，着重发展IT、文化创意、现代物流业，科技研发、金融等现代服务业城市产业方向产业结构与趋势—胶州胶州以蓝色制造业与现代服务业为主导方向。李哥庄与胶东国际空港城有着近水楼台的区位关系，且自身具有良好的政策扶持、较为雄厚的产业基础大沽河生态资源等优越的机遇条件，李哥庄将重点发展以下四大主导产业：生态休闲旅游李哥庄主导产业体系临空高端服务科技新兴制造传统升级制造健康产业文化休闲生态度假会展商贸小总部经济科技研发商住配套精密机械医疗器械临空电子信息新材料智能装备制造制帽工艺品城市产业方向结合青岛市城市空间战略布局、胶东国际机场和临空经济区规划，科学确立了建设“特色航空小镇、生态智慧新城、高端产业基地”的发展定位和“全力打造临空生态智慧小城市、争创全国航空港小城市发展标杆”的奋斗目标。结合青岛市城市空间战略布局、胶东国际机场和临空经济区规划，李哥庄将全力打造临空生态智慧小城市。重点发展产业空港区“三圈层”空间结构模式机场外围地区各圈层功能与规划重点机场相邻地区基础功能：空港服务区域规划重点：主要保障机场运营，提供空港交通服务、物流功能。强化功能：间接催化区域规划重点：保护机场地区与城市的整体性，可布置文化体育、娱乐休闲等设施机场基础功能机场相关功能机场强化功能相关功能：直接拉动区域规划重点：融机场单一功能和城市化的商业、餐饮、服务、物流等功能于一体,布局多功能综合型设施。机场核心地区——空港的建设对区域发展起到强心剂的作用，但在空间的产业发展与功能布局的推动上，亦有其客观规律性，对本项目而言，如何结合自身条件与城市环境，通过精准定位实现与机场的有效互促发展，是其核心问题。就业贡献经济拉动610岗位100岗位100美元325美元间接贡献直接贡献机场发展对周边区域的拉动作用紧紧围绕李哥庄打造临空生态智慧小城市，大力发展临空高端服务促进李哥庄产业转型与城市能级提升起到显著拉升作用。开发区人均可支配收入与人均年工资水平明显高于烟台市平均水平，分别达到41000元和53000元/年，居民消费能力相对较强核心结论与方向.03解决——了解、分析当前青岛/胶州/李哥庄的产业环境以及存在问题；结论——传统产业难以实现再一次发展需要，产业转型势在必行，新兴产业已成当下热点，我们项目必须寻求突破口，挖掘具有核心竞争力的产业。思考：什么产业市场机会大、未来进入价值高的产业？PART

4项目资源优势分析外部规划与利好条件——市场发展机会点——开发商资源优势设问：项目具备何种资源，可以实现的发展潜力，承担何种城市及产业使命？项目北地块项目南地块红岛经济区（青岛国家级高新区）城阳区青岛市中心西海岸经济新区胶州市胶东国际机场少海新城大沽河李哥庄范围即墨市即墨市地界胶州湾产业基地（隶属胶州国家经开区）26km8km6km10km10km位置：项目位于胶州市李哥庄镇东侧，大沽河与桃源河之间，棘洪滩水库西侧。距离青岛市政府直线距离约为26km；距离胶州市中心约为10km。南北地块距离青岛新规划的胶东国际机场约6-8km。四至：东部与青岛市城阳区接壤；南部紧邻红岛经济区（青岛国家高新区）；项目北部与即墨市蓝村镇相邻；项目北地块西部既是李哥庄镇区，而南地块西侧则与胶州市少海新城隔大沽河相望。棘洪滩水库22km区位地段条件地处胶州李哥庄镇东部，与即墨、高新区接壤，周边产业区较为发达。G22G18G20G15S68G204机场胶州青岛航空青岛流亭机场青岛新国际机场（规划）铁路济南-青岛高铁北京-青岛上海-青岛城际快线青荣威城际铁路（建设）青岛-日照城际铁路（规划）高速公路G22青（岛）兰（州）高速G20青（岛）银（川）高速G18荣（成）乌（海）高速G15沈（阳）海（口）高速G204济（南）青（岛）高速S68威（海）青（岛）高速城际铁路对外交通体系青岛是国际性的港口城市，通过陆港空链接着全国各大城市。胶东国际机场位置图胶东国际机场助力李哥庄镇升级胶东国际机场毗邻李哥庄镇，落户建成后将使胶州成为全省唯一内联全国、外接全球的世界级中转枢纽，带动李哥庄镇产业升级，加快城镇化发展。规划旅客吞吐量：2025年，年旅客吞吐量3000万人次，远期到2040年，年旅客吞吐量5000万人次的能力规划货运吞吐量：27万吨与周边城市关系与城区交通现状李哥庄镇东南与青岛城阳区接壤，东北与即墨市毗邻，西侧以大沽河为界与胶东办事处相邻，北段与胶州市胶莱镇、即墨市蓝村镇相连。青银高速、G204、S218等干线穿境而过，距离胶州市中心半小时、距离城阳半小时、青岛市中心一小时车程。随营旧路和李王路，潍蓝路、兰州东路建设，李哥庄的对外交通体系进一步优化提升。内部交通体系毗邻胶东新机场，多条高速穿境而过，交通体系较为完善。项目位于胶州市李哥庄镇东侧，大沽河与桃源河之间。北地块位于棘洪滩水库西侧，占地824.3公顷；南地块位于李哥庄镇南侧大沽河东侧，占地1039公顷。蓝村河套胶济铁路红岛高新区15KM高新产业区南村大沽河生态中轴空港生活服务区通航产业区保税物流区少海高端商务服务区胶州成为全省唯一内联全国、外接全球的世界级中转枢纽、国际门户、航空产业城。胶东国际机场定位区域枢纽机场、面向日韩的门户机场，环渤海地区的国际航空货运枢纽机场。未来全国八大国际空港枢纽之一。新机场对胶州的影响青岛胶东国际机场目标：建设综合交通、智慧机场、绿色环保、特色商贸的美丽机场。胶东国际机场效果图扩建流亭机场成本高释放北部发展空间提升城市竞争力完善交通运输体系新机场发展机遇2013年新机场选址确定，预计2018年将投入运营新机场效应本项目位于新机场5-10km第二圈层，将代替流亭机场促进青岛的城市发展。机场产业布局按照“依托新机场，统筹陆海空，建设航空城，发展大青岛”的理念，同步规划研究临空经济区，其中核心区221平方公里，拓展区240平方公里，将重点发展航空基础产业、高科技制造业、高端服务业、通航相关产业等。临空经济区临空经济区内经济的快速发展，并在机场周围集聚了大量产业，其主要包括航空物流、航空食品、航空器维修、航油航材、航空培训、酒店餐饮等相关产业。临空经济的有效带动区域经济快速发展，同时衍生出大量相关产业且具高附加值。餐饮、酒吧、娱乐产业园区AS零售业地产业多样化产业枢纽机场基础设施基本设施航空服务购物走廊办公、酒店等各种交通设施，如出租车、快线等客运大楼飞机跑道L会展业休闲娱乐业商务办公业物流业产品加工业酒店会展中心商务中心仓储运输等设施附加值人流和货流的增加机场周边地区与辐射地区的相互作用机制机场周边地区（核心）机场辐射地区（外围）中韩自贸区带动产业升级，商业贸易、航空海运、旅游等行业迎来机遇。商业贸易、航空海运、旅游等11类产业受带动相应政策出台扶持区域热度提升，关注度提高产业集聚商贸、运输、研发类产业和总部办公等发展机遇较大集群效应给上下游产业发展提供发展机会形成成熟的园区办公环境和氛围中韩自贸区带动的效应区域产业成长趋势区域影响区域产业结构调整，文化产业发展区域产业和人口导入性增强区域产业环境改善中韩自贸区直接效应间接效应投资驱动消费驱动城市品牌企业品牌推动产业升级高端装备制造新能源及节能环保电子信息海洋物流商贸金融电商文化医疗养老中韩自贸区契机2015年6月1日，中韩自贸协定正式签订旅游休闲产业教育研发产业文化创意产业医疗卫生产业总部经济产业会议会展产业国际星级酒店奢华私人会所国际度假酒店酒店服务公寓品质豪宅特色商业街区奢侈品贸易快消品集群高端百货产业资源商业资源伊藤忠（中国）集团有限公司——2005年获商务部批准为国家级“地区本部”。在中国分支机构数量：17个已与杉杉集团和山东如意围绕纺织、纤维等业务进行合作，扩大中国市场。农牧食品业商业零售业房地产业传媒业金融业工业制药业纺织服装能源机械化工娱乐通信商贸·金融房地产·建材粮油食品业物流业交叉持股商业资源产业资源国内资源日韩资源正大集团——由华侨谢易初、谢少飞兄弟于1921年在泰国创办。中国业务分布：遍布除西藏、青海、澳门、台湾之外所有省市。正大青岛业务三强联合，统筹国内国际多元资源，将项目提升至国际视野企业整合能力开发区人均可支配收入与人均年工资水平明显高于烟台市平均水平，分别达到41000元和53000元/年，居民消费能力相对较强产业发展基础总结青岛临空经济区重点发展区域空港、自贸区先天优势强大的商业、产业资源整合能力1区位和交通优势明显（与新机场及临空经济区隔河相望）2农业、渔业发展基础（规划片区大量农田保留、湖泊河流）；3开发主体（百悦、正大和伊藤忠）丰富的食品产业资源；PART

5案例参考意大利艾米利亚-罗马涅食品集群：在意大利北部形成的食品产业集群，拥有1.5万家以上的中小企业，生产传统的意大利火腿、奶酪和面条等食品和以大学为中心的大规模地方研究机构。艾米利亚-罗马涅大区行政区划图艾米利亚-罗马涅大区是意大利20个一级行政区“大区”之一，位于意大利北部，大区首府是博洛尼亚市。大区下设9个省份，即：博洛尼亚省（Bologna）、费拉拉省（Ferrara）、弗利-切塞纳省（Forli-Cesena）、摩德纳省（Modena）、帕尔马省（Parma）、皮亚琴察省（Piacenza）、拉韦纳省（Ravenna）、雷焦艾米利亚省（ReggioEmilia）、里米尼省（Rimini）省。工业以大量的中小型企业遍布全区为特点，以农产品和畜产品的加工业最为发达，主要行业有食品加工（火腿、罐头、葡萄酒、奶制品、通心粉、食糖、腊肠）、机械制造（农业机械）、制陶、服装、化工、汽车（法拉利跑车）、饲料加工等。农业和农产品加工业是艾米利亚-罗马涅大区经济的重要组成部分。该大区土壤肥沃，耕作技术先进，合作社制度使得小土地所有者能大大降低成本。农田水利和机械化程度很高，单位面积产量居全国首位，是意大利重要的农业区，主要作物有小麦、蔬菜、甜菜、水果、葡萄等。工厂化饲养业很发达，生产的牛肉、猪肉、鸡肉和奶制品在全国占重要地位，牲畜屠宰量占全国产量的五分之一。另外，渔业也占有相当比重，是鳗鱼的主要产地。艾米利亚-罗马涅食品集群韩国国家食品产业园位于全罗北道益山市，占地面积为239万平方米，预算投资总额为5500亿韩元（约5.3亿美元），2012年开工，计划2015年建成。由韩国农林畜产食品部与益山市共同开发管理，规划入驻150家食品企业及10余家科研机构，是韩国专门的食品产业园区。是全球首家由政府主导的食品产业园区，追求的是“药食同源”的健康食品。为了让世界食品企业聚集韩国，当地政府推出了优惠政策：外资企业投资入驻园区可享受50年的土地租赁费用减免，并在5年内享受各种税赋的优惠。投资企业还可获得韩国政府提供的投资补贴、雇佣补助、以及员工培训等优惠，最多1000亿韩元（约1亿美元）的补助金。益山市2008年2010年2012年2015年2月，韩国政府决定将食品产业培育成新动力产业韩国政府决定兴建“食品产业园”韩国国家食品产业园开工预计年内建成韩国国家食品产业园“质量安全检测中心”、“食品包装中心”、“食品功效评价中心”三大服务中心。而三大服务中心的职能分别是：“质量安全检测中心”负责食品原料到食品制造以及流通阶段的所有安全检测，以提高食品的质量和安全性。“食品包装中心”主要负责环保物流包装的研究和试验，以便开发出食品在流通和冷藏过程中能够充分确保食品新鲜度以及原有美味的环保型包装材料。“食品功效评价中心”主要提供食品原材料功能性评价，食品功效性评价技术的开发及标准化等服务。全罗北道素有“韩国粮仓”之称，韩国正打造一个出口导向型的专业食品园区——FOODPOLIS。它是韩国政府与益山地方政府一起推进的项目，其设立有强大的政府后盾作支持。该项目具有临近4个港口、3个国际机场的绝佳地理优势。在新铁路建成后，园区所处益山市距离韩国首都首尔市仅1小时车程。而在韩国2小时飞行旅程内，分布有60多个人口达100万以上的大城市，地理位置十分优越。韩国国家食品产业园——资源中心中国负责人梁佼正园区构成韩国政府与益山政府共同打造“农村振兴厅”（政府机构）150家食品企业“韩国食品研究院”等10所研究机构、大学三大服务中心注：把政府机构“农村振兴厅”设在食品产业园区内，是韩国兴建食品产业园的显著特点，其作用是在第一线充分发挥政府机构职能，为食品产业提供支持和服务。韩国国家食品产业园崔永基就产业园概况与烟台方面作简短交流韩国国家食品产业园与烟台市食品工业协会签署招商谅解备忘录韩国与青岛地缘相近，与美国、欧盟等主要经济体均签有自由贸易协定（FTA），开展贸易条件优越。青岛市商务局积极推动食品出口企业加快结构调整，赴海外投资设厂，降低贸易成本，提升贸易竞争力，进一步开拓北美和欧洲市场，扩大国际市场份额，推动中日韩地方经济合作示范城市建设。2014年11月5日上午，韩国国家食品产业园FOODPOLIS在山东烟台举行投资说明会，希望这一由韩国政府打造的食品产业综合集群能够融入山东烟台食品企业的血液。在投资说明会上，韩国国家食品产业园与山东省烟台市食品工业协会签署了招商谅解备忘录。双方将在双向投资、信息共享、企业支援、人员交流等领域开展合作，为山东省烟台市有实力的食品企业到韩国投资发展提供支持。韩国国家食品产业园对于中国企业最大的吸引力就在于，这里生产的产品将可以贴上“madeinkorea”的标签，以88开头的条码再返销回中国。目前，青岛九联集团、青岛食品股份有限公司等四家食品企业已经签署了入驻韩国国家食品产业园区的投资谅解备忘录。中韩合作韩国国家食品产业园西环路裕华道迎宾大道泰山路[新区规划]霸州温泉新区为省级开发区规划面积54平方公里。西邻大广高速东为106国道北接大广高速公路引线南为112国道、津保高速[新区四至]产业基地名称：休闲食品产业基地产业基地位置：北起裕华道，南至迎宾大道，西临西环路，东至泰山路占地面积:1260亩[休闲食品产业园开发计划]霸州休闲食品产业园园区产业3+2模式1座新霸州32高端装备制造大消费节能环保电子商务节能环保服务以“生态低碳、高端前瞻”为发