会计实务：房地产开发企业注销前多缴的企业所得税如何退税

房地产开发企业注销前多缴的企业所得税如何退税？根据2010年12月24日国家税务总局下发的《关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号）文件规定自2010年1月1日起房地产开发企业（以下简称企业）按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税：

（一）企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：

各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）

本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

（二）项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。

（三）企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。

（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。

[举例说明]

某房地产开发企业2010年12月项目全部竣工并销售完毕，12月进行土地增值税清算，整个项目实现土地增值税1680万元，补交土地增值税700万元，2010年度企业所得税汇算确认亏损1700万元。2011年1月5日企业注销清算，注销年度汇算清缴确认亏损152万元。2008年—2010年预交土地增值税分别为：120万元、730万元、68万元；2008年—2010年项目销售收入（不包括销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入）分别为：4200万元、27320万元、3000（3000）万元；各年交纳的企业所得税分别为：15万元、115万元、0万元。

1、2008年度应分摊的土地增值税为：

1680万元×[4200万元÷（4200万元+27320万元+3000万元）]=204.40万元

2008年应调整的应纳税所得额：

204.40-120=84.4（万元）

应退企业所得税=84.4×25%=21.1（万元）

2008年仅交纳企业所得税15万元，2008年能退税15万元，剩余的6.1万元所对应的应纳税所得额24.4万元可以作为亏损向以后年度结转。

2、2009年度应分摊的土地增值税为：

1680万元×[27320万元÷（4200万元+27320万元+3000万元）]=1329.59万元

2009年应调整的应纳税所得额：

1329.59-730=599.59（万元）

加上2008年转来的24.4万元

2009年应调整的应纳税所得额共为：

599.59+24.4=623.99（万元）

应退所得税额=623.99×25%=156（万元）

2009年仅交纳企业所得税115万元，2009年能退税115万元，剩余的41万元所对应的应纳税所得额164万元可以作为亏损向以后年度结转。

3、2010年度应分摊的土地增值税为：

1680万元×[3000万元÷（4200万元+27320万元+3000万元）]=146万元

调整后，2010年度应纳税所得：

（-1700-164）+[204.40+1329.59-（120+730）]=-1180（万元）

根据新的计算分摊方法，2010年补缴的700万元土地增值税中，包含应该属于2008年度的84.4万元（即204.4万元-120万元），包含2009年度的599.59万元（即1329.59万元-730万元）

根据上例：若2010年度企业所得税汇算确认亏损600万元。

调整后，2010年度应纳税所得额：

（-600-164）+[204.40+1329.59-（120+730）]=80（万元）

2010年应补交企业所得税额：

80×25%=20（万元）

小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难