有巢氏2024年厦门房地产市场年报

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年厦门房地产市场年报XIAMENREALESTATEMARKETANNUALREPORT有巢氏集团开发处

|2025年1月数据说明/Datadescription1、数据统计范围为厦门市2、商品房数据包含商品住宅（含商办性质的别墅）、商业、写字楼、SOHO、车位，不含限价房、保障房、安置房、储藏间、幼儿园等3、商品房数据均为备案数据，来源为有巢氏数据库4、数据时间范围为2024年1月1日-12月31日22024年数字地产291.8亿元97.64万㎡29884元/㎡商住用地商品房成交总建楼面价成交总金额188.65万㎡24173269.13万㎡元/㎡供应面积成交面积成交均价111.34万㎡33947元/㎡172.71万㎡商品住宅供应面积成交面积成交均价3排行榜—2024年各区商品住宅成交排行（按成交面积）123456同安区湖里区翔安区海沧区集美区思明区4402263437832676202459342.4636.8135.9828.2421.777.452061060665221312988428633659153394787.50223.3379.6284.4162.3349.11586.3025%21%21%16%13%4%全市合计16112172.71100%4排行榜—2024年房企商品房销售排行12建发国贸轨道保利中海特房招商联发金茂中粮145.2589.2281.4241.5538.3237.8535.7629.1812.1311.4322.3%13.7%12.5%6.4%5.9%5.8%5.5%4.5%1.9%1.8%12建发国贸44.9329.3521.0920.6016.6011.0510.8110.299.5916.7%10.9%7.8%7.7%6.2%4.1%4.0%3.8%3.6%3.0%33轨道44特房55保利66联发77厦门信息集团中海8899招商1010金茂8.06备注：按操盘房企统计5排行榜—2024年房企商品住宅销售排行12建发国贸轨道保利中海特房招商联发金茂中粮139.2485.3279.5438.9036.5635.1731.7928.4411.3310.4723.7%14.6%13.6%6.6%6.2%6.0%5.4%4.9%1.9%1.8%12建发国贸轨道特房保利联发中海招商金茂万科139.2485.3279.5435.1738.9028.4436.5631.7911.336.8719.7%12.3%10.6%8.6%6.6%5.7%4.8%4.0%3.3%2.3%334455667788991010备注：按操盘房企统计6排行榜—2024年全市商品房项目成交排行TOP10（按成交面积）12保利国贸沁原软件园三期翔安区集美区集美区湖里区湖里区湖里区翔安区同安区集美区海沧区184680010.6610.238.248.087.977.927.707.026.425.9117953582919.145.964.0%3.8%3.1%3.0%3.0%2.9%2.9%2.6%2.4%2.2%3建发鲤悦1123745226935358949662429891519323095252232371918.6943.3039.5934.0311.6916.2116.2014.024湿地公园TOD·璞瑞建发五缘鲤59556保利国贸天琴金茂悦云湾1096132383578七星湾TOD璞盛联发嘉悦里984910建发缦玥长滩9127排行榜—2024年全市商品房项目成交排行TOP10（按成交金额）12湿地公园TOD·璞瑞建发五缘鲤湖里区湖里区湖里区湖里区湖里区思明区翔安区集美区海沧区同安区7459558.087.977.924.773.854.1410.668.245.247.025358949662429895846552873485811795322693329782309543.3039.5934.0327.8920.3520.1419.1418.6917.3016.216.7%6.1%5.2%4.3%3.1%3.1%2.9%2.9%2.7%2.5%3保利国贸天琴招商·湾湖臻境保利天悦1096503454706学仕里5117保利国贸沁原建发鲤悦1846112352189海沧中心TOD·璞盛七星湾TOD璞盛108358排行榜—2024年全市商品住宅项目成交排行TOP10（按成交面积）12保利国贸沁原建发鲤悦翔安区集美区同安区湖里区湖里区翔安区集美区湖里区海沧区湖里区9006156934903316165143835215037.896.626.576.556.335.505.455.425.244.772308127415243465750366061199552897760603329785846518.2018.1615.9937.6441.8310.9815.7932.8517.3027.894.6%3.8%3.8%3.8%3.7%3.2%3.2%3.1%3.0%2.8%3七星湾TOD璞盛建发五缘鲤45湿地公园TOD·璞瑞金茂悦云湾67联发嘉悦里8保利国贸天琴海沧中心TOD·璞盛招商·湾湖臻境9109排行榜—2024年全市商品住宅项目成交排行TOP10（按成交金额）12湿地公园TOD·璞瑞建发五缘鲤湖里区湖里区湖里区湖里区湖里区思明区翔安区集美区海沧区同安区3314903835031662579006155216936.336.555.424.772.893.217.896.625.246.576606157503606035846566969602022308127415329782434641.8337.6432.8527.8919.3819.3318.2018.1617.3015.997.1%6.4%5.6%4.8%3.3%3.3%3.1%3.1%3.0%2.7%3保利国贸天琴招商·湾湖臻境保利天悦456学仕里7保利国贸沁原建发鲤悦89海沧中心TOD·璞盛七星湾TOD璞盛1010排行榜—2024年全市办公项目成交排行TOP10（按成交面积）12软件园三期集美区集美区翔安区湖里区同安区同安区集美区同安区翔安区思明区106164137427.592.751.751.581.561.200.880.870.630.57614454614.661.501.152.991.421.070.850.950.640.7531.5%11.4%7.3%6.6%6.5%5.0%3.6%3.6%2.6%2.3%厦门市后溪长途汽车站综合楼3顶翔建业大厦厦门海上世界环东云谷65764189179103520厦门现代服务业基地6251788607厦门国际创新中心环东火炬科技园龙郡青年城9717891091510150132639488910罗宾森广场办公：产权为办公性质，包括SOHO和写字楼，下同。11排行榜—2024年全市办公项目成交排行TOP10（按成交金额）12软件园三期集美区湖里区集美区同安区翔安区同安区同安区集美区思明区翔安区106427.591.582.751.561.751.200.870.880.570.4861441891754614.662.991.501.421.151.070.950.850.750.6520.7%13.3%6.7%6.3%5.1%4.7%4.2%3.8%3.3%2.9%厦门海上世界厦门市后溪长途汽车站综合楼3164204环东云谷91035顶翔建业大厦1372596576厦门现代服务业基地688607环东火炬科技园厦门国际创新中心罗宾森广场10915971781798948132631347010龙湖首开时代上城12排行榜—2024年全市商业项目成交排行TOP10（按成交面积）12顶翔建业大厦阳光城翡丽海岸中央公园城翔安区同安区集美区集美区翔安区同安区湖里区集美区翔安区同安区491833585442163934320.590.580.500.470.360.260.240.240.210.20981685640.580.500.640.790.180.520.390.950.220.508.8%8.7%7.5%7.0%5.4%3.9%3.6%3.6%3.1%3.0%3128011681950004聚镇5恒亿欧洲城6宝龙旭辉城19595160293886010878249667新景舜弘大厦中粮云玺壹号龙湖首开时代上城中海环东时代891013排行榜—2024年全市商业项目成交排行TOP10（按成交金额）12中粮云玺壹号聚镇集美区集美区湖里区集美区翔安区同安区同安区同安区湖里区思明区395850.240.470.140.500.590.260.200.580.070.073886016819525151280198160.950.790.760.640.580.520.500.500.470.467.4%6.2%5.9%5.0%4.5%4.0%3.9%3.9%3.6%3.6%3厦门海上世界中央公园城顶翔建业大厦宝龙旭辉城中海环东时代阳光城翡丽海岸建发五缘鲤华润筼筜悦府43349423218275561959524966856478963202649301014排行榜—2024年全市车位项目成交排行TOP10（按成交个数）12保利国贸沁原泰禾厦门院子保利国贸天琴软件园三期翔安区海沧区湖里区集美区翔安区翔安区海沧区集美区思明区集美区9258487136946825594994964954822.682.972.502.642.101.711.661.581.951.417.910.416.618.76.60.730.881.181.300.450.350.630.432.080.464.7%4.3%3.6%3.5%3.5%2.8%2.5%2.5%2.5%2.4%345金茂悦云湾6建发叁里云庐建发缦玥长滩建发鲤悦6.3712.78.689火车站南中心阳光城文澜府42.09.61015排行榜—2023年全市车位项目成交排行TOP10（按成交金额）12火车站南中心大唐五缘YOHO建发五缘鲤思明区湖里区湖里区湖里区集美区湖里区湖里区海沧区同安区翔安区4954324384146947133048484079251.951.431.351.752.642.500.962.971.192.6842.034.433.935.718.716.632.010.418.77.92.081.491.481.481.301.180.970.880.760.737.2%5.1%5.1%5.1%4.5%4.1%3.4%3.0%2.6%2.5%34湿地公园TOD·璞瑞软件园三期56保利国贸天琴保利天悦78泰禾厦门院子水晶芸溪五期保利国贸沁原91016目

录/Contents0103宏观与政策环境二级市场分析02

土地市场分析

04后市研判17PART01宏观与政策环境Macro

and

policy

environment✓

全国宏观分析✓

厦门政策分析18全国|政策端—重大会议2024年以来中央重大会议对房地产政策力度持续加大，一系列政策的政策可以说是应出尽出，2024.32022024政

治

局202二十届2024政

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局2024.12.9政

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议两会国标本兼治产风险，产政策，房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。进一步优化继

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。要促进房地回稳，对商严控增量、提高质量，“项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。实

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。健全推进持续抓好保生、保稳定化体制机步推动城市协调机制落好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。➢

解读：2024年以来中央重大会议均提及地产工作部署，并且政策力度持续加大，从两会的化解房地产风险、优化房地产政策到4月政治局会议的继续坚持因城施策，统筹消化存量、优化增量，再到9月的促进房地产市场止跌回稳，调整住房限购政策、降低存量房贷利率，以及12月的实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策来稳住楼市，能看出中央对房地产市场平稳健康发展的高度重视，2024年在防范化解房地产金融风险方面已取得积极成绩，2025年将在此基础上进一步做好稳住楼市的工作。全国|政策端—金融政策今年以来，中国人民银行对LPR进行了三次调整，1年期下调60个基点，5年期下调35个基点，年度下行幅度均创LPR改革以来的新高，并且两次下调准备金率，以及首付比例和公积金利率等。2024年LPR调整：近两年LPR利率变动情况2024年中央主要金融政策表现：时间

发布机构政策内容政策类型2024年2月，1年期LPR为3.45%，保持不变；5年期以上LPR为3.95%，较前值下行25个点；2月5日下调存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性1万亿元；4.30%4.4%4.2%4.0%3.8%3.6%3.4%3.2%3.0%降低贷款利率降低准备金率4.20%2月央行3.95%3.45%3.85%3.35%设立3000亿元保障性住房再贷款；降低全国层面个人住房贷款最低首付比例为不低于15%；取消全国层面个人住房贷款利率政策下限；下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。降低房贷利率、降低首付比例3.65%5月7月央行央行3.60%3.55%3.45%2024年2月，1年期LPR为3.35%，较前值下行10个点；5年期以上LPR为3.85%，较前值下行10个点；降低贷款利率3.10%降低贷款利率降低准备金率降低了住房公积金贷款利率0.25个百分点；降低了首付比例，统一首套、二套房贷最低首付比例到15%；9月央行央行23012304230723102401240424072410降低首付比例

降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房税费负担；降低税费2024年10月，1年期LPR为3.1%，较前值下行25个点；5年期以上LPR为3.6%，较前值下行25个点；1年期LPR5年期LPR10月降低贷款利率20全国|政策端—中央与地方楼市政策2024年年中央重磅政策陆续出台，多次下调首付及房贷利率，取消普通住宅标准，并全面重启城中村改造等，地方因城施策，从一二线城市的大尺度政策松绑到三四线城市的各种优惠补贴等。2商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%，这是2000年以来二套首付最低值；5年期以上LPR下降了3次，由4.2%降至3.6%，1年期降至3.1%，并取消取消商业贷款利率下限。2首付比例、利率降至新低一线城市00北京通州“双限”松绑、取消离婚限购、五环外允许多购1套房，非京籍人士社保年限五环外“5年变2年”，五环内“5年变3年”；上海放松单身限购、外地户籍社保“5改3”、五大新城“5改2”；广州放开大户型限购、四区取消限购、部分区域社保“5改2”；深圳外围区域限购松绑、非深户“5改3”2424存量房贷利率下调统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，符合条件年中央重点楼市政策表现年各线城市楼市政策表现的房贷利率均调整为贷款市场报价利率LPR-30BP（基点）二线城市普通住宅标准取

首套房、二套房统一，将现行享受1%税率优惠的面积标准由90㎡提高到140㎡。明确一线城市取消普宅标准后，与全国其他地区适用统一的增值二线城市普遍放宽了限购限售政策，例如南京、杭州、成都等城市全面取消了限购，降低了首付比例和房贷利率，首套房首付低至15%，房贷利率也有大幅下降，部分城市首套房利率跌破3%。另外还有落户调整、房票补贴等一应政策。消，税费减免税政策，即购买2年及以上的住房对外销售的免征增值税。“城中村改造”全面重启城中村改造于2024年全面重启，将通过货币化安置等方式新增实施100万三线城市套城中村改造和危旧房改造。三线城市的房地产政策继续保持宽松主基调，旨在激活市场活力，包含购房补贴、优化公积金贷款政策等。收储商品房用作

央行明确设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购企业已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房。明确要求推动县级以上城市有力开展收保障性住房四线城市购已建成存量商品房用作保障性住房工作。盘活存量闲置土地四线城市房地产政策继续保持宽松主基调，包括发放购房财税补贴、加大房票安置力度、优化住房公积金政策支持、推动住房“以旧换新”等。这些政策措施旨在进一步降低购房门槛，减轻购房者的负担，刺激市场需求。对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地。使用专项债券资金用于收回收购土地，加大收回收购存量闲置土地力度。全国|市场端—投资与销售走势受市场需求不足、预期不振、房企拿地意愿减少等因素影响，2024年全国房地产投资规模持续下行，商品房销售面积创近15年低点，但在政策刺激下，第四季销度售面积明显好转，有企稳趋势。全国房地产开发投资总额走势全国商品房销售面积走势16000014000012000010000080000600004000020000035%30%25%20%15%10%5%18000016000014000012000010000080000600004000020000030%20%10%0%-10%-20%-30%0%-5%-10%-15%房地产开发投资(亿元)比上年增长(%)商品房销售面积(万㎡)比上年增长(%)房地产开发投资总额：开发投资总额在2021年达到历史最高峰，之后房地产市场下行，投资总额逐年下滑，每年下降幅度在10%左右；商品房销售面积：商品房销售面积目前已降至近15年来最低点，居民购房意愿降至冰点，但在重磅政策加持下，预计2025年楼市将回稳。数据来源：国家统计局22全国|市场端—房价走势2024年全国一二三线城市商品住宅销售价格整体呈下降趋势，但在重磅利好政策刺激下，价格跌幅收窄，年底一线城市已率先止跌，政策效应明显，房地产市场或步入持续止跌回稳阶段。2024年一二三线城市新建商品住宅销售价格环比变动（70个大中城市）解读：0.6%0.4%2024年5月2024年9月0.2%0.0%-0.2%-0.4%-0.6%-0.8%➢

房价转折点：2024年5月和9月两次出台重磅利好政策，能看出政策出台后，一二三线城市的一二手商品住宅均价降幅明显收窄，其中一线城市的二手住宅在10月呈现正增长，说明政策积极有效，一线城市扮演了本轮楼市止跌回稳的示范效应。一线城市二线城市三线城市一二三线城市二手住宅销售价格环比变动（70个大中城市）0.6%0.2%➢

最新房价分析：目前一线城市新房价格率先止跌，二手房实现正增长，二三线城市房价跌幅持续收窄，房价指数的表现具有非常强的激励性和鼓舞性，说明当前房地产市场正进入到持续止跌回稳的阶段。23-0.2%-0.6%-1.0%-1.4%一线城市二线城市三线城市数据来源：国家统计局厦门|政策端—楼市政策2024年厦门楼市利好政策不断，包括取消限售、优化个人住房贷款政策、调整住房套数认定标准、放宽限购政策以及调整公积金贷款政策等，极大利好厦门房地产市场，助力楼市复苏。12月厦门优化立体生态住宅规划管控，具备临湖、临海、临景条件的，可设置立体生态住宅，岛内生态住宅面积下限由此前要求的200㎡下调至不得少于160㎡。优化住房公积金贷款家庭住房套数认定标准，第二套住房最低首付款比例由25%下调至20%，使用住房公积金贷款购买保障性住房的，最低首付款比例为15%，住房公积金贷款流动性调节系数阶段性调整至1，最高可贷120万。11月门商业性个人住房贷款利率回调，原先厦门首套、二套，房贷利率下限LPR-65BP，即2.95%。现在厦门最低执行LPR-55BP的政策，首套和二套房贷利率回至3.05%。1月厦门发布第四代住宅规划管控要求，要求立体生态住宅套型建筑面积（含公摊）不得少于200㎡，户型不得带有敞开式连廊;121112月厦门市公积金中心发布新政，“申请贷款时前12个月连续足额缴存住房公积金”调整为6个月，阶段性上浮住房公积金贷款流动性调节系数至1.2，最高贷款额度将由120万元，上浮至144万元。10月厦门印发《关于优化要素资源配置机制推动经济高质量发展的实施方案》,重点在于严控增量、优化存量、提高质量，其中明确优化住房供应机制，完善房票制度，放开房票购房区域，增加房票使用功能。102420249月厦门出台楼市新政，全面取消住房限售，按区认定首套房，并且优化个人住房贷款政策，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%。3月厦门出台《关于支持台港澳同胞、闽籍海外华侨华人购房置业的通知》，进一步调整限购政策，港澳台及闽籍华侨华人在厦购房取消限购。厦门93楼市政策4月厦门岛内首套房最低首付比例由25%降至20%，二套最低首付比例由35%降至30%，住房公积金贷款首付款比例同步调整。8月厦门放开了落户政策，购买房产即可落户，10月1日起实施有效期5年。推出住房“以旧换新”政策，通过促进一二手住房联动。807月厦门调整住房公积金缴存基数和月缴存额，缴存基数下限不变，上限为30770元，比去年增加360元，月缴存额下限不变，上限为7384元，比去年增加86元。针对土地出让发布两则新政，“招拍复合”出让地块试点，建立竞争性准入机制，实现“优商择资”和新出让住宅地块将明确教育配套。575月厦门商贷首付比例、房贷利率下调，首套首付不低于15%，二套不低于25%；首套商业贷利率下调为3.3%，二套降为3.75%。公积金贷款首付款比例对照商业性住房贷款标准相应调整，同步下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。66月厦门优化部分住房公积金贷款及提取政策，多子女家庭贷款额度增加20万，常态化实施住房公积金异地贷款政策，阶段性启动商业性住房贷款转住房公积金贷款业务，取消职工购买二手住房提取住房公积金条件限制，租房提取住房公积金提取额由每月不超过1200元提高到每月不超过1800元。24厦门|政策端—楼市政策2024年厦门各项楼市政策出台后，政策环境极度宽松，目前实行不限购、不限售，首套房认定按区划分，首套、二套首付最低在15%，贷款利率为3.05%，公积金首套最低首付比例15%。厦门购房政策汇总岛内：2023年11月15日全厦门全厦门全厦门中国大陆居民不限购：不再审核购房人资格，取消限购政策，不限面积，不限套数岛外：2023年9月18日限购港澳台及闽籍华侨华人外籍人士不限购：不再审核购房人资格，取消限购政策，不限面积，不限套数2024年3月26日限购一套：1.外籍人士：在厦超过一年工作的工作时间证明；2.非闽籍华侨华人：在厦超过一年的工作时间证明/居住证明/留学证明(三选一)2023年1月3日岛内岛外取消限售(土地出让合同另有约定的商品住房项目，以及政策性住房除外)(建发壹里、湖滨四里限售8年)2024年10月1日(含)后执行限售取消限售2023年9月18日（含）执行住房套数按辖区范围认定拟购住房所在区辖区内无住房，或拟购住房所在区辖区内仅有一套住房且正在挂牌出售的，拟购住房认定为首套住房，后续再增购的一套住房认定为二套住房。全岛2024年10月1日(含)后执行本市无住房首付15%贷款利率3.05%(LPR-55BP)贷款利率3.05%(LPR-55BP)贷款利率3.05%(LPR-55BP)无未结清住房贷款首付15%普通家庭本市有1套有1笔住房贷款记录未结清有2笔及以上住房贷款记录未结清暂停发放贷款本市有住房2套以上本市无住房商业贷款（认房不认贷）首付15%贷款利率3.05%(LPR-55BP)贷款利率3.05%(LPR-55BP)贷款利率3.05%(LPR-55BP)贷款利率3.05%(LPR-55BP)本市有1套新购买住宅认定为首套无未结清住房贷款首付15%多子女家庭本市有2套有1笔住房贷款记录未结清有2笔及以上住房贷款记录未结清暂停发放住房贷款本市有住房2套以上1、住房公积金贷款家庭住房套数认定标准与商业性住房贷款家庭住房套数认定标准保持一致，公积金贷款购买本市首套住房的，最低首付款比例为15%，利率为公积金贷款2.85%；申请住房公积金贷款购买本市第二住房的，最低首付款比例为20%，利率为3.325%；2、流动系调节系数至1，执行至2025年6月30日，目前最高可贷120万；3、三次及以上、有未结清公积金贷款，暂停发放25PART02土地市场分析Land

market

analysis✓

土地成交走势✓

土地成交明细26土地成交走势2024年厦门共成交13幅商住用地，计价总建约98万㎡，成交创近年新低，除年初首幅思明区稀缺地块溢价率达41%以外，其余地块都是以底价成交，并且所有地块均由国企收入囊中。➢

供应：2024年厦门市共供应13宗商住用地，计价总建98万㎡；➢

成交：2024年厦门市共成交13宗商住用地，计价总建98万㎡，成交总金额291.8亿元，平均楼面价29884元/㎡，平均溢价率3%。2018-2024年厦门市商住成交走势2024年厦门市商住用地月度成交走势400350300250200150100503500030000250002000015000100005000040353025201510545000400003500030000250002000015000100005000413303827228201297642988427619246102517626370215630011240124022403240424052406240724082409241024112412土地面积（万㎡）

建筑面积（万㎡）

楼面地价（元/㎡）0026000027341631632019年供应总建(万㎡)备注：成交楼面价=成交总价/（计价总建-竞配建）24124133929227325114212598982024年0002020年2021年2022年2023年成交总建（万㎡）楼面价（元/㎡）27土地成交明细占地面积（㎡）计价总建

住宅总建

住宅套数

成交总价

楼面价（㎡）

（㎡）

（套）

(亿元)(元/㎡)住宅限价（元/㎡）序号

区域

地块编号

用途容积率溢价率受让方成交日期123456789思明区

2024P01商住海沧区

2024HP01商住湖里区

2024P07商住翔安区

2024XP01商住湖里区

2024P08商住湖里区

2024P03商住海沧区

H2024P02商住集美区

2024JP01商住翔安区

X2024P01商住1256242495315841931742171241752786025257419325691116171274704.51.42.23.03.12.53.32.31.52.62.52.451220603206856558340130200569809195058090628901414404048063970488006007065730576201260005400089650568905959013849038970618203255405647681200620119563079488043068632.11462671232104419217998442403878619902179031176740795170451688341%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%无无无无无无无无无无无无国贸建发2024/3/2730.310.557.622.118.310.47.4建发2024/6/7象屿建发2024/6/14建发厦门轨道联发2024/11/152024/12/13国贸10湖里区

2024P05商住11集美区

J2024P01商住12翔安区

2024XP07商住57.76.9建发建发10.8国贸&翔投国贸&象屿&翔13翔安区

2024XP08商住403572.59200090000100013.7148910%无发成交合计408262——

9764459476309632291.8298843%——28PART03二级市场分析Secondary

market

analysis✓

商品房成交分析

✓住宅成交分析✓

商业成交分析办公成交分析✓29商品房成交分析—厦门市成交走势近年厦门商品房市场整体处于去库存状态，其中供应降幅达42%，在供应大幅下滑及市场行情低迷情况下，成交量价同比下滑。24年土地成交量再度减少，预计25年供应量将继续下降。➢

供应：2024年厦门市商品房供应28150套，供应面积189万㎡，同比下降42%；➢

成交：2024年厦门市商品房成交37638套，成交面积269万㎡，同比下降25%；成交均价24173元/㎡，同比下降17%。厦门市商品房年度供销价走势图表厦门市商品房供销价走势图表28388600500400300200100035000300002500020000150001000050000504540353025201510530000250002000015000100005000026623262462610924152219562993929116285622418422384234202286026810264512417320899194514172555033634985472933283263581892692171418172715151543433202019年2020年2021年2022年2023年2024年240124022403240424052406240724082409241024112412供应面积（万㎡)销售面积(万㎡）

均价（元/㎡）供应面积（万㎡)销售面积(万㎡）均价（元/㎡）30住宅成交分析—厦门市厦门2024年商品住宅供销价同比齐跌，24年前三季度成交整体维持在低位，第四季度在政策刺激下，成交出行爆量，但热度有降低趋势，成交均价在年初下滑后呈小幅波动。➢

供应：2024年厦门市商品住宅供应13720套，供应面积111万㎡，同比下降42%；➢

成交：2024年厦门市商品住宅成交16112套，成交面积173万㎡，同比下降16%；成交均价33947元/㎡，同比下降20%。厦门市商品住宅年度供销价走势图表厦门市商品住宅供销价走势图表4260240035030025020015010050450004000035000300002500020000150001000050004035302520151054500040000350003000025000200001500010000500041626409244053938570381213810636058349853490433947341853327233477328653225932331298572481442742352893541821831912071111739491011191010934291900002019年2020年2021年2022年2023年2024年240124022403240424052406240724082409241024112412供应面积（万㎡)销售面积(万㎡）

均价（元/㎡）供应面积（万㎡)销售面积(万㎡）均价（元/㎡）31住宅成交分析—岛内岛内2023年成交量达到峰值，但供地有相应减少，因此2024年供应同比下降过半，价格在缺少顶价项目支撑下同比下滑明显。24年岛内供应5幅商住用地，预计25年岛内供应成交量将有所上涨。➢

供应：2024年岛内商品住宅供应2203套，供应面积33万㎡，同比下降55%；➢

成交：2024年岛内商品住宅成交3227套，成交面积44万㎡，同比下降34%；成交均价61549元/㎡，同比下降13%。岛内商品住宅年度供销价走势图表岛内商品住宅供销价走势图表80706050403020100800007000060000500004000030000200001000001210890000800007000060000500004000030000200001000007102370159692497718165092630186154969099667986549864677632356137760100595485830858157573016423228605345524544746733442.331.622.411.882.794.352.222.101.8210.237.265.2624012402240324042405240624072408240924102411241202019年2020年2021年2022年2023年2024年供应面积（万㎡)销售面积(万㎡）均价（元/㎡）供应面积（万㎡)销售面积(万㎡）均价（元/㎡）32住宅成交分析—岛外24年岛外供销价同比下滑，楼市步入低谷，岛外近三年成交维持低位，新房市场价格逐年下跌，以价换量情况明显，但成交不显，仅在5月和9月的重磅政策出台后有明显成交增量。➢

供应：2024年岛外商品住宅供应11517套，供应面积78万㎡，同比下跌33%；➢

成交：2024年岛外商品住宅成交14458套，成交面积128万㎡，同比下跌8%；成交均价24435元/㎡，同比下跌15%。岛外商品住宅年度供销价走势图表岛外商品住宅供销价走势图表35030025020015010050400003500030000250002000015000100005000302520151053000025000200001500010000500002629926278334742548025320327053274324845317712409424309239222429524186234042286028839244352151162141832433021361401181397812863788148872422140002019年2020年2021年2022年2023年2024年240124022403240424052406240724082409241024112412供应面积（万㎡)销售面积(万㎡）

均价（元/㎡）供应面积（万㎡)销售面积(万㎡）均价（元/㎡）33住宅成交分析—思明区2024年思明区供销降幅过半，全年仅2个项目有新增供应，并且在缺少热销项目的情况下，成交量大幅下滑，同时成交均价也有超过10%的降幅；24年新拍地块或于25年入市，为思明区注入活力。➢

供应：2024年思明区供应来自中海峯汇里和帝景苑2个项目，住宅供应497套，供应面积10.73万㎡，同比下降52%；➢

成交：2024年思明区住宅成交593套，成交面积7.5万㎡，同比下降72%；成交均价65915元/㎡，同比下降11%。思明区商品住宅月度供销价走势图表思明区商品住宅年度供销价走势图表302520151057420580000700006000050000400003000020000100000987654321010000090000800007000060000500004000030000200001000007069589804693076591563061786817749157552670886476462344591425852358422583665740256333510.81614.52015.4919.92326.3117.50.70.30.70.60.50.40.30.50.51.40.80.824012402240324042405240624072408240924102411241202019年2020年2021年2022年2023年2024年供应面积（万㎡)销售面积(万㎡）均价（元/㎡）供应面积（万㎡)销售面积(万㎡）均价（元/㎡）34住宅成交分析—湖里区2024年湖里区供应环比下降过半，但成交仅小幅下滑，项目成交分化较为明显，主力成交项目多集中于五缘湾板块，并且过半成交集中在政策落地后的第四季度；月度成交均价呈逐步下滑趋势。➢

供应：2024年湖里区供应主要来自五缘湾板块，住宅供应1706套，供应面积22.15万㎡，同比下降57%；➢

成交：2024年湖里区住宅成交2634套，成交面积36.81万㎡，同比下降10%；成交均价60665元/㎡，同比下降12%。湖里区商品住宅月度供销价走势图表湖里区商品住宅年度供销价走势图表605040302010080000700006000050000400003000020000100000109876543210800007000060000500004000030000200001000007193069296697126898866495672286588166433648876449163684606656122460367586755802757117573382717443825373724514122371.61.31.71.32.24.01.91.61.38.86.54.42401240224032404240524062407240824092410241124122019年2020年2021年2022年2023年2024年供应面积（万㎡)销售面积(万㎡）均价（元/㎡）供应面积（万㎡)销售面积(万㎡）均价（元/㎡）35住宅成交分析—集美区集美区是厦门24年各区中唯一供销同比上涨区域，主要在于9月后政策及建发鲤悦等热点项目的加持，致使成交量在第四季度时间暴涨；全年成交均价滑入2字头，有较大跌幅，创近年最低。➢

供应：2024年集美区住宅供应6616套，供应面积29.31万㎡，同比上涨510%，供应主要来自建发鲤悦、联发嘉悦里等项目；➢

成交：2024年集美区住宅成交2024套，成交面积21.77万㎡，同比上涨19%；成交均价28633元/㎡，同比下跌18%。集美区商品住宅月度供销价走势图表集美区商品住宅年度供销价走势图表70605040302010045000400003500030000250002000015000100005000109876543210400003500030000250002000015000100005000390283433730455377873637036020349892977829245293122836928085286072766327322266942863326113513762534363172551829220.550.210.610.650.591.620.800.490.499.433.722.62240124022403240424052406240724082409241024112412002019年2020年2021年2022年2023年2024年供应面积（万㎡)销售面积(万㎡）均价（元/㎡）供应面积（万㎡)销售面积(万㎡）均价（元/㎡）36住宅成交分析—海沧区海沧区2024年供应同比下滑，但成交同比实现小幅上涨，海沧热销项目众多，主要集中在马銮湾和海沧城区板块，成交均价也呈下滑趋势，24年均价步入2字头，但降幅对比厦门各区相对较小。➢

供应：2024年海沧区住宅供应2631套，供应面积17.99万㎡，同比下降38%，供应主要来自海沧中心TOD·璞盛、国贸海上鸣樾等项目；➢

成交：2024年海沧区住宅成交2676套，成交面积28.24万㎡，同比上涨3%；成交均价29884元/㎡，同比下降3%。海沧区商品住宅年度供销价走势图表海沧区商品住宅月度供销价走势图表7060504030201004000035000300002500020000150001000050006543210322143500030000250002000015000100005000036550316933111431240308292960930640282132842434679304633419329881338552908930880298842810453855592626292718280.80.51.41.10.94.61.62.81.94.25.23.302019年2020年2021年2022年2023年2024年240124022403240424052406240724082409241024112412供应面积（万㎡)销售面积(万㎡）

均价（元/㎡）供应面积（万㎡)销售面积(万㎡）均价（元/㎡）37住宅成交分析—同安区同安区2024年处于去库存态势，供销比仅为0.35，区域库存量较大，竞品项目众多，因此各项目以价换量，年度、月度成交均价下滑趋势明显；24年同安区无土地供应，25年仍以去库存为主。➢

供应：2024年同安区住宅供应1505套，供应面积14.84万㎡，同比下降70%，供应主要来自七星湾TOD璞盛、象屿西溪云境等项目；➢

成交：2024年同安区住宅成交4402套，成交面积42.46万㎡，同比下降19%；成交均价20610元/㎡，同比下降17%。同安区商品住宅月度供销价走势图表同安区商品住宅年度供销价走势图表90807060504030201002789530000250002000015000100005000087654321030000250002000015000100005000027241263612540824931254102265422247223982199821695206102091020142193641871818888189667837535258735847505215422.331.012.433.483.524.662.912.042.595.297.444.762401240224032404240524062407240824092410241124122019年2020年2021年2022年2023年2024年供应面积（万㎡)销售面积(万㎡）均价（元/㎡）供应面积（万㎡)销售面积(万㎡）均价（元/㎡）38住宅成交分析—翔安区翔安区2024年供销同比下滑，区域近年以去库存为主，成交分化严重，成交多集中于部分热点项目，众多在售项目以价换量情况明显，24年成交均价同比下滑达26%。➢

供应：2024年翔安区住宅供应1659套，供应面积16.32万㎡，同比下降52%；➢

成交：2024年翔安区住宅成交3783套，成交面积35.98万㎡，同比下降13%；成交均价22131元/㎡，同比下降26%。翔安区商品住宅月度供销价走势图表翔安区商品住宅年度供销价走势图表120100806040200400003500030000250002000015000100005000987654321030000250002000015000100005000034249335313277924842249802484132036238322349823216297202191021232207082026120235204032213159325541871073541344116362.810.942.302.752.753.452.272.192.375.025.753.3824012402240324042405240624072408240924102411241202019年2020年2021年2022年2023年2024年供应面积（万㎡)销售面积(万㎡）均价（元/㎡）供应面积（万㎡)销售面积(万㎡）均价（元/㎡）39住宅成交分析—全市存量走势截止2024年12月底，厦门总存量499万㎡，去化周期2.9年，在售存量225万㎡，去化周期15个月。同安区总存量位列首位，占比33%，其次为翔安及海沧区。厦门商品住宅在售存量走势在售存量

待售存量总存量在售存量总存量区域（万㎡）

（万㎡）

（万㎡）

去化周期（月）去化周期（年）3503002502001501005025201510522.822.322.222.42220.819.117.12019思明区湖里区集美区海沧区同安区翔安区合计28.9920.3120.6838.5578.9937.16224.6831.1844.9827.8341.4883.3645.66274.4960.1765.2948.5080.03162.3682.82499.172774.81.82.43.03.82.32.917.615.715.6171616161616.31615151515121722131500库存面积（万㎡）去化周期（月）备注：去化周期=存量/近一年月均成交面积40住宅成交分析—历年一二手住宅成交对比2024年厦门二手住宅成交量在四季度上涨明显，其中12月成交量高达33万㎡，二手房热度在重磅政策刺激下回暖明显；一二手成交同比23年有所下滑，且二手房成交量占比提升。2024年厦门二手住宅月度成交量走势2019-2024年厦门市一二手住宅年度成交对比80070060050040030020010003.02.52.01.51.00.50.03335302520151053500300025002000150010005002.623202018181.5171716153741.11.3141.32181731.1363822023437516787611522197216671776166915141350197523892940240124022403240424052406240724082409241024112412144235354183207002019年2020年2021年2022年2023年2024年成交套数（套）成交面积（万㎡）一手住宅销售面积（万㎡）二手住宅销售面积（万㎡）二手/一手41商业成交分析—厦门市2024年厦门商业市场供销同比下滑，创近年新低，年供应仅4.4万㎡，并且主要集中在同安区，成交均价小幅下滑，各区成交均价以湖里区最高，翔安区成交均价最低。➢

供应：2024年厦门市商业供应386套，供应面积4.45万㎡，环比下降55%；➢

成交：2024年厦门市商业成交827套，成交面积6.7万㎡，同比下降58%；成交均价19066元/㎡，同比下降9%。2019-2024年厦门市商业年度供销价走势图表2024年厦门各区商业成交分布4.03.53.02.52.01.51.00.50.040000350003000025000200001500010000500036294504540353025201510525000200001500010000500002095020664199702010719066175042015819577195771682113919