甘肃天水地块国际小镇项目（新古典高层+洋房）方案设计

天水奥特莱斯国际A-2地块规划Detailein

Tianshui

Outlet目

录A-2地块规划CONTENTPartPartPartPartPartPartPart

1前期分析Pre-phase

Analysis01前期分析Pre-phase

Analysis项目区位天水区位天水市位于甘肃省东南部，地处秦岭西段、渭水中游，是关中平原城市群次核心城市、丝绸之路经济带重要节点城市。01前期分析Pre-phase

Analysis项目区位天水市关中——天水经济区该范围包括陕西省的关中平原地区及甘肃省天水市，共六市一区。依托陇海铁路（欧亚大陆桥）和连霍高速公路，形成中国西部发达的城市群和产业集聚带。同时经济区作为欧亚大陆桥的重要支点，多条铁路、公路、航线、管线在此交汇，是全国交通、信息大通道的重要枢纽和西部地区连通东中部地区的重要门户。01前期分析Pre-phase

Analysis项目背景天水印象天水被誉为“陇上江南”，拥有优美自然景观和悠久的历史文化古迹，天水是适合宜居宜游的生态历史文化名城。01前期分析Pre-phase

Analysis总体规划西十里物流中心商

秦业

州旅

历游

史服

文务

化中务

七综

里合

墩中

行心

政文与

二体

十育

里中

铺心

生活麦

教积

育商

科贸

研服

中务

心中颍川河旅游服务中心杜堂物流中心化服心商务心Site总体城市规划“东西延伸、南北优化、相向对接”总体规划思路，拓展城市空间，加快推进麦积区颍川新城等八个新城建设。01前期分析Pre-phase

Analysis基地位置基地位置基地位于麦积区颍川新城，紧邻连霍高速天水东出入口处，基地西侧的麦积山大道，是通往麦积山石窟景区的必经之路，周边自然景观优势明显，交通便利。01前期分析Pre-phase

Analysis区域配套区域配套基地位于颍川新城，周边自然风光优质，距离麦积区核心区约8

公里；周边配套资源目前相对较少，后期可以依托奥莱丰富的商业娱乐配套和绿城园区服务配套。01前期分析Pre-phase

Analysis区域交通区域交通天水轨道交通3号线北起颍川河口，南至麦积山景区，中途路经项目基地；同时公交34路、27路和16路在基地周边设站点，方便居民的出行，有效的衔接颍川新城与主城区。01前期分析Pre-phase

Analysis周边现状A2地块N周边现状基地东至颍川河，南邻连霍高速，西至麦积山大道，北至规划路；基地内现状为空地，地势较平坦。01前期分析Pre-phase

Analysis竞品分析竞品分析天水在售项目多以本地开发商为主，

一线房企也纷纷抢滩登陆天水房地产市场，但整体区域产品同质化严重，均价7500

元/平左右，主力面积段在100-120平米。01前期分析Pre-phase

Analysis用地指标231mA-2185m用地指标用地性质：居住用地用地面积：47500㎡（含城市规划道路7703㎡,城市公共绿地579㎡）可建设用地：39218.45

㎡容

积

率：≤2.2建筑密度：≤25%绿

地

率：≥35%建筑限高：≤54mPart

2规划设计Planning土木铺淘宝店：https://520/采用中轴对称的规划布局富有生活气息的街道空间酒店式体验的入口空间人车分流的交通组织经典法式园林景观体系02规划设计Planning大区规划A-2A-1A-10小学A-4A-3A-7A-5A-8A-6A-902规划设计Planning大区规划A-2A-1A-10小学A-4A-3A-7A-5A-8景观林荫大道A-6富有生活气息的生活街道邻里界面A-9商业界面街角商业广场02规划设计PlanningSWOT分析STRENTH优势条件政策利好——2020年两会再提“西部大开发”甘肃省东南部关中城市群，天水政府步入城市化建设快进键。WEAKNESS劣势条件项目先天位置——距离麦积核心区、秦州区较远，五线城市客户对于近郊区域抗性较大。项目目前配套——区域配套缺失，项目自身配套需要与政交通便捷——本案位于天水市麦积区，连霍高速天水东出口处，麦积山大道与连霍高速交汇处，车程约10分钟可达天水市麦积区核心区，3条公交线路为今后项目的发展提供了良好的交通条件。府联手提升客户预期信心。地块不利因素——东南侧建有变电站，北侧有烟草公司等不利因素。OPPORTUNITY资源整合——作为300万以上人口的天水商业综合体缺失，奥特莱斯作为商业配套进驻，麦积山风景区为旅游配套，学区配套补齐麦积区学区教育需求，为本案提供了较好的市场认知度。机遇随着《关中-天水经济区发展规划》等宏观政策的出台、区域交通条件的改善，城市发展的外部推力不断增强、“两区三园”及三阳川新城、成纪新城、颍川新城等城市新区的建设进程加快，城市发展的内部动力不断增大，为天水市经济社会发展提供了难得的发展机遇。品牌优势——奥莱中国、绿城管理品牌背书，增强购房客户信心。THREAT自然资源——东侧具有良好的自然环境条件，有山脉河川的美丽景观。挑战包含本用地范围的区域市政建设在同步进行；用地周边的水文地质条件复杂；绿城产品首次落地天水市场，尚无对标及借鉴案例。02规划设计PlanningSWOT分析自然资源教育资源A2变电站烟草公司02规划设计Planning方案推演定稿方案过程版方案一过程版方案二过程版方案三落子布局让开街角调整日照优化配置①先规划分布形态，中间留出院子空间；②大户型和小户型均采用一梯两户形式。③楼座非正南正北的成因：依据政府规划部门，考虑适合路网以及规划形态的控制；项目公司为满足产品货值，产品户配等诉求。①根据日照修改层数和高度，将入户大堂改为南入；②为更好地体现中心街角商业氛围，将西南角改为底层对外商业，更加适应大地块两条轴线关系以及中心商业氛围。①考虑实际户型以及容积率要求，将中间预留的院子空间进行压缩，并将小户型原本的一梯两户改为连廊户型；②根据项目户型配比、容积率要求以及日照因素综合考虑，修改建筑形态，将南侧建筑面宽压缩。①深化设计社区入口大堂，南侧主入口与楼座结合，留出足够的入口前场；②考虑地块周围的不利因素影响，调整户型分布；③考虑日照因素降低部分建筑高度。总平面图A2地块主要经济技术指标简表项目名称数值39218.45110972.2786370.0084495.2477.98备注（

）总用地面积1(㎡)（

）总建筑面积2(㎡)地上建筑面积住宅物业消控室架空及门廊公厕53.85237.2520.84其中其中商业其它1395.4389.4124602.27地下建筑面积其中含人防面积地下车库面积管道夹层面积23411.501191.71（

）容积率32.2035.19%896（

）绿地率4（5）户数（

）居住人数（人）628673.2（

）户均人口（人）7（

）建筑密度822.83%55255（

）机动车总停车数（辆）9地上停车位地下停车位停车位总数的10%其中497首层平面图南入口平面图02规划设计Planning规划结构邻里花园邻里花园中心花园中心花园邻里花园邻里花园邻里花园主入口空间中心景观空间组团绿化空间主轴线次轴线02规划设计Planning户型分布A2地块户数统计户型面积户数合计55728013490-110902689622411214413366918户数百分比7.84%14.60%1.09%29.19%24.40%15.69%7.19%100.00%55㎡（南向两个面宽）80㎡

（南向两个面宽）90㎡

（南向三个面宽）96㎡

（端户两个面宽）96㎡

（中间南向三个面宽）112㎡

（南向三个面宽）133㎡

（南向四个面宽）02规划设计Planning功能分析社区入口大堂物业管理用房社区入口大堂物业管理用房商业社区入口大厅02规划设计Planning配套分析物业管理用房公共卫生间物业管理用房（77.98㎡）公共卫生间（20.84㎡）02规划设计Planning交通分析城市道路人行出入口车行出入口机动车流线步行流线地下车库出入口机动车停车位02规划设计Planning消防分析城市道路消防车出入口消防车流线消防扑救面消防车回车场02规划设计Planning归家动线分析城市道路小区出入口步行归家动线地面停车动线住宅入户大堂02规划设计Planning社区安防安防围墙界限02规划设计Planning密度分析建筑基底轮廓总用地面积：39218.45㎡建筑占地面积：8512.07㎡建筑密度：22.83%02规划设计Planning停车分析地下车库范围机动车停车位（55辆)非机动车停车02规划设计Planning绿化分析宅前绿地中心绿地公区绿地绿地轮廓总用地面积：39218.45㎡绿地面积：13774.36㎡绿化率：35.19%02规划设计Planning日照分析日照说明1.日照软件：清华日照软件2.城市：甘肃省天水市3.设计依据：《天水市建筑日照分析管理规定》4.住宅类日照分析参数：大寒日，起始时间8时，终止时间16时，最小连续时长5分钟5.住宅建筑室内外高差0.15m，窗台高0.9m日照结论1.规划住宅区全部满足大寒日两小时日照要求1小时2小时3小时4小时5小时6小时7小时8小时02规划设计Planning景观分析现代法式风格·

现代

·

简洁

·

活力

·

健身

·02规划设计Planning景观分析02规划设计Planning景观分析入口景观节点中心景观节点组团景观节点主要空间轴线次要空间轴线商业界面轴线02规划设计Planning景观分析02规划设计Planning景观分析02规划设计Planning景观分析02规划设计Planning景观分析02规划设计Planning节点分析南入口大堂02规划设计Planning节点分析商业前广场02规划设计Planning竖向设计1149.621150.341150.341151.271149.621151.271145.161146.831148.001153.271153.271152.601150.011152.021151.851152.411111553.35.1511153.901153.901154.471154.471155.001155.00现状地形竖向标高191.19M用地现状标高比周边道路低2~5m，呈现微洼地的地貌整体现状竖向呈现南高北低的趋势最高点位于用地西南角1154.501152.291149.501146.88用地红线（南）现状地形用地红线（北）最低点位于用地东北角场地现状剖面02规划设计Planning竖向设计1150.001151.691150.151153.501151.671150.101153.601151.001154.201153.271153.401153.401154.671154.721153.651154.591154.771153651154.651154.501154.651153.651154.701154.001153.00设计标高1154.751155.25项目南区室外地坪标高定为1154.80m；北区室外地坪标高定为1153.6m，两者相差1.2m。02规划设计Planning场地剖面02规划设计Planning场地剖面02规划设计Planning场地剖面02规划设计Planning场地剖面02规划设计Planning场地剖面Part

3地库设计Basement03地库设计Basement地库平面地下室总面积（含楼座）：23383.7平方米停车位：530辆03地库设计Basement人防范围地下室总面积（含楼座）：23383.7平方米停车位：530辆03地库设计Basement车库流线地下大堂入口地下垃圾收集点入地库车道地下大堂范围楼座范围地下服务动线地下车行动线03地库设计Basement服务动线地下大堂入口地下垃圾收集点入地库车道地下大堂范围楼座范围地下服务动线地下车行动线03地库设计Basement大堂入口紧急疏散防火门防火卷帘玻璃自动感应门大堂地下大堂入口示意图地下大堂入口一般位于防火分区之间的防火墙上，为避免必须通过防火门才能进出大堂，故采用防火卷帘和自动感应玻璃门满足日常使用，玻璃门透出的大堂内景，也是一种导向作用。而在其一侧设置的甲级防火门，满足紧急情况下疏散要求。Part

4立面设计Facade立面设计秉承绿城经典美学采用经典法式立面经典法式立面——仪式感，均衡感，细腻，装饰，庄重，工艺、材料——暖灰色系列主入口夜景效果图西入口夜景效果图庭院半鸟瞰效果图阳台观景效果图1、3#楼

南立面效果图楼座位置示意图1#楼3#楼1、3#楼

北立面效果图楼座位置示意图1#楼3#楼1、3#楼

西南侧人视效果图楼座位置示意图1#楼3#楼2#楼

北立面效果图楼座位置示意图2#楼2#楼

侧立面效果图楼座位置示意图2#楼4#楼

南立面效果图楼座位置示意图4#楼4#楼

北立面效果图楼座位置示意图4#楼4#楼

侧立面效果图楼座位置示意图4#楼土木铺淘宝店：https://520/5#、6#、10#楼

北立面效果图5#、6#、10#楼

侧立面效果图楼座位置示意图6#楼5#楼10#楼7#、8#楼

南立面效果图楼座位置示意图7#楼8#楼7#、8#楼

北立面效果图楼座位置示意图7#楼8#楼7#、8#楼

侧立面效果图楼座位置示意图7#楼8#楼9#楼

南立面效果图楼座位置示意图9#楼9#楼

北立面效果图楼座位置示意图9#楼9#楼

侧立面效果图楼座位置示意图9#楼11#、13#楼

南立面效果图楼座位置示意图13#楼11#楼11#、13#楼

北立面效果图楼座位置示意图13#楼11#楼11#、13#楼

侧立面效果图楼座位置示意图13#楼11#楼12#楼

北入户大堂效果图04立面设计Facade立面材料索引出屋面楼梯间玻璃盒子透明化处理顶部造型处理浅米色仿石涂料+浅蓝灰色涂料+玻璃栏板标准层造型处理浅米色仿石涂料+浅蓝灰色涂料+玻璃栏板标准层造型处理浅米色石材+浅蓝灰色铝板+玻璃栏板南立面04立面设计Facade墙身节点索引出屋面楼梯间造型南立面阳台墙身南立面卧室飘窗墙身1南立面卧室飘窗墙身204立面设计Facade墙身设计南立面阳台墙身南立面阳台墙身效果图1-1剖面南立面阳台平面图04立面设计Facade墙身设计南立面卧室飘窗墙身1南立面卧室飘窗墙身效果图1-1剖面南立面卧室飘窗平面图04立面设计Facade墙身设计南立面卧室飘窗墙身1可做窗帘盒由于当地对飘窗节点的要求较为宽松，故将此处节点进行优化。优化成果：①空间增大；②增加装修可能性，尤其体现在窗帘设置方法。飘窗节点-标准方案飘窗节点-优化方案04立面设计Facade墙身设计南立面卧室飘窗墙身21-1剖面南立面卧室飘窗墙身效果图南立面卧室飘窗平面图04立面设计Facade立面设计出屋面楼梯间造型出屋面楼梯间模型1-1剖面11楼梯间平面图北立面04立面设计Facade墙身节点索引北立面屋顶电梯机房墙身北立面厨房墙身北入单元入口大堂立面造型04立面设计Facade墙身设计北立面厨房墙身北立面厨房墙身效果图1-1剖面北立面厨房平面图04立面设计Facade墙身设计北立面屋顶电梯机房墙身北立面屋顶电梯机房效果图1-1剖面北立面屋顶电梯机房平面图04立面设计Facade立面设计北入单元大堂立面造型-连廊户型111-1剖面社区入口大堂效果图大堂首层平面图04立面设计Facade立面设计北入单元入口大堂立面造型北入单元入口大堂效果图1-1剖面北入单元入口大堂平面图04立面设计Facade立面设计社区入口大堂及架空层社区入口大堂效果图1-1剖面11社区入口大堂平面图Part

5户型设计Unit05户型设计Unit序列分析面积82端户75中间户96端户96中间户112端户112中间户5590133平面简图户型属性南向面宽数客厅面宽一室一厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫三室两厅两卫四室两厅两卫22232.533343.03.33.33.43.63.64.24.26.2主卧面宽2.63.13.13.23.33.33.83.83.8南向阳台面宽2.42.822.87.372.87.085.53.37.546.09.245.95.98.3赠送面积赠送率11.1211.6910.5616.805.35%9.39%9.44%12.84%8.02%9.95%10.50%9.49%12.83%05户型设计Unit户型平面4#楼标准层平面图55m²精装优化后户型楼座位置示意图4#楼连廊户型75+55+55+55+套内建筑面标准层得房

销售户型面

赠送阳台面北边平台面积户型结构户数套型建筑面积阳台面积（半）

总套内面积

标准层建筑面积

不含阳台）飘窗面积总赠送面积赠送率(积率积积55+7555中间户一室一厅一卫54.2855.0937.7156.75421.921.922.060.881.242.807.335.08%8.93%264.3436772.03%两室两厅一卫82端户80.852.0682.064.0305户型设计Unit户型平面4#楼标准层平面图11#13#楼标准层平面图82m²端户精装优化后户型楼座位置示意图4#楼13#楼11#楼连廊户型75+55+55+55+套内建筑面标准层得房

销售户型面

赠送阳台面北边平台面积户型结构户数套型建筑面积阳台面积（半）

总套内面积

标准层建筑面积

不含阳台）飘窗面积总赠送面积赠送率(积率积积55+75一室一厅一55中间户37.7156.754254.281.9255.091.922.060.881.242.807.335.08%8.93%卫两室两厅一卫264.3436772.03%82端户80.8582.062.064.0305户型设计Unit户型平面1#3#楼标准层平面图2#楼标准层平面图11#13#楼标准层平面图90m²精装优化后户型楼座位置示意图2#楼1#楼3#楼13#楼11#楼连廊户型75+85+85+7套内建筑面积标准层建筑面积

不含阳

标准层得房

销售户型面

赠送阳台面北边平台面积(户型结构户数套型建筑面积

阳台面积（半）总套内面积飘窗面积总赠送面积

赠送率台）率积积590中间户两室两厅一卫89.3290.6663.7656.75224.164.162.060.881.284.406.379.449.7110.41%12.29%241.02321.9374.87%两室两厅一卫79端户77.862.0679.0305户型设计Unit户型平面1#3#楼标准层平面图2#楼标准层平面图7#8#楼标准层平面图96m²端户精装优化后户型楼座位置示意图2#楼1#楼7#楼8#楼3#楼连廊户型95+95+95+95套内建筑面积销售户型面

赠送阳台面北边平台面积户型结构户数套型建筑面积95.03阳台面积（半）

总套内面积

标准层建筑面积

不含阳台）标准层得房率飘窗面积总赠送面积赠送率(积积三室两厅一95中间户69.6370.98224.5796.464.570.921.183.453.968.947.499.27%7.80%卫三室两厅一卫281.22365.3676.97%96端户94.5795.992.352.3505户型设计Unit户型平面7#8#楼标准层平面图96m²中间户精装优化后户型楼座位置示意图7#楼8#楼连廊户型95+95+95+95套内建筑面积销售户型面

赠送阳台面北边平台面积户型结构户数套型建筑面积阳台面积（半）

总套内面积

标准层建筑面积

不含阳台）标准层得房率飘窗面积总赠送面积赠送率(积积96中间户三室两厅一卫95.0396.4695.9969.6370.98224.574.570.921.183.453.968.947.499.27%7.80%281.22365.3676.97%三室两厅一卫96端户94.572.352.3505户型设计Unit户型平面5#6#10#楼标准层平面图12#楼标准层平面图112m²端户精装优化后户型楼座位置示意图6#楼5#楼10#楼12#楼洋房110+130户型结构

套内建筑面积户数套型建筑面积阳台面积（半）

总套内面积

标准层建筑面积

不含阳台）

标准层得房率

销售户型面积

赠送阳台面积

飘窗面积

北边平台面积

总赠送面积赠送率(三室两厅两87.69112中间户2110.265.835.867.64111.925.835.867.641.081.401.403.514.327.6310.4211.5816.679.31%卫三室两厅两112端户87.82110.45112.1011367.30437.4383.97%10.33%12.48%卫四室两厅两133端户104.1131.62133.59卫05户型设计Unit户型平面5#6#10#楼标准层平面图9#楼标准层平面图12#楼标准层平面图112m²中间户精装优化后户型楼座位置示意图6#楼5#楼9#楼10#楼12#楼洋房110+130户型结构

套内建筑面积三室两厅两户数套型建筑面积阳台面积（半）

总套内面积

标准层建筑面积

不含阳台）

标准层得房率

销售户型面积

赠送阳台面积

飘窗面积

北边平台面积

总赠送面积赠送率(112中间户87.69110.26111.9225.835.831.083.5110.429.31%卫三室两厅两87.82367.30437.4383.97%112端户11110.45131.625.867.64112.10133.595.867.641.401.404.327.6311.5816.6710.33%12.48%卫四室两厅两133端户104.105户型设计Unit户型平面5#6#10#楼标准层平面图9#楼标准层平面图133m²精装优化后户型楼座位置示意图6#楼5#楼9#楼10#楼洋房110+130112中间户户型结构

套内建筑面积户数套型建筑面积阳台面积（半）

总套内面积

标准层建筑面积

不含阳台）

标准层得房率

销售户型面积

赠送阳台面积

飘窗面积

北边平台面积

总赠送面积赠送率(三室两厅两87.692110.265.835.867.64111.92112.105.835.867.641.081.401.403.514.327.6310.4211.5816.679.31%卫三室两厅两112端户87.8211110.45367.30437.4383.97%10.33%12.48%卫四室两厅两133端户104.1131.62133.59卫05户型设计Unit标准层平面1#3#楼楼座位置示意图1#楼3#楼05户型设计Unit标准层平面2#楼楼座位置示意图2#楼土木铺淘宝店：https://520/05户型设计Unit