营改增疑难问题解析培训

营改增疑难问题解析教学课件第一讲营改增试点实施办法财税2016年36号附件一：《“营改增”试点实施办法》及销售服务、无形资产、不动产税目注释附件二：《试点有关事项的规定》附件三：《试点过渡政策的规定》附件四：《跨境应税行为适用率税率和免税政策的规定》附件一规定了税收要素：谁、范围、多少、何时、何地、减免、征管七章五十五条《税目注释》规定了七项服务、无形资产、不动产附件二试点纳税人政策兼营、进项税额、销售额、建筑、销售不动产等等货物、劳务纳税人进项税额、期末留抵税额、混合销售附件三免征增值税

40项营业税免税政策增值税即征即退

管道运输；融资性售后回租扣减增值税

退役士兵；重点群体创业就业金融企业超90日应收利息个人转让住房

附件四零税率免税（免税和零税率哪个更优惠？）具体说明

放弃零税率、“完全在境外消费”、管理规定（一）纳税人和扣缴义务人（二）征税范围（三）税率和征收率（四）应纳税额的计算（五）纳税义务、扣缴义务发生时间和纳税地点（六）税收减免的处理（七）征收管理纳税人三个条件一是在中国境内二是销售服务、无形资产、不动产三是单位和个人挂靠经营A建筑公司具有一级建设资质，张三带领几十人从事建筑服务，张三借用A公司资质投标工程，并以A公司名义施工，A公司收取开票收入的2%作为管理费，对发包方承担法律责任，谁是建筑服务的纳税人？出租人、被挂靠人、发包人作为纳税人的两个条件：一是以其名义对外经营；二是承担法律责任。纳税人分为两类一般纳税人：必须的（标准500万）；可以的（会计）。小规模纳税人：必须的（自然人）；可以的（不经常）一般纳税人资格登记。可以双向转变吗？哪一个企业达到一般纳税人标准？甲公司生产性收入45万元，销售商品收入30万元，出租不动产收入80万元。乙公司生产性收入30万，销售商品收入40万元，出租不动产收入100万。丙公司生产收入20万元，销售商品收入50万元，出租不动产收入600万。丁旅行社销售商品收入60万元，旅游收入600万元，支付给相关单位的住宿费、地接费等500万元。甲、丙和丁

扣缴义务人

第六条境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的（如果设有经营机构呢？），以购买方为增值税扣缴义务人（如果有代理人呢？）。财、税另有规定除外。（一）纳税人和扣缴义务人（二）征税范围（三）税率和征收率（四）应纳税额的计算（五）纳税义务、扣缴义务发生时间和纳税地点（六）税收减免的处理（七）征收管理征税的四个条件⑴应税行为是发生在中华人民共和国境内；⑵应税行为是属于《销售服务、无形资产、不动产注释》范围内的业务活动；⑶应税服务是为他人提供的；⑷应税行为是有偿的。在境内一正一反，诠释“境内”正向规定（属于在境内）：第一、所销售自然资源使用权的自然资源在境内；第二、所销售或出租的不动产在境内；第三、其他的销售方或者购买方在境内；第四、财、税规定的其他。哪些是在境内甲公司将开发的房产卖给美国的A公司；乙公司到德国购买本公司使用的著作权；丙公司购买澳大利亚铁矿采矿权；丁酒店为英国客人提供住宿服务。甲、乙、丁深圳航空公司自深圳载运旅客、货物出境；中铁建公司在墨西哥承建铁路。零税率、免税永固公司在马里承建工程，收取5000万元，是否缴纳增值税？将其中的1000万工程分包给马里的另一家公司，该公司是否应当缴纳增值税？永固公司在马里租用当地公司的设备支付10万元费用；租用中国另一家公司在当地的设备支付20万元；支付给当地运输公司运费30万元；在当地兼营酒类商品销售，支付给当地公司的代理权使用费40万元。反向规定（不属于在境内）：境外单位（个人）向境内单位（个人）第一、销售完全在境外发生的服务；第二、销售完全在境外使用的无形资产；第三、出租完全在境外使用的有形动产（为何不含不动产？）。销售服务、无形资产、不动产正向规定在境内反向规定不属于在境内零税率，免税饭店为了促销，请人免费吃饭，征税吗？向环卫工人提供爱心早餐，征税吗？张某免费提供咨询服务，征税吗？李某无偿转让房产，征税吗？视同销售：第一、单位或个体户向其他主体无偿提供服务，但公益事业或社会公众对象除外；第二、单位或个人向其他主体无偿转让无形资产或不动产，但“二公”除外；第三，其他。思考：是否征收增值税？存款利息（不同于贷款利息）被保险人提供的保险赔付房开企业代收的住宅专项维修资金资产重组，不动产无形资产根据国家制定补偿提供的铁路运输服务、航空运输拿土地、无形资产对外投资是否缴纳增值税？《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》财税[2002]191号一、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。二、对股权转让不征收营业税。一般纳税人，5月1日以后取得（包括“直接购买、接受捐赠、接受投资、自建以及抵债”）并在会计制度上按“固定资产”核算的不动产，进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣。有关营改增税目的几个问题出租车公司向使用本公司自有出租车的司机收取的管理费用，适用什么税目，能否简易征税？无运输工具承运业务。跨地区快递业务。卫星电视信号落地转接服务。电信设备出租业务。有关营改增税目的几个问题固定电话，有线电视，宽带水电，燃气暖气等，向用户收取的安装费初装费开户扩容费。对正在使用的电梯进行维护，修理。园林绿化，植物养护山体钻孔，碎石清理。银行代收水电费。技术研发，技术转让，技术咨询。有关营改增税目的几个问题城市规划，楼宇设计，工程监理。广告设计，广告代理，为车体广告提供广告位，邮政代理，金融代理，知识产权代理，融资性售后回租。航道疏浚服务，河流疏浚。车辆停放，道路通行。物业管理，劳务派遣，人力资源外包，知识产权代理，代理记账。医院出售的药品，病房住宿，伙食是否属于混合销售？有关营改增税目的几个问题酒店出租房间给外地公司办事处。土地使用权随同房产一并转让；单独转让土地使用权；单独出租土地。港口设施保安费。票务服务。有关营改增税目的几个问题纳税人提供武装守护押运服务适用什么税目？物业服务企业为业主提供的装修服务适用什么税目？纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的服务适用什么税目？在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入适用什么税目？有关营改增税目的几个问题提供餐饮服务的纳税人销售的外卖食品适用什么税目？宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供会议场地及配套服务的活动适用什么税目？（一）纳税人和扣缴义务人（二）征税范围（三）税率和征收率（四）应纳税额的计算（五）纳税义务、扣缴义务发生时间和纳税地点（六）税收减免的处理（七）征收管理税率17%有形动产租赁（融资租赁和经营租赁）11%交通运输、邮政、基础电信、建筑、销售不动产、不动产租赁、转让土地使用权6%其他（增值电信、销售无形资产、金融、现代服务、生活服务）0跨境应税行为征收率3%小规模纳税人和一般纳税人简易计税方法5%小规模纳税人和一般纳税人简易计税方法，销售、出租不动产，劳务派遣、人力资源外包1.5%个人出租住房减按1.5%永固公司购买美国某公司一项设计方案，支付400万元。购买位于法国的一栋酒店，支付1000万元。购买位于澳大利亚的采矿权，支付5000万元。扣缴增值税能否按照3%？应扣缴税额=购买方支付的价款÷（1+税率）×税率。如果美国公司在中国设有分支机构呢？（一）纳税人和扣缴义务人（二）征税范围（三）税率和征收率（四）应纳税额的计算（五）纳税义务、扣缴义务发生时间和纳税地点（六）税收减免的处理（七）征收管理销售额思考：发生应税行为同时代收款项是否作为销售额？代收的政府性基金、行政事业性收费和其他款项，满足内容和形式上的要求。第一、代收的政府性基金和行政事业性收费；（批准、票据、流出）第二、以委托方名义开具发票代收款项（票据、流出）。思考：销售额是全部价款和价外费用，违约金是否作为价外费用计入销售额？例一：合同约定甲公司向乙公司提供设计服务，价款100万元，因乙公司迟延付款，被甲诉至法院，判决乙支付10万元违约金。甲公司开票金额为多少？（甲公司为小规模纳税人）

例二：合同约定甲公司为向乙公司提供设计服务，价款100万元，因甲未能按时提供技术，被乙诉至法院，判决甲支付20万元违约金。例三：甲公司因施工不当，造成B公司围墙及设施损坏，被B诉至法院，判决甲赔偿3万元。37销售额永固公司与甲房地产开发公司签订价款为1亿元的建筑工程合同，施工过程中，追加工程量300万元；由于建筑材料涨价，要求甲公司支付材料差价200万元；提前竣工奖励100万元。永固公司就1.05亿元开具发票。100万元开具收据。双方的法律风险。外币折算纳税人按照人民币以外的货币结算销售额的，应当折合成人民币计算，折合率可以选择销售额发生的当天或者当月1日的人民币汇率中间价。纳税人应当在事先确定采用何种折合率，确定后12个月内不得变更。兼营永固建筑公司6月份取得建筑服务收入500万元，将闲置设备出租取得收入10万元，如何缴税？（500÷1.11）×11%+（10÷1.17）×17%思考：如果未分别核算怎么办？第39条，“未分别核算的，从高适用税率”混合销售永固建筑公司将自产的铝合金门窗用于承接的工程，如何缴税？混合销售，一项销售行为既涉及服务又涉及货物。思考：旅店提供的免费卫生用品和另外收费的卫生用品，分别如何定性？税务局确定销售额对纳税人客观交易的否定，条件：价格明显偏低或偏高且不具有合理商业目的；没有交易价格即视同销售不具有合理的商业目的：以谋取税收利益为目的，通过人为安排，免除、减少、推迟缴纳增值税或增加退税。依顺序三种方法，“近期同类”应纳税额的计算一般计税方法：适用对象？进项税额能否抵扣？惩罚性规定（不抵扣、不得开专票）？简易计税方法：适用对象？36个月。进项税额能否抵扣？能否开具增值税专用发票？计税依据都是不含税的：销售额＝含税销售额÷（1+税率）；销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）可抵扣进行税额凭证合规、及时认证（A级）、应税相关第一、从销售方取得增值税专用发票；第二、从海关取得进口增值税专用缴款书；第三、农产品收购发票或销售发票注明的买价×13%；第四、从境外购进应税行为，自税局或扣缴义务人处取得完税凭证。不得抵扣进项税没有取得合规凭证简易计税方法项目、免税项目、集体福利和个人消费非正常损失特殊项目：贷款（与该笔贷款直接相关的顾问费能扣吗？）、旅客运输、餐饮、娱乐、居民日常服务（国家财力、鲜明的个人消费特征）第一、简易计税方法项目；免税项目；集体福利或个人消费；货物（固定资产和非固定资产）、劳务、服务、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。光明商贸公司（一般纳税人）购入白酒销售，将其中1万元白酒用于招待客户；其中10万元白酒用于向员工发放节日福利。该公司2015年购入一辆皮卡车，既用于派送商品，又用于接送员工上下班。以上进项税是否不得抵扣？，固定资产、不动产、无形资产用途改变可以扣除可抵扣的进项税额=……资产净值÷（1+税率）×税率可抵扣进项税额=……已经认证但是做进项转出的税额×资产净值率第二、非正常损失的购进货物，与之相关的劳务和交通运输服务；光明商贸公司在天津港的仓库和存放货物被毁坏，是否不得抵扣进项？是否要做资产损失专项申报？“因管理不善造成的货物被盗、丢失、霉烂变质；因违反法律法规造成货物或不动产被依法没收、销毁、拆除”。（原货物劳务纳税人是否适用）第三、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、劳务和交通运输服务；第四、非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务、建筑服务；第五、非正常损失的不动产在建工程（新建、改建、扩建、修缮、装饰）所耗用的购进货物、设计服务、建筑服务；第六、购进的贷款服务、旅客运输服务、餐饮服务、娱乐服务、居民日常服务；第七、其他。已经认证抵扣的要作进项税额转出。固定资产、无形资产、不动产进项税如何转出？进项税额转出之一思考：如果兼营简易计税方法计税项目，免征增值税项目，对应的进项税额能否扣除？如果划分不清怎么办？不得抵扣的进项税=当前无法划分的全部进项税额×（简易销售额+免税销售额）÷当前全部销售额甲运输公司2016年经营收入1000万元，其中简易计税方法运输收入200万元，免税运输收入100万元，应税运输收入300万元，另外出售钢材收入400万元。该公司与运输收入相关的进项税额100万元无法划分。不得抵扣的进项税=100×（100+200）÷1000=30万元进项税额转出之二一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）进项税额转出之三已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生本办法第二十七条规定情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。一般纳税人惩罚性措施征管能力的变化导致对一般纳税人态度变化惩罚措施：按照税率计算并不得抵扣进项适用范围：一般纳税人会计核算不健全、不能准确提供税务资料；达到标准而未办理一般纳税人简易计税方法应纳税额=不含税销售额×征收率可以选择简易方法的一般纳税人公交运输服务动漫企业提供的动漫服务、境内转让动漫版权电影放映、仓储、收派、装卸搬运、文化体育试点之前（不是2016.5.1）购进的有形动产经营租赁试点之前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁特殊的建筑服务和房地产开发，劳务派遣（安全保护），人力资源外包，服务企业收取的水费非学历教育服务、教育辅助服务、销售电梯同时安装非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产“一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。”甲建筑公司对清包工的A项目选择简易计税方法，五个月后承接B项目，选择一般计税方法是否正确？某公司2016年5月分开始修建主题乐园，2017年5月建成投入使用，按照一般计税方法，2年后选择简易计税是否正确？适用文化体育服务税目（一）纳税人和扣缴义务人（二）征税范围（三）税率和征收率（四）应纳税额的计算（五）纳税义务、扣缴义务发生时间和纳税地点（六）税收减免的处理（七）征收管理发生应税行为+收讫款项书面合同确定的付款日期转让完成或权属变更当天先开具发票甲公司与乙公司5月10日签订设计服务合同，约定当天乙公司付款10万元，6月30日甲公司交付设计方案，乙公司支付余款50万元。甲公司依约交付设计方案，但是乙公司未按期付款。思考：甲公司收到10万元是否缴纳增值税？未收到50万元是否缴纳增值税？若甲公司未交付设计方案，未收到50万元是否缴纳增值税？纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。“先开具发票的，为开具发票的当天”是否要求发生销售行为？《增值税暂行条例释义》2．销售货物或者应税劳务时先开具发票的，纳税义务发生时间为开具发票的当天。增值税实行凭发票抵扣税款制，即纳税人抵扣进项税额以增值税扣税凭证上注明的增值税额为准，购买方在取得增值税扣税凭证后，即便是尚未向销售方方支付款项，但却可以凭增值税专用发票去抵扣税款，这时如果再强调销售方的纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天的话，则会造成税款征收上的脱节，即一边(指销售方)还没开始纳税，一边(指购买方)却已经开始将税务机关未征收到的税款进行抵扣。此外，由于普通发票与增值税专用发票均属于商事凭证，征税原则应当保持一致。所以，为了避免此类税款征收脱节现象的发生，维护国家税收利益，同时保证征税原则的一致性，本条第(一)项规定，如果纳税人销售货物或者应税劳务时先开具发票的，纳税义务发生时间为开具发票的当天。特殊事项纳税义务发生时间提供建筑、租赁服务，收到预收款的当天金融商品转让，所有权转移的当天视同销售，转让完成或权属变更当天扣缴义务，同纳税人纳税义务发生当天出售单用途或多用途预付卡，房地产企业收到预售款，如果开具普通发票是否缴增值税？纳税地点思考：深圳公司为海口的房地产公司提供设计方案，在哪里缴纳增值税？需要考虑是否在海口发生劳务吗？深圳建筑公司为海口房地产公司提供建筑服务，在哪里缴纳增值税？固定业户，机构地或者住所地非固定业户，应税行为发生地；未申报缴纳，机构地或住所地税局补征自然人，建筑服务、销售租赁不动产、转让自然资源使用权，所在地扣缴义务，是纳税人所在地吗？（一）纳税人和扣缴义务人（二）征税范围（三）税率和征收率（四）应纳税额的计算（五）纳税义务、扣缴义务发生时间和纳税地点（六）税收减免的处理（七）征收管理减税、免税可以放弃，放弃后，三十六个月内，不得再申请免税减税，同时符合零税率和免税可以选择使用起征点，法定月2万以；适用范围扩大到自然人和小规模的个体户、单位；2017年12月31日前，起征点扩大到3万某餐饮企业属于小规模纳税人，2016年11月，取得餐饮收入收入50万元，出售旧电器和餐具，取得收入2万元，如何计算缴纳增值税？50÷（1+3%）×3%（一）纳税人和扣缴义务人（二）征税范围（三）税率和征收率（四）应纳税额的计算（五）纳税义务、扣缴义务发生时间和纳税地点（六）税收减免的处理（七）征收管理征收主体国税地税：代征纳税人销售取得不动产和自然人出租不动产不得开具专用发票向消费者个人销售服务、无形资产、不动产免税规定的应税行为（销售……）思考：小规模纳税人能否代开开具专用发票？按照税率还是征收率？五十四条，“小规模纳税人发生应税行为，购买方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开”自然人能否申请代开专票？（出租和出售不动产）第二讲营改增疑点难点问题一、销售额（差额征税）（一）差额征税一般纳税人申报表及附列资料

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。A房地产公司将一栋楼价税合计1000万元销售给M公司，开具增值税专用发票，允许扣除的土地价款100万元。计算金额（不含税）、税额方法如下：税额=10000000÷（1+11%）×11%=990990.99元；金额=10000000-990990.99=9009009.01元；按照上述金额（不含税）和税额开具增值税专用发票。M公司取得增值税专用发票后，可以抵扣进项税额990990.99元。应纳增值税（10000000-1000000）÷（1+11%）×11%=891891.89元航空运输企业的销售额一般纳税人提供客运场站服务融资租赁和融资性售后回租业务纳税人提供旅游服务，可以选择差额征税经纪代理服务（人力资源外包比照）中国证券登记结算公司的销售额不包括按规定提取的证券结算风险基金等资金项目金融商品转让（二）差额预缴差额预缴纳税人销售取得的不动产（非自建），不论一般计税方法还是简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。差额预缴纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率计算应预缴税款；一般纳税人选择适用简易计税方法计税的，小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。（三）简易征收的差额缴纳简易征税的差额缴纳（销售不动产）（销售非自建不动产）A公司为一般纳税人，出售其2016年4月30日前购入房产1套给B公司，取得含税收入200万元，房产购入原价120万元，选择简易计税方法，开具增值税专用发票。税额=（2000000-1200000）÷（1+5%）×5%=38095.24元；金额（不含税）=2000000-38095.24=1961904.76元）。差额开票功能简易征税的差额缴纳（建筑服务）A建筑公司为一般纳税人，采用简易计税方式。收取B公司工程款100万元，支付C公司分包款80万元。开具增值税专用发票。计算金额（不含税）、税额方法如下：税额=1000000÷（1+3%）×3%=29126.21元；金额=1000000-29126.21=970873.79元；按照上述金额和税额开具增值税专用发票。B公司取得增值税专用发票后，可以抵扣进项税额29126.21元。A建筑公司申报按差额计算税额：（1000000-800000）÷（1+3%）×3%=5825.24元。简易征税的差额缴纳（劳务派遣）甲劳务派遣公司（一般纳税人）当月取得收入100万元，其中支付工资福利85万元，缴纳社会保险10万元，管理费5万元。采用一般计税方法100/1.06×6%采用简易差额计税方法（100-85-5）/1.05×5%95万元不得开具专用发票根据财税68号文的规定，安全保护服务比照劳务派遣简易征税的差额缴纳（劳务派遣）乙劳务派遣公司（小规模纳税人）当月取得收入50万元，其中支付工资福利42万元，缴纳社会保险6万元，管理费2万元。采用简易计税方法50/1.03×3%采用简易差额计税方法（50-42-6）/1.05×5%与劳务派遣比较（人力资源外包）A公司（一般纳税人）从事人力资源外部服务，当月取得收入100万元，其中支付工资福利85万元，缴纳社会保险10万元，管理费5万元。采用一般计税方法5/1.06×6%采用简易差额计税方法5/1.05×5%95万元不得开具专用发票与劳务派遣比较（人力资源外包）A公司（小规模纳税人）从事人力资源外部服务，当月取得收入50万元，其中支付工资福利42万元，缴纳社会保险6万元，管理费2万元。采用简易计税方法2/1.03×3%简易征税的差额缴纳（物业水费）甲物业公司（不论一般纳税人还是小规模纳税人）当月向业主收取水费10万元，支付给水务公司9.5万元。应纳增值税=0.5/1.03×3%二、进项税额（一）特殊凭证的进项税额抵扣可以扣除进项的其他凭证一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票（不含财政票据，下同）上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额÷（1+3%）×3%一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1+5%）×5%ETC预存费用是否能够扣除进项税？（二）不动产进项税额抵扣某公司对经营使用的旧房产维护改造，发生的进项税额是否能够扣除？第一看用途；第二看简易计税还是一般计税；第三看如何扣除，是一次性还是分次扣除。不动产进项税可以抵扣适用对象：一般纳税人5月1日之后取得并按“固定资产”核算的不动产或者5月1日之后发生的不动产在建工程。不动产在建工程：新建；改建、扩建、修缮、装饰（金额有要求吗？超过原值50%）购进货物、设计服务和建筑服务。进项抵扣方法：取得当月60%，第13个月40%例题甲公司2016年6月1日支付1110万元购买商铺，取得专票，计入固定资产核算，进项税额110万在当月可以抵扣：110×60%=66万；在2017年7月可以抵扣110×40%=44万。若，甲公司在2017年1月把商铺对外销售，待抵扣进项税额44万元怎么处理？甲公司购置不动产原价是100万元，累计折旧30万元，计提减值准备10万元，请问不动产原值（账面余额）？净值？账面价值？100；70；60例题乙公司2016年6月开始对办公楼装修，办公楼原值5000万，净值2000万，装修费用1500（其中增值税200万）万元，增值税能否一次性扣除？1300÷2000=65%1300÷5000=26%可以一次性扣除思考：融资租入不动产每期租金进项税是否按照比例分两次扣除？施工现场修建的临时建筑物、构筑物是否按照比例分两次扣除？房开企业自行开发项目对应的进项是否按照比例分两次扣除？例题甲公司6月份购进钢材1000万元（不含税），对应的170万元全部抵扣进项，9月份将其中的100万元钢材用于仓库在建工程。17×0.4=6.8万元6.8万元在当月从“进项税额”扣减，转入“待抵扣进项税”例题甲公司2017年10月自建房产竣工，原值1000万元（其中包含超期未认证抵扣、贷款利息进项税20万元）用于产品展览厅，折旧分20年计提（不考虑残值），使用2年后改为职工餐厅。自建不动产时分期抵扣的货物、设计服务、建筑服务增值税共计95万元2年后不动产净值1000-100=900万不动产净值率900÷1000=90%36号文规定：不得抵扣的进项税=不动产净值×适用税率=900×11%=99万元＞已抵扣95万元15号公告规定不得抵扣的进项税=（已抵扣进项税+待抵扣进项税）×不动产净值率=95×90%=85.5万甲公司2017年10月自建房产竣工，原值1000万元（其中包含超期未认证抵扣、贷款利息进项税20万元）用于产品展览厅，折旧分20年计提（不考虑残值），使用2年后改为职工餐厅。自建不动产时分期抵扣的货物、设计服务、建筑服务增值税共计95万元2年后不动产净值1000-100=900万不动产净值率900÷1000=90%2016年7月，某公司购入一层办公用房，价值5000万元（不含税），取得的增值税专用发票上注明的增值税额为550万元，2017年5月，该办公用房转为职工宿舍，当月该办公用房不动产净值4800万元。不动产净值率=4800÷5000=0.96不得抵扣的进项税额=550×0.96=528万元进项税额转出330万元待抵扣进项税220-（528-330）=22万元于2017年7月转入进项税额甲公司2017年10月自建房产竣工，原值1000万元（其中包含超期未认证抵扣、贷款利息进项税20万元）用于职工餐厅，折旧分20年计提（不考虑残值），使用2年后改为产品展览厅。自建不动产时已经认证的货物、设计服务、建筑服务增值税共计100万元，所以不动产原值=1000+100=1100万元，每年折旧55万元2年后不动产净值1100-110=990万不动产净值率990÷1100=90%36号文附件2规定：可抵扣的进项税=不动产净值÷1.11×适用税率=990÷1.11×11%=99万元15号公告规定可抵扣的进项税=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率=100×90%=90万分两次抵扣进项税强化管理对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额建立台帐，分别记录并归集不动产和不动产在建工程成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查不动产使用时间长，用途发生变化三、预缴增值税（一）转让异地不动产预缴适用范围：转让取得的不动产，直接购买、接受投资、接受捐赠、抵债、自建等。思考：房地产开发公司销售自行开发的房产是否适用？房地产开发公司自行开发商铺出租后转让是否适用？是否由地税机关代征？思考：自然人销售取得的不动产在不动产所在地缴纳后，是否还要到住所地申报？现状是国地税信息没有传递，地税部门无法区分纳税人是否为一般模纳税人，为了不影响办税效率，因此都按照5%预征。不影响地方政府的财力，非自建差额预征。不动产所在地与机构地不一致一般计税方法简易计税方法住所地申报缴纳非自建预缴：含税差额÷1.05×5%全额差额个人住房、自建：含税销售额÷1.05×5%除自然人外机构地无税申报个人住房、非自建：含税差额÷1.05×5%除自然人外机构地无税申报自建预缴：含税销售额÷1.05×5%例题甲公司（一般纳税人），机构地在南京，2013年12月购得坐落于深圳的商铺800万元，2016年6月，以1000万元价格出售。如果选择简易计税方法，应在深圳主管地税局预缴（1000-800）÷1.05×5%=95238元回南京无税申报例题如果选择一般计税方法，应在深圳主管地税局预缴：（1000-800）÷1.05×5%=95238元回到南京国税申报1000÷1.11×11%-进项税-95238例题深圳的乙公司（一般纳税人）2016年自建不动产，2017年2月将不动产出售，价款为1050万元。应当在深圳地税局预缴1050÷1.05×5%=50万在国税局申报纳税1050÷1.11×11%-50（如果有待抵扣进项税40%一并减去）例题张三2016年6月出售三套位于深圳的住房，售价均为315万元，A房产购买只有一年；B房产购买超过两年，是普通住宅；C房产购买超过两年，是非普通住宅，购买原价210万元。A房产地税全额征税，315÷1.05×5%=15万B房产全额免税C房产地税差额征税（315-210）÷1.05×5%=5万（二）不动产经营租赁服务预缴适用范围：经营租赁出租取得的不动产，包括直接购买、接受捐赠、接受投资、抵债、自建等。思考：是否包括融资租赁？房地产公司自己开发的不动产对外出租是否适用？租入固定资产转租是否适用？道路通行服务是否适用？基本原理是否由地税部门代征？机构地与不动产所在地不一致怎么办？道路通行服务是否在不动产所在地预缴？自然人在不动产所在地哪个税务机关缴纳？缴纳税款还需要到住所地申报吗？一般纳税人是否能够选择简易计税？如何防止在不动产所在地超缴？简易计税和一般计税在不动产所在地预缴比例是否相同？个人出租住房有无优惠？"个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额”个人是否包括个体户一般纳税人？个体户一般纳税人出租新取得的不动产应当按照什么方法计税？一般计税方法：预缴销售额÷1.11×3%不动产所在地与机构地不一致一般计税方法简易计税方法住所地申报缴纳预缴：含税销售额÷1.11×3%自然人个体户；单位（无住房优惠）非住房，地税缴纳：含税销售额÷1.05×5%住房，地税缴纳：含税销售额÷1.05×1.5%非住房，国税预缴：含税销售额÷1.05×5%住房，国税预缴：含税销售额÷1.05×1.5%住所地无税申报例题甲公司出租试点前自建房产，收到租金100万，若选择简易计税方法不动产所在地国税局预缴100÷1.05×5%=A机关所在地无税申报若采用一般计税方法不动产所在地国税局预缴100÷1.11×3%=B机构所在地国税局申报100÷1.11×11%-B李四出租一套住房和一套商铺，分别取得租金收入10万元和30万元，应当分别在不动产所在地地税局申报缴纳增值税住房：10÷1.05×1.5%商铺：30÷1.05×5%纳税人未按照规定在不动产所在地预缴税款的，机构地税务机关有无管辖权？纳税人出租不动产，应向不动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴的，由机构所在地主管国税局处理。（三）跨县提供建筑服务预缴建筑服务选择简易计税方法一般纳税人以下三种情况可以选择简易方法第一、老项目（开工日期还是完工日期？）

《建设工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的开工日期

第二、清包工人工费用、管理费、其他费用、辅助材料

第三、甲供工程全部或部分设备、材料、动力甲方采购；没有比例限制思考：自然人是否能够提供建筑服务？单位和个体户同一直辖市、计划单列市内跨县是否预缴，由市局自行决定建筑地预缴，一般计税方法防止超缴，机构地申报老项目可以选择简易计税方法跨县（市）提供建筑服务跨县建筑一般计税简易计税一般纳税人一般纳税人特殊小规模纳税人施工地2%预征率预缴全额吗？含税价如何还原？扣除分包后余额÷1.11×2%施工地3%征收率预缴机构地纳税申报施工地3%征收率预缴全额吗？含税价如何还原？扣除分包后余额÷1.03×3%机构地“纳税”申报例题甲建筑公司（一般纳税人）承包工程，甲方供应部分材料，工程价款1000万，甲把其中100万元劳务分包给乙个体户（小规模纳税人）。若甲选择简易计税方法，在施工地国税局预缴（1000-100）÷1.03×3%乙应当在施工地预缴100÷1.03×3%甲、乙回机构地国税局无税申报若甲选择一般计税方法，在施工地国税预缴（1000-100）÷1.11×2%机构地国税局纳税申报1000÷1.11×11%-进项税（包含从分包方取得的进项税）-已经预缴税额分包凭证差额缴税、差额开票，对吗？（差、全）扣除分包款的凭证从分包方取得试点前营业税发票，截止到2016年6月30日从发包方取得试点后增值税发票，备注栏注明建筑发生地、项目名称总局规定的其他凭证预缴税款资料向建筑服务发生地国税局预缴，需如下资料：1、《增值税预缴税款表》2、与发包方签订的建筑合同原件及复印件3、与分包方签订的分包合同原件及复印件4、从分包方取得的发票原件及复印件按照工程项目分别计算，分别预缴，自行建立预缴税款台帐。区分不同县、项目逐笔登记全部收入、支付分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款及完税证号码应当预缴之月起超过6个月，机构地主管局享有管辖权。（四）房地产企业销售自己开发房地产收到预收款预缴预收款预缴税款收到预收款简易计税一般计税预缴税=预收款÷1.11×3%预缴税=预收款÷1.05×3%应缴税=全额收入÷1.05×5%-已经预缴应缴税=扣除相应土地价款拆迁补偿后收入÷1.11×11%-进项-已经预缴一般计税方法下，计算预缴税款时是否能扣除土地价款？预缴税款时能否开具发票？若开具发票是否按照税率计算缴纳增值税？国家税务总局公告2016年53号，《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码调整以下内容，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.11）增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。四、特殊经营项目（一）房地产企业销售自己开发项目房地产企业利好政策一般计税方法，房地产企业差额征税能否扣除向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益？能否扣除向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用？对支付凭证是否限于财政部门监制收据？房地产企业利好政策甲公司拍得土地，支付土地出让金，随后成立项目公司A公司，A公司能否拿付款单位为甲公司的财政收据作为差额征税的凭证？计税方法简易计税一般计税一般纳税人销售老项目小规模纳税人（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款、拆迁补偿）÷1.11×11%是否允许扣除地价款？征收率3%？某房地产公司开发房产在5月1日前已经出售90%，但是工程款尚有90%没有支付，6月份结算工程款，要求建筑公司开具增值税专用发票，可否抵扣进项税？“用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。”没有规定非应税项目。思考：支付的契税、耕地占用税、拆迁安置费能否从销售额中扣除？地价款能否一次性扣除？当期允许扣除的地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付土地价款（拆迁补偿款，虽然没有明确规定）实现销售甲房地产公司2016年后半年销售4月30日前开工的老项目，取得收入20000万元，若选择简易计税方法，应当缴纳增值税20000÷1.05×5%若选择一般计税方法，该项目对应的土地出让价款为5000万，应当缴纳增值税（20000-5000）÷1.11×11%纳税义务发生时间的风险点甲房地产公司2017年5月取得新项目预收款11100万元，应当预缴税款11100÷1.11×3%=300万思考：预收时是否申报纳税？（11100-对应的地价款）÷1.11×11%-进项税-300万如果是全款预收，后期发生大量的进项税无法抵扣财务会计收入的确认，企业所得税应缴所得税，增值税应缴增值税一致。进项税额简易计税方法能抵扣进项税吗？兼有一般、简易和免税的应当划分进项，无法划分，以