物业管理知识手册

物业管理知识手册

黄岛区物业管理办公室

目录

（一）业主与业主委员会篇........................................................3

1.谁是业主？..................................................................3

2.业主在物业管理活动中有哪些权利？...........................................3

3.业主在物业管理活动中应履行哪些义务？.......................................3

4.哪些事业主和物业使用人不能干？.............................................3

5.哪些事项需由业主共同决定？..................................................4

6.什么是业主大会？............................................................4

7.业主大会职责有哪些？........................................................5

8.业主大会筹备组.的组成要求？..................................................5

9.业主大会筹备组有哪些职责？..................................................5

10.如何筹备首次业主大会？.....................................................6

11.召开第一次业主大会会议应具备什么条件？....................................6

12.业主大会会议有几种召开形式？...............................................6

13.业主大会如何计算业主投票权?..............................................7

14.物业管理区域必须成立业主大会吗？..........................................7

15.业主委员会委员应当具备哪些条件？..........................................7

16.业主委员会如何产生？.......................................................7

17.业主委员会的职责是什么？...................................................8

18.业主委员会委员的资格在什么情况下会终止？..................................8

19.什么是物业管理联席会议制度？...............................................9

20.物业管理联席会议可以协调哪些事项？........................................9

21.哪个部门负责协调业主委员会任期届满后相关资料的移送？.....................9

22.哪个部门负责制止和食处违反物业管理方面法律、法规、规章有关规定的行为？....9

（二）建设单位义务篇..............................................................10

23.建设单位自住宅小区综合验收合格之后产生哪些义务？.......................10

24.新建住宅小区的配套建造及设施设备符合什么条件后，建设单位方可办理物业交付手

续？.............................................................................10

25.建设单位交付住宅物业时,应当向'小主提供哪些资料？.......................11

26.建设单位应当如何选聘前期物业服务企业？...................................11

27.前期物业服务企业提前介入项目的开辟建设有什么作用？.....................11

28.建设单位在中请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应该准备哪些工作？12

29.建设工程保修期有多长？....................................................12

（三）装修装饰篇..................................................................12

30.业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前应当办理哪些手续？如不办理，将承担

哪些责任？........................................................................12

31.业主或者物业使用人与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议的主要内容有哪些？13

32.住宅室内装饰装修有哪些禁止行为？.........................................13

（四）车位管理篇..................................................................13

33.小区内的停车位到底归谁所有？..............................................13

34.车位买卖与租赁有哪些规定？................................................14

35.占用小区公共区域内的车位场地使用费归谁所有？............................14

36.物业管理区域内的住宅、主库或者其他附属设施能否改变用途？...............15

（玉）物业的维护篇................................................................16

39.建设单位的保修义务..........................................................16

40.业主专有部份应如何养护、维修？...........................................16

41.业主应怎样处理长期空置的物业理？.........................................16

42.业主在室外安装设施设备应注意哪些事项？...................................17

43.小区专业设施设备如何维修养护？...........................................17

44.物业共用部位、共用设施设备的维护和管理如何处理？........................17

45.物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设

施设备的所有权归谁？............................................................18

（六）房屋专项维修资金篇.......................................................18

46.引么是房屋专项维修资金？..................................................18

47.房屋专项维修资金可以用在哪些地方？.......................................18

48.哪些部位不能使用房屋专项维修资金？.......................................18

49.哪些项目可以提出应急维修资金使用申请？...................................19

50.维修费用的分摊原则是什么？................................................19

（七）物业服务合同篇.............................................................20

51.什么是前期物业服务合同？..................................................20

52.前期物业服务合同期限是多久？..............................................20

53.物业服务合同签订的主体具备什么样的条件？.................................20

54.物业服务合同条款中应约定哪些内容？.......................................20

55.物业服务合同解除或者终止之后，物业服务企业与业主委员会应如何交接？.....21

56.物业服务企业擅自撤离物业管理区域、住于物业服务或者未办理退出手续、履行相应义

务应承担什么责任？..............................................................21

（八）物业服务费篇................................................................21

57.物业服务的定价成本由哪些费用组成？.......................................21

58.物业服务收费可以实行几种方式？...........................................22

59.物业服务费用由哪些部份组成？..............................................22

60.如何确定物业服务收费标准？................................................23

6L物业服务费的收取都有哪些规定？.............................................23

62.物业服务企业可以随意提高收流标准吗？.....................................24

63.物业服务费中的市场调节价是怎么确定的？...................................24

64.物业服务用房的配置标准是什么？...........................................24

65.空置房屋如何缴纳物业费？..................................................25

66.普通住宅是指什么样的住宅？................................................25

67.对于已竣工尚未出售、尚未交付的物业，物业服务费如何约定？...............26

68.业主不缴纳物业费该怎么办？................................................26

69.物业主管部门职权范畴？....................................................26

70.各街镇物业管理投诉咨询电话？..............................................27

（一）业主与业主委员会篇

1.谁是业主？

答：根据国务院《物业管理条例》第六条的规定，房屋的所有

权人为业主。

2.业主在物业管理活动中有哪些权利？

答:根据《山东省物业管理条例》第五十四条的规定，业主在物

业管理活动中，享有卜列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受

物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管

理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、暂时管理规

约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权;

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工

作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、

共用设施设备使用情况享有知情权和监督权；（九）监督专项维修资金

的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。

3.业主在物业管理活动中应履行哪些义务？

答：根据《山东省物业管理条例》第五十五条的规定，业主在

物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、暂时管理规

约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、

共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制

度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决

定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服

务费；（六）法律、法规规定的其他义务。

4.哪些事业主和物业使用人不能干？

答：根据《山东省物业管理条例》第四十四条的规定，业主或

者者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、暂

时管理规约的规定，大得有下列行为：（一）损坏房屋承重结构等违

反房屋装饰装修规定的行为；（二）违章搭建建造物和构筑物、私开

门窗等违反规划规定的行为；（三）侵占、损坏楼道、绿地等物业共

用

部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；（四）擅自改变房屋

用途等违反房屋管理规定的行为；（五）随意倾倒垃圾、杂物等违反市

容环境卫生规定的行为；（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，

排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定

的行为；（七）占用消防通道等违反消防管理规定的行为；（八）赌博、

利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管

理规定的行为；（九）法律、法规和管理规约、暂时管理规约禁止的其

他行为。

5哪些事项需由业主共同决定？

答：根据《物权法》第七十六条的规定，下列事项由业主共同

决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建

筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业

主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建造物及其附属设施的维修资金；（六）改建、

重建建造物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他

重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部份占建造

物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同

意。决定前款其他事项，应当经专有部份占建造物总面积过半数的

业主且占总人数过半数的业主允许。

6,什么是业主大会？

答：根据国务院《物业管理条例》第八条的规定，物业管理区

域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区

域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

根据《山东省物业管理条例》第三十一条的规定，一个物业管

理区域成立一个业主大会。物业管理区域内业主人数较少且经全体

业主一致允许决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大

会职责。

7.业主大会职责有哪些？

答：根据《山东省物业管理条例》第三十二条的规定，业主大

会履行下列职责：（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；（

二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）监督业主委员会

工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适

当的决定；（四）选聘、解聘物业服务企业；（五）筹集和使用共用部位、

共用设施设备专项维修资金；（六）决定改建、重建建造物及其附属

设施；（七）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条还规定，有以下

事项：制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；改变共有

部份的用途；利用共有部份进行经营以及所得收益的分配与使用；

法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

8.业主大会筹备组的组成要求？

答：根据《山东省物业管理条例》第二十九条的规定，符合首

次业主大会会议召开条件的规定，街道办事处、乡（镇）人民政府应

当在三十日内组建业主大会筹备组。

筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企

业、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会等派员

组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在

物业管理区域内进行书面公告。

9.业主大会筹备组有哪些职责？

答：根据《山东省物业管理条例》第三十条的规定，筹备组履

行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规贝ij；（三）

确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）

提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法：（五）召开

首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五

日前，在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。业主对业主

身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人

复核结果。此外，筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次

业主大会会议。

10.如何筹备首次业主大会？

答：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定，物

业管理区域内，己交付的专有部份面积超过建造物总面积50%时，

建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街

道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会

会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建

筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建造规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证

明；（七）其他有关的文件资料。

《业主大会和业主委员会指导规则》第九条规定，符合成立业

主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇

人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后六十日内，

负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

11.召开第一次业主大会会议应具备什么条件？

答：根据《山东省物业管理条例》第二十八条的规定，房屋的

所有权人为业主。建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住

情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。符合

下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）业主已入住面

积的比例达到百分之五十以上；（二）业主已入住户数的比例达到百

分之五十以上；（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的

比例达到百分之二十王以上。

12.业主大会会议有几种召开形式？

答：根据《山东省物业管理条例》第三十四条的规定，业主大

会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形

式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业

主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

13.业主大会如何计算业主投票权？

答：根据《山东省物业管理条例》第三十三条的规定，业主大

会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下

列规定确定：（一）按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单

位未售出的专有部份，计算为一票；（二）按照建造面积计算的，每

一平方米建造面积计算为一票；建造面积不足一平方米的按一票计

算。

业主身份以及建造面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够

证明其权属的合法有效文件为依据。

14.物业管理区域必须成立业主大会吗？

答：根据《山东省物业管理条例》第三十一条的规定，一个物

业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致允许决定不成

立业主大会的，由仝体业主共同履行业主大会职责。

15.业主委员会委员应当具备哪些条件？

答：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条规定,

业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至II人单数组成。业主

委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有彻底民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义

务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

16.业主委员会如何产生？

答：根据《山东省物业管理条例》第三十八条的规定，业主委

员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会

委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可

连选连任。

业主委员会应当自选举产生之口起三口内召开首次会议，在业

主委员会委员中推选主任、副主任和执行，主任、副主任可以兼任

执行委员。执行委员负责业主委员会的委员日常事务工作，经推荐

可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。

17.业主委员会的职责是什么？

答：根据《山东省物业管理条例》第三十七条的规定，业主委

员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规

和业主大会的授权开展活动。

业主委员会履行下列职责：（一）召集并主持业主大会会议，报

告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务

企业签订物业服务合同；（三）执行业主大会的决议、决定；（四）及时

了解业主、物业使用人的意见和建议，催促业主按时交纳物业服务

费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规

约的实施；（六）业主大会赋予的其他职责。

18.业主委员会委员的资格在什么情况下会终止？

答：根据《山东省物业管理条例》第四十二条的规定，业主委

员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：（一）因物业

转让等原因再也不是业主的；（二）因疾病等原因丧失履行职责能

力的；（三）任职期间被依法追究刑事责任的；（四）本人以书面

形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；（五）业主大会议事

规则约定的其他情形。

根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条规定，业

主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员

或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员

会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：（一）以

书面方式提出辞职请求的；（二）不履行委员职责的；（三）利用

委员资格谋取私利的；（四）拒不履行业主义务的；（五）侵害他

人合法权益的；（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

19•什么是物业管理联席会议制度？

答：根据《山东省物业管理条例》第八十七条的规定，实行物

业管理联席会议制度。根据青岛市政府相关规定，物业管理联席会

议是指由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集，由社区居民委

员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专

业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加的为了协调物业管理

过程中发生的较复杂的事务的会议。

20.物业管理联席会议可以协调哪些事项？

答：根据《山东省物业管理条例》第八十七条的规定，物业管

理联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集，由社区居民

委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、

专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。联席会议主要协

调下列事项：（一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；

（二）物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中浮现的问题；（三）

物业管理区域内发生的突发事件；（四）物业管理与社区管理的衔接和

配合；（五）需耍协调的其他物业管理事项。

21.哪个部门负责协调业主委员会任期届满后相关资料的移送？

答:根据《山东省物业管理条例》第四十一条规定，业主委员会

应当及时将业主委员印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移

交给新一届业主委员会；不及时移交的，街道办事处、乡（镇）人

民政府应当协调催促其移交。

根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十六条规

定，业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及

其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业

所在地的公安机关协助移交。

22.哪个部门负责制止和查处违反物业管理方面法律、法规、规章

有关规定的行为？

答:根据《青岛市城市管理相对集中行政处罚权条例》第三条规

定，市、区（市）城市管理行政执法机关是本级人民政府行使城市

管理相对集中行政处罚权的机关，按照规定的权限，制止和查处违

反城市管理法律、法规、规章有关规定的行为，并独立承担法律责

任。

第五条规定，市和各区城市管理行政执法机关集中行使下列职

权：……（五）依照物业管理方面法律、法规、规章的规定，查处

有关违反物业管理规定的行为。

（二）建设单位义务篇

23.建设单位自住宅小区综合验收合格之后产生哪些义务？

答：根据《山东省物业管理条例》第二十五条的规定，建设

单位应当自住宅小区综合验收合格之口起三十口内，与相关专业

经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受

人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务

合同。

24.新建住宅小区的配套建造及设施设备符合什么条件后，建设单

位方可办理物业交付手续？

答：根据《山东省物业管理条例》第二十四条的规定，新建住

宅小区的配套建造及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理

物业交付手续：

（一）生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装

置；

（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；

（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；

（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住

宅室内、室外燃气，供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃

气分户计量装置和供热分户控制装置；

（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设

到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设

计要求配置到位；

（六）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防

车通道等共用消防设施建设；

（七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；

（八）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环

境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建造及设施建设；

（九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；

（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工

地之间设置有效的隔离设施；

（十一）法律、法规规定的其他条件。

建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，

对住宅小区进行综合验收，接受房地产开辟、城乡规划、物业管

理等有关部门的监管，并向房地产开辟主管部门办理综合验收备

案手续。

25.建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供哪些资料？

答：根据《山东省物业管理条例》第二十六条的规定，建设单

位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说

明书等资料。

前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受

建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事

宜。

26.建设单位应当如何选聘前期物业服务企业？

答：根据《山东省物业管理条例》第二十一条的规定，建设单

位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。

招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前"持招

标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业主管部门备

案。

27.前期物业服务企业提前介入项目的开辟建设有什么作用？

答：根据《山东省物业管理条例》第二十二条的规定，鼓励前

期物业服务企业提前介入项目的开辟建设，对项目的规划设计方

案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与

物业管理有关的建议。

建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期

物业服务企业参预监督。

28.建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案

前，应该准备哪些工作？

答：根据《山东省物业管理条例》第二十三条的规定，建设单

位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前

期物业服务合同、暂时管理规约、住宅小区配套建造和设施设备的

清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时

将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标

准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉

及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

29.建设工程保修期有多长？

答：根据国务院《建设工程质量管理条例》第四条，在正常使

用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建造的地基基础二程和主体结构工

程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的洗手间、房间和外墙面的防

渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

（三）装修装饰篇30.业主或者物业使用

人在住宅装饰装修工程开工前应当办理哪些

手续？如不办理，将承担哪些责任？

答：根据《山东省物业管理条例》第四十七条的规定，业主或

者者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向

物业

服务企、业办理登记手续；按照规定需耍报有关部门批准的，应当依

法办理批准手续。

业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理

规约或者暂时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区

域。

31.业主或者物业使用人与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协

议的主要内容有哪些？

答：根据《山东省物业管理条例》第四十八条的规定，业主或

者者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。

住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：（一）装饰装修工程的

实施内容和实施期限；（二）允许施工的时间；（三）废弃物的清

运与处置；（四）住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；（五）

禁止行为和注意事项；（六）装修保证金的收取和退还；（七）违

约责任；（八）其他需要约定的事项。

32.住宅室内装饰装修有哪些禁止行为？

答：按照建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》第

五条的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（1）未经原

设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建

筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房偶尔者阳台改为卫生

间、厨房间；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的

砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（5）其他影响建造结构和使用安全的行为。

（四）车位管理篇

33.小区内的停车位到底归谁所有？

答：根据《山东省物业管理条例》第十五条的规定，物业管理

区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车

位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中

约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有

的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出

售或者出租给业主。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于

全体业主共有，建设单位不得销售。

34.车位买卖与租赁？

答：根据《山东省物业管理条例》第五十条规定，车库应当优

先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车

库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照

有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，

建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位却个人的，其每次租

赁合同期限最长不得超过六个月。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车

库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或

者者其他场地设置规划以外的车位。

35.占用小区公共区域内的车位场地使用费归谁所有？

答：根据《山东省物业管理条例》第五十一条的规定，占用物

业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳

车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格

等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。

《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第二十三条规定，经

业主大会允许，占用住宅物业管理区域内业主共有的道路或者其他

场地停车的，停车的业主或者物业使用人应按业主大会的决定交

纳公共场地使用费。公共场地使用费的收取及标准的制定与调整,

由业主大会自行确定。

公共场地使用费属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资

金。公共场地停车需委托物业服务企业提供停车服务的，物业服务

企业可以从公共场地使用费中提取一定比例的停车服务费，具体比

例由业主大会与物业服务企业商议确定。此外，《青岛市物价局物

业服务收费管理办法》第二十一条规定，住宅物业管理区域内的停

车场（库）所有权或者合法使用权属于全体业主的，业主或者物业

使用

人停车且物业服务企业提供停车服务的，应当交纳停车服务费和车

位使用费。业主大会成立前，车位使用费应按前期物业服务合同的

约定收取；业主大会成立后，车位使用费的收取及标准的制定与调

整，由业主大会自行确定。

车位使用费是指车位所有权人或者合法使用权人将车位提供给

部分业主或者物业使用人停车所收取的费用。车位使用费归全体

业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决

定使用。

36.物业管理区域内的住宅、车库或者其他附属设施能否改变用

途？

答：根据《山东省物业管理条例》第四十六条规定，业主出租

房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业C业主不得违反法

律、法规和管理规约、暂时管理规约，将住宅、车库或者其他附属

设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其

他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区居民

委员会提出书面申请，并经有厉害关系的业主允许后，方可依法向

有关部门办理相关手续。

37.交了车位租赁费是否还要交车位服务费？

答：根据《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第十八条规

定，停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩

序维护、购买公众责任保险等发生的费用。停车服务费归提供停车

服务的物业服务企业所有。

车位租赁费是指车位所有权人将车位出租给租赁人停车所收取

的租金。车位租赁费归车位所有权人所有。

38.停车服务费与车位租赁费是否必须要交纳？

答：根据《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第二十条规

定住宅物业管理区域内的停车场（库）所有权属于建设单位或者其他

单位的，业主或者物业使用人停车且物业服务企业提供停车服务的,

应当交纳停车服务费和车位租赁费。

第二十一条规定住宅物业管理区域内的停车场（库）所有权或者

合法使用权属于全体业主的，业主或者物业使用人停车且物业服务

企业

提供停车服务的，应当交纳停车服务费和车位使用费。业主大会成

立前，车位使用费应按前期物业服务合同的约定收取;业主大会成立

后，车位使用费的收取及标准的制定与调整，由业主大会自行确

定。

第二十二条规定住宅物业管理区域内业主独立拥有所有权或者

合法使用权的车位，业主或者物业使用人停车且物业服务企业提

供停车服务的，应当交纳停车服务费。

（五）物业的维护篇

39.建设单位的保修义务

答：根据国务院《建设工程质量管理条例》第四条规定在正常

使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建造的地基基础二程和主体结构工

程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的洗手间、房间和外墙面的防

渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

40.业主专有部份应如何养护、维修？

答：根据《山东省物业管理条例》第七十九条的规定，物业保

修期届满后，业主专有部份的养护、维修，由业主负责。

业主专有部份浮现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他

影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维

修，相邻物业业主应当提供便利。

41.业主应怎样处理长期空置物业？

答：根据《山东省物业管理条例》第八十条的规定，业主长期

空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部

分的养护、维修、管理等事项进行商议，采取措施防止漏水、漏气

等事故的发生。

42.业主在室外安装设施设备应注意哪些事项？

答：根据《山东省物业管理条例》第四十五条的规定，业主或

者者物业用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗

网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、暂时管理规约和物业

管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。

业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影

响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。

业主应当按照垃圾分类采集的有关规定倾倒垃圾。

43.小区专业设施设备如何维修养护？

答：根据《山东省物业管理条例》第八十三条的规定，住宅小

区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等

专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备

的维修、养护、更新笔责任及相关费用。

专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，

业主应当予以配合。

44.物业共用部位、共用设施设备的维护和管理如何处理？

答：根据《山东省物业管理条例》第八十一条的规定，物业保

修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管

理责任，由业主共同承担；业主可以将其委托给物业服务企业承

担。

共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋

顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主

要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、

池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业

或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的

有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。

45.物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、

地源热泵、区域锅炉等设施设备的所有权归谁？

答：根据《山东省物业管理条例》第十九条的规定，物业管理

区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理.、直饮水、地源热泵、区

域锅炉等设施设备，属于相关业主共有，但由经营单位投资经营的

除外。

（六）房屋专项维修资金篇

46.什么是房屋专项维修资金？

答：根据《青岛市房屋专项维修资金》第三条规定，房屋专项

维修资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的

维修和更新、改造的资金。

47.房屋专项维修资金可以用在哪些地方？

答：根据《青岛市房屋专项维修资金》第三条及第二十条规

定，房屋专项维修资金应当用于房屋共用部位、共用设施设备保修

期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

房屋共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢

房屋内业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位。主要包括：

房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门

厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由房屋

业主共有的附属设施设备。主要包括：电梯、单元门、避雷针、沟

渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备

使用的房屋等。

48.哪些部位不能使用房屋专项维修资金？

答：根据《青岛市房屋专项维修资金管理办法》第二十条规定

“下列费用不得从房屋专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部

位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、

供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、

养护费用；

（三）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维

修和养护费用；

（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

（五）其他不应当由房屋专项维修资金承担的费用。’’

49.哪些项目可以提出应急维修资金使用申请？

答：根据《青岛市房屋专项维修资金管理办法》第二十六条规定

发生下列紧急情况的，属于房屋专项维修资金应急使用的范围：

（一）电梯故障经有关部门确定危及人身安全的；

（二）外墙墙面有脱落危（wei）险、屋顶渗漏等严重影响房

屋使用和安全的；

（二）排水管道阻塞、漏水影响正常使用的；

（四）消防设施损坏，消防部门出具整改通知书的；

（五）危及房屋使用安全、影响业主正常生活的其他紧急情

况。

50.维修费用的分摊原则是什么？

答：根据《青岛市房屋专项维修资金管理办法》第二十一条规

定房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当

遵循谁受益谁负担的原则按照下列规定分摊：

（一）属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业

主按照各自拥有房屋建造面积的比例共同承担；

（二）属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由

该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建造面积的比例共同承担；

（三）属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由

单元内的业主按照各自拥有房屋建造面积的比例共同承担；属单元

内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业

主按照各自拥有房屋建造面积的比例共同承担；

（四）相邻业主共有部位的维修，由相邻'业主按照各自拥有房

屋建造面积的比例共同承担。

（七）物业服务合同篇

51.什么是前期物业服务合同？

答：根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大

会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签

订书面的前期物业服务合同。

52.前期物业服务合同期限是多久？

答：根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合

同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订

的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

53.物业服务合同签订的主体具备什么样的条件？

答：根据《山东省物业管理条例》第六十七条的规定，业主委

员会经业主大会授权，与通过招投标或者协议方式选聘的物'也服务

企业或者其他管理人签订物业服务合同。

54.物业服务合同条款中应约定哪些内容？

答：根据《山东省物业管理条例》第六十六条的规定，物业服务

内容主要包括下列事项：（一）物业共用部位及共用设施设备的使

用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫

生的维护；（四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管

理服务；（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；（七）物业服务档案

和物业档案的保管；（八）其他物业管理事项。

根据《山东省物业管理条例》第六十七条的规定，物业服务合

同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专

项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责

任等内容进行约定。物业服务合同应当对物业服务企业在有关业

主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。

物业服务合同签订后，、业主有权进行查询。物业服务企业应当自签

订物业服务合同之日起十日内，向物业主管部门备案。

55.物业服务合同解除或者终止之后，物业服务企业与业主委员会

应如何交接？

答：根据《山东省物业管理条例》第六十八条的规定，解除或

者者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合

同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。

物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员

会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：

（一）移交保管的物业档案、物业服务档案；（二）提供物业服务

期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资

料：（三）移交物业服务用房；（四）清算预收、代收的有关费用;

（五）法律、法规规定的其他事项。

物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续

的，不得擅自撤离物业管理区域或者住手物业服务。

56.物业服务企业擅自撤离物业管理区域、住手物业服务或者未办

理退出手续、履行相应义务应承担什么责任？

答：根据《山东省物业管理条例》第九十五条的规定，违反本

条条例规定，有下列行为之一的，由物业主管部门予以处罚：（二）

物业服务企业擅自撤离物业管理区域、住于物业服务或者未办理退

出手续、履行相应义务的，处以五万元以下的罚款；情节严重的，

由颁发资质证书的部门吊销其资质证书。

（八）物业服务费篇

57.物业服务的定价成本由哪些费用组成？

答：国家发展改革委、建设部印发的《物业服务定价成本监审

办法（试行）》第七条规定，物业服务定价成本由人员费用、物业

共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁

卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任

保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主允许

的其它费用组成。

58.物业服务收费可以实行几种方式？

答：根据《山东省物业管理条例》第六十九条的规定，物业服

务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费，

实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。

实行政府指导价的，价格主管部门应当会同物业主管部门，根

据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制

定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会发布。具体收费标准由

业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约

定。

物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以

外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。

59.物业服务费用由哪些部份组成？

答：根据《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第七条规

定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服

务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服

务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成普通包括以下内容：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费

等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，

其中不包括中央空调和二次供水运行等费用；

（三）物业管理区域环境卫生清洁费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；

（六）办公费用；

（七）物业管理企业固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备的公众责任保险费用；

（九）经业主允许的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当

通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务

成本。

60.如何确定物业服务收费标准？

答：《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第十四条规定，

物业服务收费按《房地产权证》载明的房屋建造面积计算。未办理

《房地产权证》的，可暂按购房合同所载的建造面积计算，《房地

产权证》与购房合同所载明的房屋建造面积有误差的，物业服务收

费应当多退少补。

改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室等按相应的经营

性用房物业服务费用标准收取。

不能办理《房地产权证》的物业（包括阁楼、储藏室等），业

主大会成立前，其物业服务费用应当按合同约定执行；业主大会成

立后，其物业服务费用由业主大会与物业服务企业商议确定。

《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第十五条规定，业主

或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费用。已

纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服

务费用由开辟建设单位交纳。

业主或者物业使用人无正当理由迟延办理交付手续的，物业服

务费用从建设单位书面通知业主或者物业使用人办理交付手续之

日起按月计收。物业服务合同有约定的，物业服务费用可以预收,

预收时间不超过三个月。

61.物业服务费的收取都有哪些规定？

答：根据《山东省物业管理条例》第五十七条的规定，提倡业

主委员会直接向'业主收取物业服务费，并按照合同约定将物'也服务

费支付给物业服务企立；业主委员会直接向业主收取物业服务费

的，物业服务企业应当予以协助。

业主对物业共有部份使用所产生收益的分配，由业主大会决

定；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委

员会、业主大会的活现经费或者折抵物业服务费。

此外，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条规

定，业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他伤害

业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规

则中对其共同管理权的行使予以限制。

62.物业服务企业可以随意提高收费标准吗？

答：根据《山东省物业管理条例》第七十二条的规定，物业服

务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标

准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

物业服务企业依约履