绿城上饶广丰第1街区初步定位及规划建议报告

一、广丰地产市场概况：1、经济、产业、人口情况(1)地理位置：广丰县位于江西省东北部，上饶市东南部并地处浙、赣、闽三省交汇处，上广公路、广二公路、广玉公路、广管公路经过该县城，距离南昌市276公里，距上饶市24.7公里。〔2〕人口：据有关数据统计，广丰县总人口为76.3万人，县城常住人口13.6万人，城区总人口为18.8万人，外出工作者近20万人；预测2021年县城常住人口25万人，全县总人口88.41万人。广丰经济建设以第二产业为主，据县政府招商办公室透露，今年1至4月，全县引进工业工程30个，合同资金14.67亿元，实际进资6.2亿元，较去年同比增长126%和80%，大大的提升了广丰工也的综合竞争力，促进第二产业产值持续上涨，加快广丰县经济开展速度。2、房地产开发情况3、在开发、在销售物业综述目前广丰县境内在开发、在销售楼盘，及可开发地块共有12个，楼盘包括金都广场、创美·丽景佳苑、公主楼〔已建成，可售面积不完整〕、卧龙城、芦南苑、创和家园〔仅剩最后一栋多层及4幢别墅〕、新天地〔住宅售空，少量商铺〕、华美世家、天和文化广场〔住宅六栋〕、新东街国际城、上广商贸城以及本案等工程。根据上述工程规模保守估计，广丰县开发总面积超过125万平方米，其中住宅面积近100万平方米、商业面积超过20万平方米，即便是扣除新天地、公主楼、天和文化广场、芦南苑、创和家园、金都广场等住宅售空或存量少的工程面积，同期开发销售的大盘面积也将超过100万平方米，住宅面积至少超过90万平方米。如下表所示：项目名称土地面积总建面积住宅面积商业面积万盛商城0.05万㎡0.2万㎡0.16万㎡0.04万㎡金都广场0.37万㎡1.73万㎡0.75万㎡0.63万㎡创美·丽景佳苑13万㎡15万㎡13万㎡2万㎡公主楼0.46万㎡2.1万㎡0.62万㎡0.6万㎡卧龙城21万㎡40万㎡31.97万㎡7万㎡芦南苑0.8万㎡2万㎡1.7万㎡0.3万㎡新天地1.27万㎡5.4万㎡1.54万㎡2.71万㎡创和家园0.8671万㎡2.58万㎡1.821万㎡无天和文化广场约0.5万㎡约1.3万㎡约0.114万㎡约1.2万㎡雅园山庄17.3万㎡33万㎡32万㎡1万㎡新东街约4.7万㎡约15万㎡约10万㎡约5万㎡广场北区地块（本案）1.42万㎡约7万㎡约5万㎡约2万㎡合计61.7371万㎡125.31万㎡98.675万㎡22.48万㎡由于县城人口及广丰县对周遍的辐射有限，楼盘销售更多依赖本地市场消化，开发企业面临目标客户群重叠的窘境。从以往的市场调查情况看，广丰房地产的主要购置力，多为常年在外经商的个体老板，但大多已自建或已购置商品房，二次置业〔指住宅〕需求不明显。4、房地产开发市场分析(1)当地人购房消费习惯A、城市中心区1层沿街商铺或中高档商品房；B、城市边缘区顶天立地式自建房；任何一个市场都必须经过：萌芽、成长、成熟、衰落、更新。广丰房地产开发处于成长、并向成熟转变的阶段，在这个过程中，一直是中低档的居住类工程为主导，高档工程的市场供给很少、排屋、别墅的市场保有量非常少，据不完全统计，现阶段市场供给量约200套左右，且大局部以创美供给的排屋为主，单体和连体别墅仅30套左右。从市场规律角度出发，当初级市场开展到一定阶段，随着生活水平的提高，单一需求开始演变多样化。初级产品在功能、档次、品位上难以满足更高的消费需求。需求决定产品，广丰房地产正站在风口浪尖上，准备迎来一次需求的转变，市场在呼唤一种功能更齐全、更贴合广丰人购房习惯的产品出现。从目前购置习惯的转变情况来看，广丰购房消费者对社区环境、治安、管理、配套等方面已日益看重，注重生活品质、品位的提升。高品质社区、高端产品受到普遍关注，并将受到众多消费者青睐。C、中高端市场的别墅、排屋等高品质社区；D、低端线路的多层经济型住宅；(2)价格成长及走势分析创美及卧龙城是广丰主要的两大商品房开发工程，其价格成长和走势受到普遍关注，并影响整体市场价格走向〔良性竞争那么价格持续走高，反之那么有可能造成价格徘徊疲软〕，在广丰有一定的代表性，和参考价值。多层价格以创美及卧龙城为例，05年初至06年中旬期间，销售均价分别上涨至1850元左右和1750元左右；小高层均价卧龙城那么卖至1950元左右。由于两家公司本钱及价格策略关系，在价格上一直保持着相对距离的追赶关系。由此可见广丰房地产价格目前仍呈上升趋势。但比较其他兴旺省份，商品房价格偏低，由于销售淡季及局部调控新政的影响，现阶段价格成长相对缓慢。如以下图所示：创美商品房价格成长图138814501550185005年初05年中05年底06年中房地产E网卧龙城商品房价格成长图12801400175005年初05年中05年底06年中(3)地产开发热潮促商品房集中放量(5)开发总量预测及人均住宅商业面积测算在一定时间、一定区域内，市场对房地产需求是恒定的，由该地区宏观经济、总人口、消费观念、市场保有量等综合因素制约和决定，房地产开发一定要注意“时〞与“量〞两大关键因素的控制。据不完全统计，广丰现阶段5万平方米以上规模的开发地块主要有5个，是广丰住宅市场的主要供给源，约计开发总体量100万多平方米，其中住宅约90万多平方米、商业约15万多平方米。如下表所示〔仅计算在开发面积〕：人均面积测算表总面积（㎡）住宅面积（㎡）商业面积（㎡）县城人口（人）100万/13万90万/13万15万/13万人均面积7.7㎡/人6.9㎡/人1.2㎡/人从现有城镇人口居住情况来看，广丰人自有住房率极高，供大于求是一定存在的事实。(6)对未来地产市场开展的担忧基于市场环境、未来市场放量、价格成长等诸多因素的考虑，对未来广丰房地产市场的健康开展，较为担忧。主要集中在以下几个方面：产品同类化、目标客户群体重叠，导致开发企业之间，为了抢夺有限的市场份额，展开剧烈的竞争，甚至演变成残酷的价格战。A、竞争剧烈导致价格战；商业的成型往往需要消耗大量的资源，和较长的市场培育期。大量的商业面积涌入市场，必定造成重复建设、商业面积过剩等，不利于促进县城商业开展、培育中心商业的市场环境，B、商业面积过剩不利商业格局成型，影响城市化进程；C、高空置率或开发过量出现烂尾；广丰经济仍处于上升阶段，如果因开发过量或盲目开放，导致城区内出现烂尾楼，不仅工程本身铅华尽失、丑态凸显，建筑结构备受影响；一旦发生上述情况，那么银行就将面临房地产开发建设风险，无可防止的出现坏帐、死帐，给本已脆弱的金融体系以承重的打击。而且有关问题的久拖不决也会严重地阻碍着广丰房地产市场的稳健持续开展，更重要的是，其严重地丑化了广丰现代城市建设的美好形象。D、烂尾、坏帐影响经济持续开展；5、工程个案分析以下4个楼盘是现阶段广丰市场上商业比重较大，且正处于工程强销期的典型代表，借此可窥视广丰现有商业的产品规划及销售情况：项目名称钻石广场商业规模商业建筑面积4000平方米物业形态商场形式（内商场）业态规划一楼业主自租，不做返租。规划经营品牌服装、精品百货、化妆品及特色餐饮二楼返租两年回报16%，规划经营男女鞋服、品牌女装、箱包、床上及儿童用品三楼返租三年回报24%，规划经营淑女服饰、休闲服装、饰品、电玩、数码、文体用品四楼规划为休闲娱乐区商铺结构一楼开间4.2米左右，进深12.3米，层高4.5米，面积50㎡左右，店面基本上不规则二楼客户根据自身需求自选面积售价一楼21000—25000元∕㎡二楼6000-8000元∕㎡促销手段开盘前客户可享受预交定金1000元送1000元优惠，并在认购时一次性从首付当中扣除回报租金。开盘当天定金为2万，定购客户可参加当天抽奖活动。奖项分为三个等级，共10个名额。去化率一层30%二层50%开盘人气该项目当天有文艺表演，售楼部门口观看节目的群众较多。因开盘上午规定客户只可凭小定单才可进售楼处选房，所以售楼现场仅有10余组客户，下午也才5组左右客户市场反映根据现场了解，当天定购客户大概在10来组，且集中在2楼。因该项目公摊较大,2层公摊达到40%,有客户当场要求退定。从项目图纸看，2层规划的参考使用面积一般在30平米以内，按项目得房率推算，其销售建筑面积应该在50平米内，总价在40万左右。因项目的返租回报16%在首付中一次性扣除，那么客户投资一般控制在15万以内。项目名称天和文化广场商业规模商业建筑面积17000平方米，该项目4F商业店面共计83间，其中一层26间，2层25间，3层22间，4层10间。物业形态内街区型业态规划1F、2F品牌旗舰店：经营珠宝首饰、品牌时装、饰品专卖、名牌鞋帽、高档箱包等3F生活运动城：经营体育健身用品、床上精品、儿童用品、时尚手机等4F美食城、影视厅：经营中外简餐、大型影院、西式面包房、四季鲜果屋等商铺结构1F开间4米左右，进深9-10米，层高4.6米2F、3F开间4米左右，进深9-10米，层高4米售价一楼11000—27900元∕㎡，均价18000元∕㎡二楼均价6500元∕㎡三楼均价4500元∕㎡促销手段开盘当日认购客户可参加抽奖，奖项20名。据调查得知，认购客户前20名均可获得不同等级的奖品，开盘当天奖品送完。去化率一层15%二层5%开盘人气该项目于11月5日上午正式开盘，开盘当日现场客户十组不到。市场反映项目销售情况一般，一楼沿街店铺6间已销售，加上内街估计销售10来间，2楼销售5间左右。同时了解到，一楼物业以开发商内部关系户去化为主。项目名称新东街国际城商业规模商业建筑面积46680平方米，铺位数量228间物业形态街区型业态规划A区商业建筑面积15841平米，由超市、街区商业、休闲餐厅组合B区商业建筑面积14477平米，1-2层以品牌服饰为主，3层为商务休闲区C区商业建筑面积10399平米，1-2层以小商品批发批发为主的商品批发中心D区商业建筑面积5963平米，为休闲街区，规划有酒吧、网吧、美容美发等商铺结构1F开间4米左右，进深8米左右，层高5米2F、3F开间4米左右，进深8米，层高4米面积30-40平米左右售价一楼13000—28000元∕㎡，沿街商铺价格为25000-28000元∕㎡，一层内街为15000元∕㎡二楼均价7000元∕㎡左右促销手段认筹时商铺交5000元送5000元，住宅交3000元送3000元，办VIP卡，一次性九八折去化率暂未开盘，登记有300组左右开盘人气新东街国际城于11月12日举行一期VIP优先认购权接受申请。活动开始前据说有客户排队已有20多个小时。由于活动的流程太复杂，虽然当天排号客户为190多组，但上午进场交钱客户为40组左右。因客户进场选房时间太长，中途有客户带着情绪离场市场反映从认筹活动开始截止13日下午，部分消息反映认购商铺客户有300组左右，住宅有84组左右（此数据有待确认，但可信度有80%）项目名称金都广场商业规模商业建筑面积6339.33平方米，1F面积3025.49平方米，2F面积3313.39平方米物业形态商场型业态规划一楼规划做品牌店（五金）类二楼规划为商场，做统一招商，返租销售。业态设置较为模糊，同时二楼的招商没有实质行动，市场口碑不佳。商铺结构1F开间3.6—3.7米左右，进深13米左右，公摊5%2F面积根据客户需求定，公摊23%售价一楼13000—15000元∕㎡二楼最高价5000—7000元∕㎡左右促销手段返租8年，回报56%去化率1F大概40%，2F大慨10%开盘人气二期（2F）于11月17日开盘，开盘人气冷清，现场仅有5组客户。市场反映仅1F沿街店铺销售较好，所剩不多，内商场及2F的销售情况不乐观，虽然有优惠的反租条件刺激，但具体招商工作还未开展，商家实体没有落实，以至于消费者对其信心不足，目前2F的销售率仅为10%从上述市场调查内容分析及近两年来对广丰市场的把握三角洲得出下述结论：广丰原有的商业形态根本为沿街店铺，从一贯的购置情感及购置传统的角度来看，广丰人更热衷于购置街铺，这从几个工程的去化情况就可见一斑，新天地为街区型商业，天和文化广场和金都广场为内商场型商业，新天地的1F、2F已根本售空，而天和和金都那么只完成了15%和40%，2F那么更不容乐观，分别只有5%和10%，两者反差强烈，现实情况说明，街区型街铺更受广丰市场青睐，同时，街区型工程相较于内商场型，其独立式商业街铺更有自身独到的优势：独立产权，自主性强。相较于内商场也更容易出租，经营和回报也最为独立和稳定，经营时间和经营范围也较灵活，而且受整体的影响会比较小，不会出现像内商场一样的一荣俱荣，一损俱损。〔1〕、街区及街铺优势〔2〕、店面合理长宽比项目商铺结构去化率钻石广场开间4.2米左右，进深12.3米，层高4.5米一层30%二层50%天合广场开间4米左右，进深9-10米左右，层高4.6米（2F高4米）一层15%二层5%新东街开间4米左右，进深8米左右，层高5米（2F高4米）认筹客户300组京都开间3.6-3.7米左右，进深8米左右，层高5米1F大概40%，2F大慨10%广丰老商业街都为自建房的底层商铺，如西广街、鸟林街，受自建房的结构影响，其店铺根本上都是长进深的，这对经营户来说早就深有感触，因此，对店铺的面宽和进深都会比较在意和挑剔。所以，设置店铺的合理长宽比显的至关重要。广丰的商业地产正处于蓬勃开展阶段，据统计，现有商业面积已经到达22万平方米，商业空间逐渐成熟，弥补了原来城区缺乏承载大型、特色餐饮及休闲娱乐的载体，为休闲娱乐产业的开展提供了可能，加之广丰现有休闲娱乐档次偏低、规模偏小、分布偏散、形象偏差，而各商业工程虽已上马，但都还处于建设阶段，因此，现阶段广丰人休闲娱乐还需要去上饶，再者，休闲娱乐产业本身就更容易集聚人气，市场培育期短，从总体上来说本案做休闲娱乐尚有空间。〔3〕、休闲娱乐产业体系的商业空间及成熟推动本案同时也具备做休闲娱乐的先天自身条件。首先，与本案为邻的新天地就是一个一站式的商业综合体，几乎已经函盖了各类业态，有新天地的前期商业拓展，对本案的横空出世奠定了根底，再加上环月兔广场商圈的逐渐成型，商圈的力量将是单个工程无法抗衡的，使本案商业有了更有力的支撑。其次，本案前临广场，不仅具有休闲娱乐所需要的无人能敌的景观优势，而且交通畅达；除此之外，还有一个做休闲娱乐最关键的因素——停车位，本案地下室只限于做车库，停车位将足够充裕，这是老城区内其他商业工程所无法比较的，也是现有休闲娱乐场所致命的缺陷，这将在未来的运营过程中得到表达。可以说，不管是从大环境还是自身条件来说，休闲娱乐业都是本案可做尝试的选择。〔4〕、二层以上商业热销考验垂直及水平交通的重要性6、住宅市场的两极分化项目主力户型面积区间户型配比新天地三房

130多㎡

48套

三房复式150—160多㎡

9套

四房180多㎡

20套

四房复式180多㎡

24套

新东街三房100㎡—143㎡左右126套创美四室二厅约155.82㎡/五室三厅约222.45㎡/复式246.13㎡/创和二室二厅80㎡左右50套三室二厅145.59—153㎡120套复式200多㎡16套卧龙城二房二厅87.18㎡120套三房二厅125.59㎡—132.75㎡240套复式142.03㎡—220.89㎡14套华丽世家二室二厅84.26㎡/三室二厅124.92㎡—138.4㎡/四室二厅139.2㎡/二、工程立地条件分析1、工程概况江西绿城房地产开发于2006年11月以近500万/亩的高地价获得本工程的开发经营权，工程位于博山路以西、新天地以东、南临月兔广场、北沿西关街，处于广丰城市开展的咽喉地段，拥有得天独厚的地理资源优势。工程占地面积14200㎡，用地性质为商住楼。政府规划设计要求工程容积率≤5.0；规划建筑密度≤48%〔争取突破60%〕，建筑高度≤61米，建筑层数为多层、高层。2、工程周边环境分析3、工程SWOT分析S〔优势〕1、四面临街繁华，尽享商气、人气便利；2、毗邻月兔广场，广场经济效应明显；3、广丰新一代标王，市场认同度及商业价值凸显；4、同地段工程新天地的市场追捧提升工程价值预期；5、“环月兔广场商圈〞渐入人心，商圈提升附加值；W〔劣势〕1、工程容积率高、建筑密度低且建筑限高，规划设计难度大2、规模与价值令工程难平衡动静及商住的分区；3、商业均好性与居住适宜性对建筑格局的考验；4、狭长地块、广场景观面小对住宅附加值的影响；

5、标王地块成就市场认同度亦提升开发本钱；0〔时机〕1、广场商圈初具雏形，具备热炒空间；2、市场验证街区式临街铺易于销售去化；3、市场把握为建筑规划创新预留了升值空间；4、新天地的操盘实践，促工程快速切入市场；5、广场景观与地段优势创造住宅价值突破空间；工程立地条件综合结论：三、主角显性及隐性大价值深度挖掘房地产的核心价值是地段价值，一个工程的区位价值，表达的是它对于所处区域乃至城市整体资源的占有程度。它是将工程个体价值建立在片区和城市整体价值根底之上。这种价值不是任何工程都可以拥有的，它仅属于极个别的、先天已经赋有的工程，是一种天生的优越。本工程就是这样一个地王工程，500万/亩的天价是广丰有史以来的地价之巅，在业界引发一场不小的“地震〞，天价“封王〞本身就已经象征了地块的绝版身份，其价值不言而喻。1、地王工程，价值不言而喻核心商圈与否最大的差异在于商业气氛的浓厚，商业中心是繁华城市的鲜活表现，是人口集中、人欲膨胀的地方。城市中心的商业可以更好的促进产品和效劳的流通，支撑经济的开展。商业的变革与城市的形态变化之间存在着一种客观的和内在的联系，商业的开展促使了城市的开展，城市的开展又导致了商业的变革，这种关系在城市中央价值区表现得更为明显，也是城市中心区的价值表达所在。工程地处城市中央价值区，又是核心商圈的主力成员，理所当然受惠于由商圈聚变为消费力所带来的商圈经济效应。2、核心商圈经济BLOCK街区即Block,B—Business(商业),L-Liefallw〔休闲〕,O-Open〔开放〕,C—Cowd〔人群〕,K—Kind〔亲和〕,这个概念来源于美国，是商业和居住的集中融合。它与其说是具备商业特征的商业街区，不如说是应有尽有的生活城，街区以便捷、休闲、开放和亲和为特征，以享受生活在中心街区的24小时购物便利为前提，并融合在人们的居住中，这是广丰人品位都市生活、享受购物乐趣的消费特区，这是品牌云集、商贾荟萃的都市时尚消费王国，活力四射的商业特区，未来广丰的商业龙头。4、BLOCK街区广丰商业龙头5、街铺，街区时代的商业价值保证城市中的豪宅必定要享有城市稀缺的，甚至是绝版的景观资源，犹如中国第一豪宅“汤臣一品〞其最大的卖点即是拥有无敌的黄浦江最正确视野，有人笑言，11万的单价中有8万买的是全上海仅有的黄浦江最正确视觉景观。可想而知，稀缺的景观是豪宅的必备要素。月兔广场是广丰城市的象征性景观，5万平米的超大面积，雄踞广场第一排，俯瞰整个广场，风景尽收眼底，这是每一个广丰人都所奢望的。而景观之于商业，又如同景观之于住宅同等重要，月兔广场不仅带来了广场经济，还为休闲娱乐产业带来了无可复制的广场景观，在广丰，就只有一个月兔广场，绝版地段+绝版景观双重组合的先天优势条件，注定本工程有别人所无法比较的立豪宅，兴娱乐的资本。6、景观，豪宅与休闲娱乐产业的要素7、不走同质化，弱水三千舀两头8、酒店式公寓，被地产商无视的区域特性产品四、商业大片定位〔一〕、定位前的思考〔编剧—三角洲的挑战：〕〔二〕、营销操作的方向〔编剧—三角洲的观点：〕1、市场推广先商后住，广场经济、商圈经济提升附加值；2、重视前期战略招商，合理安排租售比、注重战略预留与区块集中；3、工程商业核心竞争力与BLOCK街区概念、“环月兔广场商圈〞与“城市中央价值区〞的包装挖掘力度成正比；4、户型创新、广场景观、身份象征及地段优势是住宅的主力卖点；5、商业定位方向，必须以可预期的成交量和成交速度为考量；6、商业创新之路在于能否引导和改变消费者的生活观念和价值观。〔三〕、工程核心操作思路〔“七寸〞在哪里？〕开街·小铺·秀BLOCK阵容·炒商圈·借广场·立豪宅·出酒店牌专攻“七寸〞的“七板斧〞：广丰首个新型BLOCK商业街区，其繁华街区会聚了大型酒店、主力店、品牌店、专卖店、及各类休闲娱乐场所如餐馆、咖啡吧、酒吧、影院等各种商业类型，集合吃喝玩乐购于一体的生活之城、娱乐之都。在1街区，逛街购物、娱乐休闲、观光游览、美食小吃一站消费，这是广丰人品味都市生活、享受购物乐趣的消费天堂，这是品牌云集、商贾荟萃的都市时尚消费特区，活力四射的商业王国，魅力之城。〔四〕、工程总体定位〔行销推广定位〕“广丰第一街区〞Fristblockofguangfeng1街区——1、“1〞代表第一〔NO1〕、唯一，象征地王的领袖身份，稀世的绝版资源，也代表广丰第一商业街区的象征；2、街区：简扼、直白的说明本工程的商业形态是BLOCK街区；3、1街区：整体寓意在所有广丰商业街区中处于领头羊地位；〔五〕、工程名称定位1街区国际公寓表达工程高层住宅的品位及档次，为广丰少数成功人士、社会名流量身定做的高尚府邸，设计、规划、配套国际化，智能、安保系统人性化，在广丰也能享受住在大都士的舒适与尊崇。〔六〕、住宅名称定位城市正中心广场第一排1街区国际公寓，雄踞城市正中心，仅为广丰少数名流、社会精英阶层量身打造，不一样的品质，不一样的高度，在叱咤风云之后，用国际公寓犒赏自己，在月兔广场第一排俯览广丰全城，有风景、有气势、还有高度。把家按在1街区国际公寓，品味“万人之上〞是那么的简单！〔七〕、住宅行销推广定位广丰城市商业体系要想健康、合理、高速开展，离不开城市核心商圈的推动，“环月兔广场商圈〞的概念提出将是围绕核心商圈合理规划布局主力商业地产工程，引入具有强势品牌号召力的主力店，明晰商圈定位及功能，增强商圈商业配套，以集聚化、规模化的商业模式凸显城市“商圈效应〞取代广丰传统的线性商业开展形式。作为城市未来商业中心，广丰1街区处广丰地理圆心，月兔广场独具人流集聚优势；城市交通主入口，交通畅达；与商业老街西关街-西广路唇齿相依，共享城市商脉传承；博山路、新天地商业气氛浓郁；作为城市中央核心价值区的地理优势不言而喻。〔八〕、商业地位定位城市中央价值区商业领袖广丰1街区秉承国际上最流行、最先进的BLOCK街区理念，营造一处真正实现体验式消费的休闲购物大都汇，它首先为广阔广丰消费者提供了一个休闲娱乐的完美空间，通过强力吸引大量人流的驻足，从而拉动整个街区的连动消费，使消费和休闲娱乐融为一体，相互支持、相互补充，到达共同集聚人流、刺激消费之目的，最终使1街区成为月兔广场商圈的钻石级街区。同时，商业中心与城市核心价值进一步形成良性互动循环开展：广丰1街区通过围绕和贯穿核心商圈的商业街区，使城市“商圈效应〞呈太阳辐射状扩散，推动城市商业繁荣、优化商业格局，在购物人流及商业气氛的互动共享上起到纽带作用，通过核心商圈及辐射的商业街区点线联动，带动城市整体商业面的开展，将商圈亮点有效放大，推动城市商业的整体开展及优势互补，提升城市商业综合竞争力。一个城市只有一个中央价值区，纽约的曼哈顿、上海的南京路、上饶的步行街，你能想像没有广场商圈的广丰吗？就像鸡蛋不能没有蛋黄一样，1街区势必成为广丰城市最核心的化身和象征，拥有最繁华的商业、最兴旺的休闲娱乐产业，带动着整个城市的开展。八大商业功能定位1、集商纳客功能街区商业专业化强化了工程商业辐射网络功能及目标性消费吸引力，各主题商业街满足城市及其周边居民的消费需求。2、辐射带动功能环月兔广场商圈的商业聚集带来了商圈繁荣以及工程自身街区的辐射、扩散带动商业开展，提升城市商业价值。3、购物消费功能以主题商场、生活超市、旗舰品牌店、专业街个性商铺等业态组合满足不同层次人们零售购物之欲望。〔九〕、商业功能定位4、休闲娱乐功能工程2层以上的特色酒吧、咖啡吧、KTV、迪吧、茶楼、健身房；美容美发、康体按摩中心、各类休闲小站等组成人们购物之余的“生活加油站〞。5、商务展示功能商业街区中众多旗舰店、品牌店在销售的同时更是展示商品以及企业的形象，演绎广场的商品展示秀也为经营户与消费者提供了充分沟通展示的商务舞台。6、观光游览功能强势商业组合本身形成一道亮丽的风景，与工程相邻的月兔广场、即将建设完工的新天地，融合时尚主题街区共同形成商业人文特色景观，成为未来城市观光游览的最亮点。7、文化演绎功能商业本身就是一种文化，月兔广场结合工程主题广场、个性商业街、动感街区雕塑小品、时尚演绎舞台，使工程成为城市商业活动中心，成为群众文化演绎传播最直接的场所。8、酒店效劳功能座拥广场及丰溪美景，在商业中心区尽享集住宿、餐饮、康体、娱乐于一体的城市休闲、商务生活，品味高人一筹的尊崇。立足广丰县城、辐射下属乡镇及玉山等地广丰县城距离上饶市区仅20多公里，处于上饶市的商业辐射范围之内，现阶段广丰人去上饶消费的现象还普遍存在，而广丰目前来说根本谈不上辐射，能减少区内消费流失已是不错，但从开展角度看，我们应考虑上饶市场。对此，广丰的商业定位应立足本县，建立区域性的现代商贸城。商业效劳对象短期不是整个上饶，而是广丰本身及下属乡镇的几十万人口。相较于广丰，上饶市区的市场、商场，数量更多、规模更大，在相对兴旺的商业覆盖下，惟有效劳好广丰本地，拉动内需，才是出路。〔十〕、商业辐射定位1、目标经营者定位及分析A、对象及描述·经营户、品牌商等；服装、鞋帽、饰品、时尚用品、运动、休闲用品、文体用品、休闲娱乐场所等各大类综合经营户

C、经营户来源：·广丰县本地经营者；·周边县市及郊区乡镇入城经营者；·省内及外来经营户。〔十一〕、目标客户群定位五、工程建筑规划建议前言〔一〕、工程规划设计原那么1、表达城市标志性建筑的宏伟气势及广场边建筑的门户形象；2、整体设计注重与广场、新天地、四面街区的和谐统一、相互融合；3、从设计上凸显商业街区集聚力与辐射力，注重公共休闲空间设置；4、保证地王工程产品品质，不刻意追求容积率做满，建筑密度及限高突破势在必行；5、街区式商业建筑，开内街、划小铺、注重店铺均好性；6、注重街区人流核心导入平台的设置；7、街区商业动线注重通而不畅，洋流式环回原那么；8、注重楼层间垂直引流体系及平面楼层内水平交通体系的设计；9、充分挖掘住宅及商业的广场景观面，并以此提升物业价值；10、住宅户型利用地段及景观优势走差异化、户型创新路线；1、主入口及核心导流平台A、以西广街及广场北路设工程南北主入口，贯穿新老商圈，作步行街规划；B、西广街入口可作内凹设计，退出小块公共空间增强视觉穿透力，将二楼导流楼梯延伸至凹型底座外，并增设自动扶梯，吸引老街人流；〔二〕、商业局部规划设计建议C、广场北路入口做八字型设计，面对广场，成海纳百川形态，八字型两侧各设挑高开口；D、南北住入口分设核心导入平台，所谓核心导入平台是指整个步行街的人流循环体系的起始点，是吸引人流进入步行街人流体系的导流平台，可使购物者在不经意间自然流入，引导其畅达商业区内各层商铺，凭此提升内街及二层以上商业的价值及人流到达度，进而推进个业态之间的互促互补，有效增强商业吸引力。核心导流平台具有：聚客功能、发散功能、升降功能等，具体表现在扶梯、入口引流大楼梯、二、三层退台、联廊等几大方面。2、关于商业主动线A、以南北为商业主动线，遵循通而不畅的原那么引入适度弧线增加沿街面；B、工程南宽北窄，商业主动线可做“人〞字形设置，即北面一条连接主入口的主街，南面一分为二，分岔处可设中心小广场并设休闲小品设施；3、关于商业次动线A、商业次动线以东西向为主，连通商业主轴线、博山路与吉利街；B、重视与新天地吉利街次动线开口的贯穿，特别是上海街、环形交通核心平台、及百货区次动线开口的连接，通过两大商业体商业人流的高速畅通强化整个商圈价值，进而提升工程价值；4、关于街铺长宽比及层高A、广场北路、博山路沿街形象面长、有气势，适合平牌旗舰店；故柱网可设8.4米,即开间4.2米,进深12米左右;建筑面积控制在60平米以内;B、吉利商业街、西广路，路面不宽，为传统商业街、商业预期价值高，为提升单价、降低总价，故柱网可设7.6米，即开间3.6米，进深10米左右；建筑面积控制在50平米以内；C、内街街铺遵循前面临街面的柱网宽度，适当压缩进深，控制在8-10米之间，降低总价，加速去化；D、二层店面亦遵循一层柱网设置，进深再适当压缩，控制在5-8米之间，套内面积控制在20-30之间，建筑面积控制在30-40平米之间；E、1层层高5.2米、2、3、4层层高4米；5、关于街区及联廊宽度A、主动线10-12米；次动线6-8米；B、二层以上联廊不小于2.4米；6、关于内街交汇处及体块间商业节点A、主动线与次动线交汇处需重点考虑商业节点，通过弧形或者圆形联廊解决十字路口二层以上商业的人流过度及畅通；B、主动线分岔小广场处可考虑设置观光电梯，在解决垂直交通的同时亦可作为核心引流及景观点；注重垂直交通引流体系规划，通过由在楼宇之间设置的人行天桥、观光电梯、自动扶梯、层层的退让商业平台以及商业小广场等等商业形态相互照应补充，组成空中转换系统,将平面型步行街区提升为立体式步行街区，通过三维立体景观商街和空中连廊将个商业单体连成整体，增加空间层次感与整体融合性，强化商业主题的视觉共享性及二层以上商业的“视觉穿透力〞与“到达度〞，并通过各楼层的业态分区提升目的性消费，创造二、三层商业如同一层的购物消费环境，打造“立体式商业步行街区〞购物体系。7、垂直及水平交通体系通过“洋流式连廊〞〔包括“空中联廊〞与“环回内廊〞两局部〕打造商业洋流畅通区，各楼层业态在空间和功能上保持了各自的独立性,但通过“洋流式连廊〞的水平交通体系及观光电梯、自动扶梯共同打造的垂直交通体系彼此贯穿,在功能上互相补充,形成资源互动和共享，架构出良好的商业空间，让各个区块及整体街区形成流畅的顾客巡游动线，使购物人流能在一、二、三层商业间快速顺畅的转移。8、关于二层以上商业的环流联廊三层商业做大开间设计，作为休闲娱乐及餐饮功能考虑，并做战略招商预留，并做排水排污设计及预留；注重休闲区、雨棚、店招、空调机位、外立面统一广告位、路灯、小品、休闲长椅等细节的设置；9、关于三层商业规划10、关于细节及人性化局部〔三〕、住宅局部规划设计1、工程南面临广场侧以城市标志性建筑规划，突破建筑限高，做2栋28层2梯3户住宅，套型面积参考新天地成功案例，做椭圆型建筑，提升住宅景观面及卖相，边套做到170平米，当中套做90平米，上下打通，客厅挑空6米，落地玻璃，做全景观住宅〔170+170+90×2×25=21500平米〕；2、工程北面临西广街亦做2栋28层2梯3户高层住宅，边套做