卓易数据2024年青岛房地产报告

2024年青岛市房地产市场年报2025年1月01020304宏观环境土地市场商品房市场重点区域全国：内外受困，放松政策蔓延至一线，市场弱修复ll房地产继续下行周期，内需动能不足，市场持续低修复限购政策取消扩围至一线城市，政策涉及公积金贷款、补贴、贷款利率、以旧换新等01宏观环境l房地产新模式落脚市场+保障双供应体系+高品质住宅+商品房基础性制度n

全国环境n

青岛环境青岛：公积金、利率调降空间渐缩，年末维稳lll一揽子形式发布，持续细则补充，强调高品质住宅，以旧换新模式重点跟进优化公积金、降利率为主要手段土地供应优化，规划计容放松，助力高品质住宅PART01|全国环境-宏观经济GDP增速后期走弱，房投增速持续位于历史低位，11月M1数据显著改善国内生产总值及增速（万亿）固定资产投资额（万亿）140.08.4%0.130.020.010.00.07.8%7.4%120.0100.080.060.040.020.00.07.0%6.8%6.9%6.7%0.080.060.040.0206.0%5.2%4.6%3.0%-10.0-20.02.2%固定资产投资增速（%）房地产开发投资增速（%）国内生产总值年增速房地产开发投资/固定资产投资货币供应量增速M1&M2（%）30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%302520151050-5-10-15-200.0%20132014201520162017201820192020202120222023占比剪刀差（M2-M1)M2增速M1增速PART01|全国环境-宏观经济竣工施工面积增速仍有下行趋势，商品房销售增速稳定，人均消费收入与支出趋于平衡居民人均消费支出累计增长(%)全国房屋新开工施工竣工面积增速（%）8060201510517.613.717.44015.120012.6-20-40-60128.897.69.76.75.35.75.15.34.98.146.1

6.2房地产新开工施工面积累计增长(%)房地产施工面积累计增长(%)房地产竣工面积累计增长(%)5.8

5.91.53.20.833.8-20.

.922.1-40全国商品房销售面积（万平方米、%）0.6-1.3-9.3200000.0150000.0100000.050000.00.0120.0100.080.060.040.020.00.0-20.0-40.0-60.0-5-6.6-3.9-10-15-12.5商品房销售面积累计值(万平方米)商品房销售面积累计增长(%)居民人均消费支出累计增长(%)居民人均可支配收入累计增长(%)PART01|全国环境-宏观政策政策持续宽松，首付比维持历史低位，房贷利率降落后回涨至3字头收紧刺激收紧刺激收紧放松基调稳房价提首付加息遏房价限购保增长去库存供给侧防金融风险重启限购保交付化风险扩需求次贷危机2013.2二套部分城市调至65%/70%2014.9二套60%认定标准：认贷不认房2015.3二套房40%2015.9降低非限购城市首套房首付比例下限至25%2016.22006.5首套90平以下20%90平以上及二套30%2010.1首套20%，二套40%2010.4二套90平以下40%，以上50%2010.9首套30%，二套50%2011.1二套60%2023.8首套房贷款：认房不用认贷首套房首付比最低20%，二套30%最低首付比2008.10首套/二套20%2009.62024.52007.9二套最低首付比40%取消首套、二套商贷利率下限首套房最低首付比15%，二套25%二套执行40%2024.9.24全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调至15%，并统一首套房和二套房的房贷最低首付比例二套30%，非限购城市首套20%2016.9.302006.4首套9折2007.9二套1.1倍基准利率2008.10首套7折2019.8换锚LPR首套LPR二套LPR+60BP商贷利率下限2022.5首套下限LPR-20BP2022.9阶段性取消首套利率下限2023.6二套下限LPR+20BP2024.5首套、二套取消下限24.10.31浮动利率房贷可选择按3/6/12个月重定价。PART01|全国环境-宏观政策聚焦扩需求、去库存、保交房、防风险，以购代建，增加保障房供给2024政府工作报告：住建部、金融监管局：建立城市房地产融资协调机制中央政治局会议化房地产风险，压实各方责任，做好保交楼工作研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式化风险，房企合理融资一视同仁，加快构建房地产发展新模式加大保障性住房建设和供给，完善相关基础性制度满足居民刚性住房需求和多样化

稳定房地产债券融资，

超36月，暂停改善性住房需求央行：自然资源部：住宅去化周期推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存央行：化解城投企业债券新增用地出让1.153.53.105.176.124.294.302.203.73.22国务院政策例行吹风会四部门打出重磅组合拳，切实做好保交房工作配套政策央行：LPR5年期下调25bp至3.95%全国政协十四届二次会议：建议设立房地产预售资金保险机制，允许房企动用一定比例预售监管账户资金，争取用3年时间过渡到以现房销售为主国务院常务会议：抓好保交楼、保民生、保稳定工作推动城市房地产融资协调机制落地见效，加快完善“市场+保障”住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式央行住建部自然资源部银保监会设立3000亿保障性住房

保交房，防范再贷款

处置烂尾风险，

理价格收回，

有制房企的取消全国层面首套/二套

推动项目按时

收购闲置存量

白名单项目住房商贷利率下限

保质交付支持地方以合

对于不同所住宅用地一视同仁，应贷尽贷首套/二套住房商业贷最

分类处置住房低首付比降至15%/25%

项目下调住房公积金贷款利中央层面：顶层设计转变，新形势下统筹研究消化存量房产措施地方层面：前期已积极探索收储、以旧换新等消化存量住房措施率0.25个百分点PART01|全国环境-宏观政策存量降息，税费优惠，房屋制度持续完善，强化白名单资金支持，优化土地供给住建部等五部门：因城施策，调整或取消各类限制性措施。主要包括限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准。降低住房公积金贷款利率0.25个百分点；降低首付比例，统一首套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房税费负担；通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。中央经济工作会议：持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，推进处置存量商品房工作中共中央政治局：落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚新华社:国新办:引导存量房贷利率降至新发房贷利率附近《中共中央关于进一持消化存量和优化增量相步全面深化改革推进结合，积极支持收购存量中国式现代化的决定》商品房用作保障性住房7.217.309.2411.1310.1712.117.228.239.26财政部、税务总局、住房城乡建设部:购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，购买2年以上（含2年）住房对外销售的，免征增值税。中央政治局会议：央行：7月LPR：1年期和5年期利率均下调10个基点住建部：研究建立房屋体检、房屋养老金和房屋保险三项制度房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式降低土地增值税预征率下限0.5个百分点。PART01|全国环境-宏观政策化风险，促转型、稳供需、城市更新，构建新城城镇化近三年两会关于房地产描述2022年2023年2024年继续保障好群众住房需求，坚持房住不炒定位，探索新的发展模式；房地产市场风险隐患较多，有效防范化解头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产市场平稳发展；标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定；坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者合理需求；优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展；加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、新青年等住房问题；稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场良性循环和健康发展；健全风险防控长效机制，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式；加快发展保障性租赁住房；加大保障性住房建设和供给，完善商品房和相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样性改善性住房需求；2024年两会房地产相关政策解读城市更新，新型城镇化防风险、稳市场保障+商品房双轮驱动，要素联动减税降负••稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”建设和城中村改造；••标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险。不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展；••完善商品房相关基础性制度，建立人房地钱要素联动新机制；••货币精准有效，降准降息仍有空间、PSL等结构性工具发力、信贷政策继续优化；财政适度加力、提质增效，财政扩张支持三大工程，减税降负促住房交易；实施新型城镇化战略行动，促进各类要素双向流动，形成城乡融合发展新格局；加大保障性住房建设供给，以三大工程为抓手构建新模式；•进一步落实一揽子化债方案，妥善化解存量债务风险、严防新增债务风险；制度新模式：完善市场化商品住房的基础性制度；企业新模式：由粗放的重开发模式转型为精细化的重运营服务模式；房地产金融发展新模式：助力产业发展形成“投融建管退”闭环；需克服一些堵点问题，如拆迁安置问题，资金平衡问题以及土地、产证等历史遗留问题；探索城中村改造中的金融新模式。REITs金融配套融资工具、城中村改造专项私募股权投资基金发展、政企合作模式等；聚焦三大主体进行风险防范，防止房地产市场风险进一步传导到地方财政风险、金融系统风险，居民资产负债表风险；县城将是下阶段城镇化主力军；PART01|全国环境-宏观政策稳股楼，促经济，货币适度宽松，降息降准可期2024.12政治局会议2024.9政治局会议2023.9政治局会议项住外部压力，克服内部困难，着力扩大内需，优化结构、提振信心、防范化解风险，我国经济回升向好，高质量发展扎实推进，现代化产业体系建设取得重要进展，科技创新实现新的突破，改革开放向纵深推进，安全发展基础巩园夯实，民生保障有力有效，全面建设社会主义现代化国家迈出坚实步伐经济运行总体平稳、稳中有进，我国经济实力、科技实力、综合国力持续增强，新质生产力稳步

我国经济的基本面及市场广阔、经济韧性强、潜力发展，改革开放持续深化，重点领域风险，化解

大等有利条件并未改变。同时，当前经济运行出现有序有效，民生保障扎实有力，全年经济社会发

一些新的情况和问题展主要目标任务将顺利完成当前经济评估宏观政策加大财政赁币政策逆周期调节力度，保证必要的财

坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，强化宏观政策政支出，切实做好基层“三保”工作。发行使用好

逆周期和跨周期调节，维续实施积极的财政政策和稳超长期特别国债和地方政府专项债，要降低存款准

健的货币政策。积极的财政政策要适度加力、提质增实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，打好政策“组合拳”，提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性备金率，实施有力度的降息效，稳健的货币政策要灵活适度、精准有效促进房地产市场止跌回稳，对商品房建议要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地，调整住房限

/购政策，降低存量房货利率，抓紧完善土地，财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式地产政策稳住楼市股市把促消费和惠民生结合起来，促进中低收入群体增大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内

收，提升消费结构，培育新型消费业态，支持和规

着力扩大国内需求，形成消费和投资相互促进的良性消费&投资政策防风险需求范社会力量发展养老、托育产业，抓紧完善生育支

循环持政策体系有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线持续有效防范化解重点领城风险，坚决守住不发生系统性风险的底线/PART01|全国环境-地方热点楼市或重启不限购时代，新一线城市跟进解除限购，一线城市中广州首个全面取消限购截至目前，仍然对住房实施限购的地方除海南省外，仅北上广深四个一线城市，以及天津部分区域。据不完全统计，自2023年以来一年多时间里，全国各地共发布调整限购政策超过80次。沈阳大连一线城市有望进一步因需、因区优化限制性政策，二线城市有望全面取消限购政策。北京天津济南太原青岛近年全面解除限购城市一线兰州扬州西安郑州南京无锡2024.9新一线上海苏州嘉兴广州合肥成都武汉宁波杭州2024年2022年长沙福州厦门广州佛山东莞佛山苏州长沙成都杭州西安东莞深圳昆明全面放开限购有限放开限购2023年新一线海口三亚二三线*目前重点城市限购状态南京青岛郑州合肥武汉宁波扬州嘉兴大连兰州福州济南沈阳无锡太原昆明厦门PART01|青岛环境-经济运行三季度GDP总量走高，增速微跌，施竣工面积、人口增加量近年新低PART01|青岛环境-年内调控利率、公积金、以旧换新为主流修复对策，保持公积金利差，商贷利率维稳至3字头西海岸七条+二十条城阳人才券扩围城阳一揽子政策全市不限价胶州以旧换新青岛吹风会胶州一揽子城阳优化房产政策涉及补贴，卖旧买新部分银行商贷利率：首套3.25，二套3.75，三套3.85%青八条青岛市分行成功发放首批试点贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉青九条地八条二套公积金贷款提额：最高家庭80万元；单人50万元；多子女、绿色建筑分别上安家费：博士15万元，硕士10万元10月12月11月9月西海岸以旧换新，保留旧房入学资格商贷利率下调，首套3.15%，二套3.65%，首付20%房贷利率由2.9%升至3.0%公积金租房提额契税优惠青岛楼市10条2批次优化用地供应和规划管理首次明确可以建设户属空中花园；阳台进深增加至2.1米，封闭阳台也可按照一半面积计容；140㎡以上住宅起居室可双层挑高商贷由3.0%升至3.1%调整完善阶段萌芽阶段快速发展阶段1998-200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024宽松宽松收紧宽松收紧宽松受到经济危机影响，楼市低迷，政府出台“4万亿计划”，通过降低贷款利率，降低首付、对开发商政策支持等，促进房地产市场发展。青岛房地产市场探索期，央行连续5次降息；首套房、改善型2套房首付降低。青岛基本跟随国家政策。2011：青岛市宣布包括“限购令”在内的青十二条房地产市场调控新政正式出台，利率上升，首付提高，限购限贷等。2014：黄岛、城阳放开限购2015：青岛全面放开限购，提升公积金贷款额度至60万；降息、降首付比例2017：青岛主城区重启（除即墨、胶州、平度和莱西外）限售、限贷、限签、限价，提高首付比例至30%土地熔断：达最高限价线下竞房价、现房销售、线下抓阄、竞自持面积、竞公建资金等2020：青岛城阳区共有产权政策出台，降低购房者首付比例至21%2021年：取消落户住房面积限制，除主城外全面放开落户限制2023年：全域解除限购、5改2限售取消、商贷降首付（首套20%、二套30%）、执行认房不认贷、存量首套房贷利率下调2024年：按区认房不认贷、下调公积金利率，提高公积金贷款额度；降低商贷利率；商贷最低首付比（首二套15%），以旧换新，减轻土地资金集中支付压力，容缺办证，建面不计容2018年：限购、限售、限价、限签升级，限售升至5年PART01|青岛环境-现行政策政策截至2024年6月截至2024年12月供地区域竞拍规则主城区（含城阳、高新）、西海岸、即墨区不再执行楼面单价新高、单宗商品住宅用地溢价率15%的限价要求(24.4.3)集中供地竞买人要求限马甲、房地产开发资质，自有资金拟出让地块土地建立拟出让地块清单公布制度，公开时间原则上不少于3个月公开土地出让公告时间不少于20日基础上，可适当延长公告时间（24.4.3）竞买保证金按不低于起拍价20%，土地出让时保障性住房配建比例统一调整为10%（24.3.11）出让合同签订后1个月内缴纳出让价款的50%，其余应付款项最迟付款时间可延长至1年（24.4.3）全市缴纳50%出让价款，可申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等手续；付清剩余50%的出让价款后，可申请核发不动产权证书和新建商品房预售许可证（24.5.31）限购限售全市取消限购商品住房取得《不动产权证书》可上市交易最低首付比：商贷首套15%，二套25%；组合/公积金首套20%，二套30%首套认定标准：按区市认房不认贷（24.5.31）最低首付比：商贷首套15%，二套15%；组合/公积金首套15%，二套15%首套认定标准：按区市认房不认贷（24.5.31）限贷信贷首套3.45%，二套3.95%（商贷，目前部分银行执行首套3.25，二套3.75，三套3.85%）、首套2.85%，二套3.325%（公积金贷）（24.5.31）首套3.10%，公积金首套2.85%，二套3.325%（公积金贷）（24.5.31）公积金首付比例：首套、二套15%三套30%公积金利率：首套2.85%二套3.325%公积金贷款额度：首套、二套，夫妻最高100万元，个人最高60万，多子女家庭可贷额度上浮30%，高品质绿色建筑贷款额度可上浮30%，最高可贷至150万元。我市二孩及以上家庭新购住房办理商业性个人住房贷款时，如非首套房，在住房套数认定时核减1套住房。公积金贷款申贷缴存条件：6个月(含)以上的二手房公积金贷款与房龄：贷款期限与房龄之和最长不超50年。公积金首付提取范围：购房人及其直系亲属(包括配偶、父母、子女)公积金首套20%，二套30%多子女家庭市首套或二套；市高品质住宅或绿色建筑评标一星级及以上新房，申请住房公积金贷款按可贷额度上浮20%，贷款额度优惠政策可叠加（24.3.29/4.2）二套，公积金贷款最高额度：家庭80万元；单人50万元（24.3.29）首套2.85%，二套3.325%（公积金贷）（24.5.31）公积金提做首付，(2022.9.1-2024.8.31首套自住住房提取人范围放宽至购房人及直系亲属(政策由2023.8.31延长至2024.8.31）市场/公积金落户契税全市商办、租房可落户家庭唯一住房，面积140平方米及以下，减按1%的税率征收契税；面积140平方米以上，减按1.5%的税率征收契税。家庭第二套住房，面积140平方米及以下，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上，减按2%的税率征收契税。家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。首套住宅：90㎡(含)以下，1%；90㎡以上，1.5%；二套住宅：90㎡(含)以下，1%；90㎡以上，2%；三套住宅：3%。商业产权：3%自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠个人所得税PART01|青岛环境-重点规划“中央活力区、城市副中心”，依托轨道站点更新触媒，支撑“一心、三轴”空间结构4月30日，青岛市城阳区自然资源局发布，青岛市城阳区城市更新专项规划（2023-2035年）公示稿，提出城阳要实现“中央活力区、城市副中心”的发展目标，聚焦城市发展走廊，依托轨道站点更新触媒，支撑“一心、三轴”的空间结构。规划范围：城阳区国土空间分区规划确定的城镇开发边界范围，总面积约256.85平方公里（不包含高新区）。规划明确提出打造城市副中心，划定白沙河北片区、轨道交通示范区、白沙河南片区、城阳北片区四个重点更新区域。一心：以白沙河北岸为空间载体，发挥区位交通与白沙河自然景观资源优势，重点发展创新服务、国际消费、文化等市级服务功能，形成服务带动大北岸地区发展、面向胶东经济圈的综合服务中心。三轴：以轨道1、7号线为依托的城市综合功能主轴，以轨道10、18号线为依托的科创功能集聚轴，以轨道9、16号线为依托的岙东路城市功能轴。围绕三条都市走廊上的TOD节点，以“站点+中心、站点+产业、站点+居住”等多种模式打造活力综合体，充分发挥轨道对城市结构优化的带动作用，推进站城一体化更新。PART01|青岛环境-重点规划两次土地新政：优土地、免计容、高户赠青岛市自规局于今年3月和9月两次发文优化居住用地的供应和规划政策。两次出台政策主要可归纳为土地类、公共空间计容免除和户内赠送空间三方面政策。免容户赠土地ü

集中配建的邻里坊和社区卫生站等配建以及20㎡以内的门卫室不计容ü

阳台进深增加至2.1米，封闭阳ü

延长土地公告时间，增加公告信台也可按照一半面积计容息，取消土地限价ü

带顶的地下车库出入口和使用高品质材ü

140㎡以上住宅起居室可双层挑ü

降低保证金比例，延迟缴纳土地料的饰面层不计容高款，提早交地ü

设置下沉式文化设施和作为公共敞开空ü

可设置户属空中花园间使用的架空层（部分）不计容PART01|青岛环境-轨交青岛M6一期、M2一期西延段年内运营，三期线路全面进入土建施工阶段2024年，地铁集团计划实施地铁建设及地铁沿线开发建设项目25个。其中，将加快推进10条、188公里线路建设。包括：一二期线路3条（地铁6号线一期、2号线一期西延段、8号线南段），三期线路7条（地铁2号线二期、5号线、6号线二期、7号线二期、8号线支线、9号线一期、15号线一期）。青岛地铁规划，全市线网远景年规划19条线，共计872公里。在国家批复的三期建设规划中，合计13条线、506公里，获批里程全国第九。加快开工建设三期规划7条线、139公里地铁线开工时间2021.122021.122021.122022.3预期完工2026年底2028M2（2期)M5目前，地铁三期工程7条线路已全面展开土建施工，101座车站中100座车站进入主体施工阶段，34个车站主体封顶。18个区间实现双向贯通，累计完成区间设计总长度的34%。M7(2期）M8支线2026年底2027三期规划2024年4月26日，青岛地铁6号线一期正式开通。2024年12月18日，青岛地铁2号线西延段正式开通。至此，青岛地铁运营线路增至8条，运营里程增至352公里，运营车站增加至172座。M15（1期）M6（2期）M9（1期）2022.320282022.620272022.62027年底02土地市场土地成交规模持续走低，远郊区域供应放量ll供地规模持续收缩，土拍凉意持续集中供地持续优化，年内多批次供应，房企补仓意愿弱，土地成交持续弱势n

青岛市场PART02|土地市场-整体供需供销持续缩量，低基数下降幅收窄，价格结构性回落万㎡元/㎡2018-2024年青岛市土地供需情况350030002500200015001000500800070006000500040003000200010000p

2024年全年青岛土地供销比1.11p

全市土地供应349.45万㎡，同比下降19%；成交土地315.45万㎡，同比下降26%；成交土地平均楼面地价4572元/㎡

，同比下降34%。02018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年供应建面(万㎡)成交建面(万㎡)成交楼面价（元/㎡）近三年青岛市土地月度供需情况万㎡元/㎡10008006004002000300002500020000150001000050000p

2024年月均供地建面29万㎡，月均成交建面26万㎡。2022.12022.32022.52022.72022.92022.112023.12023.32023.52023.72023.92023.112024.12024.32024.52024.72024.92024.11供应建面(万㎡)成交建面(万㎡)成交楼面价（元/㎡）PART02|土地市场-整体结构供求持续减弱，住宅/商服比例基本维持7:32023年青岛市土地供应占比2024年青岛市土地供应占比2024年，商品住宅、商服用地供地建面持续缩减，人才公寓持续无新供供应ppp商品住宅：供应246万㎡，同比去年同期减少20%；供应占比73%，住宅占比上涨1%。商服用地：供应91万㎡，同比去年同期减少24%；占比27%，占比较同期下滑1%。产权型人才公寓：无供应。商品住宅

商服用地

产权型人才公寓商品住宅

商服用地

产权型人才公寓2024年青岛市土地成交占比2023年青岛市土地成交占比2024年，供给缩量，成交热度不足双叠加；商品住宅、商服用地成交建面同向下滑，产权型人才公寓无成交ppp商品住宅：成交228万㎡，同比去年同期减少23%；占比成交75%，增加4%。成交商服用地：成交76万㎡，同比去年同期减少37%；占比25%，下降4%产权型人才公寓：无成交。商品住宅

商服用地

产权型人才公寓商品住宅

商服用地

产权型人才公寓注：土地数据进行细分，商住地块再次优化，细分出商品住宅（纯住宅）、商服（纯商业）、人才公寓PART02|土地市场-区域结构远郊供应放量，黄岛以江山南路地块建面33.83万方成全年单宗断层第一；商品住宅用地成交集中在平度、黄岛，成交建面分别为61/55万㎡。2024年青岛市各区域土地供需量价走势元/㎡万㎡8070605040302010020000150001000050000市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区高新区黄岛区胶南市即墨区胶州市平度市莱西市注：商住综合四类地供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交楼面价（元/㎡）2024年青岛市各区域土地成交区域结构80.060.040.020.00.0市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区高新区黄岛区胶南市即墨区胶州市平度市莱西市商品住宅成交建面(万㎡)商服成交建面(万㎡)人才公寓成交建面(万㎡)注：土地数据进行细分，商住地块再次优化，细分出商品住宅（纯住宅）、商服（纯商业）、人才公寓PART02|土地市场-区域结构市场仍以底价成交为主，黄岛大面积、崂山高总价地块拉动溢价上升2017-2024年青岛市楼面地价与溢价率80007000600050004000300020001000010.008.006.004.002.000.002017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年成交楼面价（元/㎡）溢价率（%）2024年青岛市楼面地价与溢价率2024年成交居住商业用地溢价率分布2000015000100005000018.0016.0014.0012.0010.008.006.004.002.000.00市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区高新区黄岛区胶南市即墨区胶州市平度市莱西市0%0-10%10-20%20%以上成交楼面价（元/㎡）溢价率（%）PART02|土地市场-典型地块[最高成交楼面地价]39516元/㎡地块位于崂山区梅岭东路以南、规划石老人一路以东，占地21705.6㎡，容积率2.2，建面47752.32㎡，为纯宅地；目前周边在售海信海德山庄、天一仁和吾疆、银丰·玖玺臺，潜在有金鼎地块，范围扩大还有崂山首府、银丰玖玺城、澜樾府（黄金海岸）、鲁信石老人地块等，未来竞争压力大。本次拿地方为海业益佳。6月20日，海信、中海和海业益佳3家房企经过364轮，由海业益佳以楼面地价39516元/㎡，总价18.87亿，溢价37.23%获取地块。竞品项目月均流速与价格土地位置崂山区梅岭东路以南、规划石老人一路以东土地用途城镇住宅区域崂山区2170612108120000107956100000800006000040000200000用地总地面积(㎡)规划总建筑面积(㎡)呈现项目64860692636670747752容积率R≤2.237%-6581704784042成交楼面地价(元/㎡)0成交总价(万元)成交溢价率海业益佳39516188698竞得人海信海德山庄天一仁和吾疆银丰玖玺臺崂山首府银丰玖玺城澜樾府月均流速(套)2024年成交均价（元/㎡）月均流速：2024年网签套数/12PART02|土地市场-典型地块[最高总价&最高建面]25.19亿&33.83万㎡地块位于西海岸长江路街道九顶山片区江山南路东、富春江路北，占地面积约125314㎡，容积率2.7，建筑面积约338347.8㎡，竞买保证金4.75亿，纯宅地；目前在售瑞源名嘉荷府、中海半山雲境、状元城等。地块素质较好，位于黄岛区核心区域，商圈资源丰富，近距离地铁站点，优质教育配套，未来片区可供规模社区稀缺，内生客户基础厚。本次拿地方为瑞源。6月27日，中海和瑞源2家报名，经过22轮，最终瑞源以成交楼板价7444元/㎡，成交总价25.19亿，溢价率5.98%获取。土地位置黄岛区江山南路东、富春江路北土地用途城镇住宅竞品项目月均流速与价格区域黄岛区504030201003000028220用地总地面积(㎡)2185519158规划总建筑面积(㎡)2000010000018755呈现项目1770917377125314338348容积率R≤2.7-12146成交楼面地价成交总价(万元)成交溢价率瑞源集团74442518665.98%竞得人中海半山雲境瑞源名嘉荷府瑞源和苑状元城青城翰章曦东儒居青岛印象和(元/㎡)月均流速(套)2023年成交均价（元/㎡）月均流速：2024年网签套数/12PART02|土地市场-重点企业24年瑞源集团凭借1宗地荣获年度拿地金额及建面双榜榜首2024年青岛土地成交总建面排行2024年青岛土地总成交额排行总建筑面积土地面积(亩)成交总价(亿元)成交总价（亿元）土地面积（亩）总建筑面积（万排名1开发商名称瑞源集团宗数排名1开发商名称瑞源集团宗数1(万㎡)㎡）33.8320.3816.878.97187.97173.49151.374.7870.8737.5720.1215.617.78122111111125.198.208.463.414.785.553.710.470.380.3825.198.468.205.554.783.713.410.470.470.38187.97151.3173.4937.5770.8720.1274.7815.619.1533.8316.8720.385.512城发投资集团青特置业2青特置业233城发投资集团亿联置业24高实置业415城投集团8.385城投集团18.386亿联置业5.516国信集团14.057国信集团4.057高实置业18.978阜丰房地产黑卓地产3.648阜丰房地产荣泰地产13.6491.24910.9110万科地产1.247.7810黑卓地产7.7811.2403商品房市场数据表现和市场现状存在参差lll新房市场震荡触底，成交呈现低迷态势集中签约成为2024年商品房市场关键词城区结构基本稳定，大面积改善成交占比增量n

商品住宅n

公寓市场n

办公市场n

商业市场PART03|整体市场-商品住宅新房市场震荡触底，成交呈现低迷态势，结构性异动拉动整体成交价下滑万㎡近五年青岛市商品住宅年度供销价走势元/㎡18001600140012001000800600400200016500160001550015000145001400013500p2024年青岛商品住宅供应369万㎡，同比下降47%；成交688万㎡，同比下降21%，成交均价14694元/㎡，同比下降3%。p

6月、12月商品住宅市场在集中网签的影响下成交跳涨，12月供应21万㎡，环比下降36%，同比下降64%；成交88万㎡，环比上涨31%，同比上涨21%，成交均价15831元/㎡，环比上涨5%，同比上涨10%。2020年2021年2022年2023年2024年供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价（元/㎡）万㎡近两年青岛市商品住宅月度供销价走势元/㎡6月金地康养智慧谷、青科海棠园、兴华美誉府等项目集中网签，成交价有所下跌6月融创维多利亚湾、首付、取消限购限售10月国信海天中心、海信海德山庄等项目网签，成交价上行180001600014000120001000080006000400020000茂西海岸创新科技城、中信泰富琅琊郡等项目网签，成交价下跌10460402002023.1

2023.2

2023.3

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2024.12降首付、取消限购限售供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价（元/㎡）PART03|整体市场-商品住宅供应缩量与集中网签，库存规模收缩。存量缩减至1497万㎡，去存周期降至24个月万㎡近五年青岛市商品住宅年度存量&去化周期走势月pp2024年青岛商品住宅存量1497万㎡，同250035比下滑18%；去化周期降至24个月。3025201510520001500100050002630全年市场呈现供小于求态势，库存延续走低态势；6月在融创维多利亚湾、金茂西海岸创新科技城等项目集中网签影响下，商品住宅去化周期缩减明显；12月库存环比下降4.26%，同比下降17.60%，去化周期稳定至24个月。24201502020年2021年2022年2023年2024年存量面积(万㎡)去化周期（月）万㎡近两年青岛市商品住宅月度存量&去化周期走势月200040353038383834322731311500100050002830282425232327262625252015105242424222202023.1

2023.2

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2024.12存量面积(万㎡)去化周期（月）注：去化周期按照近6月PART03|整体市场-商品住宅城区结构基本稳定。新城区、近郊区成交量主导，胶南供销突出，胶州存量居首位2024年各区域商品住宅供销价情况万/㎡ppp主城区价格稳定并且高位，新城区价格处于1.20-1.57万元/㎡之间，近郊区处于0.85-0.95万元/㎡之间，远郊区为0.67-0.77万元/㎡之间；50000近郊区远郊区400003000020000100000新城区供销占主导，主城区价格高位，新城区供应占42%，成交占44%，其中胶南市表现突出，供应占全市18%，成交占17%；604020胶南市、胶州市存量位居高位，市南区、胶南市、莱西区去化周期均过30个月。0供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价（元/㎡）万㎡2024年各区域商品住宅存量&去化周期情况新城区月30035主城区近郊区远郊区302520151052502001501005000市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区高新区黄岛区胶南市即墨区胶州市平度市莱西市存量面积(万㎡)去化周期（月）PART03|整体市场-商品住宅市场震荡触底，库存高企，板块分化明显，成交逐渐向外围板块过度，东李世园、高新中心、胶州少海新城等居住属性突出板块为市场成交主力2024年商品住宅板块销售热力图2024年商品住宅板块存量热力图PART03|整体市场-商品住宅小高供销占比增加；中高层、高层为市场成交绝对主力，成交占比均过三成近五年商品住宅各建筑形态供应套数占比情况近五年商品住宅各建筑形态成交套数占比情况近五年商品住宅各建筑形态成交价格对比鲁信海曙云霞高价签约影响，2022年网签单价独栋185127元/㎡、双拼182033元/㎡7000060000500004000030000200001000002024年

3%26%37%31%2024年

5%21%39%31%2023年

4%

20%2022年

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19%2021年

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20%2020年

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20%36%36%2023年

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20%36%36%33%40%2022年4%

19%35%35%34%37%37%36%37%37%2021年

4%

20%34%80%2020年4%

18%39%80%2020年独栋别墅叠拼别墅中高层2021年

2022年2023年

2024年0%20%40%60%100%0%20%40%60%100%双拼别墅多层联排别墅小高层独栋别墅

双拼别墅

联排别墅

叠拼别墅

多层独栋别墅

双拼别墅

联排别墅

叠拼别墅

多层小高层

中高层

高层

超高层小高层

中高层

高层

超高层高层超高层PART03|整体市场-商品住宅200-300㎡大面积改善成交占比增量，100-150㎡产品为市场供销主力2023年面积段供应结构（万㎡）2024年面积段供应结构（万㎡）2023年面积段成交结构（万㎡）2024年面积段成交结构（万㎡）VSVS供应量成交量同比上年同比上年80㎡以下80-90㎡-71%-36%80㎡以下80-90㎡90-100㎡-70%-50%-43%-46%-30%-58%-61%-62%-57%-45%-38%-22%16%90-100㎡100-120㎡120-150㎡100-120㎡120-150㎡150-180㎡150-180㎡-10%-8%180-200㎡200-250㎡180-200㎡200-250㎡250-300㎡300㎡以上+2%+36%-24%250-300㎡300㎡以上PART03|整体市场-商品住宅普宅产品主要以刚改产品为主力，其中100-120㎡&100-150万成交突出，占比12%2024年普通住宅面积段&总价段交叉分析普通住宅80㎡以下0-80万7292484181536636461380-100万100-150万150-200万200-250万250-300万300-400万400-500万500-800万800-1000万1000万以上合计102716812177825084185226908009176534636736535377822111000001000080-90㎡460290-100㎡100-120㎡120-150㎡150-180㎡180-200㎡200-250㎡250-300㎡300㎡以上合计389194731354646583650300400015902266455385641645445572841429555223196505230019721184303261641303118106884455492231194240621015262463150781494640192400131113687280012472780000005112011236196935091301512261284472279427471319140553167三梯队第一梯队第二梯队PART03|整体市场-商品住宅150-200㎡&300-400万产品主力，成交占18%；100-150㎡&150-300万经济型别墅、150-300㎡&500-800万改善型别墅占比稳定2024年别墅面积段&总价段交叉分析别墅100万以下100-150万150-200万200-250万250-300万300-400万400-500万500-800万800万以上合计23100㎡以下100-150㎡150-200㎡200-250㎡250-300㎡300-500㎡500㎡以上合计109113570779316523513519101017246809010000183962273108820289585947220150858927242131132161000009015020000000121954196202280381202227821643第一梯队第二梯队三梯队PART03|整体市场-商品住宅销售面积TOP10门槛6.74万㎡（2023年同期7.61万㎡），主要来自于新城区、近郊区项目集中网签；销售金额榜中，银丰玖玺城高价网签18.84亿，处于第一位2024年商品住宅销售面积排行榜2024年商品住宅销售金额排行榜成交面积(万㎡)成交均价

成交总金额成交总金额成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)排名1项目名称新城少海府邸森林公园区域成交套数1024690排名1项目名称银丰玖玺城区域成交套数137281690706416(元/㎡)(亿元)(亿元)胶州市李沧区高新区四方区黄岛区13.77901512.41崂山区崂山区李沧区四方区李沧区黄岛区李沧区崂山区崂山区胶州市18.842.824.769.278.376.257.445.501.861.9513.77667073873319742191422378119158238666926364860901529.278.428.378.087.787.447.046.776.7419742980019142870618.298.2616.027.042越秀青铁和樾府森林公园18.4318.2916.0214.8714.2613.1212.8812.6712.413中欧国际城78434中海寰宇时代融创维多利亚湾7064中海寰宇时代世园金茂府555756金茂西海岸创新科技城

胶南市79682936.466中海半山雲境云谷金茂府544409727中海半山雲境上城御府黄岛区胶州市黄岛区胶州市54419158681014.264.79785918天一仁和吾疆海信海德山庄新城少海府邸9青科海棠园名城府邸7041304671858.83978105904.84101024PART03|整体市场-商品住宅海信以41.05万㎡斩获销售面积排行榜榜首、海信地产以86.62亿位居金额榜首2024年开发商商品住宅销售面积排行榜2024年开发商商品住宅销售金额排行榜成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)成交总金额(亿元)成交总金额(亿元)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)排名1开发商海信地产中国金茂成交套数3035排名1开发商海信地产中国金茂成交套数303541.0537.982109886.6261.5486.6261.5441.0521098162042318716204180112318737.9828.903中海地产28.90225052.053中海地产52.05225018011456和达集团青特置业保利发展23.8023.7223.5619781770206411838124501277328.1829.5330.09456天一仁和保利发展青特置业32.0130.0929.5312642064177016.6223.5623.721926212773124507天一仁和16.6212641926232.017和达集团28.18197823.801183889华润置地龙湖集团融创中国14.0212.7711.911044113684116224915322.7411.6913.9189银丰地产华新园25.1623.9922.742339324.6511.6414.02541322061016224101167910华润置地1044PART03|整体市场-商品房中国金茂项目落位成交面积榜首、海信地产落位成交金额榜首，TOP10门槛下滑，较去年门槛下滑40%、21.9%2024年开发商商品房销售面积排行榜2024年开发商商品房销售金额排行榜成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)成交总金额(亿元)成交总金额(亿元)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)排名1开发商中国金茂海信地产成交套数4191排名1开发商海信地产中国金茂成交套数400049.8949.571547277.18104.7577.1849.572113115472240002113112953104.752419149.8931.113保利发展32.06280941.533中海地产56.11253118038456中海地产和达集团青特置业31.1127.2125.1325312361193118038120811248156.1132.8831.37456保利发展金水集团天一仁和41.5339.8733.72280913132.0614.6017.8812953273051886514357融创中国20.6414261385128.597和达集团32.88236127.211208189华润置地天一仁和龙湖集团19.9517.8815.8816311435139814309188651062528.5533.7216.8789青特置业融创中国华润置地31.3728.5928.5519311426163125.1320.6419.951248113851143091010PART03|整体市场-区域开盘整体去化一般，四方供应居首，白云山、楼山、高新中心、沧口交通商务区等配套完善、居住板块去化相对良好2024年各区市开盘情况2024年各板块开盘情况%套16003529140012001000800600400200030252015105261919171190000%%%%%%%0四方区

城阳区

李沧区

黄岛区

崂山区

胶南市

高新区

市北区

即墨区

平度市

胶州市推售套数销售套数去化率(%)PART03商品房市场-商办市场PART03|商品房市场-公寓公寓市场供销齐降，成交0.79万套/42万㎡，同比下降52%，网签量为近四年最低值。近五年青岛市公寓年度供销价走势13497万㎡140元/㎡1352812788140001079512010080604020012000100008000600040002000010845p

2024年青岛公寓供应15万㎡，同比下降59%；成交42万㎡，同比下降52%，成交均价993510795元/㎡，同比上涨9%。12410888p

2024年成交量整体走低，网签量为近四年最低值；年内价格浮动较大。8375635051423937152019年2020年2021年2022年2023年2024年供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价（元/㎡）近两年青岛市公寓月度供销价走势元/㎡万㎡15561301600013300124931400012206120752520151051179511683116071127811224110471090310939108451022810291104631012612000100008000600040002000918288008784896888648095281811977712341513344031324312024335034030226020326002023.12023.22023.32023.42023.52023.62023.72023.82023.92023.102023.112023.122024.12024.22024.32024.42024.52024.62024.72024.82024.92024.102024.112024.12供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价（元/㎡）*公寓统计涵盖平层公寓、LOFT公寓、复式公寓PART03|商品房市场-公寓2024年存量4.1万套/232万㎡，同比下降10%，公寓市场以价换量，供应减少，库存回落，但去化压力仍存。近五年青岛市公寓年度存量&去化周期走势月90万㎡350788070605040302010069300250200150100506860p

2024年青岛公寓存量232万㎡，同比下降10%；去化周期为68个月。37p

2024年公寓去化速度进一步减慢，存量基数较大，去化压力进一步提升。31834331126023202020年2021年2022年2023年2024年存量面积(万㎡)去化周期（月）近两年青岛市公寓月度存量&去化周期走势万㎡月32089901009080706050403020100763002802602402202007374656867686767676865594341373733332525253093093043023012812782752682662642602582562572552522492462452412392362322023.1

2023.2

2023.3

2023.4

2023.5

2023.6

2023.7

2023.8

2023.9

2023.1

2023.11

2023.12

2024.1

2024.2

2024.3

2024.4

2024.5

2024.6

2024.7

2024.8

2024.9

2024.1

2024.11

2024.12存量面积(万㎡)去化周期（月）*公寓统计涵盖平层公寓、LOFT公寓、复式公寓，去化周期按照6个月计算PART03|商品房市场-公寓2024年新城区供销占主导，供应占52%，成交占46%；胶州市供应最高，占全市48%，胶南市成交最高，占全市19%2024年各区域公寓供销价情况万㎡元/㎡2500092240022170p

主城区价格高企，新城区价格处于0.78-1.02万元/㎡之间，近郊区处于0.65-0.71万元/㎡之间，远郊区在0.80-1.11万元/㎡之间；876543210主城区新城区近郊区远郊区200001500010000500001690215023137531112710189947978077881798970956520p

由于胶南市存量基数过大，即使去化位居全市第一，仍居新城区存量排名首位，市南去化过低，导致去化周期拉长。0003463302030405780304010

1市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区高新区黄岛区胶南市即墨区胶州市平度市莱西市供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价（元/㎡）2024年各区域公寓存量&去化周期情况新城区万㎡月6070006000500040003000200010000595250403020100主城区近郊区远郊区238521229305957127686220471188101788381925548330市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区高新区黄岛区胶南市即墨区胶州市平度市莱西市存量面积(万㎡)去化周期（月）*公寓统计涵盖平层公寓、LOFT公寓、复式公寓，去化周期按照6个月计算PART03|商品房市场-公寓2024年LOFT公寓成交占主导，成交套数占62%，去年占比36%近五年公寓市场各物业类型供应套数占比情况近五年公寓市场各物业类型成交套数占比情况近五年公寓市场各物业类型成交价格对比160002024年2023年2022年2021年2020年94%6%2024年2023年2022年2021年2020年62%38%1400012000100008000600040002000048%52%36%38%64%62%54%46%56%44%47%53%48%52%50%50%2020年

2021年

2022年

2023年

2024年0%50%100%0%50%100%LOFT公寓平层公寓LOFT公寓平层公寓LOFT公寓平层公寓PART03|商品房市场-公寓2024年，公寓产品主要以小面积产品为主力，其中40-50㎡&40万以下成交较突出，共占比25%2024年公寓面积段&总价段交叉分析公寓40万以下40-60万60-80万80-100万100-120万120-140万140-160万160-180万180-200万200-250万250-300万300万以上合计16833554158045740㎡以下13081986332108126810487881414299370266105513237827054132727162025341167882010000000000040-50㎡50-60㎡03616400000060-70㎡2373230070-80㎡84016121516380-90㎡217101211302071310290-100㎡100-110㎡110-120㎡0330001311307500323012085170951000011127120㎡以上003222241497186220358126322372345167合计37382307932227903三梯队第一梯队第二梯队*公寓统计涵盖平层公寓、LOFT公寓、复式公寓PART03|商品房市场-公寓2024年销售面积前十中，都市港湾销售3.4万㎡位居榜首，门槛1.2万㎡；销售金额榜前十位中，新都朗悦销售3.2亿元位居榜首，前十门槛1.5亿元2024年公寓销售面积排行榜2024年公寓销售金额排行榜成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)成交总金额(亿元)成交总金额成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)排名1项目名称都市港湾区域成交套数430361468338排名1项目名称新都朗悦区域成交套数2254301(亿元)黄岛区高新区胶州市四方区胶南市即墨区3.48549730971601208290435909470222424634885352.91.51.52.31.60.90.73.20.81.0四方区黄岛区李沧区四方区李沧区崂山区胶南市市北区高新区胶州市3.21.43.41.21.90.90.51.81.02.12.12242485492中欧国际城奥园雍璟天著绿地海外滩世茂悦海2.12.11.91.81.51.51.41.31.22都市港湾2.92.42.31.91.91.61.6