蓝波湾项目营销企划

蓝波湾工程营销企划案

目录定位策略企划包装营销执行认识张家港市场分析小结市场分析认识暨阳湖暨阳湖规划控制区位于市区杨舍组团南部，属城市规划区范围，总面积为4平方公里暨阳湖组团建成为集旅游、运动、休闲娱乐等新兴效劳产业一体的休闲度假区、高档居住区、会议中心。市场分析小结本案位于暨阳湖组团内，资源丰富，依托暨阳湖高规划的定位，本案有较多可供挖掘的卖点。同时，区内还有两个别墅社区，虽然在一定程度上可以共同托起这个板块，但在一定程度上也会和本案产生竞争。市场分析认识张家港房地产市场规划：西部、西南房产重点

产品：小高层是张家港的主流产品

产品品位：整体开发水平不高，规划设计一般，市场呼唤精品

户型：面积偏大，三房为主营销：营销手段相对滞后，专业度不够

配套特征：生活配套、文体休闲设施有待改善

市场分析小结张家港房地产市场仍不太成熟，从产品到推广和营销都存在着缺点，也就是我们工程的时机点。，随着市场开展，以后产品和包装、企划将成为竞争的焦点，这就需要开发商的观念和意识超前，才能在竞争中赢得一席之地。市场分析关于供给量市场分析开展趋势分析市场：重点开展的区是南区和东区，依靠暨阳湖生态园区和森林公园。产品：从没有景观到景观慢慢被重视户型有奢华型向经济型转化的趋势。客源：从高等客源，到现在个别楼盘提出向温馨小家庭过度的趋势。价格：从2003年开始上涨，东、西、南三部上升的趋势明显。市场分析工程地块根本情况张家港市南面，总占地面积18万平方米规划容积率小于1.8规划总建筑面积约为300000平方米，其中住宅约240000平方米，地下室面积约6000平方米地块呈南北狭长走势，东西长250米，南北长850米地块地势较低，低于金港大道3米左右

市场分析S优势

环境优势：位于暨阳湖生态园区，区域规划开展为高档生活区交通优势：工程的主入口金港大道，为双向6车道，通行方面。配套优势：工程周边有建好的中学、菜场，澳洋医院，1.5公里外的张家港商业中心——步行街。潜在优势：政府对暨阳湖生态园区的重视，暨阳湖生态园区的自然优势，未来开展潜力远大工程分析W劣势

小环境劣势：靠近动迁小区，而且金港大道的车流量较大，有噪音影响。位置：工程东面处于未开发状态，道路不畅通，有众多的民房，还有小型的工厂。地块情况：工程地块地势较低，对建筑的本钱和难度都造成了影响，而且生态湿地将影响到建筑面积。规划：由于工程的容积率高，规划为高档住宅区必须以高层、小高层为住，将会失去了市场上空缺的别墅产品，也是工程的劣势。工程分析O时机市场时机：南区仍处在市场开展的初期，市场竞争不太明显，因此在工程有轻松打入市场的时机。客源时机：张家港客源表现得比较明显，因此比较容易把握，随着市场过快的开展，一些被无视的客源扩张我们工程的未来的客源面。产品时机：高档产品较少，景观不多，房型有待创新。企划时机：广告比较少，大型的SP活动也屈指可数，因此企划推广方面也给予我们工程很大的开展空间。营销时机：张家港的代理业刚刚开始起步，代理公司少，营销手段比较落后，在营销方面也有时机可抓。工程分析T威胁

开展的威胁：张家港房地产市场的缺点比较明显，一些开发商已经看到了现状，有些工程已经在各方面优化自己，打造品牌，而且开展速度较快，势必带来潜在的开展威胁。竞争威胁：区域板块已经开展，比方丽景华都等高档楼盘已经在南区开展，要避开竞争上的威胁，仍需要专业的操作。其他区域板块在产品上已经注意到了开展趋势，比方面积的控制等，因此，以后的竞争将会是营销手段上的竞争。客源威胁：张家港客源面比较狭小，因此需要挖掘，一旦客源把握欠准确那么会劳而无获。工程分析工程市场定位南区高档生态健康住宅

工程产品定位多层、小高层、高层、酒店式公寓工程分析工程客源定位工程分析工程物业定位

引领张家港全新生活理念暨阳湖高成长版块20万平米国际化湿地高尚生活城工程分析工程功能定位整体营造国际化高尚绿色生活城工程分析工程形象定位生态、自然、健康高尚、和谐、闲适、温暖·平安感·归属感工程分析总建筑面积：219044㎡高层：121040㎡小高层：67320㎡多层：18684㎡酒店式公寓：8000㎡会所：4000㎡容积率：1.66规划建议小区规划图规划总图规划建议户型配比〔多层〕面积户型比例180—220平方米复式60%125平方米三房两厅两卫10%150平方米四房两厅两卫30%规划建议户型配比〔小高层〕面积户型比例90平方米左右两房两厅一卫15%115平方米左右两房两厅二卫20%120平方米左右三房两厅一卫15%130平方米左右三房两厅两卫30%145平方米左右三房两厅两卫20%规划建议户型配比〔高层〕面积户型比例120平方米左右两房两厅二卫15%125平方米左右三房两厅一卫15%135平方米左右三房两厅两卫25%150平方米左右三房两厅两卫20%160平方米左右三房两厅两卫15%200平方米左右复式10%规划建议目录定位策略企划包装营销执行营销主题概念

湿地生活生态、健康、优雅

不可复制的自然资源前所未有的湿地概念实现资源价值最大化

推广总精神

公园里的生态家园如同湿地公园一般的生活小区：优美的湿地景观，完备的生态系统，与自然亲密接触的环境……家，就是在公园的深处，健康，温暖，高尚，自在……

案名推介蓝波湾NUMBERONE水意盎然，柔和优美，英文含义“首席〞，“第一〞。水榭华庭WETLANDLIFE诗意浪漫，高雅华美，英文含义“湿地生活〞城上城UPCITY直观大气，寓意高远，英文含义“在城之上〞颐园MARSHGARDEN宁静祥和，简洁明了，英文含义“湿地公园〞售楼处建议

可以设置在会所内。总体布局上讲究阳光和暖色的运用，给人以温馨的感觉。售楼处门口可以设置精神堡垒，以大气直观的形象，对人流进行指引。并通过灯光的表现白天与夜晚不同的效果。媒体建议

除售楼处现场销售道具、资料以外，建议使用以下媒体组合：?张家港日报?等本地报纸——软文、硬广告巴士——流动的广告，效果显著户外看板——长期的形象展示道路条幅——区块和市区局部道路发布电视形象广告——进行楼盘形象和品质感的塑造房展会——工程形象、品牌的建立定位策略企划包装营销执行目录在本工程的整个营销推广过程中，我们建议在保证媒体宣传的根底上，以公关活动营销为主。针对工程的目标客户群，现场包装要表达出现代、时尚、温馨舒适的美好家园，能够吸引目标客户群的注意力。有针对性的举办一系列互动性强的宣传活动，引起目标客户群的关注，真正做到情感营销，以煽起目标客户群的购置欲望。即“针对性强、覆盖范围广、营销本钱低〞的实效性营销法。营销推广策略售价预测普通公寓：4500元/平方米张家港外围区域的最高价格

暨阳湖的潜在升值潜力必定会带动价格的上涨

过高的价格可能会给客户的心理带来抵抗的情绪

定价策略1、定价核心：差异化策略·楼层越高越贵原那么·朝向、景观差异原那么·房型市场认可度差异原那么2、其他差异化处理3、整合的原那么价格操控运用对价格合理、适时操控可以调动本案的销售进程，做到层递而上·价格引导

·价格造势

·价格控制

防止价格下调防止价格做空价格控制根本原那么：循序渐进提高和留有升值空间全案推广本案推广遵循“分期逐阶段推进〞的原那么

分期：按照工程进度，市场预热接受度等确定全案推进的步骤分阶段：大盘操作中，期的量体过大，需要根据市场反映机动性推进，层递而上。销售周期预推时间产品形态预推案量（㎡）预推均价（元/㎡）总销金额（万元）一期05.7—06.6多层180004600

35080小高层400004500高层200004400二期06.7—07.6小高层280004700

35960高层400004500酒店公寓80006000三期07.7—08.5高层65000500032500合计————2190004720103540销售进度控制导入期发售期强销期尾盘期工程整体销售必须注重五个原那么第一、注重产品导入市场的试探性预热，有效降低、躲避风险。第二、注重人气指数的持续保持。第三、