《房地产“高周转”模式结构方程模型构建分析》4600字

房地产“高周转”模式结构方程模型构建分析综述目录TOC\o"1-2"\h\u13281房地产“高周转”模式结构方程模型构建分析综述 1125231.1变量选取与模型假设 133891.1.1研究变量选取 1198771.1.2变量优化 5238711.1.3研究假设 823501.2数据准备与模型设计 8198701.2.1样本数据选取 8241321.2.2研究模型设计 81.1变量选取与模型假设1.1.1研究变量选取在研究企业存货周转率与房地产行业周转率时，充分参考借鉴了现有学者的做法，当前很多学者针对房地产企业的特殊性，在资本结构以及财务风险评价方面都取得了显著的成果，并且形成了诸多较为经典、成熟的财务评价指标，这些指标均具有较大的价值，可作为衡量企业“高周转”模式影响因素的指标。其中赖东锐[54]以房地产资本结构为研究目标，共选取了成长能力等4个潜变量，以及26个观察变量进行模型研究。夏传信[55]从融资、营运、经济等方面分类研究top50地产财务影响因子风险。朱孝绪[56]指出住宅市场供需是引起房价波动最根本、最直接的影响因素。并综合1.2节的研究，充分考虑了现有学者已形成的成熟评价指标进行变量选取。1.1.1.1潜在变量选取为从房地产公司“高周转”模式影响角度进行实证研究分析，首先直接选择“高周转”模式作为潜在变量。上文的研究中已经做出说明，衡量一个公司的“高周转”能力是否成功，通常包括盈利能力、盈利质量、盈利成长性三个方面。因此选择盈利能力、盈利质量、盈利成长性作为潜在变量。综合以上，共选取“高周转”模式、盈利能力、盈利质量、盈利成长性4个潜在变量开展实证研究。a.“高周转”模式广义上对“高周转”模式的描述主要还是停留在一个项目建设的进度是否够快，但是真正的“高周转”考虑的不仅仅是现场施工进度的体现，它的关键节点在于现金流何时回正，现金从一个项目投入再回正再投入下一个项目这是一个周期，从财务的角度看主要体现在周转率以及在建工程的数量。b.盈利能力盈利能力指的是总体上把控集团公司从而得到利润的能力，是衡量企业绩效的重要指标。盈利能力是企业获得利润最直观的体现，如果单从利润的角度上看，指标越好其盈利能力就越强，相应的周转能力也不会差，对其分析也是对企业获利能力的多元化、深层次剖析。c.盈利质量盈利质量即收益质量。盈利质量是指财务收益所揭露的与企业进行社会经济活动有关信息的可靠程度。收益既可以指企业会计报表中披露的收益数据，也可以指企业实际获得的收入和利得。对企业以往以及今后的发展的叙述具有较高水平的信任度那么称之为优质量的收益，那么，对于以往以及今后的发展的叙述是片面的或者不客观的称之为劣质量收益。d.盈利成长性盈利成长性，也称企业的发展能力，它通过本身的社会性经济活动，从时间的维度上衡量其逐步规模化发展的能力。企业的健康成长离不开许多要素，包含主营业务的稳定性、多元化发展的适度性、管理多面性等。盈利成长性对“高周转”模式的影响是较为直观的，通过相关的环比分析来揭示企业的业绩是增长还是滑坡。房地产企业的扩张模式，是一种可重复的扩张模式，在不断的重复性扩张中，这些企业获得较高的盈利和竞争效益。1.1.1.2观察变量选取前面已经分析并选定了“高周转”模式、盈利能力、盈利质量、盈利成长性4个潜在变量，但这些潜在变量并不能直接量化，而是需要通过选取特定的观察变量代表这些潜在变量进行量化。潜变量的量化指标在实际应用中具有不同的衡量价值。基于研究的科学性，本文通过对大量论文的解读以及相关从业人员的调研，并选取可以量化并全面代表潜在变量的观察变量，最终共选取23个观察变量，其中包含潜变量A盈利能力的观察变量6个，潜变量B盈利质量的观察变量5个，潜变量C盈利成长性的观察变量6个，潜变量D“高周转”模式的观察变量6个，如下表4-1、4-2、4-3、4-4所示:表4-1盈利能力观察变量汇总表Tab.4-1Summaryofobservedvariablesofprofitability观察变量计算公式指标解释符号扣除折旧与摊销的营收比（营业收入-营业成本-折旧摊销）/营业收入扣除可以调整的费用影响，仅从货物成本端考量消费行业企业对成本的把控能力。A1扣除少数股东损益的净利率（净利润-少数股东损益）/营业收入非经常性损益不代表企业平常的盈利能力，但包含项目较多，该指标的计算由各企业给出。A2调整后净利润与营业总收入比（净利润-少数股东损益+营业外支出-营业外收入-投资净收益-公允价值变动净收益）/营业总收入少数股东权益非企业所能使用部分，在此扣除。营业外收支为最容易操作部分，在此增补，投资净收益与公允价值变动损益与盈利能力无关，在此增补。期间费用与企业规模正相关，此处不做调整。A3总资产净利率净利润/平均资产总额体现公司全部资产获利情况的指数。A4净资产收益率净利润/所有者权益能够体现所有者权益收益情况的指数，可以描述公司对自有资金利用效力。A5息税折旧摊销前利润与负债合计比息税折旧摊销前利润/负债合计包含利息、所得税、折旧、摊销的利润与负债的比值系数越大说明盈利能力越强。A6表4-2盈利质量观察变量汇总表Tab.4-1Summaryofobservedvariablesofearningsquality观察变量计算公式指标解释符号流动比率流动资产总额/流动负债总额体现公司能够用现金抵偿负债的指数。B1现金利润贡献（销售商品、提供劳务收到的现金-购买商品、提供劳务支付的现金-支付给职工以及为职工支付的现金）/（营收-营成）衡量资金的回笼情况，企业的周转能力。B2经营活动现金流量净额与调整后净利润比经营活动现金流量净额/调整后净利润判断企业净利润有多少来源于日常的社会性经济活动B3现金毛利率经营现金净流量/经营活动现金流入量从现金流入量对企业的社会性经济活动进行分析。B4营收比营业利润/营业收入系数越大盈利质量越强。B5表4-3盈利成长性观察变量汇总表Tab.4-3Summaryofobservedvariablesofprofitgrowth观察变量计算公式指标解释符号营收增长率（营业收入t/营业收入t-1）-1营收增长率，衡量企业盈利规模增长。C1扣非净利增长率（调整后净利润t/调整后净利润t-1）-1扣非净利增长率，判断正常盈利能力增长性。C2净利润增长率（净利润t/净利润t-1）-1判断盈利能力增长性，未修正C3经营活动现金净流量增长率（经营活动现金流量净额t/经营活动现金流量净额t-1）-1经营活动现金净流量增长率，判断企业经营活动成长性。C4每股净资产增长率（每股净资产t/每股净资产t-1）-1指企业本期净资产增加额与上期净资产总额的比率。判断企业体量变更的重要指数。C5固定资产扩张率（固定资产净额t/固定资产净额t-1）-1是指企业本期净增固定资产原值与期初固定资产原值的比率。体现在相对的时期内固定资产增长的总量。C6表4-4“高周转”模式观察变量汇总表Tab.4-4Summaryofobservationvariablesof"highturnover"mode观察变量计算公式指标解释符号营运资金净利率调整后净利润/（货币性资产+存货+应收票据+应收账款+预付款项-短期借款-预收款项-应付账款-应付票据）用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标。D1营业收入与营运资金比营业收入/（货币性资产+存货+应收票据+应收账款+预付款项-短期借款-预收款项-应付账款-应付票据）用来衡量每单位资产创造多少营收的指标。D2资产现金回收率经营现金净流量/平均资产总额考察公司资本产出现金的能力D3存货周转率（营业收入-营业成本）/[（上年存货+本年存货）/2]反映存货的周转速度，是判断企业从初期的资金投入，到中期的库存管理能力，后期回款效率的综合性指数。D4长期资产净利率调整后净利润/（固定资产+在建工程-长期借款）长期资产获利的能力，系数越大周转性越强。D5营业收入与长期资产比营业收入/（固定资产+在建工程-长期借款）长期资产获营收的能力，系数越大周转性越强。D61.1.2变量优化为了确保所选取的变量具有更高的针对性以及研究的严谨性，采用层次分析法对所选取的变量进行优化，对每组观察变量依据权重排名对最低的指标进行删除。通常情况下构造的矩阵如下所示：（4-1）通过求解矩阵的特征根以及最大特征向量即可得到各个指标的权重，其计算步骤如下：依据式4-2，对矩阵A做归一化（4-2）依据式4-3，对矩阵A各行求和得到（i=1,2,…,n）（4-3）依据式4-4，对再进行归一化得到（i=1,2,…,n）（4-4）最后依据式4-5求出最大特征根和特征向量（4-5）鉴于矩阵的标度是由人为认定，在编排的过程中存在一定逻辑错误的可能性，并且拥有较强的主观性，需要基于一致性检验结果进行修正，其公式如下：（4-6）（4-7）表4-5一致性指标系数表Tab.4-5Coefficientofconsistencyindex矩阵阶数12345678910R.I.000.580.91.121.241.321.411.451.49当C.R.＜0.1满足要求。通过问卷调查的方式对审计、财务等相关领域的专家发放问卷50份，最终回收有效问卷46份，并根据上述计算公式对数据进行权重求解，具体结果见下表：表4-6潜变量指标权重表Tab.4-6LatentvariableindexweighttableABCD权重A11/21/31/40.095B211/21/30.160C3211/20.278D43210.467λmax=1.表4-7盈利能力指标权重表Tab.4-7WeighttableofprofitabilityindexA1A2A3A4A5A6权重A111/21/321/31/20.088A2211/421/41/20.100A33412220.304A41/21/21/211/51/20.068A5341/25120.281A6221/221/210.159λmax表4-8盈利质量指标权重表Tab.4-8WeighttableofprofitqualityindicatorsB1B2B3B4B5权重B111/31/61/61/20.055B2311/41/420.130B3641220.395B4641/2120.300B521/21/21/210.120λmax表4-9盈利成长性指标权重表Tab.4-9WeighttableofprofitgrowthindicatorsC1C2C3C4C5C6权重C111/2221/41/50.085C221221/31/40.116C31/21/211/21/51/60.050C41/21/2211/41/50.067C5435411/20.276C65465210.406λmax表4-10“高周转”模式指标权重表Tab.4-10Indexweighttableof"highturnover"modeD1D2D3D4D5D6权重D11251/3220.199D21/2131/61/31/20.076D31/51/311/81/71/40.033D43681220.372D51/2371/2120.191D61/2241/21/210.129λmax综上，对各指标中权重值相对较低的A4、B1、C3、D3进行删除。1.1.3研究假设基于前文的理论分析，并且参考了国内外学者关于房地产“高周转”以及存货周转率的分析及经验，选取了4个潜在变量19个观察变量，进行实证分析我国房地产公司“高周转”模式的影响因素，考察潜在变量盈利能力、盈利质量、盈利成长性对潜变量“高周转”模式的影响，提出下列三个基本假设：（1）假设H1：盈利能力对“高周转”模式有显著作用（2）假设H2：盈利质量对“高周转”模式有显著作用（3）假设H3：盈利成长性对“高周转”模式有显著作用1.2数据准备与模型设计1.2.1样本数据选取目前我国房地产行业共有A股上市公司204家，房地产“高周转”模式影响因素的实证分析研究对象为A股行业分类体系的“房地产管理与开发”类中年营业收入超过300亿的上市公司。DouglasO[57]指出对于结构方程模型进行分析时，至少要使用150组以上的样本数据，特别是当观测变量大于十个时，此时样本总量需200组，否则会让模型所获得的检验结果产生一定质疑，不够精准。本文数据采集符合条件的20家A股上市公司，时间覆盖2010年-2019年的10个年度。所有数据来源于上市公司的公开财务报表，数据获取来源为国泰安数据库，并结合天软金融分析数据库进行核查处理。表4-11样本数据筛选过程Tab.4-11Sampledatascreeningprocess样本数据情况样本数目标房地产公司20家目标企业2010-2019年公开财务数据200组最终样本数200组1.2.2研究模型设计本研究的