城中村改造配套安置房项目可行性研究报告

城中村改造配套安置房项目可行性研究报告城中村改造配套安置房项目可行性研究报告第一章总论一、项目基本情况（一）项目名称：城中村改造配套安置房项目（二）项目性质：新建（三）项目业主：（四）建设地址：（五）项目建设内容及规模本项目建设总用地面积25546.73㎡（约38.32亩），总建筑面积54679.15㎡。其中，居住建筑面积为34369.14㎡，社区服务站建筑面积为754.01㎡，老年人日间照料中心建筑面积为634.00㎡，社区卫生服务站建筑面积为180.00㎡，社区食堂建筑面积为251.34㎡，生鲜超市建筑面积为1006.46㎡，配套商业建筑面积为996.15㎡，配套用房建筑面积为407.00㎡。主要建设内容包括土建、装饰装修、安装、室外综合管网、道路及硬质铺装、绿化、水电气等基础设施的建设。（六）建设工期本项目建设工期为24个月，2024年12月-2026年12月。（七）项目总投资及资金筹措1、项目总投资项目总投资23138.38万元，包括工程费用16501.85万元，工程建设其他费用4705.05万元（其中包括土地费用3602.07万元），预备费880.24万元，建设期利息1051.25万元。2、资金筹措（1）拟申请银行专项借款18500.00万元，占总投资的79.95%；（2）自筹资金4638.38万元，占总投资的20.05%。（八）建设模式由建设开发有限公司作为项目法人，采用拟申请银行专项借款及自筹资金作为资金来源进行投资、建设和运营。项目建设及运营过程中积极申请中央及市级专项补助资金。下阶段项目法人根据建设内容及实际情况，择优选择采用法人单位自行管理、EPC总承包、项目代建制等模式。（九）主要技术经济指标表1-1项目主要技术经济指标序号项目名称单位数量备注1用地面积m225546.73约38.32亩2总建筑面积m254679.152.1地上建筑m238598.092.1.1住宅m2343社区服务站m2754.012.1.3老年人日间照料中心m2634.002.1.4社区卫生服务站m2180.002.1.5社区食堂m2251.342.1.6生鲜超市m21006.462.1.7配套商业m29配套用房m2407.00物管用房m2200.00公厕m245.00消防控制室m232.00垃圾收集厢房m2130.002.2地下建筑（车库）m216081.063总计容建筑面积m237445.084道路及硬质铺装面积m210843.495绿地面积m28085.546容积率—1.477建筑密度%25.90%8绿地率%31.65%9停车位个39810建筑高度（层数）—11F11总户数户34612居住人口人1107按户均3.2人计算二、业主简介三、编制依据（一）《房地产项目经济评价方法》；（二）《投资项目可行性研究指南》；（三）《重庆市綦江区2023年政府工作报告》；（四）《重庆市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》（五）《重庆市綦江区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》；（六）《重庆市綦江区“十四五”渝黔合作先行示范区建设规划》；（七）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；（八）业主提供的相关基础资料；（九）国家和地方其他相关规定和要求。四、主要结论和建议（一）结论本项目是城中村改造安置房建设示范居住项目，是綦江新一代复合型生态公共社区，通过维持原有的社区生态系统平衡实现资源和能源的高效循环利用的生态社区，配套完善、人性化设计、多元协同治理的智慧社区。项目的建设，符合綦江区的相关规划要求。其实施，可促进当地建筑、交通运输、建材、餐饮、服务等行业的发展，对推动綦江城区共同片区的建设，促进当地社会经济的发展具有积极的作用。同时，可进一步满足当地群众的居住需求，提高人们生活品质，对于培育新的经济增长点具有十分积极的意义。项目的建设是十分必要的。项目建设地址位于，本项目主要建设内容为共同片区城中村搬迁居民安置房346套，以及相应的生活配套设施。本项目建设总用地面积25546.73㎡（约38.32亩），总建筑面积54679.15㎡。其中，居住建筑面积为34369.14㎡，社区服务站建筑面积为754.01㎡，老年人日间照料中心建筑面积为634.00㎡，社区卫生服务站建筑面积为180.00㎡，社区食堂建筑面积为251.34㎡，生鲜超市建筑面积为1006.46㎡，配套商业建筑面积为996.15㎡，配套用房建筑面积为407.00㎡。主要建设内容包括土建、装饰装修、安装、室外综合管网、道路及硬质铺装、绿化、水电气等基础设施的建设。本项目建设工期为24个月，2024年12月-2026年12月。项目总投资23138.38万元，包括工程费用16501.85万元，工程建设其他费用4705.05万元（其中包括土地费用3602.07万元），预备费880.24万元，建设期利息1051.25万元。经分析，本项目选址科学，建设规模适度，项目建设的水、电、气、道路、通讯等市政基础设施能满足要求，建设方案合理可行，经济社会效益良好。项目建设是可行的。综上所述，本项目的建设是必要而可行的。（二）建议1．鉴于该项目良好的社会效益，希望能够得到相关部门的支持，在项目手续审批等方面简化程序，优先办理，并提供部分税费减免等优惠政策，以确保本项目的成功建设，发挥应有的社会效益。2．在项目建设过程中应严格执行国家基本建设程序，实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，以及符合环境保护要求。3．在项目建设过程中，应加强管理，在保证工程质量的同时尽量降低投资，促使工程保质保量地完成。4．与工程建设有关的各项组织协调工作应该加快进行，尤其是建设资金应该尽快到位。PAGEPAGE110第二章项目建设背景与必要性一、项目建设背景2023年4月，习近平总书记主持召开中共中央政治局会议，明确指出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；7月21日，李强总理组织召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动高质量发展的一项重要举措；7月24日，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（国发办〔2023〕25号），明确城中村改造的总体要求、重点任务、支持政策和组织实施路径。而后7月28日，国务院城中村改造部署电视电话会议中，提出必须实行净地出让、坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式的三大特征，这将是未来城中村改造中各大城市的方向。2023年7月31日，重庆市人民政府办公厅印发《关于成立重庆市旧城改造工作专班的通知》（工作通知〔2023〕2446号），明确由市规资局负责牵头推进城中村改造工作。8月以来，市规资局牵头划定了城中村改造范围，明确改造对象和改造方式，确定了2024年和未来5年我市城中村改造项目计划，开展了2024年改造项目的规划修改研究，制定了《重庆市中心城区城中村改造工作实施方案》。二、规划政策符合性符合新型城镇化的建设需求，城中村改造是推进新型城镇化的重要内容之一，可以有效改善居民的居住环境，完善城市基础设施和公共服务设施，促进城乡一体化发展，符合新型城镇化的发展方向；符合保障性安居工程范畴，有利于解决中低收入家庭的住房困难问题，实现住有所居的目标；符合民生保障需求，在改造过程中，要确保居民的水、电、气、通讯等基础设施得到完善，同时提供教育、医疗、文化、体育等公共服务设施。綦江区经过多年发展，城市规模逐步扩大，城市化进程加快，对房地产行业的发展具有积极作用。根据区域规划，坚持以人为核心，全力建设战略支点大城市。连片建设基础设施，系统配套公共设施。科学控制容积率，租售并举推进房地产适度开发。高质量推进城市更新。项目建成后可以进一步满足当地居民的居住需求，提高人们生活品质，促进共同片区的建设。本项目也将依托设施齐全、配套完善、交通便捷等优势地块，打造集居住、商业、公共配套为一体的住宅小区，以促进区域房地产的发展。三、项目建设必要性（一）是稳投资、促消费的需要在超大特大城市实施城中村改造由中央牵头推动，首现于2023年7月份。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》；7月24日，中共中央政治局会议强调积极推动城中村改造；7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议召开，强调要抓紧完善政策体系，推动取得实效。政府接连强调积极推动城中村改造，意味着城中村改造不仅是一项民生工程，更是一项发展工程，对于促进投资、扩大内需都能起到重要作用。推进城中村改造将进一步激发上下游相关产业发展活力，带动有效投资和消费，是未来几年稳定经济增长的重要手段。城中村改造可以盘活土地资源，促使产业结构升级，为城市经济发展提供动力。更重要的是，与传统“铁公基”投资项目不同的是，城中村改造项目投资周期很短、边际效益明显、资金周转很快、能迅速转化为消费能力。（二）是全面改善人居环境的需要关心民生、重视民生、保障民生、改善民生是我们党全心全意为人民服务宗旨的重要体现。坚持立党为公、执政为民，必须把广大人民群众的根本利益作为一切工作的出发点和落脚点，真正把改革开放和经济建设的成果惠及全体人民。人民对美好生活的需要，一个直接的体现就是住房。城中村普遍存在环境脏乱差的问题，与人们对改善居住条件的期待不符，改造的对象往往是建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全的城中村，它们是推进以人为核心的新型城镇化的“拦路石”。不管是从城市更新提升品质的发展需要考量，还是基于居民对改善住房条件的客观需要看待，都迫切要求加速城中村改造项目推进实施。民之所盼，政之所向。改造城中村有助于提升城市整体环境，改善居民的居住条件和生活质量，让老百姓生活更加舒适，增强大家在城市建设发展中的获得感、幸福感。（三）是城市补短板、强弱项的需要对于超大特大城市而言，城中村改造有助于解决住房短缺问题，优化房地产结构，平衡城市土地供需。是保障性居民住房、提升城市整体环境、实现城市基础设施功能集聚的有效途径。项目建设是按照习近平总书记来渝调研时指示精神，从最困难的群体入手，从最突出的问题着眼，从最具体的工作抓起，通堵点、疏痛点、消盲点，全面解决好同老百姓生活息息相关的住房、环保、社会治安等问题，集中全力做好普惠性、基础性、兜底性民生建设的实际体现。（四）是提升城市形象和提升企业形象的需要本项目位于重庆市綦江区共同片区，作为綦江中心城区的主要拓展方向，依托綦江城区完善的配套设施和产业基础，集中资源加快建设产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城。共同片区的打造将加快綦江城区“北拓”步伐，紧密衔接北部智慧生态城，打造人气汇聚的城市“会客厅”。项目建成后，将配合周边的住宅群，完善区域的景观、环境、商业，引入城市绿地打造优质生活配套精致小区，提升区域生活品质，对提升城市形象和品质有着积极作用。本项目将是采用现代产业化装配示范的居住项目，是綦江第一批复合型生态公共社区，通过维持原有的社区生态系统平衡实现资源和能源的高效循环利用的生态社区，配套完善、人性化设计、多元协同治理的智慧社区。秉承“优化空间效率”“美化建筑形象”“智慧健康生活”的理念，同时将装配式智慧建筑模式融入项目整体设计中，成为城市亮点，引领城市建设发展。因此，本项目的建设体现了极高的项目品质，能大幅提升企业形象。（五）是公司可持续发展的需要项目地块周边各种配套设施已经相对成熟，开发条件良好，开发的成本费用相对较低。公司的运转需要优质项目支持，本项目城中村改造安置房建设项目，拥有政策银行低息贷款，开发能够得到政府和社会的支持，且项目能够促进共同片区城中村开发建设，可促进公司可持续发展。通过本项目建设，一是可为公司带来较好的经济效益；二是可以增强公司在房地产行业的综合竞争力，使公司做大做强；三是可以为綦江区的发展与建设奉献绵薄之力。（六）是实现当地经济可持续发展的需要本项目的建设能带动周边区域的开发，改善当地居民的居住条件，加强该片区与外部的联系，改善城市环境品质，有利于带动区域经济发展，保证地区经济持续、健康、快速的发展。通过本项目建设，一方面刺激了当地建筑行业的发展，为社会创造大量的就业机会。另一方面加快了城镇化建设，优化土地结构，提高土地利用价值，完善基础设施，改善投资环境，提高城市形象和品位。因此，有利于实现经济的可持续发展。第三章项目需求分析与产出方案一、需求分析本项目为文龙街道共同片区城中村改造安置房建设项目，本项目涉及文龙街道、通惠街道天桥社区、九龙社区、文龙社区、共同村等8村社，城中村改造空间单元占地约670亩，其中国有土地面积约331亩，集体用地土地约339亩，共涉及户数221户，人数约705人。根据《重庆市綦江区人民政府关于印发重庆市綦江区集体土地征收补偿安置实施办法的通知》规定，“住房安置对象选择安置房安置的，住房安置建筑面积标准为每人30平方米”。同时，通过对搬迁居民调查了解，本项目涉及居民均全部选择实物安置。綦江住房市场逐步以改善型住房为主，高品质和中大户型为市场具有一定的市场需求，所以本次共同片区以大、中、小户型按照2:5:3建设，以改善型住房为主，保障居民不同层次需求，建设安置住房346套。综上所述，本项目的实施是必要的，也是紧迫的，其余缺口将在后续项目中计划建设。二、建设内容和规模本项目建设总用地面积25546.73㎡（约38.32亩），总建筑面积54679.15㎡。其中，居住建筑面积为34369.14㎡，社区服务站建筑面积为754.01㎡，老年人日间照料中心建筑面积为634.00㎡，社区卫生服务站建筑面积为180.00㎡，社区食堂建筑面积为251.34㎡，生鲜超市建筑面积为1006.46㎡，配套商业建筑面积为996.15㎡，配套用房建筑面积为407.00㎡。项目建成后，将有安置房346套，停车位398个，社区服务站1处，老年人日间照料中心 1处，社区卫生服务站1处，社区食堂1处，生鲜超市 1处，配套商业1处。主要建设内容包括土建、装饰装修、安装、室外综合管网、道路及硬质铺装、绿化、水电气等基础设施的建设。三、项目产出方案项目的建设将有利于綦江区城中村项目实施，有利于改善民生，有利于扩大有效投资，充分利用闲置低效用地，促进房地产市场平稳健康发展，做好安置房规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。项目建设完成后，将充分展现綦江区现代郊区新城的城市风貌和品质，对綦江区城市环境有正面的优化作用，美化城市生活环境，提升城市品位，进而促进綦江区经济社会不断发展。为实现项目目标，本项目将在2024年12月启动安置房小区项目建设，规划建设346套安置房，总建筑面积54679.15平方米。具体指标效益如下。（一）数量指标本项目建设总用地面积25546.73㎡（约38.32亩），总建筑面积54679.15㎡，建成后将有安置房346套，停车位398个，菜市场1处。（二）质量指标各项工程通过国家及行业质量检测标准的达标率≥97%；完工工程符合计划设计功能的比例≥95%；项目重大安全事故次数0次。（三）成本指标建设资金按计划支出比例≥90%；建设成本节约率（竣工结算额/可研估算总投资额）≥10%；运营成本节约率≥10%。（四）经济效益指标带动周边相关产业的发展，如建材、装修、家居等行业，同时提升区域土地价值，促进区域经济的整体发展。（五）社会效益指标在项目建设期间，为建筑工人、技术人员等提供就业岗位≥500个；项目建成后，可为物业管理、商业经营等领域创造长期就业机会≥100人，招商引资企业主体超过20户；解决被拆迁居民的安置问题，减少社会矛盾，促进社会和谐稳定。（六）生态效益指标通过合理规划和绿化，改善小区及周边的生态环境。（七）可持续影响指标每年带动地区创造经济总产值≥800万元；生态效益、社会经济效益持续率100%；对周边产业的影响：提供持续性创新转化功能。（八）满意度指标地方政府及相关实施部门满意度≥98%；入驻企业机构满意度≥98%；受益群众满意度≥98%。第四章项目选址与建设条件一、项目选址本项目所在地位于綦江区共同片区，西邻兰海高速，南靠恒大，东接恒新大道，交通便捷，基础设施配套完善，有利于本项目的顺利开展。图4-1项目位置图二、建设条件（一）地形地貌綦江区地处四川盆地东南边缘，介于华蓥山帚状山脉向南倾没部分和大娄山山脉向北延伸部分之间。区境内水系发达，雨量充沛，疏水作用强烈，加之在古地貌发育经过夷平又再度不均衡抬升、下蚀情况下，形成向斜成山、背斜成谷的倒置地形。綦江区境内地貌特点是，南西高、北东低，边缘高、腹地低，以山地为主，遭河流切割，沟深谷多，地形破碎，多孤立山体，少完整山脉，地势高差大。区境内最高海拔1973米、为黑山镇狮子槽东侧山峰，最低海拔188米、为永新镇升平木瓜溪口，平均海拔254.8米。根据地貌形态特征，全区主要为山地、丘陵两种地貌类型。全区山地面积2015.9平方公里，占全区幅员面积的73.35%。按海拔高度分为中山和低山。中山，海拔高度1000米以上，主要分布在东南部和西部边缘，面积307.31平方公里，占全区辖区面积11.18%。低山，海拔在1000米以下，主要分布在区境内东西、西南部和北部，面积1694平方公里，占全区幅员面积的61.64%。全区丘陵主要分布在綦江河干流两侧，以及万盛坝、峡口坝、关坝等平坝边缘，面积728.18平方公里，占全区幅员面积的26.5%。按相对高差，分为深丘和中浅丘。深丘，海拔400—700米，主要分布在文龙、三角、新盛、隆盛、石角、永城、东溪、永新、赶水、扶欢、安稳、万盛、南桐、青年等街镇，面积456.5平方公里，占全区幅员面积的16.61%。中浅丘，海拔在400米以下，主要分布在綦江河谷地带，万盛坝、峡口坝、青年坝、关坝等平坝边缘，面积271.68平方公里，占全区幅员面积的9.89%。（二）气候特征綦江区属亚热带湿润气候区，具有副热带东亚季风特点。气候表现为冬暖、春早、夏热、秋阴，云多日照少，雨量充沛，温、光、水地域差异大。全年平均气温17.5度，最高气温（8月）39.4度，最低气温（12月）3.1度。全年降雨量1037.3毫米，无霜期365天。（三）水文条件綦江区境内河流属长江流域，河流共有225条。其中流域面积大于100平方公里的14条，流域面积在50平方公里以上的有26条，流域面积在20平方公里以上的有40条。全区河流总长度1713.54公里，河网密度0.1178公里/平方公里，径流总量39.7亿立方米。（四）交通条件截至2023年，全区公路里程（不含高速）5688公里，等级公路里程5858公里，高速公路170公里；全区拥有客运汽车（不含公交车）340辆，城市公交车239辆，出租汽车588辆，民用货车31504辆；綦江区境内铁路里程225公里，设有綦江北站、綦江站、转关口站、三江站等火车站。过境铁路主要有\t"/item/%E7%B6%A6%E6%B1%9F%E5%8C%BA/_blank"川黔铁路、三万南铁路、\t"/item/%E7%B6%A6%E6%B1%9F%E5%8C%BA/_blank"渝贵铁路；水运里程181公里，拥有船舶14艘，水运码头26个。项目场地南面是恒大世纪梦幻城，北面是共同片区保障性住房（规划），东侧是恒新大道。紧邻基地周边将新建次干道连接基地与外部的联系，场地周边路网发达，交通十分便利。（五）地震效应评价据《中国地震动力参数区划图》(GB18306-2015)，项目所在地地震基本烈度值为VI度，地震动峰值加速度为0.05g，抗震设防烈度为6度，设计地震分组为第一组。（六）不良地质现象经过现场初步调查，在拟建场地及其附近无断层、危岩崩塌、泥石流、滑坡等不良地质现象。（七）市政配套设施条件项目所在地市政条件成熟，项目所需的公共配套设施均可从市政管网就近接入。（八）建筑材料及运输条件项目建设施工条件较好，交通便利畅通；水、电、通讯、网络等基础设施均可方便地接入城市系统。砂、石、石灰等当地材料采购方便，钢筋、水泥、木材供应也有保证；施工用水、用电可就近解决；各类资质等级、经验丰富的设计单位和施工单位多。项目各项施工条件良好。综上所述，项目拟建场地自然条件较好，无不良地质现象，周边配套设施齐全，交通便捷，施工条件优越，公用设施完全能够满足本项目建设和运营的需要。项目各项建设条件完全能够满足建设要求。三、要素保障分析（一）土地要素保障根据《重庆市綦江区国土空间分区规划（2021-2035年）》及相关控制性详细规划，本项目建设区均位于城镇开发边界范围内，不涉及永久基本农田，不涉及生态保护红线。总体来看，项目建设土地要素有保障。（二）资源环境要素保障本项目建设中主要能源介质为水、电、柴油等；项目建成后主要能源介质是电、水、天然气，主要用于生产、生活、办公、服务经营等。项目用地范围内水资源充足，城市配套设施完善，能源供应充足，大气环境稳定。在项目建设和运营过程中，将按照国家相关节能减排要求，通过采取一定的措施，使能源消耗量减少，提高能源利用效率；节约用水，按需取水，做到污水达标排放。严格控制碳排放强度，更加有效、合理地利用能源。项目区域内无环境敏感区和环境制约因素，在项目建设过程中，通过提高能源利用效率和经济效益，以保护环境，保障国民经济和社会的发展，满足人民生活需要。综上所述，本项目建设场址工程地质、气候条件较好，建材供应、交通、土地和资源环境要素，以及供水、排水、供电、通讯等公用配套基础设施较为完备，相关要素保障性强，满足项目建设需要。第五章工程方案一、设计目标及原则（一）设计目标本项目的设计在贯彻国家相关法律法规和规定的前提下，以一个贴切的、人性化的设计理念营造出别具一格的、充满时代气息的空间氛围。营建优美的居住环境及繁荣商业环境的高品质社区，带动城市局部经济的发展，创造宜人的高尚居住品质，在考虑社会效益、环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅、配套齐全等要求，创造出尊重环境，舒适优美的居住及商业空间，同时具有鲜明的地方特色和时代气息。（二）设计原则1、强调“以人为本”的设计思想。处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的关系，创造一个适宜人居住、生活的环境空间。注重现代人生活的方式及其特点。综合考虑小区居住的主要群体，对建筑进行合理的建设，保证人们的生活需求，使建筑与环境、自然等和谐相处。2、坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项设施。3、坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料、新设备、推广新技术。4、坚持绿色生态为原则，这样既是对科学发展观的贯彻落实，也是坚持可持续发展的战略目标。在保证居住区的舒适性、经济性以及生态性的基础上，对小区加强相应的绿色建设，可以促进居住区建筑生态化发展。5、坚持合理利用土地资源，处理好建筑与山地及周围环境的关系，使本项目与周围的建筑、环境形成和谐、统一的关系。6、合理利用高压线所占用地。二、设计依据1、《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019）；2、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010[2016年版]）；3、《建筑给水排水设计标准》（GB50015-2019）；4、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014[2018年版]）；5、《建筑采光设计标准》（GB50033-2013）；6、《民用建筑隔声设计规范》（GB50118-2010）；7、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2015）；8、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-2017）；9、《安全防范工程技术标准》（GB50348-2018）；10、《无障碍设计规范》（GB50763-2012）；11、《工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分）（2013年版）；12、《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）（2013年版）；13、《室外给水设计标准》（GB50013-2018）；14、《室外排水设计标准》（GB50014-2021）；15、《住宅设计规范》（GB50096-2011）（2012年版）；16、《住宅建筑规范》（GB50368-2005）；17、《商店建筑设计规范》（JGJ48－2014）；18、《车库建筑设计规范》（JGJ100-2015）；19、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-2014）；20、国家及重庆市其他相关规范与管理规定。三、总平面设计（一）设计原则和总体构思1、以顾客的设计要求为基础，满足该地区城市总体规划的要求。根据地城市性质、社会经济、气候等地方特点和用地周围的环境条件，统一规划、合理布局，促进社会、经济、自然、生态的协调发展，提供一处温馨宜人的城市空间结点；2、充分体现“以人为本”的现代设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。总体布局上统筹考虑建筑、道路和环境景观空间之间的和谐；3、综合分析场地现状，充分利用地形高差，合理进行道路及竖向布置，尽量考虑土石方场内挖填平衡。充分挖掘用地潜力，多利用地下空间，增加停车位。总体布置综合考虑朝向、日照间距、绿地、消防扑救和管网布置，满足规划、消防、节能、环保等要求；4、坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，执行“节能、省地、环保”的国策，实现可持续性发展的战略要求；5、在设计上注重设置小区公共开敞空间，强调小区与城市的公共关系，使本项目与城市空间和谐统一。合理建设各项基础与公用服务配套设施，提高基础设施与公用服务设施水平。（二）总体布局项目主要修建安置房住宅，修建住宅共7个单元，均为11层的建筑，1个单元首层架空。住宅建筑面积为34369.14m2；修建地下车库面积16081.06m2，共有398个停车位；在地块沿街处修建社区服务站建筑面积为754.01㎡，老年人日间照料中心建筑面积为634.00㎡，社区卫生服务站建筑面积为180.00㎡，社区食堂建筑面积为251.34㎡，生鲜超市建筑面积为1006.46㎡，配套商业建筑面积为996.15㎡，配套用房建筑面积为407.00㎡。充分分析地块的各种因素，扬长避短，进行设计构思。针对居住小区内部景观，空间层次、视线、日照、城市界面效果等因素进行考虑，在满足建筑退距的情况下沿地块周边布置景观。地块内设计道路严格按规划要求，综合考虑规划道路和现有道路的连接关系，避免流线交叉，设计一个功能合理的宜居小区。图5-1安置房总平面图具体布局策略：项目场地呈方形，布局呈东北－西南朝向，地块内建筑主要是围合式布局，其中布置充足的绿地和必要的休息设施，增加公共空间开敞性，这种布局形式小区内部环境相对比较安静，不受街道车水马龙的干扰，北侧横一路沿街一面建筑物排列较整齐，与保障性住房沿街配套商业设施形成完整统一的街景立面。表5-1项目主要技术指标序号项目名称单位数量备注1用地面积m225546.73约38.32亩2总建筑面积m254679.152.1地上建筑m238598.092.1.1住宅m2343社区服务站m2754.012.1.3老年人日间照料中心m2634.002.1.4社区卫生服务站m2180.002.1.5社区食堂m2251.342.1.6生鲜超市m21006.462.1.7配套商业m29配套用房m2407.00物管用房m2200.00公厕m245.00消防控制室m232.00垃圾收集厢房m2130.002.2地下建筑（车库）m216081.063总计容建筑面积m237445.084道路及硬质铺装面积m210843.495绿地面积m28085.546容积率—1.477建筑密度%25.90%8绿地率%31.65%9停车位个39810建筑高度（层数）—11F11总户数户34612居住人口人1107按户均3.2人计算（三）交通组织1、人车分流本地块周边规划道路形成后，车行主入口设置在地块东、西两侧，人行出入口设置在地块西、北两侧。小区内部人车分流，车辆只能进入地下车库，采取这种交通组织方式，可以提高行人安全性，减少交通事故的发生，提升居民生活质量，减少车辆的噪音和尾气污染；促进社区交流，创造一个安全、舒适的环境；便利老人和儿童出行，增加小区绿化面积，提供更优美的生活环境。2、消防交通本用地的小区道路均满足消防要求，能保证为每一栋楼提供良好的直达性。同时综合考虑景观的布置，做到对景观影响最小。消防车行道5.4米宽。3、停车场地停车方式以地下停车为主，共设置车位398个。车库设置在场地中部区域，车库整体较规整，停车方便，设置两个车库出入口，缓解交通压力。（四）竖向设计设计中尽量以减少土方工程为原则，使场地与城市周边道路衔接合理，使建筑有良好的视觉形象，同时保持适当坡度为场地内雨水、污水排放提供条件。（五）景观环境设计该场地为居住用地，环境景观与景观设计将完全根据小区总体布局及竖向进行统一设计，讲求人与自然的和谐共存，以建筑周边景观生态为核心，种植大片草坪及灌木，构成开阔地带。并串联东西绿地资源，形成绿色景观轴，渗透周边地块，带动区域绿化环境。（六）总图技术指标表5-2项目总图技术指标表序号项目名称单位数量备注1用地面积m225546.73约38.32亩2总建筑面积m254679.152.1地上建筑m238598.092.1.1住宅m2343社区服务站m2754.012.1.3老年人日间照料中心m2634.002.1.4社区卫生服务站m2180.002.1.5社区食堂m2251.342.1.6生鲜超市m21006.462.1.7配套商业m29配套用房m2407.00物管用房m2200.00公厕m245.00消防控制室m232.00垃圾收集厢房m2130.002.2地下建筑（车库）m216081.063总计容建筑面积m237445.084道路及硬质铺装面积m210843.495绿地面积m28085.546容积率—1.477建筑密度%25.90%8绿地率%31.65%9停车位个39810建筑高度（层数）—11F11总户数户34612居住人口人1107按户均3.2人计算四、建筑设计（一）平面设计根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体建筑的使用功能，确定每幢建筑物的平面布局、层数与高度。户型平面设计中合理组织套内功能空间。做到动静分区，洁污分区，合理处理公共空间与私密空间、就餐空间与居寝空间、居寝空间与工作空间、便浴空间与盥洗洗涤空间的关系。各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比例失调。室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人的生活行为规律。每户均做到了“明厨、明卫、明卧、明厅”的“四明”格局。每户两间居住空间和客厅朝向主要景观。卧室设置低窗台大玻璃（内加防护栏杆），起居室至阳台为落地玻璃门，从而扩展了厅内的景观视野，提高了舒适度。楼梯间窗口与套房窗口最近边缘之间的水平间距不小于1.0m。（二）立面设计本项目采用现代风格，在不同方向都视觉丰富、完整，同城市环境具有良好的视觉关系。立面主要是利用建筑本身平面的凹凸形成体量关系，并强调建筑的竖向感，使建筑挺拔。色彩上采用轻重色搭配对比，给住区以温馨甜蜜厚重的感觉。其他公建注重视觉中心处理。重建筑细部处理，形成有建筑表情的建筑外部空间。项目采用轻重色搭配对比，形成稳定感，整体氛围明快而稳重。图5-2立面示意图（三）剖面设计剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑。（四）户型设计1、客厅、卧室开间模数化设计根据装配式建筑设计规范要求，起居室（厅）、卧室、餐厅功能空间开间尺寸应采用3nM模数；阳台开间轴线尺寸应为3nM模数，且与主体结构开间轴线尺寸一致。图5-3客厅、卧室开间模数化设计示意图2、核心筒模块化设计住宅核心筒采用标准化模块设计，地块内住宅建筑核心筒为同一种标准化筒体。图5-4核心筒模块化设计示意图3、厨房与卫生间模块化设计图5-5厨房与卫生间模块化设计示意图5、标准化户型模块根据设计要求，住宅需要装配式设计。标准化模块化尺寸保证所有单体空间和组件可以无缝置换，不同的形态、楼板和风格均可融入住宅标准，创造长期存在的高灵活度住宅，满足用户在不同年龄段，不同时期的定制化需求。每栋建筑根据不同需求进行标准户型拼接组合。大面积户型分析：住宅的户型方正，宽景横厅，全明格局，空间利用率高，内部空间高效便捷，能够快速到达各个使用空间，户型布局南北通透，东西贯通。小面积户型分析：住宅的户型方正，全明格局，方正竖厅，内部布局紧凑，其流线高效便捷，能够快速到达各个使用空间。图5-660平方米标准化户型示意图图5-790平方米（方案一）标准化户型示意图图5-890平方米（方案二）标准化户型示意图图5-9120平方米标准化户型示意图6、户型组合图5-10户型组合一（90+120）图5-11户型组合二（60+90）图5-12户型组合三（90平方米）五、结构设计（一）设计依据《建筑结构可靠性设计统一标准》GB50068-2018；《建筑结构荷载规范》GB50009-2012；《砌体结构设计规范》GB50003-2011；《建筑抗震设计规范》GB50011-2016；《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011；《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008；《混凝土结构设计规范》GB50010-2015。（二）设计要求1、建筑使用年限：50年2、建筑类别：公共建筑3、建筑结构安全等级为二级。4、地基基础设计等级为丙级。5、建筑抗震设防类别为标准设防类（丙类）。6、抗震等级：框架为四级。7、建筑耐火等级为二级。8、地基基础：本工程为低层、小高层建筑，拟采用浅基础或桩基。9、地下室防水等级：地下室防水等级为一级。（三）设计载标准值根据《建筑结构荷载规范》(GB50009-2012)，荷载取值如下：车库：4.0KN/m2消防楼梯：3.5KN/m2走廊：2.5KN/m2上人屋面：2.0KN/m2不上人屋面：0.5KN/m2绿化屋面：5.0KN/m2阳台：2.5KN/m2另外：变配电室、发电机房、水箱等较重设备按实际荷载确定。（四）结构选型及基础设计1、上部结构本项目地块小高层住宅、地下车库、商业均采用框架结构。2、基础型式本项目拟采用筏板基础。（五）抗震设计根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2015）和《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）（2016年版）附录A，项目区域抗震设防烈度为6度，地震动峰值加速度为0.05g，反应谱特征周期0.35s。本项目建筑物按6度进行抗震设防。（六）主要材料1、混凝土：强度等级为C25~C40，其中地下室混凝土抗渗等级P6。基础垫层采用C15素砼；2、钢筋：采用HRB400级钢筋；3、钢材：采用Q235和Q345钢；4、焊条：采用E43xx，E50xx型；5、墙体：上部楼层填充墙采用烧结页岩多孔砖或轻质砂加气混凝土砌块；地面以下的无地下室部分采用MU15混凝土实心砖，其余地下室区域采用烧结页岩多孔砖。六、给排水设计（一）设计依据《建筑给水排水设计标准》（GB50015-2019）；《室外给水设计标准》（GB50013-2018）；《室外排水设计标准》（GB50014-2021）；《建筑设计防火规范》（GB50016-2018）；《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2017）；《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB5067-97)。（二）给水1、设计用水标准住宅部分：250L/人·d商业及配套部分：8L/m2·d地下车室和架空层：2L/m2·d道路及绿化部分：2L/m2·d 2、用水量估算用水量：最高日用水量：867.46m3/d；最大小时用水量200.08m3/h。表5-2用水量预测表序号用水项目使用人数或单位数用水量标准用水时间变化系数（Kh）日用水量Qd（m3/d）最大时用水量Qh(m3/h)1住宅1107250L/人.d122.5684.75142.662商业及配套4228.958L/m2·d121.533.834.233地下车室16081.062L/m2·d2132.1616.084道路及绿化18929.032L/m2·d2137.8618.935小计788.60181.906未预见水量按本表1至4项之和的10%计78.8618.197合计867.46200.083、给水设计（1）水源本项目水源为城市自来水，分别设2条进水管，管径分别为DN150mm和DN200mm，分别由东侧和西侧接入。（2）给水系统配水管网沿建筑布置成环状。住宅、地下车库、设备房等由市政管网压力供给，采用下行上给式供水方式。生活叠压供水设备由一台变频器和三台水泵、一个压力罐（Φ1000）、一台PLC、终端及外围元器件构成闭环系统。住宅每户在水表间设一个户用水表，水表后的支管沿走道上空暗敷，给水管入户后在厨房设一个取水龙头。水池进水管经设于水泵房的水表计量后进入水池。为避免水压过高给用水带来不便，分区水压控制在0.45MPa范围内，入户水压大于0.35MPa时，设支管减压阀调节水压，阀后压力调控在0.15MPa~0.20MPa。室外采用生活和消防分供给水系统，室内采用生活和消防各自独立的给水系统。（三）排水1、生活污水污水按给水量的90%计（道路绿化用水除外），本项目最高日排污量780.72m3/d。室内采用生活污水与废水合流制排水系统；室外采用生活污水与雨水分流制排水系统。室内排水采用双立管排水系统，设置专用通气立管。高于室外地坪的生活污废水直接重力排出室外，低于室外地坪的生活污废水汇集至集污坑，用潜水泵加压排至室外污水管网检查井，各集污坑中设带自耦合装置的潜污泵二台，一用一备，互为备用，当一台泵来不及排水达到报警水位时，两台泵同时启动并报警。潜水泵由集水坑水位自动控制。排水附件：采用水封深度等于或大于50mm且效果好的地漏，坐便器采用具有冲洗后延时补水封功能。2、雨水排水系统根据綦江区的暴雨强度公式q屋面及室外雨水系统设计参数见下表：表5-3屋面及室外雨水系统设计参数汇流区域径流系数设计重现期降雨历时设计降雨强度备注ΨaminL/s*ha建筑屋面0.90105.00502室外场地0.70310.00321屋面雨水经雨水斗汇集至雨水管，采用重力流排水方式排至室外雨水排水管道，超过重现期的雨水通过溢流口排除然后就近排入小区雨水下水道。空调冷凝水以间接排水方式排入小区雨水下水道。清洗道路废水、绿化排水直接排入小区雨水下水道。汽车库的坡道处设雨水沟截留，排至雨水集水坑，用潜水泵将集水坑之水加压排至室外雨水管网检查井，每个集水坑潜水泵设二台，一用一备，交替运行，当一台泵来不及排水达到报警水位时，两台泵同时启动并报警。潜水泵由集水坑水位自动控制。3、排水系统采用雨、污分流的排水系统。本工程的生活污水排放按国家《污水综合排放标准》执行，因此本工程的生活污水经生活污水处理装置处理，餐厅污水单独收集经隔油器处理后排入生化池进行处理，达标经污水泵提升至室外污水井排放。（1）雨水排水道路、场地及屋面雨水排入室外雨水井。室外排水管采用UPVC双壁波纹管、承插连接。管道基础采用砂垫层带形基础。排水检查井采用砖砌，铸铁井盖。地下车库地面冲洗水经隔油、沉沙处理后经水泵提升至室外雨水系统。（2）室内污水排水设有伸顶通气管，污水立管在转换层合并后汇集到排水总立管，排至室外污水井中。室内排水管材采用柔性抗震排水铸铁管。4、管材给水管：室外生活给水管采用球墨铸铁给水管，室内生活给水立管采用铝塑复合管，支管采用PPR给水管。排水管：室内污水立管采用UPVC内螺旋塑料排水管，支管采用UPVC塑料排水管，粘接。置于室外的屋面雨水（包括阳台雨水和空调冷凝水）排水管采用UPVC排水管，粘接。室外排水管采用双壁波纹管，承插胶圈连接。七、电气设计（一）设计依据《10kV及以下变电所设计规范（GB50053-94)》；《供配电系统设计规范（GB50052-2009)》；《建筑防雷设计规范（GB50057-2010)》；《民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008)》；《住宅设计规范（GB50096-2011)》；《高层民用建筑设计防火规范（GB50045-2005)》；《汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5067-97)》；《火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2008)》。（二）设计范围1、强电设计包括以下内容：（1）变、配电系统；（2）照明系统；（3）建筑物防雷；（4）接地及安全；2、弱电设计包括以下内容：（1）通信综合布线系统；（2）有线电视系统；（3）对讲门禁系统；（4）安全防范系统；（5）电梯三方通话系统；（6）停车库管理系统；（7）火灾自动报警系统。（三）负荷计算及变压器容量选择本工程负荷主要为居民生活用电，负荷计算采用需要系数法。车库、商业等按单位面积法计算，其单位指标及计算负荷如下：住宅用电：50W/m2地下车库和架空层用电：8W/m2商业及配套用电：70W/m2表5-4负荷计算及变压器容量选择表序号建筑功能面积（m2)负荷密度W/m2安装功率（kW）需要系数同时系数有功功率（kW）1住宅34369.14501718.460.50.8687.382商业及配套4228.9570296.030.50.8118.413地下车室16081.068128.650.850.8592.95合计2143.13898.74根据表6-4得：本项目有功功率为898.74KW，本项目无功补偿后，功率因数取0.92，补偿后视在功率为976.89KW。项目年耗电时间按365天计算，每天24小时，负荷系数0.7，项目年耗电量约为599.03万kWh。（四）变配电系统设计1、负荷等级本项目安防、电梯、风机、排污泵、生活水泵及通讯机房所有消防用电均为二级负荷，其余均为三级负荷。2、配电房本工程配电房设置在配套用房，根据项目需要，在配电房内设置2台1250KVA的变压器及3台500KW的柴油发电机组作为自备电源。3、电源及电压项目用电由附近城市电力电网引一回10KV电缆线路至变电所；10KV电源的具体引接位置由甲方与供电部门协商解决。变电所将10kV电源降压为0.4kV电源供负荷使用。4、计量与继电保护（1）车库、配套用房等专用配电系统计量采用高供高计，设专用高压计量柜计量：住宅公用供电系统采用高供低计，住宅实现一户一表低压计量。（2）10kV进线真空断路设有延时速断和过电流保护，10kV出线用负荷开关加熔断器，对变压器进行过流，短路保护。（3）变压器设有强制风冷及温度保护装置。（4）变压器低压侧空气断路器设有长短延时过流保护，从低压配电引至各栋的供电干线以及分支线空气断路器设有瞬时长短延时过电流保护5、无功功率补偿本工程在变配电所低压侧设功率因数集中自动补偿装置，电容器组采用自动循环投切方式，补偿后的变压器高压侧功率因数不小于0.92。主要场所的荧光灯均选配电子镇流器，自带电容补偿，使补偿后的功率因数大于0.9。6、设备选型变电房的高压开关柜采用金属封闭式高压环网负荷开关柜，低压柜采用抽屉式低压开关柜，其运行可靠，维护方便。电源变压器选用铜芯环氧树脂浇注干式变压器，绝缘等级为F级．接线组别为DYn11设温度保护及强制风冷装置。采用IP20保护等级。高压开关柜采用金属封闭式高压环网负荷开关柜，低压采用GcK型抽屉式低压开关柜．其运行可靠，维护方便。7、低压配电设计（1）本工程采用380/220伏配电，低压配电系统采用TN—S接线方式，设置专用PE线供电设备接地。保护线（PE线）与中性线（N线）在室内布线时严格分开，不允许混用。（2）本工程按照建筑物特点将配电分为多个配电区域，由变配电房独立向各区配电：住宅照明用电采用树干式配电：水泵、送（排）风机、屋顶电梯等重要负荷采用放射式配电；消防用电负荷均为双回路供电，末端自动切换。（3）干线电缆选择及敷设方式：商场、公共配套用房等照明及空调配电干线采用无卤低烟阻燃电缆，住宅照明干线采用穿刺分支电缆；消防设备配电干线采用无卤低烟耐火电缆，分支配电线采用无卤低烟耐火电缆，一般线缆均在托盘内或穿钢管敷设。消防配电线缆在防火金属线槽内敷设。（五）照明系统1、照明种类包括工作场所正常照明、应急照明、光彩照明。2、照明标准值根据《建筑照明设计标准》GB50034-2013，各照度参数选取如下表：表5-5各照度参数选取一览表主要场所名称照度标准值（lx）功率密度值（W/m²）统一眩光值UGR一般显色指数Ra门厅100≤4.0-60走廊、流动区域、楼梯间50≤2.52560电梯厅100≤4.0-60起居室、厨房、卫生间100≤6.0-80餐厅150≤6.0-80卧室75≤6.0-80商铺300≤10.02280消防控制室、弱电机房500≤13.51980变配电所、柴发机房200≤6.0-60水泵房100≤4.0-60住宅车库30≤2.0-60风机房100≤4.0-603、应急照明（1）备用照明：变电所、消防控制室、安防监控室、值班室、弱电机房、消防水泵房、消防风机房、柴油发电机房等场所设置应急备用照明；备用照明应保证正常照明的照度，备用照明持续供电时间≥180min；（2）疏散照明：多层公共建筑门厅等人员密集公共活动场所，楼梯间、防烟楼梯间前室、消防电梯间及其前室、合用前室和避难间，公共建筑疏散走道，居住建筑长度超过20m的内走道设疏散照明；高层住宅疏散照明持续供电时间≥20min，地下室疏散照明持续供电时间≥30min；在疏散走道地面水平照度不低于0.5lx，在其余各处地面水平照度不低于5.0lx；（六）建筑物防雷1、本工程根据《建筑防雷设计评价技术规范》确定建筑物防雷类别，本项目建筑预计年雷击次数0.13次/a，为第三类防雷建筑物；2、第三类防雷建筑物应采取防直击雷和防雷电波侵入措施，并设置总等电位联结；（七）接地与安全1、建筑物防雷接地与电气设备接地共用建筑基础作接地体。2、低压配电系统采用TN-S接地型式。3、建筑物采取总等电位联结措施，住宅卫生间、变配电室、消防控制室、安防监控室、弱电机房、电梯机房采取局部等电位联结措施。4、消防控制室、弱电机房、安防监控室设专用接地端子箱。（八）弱电设计1、电话通信及宽带网络系统（1）电信指标估算根据现实需要及未来的发展，电信需求的估算采用下列指标：表5-6电信需求估算表功能组成户数电信指标电信用户住宅3461.0线对/户346线对其他用房3.0线对/100平方米127线对合计473线对预计本工程市话的需求量为473线对。考虑一定的裕量，共计480线对。（2）电信进线及电缆交接箱电信进线：本工程的电信进线经由市政道路上的管网引来，线路为通讯电缆（或光纤），总容量为80对局线。电信进线的具体位置待与当地电信部门协商后决定。（3）网络服务功能本工程采用多模光纤接入宽带网系统，系统布线采用超5类UTP电缆。宽带网系统进线的具体位置待与有关部门协商后确定。（4）线路敷设本工程内所有室外电信及宽带网系统的干线均采用通信电缆（或光纤），全部入地敷设。在主干道下设十六孔、八孔、四孔电信排管；在次干道下设八孔、四孔电信排管。小区内电信通信及宽带网系统的干线均敷设于电信排管内，电信排管的走向与小区内的道路相同。2、电缆电视系统本工程设电缆电视系统，其信号从城市有线电视网引来，线路为视频电缆（或光纤）。电缆电视的接入点待与当地管理部门协商后决定。电缆电视系统的室外干线敷设在电信排管的预留管孔内。在住宅、商业、配套用房等部分设置电缆电视系统。3、火灾广播及背景音乐系统在地下车库、设备用房、走廊等处设背景音乐系统，本系统和火灾自动报警系统共用一套设备。发生火灾时强切到紧急状态。（九）安全防范系统本项目安防系统包括视频安防监控系统、出入口控制系统、入侵报警系统、电梯三方通话系统、停车库管理系统等安防子系统，各子系统主机设备均设于安防监控室内。1、视频安防监视系统系统采用矩阵切换模式，由前端摄像机、传输设备、处理控制设备和监视、记录设备组成。小区周界、出入口设彩色球形摄像机，住宅大堂、电梯轿厢设低照度彩色半球摄像机，小区入口、车库出入口设带云台低照度彩色摄像机。摄像机电源由系统电源集中供给。2、出入口控制系统采用智能化终端或总线联网型彩色可视对讲门禁系统作为住宅出入口控制系统，系统设备由小区门口机、单元门口机、电控门锁、联网控制器、门口机选择器、层间分配器、户内对讲分机及系统电源组成，可实现访客与住户、管理中心的对讲。消防时候可以应急自动打开单元门电控锁。3、入侵报警系统小区周界设红外对射探测器。住宅对讲户机带安防报警接口，主卧及主卫设紧急求助按钮，客厅设红外微波双鉴探测器，住宅首层设红外幕帘探测器，厨房设燃气探测器，报警信号均接入对讲户机并送安防监控室。住宅厨房设可燃气体探测器，燃气泄漏报警信号联动切断户内燃气管道阀，报警信号送安防监控室。4、电梯三方通话系统本项目所有电梯均设置总线型三方通话系统，以实现安防监控室、电梯轿厢、电梯机房三方通话。5、停车库管理系统地下车库出入口设停车（场）库管理系统，采用射频识别管理系统及临时收费系统为车辆出入停车场凭证、用计算机对车辆的收费、车位检索、保安等进行智能管理，商业及酒店区域停车库各层入口处设置有线停车位引导（空位显示）系统。八、通风空调设计（一）设计依据1、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-2014）；2、《建筑设计防火规范》（GB50016-2018）。（二）室内空气设计参数表5-7室内空气设计参数房间名称室内温度（℃)相对湿度（％)新风量换气次数室内噪声夏季冬季夏季冬季m3／(h﹒p)（次／h)（标准NR)起居室、卧室2618／／／130卫生间／／／／／10／车库／／／／／6／柴油发电机房／／／／／15／变配电室／／／／／12／水泵房／／／／／6／（三）空调本项目消防控制中心、配套用房、电梯机房等采用整体式热泵型冷暖空调器（即分体落地式空调器、分体壁挂式空调器或窗式空调器），建筑专业预留安装空调设备的位置和条件，电气专业预留电源。本项目住宅起居室、卧室采用整体式热泵型冷暖空调器（即分体落地式空调器、分体壁挂式空调器或窗式空调器），建筑专业预留安装空调设备的位置和条件，电气专业预留电源。（四）通风1、地下车库和设备用房产生的废气和余热需通过机械通风排至室外，其系统与防排烟系统共享。详见消防专篇中的防排烟设计。2、柴油发电机房及储油间设独立的机械通风系统，兼作气体灭火后排除灭火气体的机械通风系统。3、变配电室设独立的机械通风系统，兼作气体灭火后排除灭火气体的机械通风系统。4、水泵房设独立的机械通风系统。5、住宅内的卫生间通风采用卫生间通风器，由用户自理，住宅内厨房采用排油烟罩，通过变压式排风道进行排风。6、各个公用卫生间均设置机械排风装置，集中排放浊气。7、厨房油烟、卫生间浊气、柴油发电机燃烧尾气均通过各自的土建竖井高空排放。九、燃气设计（一）设计依据《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006[2020年版]）；《建筑设计防火规范》（GB50016-2014[2018年版]）。（二）天然气用气量本工程共有住户346户，按每户有一台天然气双眼灶和一台天然气快速热水器计算，住宅天然气日用量按1.5Nm3/户.日计，住宅用户天然气日用量共计519Nm3/d。并考虑10%不可预见用气量，共计日用气量为570.9Nm3/日。（三）天然气由城市天然气管道供应，天然气供应压力为0.3MPa，接入管管径为D108x4mm。（四）室外天然气管道采用树枝状系统。室外中压天然气经数个调压箱调至低压后，分别经庭院天然气管道送至各个用气点使用，各个用气点均设置流量计单独计量。（五）室外天然气管道采用无缝钢管，直接埋地敷设。管道采用沥青玻璃布防腐。十、装配式设计（一）设计依据《装配式混凝土建筑技术标准》（GB/T51231-2016）；《装配式混凝土结构技术规程》（JGJ1-2014）：《装配式混凝土结构连接节点构造》（G310-1~2）；《装配式建筑评价标准》（GB/T51129-2017）；《预应力混凝土用金属波纹管》（JG225-2007）；《预制带肋底板混凝土叠合楼板技术规程》（JGJ/T258-2011）；《预制钢筋混凝土板式楼梯》（15G367-1）；《预制混凝土剪力墙外墙板》（15G365-1）；《预制钢筋混凝土阳台板、空调板及女儿墙》（15G368-1）；《钢筋锚固板应用技术规程》（JGJ256-2011）；《钢筋机械连接用套筒》（JG/T163-2013）；《钢筋机械连接技术规程》（JGJ107-2016）；《钢筋机械连接装配式混凝土结构技术规程》（CECS444-2016）；《桁架钢筋混凝土叠合板》（15G365-）；《外墙保温用锚栓》（JG/T366-2012）；《工程建设标准强制性条文》（2009版）；《建筑材料及制品燃烧性能分级》（GB8624-2012）；《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）（2015版）；《重庆市人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑的实施意见》（渝府办发〔2017〕185号）。（二）设计原则1、严格执行国家、重庆市相关规范、规定，符合政府相关部门的审批文件要求。2、解决本项目中必须解决的一系列技术问题，使工程的建设在安全、适用、经济、美观、技术先进等方面能得到综合体现。3、充分发挥建筑工业化的相对优势，尽量减小预制构件建筑结构整体性的不利影响，预制装配式建筑拆分原则是优先选用非抗侧移构件，便于模数协调，易于标准化生产和安装的建筑部品。4、建筑设计采用标准化，轴网统一化设计。（三）本项目装配式设计设计范围：地上装配式建筑面积占地上总面积不低于50%。（四）装配式材料部分要求1、本工程预制构件的混凝土强度等级不低于C30，现浇混凝土的强度等级不低于C30。2、预制构件的吊环应采用未经冷加工的HPB300级钢筋制作。3、受力预埋件的锚板及锚筋材料应符合现行国家标准《混凝土结构设计规范》（GB50010）的相关规定。专用预埋件及连接件材料应符合国家现行相关标准的规定。4、楼梯起止处采用灌浆连接，灌浆料要求无收缩、微膨胀，膨胀率0.02%以上。5、螺纹盲孔连接接头用灌浆料性能要求和试验方法标准应满足相关规范要求。十一、总图工程（一）土石方工程1、施工设计结合项目区地形地貌情况，土石方工程思路采用“内敛整治、外放保育”的场地平整观点，对本工程区划分多个合理的自然生态基本单元，进行适度的“大填大挖”场地平整，避免任意平整，以充分考虑到大片土地地形高差工程量较大和自然环境不宜承受大规模、大范围填挖的敏感性。并实现对土地单元边界外自然生态进行开放性保护和改良，建立起一个新型生态系统。2、工程方案与施工组织（1）清理地表挖方前，对地面建（构）筑物、杂草树木、腐殖土、水域软泥等进行清理，考虑施工布局和层次，利用反铲和推土机进行录剥和拢推，将不宜作为填料的耕土或表土，挖运至指定的弃土场。做到布局合理，规范有序。（2）清理淤泥综合工程区沟塘淤泥实际情况，采取拌干土法清淤方案。排水→倒干土与淤泥进行拌合→清除淤泥→回填土→夯打密实→检验密实度→修整找平验收。进行现场勘察，查看现场水文地质情况，选择、准备好合适的材料、机械。根据图纸进行测量放样，精确清淤范围，充分排干水。从一侧倒干土与淤泥进行拌合（比例为1:1），使流塑状淤泥变为塑状，如有一次装车有困难，先把淤泥堆放至旁边场地晾晒，晾晒完成后再二次装车运走；清完一段淤泥后，及时回填山皮土，压实，形成一条临时便道。逐段向前推进，完成清淤。淤泥弃置于弃土点。3、工程施工（1）土石方开挖：确定开挖的顺序和坡度→确定开挖的边界与深度→分层开挖→修整边缘部分→清底。本工程土石方采用机械开挖，人工修边捡底的作法，运土采用自卸汽车，以满足工期的需要，工作面宽度按有关定额执行。土石方开挖过程中，施工人员跟班作业，严格控制开挖范围和标高，严禁超挖方扰动基土。土石方根据指定场地堆放，组织好车辆人员，车辆指挥设专人，合理布置运输路线，并派专人清理道路，以保障正常施工。土石方在基坑边临时堆放距离基坑不小于1m。（2）土石方回填：基底地坪的清整→检验土质→分层铺土、耙平→夯打密实→检验密实度→修整找平验收。回填土采用人工回填，分层夯实，夯实采用蛙式打夯机，边角采用人工夯实，分层夯实中，分层厚度不大于300毫米，每层夯击3～4遍，密实度不小于90%。回填土质量严格控制，禁止使用生活垃圾、有机物含量大的耕土、建筑垃圾等不符合要求的土质回填。土石方回填宜就近找场地堆放所需的回填土。边界处用砖砌出围挡再回填。（3）余方弃置：挖掘机开挖土石方→装载机装载土石方→运输车辆运至弃土场。施工期间，关注挖方现场运输车辆调配和配置情况，根据现场需要及时增减运输车辆，以使运输能力达到最大化，及时将挖方现场土石方运出，提高工作效率。（二）道路及硬质铺装周边道路将便于交通运输和消防。能充分保障大吨位货车的自由通行及装卸。采用混凝土面层（20cm），砂垫层（2cm），片石碎石嵌缝（20cm）的混凝土道路。项目根据建筑流线及交通流线布局道路，要充分考虑交通和环境的双重要求，做到人、车合理分流，将各区域设施整体有机相连，组成便捷、安全的道路网络。（三）绿化工程绿化空间的形式和功能上与环境的相互协调，能容纳公众的多种活动，从物质和精神上引导日常生活。在保护环境健康发展的前提下，创造多样化的自然环境，开放空间和各种功能设施，为流通中心的人们提供多样体验和选择性。充分利用流通中心内的资源，采用局部“人车分流”的交通组织形式，以环路与尽端相结合。从密林小径、林中空地、疏林草地到缓坡草坪、形成疏密、明暗、动静的对比，在富有生命的自然中创造出具有生命活力的多元感悟空间。通过空间高差的变化以及地面、平台、建筑绿化有机地结合，利用人工边坡组织绿化，主要种植草类、花、灌木和乔木等，力求营造多层次的绿化生态环境。

第六章项目建设管理方案一、管理模式和机构设置（一）工程建设管理模式本项目为安置房小区建设，现阶段暂考虑采用项目代建为主，最终根据项目实施时间、工作管理难度、管理要求、上级主管单位要求等因素，从项目代建、EPC总承包、全过程咨询管理等方式中择优选择。项目法人（重庆市綦江区永盛产城建设开发有限公司）在实施过程中严格按照招标法律法规及相关制度进行服务、设备及工程招标，选取合格的供应商进行工程建设和服务。在本项目实施过程中，主要实行项目法人责任制、工程招投标制、工程监理制、合同制等。同时，还要吸纳管理单位和地方政府参加，共同协调、处理规划实施中的有关社会问题。1、项目法人制重庆市綦江区永盛产城建设开发有限公司为本项目法人，承担项目策划、资金筹措、建设实施及建后管理等工作。2、招标投标制项目使用国有资金，按照国家及地方相关法律规定，项目实行招标投标制。由项目法人委托具有相关资信的招标机构对项目建设内容向社会公开招标。选择资质高、实力强、信誉好的施工或服务单位。竞标方按照工程质量和施工要求，拟定工期、报价和质量标准等，最终选定中标单位。3、建设监理制项目由具备相应资质的监理单位，依据国家有关工程建设的法律法规，经建设主管部门批准的工程项目建设文件、建设工程委托监理合同及其他工程建设合同，对工程建设实施进行专业化的监督和管理，保障工程质量、进度。同时，施工单位建立自检队伍，共同把好质量关。4、合同管理制根据《经济合同法》及其他有关法规的规定，本项目经招投标确定的各个承包商及和服务单位，全部实行合同制，工程建设的工期、质量目标，工程价款的结算及奖惩措施，拨款的方式、纠纷的处理都要依据合同来执行。项目实施管理单位和承包单位签订合同时可按照规范标准的合同文本格式，根据实际情况选择条款，由项目法人与勘察单位签订勘察合同；与规划设计单位签订规划设计合同；与监理单位签订负责项目的建设监理合同；与施工单位签订工程施工承包合同；其他未列明的相关服务均需签订相应的服务合同。项目组织机构是进行各项活动及保障各功能实施的一种手段。在内部，这些活动及功能按照专门设计的结构组合分工后，形成不同的职能部门。组织结构设计的目的是协调这些活动，确保项目投资目标的实现。（二）组织机构设置本项目业主为重庆市綦江区永盛产城建设开发有限公司作为项目的实施机构，全面负责项目投融资、建设及运营管理工作。公司为项目设置行政综合、财务结算、投融资、工程管理等工作小组。各部门职责分工如下：1、行政综合小组主要负责项目行政事务管理工作，起草文件、目标考核管理；财务核算、资产管理；资金、计划、组织、调节安排；档案管理、文件的拟制、收发等工作。2、财务结算小组主要负责项目的财务、会计管理、工作；负责项目资金管理，协助制定资金使用计划、商业计划、融资方案；工程立项、工程招投标、工程合同管理、工程进度款和工程结算审核、工程资料的搜集整理和归档管理工作以及工程竣工审计工作。3、投融资小组主要负责与各金融机构及相关技术服务机构联络、接洽，建立广泛的信息来源和良好的合作关系；负责融资信息的收集、整理，融资渠道的建立；负责各种融资方式的分析、探讨、操作、实施，配合项目实施规划部署安排相关投融资事务；合理进行资金分析和调配，内部融资安排。4、工程管理小组主要负责项目开工前准备、审查；项目规划设计管理、施工组织设计审查、工程招标组织；施工过程质量、进度、现场及投资控制管理，工程竣工验收及移交；协调承包商、监理、设计及其他技术服务单位；收集整理工程管理过程材料档案。（三）项目进度计划本项目建设工期为24个月，2024年12月-2026年12月，各项工程根据投资规模及内容具体调整把控。二、项目管理（一）项目管理目标任务1、严格保证质量项目管理必须自始至终地认真贯彻国家有关项目管理、工程质量的方针政策和各项技术指标、施工规范和技术规程，在项目管理的各个阶段认真组织贯彻保证工程质量的各项管理制度和管理方法，保证项目质量达到优质工程标准，确保实现预期目标。工程优良率达到行业领先水平。杜绝重大质量事故和质量管理事故发生。2、科学安全管理必须坚持“安全第一，预防为主、防消结合”的方针。严格按照政府及行业管理的有关规定和企业的安全管理体系，制定本项目的安全施工要求，并督促各有关单位认真贯彻、执行，特别要明确施工单位的安全职责，督促指导施工单位做好安全生产施工，力争杜绝安全事故发生。3、合理缩短工期工期是工程建设设计、施工管理的一项重要指标内容之一。合理地缩短工期，等于投资提前受益。项目应采用动态控制的方法进行进度控制，把总进度目标落实到分阶段目标中去实现，进行全方位、全过程的控制。4、节约投资提高效益全面贯彻“节约投资，提高效益”的精神，要严格执行国家的有关规定，按照管理程序办事，一经审批，便成为具有法令性的依据；在实施过程中，通过计划性与实际值的分析、比较，发现偏离，要及时采取经济、技术、组织、合同等手段进行控制。（二）工程质量管理标准1、满足项目设计文件技术要求，满足国家施工验收规范和质量评定规程等相关要求，达到优质工程标准，确保工程零缺陷移交，实现预期目标。工程优良率达到行业领先水平。杜绝重大质量事故和质量管理事故发生。2、质量管理标准包括但不限于《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》《工程质量管理工作导则》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》《实施工程建设强制件标准监督规定》《房屋建筑工程和市政基础设施工程实行见证取样和送检的规定》《建设工程质量检测管理办法》《建设工程质量监督实施细则》《建筑工程施工质量验收统一标准》等，以及其他国家和地方法律法规、现行工程建设质量标准、规范、规程、规定。（三）质量管理组织机构项目施工单位建立项目经理部、施工队伍三级质量管理机构，行使工程质量监督检查和质量控制，同时接受项目法人、监理单位的指导和监督，抓好工程建设质量。（四）质量管理制度建设建立完善的质量管理制度，严格按照施工管理制度对项目进行管理。包括质量责任制度、质量奖惩制度、质量检验制度、质量事故报告及处理制度、技术管理制度等。（五）项目管理有效措施1、质量管理措施质量管理主要包括施工质量、材料设备质量等全面的质量管理。主要管理措施包括：（1）落实管理制度落实工程质量评估制度、安全巡查制度和材料设备检测制度；依据实测实量分级监管机制要求，行使监管职责；建立现场工程师巡查影像上传制度，对分项工程的关键工序和重点部位、隐蔽工程实现巡视检查全覆盖，实时上传信息化管理平台；充分利用材料抽检单位、监测单位的技术、设备优势，采用无人机、钢结构超声波探伤仪、数显砼保护层测定仪、混凝土强度测试仪、分布式震动采集仪等自动化检测、检测设备，对工程实体进行全系统检查、评估。根据验收规章制度严把项目竣工移交质量关。（2）建立材料管理体系杜绝不符合要求的材料进入现场施工中，从而在源头上消除存在工程施工质量的隐患。利用物联