20250110-福州主城区年报2024年

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1嘉论营销-2025研究中心本资料仅供北京嘉论指定机构使用，未经北京嘉论公司书面许可，不得在指定机构以外传阅、引用、复制或分发目录CONTENT0102030405宏观背景

城市数据

主城市场

板块综述

未来展望政

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述五区闽侯市场表现分

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期012024年福州政策调整，主要聚焦适度宽松的货币政策。目前制约住房消费需求的限制性政策基本解除，房贷利率和首付比例降至较低水平，为楼市企稳复苏创造了较为合理适宜的金融环境。人口经济全国政策福州政策金融政策控规调整宏观背景

|经济人口数据2024年福建经济格局保持平稳整体增速2.7%，各城市数据冰火两重，福州省会数据仍保持首位，增速全省第一；2023年的人口数据中，福州位居第二位，人口规模不如泉州，吸纳能力不如厦门。◼

2023年福建各地市人口数据（万人）2024年1-9月福建省级各市GDP（单位：亿元）户籍人口常住人口排名1城市福州泉州厦门漳州宁德龙岩莆田三明南平2024年1-9月

2023年1-9月增量513.12195.87247.417.54名义增速5.8%10009008007006005004003002001000888.39354.079226.866031.664222.952647.462523.312408.022116.331660.6940191.928840.959030.995784.254215.412667.642475.272406.482135.751625.6539120.75846.922.2%34.3%0.2%-0.8%1.9%532.7506.34315.7317.95-20.1848.04269.3263242.96733.63福州775.7泉州302.08厦门524.86漳州354.6宁德314.6龙岩367.48莆田284.38三明312.07南平71.540.1%8-19.4235.04-0.9%2.2%2024年4月12日，福州统计局发布2023年福州市国民经济和社会发展统计公报，2023年末常住人口846.9万人，比上年末增加2.1万人。9福建省1071.172.7%数据来源：各市统计局等公开数据整理数据来源：各市统计局等公开数据整理Codeofthisreport|4©CopyrightJAVELIN宏观背景

|全国政策2024年房地产政策由纾困转向全面救助。存量政策加速落地，增量政策持续加码。制约住房消费需求的限制性政策已基本解除，房贷、首付、税费等政策调整，也为楼市复苏创造了更为合宜的金融环境。◼

2024年全国楼市政策重点：①②③④中央强力稳楼市信号释放调整存量房贷利率降房贷释放消费动能调整首付比例限购政策松绑聚焦一线城市首套最低15%，二套最低25%9月26日，中共中央政治局召开会议，提出要加大财政货币政策逆周期调节力度，并首次明确提出要促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。9月29日，央行发布公告，各家商业银行原则上应在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整。对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点。同时，取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。5月17日，央行、金融监管总局联合发文，调整个人住房贷款最低首付款比例，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。9月29日晚间，上海、广州、深圳相继宣布松绑此前执行的限购政策，其中广州全面放开限购;9月30日晚间北京调整住房限购政策。多城限售、限价的取消，也对二手房的持续火热起到助力。⑤⑥⑦⑧房贷利率降低进入“2”时代存量房收储加速化解商品房库存压力信贷规模增加至4万亿“保交房”经济支持300城100万套重启旧改货币安置激活需求10月21日，央行公布贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR3.1%，5年期以上LPR3.6%，均较此前下降0.25个百分点。随着新一轮LPR下调，全国多地商业银行房贷利率将步入“2”时代。5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房。10月12日，财政部明确提出，允许专项债券用于土地储备、允许专项债券收购存量房。住房城乡建设部部长倪虹10月17日在国新办发布会上表示，年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。10月17日，住房城乡建设部提出，通过货币化安置方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。11月15日，从最初的35个特大城市，扩围至近300个地级及以上城市。Codeofthisreport|5©CopyrightJAVELIN宏观背景

|福州政策2024年福州楼市政策，整体步调和全国一致，但整体偏向于金融手段，多次首付比例的调整，都能为楼市的成交带来一波反弹，信贷政策处于较宽松时期，10月组合拳出台后，年末进入政策空窗期。◼

2024年福州楼市房地产政策重点1.19日多孩家庭贷款政策4.2日首付比例调整首套20%10月8日福州六部联合出台新政10月22日3.28日公积金贷款额度增加按揭贷款利率上浮10个基点7.20日LPR下调10个基点10.1日二手房出售个税点数调整5.27日首付比例调整首套15%8.12日公积金余额可做贷款首付11月14日契税政策优惠140平为界2.20日LPR下调25个基点5.17日公积金利率下调25个基点备注：地图为2024年福州六区商品住宅周度供销量价走势图，涵盖五区、闽侯、长乐政策汇总为地方性主要出台政策。Codeofthisreport|6©CopyrightJAVELIN宏观背景

|金融政策10月之前福州金融政策旨在刺激刚需购房群体，10月新政出台，优惠力度倾斜至二套及改善客户，首付比例、房贷利率都与首套一致，认房标准也按区认房，政策倾向撬动改善需求客户入场。◼

2024年福州房贷利率执行情况：◼2024年福州首付比例执行情况首套房利率二套房利率5年期LPR调整后首付比例（按区认房）家庭房屋套数贷款情况调整前首付比例5.00%4.50%4.50%4.00%3.50%3.00%2.50%2.00%4.25%3.45%4.25%3.45%4.25%3.45%无房不看贷款情况无房贷/房贷已结清1笔房贷未结清15%25%25%15%3.75%3.30%3.75%3.65%3.20%3.65%3.65%3.20%1套3.70%3.10%3.10%3.05%3.05%2.95%2.95%2笔及以上房贷未结清无房贷/房贷已结清1笔房贷未结清停止发放贷款3.30%3.20%25%25%15%有2套及以上1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2笔及以上房贷未结清停止发放贷款（等额本息-100万贷款额-30年还款周期）1月和10月还款差额2024年10月10日出台行政：优化住房套数认定，对居民家庭购买住房申请商业性个人住房贷首套：月供（-414元/月），总额（-14.89万元）二套：月供（-878元/月），总额（-31.60万元）款时，按照居民家庭在购买住房所在区的住房套数进行认定。•••政策实施前：认定为居民家庭在福州五区范围内的住房套数，以确定是否为首套房或二套房贷款申请。⚫

10月福州首套和二套贷款利率统一调整LPR-65bp,房贷利率低至“2.95%”，对改善性住房优惠力度极大；政策实施后：家庭在某一区内没有住房，即使在其他区域有房产，也可视为首套房贷款申请。如台江区有房产，但鼓楼区无房，则鼓楼区贷款按首套房。公积金调整首付款比例，首付比统一按最低20%，不再区分144㎡以上或以下、首次或二次。且贷款最高额提高，最高可贷140万（三孩双职工家庭）。⚫

11-12月房贷利率受地方银行信贷政策调整，微涨0.15个百分点，回升至3.10%。⚫

公积金贷款利率，在5月18日实施的公积金贷款利率上下调0.25个百分点，首套利率2.85%，二套3.325%：Codeofthisreport|7©CopyrightJAVELIN宏观背景

|规范调整四代住宅争议常在，品质普宅亟待更新，持续调整的规划条件，市场将涌现更多的高使用率的好房子，让客户拥有更好的居住品质，也让市场进入产品内卷时代。◼

2024年福州市政府优化土地开发相关政策：Codeofthisreport|8©CopyrightJAVELIN02土拍市场供销表现成交规模价格走势城市数据

|概述51694328696万6865元/㎡478亿元Year2024大福州成交数据亩亩㎡供应规模，总260万㎡（主城区121万

/县域

138万）成交表现：总334万㎡（主城区154万

/县域180万）价格表现：16470元/㎡（同比2023年降幅9.6%）供应规模亩数成交规模亩数成交总建面积计容楼面价成交总额大福州土拍数据16470551亿元260万334万54%元/㎡供应规模：168幅

/5169亩

/812万㎡成交表现：133幅

/4328亩

/696万㎡

/478亿元供应规模2024年成交规模2024年县域市场成交份额商品住宅整体均价商品住宅成交总额价格表现：计容楼面价6865元/㎡，涉宅用地楼面价7226元/㎡Codeofthisreport|10©CopyrightJAVELIN城市数据

|土地供销表现土拍市场活跃多地市供应呈现增幅，大福州土地收储金额478亿元，五区和福清属于土拍热点区域；主城区：福州五区2024年供应幅数激增，大宗地块进行拆分，基本以中等规模地块为主；成交规模上涨，但地块容积率有所下调，因此成交建面呈现跌幅，总土地收储金额约365亿元较往年持平，但闽侯今年市场依旧保持低迷。外围县域：福清土拍市场仍维持往年热度，本土民企回归自购地块开发继续推动市场热度，2024年福清土拍总揽金71亿元；其他郊县土拍市场仍呈现低迷。◼2024年大福州土拍市场供销量价一览表：供应建面（万㎡）成交幅数成交亩数成交建面（万㎡）成交总额（亿元）区域供应幅数同比供应亩数同比同比同比同比同比同比五区闽侯福清长乐连江永泰平潭罗源闽清全合计91542%0%2412141154229242390-5%0%395222663542128-9%-5%-7%3%74472%-20%-7%202713514152062826630%-29%-17%34%336212482528917%-31%-10%-87%-21%136%-58%-100%553%3%36595%-49%-5%33131363%-13%11%30%20%-62%-100%6%2797116886%30%100%-67%-100%20%-40%80%76%-4%21%-58%-100%6%11438%15%-17%289%132%-100%1616%4%100%-67%-100%50%44%2164164-62%-100%534%5%820000000620551693281231334328206965168-6%-6%13336%478说明：包含土地属性：涉宅、商业、商办、养老，不含工业、酒店、停车场等其他用地。Codeofthisreport|11©CopyrightJAVELIN城市数据

|涉宅地块楼面价格楼面价格下滑趋势明显，部分郊县推出少量核心区优质地块带动区域地价上涨；马尾、长乐、永泰等多地今年推出核心区域的住宅地块，地段+景观资源+四代指标，带动涉宅地块楼面价格上涨；四区范围，鼓楼、晋安区地块底价成交较多，无溢价，因此楼面价格跌幅明显。仓山区整体维持稳定，但目前成交多分布在金山板块，楼面价格属于阴跌，台江区今年成交主力分布在万宝商圈，区位佳，楼面价格上扬；◼

2024年大福州住宅用地成交楼面价（单位：元/㎡）2000018000160001400012000100008000600040002000091%2024年%成交楼面价同比涨幅-3%7226元/㎡41%31%18%2%1%-5%-15%-16%2023年成交楼面价-38%7482元/㎡%仓山区台江区晋安区鼓楼区马尾区闽侯长乐区福清连江永泰2024年楼面地价2023年楼面地价同比涨跌幅Codeofthisreport|12©CopyrightJAVELIN城市数据

|商品住宅供销表现大福州市场成交维稳在334万㎡，“去库存仍是主旋律”。2022年以来，福州楼市成交基本维持在330-350万㎡波动，较2021年以前呈现腰斩状态，但近3年市场份额稳定，并未有持续的大幅下跌。2024年各县市市场供应量呈现持续缩量；成交规模上，福清、长乐、平潭等内生型市场，刚需支撑市场止跌反弹。◼

2018-2024年大福州市场容量：◼主城区和外围郊县市场份额占比供应量成交量2024年：154万㎡年份201820192020202120222023同比-9%46%2023年2022年（万㎡）（万㎡）五区+闽侯五区+闽侯：170万㎡五区+闽侯：209万㎡59%VS41%外围郊县：144万㎡83474278151%VS49%2024年：180万㎡91254%同比-9%外围郊县外围郊县：162万㎡820820295643731352◼

2024年各县市商品住宅供销情况15060%38%34%40%20%0%13%4%4%100500284260604333334559-15%-24%2024-20%-40%-60%-49%981152339192273882130915永泰成交涨跌幅141729均值五区闽侯长乐福清连江平潭闽清说明：以上数据涵盖大福州（不含罗源）网签数据，各县市均含乡镇数据。供应面积（万㎡）成交面积(万㎡)Codeofthisreport|13©CopyrightJAVELIN大福州

|

商品住宅价格水平大福州房价持跌，城市房价持续分化五区房价趋稳，外围郊县跌幅10-20%2

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|商品房概述【

商

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】2024年

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额468亿元243万㎡*签约口径-22%同比-21%同比商

办住362亿元车39亿元2024年商品住宅份额2024年商办车份额77%23%46亿元21亿元成交金额成交建面成交套数成交均价46.23亿元17.43万㎡1290套成交金额20.52亿元12.02万㎡1761套成交金额38.93亿元成交金额362.14亿元154.03万㎡13467套成交建面成交套数成交均价59.67万㎡21265套成交建面成交套数成交均价成交建面成交套数成交均价70%30%26522元/㎡17070元/㎡18.31万元/个23510元/㎡2023年商品住宅份额2023年商办车份额Codeofthisreport|16数据来源：商品房交易中心及嘉论营销数据库©CopyrightJAVELIN商品房

|金额榜单【

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】建发房产依托建发紫宸20.32亿元，总57.41亿元斩获福州主城区销冠；除常见的建发、保利、国贸地产入围，榕发地产业绩表现不俗挤进入前列；2024年五区+闽侯商品房项目成交金额TOP102024年五区+闽侯商品房房企成交金额TOP10成交金额成交面积成交均价成交金额成交面积排序1板块古田城东老金山省直湖前万象宝龙茶亭南站东二环东二环连潘项目推广名建发紫宸成交套数255排序1房企名称建发房产国贸地产榕发地产万科地产保利地产建总地产龙湖地产中海地产泰禾集团阳光城集团全市份额12.3%11.9%8.7%7.3%7%(亿元)(万m²)(元/㎡)(亿元)(万m²)20.3217.1416.2815.8814.1912.5912.4711.9211.8510.873.416.483.564.453.484.384.2345955026431457823571940743287332949929828388962548557.4155.4640.5634.1432.7619.5116.9512.6111.915.0826.36152万科城市之光保利屏西天悦国贸天琴樾6092322334826418.4110.467.415建发瑞云30456保利国贸天琴湖榕发誉湖56564.2%3.6%2.7%2.5%2.4%7419711.954.658中海晋安湖叁号院建发灏云35089塔头3.054.2623196.2510连潘绿城美的桂语映月6201011.156.07说明：以上数据排行榜五城区、闽侯的项目价格为在网签价格上增加加价部分。房企排名以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩仅归入操盘企业。Codeofthisreport|17©CopyrightJAVELIN主城区

|

商品房物业结构【

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】福州商品房市场中，住宅市场份额比重大约8成，住宅市场承压背景下，其他非住宅物业产品市场份额持续下滑，成交规模基本同比下跌40-60%，非住宅市场仍存在较大去库存挑战。◼

2024年福州五区商品房成交结构：2024年五区各物业成交情况供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）成交金额（亿元）房屋类型同比同比成交套数同比同比同比成交金额占比商品住宅

商业78%

10%办公车位商品住宅商业98-21%-56%-65%-71%-43%115-14%-34%-62%-36%-27%9530948-15%-29%-64%-39%-34%2772529221185627095-2%4%32041-15%-31%-64%-42%-24%814办公81013201684928647-5%-8%4%184%8%车位221364834合

2024年福州闽侯商品房成交结构：2024年闽侯各物业成交情况供应面积成交面积成交均价成交金额（亿元）房屋类型同比同比成交套数同比同比同比（万㎡）（万㎡）（元/㎡）成交金额占比商品住宅

商业78%

9%办公车位商品住宅商业2315%-66%039313%28%-33%17%12%393734211%18%-32%16%10%1095914740104494172-17%11%2%425-6%43%-32%-7%4%9%办公024412车位6-44%-17%125644169136-21%-15%5合计30974154-5%说明：以上数据五城区、闽侯的价格为在网签价格上增加加价部分。Codeofthisreport|18©CopyrightJAVELIN主城区

|商品住宅概述主城区新房数据新

房

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量13467套905㎡（广义）121万

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-6%年份五区98万闽侯23万年份20242023五区闽侯年份五区闽侯年份五区闽侯年份五区闽侯115万134万39万34万20249530套3937套27725元10959元747万78个月689万62个月158万49个月180万48个月2024202420247504套125万2249套18万11213套20233567套320亿42亿28353元13205元2023202310913套1891套2023380亿45亿注：若扣除现阶段烂尾和封盘项目广义库存闽侯：75万㎡

23个月五区：684万㎡

71个月Codeofthisreport|19©CopyrightJAVELIN商品住宅

|供销表现【

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】2024年福州五区商品住宅成交规模属于近年低位，仍处在下行空间，供应不足百万，成交115万㎡，整体仍处于去库存。闽侯2024年价格跌幅17%，刺激老盘甩货，成交量小幅上涨。◼五区商品住宅2020-2024年年度供销量价走势图◼闽侯商品住宅2020-2024年年度供销量价走势图供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价4003503002502001501005035000300002500020000150001000050000400200001800016000140001200010000800060004000200002815435030025020015010050277252719527103155562605414863135341318210959122105998745403934222327822920202993422021131164202212513420239811520240020202021202220232024Codeofthisreport|20©CopyrightJAVELIN商品住宅

|二手市场福州2022年来，福州五区新旧房源成交规模在4.2-4.5万套，2024年二手市场份额约80%，市场转向存量房源。福州2022年-2024年，新旧房源成交规模套数在4.2-4.5万套，成交规模份额维稳，2022年之前二手市场份额占比约55-60%，2023-2024年二手市场份额比重加大，目前约占市场份额80%，市场需求仍在但存量房源抢夺较大比重刚需客户。◼

2020-2024年福州五区新房二手房月度成交套数商品住宅市场

（新房）二手房市场60005000400030002000100002020年新房2021年新房2022年2023年新房2024年新房21624套32753套40%60%32311套40369套44%56%新房二手14340套27490套34%66%11216套34182套25%75%9530套21%79%二手二手二手二手34872套年月年月年年月年年月年月年月年月年年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月月月月月注：二手房数据来源福州市不动产登记和交易中心，二手数据涵盖住宅和非住宅，由于闽侯无二手市场数据公示，因此不在统计范围内Codeofthisreport21|©CopyrightJAVELIN商品住宅

|价格表现福州五区房价维持下行趋势，年末受项目影响结构性上涨，闽侯年中甩价力度大，下半年价格企稳。2024年初，福州五区房价持续小步下行，跌至2.5万元/㎡左右，年末建发紫宸项目入市集中签约，拉高城市均价后回落；目前福州五区房价回调力度约10%左右，多区域项目从卷品质到猛打价格战；闽侯区域年初价格仍保持稳定，在7月左右中铁江湾悦城甩价出货，金地自在城跟进，闽侯房价低至5888元/㎡起价，年中冲量后，闽侯房价企稳。◼五区/闽侯商品住宅2022-2024年月度价格走势年份均价五区闽侯五区闽侯2018年

2234426397156772019年

2430827641153552020年

2428128500151142021年

2507227411158142022年

2499028102135552023年

2527128353132052024年

235102772510959建发紫宸入市拉高城市均价400003500030000250002000015000100005000上半年走跌下半年上海西建发国贸拉高价格中铁江湾悦城金地自在城甩价0202201202203202205202207202209202211202301202303202305202307202309202311202401202403202405202407202409202411商品住宅指导价取消说明：以上数据五城区、闽侯的价格为在网签价格上增加加价部分。Codeofthisreport|22©CopyrightJAVELIN商品住宅

|总价表现城市豪宅单盘标杆，高改产品单价承压下探，城市总价350万以内份额上涨。2024年福州4万以上单价项目份额增加，受市中心新盘入市，基本在4万+的单价，但改善主场的东区板块多数项目进行价格调整，因此原3-3.5万单价的项目多数下调至2.5-3万单价，市场份呈现较大幅度上涨。总价段上，目前200-250万的刚需产品的市场份额比较增加，500万以上总价段产品市场份额微调。200-250万总价段市场份额从12%上调至16%比例调整较大。◼

2020-2024年福州普宅各产品线单价段分布变化（套数占比）◼

2020-2024年福州普宅各产品线总价段分布变化（套数占比）单价段1万以下1-1.5万1.5-2万2-2.5万2.5-3万3-3.5万3.5-4万4万以上合计2020年2%2021年6%2022年4%2023年4%2024年3%总价段200以下200-250250-300300-350350-400400-500500-600600-700700-800800-10001000以上合计2020年31%19%17%12%6%2021年35%20%15%11%5%2022年35%14%14%9%2023年29%12%12%11%7%2024年32%16%13%9%小计70%8%5%5%4%12%17%21%24%10%4%8%11%25%29%16%5%19%20%23%17%7%20%15%23%15%10%8%21%35%18%7%8%4%9%7%8%11%6%8%3%3%5%5%1%2%2%5%4%0%1%1%3%3%1%3%4%10%100%91770%1%1%4%3%100%20013100%30631100%13052100%105040%1%2%1%2%套数100%100%100%100%100%说明：以上数据涵盖福州五区+闽侯，普宅涵盖洋房产品不包含别墅产品Codeofthisreport|23©CopyrightJAVELIN商品住宅

|项目表现【市场项目竞争内卷保流速】2024年较前2年市场项目流速表现，“单盘主义”特征不明显，前3-15名份额基本在3-4万㎡，各项目同区域内卷产品，保证自身流速，形成强竞争。远郊盘割肉保量，在以牺牲单价为前提保证流速，刚需客户抄底入市。2024年商品住宅项目排行前15名2023年商品住宅项目排行前15名2022年商品住宅项目排行前15名总建面积（万㎡）成交均价（元/㎡）总建面积（万㎡）成交均价（元/㎡）总建面积（万㎡）成交均价（元/㎡）排名项目名称成交套数项目名称成交套数项目名称成交套数12中铁江湾悦城万科城市之光金地自在城9.055.894.224.063.993.943.843.793.563.513.333.323.113.19165245134453464104012452512113552651861801927446260016645建发玺云建发璞云7.34421433363389368492346445361382312196211260305369594762648219361402192029257337639596万科城市之光世茂帝封江金地自在城建发玺云7.287.054.634.194.183.983.943.613.573.483.353.323.293.293.176225286052571703074413004712502183433882981602992226163120523611455050240901561878917.046.425.755.585.53国贸天琴樾4国贸保利和颂锦原中海晋安湖叁号院龙湖盛天景粼天著国贸建发保利悦湖榕发誉湖233352989315347154423161032503455841497026845308134346418741保利国贸天琴湖泰禾福州湾5国贸天琴湾首开国仕府保利阅江台琅岐山语城金地五四领峯一期阳光城象屿登云湖建发缦云6万科城市之光保利招商和樾风华龙旺华府壹号三盛雅居乐璞悦长滩国贸学原三期保利云上74.484.253.623.589保利国贸天琴湖保利屏西天悦国贸江屿原8309165682568535075106131858230331478531011121314151795228007205812491333540142193.223.152.892.882.76建总江南尚璟绿城美的桂语映月建发瑞云中建元亨府中铁城江督府熙悦府首开国仕府中海晋安湖叁号院保利阅江台中骏世界城建发朗云中建元亨府3.06说明：以上数据排行榜五城区、闽侯的项目价格为在网签价格上增加加价部分。Codeofthisreport|24©CopyrightJAVELIN商品住宅

|库存压力广义库存：五区土储新增，广义库存上扬，成交萎缩去化周期新高；闽侯甩价老盘跑量，土地新增不足，库存新低五区/闽侯商品住宅广义库存及去化周期五区+闽侯广义库存903万/70个月（约5.9年）五区库存量（万㎡）闽侯库存量（万㎡）五区去化周期（月）闽侯去化周期（月）14001200100080060040020009080787063高库存，周期冗长26547566050Lowinventory,LongTailcycle156482543550403020100180活跃广义库存：759万㎡/59个月（剔除封盘、停工后的库存占整体广义84%）211493025①

截止2024年12月底，主城区（五区+闽侯）商品住宅广义库存约903万㎡，按照近一年去化面积154万㎡，去化周期70个月。由于土拍推售规模上涨，成交规模小幅萎缩，因此总规模库存上涨。9047086556897472024年②

五区商品住宅广义库存约747万㎡，按照2024年全年去化115万㎡，去化周期约78个月。2020年2021年2022年2023年③

闽侯商品住宅广义库存约156万㎡，库存创历史新低，由于下半年甩价跑量，成交上扬全年去化39万，去化周期进一步下滑，整体库存周期预计49个月；注：去化周期为当年月均销售面积进行测算2024年去化周期为（近一年的去化周期，月均去化面积进行测算）Codeofthisreport|25©CopyrightJAVELIN商品住宅

|产品线库存市场近2.3万套房源取证未销售，刚需产品线存量套数较大，高改产品需警惕新一轮库存增长；截止到2024年12月底，福州市场库存份额量较大仍集中在90㎡以下，市场份额占比43%，其次为110-125㎡刚改产品市场份额18%；但从产品线去化周期看，目前140㎡以下刚需刚改产品线取证库存基本在20-22个月去化周期，140-180㎡高改产品线基本在14-15个月去化周期，高改产品在售压力尚可，但需警惕未来新增存量。◼

2024年12月底福州各产品线取证库存套数及去化周期库存面积120001000080006000400020000455045403530252015105面积段库存套数

去化周期（月）（万㎡）90以下90-110110-125125-140140-160160-180180-200200以上合计73978929464136206614618292020222215141945203148272114132024822222020191514695776090-110110-125125-140140-160160-180180-20090以下200以上22698库存套数去化周期说明：以上数据涵盖福州五区+闽侯，普宅涵盖洋房产品不包含别墅产品去化周期=当期取证库存套数/近12月成交套数Codeofthisreport|26©CopyrightJAVELIN04供销表现价格波动库存压力产品线变动板块市场

|供销表现五区板块热度集中在东区和市中心，闽侯外围板块低价跑量；福州五区成交热点板块仍集中在东区、中心城区等，板块年度去化套数1700-2100套，传统“粮仓”仓山板块，虽然去化近2600套房源，但较往年规模降幅达30%。闽侯较多板块呈现涨幅，如南通板块成交近千套房源，外围板块陈年老盘，通过“破底价”的价格策略，快速去化存量房源效果显著。◼

2024年福州五区各板块供销情况表现◼

2024年闽侯各板块供销情况表现板块供应面积（万㎡）同比供应套数167519352136606成交面积（万㎡）27.73同比成交套数21302568166912191013837板块供应面积（万㎡）同比-44%25%供应套数5445083701700成交面积（万㎡）同比89%成交套数7605919593489东区板块仓山板块中心城区北区板块金山板块马尾板块西区板块江滨板块19.8120.4339.25.458.291.950.742.4-29.41%-49.67%38.42%-25.25%1.64%-7.63%上街板块南屿板块南通板块甘蔗板块白沙板块竹岐板块荆溪板块青口板块5.014.933.893.2907.617.019.513.280.095.274.181.7726.49-30.60%7.89%-24%143%-16%-75%-31%53%25.82345%96%12.526.79%71511.39-29.80%-26.11%1277.15%1457.85%0%-83.89%0.00%22910.131.663.441.02-36%195%-51%18639576614479177491.09770.00%1590.1417-23%北区：含桂湖、森林公园片区Codeofthisreport|28©CopyrightJAVELIN板块综述

|成交均价福州全市各板块均呈现普跌状态，跌幅超5%成常态，外围闽侯区域跌幅基本在15-20%；城市粮仓仓山板块跌幅近10%，金山以万科城市之光为首的以价换量，板块价格跌幅超21%属于跌幅最高板块；板块2024年352374355313931199716950同比涨跌幅29.17%4.05%◼

2024年各板块商品住宅价格分布图：132857937北区：含桂湖、森林公园片区西区板块中心城区马尾板块江滨板块白沙板块北区板块上街板块甘蔗板块东区板块仓山板块南屿板块青口板块荆溪板块竹岐板块南通板块金山板块1988799252.77%-2.23%-3.03%-3.83%-4.74%-6.99%-7.72%-9.76%-14.32%-16.92%-18.44%-20.63%-20.78%-21.07%35237255544355363546122137002931919887137001328529319202781500089421499020278150009925752679377526894225554Codeofthisreport|29©CopyrightJAVELIN板块市场

|存量分布仓

山

、

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、

金

山

警

惕

未

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新

增

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应中

心

、

东

区

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持

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收

缩

压

力

尚

可截止2024.12月各板块广义库存(万㎡）：截止2024.12月各板块广义库存去化周期（月）：桂湖＞100个月已推未售存量（万㎡）72待推体量（万㎡）86土地存量（万㎡）133总库存40个月板块（万㎡）仓山东区290116个月24个月1731181120168713316624397687921051218949747118＞100个月中心亭江40个月五四北金山49个月11个月＞100个月11221694马尾18个月总计410094个月上街板块南屿板块南通板块荆溪板块竹岐板块甘蔗板块青口板块白沙板块总计40458个月83900488＞100个月4514个月114311950117633060个月4801315645872444个月说明：以上存量包含仓山板块世茂帝封江的32万㎡、南通天泽奥莱时代约25万㎡、竹岐富力的14.4万㎡、恒大2.7万㎡，及泰禾土地9.1万㎡等。Codeofthisreport|30©CopyrightJAVELIN板块市场

|成交结构-五区五区各板块产品线和总价段，基于新盘供货策略不同存在波动；①

东区板块：前期刚需产品线优先跑量，近期以改善产品为主力成交，但近期项目总价调整，仍在400万左右总价购置更舒适产品线。②

中心城区：核心地段项目市场表现坚挺，产品面积段上涨，总价突破650万+，但受建发紫宸单盘发力影响。③

西区板块：区域供货量小，受单盘影响较大，因此产品线及总价段波动较大。④

金山板块：前期作为城市改善板块，近期新盘入市产品结构发送较大转变，由改善转变刚需产品段趋小，套均总价跌至281万。⑤

仓山板块、五四北板块马尾板块等外围刚需板块，产品及总价段波动较小。◼

2022-2024年五区各板块普宅套均面积（单位：㎡）◼

2022-2024年五区各板块普宅套均总价（单位：万元）2022年2023年2024年2022年2023年2024年8007006005004003002001000154142140669573586138133135129126123123120119116110104106102102989994448452395414393381400360281252232204189198199163167137东区板块中心城区仓山板块北区板块西区板块金山板块马尾板块东区板块中心城区仓山板块北区板块西区板块金山板块马尾板块Codeofthisreport|31©CopyrightJAVELIN板块市场

|成交结构-闽侯闽侯产品线仍维持刚需波动不大，部分板块较同期直降近40万

；①

产品线上：闽侯区域产品线基本在90-100㎡为主，新入市项目较少，产品线基本维持原有产品线。②

总价段上：竹岐板块、荆溪板块领跌，距离2022年上半年总价跌幅约29-31万元/套，同比跌幅25-36%，板块底价持续跌破；南通板块也跌了近19万元/套，同比跌幅也达20%。上街和南屿板块作为闽侯刚需优质板块，上街板块新项目入市【悦湖】项目，位于高新区旗山湖海西园周边，位置较佳，因此拉高了板块总价。南屿板块为国贸系项目持销，价格调整幅度较小。◼

2022-2024年闽侯各板块普宅套均面积（单位：㎡）◼

2022-2024年闽侯各板块普宅套均总价（单位：万元）2022年2023年2024年2022年2023年2024年16万29万19万31万15915410410010095147128128979898999693929494951389191919191901351348887831251221158011010710293928887897567685756上街板块南屿板块南通板块甘蔗板块白沙板块竹岐板块荆溪板块青口板块上街板块南屿板块南通板块甘蔗板块白沙板块竹岐板块荆溪板块青口板块Codeofthisreport|32©CopyrightJAVELIN中心城区

|量价关系2024年中心城区住宅多个新盘入市，供销同涨，价格同比上涨3%。2024年中心城区商品住宅供应39.9万㎡，同比上涨41%，鼓楼、台江多点开花，建发、保利、绿城多盘入市。成交面积为26.9万㎡，较2023年上涨12%，项目价格普遍集中4万+，整体同比上涨3%。中心2019-2024年商品住宅年度量价走势2024年供2024年销2024年价4337460402004217442210500004000030000200001000003845836107362144337439.9万㎡26.9万㎡元/㎡20192020供应面积（万㎡）2021202220232024成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）41%同比12%同比3%同比2023年中心2024年商品住宅月度量价走势供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）53597108600004787044936416534069239476403914035437673372213670736484400002000006420202401202402202403202404202405202406202407202408202409202410202411202412说明：以上数据五城区、闽侯的价格为在网签价格上增加加价部分。Codeofthisreport|33©CopyrightJAVELIN中心城区

|成交结构144㎡以上高改、豪奢产品主力成交，总价1千万以上产品成交228套。2024年中心城区，120㎡以下份额同比22年相当，不足3成，120㎡以上成交份额74%，其中160-180㎡、180㎡以上产品发力明显；主力成交总价段在600-800万元，集中建发、保利及绿城项目，1000万以上产品成交量回升，主力项目为【建发紫宸】；2022-2024年中心城区商品住宅产品线成交变化2022成交套数2023成交套数2024成交套数6005004003002001000503479403369342334222212197181133140133117112120969290867859504139422450-7070-9090-110110-120120-140140-160160-18050以下180以上2022-2024年中心城区商品住宅总价段成交变化2022成交套数2023成交套数2024成交套数546600500400300200100042137223122820120061180177188162157144139120117111997880718474737568584241373524200-250250-300300-350350-400400-450450-500500-600600-800800-1000200以下1000以上说明：以上数据五城区、闽侯的价格为在网签价格上增加加价部分。Codeofthisreport|34©CopyrightJAVELIN中心城区

|项目存量名企在售存量充足，市属国企新增大规模土地库存。中心城区在售及土地库存充足，在售库存主要集中于保利、建发、绿城等名企，2024年成交地块主要分布于鼓楼及闽江北一带，市属国企份额较大。状态板块项目名称主力面积（㎡）

2024年签约均价

2024年底库存精装46656建总云璟未来省直湖前保利屏西天悦135-2407.46毛坯40685市中心古田城东茶亭南站茶亭南站茶亭南站茶亭南站王庄金鸡山金鸡山老台江王庄福大西禅寺老台江福大西禅北站金鸡山王庄保利天瓒建发紫宸绿城芝蘭月华138-220186-333148-220149-238235-283115-137155-230114-177128-161176-337148-212148-18899-14398-11079-12788-111精装43237精装68703精装41751精装434642.373.65.351.642.070.167.310.120.140.890.180.040.470.385.170.03234.051.811.170.503.34.31.3保利屏西天悦建发瑞云龍庭路95号（封盘）榕发宸央建发灏云建总华林雍璟榕发悦乐郡三期大东海公园府首开端礼著建总华林雍璟//24-28宜福华林悦府左海华玺精装40408精装41663毛坯30368在售/精装37147精装47288毛坯30192毛坯36348毛坯20068毛坯30337保利天珺巨荣光明里左海璞宸建总云璟未来左海华玺榕发锦珹大观榕发悦乐郡三期24-52建发&碧全湖央公馆待售土地129-238////////////////建发灏云上下杭上下杭上下杭江滨中大道王庄三坊七巷地块（2018-52号）三坊七巷地块（2018-50号）三坊七巷地块（2018-51号）2023-44号隽达水岸花园24-02新榕亦川24-26左海隐翠公馆24-57福厝紫阳缦宸24-28宜福华林悦府24-45华润斗池综合体24-50榕发金屏垱24-51新榕///////////////建发紫宸榕发宸央24-53融祥白鹭园24-26左海隐翠公馆首开端礼著左海璞宸24-51新榕24-57福厝紫阳缦宸保利天瓒王庄王庄24-45华润斗池综合体国贸天琴樾金鸡山闽江北茶亭南站市中心市中心市中心闽江北闽江北0.74.86.20.651.10.254.68绿城芝蘭月华榕发锦珹大观保利天珺24-55建总梧桐公馆24-54福厝凤鸣天玺24-50榕发金屏垱建发瑞云在售待推尾盘地块大东海公园府24-52建发&碧全湖央公馆24-53融祥白鹭园24-54福厝凤鸣天玺24-55建总梧桐公馆24-02新榕亦川巨荣光明里隽达水岸花园Codeofthisreport|35©CopyrightJAVELIN东区板块

|量价关系2024年东区较少新盘入市，整体市场规模收缩8%；续销项目降价幅度大，成效显著；2024年东区板块供应19.8万㎡，同比下滑29%；成交27.7万㎡，中海叁号院、榕发誉湖、天琴湖等晋安湖周边项目主力成交，主销项目全年调价幅度约10%，整体均价降至2.9万元/㎡。东区2019-2024年商品住宅年度量价走势2024年供2024年销2024年价8060402005000040000300002000010000037488374023535734365317222931920242931919.8万㎡27.7万㎡元/㎡20192020供应面积（万㎡）202120222023成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）-29%同比-8%同比-8%同比2023年东区2024年商品住宅月度量价走势供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）459986420500004000030000200001000003152729799303523023530299297902923128538288492787928165202401202402202403202404202405202406202407202408202409202410202411202412说明：以上数据五城区、闽侯的价格为在网签价格上增加加价部分。Codeofthisreport|36©CopyrightJAVELIN东区板块

|成交结构东区高改产品线总价下探带来成交量上涨；250-300万、400-450万产品主力成交。受桂语映月大幅降价及榕发誉湖入市推动，160㎡以上产品成交量上涨，其余产品线成交量不同程度下滑；板块主力成交总价段250-300万，其次为400-450万。2022-2024年东区商品住宅产品线成交变化2022成交套数2023成交套数2024成交套数80060040020005975415204674443993813593343463142592672032072081841271016960283450-70002570-9090-110110-120120-140140-160160-18050以下180以上2022-2024年东区商品住宅总价段成交变化2022成交套数2023成交套数2024成交套数600500400300200100051840935434734231731330427727426725524323022122419918317916514712511510085636666200以下45101111200-250250-300300-350350-400400-450450-500500-600600-800800-10001000以上说明：以上数据五城区、闽侯的价格为在网签价格上增加加价部分。Codeofthisreport|37©CopyrightJAVELIN东区板块

|项目存量在售库存健康，待入市土地多集中于东区外围区域，库存压力明显。晋安湖周边库存消化较快，大量库存集中于东三环周边，均为市属国企持有。状态板块项目名称中海晋安湖叁号院榕发揽湖主力面积（㎡）2024年签约均价2024年底库存1.74连潘东二环100-143精装2989376-125毛坯273683.45连潘绿城美的桂语映月保利国贸天琴湖首开香颂135-245精装308130.54东二环135-194精装325030.41东二环68-132毛坯238870.59首开香颂连潘大东海玺悦89-129毛坯273702.04在售福兴工业区东二环建发美的君兰和鸣联发君樾府107-149精装274710.05联发君樾府97-137毛坯261340.58榕发誉湖东二环榕发誉湖140-180毛坯316101.54连潘左海星悦颂89-114毛坯278782.68榕发揽湖保利国贸天琴湖24-59福鼓山魁岐福兴工业区福兴工业区左海望麓79-89毛坯189992.16福厝远山拾里79-134毛坯215828.28中海晋安湖叁号院左海云山宸院厝2023-25号榕发鼓韵公馆2023-26号榕发鼓翠公馆2023-28号榕发鼓秀公馆2023-12号左海云山宸院新投尚峯境////////////////13.5513.0720.194.06福兴工业区福兴工业区鼓山魁岐大东海玺悦左海星悦颂24-58榕发建发美的君兰和鸣土地绿城美的桂语映月福兴工业区福兴工业区连潘4.0324-31榕发云玺公馆左海望麓在售2024-31号榕发云玺公馆2024-58号榕发2024-59号福厝4.2待推榕发鼓韵公馆4.1尾盘福厝远山拾里榕发鼓翠公馆榕发鼓秀公馆福兴工业区2.7地块新投尚峯境Codeofthisreport|38©CopyrightJAVELIN金山板块

|量价关系2024年金山住宅市场规模同比收缩30%，均价同比下滑21%，主销项目位于老金山及奥体板块。2024年金山供小于求，去库存为主，万科城市之光、榕发麓里为主力去化项目，高端项目售罄叠加在售项目调价幅度大，全年成交均价同比下滑21%。金山2019-2024年商品住宅年度量价走势2024年供2024年销2024年价504030201004000030000200001000003245931516300563002930666255962024255968.3万㎡11.4万㎡元/㎡20192020供应面积（万㎡）202120222023成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）2%同比-30%同比-21%同比2023年金山2024年商品住宅月度量价走势供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）32104000029412284282665226058252592512